臺灣臺南地方法院民事判決 102年度簡上字第62號上訴人即附帶被上訴人 府前天鑽公寓大廈管理委員會法定代理人 許瑞貴 同上被上訴人即附帶上訴人 林青青訴訟代理人 林聯輝律師複 代理人 徐朝琴律師上列當事人間請求返還管理費事件，上訴人不服本院臺南簡易庭民國102年1月7日所為第一審判決（101年度南簡字第343號）提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於民國103年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）起訴主張：
（一）被上訴人原係門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋位於府前天鑽公寓大廈之內，經管理員告知因長期未住用，管理費折半收取，並以被上訴人在地下室所有4格汽車停車位，交由管理員出租以抵繳管理費，如有多餘，悉歸管理員所有，長期以來，均相安無事，從來未經上訴人通知有積欠管理費情事。
（二）被上訴人嗣於民國100年8月15日將系爭房屋出售予訴外人黃奕銘，詎突經黃奕銘轉知被上訴人有積欠管理費新臺幣（下同）170,000元情事。經被上訴人以電話與上訴人連繫，上訴人稱曾以存證信函催告被上訴人繳納云云，被上訴人乃請上訴人將催告之存證信函傳真予被上訴人俾資繳納。詎不知何故上訴人未為傳真，亦從此不接被上訴人委任律師之電話，被上訴人不得已再委任律師以存證信函通知上訴人於3日內傳真，否則應負後果全責，惟上訴人從此沒有下文，堪認被上訴人應無積欠管理費之情事。
（三）被上訴人為房屋買賣交屋之需要，乃由代書出面由房屋價款先扣繳上訴人所稱欠繳之管理費了事，而上訴人願將管理費折為155,000元。被上訴人認被上訴人顯然未積欠管理費，否則上訴人長期既未曾催告，且亦不敢傳真催告函書，尤其原稱積欠170,000元，嗣卻自動折為155,000元，其根據何在？處處令人質疑。
（四）又系爭房屋因長期未住用，每月管理費應以半價收取：
1.依府前天鑽大樓管理費收繳辦法第3條第2項規定，空戶以半額方式收費；依照住戶規約，並沒有規定要向管理委員會申請收空戶半價，才可以半價優惠。
2.依府前天鑽大樓管理員記錄之簿冊記載，95年付管費30,000元，亦即系爭房屋原本全額管理費為5,000元，每個月僅收取半價2,500元，一年管理費即為30,000元。
3.依證人曾榮照於101年7月23日原審時之證述，亦足以證明系爭房屋管理費至少自95年起即以半價計算。
4.被上訴人否認上訴人提出之88年6月20日開會記錄之真實性，包括形式上之真正。如在88年間就有修改此部分住戶規約者，就不會在100年5月14日召開確認所有權人會議認要修改積欠超過3個月才不予優待之規定，故被上訴人認為上訴人提出之88年之開會記錄不實在。
（五）系爭房屋附有4個停車位，由於長期以來未為使用，因此上訴人亦同意由管理員出租停車位抵付管理費，如有多餘，則歸管理員所有：
1.依證人曾榮照於101年7月23日庭訊時之證述，足見管理員確有代為出租停車位收取租金抵繳管理費之事實，且均由管理員自行負責處理，自行以收取之停車費抵繳管理費，從未與被上訴人會算，如收取之租金超出管理費應繳數額，管理員也未將溢收部分支付予被上訴人，如有不足亦不曾向被上訴人反應或要求補繳，由此可證上訴人確已同意由管理員以出租停車位收取租金方式代替被上訴人繳納系爭房屋之管理費。
2.又依府前天鑽大樓管理費收繳辦法第5條積欠管理費之催繳規定，如超過4個月以上者，則寄發催繳通知單；超過6個月（含）未繳之住戶，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算，並停止一切社區服務事項。是倘被上訴人真有如上訴人所述，自96年起即積欠每月管理費5,000元，至100年8月止，早已超過6個月，惟上訴人始終未依上開催繳規定寄發「催繳通知單」予被上訴人，甚至也未訴請法院判命被上訴人應給付積欠之管理費，且被上訴人於100年8月25日催告上訴人，上訴人亦無下文，可證被上訴人未曾欠繳管理費。
3.再者，被上訴人出租系爭房屋予承租人君益公司期間即96年2月至9月，君益公司均依約繳付管理費，上訴人也未有積欠管理費之表示，更無事後追討差額之行為，由此更足見被上訴人自無欠租可言。
（六）綜上，被上訴人並無積欠管理費之事實，爰依不當得利法律關係提起本件訴訟。並聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：1.原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。2.上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人86,700元，及自101年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、上訴人即附帶上訴人（下稱上訴人）則以下列情詞置辯：
（一）系爭房屋每月應繳管理費金額為5,000元，自96年3月起至98年12月止，確實有欠繳之情事，所爭議者為系爭房屋於上開欠繳管理費期間是否應以半價計費。上訴人向被上訴人收取96年3月起至98年12月止之管理費155,000元，是在上訴人100年8月份決議折抵3個月空屋管理費7,500元之後，目前決算被上訴人實際應繳金額為142,500元，上訴人亦於原審庭訊時表明願返還被上訴人溢繳之金額。
（二）被上訴人所稱以車位出租抵繳管理費部分，事後查證結果係被上訴人私下委託管理員曾榮照代為出租車位，但96年至98年12月間均未有車位出租情形，故未抵繳管理費。
（三）上訴人之前從未同意被上訴人以空屋折半收費繳納管理費，至於其他住戶空屋折半收費部分，依管理委員會會議記錄，係自100年8月份以後，之前都是按照坪數全額收費。
至於是否空屋，有要求住戶要找委員去證明為空屋，而不是自行認定。被告所述上開空屋認定程序是口頭上這樣認定，並無記載在住戶規約上。因為被上訴人不是空戶，所以不能用半價來計算。系爭房屋曾提供林聯輝競選立法委員時設立競選總部，且競選結束後仍繼續懸掛招牌，被上訴人並未前來申請空屋，並有林聯輝立委競選扇子可證明被上訴人有出租及作為服務處使用，因此要收取全額，若被上訴人要主張空戶半價，應該要來申請。
（四）上訴人提出之管理費收繳辦法第3條第2項約定空戶以半額收費，此為之前管理委員會決議的半價優待，後來管理委員會在80年間就有取消空屋半價優待，此部分可自上訴人提出之88年6月20日臨時開會記錄得知。且被上訴人繳納欠費時，係與上訴人管理委員會協調，經管理委員會開會後告知補繳金額，被上訴人也接受該金額並繳納完畢，不能事後再請求退費，否則人人如此，上訴人無法維持社區之運作。又上訴人已修訂收費規定，如積欠超過3個月則不予優待，亦即沒有積欠超過3個月，就是半價優待。
（五）此外，不論被上訴人欠繳之金額究係若干，被上訴人既已接受該金額繳納完畢，即應認雙方已達成新協議，即已成立類似合解之契約，自不容被上訴人事後再任意毀約，請求退費。
（六）並聲明：1.原判決不利上訴人之部分均廢棄。2.上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。附帶上訴聲明：1.附帶上訴人之上訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項如下：
（一）不爭執事項：
1.系爭房屋位於府前天鑽公寓大廈之內，且附有4個汽車停車位（下稱系爭停車位）。被上訴人於100年8月15日將系爭房屋出售予訴外人黃奕銘後，經黃奕銘轉知被上訴人有積欠管理費170,000元情事，被上訴人乃委任律師於100年8月25日以存證信函通知上訴人於3日內傳真催繳信函等相關資料，之後被上訴人支付155,000元予上訴人。
2.上訴人向被上訴人收取之管理費155,000元，係自96年3月起計算至98年12月止。
3.系爭房屋於94年、95年間每月均繳納半價2,500元之管理費。系爭停車位經上訴人出租後，95年租金收入於繳納95年及96年1月份管理費後，剩餘800元，被上訴人並無欠繳95年及96年1月份管理費。
4.系爭房屋自96年2月至9月出租予訴外人君益公司，君益公司自96年2月至9月間，每月繳納2,500元管理費，共計20,000元（2,500×8＝20,000）。
5.爭房屋自96年10月以後即未出租他人使用，且系爭停車位自96年10月至98年12月期間內未再出租收取租金。
（二）爭執事項：
1.府前天鑽公寓大廈住戶規約、管理費收繳辦法或區分所有權人會議是否有規定或決議「繳納半價管理費須先向上訴人證明（或向上訴人告知）房屋確為『空屋（戶）』，再向上訴人申請，且須正常繳納管理費」？
2.被上訴人將系爭房屋自96年2月至9月間出租予訴外人君益公司期間應繳納每月2,500元或5,000元之管理費？
3.被上訴人就系爭房屋自96年10月起至98年12月止共27個月應否再繳交管理費？若需繳交管理費，管理費是否為每月2,500元或5,000元？
4.被上訴人向上訴人收取系爭房屋之管理費155,000元，是否有據？有無溢收？
四、得心證之理由：
（一）按法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院97年台上字第332號判決意旨足資參照）。查本件被上訴人於原審起訴主張其就系爭房屋並未積欠上訴人管理費，上訴人應返還155,000元等情，此為上訴人所否認，並以前詞置辯，揆諸上開說明，被上訴人自應就其主張之事實負舉證之責任。
（二）經查：被上訴人主張系爭房屋得依府前天鑽大樓管理費收繳辦法第3條第2項規定，空戶以半額方式收費，惟上訴人則辯稱：系爭房屋有出租以及作為服務處使用，因此要收取全額，若被上訴人要主張空戶半價，須先向上訴人證明（或向上訴人告知）房屋確為「空屋（戶）」，再向上訴人申請，且須正常繳納管理費云云。惟依上訴人提出之府前天鑽大樓管理費收繳辦法第3條第2項規定，空戶以半額方式收費（見原審卷第58頁），是被上訴人主張空戶得以半額方式收費，尚非無據。上訴人復辯稱：依據88年6月20日臨時會議結論，自7月份起至年底房屋不管有無住戶或委員管理費一律以全價收取等語，並提出臨時開會記錄1份為證（見原審卷第77頁）。然被上訴人爭執該臨時開會紀錄形式上之真正，此私文書既為上訴人所提出，其自應就此部分先予舉證，惟上訴人迄言詞辯論終結前俱未舉證證明，自無從據為證據。上訴人另辯稱：若被上訴人要主張空戶半價，須先向上訴人證明（或向上訴人告知）房屋確為「空屋（戶）」，再向上訴人申請，且須正常繳納管理費云云。惟經遍覽上訴人提出之住戶規約及管理費收繳辦法（見原審卷第52-58頁），均無此規定，自難認上訴人此部分辯解為可採。至上訴人所提府前天鑽大樓100年（第2屆）區分所有權人會議紀錄（見原審卷第79頁）固記載決議內容：「修訂大樓住戶規約中管理費收繳辦法三-（二），空戶以半額方式收費，惟如積欠超過三個月，則不予優待以全額催收，本修正案自100年7月1日起實施」等語，惟上訴人主張系爭房屋欠繳管理費之事實係發生在96年3月起至98年12月期間，上開決議內容自無從溯及適用，上訴人此部分辯解亦無可採。
（三）被上訴人雖主張其將系爭房屋所附停車位委由管理員出租抵繳管理費，並非是以出租所得繳付管理費，故並無積欠管理費云云（見本院卷第52頁）。惟查，證人曾榮照於原審證稱：系爭房屋有4個停車位，當時屋主委託管理員出租車位，原審卷附第18至29頁明細表是伊所製作，94年間系爭房屋所附停車位之租金收入扣除應繳管理費，結餘12,400元，再加上95年車位租金收入22,000元，合計34,400元，扣除95年管理費30,000元（即所載「95付管費」），結餘4,400元，再扣除出租車位手續費1,100元，剩下3,300元。再支付96年1月份管理費2,500元，剩餘800元，96年以後有好長一陣子都沒有出租出去；系爭房屋在96年2月份出租給君益公司，君益公司從96年2月至9月支付管理費每月2,500元；車位出租後，若有租金收入就直接用以扣繳管理費等語（見原審卷第40至43頁）。足徵證人曾榮照係受被上訴人委託出租系爭停車位，並以出租所得「租金」抵付管理費，顯與被上訴人所主張其以出租系爭停車位抵付管理費（即不論有無租金收入，均不再支付管理費）之情形，迥不相同，而被上訴人亦未就此節另外舉證以實其說，自無可採。另參諸原審卷附第18至29頁證人曾榮照所製作明細表顯示，系爭停車位從96年以後即未有出租情形乙節，是如系爭停車位未出租而無租金收入，或租金收入不足，被上訴人自應再繳納管理費甚明。
（四）又查系爭房屋自96年2月至9月出租予訴外人君益公司，君益公司於該期間，每月繳納2,500元管理費，共計20,000元（2,500×8＝20,000）等情，為兩造所不爭執，則系爭房屋於此期間內既已出租他人，即非空屋，依據府前天鑽大樓管理費收繳辦法第3條第2項規定，自應繳納全額管理費5,000元，且此期間系爭停車位並未出租，並無租金收入可抵繳管理費，故被上訴人就系爭房屋此期間之管理費，自有欠繳。另系爭房屋自96年10月以後即未出租他人使用，且系爭停車位於此期間亦未出租收取租金，無從抵繳管理費，被上訴人自應另行支付管理費。惟系爭房屋在此期間雖未出租他人，是否為空屋？兩造有所爭執。上訴人辯稱：訴外人即被上訴人之父林聯輝競選立法委員時將系爭房屋設為競選總部，且於選後作為服務處之用，並提出競選扇子為證。此為被上訴人所否認，並主張：林聯輝係競選第6屆立法委員，投票日期為93年12月11日，距96年已有2年之久，不可能作為競選總部之用等語。查林聯輝為第6屆立法委員之候選人，該次選舉之投票日期為93年12月11日乙情，此為顯著之事實，依民事訴訟法第278條第1項規定無庸舉證，則上訴人辯稱林聯輝於96年間以系爭房屋設立競選總部，顯與事實不符，要無可採。至系爭房屋縱懸掛林聯輝之招牌，惟空屋懸掛前使用者所有之招牌之情形，所在多有；而立法委員競選扇子亦屬隨手可得之物，此均不足證明系爭房屋於此期間係林聯輝之競選總部或服務處。又此部分既為上訴人抗辯之事實，自應由上訴人舉證以實其說，惟上訴人並未再提出其他證據佐證，即無可採，是足認被上訴人主張系爭房屋自96年10月至98年12月期間為空屋堪可採信。則依據上述收繳辦法之規定，自應以半額方式收費，至為明確。
（五）綜合以上各節，認定被上訴人之管理費是否欠繳，以及欠繳之金額如下：
1.被上訴人95年車位租金收入繳納95年及96年1月份管理費後，剩餘800元，是堪認被上訴人95年及96年1月份管理費並無欠繳。
2.系爭房屋自96年2月至9月出租予君益公司，則該8個月自應繳納全額5,000元之管理費，且此期間系爭停車位並未出租收取租金，無從抵繳管理費，君益公司96年2月僅繳納2,500元，若以上述剩餘之800元抵繳96年2月之管理費，則被上訴人96年2月之管理費尚欠繳1,700元。
3.君益公司自96年3月至9月間，每月僅繳納2,500元管理費，則被上訴人自96年3月至9月止，每月尚欠繳2,500元，合計17,500元【計算式：2,500元×7月＝17,500元】。
4.系爭房屋自96年10月以後並無出租使用而為空屋，應依半額即2,500元計算管理費，而系爭停車位亦未出租收取租金，無從抵繳管理費，是被上訴人自96年10月至98年12月間共欠繳管理費67,500元【計算式：2,500元×27月＝67,500元】。
5.合計被上訴人自96年2月至98年12月間，共欠繳管理費86,700元【計算式：1,700元＋17,500元＋67,500元＝86,700元】。
（六）至上訴人辯稱：本件不論被上訴人欠繳之金額究係若干，被上訴人既已接受該金額繳納完畢，即應認雙方已達成新協議，即已成立類似合解之契約，被上訴人不應再事後追討云云。此為被上訴人所否認，而上訴人並未提出其他足以證明兩造成立和解契約之證據佐證，僅以被上訴人支付15,5000元管理費乙節為據，顯難憑採。
（七）依上所述，被上訴人自96年2月至98年12月僅共欠繳86,700元之管理費，然上訴人卻向其收取155,000元，超過應繳部分之數額68,300元【計算式：155,000元－86,700元＝68,300元】，自屬無法律上原因而受利益，致被上訴人受損害，是被上訴人請求上訴人返還68,300元，及自支付命令聲請狀送達翌日即101年1月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾上開數額部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付返還68,300元及自101年1月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審判命上訴人上開給付，並依職權為假執行之宣告，核無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
至逾上開准許部分，附帶上訴人之請求為無理由，原審為其敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，核無違誤，附帶上訴人就此部分所為之附帶上訴，為無理由，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件上訴人就上訴部分敗訴，即應負擔此部分訴訟費用。又關於附帶上訴部分，應由敗訴之被上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴與附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 王國忠法 官 陳鈺雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 陳姿利