臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1540號原 告 蔡美香訴訟代理人 蔡鍾興被 告兼 下一人訴訟代理人 謝金宗被 告 謝佰錕訴訟代理人 謝邱美鳳上列當事人間請求返還定金等事件，於民國103 年1 月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告買賣土地均由訴訟代理人蔡鍾興出面，再以原告之支票或現金支付價金，此屬兩人間之常態購買程序，故原告於民國102 年5 月24日全權委託蔡鍾興，購買被告所有坐落台南市○區○○段○○○ ○號、面積432 平方公尺、應有部分五分之二之土地（下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）35萬元達成合意，並交付定金50萬元，顯具債之相對性之適格當事人，訴外人杜碧桃僅係原告買受系爭土地後之轉賣對象或指定登記之第三名義人而已，且依傳統土地買賣，出賣人重在銀貨兩訖，不在土地登記何人名下。又出賣人應盡土地法第34條之1 規定之義務，與原告無涉，蔡鍾興依被告指示以被告名義詢問同為系爭土地共有人之杜碧桃是否優先購買之存證信函，乃順理成章之事。
（二）另同為系爭土地共有人之訴外人陳再得甫將系爭土地之應有部分出賣原告，應不會承買，故蔡鍾興認系爭土地之買賣可依序進行，有事並願負全責，被告卻辯稱等待陳再得磋商云云，顯是扭曲事實。被告拒絕備齊買賣土地文件，以便辦理系爭土地所有權移轉，又於同年6 月6 日調高每坪價金36萬元，蔡鍾興為求完成買賣，才出具若出面簽約負責調高至36萬元，倘未能達到，無條件解除買賣之承諾書，然被告仍拒絕履行，更謊稱蔡鍾興向其殺價為18至20萬元，顯係強詞奪理。被告經蔡鍾興不斷催告履行買賣約定，並於102 年6 月17日、同年月19日寄發永康大橋郵局42支第240 號、第244 號存證信函（下稱第240 號、第24
4 號存證信函）催告，均遭被告拒收，參照最高法院54年台上字第952 號判例，可知拒收即為達到，已生催告之效力。嗣被告謝金宗寄發台南成功路郵局第1112號存證信函（下稱第1112號存證信函）告知訴外人施鴻圖願以每坪45萬元賣清，亦即將系爭土地每坪單價調高至45萬元外，更多次向訴外人即蔡鍾興之員工謝青穎表示非45萬元不賣，又於102 年6 月27日臺南市永康區調解會（下稱系爭調解會），堅持以45萬元賣清等情，均可見被告明顯違背系爭買賣約定。而蔡鍾興收到第1112號存證信函之翌日以永康大橋郵局第245 號存證信函（下稱第245 號存證信函）告知被告違背承諾之違約事實，亦遭被告拒收。是縱事後被告得知買地合夥人在內政部營建署102 年7 月1 日之期限內，彙整土地向建管單位申請建築執照後，始反悔改寄存證信函要賣系爭土地，亦無濟於事。
（三）蔡鍾興業以此違約內容提出假扣押聲請，經本院102 年度司裁全字第672 號裁定於102 年6 月28日准予假扣押，但蔡鍾興基於維護社會善良風俗，已撤回假扣押聲請。被告反覆無常，其他新順段土地之買賣亦係如此，此外依台南新南郵局第365 號存證信函（下稱第365 號存證信函），可知被告寄發空無一物之存證信函予杜碧桃。又於102 年
7 月7 日、同年8 月6 日、同年月20日分別寄發台南成功路郵局第1263號、台南新南郵局第334 號、台南成功路郵局第1587號存證信函（以下分別稱第1263號、第334 號、第1587號存證信函），一再告知原告要沒收定金等情，業經原告於102 年7 月9 日、同年8 月3 日、同年月22日逐一告知被告違約在先，無沒收定金之法律基礎。現原告依民法第254 條規定，以起訴狀繕本送達時，解除兩造買賣契約，並依民法第259 條、第260 條規定，請求被告返還定金及損害賠償，再依67年8 月29日第9 次最高法院民事庭推總會決議㈢及民法第249 條第3 款規定請求加倍返還定金，兩者為請求權之競合等語。
（四）並聲明：
１、被告應給付原告100 萬元及自起訴狀副本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、前項判決請准提供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）蔡鍾興是仲介，系爭土地買賣契約之買受人係杜碧桃，定金縱以原告名義簽發50萬元支票交付被告，亦係杜碧桃委由蔡鍾興交付，不妨礙杜碧桃為訂約當事人之法律地位，被告就系爭買賣契約之履行亦係催告杜碧桃，且蔡鍾興以第244 號存證信函及以被告名義詢問系爭土地共有人陳再得是否優先承買之永康網寮郵局台南8 支第319 號存證信函（下稱第319 號存證信函）中，蔡鍾興均自承系爭土地之買主是杜碧桃，杜碧桃於臺南育平郵局第122 號存證信函（下稱第122 號存證信函）亦自認為系爭土地之買主，系爭土地為不動產，就其所有權得、喪、變更之約定應以書面為之，若原告與第三人間有借名登記之法律關係，亦應告知契約當事人即被告，並將授權書交予被告，惟原告均未為之，嗣後提出之授權書亦係臨訟所撰，並不可採，至於原告提及鄰地買賣情況，與本件無關，且鄰地之買受人均為杜碧桃，更可認杜碧桃為系爭土地之買主，原告辯稱之常態購買程序云云，並不可採，則依最高法院27年上字第1964號判例要旨及民事訴訟法第249 條第2 項規定，可知原告對被告並無訴權，欠缺當事人適格，應予判決駁回。
（二）縱認原告為系爭土地之買主，然系爭土地迄今仍在被告名下，並無給付不能之情形，被告謝金宗向施鴻圖詢價、限期訂約之存證信函，業已屆期失效，而系爭調解會時則係蔡鍾興與施鴻圖同時向被告表示系爭土地每坪只願出價18至20萬元購買，雙方無共識，故調解不成立，原告以此指稱被告違約，容有誤會。又依民法第229 條第2 項前段規定，兩造訂約而未定給付期限，原告應定期催告被告履行契約，被告逾期未履行，原告須再定期催告，待被告陷於給付遲延後，原告始得依據民法第254 條規定解除契約，惟原告寄發之第240 號、第245 號存證信函之意思通知不僅未合法送達，內容亦無限期催告之意思，堪認原告未合法催告，被告自無逾期不履約，並未陷於給付遲延，原告亦未依民法第254 條規定再行催告，亦不生解除契約之效力，則原告依民法第259 條、第260 條規定，請求被告返還定金及損害賠償，均無法律上之理由。另參照最高法院95年台上字第1234號裁判要旨，可知被告未陷於給付不能，已與民法第249 條第3 款規定不符，且原告未合法催告履約，被告未曾陷給付遲延，縱認催告合法，因系爭土地仍在被告名下，參照最高法院71年台上字第2992號判例要旨，可知被告仍有給付之可能，原告不得依民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還定金。
（三）又第240 號、第244 號存證信函寄發時，被告在外工作，並非故意拒收，且102 年6 、7 月間，被告與蔡鍾興約有
1 週1 次之電話聯絡，被告並無拖延系爭土地買賣之情形，實因蔡鍾興未能在102 年7 月1 日前過戶系爭土地，反而調降系爭土地之出價至18萬元，且拒不履約，顯有民法第249 條第2 款所定情形，自不得請求返還定金。嗣杜碧桃收受被告催告履約之第1263號、第334 號存證信函，均逾期未履約，已陷給付遲延。至被告以第1587號存證信函通知杜碧桃解除系爭買賣契約，且不得向被告請求返還定金之時，杜碧桃已無法履行，且具可歸責事由，被告自得拒絕返還定金。杜碧桃於102 年8 月12日、同年月23日分別以台南新南郵局第346 號、第365 號存證信函（下稱第
346 號、第365 號存證信函）及第122 號存證信函，均在回覆第1263號存證信函，足認杜碧桃有收到第1263號、第
334 號、第1587號存證信函，且該3 件存證信函均有收據，收據亦載明信函重量，絕非空無一物，原告顯係推卸受催告之詞。況依系爭承諾書可知杜碧桃若無法以每坪36萬元之約定價格履約，便將定金50萬元之收據交被告謝金宗自行處理，即等同杜碧桃自動放棄將來得向被告請求返還定金之權利，則杜碧桃對被告要求以每坪36萬元履約之第1263號、第334 號存證信函，置之不理，顯已放棄定金返還請求權，遑論請求加倍返還。原告另提新順段土地買賣之事，與本件無關，亦非事實等語資為抗辯。
（四）並聲明：
１、如主文所示。
２、如受不利之判決，被告願供擔保以免假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，且有原告提出之收據、支票、承諾書影本各1 件為證，自堪信為真實。
（一）被告由被告謝金宗為代表，於102 年5 月24日收受蔡鍾興所交付以原告名義簽發、面額50萬元之支票1 紙，作為買受系爭土地之定金。被告謝金宗因而出具載明系爭土地每坪35萬元、定金50萬元之收據。
（二）蔡鍾興於102 年6 月6 日出具系爭承諾書，承諾將協助被告就系爭土地由每坪35萬元追加至36萬元成交，如未能達到此數目，買方應無條件退還被告謝金宗所簽之50萬元收據，視同作廢。
四、原告又主張：蔡鍾興係代理原告向被告購買系爭土地，系爭土地之買賣契約成立於兩造之間云云，則為被告所否認，抗辯：蔡鍾興係代理買主杜碧桃向被告購買系爭土地等語。經查：
（一）原告主張蔡鍾興代理原告向被告購買系爭土地乙節，雖提出原告出具之授權書、被告謝金宗簽收之收據、原告名義簽發之50萬元支票、原告及蔡鍾興與杜碧桃簽訂之協議書影本各1 件為證。惟原告出具之授權書、原告及蔡鍾興與杜碧桃簽訂之協議書均未交給被告謝金宗看過乙節，業據被告謝金宗陳述在卷（見本院102 年12月10日言詞辯論筆錄第3 、4 頁），且上開授權書、協議書均係由原告、蔡鍾興及杜碧桃製作，然原告、蔡鍾興及杜碧桃既涉入系爭土地之買賣爭執，則渠等製作之上開授權書、協議書顯難期待與事實相符，是原告所提之上開授權書、協議書自不得採為認定蔡鍾興係代理原告向被告購買系爭土地之證明。而蔡鍾興交付之購地定金雖係以原告名義簽發之系爭支票支付，然支票為無因證券，對於票據之原因關係尚無法為積極之證明；另被告謝金宗簽收之收據亦僅載明系爭土地每坪35萬元、定金50萬元等字樣，有支票、收據影本各
1 件在卷可稽，則系爭支票及收據亦無從證明蔡鍾興係受原告委任代理向被告購買系爭土地。再者原告寄給被告之第244 號存證信函已載明：「茲本人蔡美香是林森路投資股東於102 年5 月24日開具壹張面額新台幣伍拾萬元整並憑票支付謝佰錕先生及禁止背書轉讓等字，交付杜碧桃委任人蔡鍾興向台端購買座落於台南市○區○○段○○○ 號土地，面積432 平方公尺持分五分之二，每坪單價35萬元雙方達成協議有收據可佐證，……」等語，有原告提出之第
244 號存證信函影本1 件存卷可查，足認原告雖為投資購買系爭土地之股東，但亦認知實際上委任蔡鍾興向被告購買系爭土地者為杜碧桃無誤，否則原告不可能於第244 號存證信函為上開之表示。參以杜碧桃早於102 年7 月9 日寄發之第122 號存證信函載明：「敬啟者：茲本人確實依與台端買賣承諾一再等待簽約，但貴方卻一直推延不履行承諾！按本人欲購買台端之地時乃有時機點之考量，所以願出高價。因迫於今年七月一日實施容積新法所牽制之故，故之前透過蔡君催促無非希望達到雙贏，如今事過境遷，高價購買誘因已因時空轉換而流失。然基於社會道義承蔡君一再拜託，他願出面為此事再予協調，至於五日內請直接與蔡君斡旋為盼。」等語；杜碧桃另於同年8 月12日寄給被告之第346 號存證信函亦載明：「茲函覆存證334號台端倆人售地形同兒戲嚴重違反社會誠信倫理，姑且不論扭曲土地買賣程序更是有若巧取豪奪顯然信口開河，蓋此土地買賣成立於本年5 月24日買賣價格每坪參拾伍萬元買清。隨後買者即急於等待簽約，會出高價則基於今年七月一日實施容積新法所牽制，為此一再於6 月17日6 月19日6 月21日發存證催簽但都被台端拒收在案。詎料卻接台端一一一二號存證每坪擅漲至肆拾伍萬且賣清為此無理糾纏則尋求永康調解會於陸月貳拾柒日會上台端仍然堅持前述價格因此而流會在案如此這般台端一再違約反覆無常之舉動令購地人錯愕不及何來違約之詞」等語；有被告提出之第122 號存證信函及原告提出之第346 號存證信函影本各1 件附卷足憑，且為原告所不爭執，足認杜碧桃已於上開存證信函承認係其委任蔡鍾興代理其向被告購買系爭土地無誤。再對照蔡鍾興於102 年6 月7 日以被告名義寄發給系爭土地之共有人陳再得及副本收件人杜碧桃之第319號存證信函同樣載明：「陳再得先生：客套容免茲本人即謝金宗、謝佰錕共同持有台南市○區○○段○○○ 號土地面積432 平方公尺。倆人共同持分五分之二，如今已經確定出售予杜碧桃女士每坪新台幣參拾陸萬元整，並已取定金新台幣伍拾萬元整有收據，條件乃15內付清，增值稅由賣主負擔。而台端則依上述土地，持有五分之一。依土地法第34條之1 明文規定【共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格即相同條件共同或單獨優先承購】為上述土地法，特此存證信函通知台端於收信後十天內回函告知是否願意承受如上述條件，逾期視同放棄優先承購權，本人將逕行售與杜碧桃女士。」等語；陳再得因此於同年6月18日寄發台南大光郵局第231 號存證信函（下稱第231號存證信函）回覆被告表明：「……台端與敝人因持分共有台南市○區○○段○○○ ○號之土地，因得知台端欲將共有土地出售他人，查依土地法第34條之1 第四項規定：共有人出賣共有土地時，其他共有人有優先購買之權，敝人對於台端出售共有土地主張依法優先購買之權，請查照。」等語，亦有被告提出之第319 號、第231 號存證信函影本各1 件在卷可按，並為原告所不爭執，益證被告確實將系爭土地以每坪36萬元之價格出售予杜碧桃，杜碧桃之代理人蔡鍾興因此方以被告名義寄發第319 號存證信函通知共有人陳再得是否行使土地法第34條之1 規定之優先購買權。原告主張蔡鍾興乃依被告指示以被告名義寄發存證信函詢問同為系爭土地共有人之杜碧桃是否優先購買，乃順理成章之事云云，顯然不實，並無可採。
（二）又查杜碧桃另於102 年8 月23日寄給被告之第365 號存證信函雖載明：「敬啟者：收到台端第1587號存證信函，做以下回覆：1.台端於102 年5 月24日所收之收據其開立支票人為蔡美香，下訂金人為蔡鍾興。雖台端事後有與杜碧桃端談及買賣土地事宜，但因台端反覆而無結果，也無任何金錢交易行為而作罷，故該買賣與杜碧桃無關，請台端往後勿再寄存證信函來干擾。2.台端事前有兩次寄掛號信，但信封內卻無任何東西或信函，其行為與用意為何不知，僅此告知。」等語，有原告提出之第365 號存證信函影本1 件存卷可稽，惟第365 號存證信函之內容既與之前蔡鍾興所寄第319 號存證信函、杜碧桃所寄第122 號、第34
6 號存證信函之前開內容不符，衡諸蔡鍾興於102 年6 月
7 日以被告名義寄發第319 號存證信函當時尚未發生系爭土地買賣違約之爭議，則蔡鍾興所寄第319 號存證信函之內容應係最符合當時之真實情況。再參以被告於102 年7月7 日寄發第1263號存證信函予杜碧桃及副本收件人蔡鍾興，其重量有18克，經杜碧桃於同年月8 日收受、蔡鍾興於同年月7 日收受；被告另於同年8 月6 日寄發第334 號存證信函予杜碧桃及副本收件人蔡鍾興，其重量有14克，經其2 人於同年月7 日收受；被告再於同年月20日寄發第1587號存證信函予杜碧桃及副本收件人蔡鍾興，其重量有18克，經蔡鍾興於同年月21日收受等情，有被告提出之影本第1263號、第334 號、第1587號存證信函各1 件、中華郵政掛號郵件收件回執5 件、限時掛號函件執據6 件附卷可查，且為原告所不爭執，足認蔡鍾興或杜碧桃收受被告寄發之上開存證信函信封內並非空無一物。而杜碧桃所寄第346 號存證信函乃為回覆被告寄發之第334 號存證信函；杜碧桃所寄第365 號存證信函則為回覆被告寄發之第1587號存證信函，亦如前述，足認杜碧桃確已收受被告寄交之第334 號、第1587號存證信函始會發函回覆，則杜碧桃卻於第365 號存證信函內表示之前被告所寄兩次存證信函即第1263號及第334 號存證信函之信封內並無任何東西或信函云云，顯然不實。是堪認第365 號存證信函之內容應係杜碧桃於系爭土地買賣爭執後為附和原告之主張所為，顯無可採。
（三）綜上所述，原告、蔡鍾興及杜碧桃所寄之上開存證信函既已分別承認係杜碧桃委任蔡鍾興為代理人向被告購買系爭土地，則之後蔡鍾興或原告再以原告名義寄發存證信函予被告表達係原告向被告購買系爭土地之意思表示內容，要屬蔡鍾興或原告之片面主張，既未經被告同意變更系爭土地買賣契約之當事人為原告，自無從據以認定係原告委任蔡鍾興代理購買系爭土地，是原告主張系爭土地係伊委任蔡鍾興向被告購買，杜碧桃僅係原告買受系爭土地後之轉賣對象或指定登記之第三名義人云云，要無可採，堪認被告抗辯：蔡鍾興乃代理買主杜碧桃向被告購買系爭土地乙節，要屬真實可採。
五、再查系爭土地既非原告向被告購買，原告自不得依系爭土地之買賣契約對被告主張違約或任何權利，則原告主張被告有違反系爭買賣契約之情事云云及所提出之其他證據，自無審究之必要。是原告主張被告違反兩造間就系爭土地所成立之買賣契約，伊之前寄發第240 號、第244 號存證信函已生催告之效力，且被告堅持以45萬元賣清違反系爭買賣約定，原告得依民法第254 條規定，以起訴狀繕本送達時，解除兩造買賣契約，並依民法第259 條、第260 條規定，請求被告返還定金及損害賠償，再依67年8 月29日第9 次最高法院民事庭推總會決議㈢（按與本件買賣爭議無關，應屬原告誤引）及民法第249 條第3 款規定請求加倍返還定金云云，要屬無據。從而原告依前開規定，請求被告給付100 萬元及自起訴狀副本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請因之失所依附，應併予駁回之。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第
1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用即第一審裁判費10,900元，應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 11 日
民事第一庭 法 官 林雯娟以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○ 段○○○ 號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本），並按上訴金額繳納上訴審裁判費。如委任律師上訴者，應繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 11 日
書記官 楊建新