臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第15號原 告 楊雅琴
楊景堯共 同訴訟代理人 林麗珠被 告 陳榮成訴訟代理人 林玠民律師上列當事人間因租佃爭議事件，經臺南市政府調處不成立，移送本院，本院於民國102年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號及同段二九四地號等二筆土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。
被告應將前項土地如附圖所示編號293-1A部分、面積五八平方公尺、編號293-1B部分、面積二三平方公尺、編號293-1D部分、面積一八二平方公尺之地上物拆除，並將編號293-1A部分鐵皮屋坐落基地之水泥地面刨除，編號293-1D部分之水池填土，將土地騰空回復原狀返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟陸佰參拾壹元，及自民國一百零二年六月二十日起至前項土地返還之日止，按年給付原告新臺幣參萬柒仟貳佰柒拾伍元。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟壹佰貳拾元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱耕地三七五條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號等二筆土地（下稱二筆系爭土地）之耕地租佃爭議事件，經原告楊景堯、楊雅琴向臺南市官田區公所耕地租佃委員會申請調解，於民國101年5月21日調解不成立，移由臺南市政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處決議，臺南市政府乃以民國
101 年12月28日府地籍字第0000000000號函移送本院處理，此有卷附之相關調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程式核無違誤，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第256條、第255條第1項第1款、第3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：⒈確認兩造就坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號，面積0.595公頃；294地號，面積0.1809公頃之土地之租佃關係不存在。⒉被告應將前項土地之地上物及水泥地面清除覆土，返還予原告。⒊被告應給付原告新臺幣（下同）134,100元，及自102年1月1日起至前項地上物拆除，土地交還之日止，按年給付原告37,275元。嗣於102年6月17日具狀（本院收狀日為102年6月19日）更正聲明為：（一）先位聲明：⒈確認兩造間就臺南縣（改制前）隆件字第193號私有耕地租約無效。⒉被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號耕地上如臺南市麻豆地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A鐵皮屋、面積58平方公尺；編號B雞舍、面積23平方公尺；編號D水池、面積182平方公尺等地上物，水泥地面拆除、水池填土，並將臺南市○○區○○段○○○○○○號及294地號之土地，騰空回復原狀返還予原告。⒊被告應給付原告起訴前4年（98年至101年）相當於租金之不當得利（或損害金）134,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至前項土地騰空遷讓返還之日止，按年給付原告37,275元，暨自到期日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。（二）備位聲明：⒈被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號耕地上如附圖編號A鐵皮屋、面積58平方公尺；編號B雞舍、面積23平方公尺；編號D水池、面積182平方公尺等地上物，水泥地面拆除、水池填土，並將臺南市○○區○○段○○○○○○號及294地號之土地，騰空回復原狀返還予原告。⒉被告應給付原告起訴前4年（98年至101年）相當於租金之不當得利（或損害金）134,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至前項土地騰空遷讓返還之日止，按年給付原告37,275元，暨自到期日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。其後原告復於102年7月28日以書狀變更聲明（本院收狀日為102年7月30日）為：（一）先位聲明：⒈確認兩造間就臺南縣（改制前）隆件字第193號私有耕地租約無效。⒉被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號土地上，如附圖編號A、B、D三部分所示之地上物拆除、如附圖編號A部分所示鐵皮屋坐落基地之水泥地面拆除、如附圖編號D部分所示水池填土，並將臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號之土地，騰空並恢復原狀返還予原告。⒊被告應給付原告149,631元，及自102年6月19日訴之聲明更正聲請狀送達翌日起至前項土地返還之日止，按年給付原告37,275元。（二）備位聲明：⒈被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號土地上，如附圖編號A、B、D三部分所示之地上物拆除、如附圖編號A部分所示鐵皮屋坐落基地之水泥地面拆除、如附圖編號D部分所示水池填土，並將臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號之土地，騰空恢復原狀並返還予原告。⒉被告應給付原告109,250元，及自101年5月21日終止聲明翌日起至前項土地返還之日止，按年給付原告37,275元。經核原告上開聲明之變更，部分係屬更正事實之陳述、部分係屬擴張應受判決事項，又被告就原告上開訴之變更及追加均無異議，而為本案言詞辯論，揆諸前揭規定意旨，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項部分：
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：
⒈原告所有系爭二筆土地原出租予被告耕作，原告並未同意
被告於系爭二筆土地上搭蓋建物或變更原有農地性質為漁牧，詎被告竟於系爭二筆土地上搭建如附圖所示編號A部分之鐵皮屋，內設有臥室、衛浴設備、電視、冰箱及洗衣機等，並堆放廢棄物，被告並至臺南市官田區戶政事務所申請編訂門牌，顯已違反耕地三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之規定，原告分別向臺南市官田區公所耕地租佃委員會、臺南市政府耕地租佃委員會申請調解、調處，均不成立。
⒉被告既未自任耕作，兩造間耕地三七五租約（下稱系爭耕
地租約）已屬無效，被告繼續占有使用系爭二筆土地，並搭建地上物，即屬無權占有，原告得依民法第767條第1項前段之規定請求被告返還系爭二筆土地。且被告無權占有系爭二筆土地，受有使用土地之利益，並使原告受有相當於租金之損害，原告併得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利。
⒊又規定地價後，每三年重新規定地價一次，平均地權條例
第14條前段定有明文。系爭二筆土地之地目雖為田，但被告無權占有並建築房屋居住使用，並非從事農耕，其所獲相當於租金之不當得利數額，自不受土地法第110條規定之限制。再者，系爭二筆土地坐落於165縣道旁，距官田市區約1公里，周邊為官田工業區，生活機能良好，原告請求以申報地價週年利率百分之4計算租金，尚稱允當。系爭293-1地號土地之申報地價為每平方公尺125元，其面積為5950平方公尺，以年息百分之4計算之租金為每年29,750元【計算式：125（元）×5950（平方公尺）×4%＝29,750（元）】；系爭294地號土地之申報地價為104元，面積為1809平方公尺，以年息百分之4計算之租金為每年7,525元【計算式：104（元）×1809（平方公尺）×4%＝7,525（元，元以下四捨五入）】，是以，系爭二筆土地之租金合計為每年37,275元【計算式：29,750（元）＋7,525（元）＝37,275（元）】。而自98年起計算至102年5月31日，被告應給付原告相當於租金之不當得利為164,631元【計算式：37,275（元）×4年＋37,275（元）×5÷12＝164,631（元）】。又因被告分別於98年12月30日、99年12月7日匯款7,500元至原告帳戶，故被告應再補繳149,631元【計算式：164,631（元）－7,500（元）－7,500（元）＝149,631（元）】予原告，及自102年6月19日訴之聲明更正聲請狀送達翌日起至拆除地上物並交還土地之日止，按年給付37,275元之損害金。
㈡備位聲明部分：
⒈原告已告知被告倘自98年起仍欲續租，將依租約書所約定
租額收取租金，詎被告逕行向官田區公所申請續租登記後即置之不理。又依系爭耕地租約之約定，被告每年應繳之三七五租額為「甘薯4650斤」，原告未曾同意被告改以任何替代物繳納租金，但被告多年來卻任意繳納代金，已違反系爭耕地租約之債之本旨。
⒉原告曾於102年1月3日以鳳山三民路郵局第000004號存證
信函催告被告於102年1月15日前依照租約書之約定以主要作物「甘薯」折算現金，以補繳98、99年度不足額之租金及100、101年度未繳納之租金，合計共140,040元，或繳交「甘藷」計18600斤，惟被告均置之不理。原告再於102年1月16日前往被告之住所收取積欠之租金，但被告拒絕之。原告於當日另以鳳山三民路郵局第25號存證信函對被告終止系爭耕地租約。
⒊被告於官田區耕地租佃委員會調解時提出異議書，稱伊已
以00000000000號、00000000000號之匯票繳納租金，但經原告向郵局查證後發現，該二紙匯票均未送達原告，且係由被告自行提領。而被告於原告終止系爭耕地租約後，曾於102年2月25日向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）提存102年度之租金7,280元，然被告並非提存欠繳年度之租金，且非依債之本旨提存，該提存於法已有未合。
⒋被告已自承伊自承租系爭二筆土地時起，未曾種植水稻等
農作物，自無從依稻谷斤數折算現金，此已與耕地三七五條例第9條之規定相違。且依耕地三七五條例第6條之規定，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。然原告因無法確認被告是否有不自任耕作而使原耕地租約無效，致誤認官田區公所逕行租約續定登記仍有效存在而收受代金，並非原告同意被告每年以任意繳納之金額繳租之意思。又原告既已依民法第440條之規定定期催告被告繳租，並前往取債未果，終止系爭耕地租約之意思表示亦已送達被告，兩造間系爭耕地租約應已合法終止。
⒌又被告於系爭土地上並未依約全部種植甘藷，且將有生產
力之土地逕以水泥覆蓋成空地作為居家之用，廁所鋪上磁磚，水泥磚塊搭建圍牆，並擅自搭蓋雞舍，挖掘池塘飼養鴨隻，堆放廢棄物，以磚塊砌「磚窯」燃燒其日常生活產生垃圾，嚴重破壞良田之地力及生產力，顯有未繼續耕作之情，原告得依耕地三七五條例第17條第1項第4款之規定，終止系爭耕地租約。又被告本應給付原告自98年1月1日起至101年4月30日止相當於租金之不當得利124,250元，惟被告分別於98年12月30日、99年12月7日匯款7,500元至原告帳戶，故被告應再補繳差額109,250元【計算式：
124,250 （元）－7,500（元）－7,500（元）＝109,250（元）】及自101年5月21日終止系爭耕地租約翌日起至前項土地騰空並返還原告之日止，按年給付原告37,275元。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：如主文第1-3項所示（按：原告第1項聲明原為
：確認兩造就系爭土地之租佃關係不存在，嗣雖將此部分聲明變更為為確認兩造間就臺南縣（改制前）隆件字第193號私有耕地租約無效，惟核其書狀之文義，仍係欲確認兩造就系爭土地之租佃關係不存在）。
⒉備位聲明：
⑴被告應將坐落於系爭293-1地號土地上，如附圖編號A、
B、D三部分所示之地上物拆除、如附圖編號A部分所示鐵皮屋坐落基地之水泥地面拆除、如附圖編號D部分所示水池填土，並將系爭293-1、294地號之土地，騰空恢復原狀並返還予原告。
⑵被告應給付原告109,250元，及自101年5月21日終止聲
明翌日起至前項土地返還之日止，按年給付原告37,275元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告確有未自任耕作之事實：
⑴被告於101年5月21日臺南市官田區公所調解及101年10
月22日臺南市政府調處時，誣指其搭建鐵皮屋及申請用水用電、飼養雞鴨等行為，係經過原告之兄即訴外人楊景東同意蓋章云云。然而，訴外人楊景東既非系爭二筆土地所有權人，應無從同意被告之行為。且官田區公所曾於96年5月18日及96年8月7日分別前往系爭二筆土地現場會勘，當時土地上並未搭建鐵皮屋及飼養雞鴨，而訴外人楊景東於93年間中風迄今，生活均不能自理，被告係97年間始搭建鐵皮屋，足認被告所稱其搭建鐵皮屋係經楊景東同意云云，並非事實。況且，縱使原告曾授權訴外人楊景東代收租金，訴外人楊景東亦無權同意被告搭建鐵皮屋。
⑵被告於鐵皮屋內設有電視、冰箱、冷氣機及洗衣機等，
其供電之電表號碼為00000000號。經原告向臺灣電力股份有限公司查詢，被告就系爭二筆土地並無原告同意申請用電之同意書，足認被告誣指原告同意其申請用電並興建鐵皮屋，均不可採。
⑶被告將原從事農作部分之耕地超限違規使用，其所搭建
之鐵皮屋鋪設水泥地、內設有日光燈、電視、冰箱、冷氣機、床鋪、電錶、錄放影機、洗衣機、流理台、鍋具、瓦斯，磚造廁所鋪設磁磚衛浴，並設置熱水器、鐵窗戶等，另隔間上鎖作為居住、炊食、衛浴等之居家處所，其並向官田區戶政事務所申請「中華路一段233-8號」門牌，經官田區戶政事務所於98年10月12日編訂，99年2月間設籍核准。官田區公所101年4月10日南市000000000000000號函覆原告楊景堯時亦稱「惟若為違章建築須以有人居住（可供居住）為前提，……，各戶所通例為經常居住於該住屋並有住宿及炊食衛浴等事實，本所於編訂日前亦前往實地拍攝佐證在案」等語。且若鐵皮屋單純為放置農具之處，實無需有上開物品，足認被告係為解決其居住問題，申請門牌並設籍於前開鐵皮屋，與農舍尚屬有間。再者，被告已自陳其生活垃圾已採清潔車收集方式清除，足認被告有不自任耕作之事實。
⑷被告於鐵皮屋內製造廚餘、水肥污水、垃圾等降低農地
生產力之行為，鐵皮屋外堆置與農業經營無關之廢棄電視、冰箱、酒瓶等可回收非農用廢棄物，另以磚塊砌「磚窯」將其日常生活產生垃圾燃燒製造灰燼廢棄物。又被告已自承「生活垃圾已採清潔車收集方式清除…」，堪認被告做為居家使用，才會產生「生活垃圾」。另本院於102年4月17日至現場勘驗時，被告亦表示設有鐵門隔間為其晚上休息之處，內有床墊、冷氣、電視，冰箱、電鍋、鍋具、洗衣機已遷移。磚造圍牆衛浴設有熱水器、毛巾、牙刷、牙膏等日常居家盥洗用具，顯示被告係解決其實際居家生活而違建鐵皮屋，非為便利耕作而設，自屬變更用途不自任耕作。
⑸被告亦未經原告同意，擅自於土地上搭蓋雞舍、挖掘池
塘、搭建棚架飼養雞鴨，該雞、鴨舍並非農業產銷之必要設施，被告將原約定栽培農作物之部分耕地，逕自搭建棚架飼養雞鴨，使用鐵皮棚架、建築之模板、房屋門板、鷹架、水泥施工車、廣告看板等與農業耕作無關，擅自變更耕作用途，減少種植面積，自屬違反民法第432條第1項規定，而有不耕作使用之事實。
⑹官田區公所依內政部93年3月10日台內地字第000000000
0號函釋意旨，於101年3月20日會同兩造至現場會勘，並認定被告有違反耕地三七五條例第16條第1項之規定。又原告屢次向被告表示反對被告搭建鐵皮屋及農地未農用之意思，但被告均置之不理，甚至擴張建築面積，原告於101年5月19日以鳳山三民路郵局230號存證信函通知被告限期20日內清除地上物，並於101年5月21日於官田區公所調解時，再次要求被告拆除地上物，重新覆土恢復農地農用，詎被告不僅不願拆除地上物，竟繼續搬磚塊鑄立鋼骨擴建，並將擴建之事實曲解為拆除遭原告制止，並不可採。
⑺依本院於102年4月17日至現場勘驗結果，被告承租範圍
內之地上物及使用情形「其中A部分之鐵皮屋，地上鋪有水泥，門牌已拆除，放置有單人床墊寢具、蚊帳、電扇、衛浴設備，另有一鐵皮屋設有鐵門，內置有桌椅、電視、冷氣，……該處為其晚上休息之處，……冰箱、洗衣機均已損壞遷移，電鍋、鍋具亦已遷移，B部分為雞舍，據被告稱原有飼養雞隻，現已遷移，……D部分為水池，水池邊設有一鐵皮簡易鴨寮，被告稱原有飼養數隻鴨，現已遷移……」等，堪認被告在系爭二筆土地上確有未自任耕作之情事。
⑻又如附圖編號A部分所示之鐵皮屋面積為58平方公尺、
附圖編號B部分所示之雞舍面積為23平方公尺、附圖編號D部分所示之水池面積為182平方公尺，則被告未自任耕作之面積已達263平方公尺，佔系爭293-1地號土地面積之4.42％。至系爭294地號土地上，如附圖編號C部分所示有種植之面積為1648平方公尺，未自任耕作之面積佔系爭294地號面積之8.9％。是以，被告就系爭土地之一部，已明顯變更耕作之使用目的，兩造間之系爭耕地租約應屬全部無效，不因原告是否知悉被告未自任耕作及是否繼續收取租金而不同。
⑼又被告於本院102年4月17日至現場勘驗後，又再度鋪水
泥搭棚架，擴建鐵皮屋，並轉租他人居住於系爭二筆土地上，雖事後已自行拆除，然此足以認定被告有不自任耕作之行為。
⑽被告於田埂溝均有設置澆灌作物之水龍頭，擅自挖掘鴨
舍變更用途，再辯稱設蓄水池，亦不能改變被告不自任耕作之事實。
⒉被告於系爭土地上搭蓋鐵皮屋取代耕作，減少種植面積，
違反農業發展條例第8條之1第2項、第39條第2項及都市計劃法第79條之規定，已構成租約無效之事由：
⑴被告於系爭293-1地號土地上興建房屋，並不符農業用
地興建農舍辦法及農業用地容許作農業設施使用審查辦法等規定，該房屋並非農業發展條例所允許合法建築之農舍。又原告於101年4月27日向官田區公所申請農業用地作農業使用證明書，經官田區公所於101年5月2日實地勘查，認為系爭293-1地號土地上部分雜草叢生，且有建物未檢附合法證明文件，與規定不符，無法核發農業用地農業使用證明書。
⑵被告在農地上興建鐵皮屋，若係耕作上置放農具所必需
之農業設施，則依農業發展條例第8條之1第2項規定，農業設施面積在45平方公尺以上，除須申請建築執照外，仍應先申請農業設施之容許使用，始得為該設施。再依農業發展條例第39條第2項所定之「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」第5條第2款、第6條第2款及第7條第2、3款規定，無法檢具容許使用同意書及建築執照、或非都市土地使用編定前，得為從來使用之農舍或農業設施之相關證明文件者、現場堆置與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物者及現場鋪設有非農業經營必要之柏油、水泥等情事者，均不得認定作農業使用。
⑶依行政院農業發展委員會（下稱農委會）農企字第0000
000000號函釋說明三「依耕地三七五減租條例訂有租約之土地，其耕地三七五租約並無地主同意承租人於承租農業用地申請農業設施之協議內容，無法作為土地使用同意書……」之內容，本件原告未曾同意被告於農地上非法興建設施，被告無法提出「建築執照」與「農業設施容許證明」，則該設施係違章建築，無法認定係農業使用。
⑷再依農委會92年12月9日農企字第0000000000號函「農
業設施容許使用項目中，並未列有『廁所』項目」、97年5月22日農金字第0000000000號函「農業用地上興建廁所、涼亭、停車場，不符農業使用之認定」之意旨，本件被告於系爭土地上違法搭建之鐵皮屋鋪設水泥地，磚造水泥圍牆衛浴、廁所地面鋪設磁磚等嚴重破壞土地生產力之行為，且非農業經營必要之設施，應認定非農業使用。
⑸被告之行為已違反民法第71條「法律行為，違反強制或
禁止之規定者，無效」之規定，且其未盡民法第432條第1項善良管理人之注意義務，亦未符合其承租系爭二筆土地為耕地三七五租約之宗旨，依內政部93年3月10日台內地字第000000000號函釋二、（二）、（三）及官田區公所調解委員一致決議：「出租人可收回出租耕地」、農業發展條例第8條之1第2項、第39條第2項之規定，承租人以承租土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡均不在自任耕作之列，應構成三七五條例第16條第2項租約無效之原因。
⒊被告違法搭建鐵皮屋、違法興建設施等行為，致原告無法
檢具農業用地作農業使用證明書，依農業發展條例之規定申請免徵土地增值稅或免徵遺產稅，影響原告之權益甚鉅，被告應負回復原狀之責任。另依租賃契約書約定租額，被告每年應繳「甘藷」4650斤，則依農糧署公布之「甘藷」歷年農作物年平均產地價格，98年至101年每公斤分別為10.84元、12.55元、16.78元、15.4元，平均為13.8925元，以每公斤為0.6斤折算代金，原告應繳納155,040元，扣除被告已繳納之15,000元，尚餘140,040元，亦與系爭土地之申報地價之百分之4即134,100元相近。
⒋被告於本院96年度訴字第1794號審理期間，在系爭土地上
放置臨時空殼鐵皮屋之面積約10平方公尺（未鋪設水泥地面），而被告於當時反訴答辯暨準備書二狀中陳稱：「該鐵皮屋係為存放耕作之工作物而臨時搭建之小屋」，而本院當時並未現場勘驗該地上物，兩造亦未就該地上物進行攻擊防禦，本院亦未實質審理，更未於判決理由中判斷。而本件被告於前開案件97年8月21日判決確定後，除逕赴官田區公所辦理續租登記外，並三度擴建鐵皮屋（經地政勘測面積已達58平方公尺），另再搭建雞舍、鴨舍等。被告於98年2月12日將鐵皮屋擴建雛型；98年10月已擴建完成為居家使用，鋪設水泥地面，設置鐵門、床鋪、冷氣、電視、冰箱、洗衣機、流理台、鍋具、熱水器及衛浴設備等等，並申請門牌；99年2月再申請設籍；99年12月28日被告三度再擴建。雞舍於99年8月4日初搭建；100年12月9日擴建；101年6月17日已廢棄。鴨舍於99年12月28日初搭建；100年12月9日至101年12月25日廢棄未復耕。因此，本院96年度訴字第1794號之地上物與本案之地上物已不相同，係屬新事證，而前案亦非因認定地上物而判決租賃關係存在，因此並無一事不再理與爭點效之適用。
⒌原告另於102年9月2日、102年9月12日前往現場察看，被
告雖已將本院於102年4月17日至現場勘驗後所搭建之棚架及擴建水泥地面拆除，但卻在鐵皮屋四周及私設之道路地面再度鋪設石子瓦磚（101年6月17日時仍為雜草叢生且可種植作物），並於通往鴨舍水池地方沿路鋪設非農業經營所必須之柏油瀝青，已嚴重破壞良田之地力及生產力。
⒍另依「農糧署空間稻作資訊查詢系統」所下載之航照圖，
系爭二筆土地於96年間確實尚未有鐵皮屋及雞、鴨舍等地上物。
⒎原告有耕地三七五條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」情事：
⑴被告在系爭二筆土地上搭建鐵皮屋、搭蓋鐵皮棚架雞舍
、挖掘池塘飼養雞鴨等不為耕作情事，且嗣後不再飼養，仍任由雞舍堆放廢棄物、鴨舍荒蕪廢置達1年以上，依最高法院84年台上字第2975號判決意旨，原告得終止租約。且被告於101年10月22日臺南市政府耕地租佃委員會調處筆錄中自陳：其平日會北上與兒子同住，足認被告僅是藉種植果樹讓果實自由落體，以掩飾其並無實際耕種之事實。況若被告居住於台北，與系爭二筆土地距離甚遠，往返費時，不合與耕地上之農作物基於氣候、土壤及耕種植物不同等因素，尚需隨時注意灌溉、施肥、除草等照顧，即耕作農作物乃極需體力及耗時之工作，為社會上一般稍具常識者所知悉，是以被告主張其有自任耕作，亦與一般耕作之常情明顯有違（最高法院99年度台上字第2318號判決意旨參照）。
⑵被告承租系爭二筆土地之全部，依民法第432條第1項、
第438條之規定，自應符合承租之目的，依據租賃契約之內容，種植甘藷，並保持土地之生產力。且系爭耕地租約中已載明係種植甘藷之用，被告亦係以種植甘藷為目的而與原告訂立租賃契約，詎被告不但未依約種植甘藷，未經原告同意自行改種植多年生果樹，僅任果樹自行成長、開花結果、凋零，顯非自任耕作之行為，否則佃農於所承租農地上種植幾棵樹木，即可不事生產卻享有自任耕作之名，另謀收入維持生活，顯已違反耕地三七五條例之立法宗旨。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠被告並無不自任耕作情事：
⒈被告在系爭土地上搭蓋鐵皮建物及申請用電，確經當時之
地主即訴外人楊景東首肯，且單純僅供農忙時雇工提供休憩之用。而原告認被告之行為已違反系爭耕地租約，被告雖欲主動拆除卻反遭原告制止。又系爭鐵皮屋於兩造96年間第一次訴訟前即已存在，並非新建。況且，縱認系爭鐵皮屋屬公法上之違章建築，亦與本件民事耕地租佃爭議之構成要件無關。
⒉系爭鐵皮屋為開放空間，屬於工寮之性質，其係為方便工
作而設置，僅用以堆置農具及便利休息之用，尚無法認定為供住宅使用之房屋，亦無從據以推論被告有未自任耕作情事。又，被告與被告之子同住於北部，系爭鐵皮屋不可能作為主要之住居所，更不可能作為被告家族實際生活居住之用。
⒊被告多年來在系爭二筆土地上種植果樹，當初搭建鐵皮屋
及申請用水、用電，均係種植果樹農用所必須。被告以系爭鐵皮屋放置農具、肥料等工作物，並於鐵皮屋內暫時放置剛採收之水果，且在該鐵皮屋內將採收之果實裝箱。至申請門牌則係為方便郵寄出售之水果。鐵皮屋內之衛浴設備等則為農忙時期臨時方便使用。又系爭二筆土地上之地上物或因農忙所需而有減少、增添之變動，均無礙係基於耕作需要之事實，並非新建房屋，亦不可能轉租他人。被告願依原告之請求將鐵皮屋拆除。貨櫃屋亦屬活動式而得隨時移除，惟尚無法以此推論出原告有未自任耕作之事實。原告不應將此臨時搭建之工寮作為其片面非法終止租約之藉口。原告誆稱被告將土地變更為住宅興建房屋使用、轉租他人、不自任耕作，完全子虛烏有，不足採信。
⒋蓄水池設施係為灌溉目的所設置，且系爭蓄水池面積不大
，僅供被告儲水作為灌溉果樹之用，為耕作習慣所必須，依最高法院97年度台上字第2096號號判決要旨，尚無從認為有何違規使用情事。而飼養雞鴨5、6隻，為農家之習慣，乃家庭農場之附屬行為，在數量上亦絕非營利用途，尚不得以此小事即認定被告將耕作目的變更為畜牧使用。原告之主張，乃雞蛋裡挑骨頭，與事證完全不符，不足採信，況被告原係以閒暇時圈養家禽以營造田園景象，以慰單調生活，今已未再飼養，且未再堆置雜物。至生活垃圾已採清潔車收集方式清除，出入通道週遭環境已經改善，確有維持環境整潔。
⒌被告於系爭二筆土地上植栽芒果樹係為地力考量，且皆需
按期耕作始得有收成，為家庭收入主要來源，絕無放任不管情事。
㈡本件兩造間之系爭耕地租佃關係，業經本院96年度訴字第17
94號判決確認為不定期租賃契約，而耕地三七五條例第17條之規定，僅在訂有期限之耕地租佃契約始有其適用。是以，系爭耕地租約並無該條規定之適用，此亦為本院96年度訴字第17 94號確定判決所肯認，原告迄今既與前訴為相同主張，依一事不再理及爭點效之法理，自應駁回原告之訴。況且，被告均按期繳交租金，原告自行片面提高租金，卻誆稱被告拒絕繳納租金，並非事實，不足採信。原告於97年至100年間，均收受被告所給付每年之租金7,280元，自101年起拒絕收受租金後，被告始以寄送匯票之方式給付，惟仍遭原告拒收而退回，被告只得將租金提存於法院，被告絕無欠租。
且依耕地三七五條例之規定，若地主欲調整租金需在區公所進行公議並立約始有效。倘若原告執意終止租賃契約，應依耕地三七五條例辦理補償，地上物（植栽經年果樹）亦應依相關補償條例處理。
㈢又系爭耕地租約早年固曾特定以某種作物為給付，但因情事
變更，期間也改約定以稻穀為給付，而現行以稻穀折算成定額代金之給付方式早已行之有年，原告亦收受此數額之現金給付數年，顯見兩造間已就租金給付之方式及數額達成合意，自不許原告片面非法變更並以之為終止租約之藉口。
㈣依臺南市政府101年11月8日府地籍字第0000000000B號調處
決議主文為：承租人無違規使用。理由為：⒈委員認為該建物係屬工寮，供耕作時臨時休息之用，至於承租人是否有長期居住之事實，則無法認定。⒉參酌最高法院96年台上字第2595號判決及89年台上字第1789號判決理由，該建物非以解決承租人實際居住問題為其目的。⒊飼養5、6隻雞鴨，係農場常見之行為，非以營業為目的，水池供灌溉之用，認定違規係屬過苛。是以，被告並無任何違反租約之情事，兩造間之土地租佃關係仍屬合法有效，原告並無任何得終止租約之事由，其訴顯無理由。
㈤系爭土地上之地上物除水泥地鋪設部分外，均由被告自行購
買材料搭建及維修，水泥地鋪設、拆除及清除部分係委由曾文賢進行，地上物陸續共花費約12萬元，水泥地拆除及清除花費約6千元。被告於系爭二筆土地上主要種植芒果、柳丁及柚子，主要販售予徐三湲。各年度販售數量及金額如下：
100年芒果800斤、柳丁600斤及柚子500斥，金額共6萬元；101年芒果1100斤、柳丁600斤及柚子450斤，金額共6萬5千元；102年芒果900斤、柳丁600斤及柚子600斤，金額共6萬7千5百元。
四、本院經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項為：
⒈被告占有原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號，
面積0.595公頃、294地號、面積0.1809公頃之土地，並在293-1地號土地上蓋有如附圖所示編號A部分面積58平方公尺之鐵皮屋、編號B部分面積23平方公尺之雞舍、編號D部分面積182平方公尺之水池；系爭294地號土地上有如附圖所示編號C部分種植之面積1648平方公尺。
⒉被告就如附圖所示編號A部分之鐵皮屋，向官田戶政事務
所申請編釘門牌，經戶政人員實地勘驗認係有人居住於該屋，並有住宿、炊食及衛浴等事實之違章建築，於98年10月2日初編編釘，99年2月完成設籍。
⒊原告所提出系爭二筆土地之96年度空照圖顯示尚未有如附圖所示編號A、B、C、D部分之地上物。
⒋系爭二筆土地前由兩造先人楊文錕、陳大塹於38年1月1日
簽訂耕地三七五租約，原告二人於63年2月21日繼承登記為土地所有權人，65年5月5日南府地丙字第46334號函准變更出承租人名義（改制前臺南縣私有耕地租約隆件字第193號參照）。
⒌上開私有耕地租約書背面續訂租約加蓋戳記處欄記載：「
本租約依臺南縣政府98年3月10日府地籍字第0000000000號函核定准自98年1月1日起至103年12月31日止續定租約6年」，另加蓋日期欄記載「980312」；（註銷、終止、變更、更正）租約加蓋戳記處欄記載：「97.10.6所民字第0000000000號：依法院判決確定土地租賃關係存在」、「97.10.8府地籍字第0000000000號縣府同意備查」。
⒍原告就系爭二筆土地之耕地租佃爭議，曾向臺南市官田區
公所耕地租佃委員會申請調解，於101年5月21日調解不成立，嗣由臺南市政府耕地租佃委員會於101年10月22日調處不成立，故臺南市政府於101年12月28日以府地籍字第0000000000號函將本件移送本院審理。
㈡兩造爭執事項為：
⒈如附圖所示編號A、B、D部分之地上物係何時興建？⒉原告主張被告於系爭二筆土地上設置如附圖所示編號A、B
、D部分之地上物，變更耕作用途，不自任耕作，構成租約無效，有無理由？⒊原告主張被告積欠租金達兩年之總額，租約已合法終止，
有無理由？⒋原告主張被告非因不可抗力，繼續一年不為耕作，構成終
止租約之事由，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告主張如附圖所示編號A部分之鐵皮屋為被告於98年間興
建、編號B部分之雞舍為被告於99年8月4日搭建、編號D部分之水池圍籬為被告於99年間挖掘、搭建等語，然為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈本件被告前曾對原告提起確認租賃關係存在，經本院以96
年度訴字第1794號判決兩造間租賃關係存在（下稱前案訴訟），業據本院調取前案訴訟卷宗核閱無訛。
⒉經核閱臺南市政府96年12月14日府地籍字第0000000000號
函檢附於95年12月28日、96年4月19日及臺南市官田區公所分別於96年5月18日、96年8月7日至現場會勘所拍攝293-1地號土地照片所示，當時293-1地號土地部分均為雜草與種植芒果樹，並無搭建任何地上物，有現場照片12張附於前案訴訟卷宗可參（見前案卷第17、19、21、82、83、
85、210、212、213頁），又參諸原告提出之系爭二筆土地於96年度之航照圖，當時未見土地上有何搭建地上物，亦有該航照圖1紙存卷可查（見本院卷二第108頁）；經將上情與原告提出其於97年3月25日拍攝系爭293-1地號土地之照片相核，該土地為雜草叢生，其上有移動式貨櫃1只；復與原告於98年2月12日拍攝同地照片相較，該地已有搭建鐵皮屋等情，有現場照片2張在卷可稽（見本院卷二第70頁），是被告辯稱如附圖所示編號A、B、D部分之地上物均為前案判決前即已存在云云，即無可採。
⒊次查，如附圖所示編號A部分之鐵皮屋，係被告向臺南市
官田區戶政事務所申請編釘門牌，並經戶政事務所人員實地佐證以有人居住於該屋並有住宿及炊食、衛浴等事實，而於98年10月2日初編編釘，復由被告於99年2月間完成設籍，此有臺南市官田區戶政事務所101年4月10日南市000000000000000號函在卷可稽（見本院卷一第117頁）；再依原告提出其分別於99年8月4日、99年12月28日至系爭土地拍攝之照片所示，被告正雇工搭建雞舍，以及水池已飼有鴨隻等情，亦有現場照片5張附卷可參（見本院卷二第71至72、75頁）。
⒋依據上開認定，足認原告主張如附圖所示編號A部分之鐵
皮屋為被告於98年間興建、編號B部分之雞舍為被告於99年8月4日、編號D部分之水池為被告於99年間搭建等語，應為可採。
㈡原告主張被告於系爭二筆土地上設置如附圖所示編號A、B、
D部分之地上物，變更耕作用途，不自任耕作，構成租約無效，為有理由：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院64年台上字第571號判例、99年度台上字第833號判決要旨參照）。次按耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號民事裁判要旨參照）。
⒉經查，系爭土地上編號A部分之鐵皮屋、地上鋪有水泥，
門牌已拆除，放置有單人床墊寢具、蚊帳、電扇、衛浴設備，另一鐵皮房屋設有鐵門，內置有桌椅、電視、冷氣、肥料數包等情，業經本院於102年4月17日會同臺南市麻豆地政事務所測量人員到場履勘屬實，有土地複丈成果圖、勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷二第4至7、12頁），又另依原告於當日拍攝之現場照片觀之（見本院卷二第17至25頁），系爭鐵皮屋內有寢具、桌椅、電磁爐，屋外放置洗衣機、曬衣架、鞋櫃、雞籠、磚塊等。依上開情狀觀之，上開鐵皮屋顯非為被告基於耕作目的或便利耕作，僅供堆置農具、肥料或臨時休息之用，另參以臺南市政府101年12月28日府地籍字第0000000000號函檢附分別於99年12月28日、100年12月9日在系爭二筆土地拍攝之照片所示，被告在編號D部分水池周圍搭建圍籬，並在水池內飼養鴨隻，編號C部分雞舍裡飼養雞隻；復依原告於99年12月28日、101年2月14日、101年7月20日、101年12月25日、102年1月16日、102年2月11日、102年3月13日至系爭二筆土地拍攝之照片所示，被告在鐵皮屋外放置木板、廣告帆布、鐵櫃、椅子、水桶、磚塊、鐵梯等雜物，並建有磚窯焚燒垃圾；屋內擺放冰箱、床具、桌子、電風扇等物品；雞舍內飼養雞隻及存放飼料等情，有前開現場照片28張存卷可證（見本院卷一第14至16頁、第124至126頁、第130頁、卷二第26至32頁），準此，本院審酌被告在系爭土地前開使用土地面積及狀況，認該編號A部分之鐵皮屋係並非為便利耕作所搭建之農舍，而是被告實際居住之處所，因此，被告在系爭土地有不自任耕作之情事，堪可認定。
⒊被告固辯稱鐵皮屋其係為便利寄送水果始申請編釘門牌等
語，惟查，被告向臺南市官田區戶政事務所申請編釘門牌，經戶政事務所人員實地佐證以有人居住於該屋並有住宿及炊食、衛浴之事實，而於98年10月2日初編編釘，被告於99年2月間完成設籍，且鐵皮屋係被告實際居住之處所等節，均經認定如上，是被告此部分之辯詞，要無可採。⒋被告另辯稱其搭建鐵皮屋已得地主同意，惟查，系爭耕地
租約出租人為原告，並非楊景東，又楊景東雖於91年3月11日曾收受被告繳納系爭耕地之租金，然仍無從證明出租人有何曾同意被告搭建鐵皮屋之意思表示，被告復未積極提出相關資料以實其說，要難認其此部分之辯詞為可採。⒌至被告辯稱前案判決已確認存在系爭租約存在，應受一事
不再理及爭點效拘束等語，惟查，本院於前案訴訟雖已判決確認系爭耕地租約存在，然被告係於前案判決後始有不自任耕作之情事，亦經本院認定如上，就本件訴訟而言，自無一事不再理及爭點效之適用，被告此部分辯詞，亦非可採。
⒍依上所述，被告於98年間在系爭土地上設置如附圖所示編
號A部分之鐵皮屋供實際居住之用，變更耕作用途，不自任耕作，堪可認定，依耕地三七五條例第16條第2項規定，是系爭耕地租約全部已因被告於98年間就系爭土地之一部有不自任耕作情事而無效，堪可認定。
㈢原告另請求被告應拆除如附圖所示編號A、B、D部分之地上物後，騰空返還占用之土地予原告等語，亦屬有據：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決同此意旨）。
⒉經查，如附圖所示編號A部分鐵皮屋，面積58平方公尺，
編號B部分雞舍，面積23平方公尺，編號D部分水池，面積182平方公尺，均為被告所設置，系爭耕地租約業已失效，而被告復未能說明有何其他占用系爭二筆土地之正當權源，則被告以其等所有如附圖所示編號A、B、D部分地上物占用系爭土地，即屬無權占有，揆諸前揭規定，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除前開之地上物後，並將A部分水泥地拆除，D部分填土，騰空返還占用之土地予原告，洵屬有據。
㈣原告依法得請求被告給付相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復依不當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告所有如附圖所示編號A、B、D部分之地上物無權占用系爭土地，已如前述，揆諸前揭說明，原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。
⒉次按耕地地租不得超過地價百分之8，所稱地價指法定地
價，而土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第110條、第148條亦規定甚明，此計收租金之規定，於不當得利損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算賠償之標準。又所謂年息百分之8為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之8計算之，且尚須斟酌土地之位置，附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本件被告無權占用系爭土地，並搭建如附圖所示編號A、B、D部分之地上物，受有相當於租金之利益，應可認定。原告主張依土地法第105條準用97條第1項規定以申報地價，293-1地號土地每平方公尺125元，294地號土地每平方公尺104元，計算年息百分之4之損害金，本院審酌上情，認原告此部分之主張尚屬適當，而被告自98年起即有不自任耕作之情事，已如前述，則原告請求被告應給付原告自98年至102年5月31日獲有按年相當於租金之利益數額合計149,631元，及自102年6月19日訴之聲明更正聲請狀送達翌日起至系爭土地騰空返還之日止，按年給付原告37,275元【計算式：293-1地號土地：125（元）×5950（平方公尺）×4%＝29,750（元）；294地號土地：104（元）×1809（平方公尺）×4%＝7,525（元）；〈29,750（元）＋7,52 5（元）＝37, 275（元）〉×〈4（年）＋5/12（年）〉＝164,631（元），再扣除被告已分別於98年12月30日、99年12月7日各匯入原告帳戶7,500（元）＝149,631（元）】，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，兩造間之耕地三七五租約，因被告一部不自任耕作致全部租約無效，則原告請求確認就系爭二筆土地之耕地三七五租賃契約關係不存在，為有理由，應予准許。又被告於上開耕地三七五租約無效後，並無合法占有之權利，故原告依民法第767條第1項規定及不當得利法律關係，請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號293-1A部分、面積58平方公尺、編號293-1B部分、面積23平方公尺、編號293-1D部分、面積182平方公尺之地上物拆除，並將編號293-1A部分鐵皮屋坐落基地之水泥地面刨除，編號293-1D部分之水池填土，將土地騰空回復原狀返還予原告，及應給付原告149,631元，及自102年6月20日起至系爭土地返還之日止，按年給付原告37,275元，為有理由，應予准許。
七、按當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判。原告上開先位之訴既有理由，本院對其備位之訴自無庸為裁判，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87第1項定有明文。經核本件訴訟費用額為12,120元（即複丈費4,120元、建物測量費8,000元，合計12,120元），而原告之訴為有理由，訴訟費用應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第2項所示。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 吳俊達