臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第16號原 告 吳沛錦訴訟代理人 楊珮如律師被 告 陳令豈兼訴訟代理 胡燕雪人 巷11弄17號被 告 富晟不動產仲介經紀有限公司法定代理人 王政雄訴訟代理人 魏一德被 告 蘇承彥上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國102年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣柒仟肆佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告原聲明請求：⑴被告胡燕雪、陳令豈應給付原告新台幣（下同）69萬元；⑵被告蘇承彥應給付原告69萬元；⑶被告富晟不動產仲介經紀有限公司（下稱富晟公司）應給付原告69萬元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於訴訟中，原告減縮聲明請求：⑴被告胡燕雪、陳令豈應給付原告121,800元；⑵被告蘇承彥應給付原告304,500元；⑶被告富晟公司應給付原告304,500 元。⑷前三項被告中之任一項被告為清償，他項被告於清償之範圍內同免責任。核為減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
二、被告胡燕雪、陳令豈受合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、本件原告起訴主張：㈠緣原告曾負責仲介臺南市○區○○段○○○○○○○號土地，及坐
落其上同段2927建號，即門牌號碼臺南市○區○○路○○○○○號建物（下稱系爭房地）之銷售案件。而於民國（下同）101年4月間，被告胡燕雪即依廣告傳單上之聯絡電話與原告聯繫，表示有意購買廣告傳單上標示之虎尾寮店不動產即系爭房地，原告即帶領被告胡燕雪、陳令豈二人至系爭房地坐落地點實地查看。嗣後，被告胡燕雪、陳令豈即與系爭房地出賣人簽立買賣契約，並於101年5月15日間辦理不動產所有權移轉登記完畢。
㈡按被告胡燕雪、陳令豈既已買受系爭房地，並取得所有權，
即應給付原告居間報酬。惟被告胡燕雪、陳令豈至今仍未給付原告居間報酬。雖被告胡燕雪稱已將居間報酬交付予同為南北房屋之仲介即被告蘇承彥。然本件居間報酬之受領權人應係原告，而原告未曾授權被告蘇承彥代為受領居間報酬，且被告蘇承彥於受領居間報酬時，亦無向被告胡燕雪證明為原告代理人，故被告胡燕雪支付費用予被告蘇承彥，對原告自不生清償效力。
㈢按原告與被告富晟公司就系爭房地之居間報酬，應按成交價百分之5計算，並由原告與被告富晟公司各得二分之一：
1、查，被告蘇承彥為被告富晟公司之營業員，而系爭房地出售案件係被告富晟公司交由蘇承彥承辦。又被告蘇承彥於102年1月23日辯論期日中，已自認系爭房地出售案件係由原告設置廣告招牌，而被告胡燕雪係依廣告招牌上刊登之聯絡電話與原告聯繫，並由原告與被告蘇承彥約定看屋時間，被告蘇承彥於系爭房地坐落地點等候，共同前往現場看屋。且被告胡燕雪於同日言詞辯論中，亦自認確有出價1,200 萬元承購系爭房地，請原告為媒介，如賣方願意出售，再與原告簽立書面契約。
2、按居間契約不以書面為要件，被告胡燕雪既出價1,200 萬元願意承購系爭房地，請原告為媒介，則被告胡燕雪與原告間即因意思表示一致而成立居間契約，則被告胡燕雪為原告之買方客戶，並無疑問。
3、又被告蘇承彥既稱，系爭房地出售案件係由被告富晟公司交由其承辦，且系爭房地係由原告之買方客戶成交，被告蘇承彥並稱南北房屋之仲介費，係依成交價之百分之5 計算，則系爭房地買賣案件之居間報酬依南北不動產配件法則第1項第4款：「配件－店與店分配辦法：㈣ 5.5分配法說明：甲店之物件，由甲店現場廣告並經營之。經乙店之買方客戶成交時，甲乙雙方各半。」，故本件居間報酬，應由原告與被告富晟公司各得二分之一。
㈣被告胡燕雪應給付原告之居間報酬應為121,800元：
1、按被告胡燕雪與原告既已成立居間契約，系爭房地之原出售價為1,380萬元，而被告胡燕雪願出價1,200萬元，請原告為媒介，並表示如賣方願意出售，再與原告簽立書面契約，則系爭房地買賣契約成立時，原告即得依民法第 568條之規定請求居間報酬。又系爭房地出售案件，係由被告蘇承彥承辦，被告胡燕雪為原告之買方客戶，如賣方願意出售，因系爭房地仲介案屬南北不動產配件法則第1 項第
4 款之配件類型，故買賣雙方欲簽立書面契約，應由原告與被告富晟公司共同為訂約之媒介。
2、然查，被告蘇承彥未告知原告賣方是否同意出售，被告胡燕雪即以同一內容授權其姊出價1,200 萬元，而請被告蘇承彥轉告賣方，被告蘇承彥隨即表示賣方希望以1,218 萬元出售，而被告胡燕雪遂照價承購，而被告蘇承彥稱，議價委託書明文約定之居間報酬即仲介費係依成交價百分之五計算，即賣方為百方之三，買方為百分之二。而被告胡燕雪出價1,200 萬元，如照價成交，則被告胡燕雪即應支付仲介費24 萬元，合計應支付1,224萬元。然因賣方希望以1,218 萬元出售，被告胡燕雪即請其姊與被告蘇承彥計算，故被告胡燕雪即以賣方開價之1,218 萬元成交，被告蘇承彥亦稱有給予優惠，而實收仲介費66,000元，合計金額為12,246,000元。
3、按被告胡燕雪係依賣方開價金額照價承購，故本件仲介費應為243,600 元【計算式：12,180,000（成交價）×2%】，而原告與被告富晟公司之仲介費即各為121,800 元（計算式：243,600÷2），惟被告胡燕雪竟未依約由原告與被告富晟公司共同為訂約之媒介，而逕由被告蘇承彥單獨辦理，被告蘇承彥並同意被告胡燕雪支付仲介費66,000元，經核算減收之仲介費為177,600 元，足見被告胡燕雪與被告蘇承彥間，係合意規避與原告共同為訂約之媒介，從中謀取仲介費差額，以填補成交價與買方出價額之差價。故被告胡燕雪應支付原告之居間報酬應為121,800元。
㈤被告富晟公司應依南北不動產配件法則第1項第4款規則，及民法第179條規定，給付原告304,500元：
1、按系爭房地仲介案，依南北不動產配件法則第1項第4款規定，應由原告與被告富晟公司各得仲介費之二分之一。又上揭報酬分配權益不以簽立書面契約為要件，於契約成立時，按成交價百分之五計算所得仲介費二分之一權益，即應歸屬原告，原告應獲分配之報酬額應為304,500 元【計算式：12,180,000元（成交價）×5% ÷2】。又按，仲介費之計算已明文約定於議價契約書，惟被告蘇承彥擅自同意減收仲介費，依民法第224 條規定，自應歸責於被告富晟公司，被告富晟公司自不得據此拒絕或短付應分配額，故系爭仲介費於304,500 元額度內之權益仍應歸屬於原告。故原告係依南北不動產配件法則第1項第4款規定，取得報酬分配權，是原告與被告富晟公司間不存在給付關係，應屬實務上所稱之「非給付型之不當得利」。
2、又被告富晟公司以契約未由原告共同具名為仲介人為由，辯稱仲介費權益應全數歸屬被告富晟公司，自係侵害本應歸屬原告之報酬分配權益而受有不當利益，是被告富晟公司已成立不當得利，可為明確。故原告得依南北不動產配件法則第1 項第4款規定，及民法第179條規定，請求被告富晟公司返還不當受領之居間報酬304,500元。
㈥又被告蘇承彥應依民法第227 條第1項及第216條規定賠償原告304,500元：
1、查，被告蘇承彥已自認係由原告設置廣告招牌，且被告胡燕雪係依廣告招牌上刊登聯絡電話與原告聯繫，故被告胡燕雪應為原告之買方客戶。而原告曾通知被告蘇承彥有客戶要看屋，而與被告蘇承彥約定看屋時間，被告蘇承彥即依約於系爭房地坐落地點等候，共同前往現場看屋，足見被告蘇承彥辯稱未授權原告設置廣告招牌，顯屬推託卸責之詞，縱認被告蘇承彥堅持否認有無明示授權之事實，仍足證被告蘇承彥與原告間有默示授權之合意。
2、按被告胡燕雪既為原告之買方客戶，而原告將被告胡燕雪願出價1,200 萬元之事實，請被告蘇承彥轉達賣方，詢問賣方是否同意出售，則被告蘇承彥於將上揭事實通知賣方，並經回覆願以1,218 萬元成交時，應認被告蘇承彥與原告間，已同意將系爭仲介案依南北不動產配件法則第1 項第4 款規定辦理，故被告蘇承彥與原告應有成立仲介合作契約，而被告蘇承彥依約負有協同原告合辦系爭買賣契約締約程序之義務。
3、然查，被告蘇承彥未依約與原告共同為訂約之媒介，致原告受有報酬分配損失，依民法第227 條第1項、第216條規定，被告蘇承彥自應賠償原告304,500元等語。
㈦並聲明：1.被告胡燕雪、陳令豈應給付原告121,800 元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。2.被告蘇承彥應給付原告304,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。3.被告富晟公司應給付原告304,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。4.前三項被告中之任一項被告為清償，他項被告於清償之範圍內同免責任。5.訴訟費用由被告負擔。6.原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告富晟公司辯以：㈠緣南北房屋中華店對外之公司名號，即係被告公司，而被告
蘇承彥係受僱於被告公司。依照仲介業之慣例，因不同業務員給客戶之感覺及品質均不同，故買方欲選擇何業務員作為委託人，為買方自己之權利。
㈡按被告公司係以買方議價委託書之書面資料，以認定係屬何
店或何業務員之客戶，並訂有三日之審閱期間，於該三日買方可以隨時解約取回議價金，若三日後有議價成功，買方倘不願意購買，被告公司即會沒收議價金，而議價委託書亦可作為認定是否已與買方成立仲介（居間）契約。
㈢又於本件成交前，原告從未與被告公司聯絡，原告係屬於成
大店，而被告公司係屬於中華店，故原告與被告公司間為不同加盟店，且成大店之店長亦從未與被告公司聯絡。若認本件有原告主張配件規則之適用，亦須先有成交，且須有店與店間之配件交流單或口頭告知，惟原告之店長除從未與被告公司聯絡外，亦無配件交流單，故本件並不適用配件法則。
況配件法則之適用，亦須買方業務員有介入買賣過程，而非僅提供買方名字即可，最主要應係要有簽訂議價委託書，以確認客戶確實有意購買，而非僅提供客戶名字或電話，由被告公司去與客戶連絡，即可賺取佣金，是原告主張，並不合理等語。
㈣並聲明：如主文所示。
五、被告蘇承彥辯以：㈠按系爭房地之原所有權人即訴外人翁延漳曾委託南北房屋中
華店即被告富晟公司為銷售，被告富晟公司即委由被告承辦，而原告係南北房屋成大店之業務員。本件緣因被告前曾與南北房屋成大店之店長聊天，被告告知有系爭房地之專簽，而成大店之店長即稱其有買主，可否前來看屋。當時被告向其告知，伊應確實確定客戶是否有為委任，因買方客戶並不一定會簽委託書給仲介。
㈡查訴外人翁延漳係委託被告出售系爭房地，被告並未授權原
告出售系爭房地，惟原告卻自行在系爭房地附近放置廣告招牌，因被告胡燕雪看到廣告招牌後，即與原告聯絡，惟因第一次原告在忙而未跟隨被告胡燕雪前往看系爭房地，當時被告胡燕雪因不滿意系爭房地及價位，即未再與原告聯絡。
㈢雖原告主張被告胡燕雪要求以1,200 萬元之價格，欲購買系
爭房地，原告即請被告與系爭房地之原所有權人洽談，被告否認之。本件實係原告向被告稱其有客戶欲購買系爭不動產，而向被告詢問系爭房地之底價，被告即告知價格為 1,250萬元，惟原告並未明確告知被告，是否確有客戶欲為購買。
嗣因被告胡燕雪之姊姊，勸被告胡燕雪可以購買系爭房地，被告胡燕雪方與被告簽立議價委託書，並委由被告以 1,218萬元之價格，與系爭房地之原所有權人議價。
㈣按被告與被告胡燕雪簽立議價委託書時，即約定成交之仲介
費為價金之百分之二、賣方係百分之三，而被告實際收取之費用為66,000元、賣方取得之費用30萬元，上開費用均係交回南北房屋，再由南北房屋發放仲介獎金予被告。雖依配件規則之規定，本件須為五五分帳，惟被告曾向原告之店長及原告本人確認，倘若本件要配件者，應由中華店取得百分之55，成大店取得百分之45，且須原告之店長及原告同意，本件始可為配件。
㈤雖原告曾帶被告胡燕雪至現場看過系爭房地，惟仍應依議價
委託書之約定，以為認定是何業務員之客戶，況原告自始即未向被告告知買賣之確定價額，且未告知是否有收到議價金，當無從認定本件買賣契約係因原告而為成交，原告自不得請求給付居間報酬等語。
㈥並聲明：如主文所示。
六、被告胡燕雪、陳令豈未於最後言詞辯論期日到庭，惟其曾到庭辯以：
㈠就系爭房地之價格，被告胡燕雪當時曾出價1,200 萬元，惟
原告並未與被告胡燕雪聯絡。嗣後，被告胡燕雪即再與被告姊姊前往看系爭房地，當時系爭房地仍未出售，而被告蘇承彥當時亦在系爭房地之現場，故被告胡燕雪即授權被告姊姊以1,200 萬元與被告蘇承彥洽談，並與被告蘇承彥約定仲介費之計算方式及買賣價金。因本件買賣係以1,218 萬元成交，故被告蘇承彥即收取仲介費66,000元。
㈡按原告與被告間從未接觸過，僅係以電話聯絡。而被告係在
南北房屋看其他房屋時，方與原告見過面，惟被告從未與原告簽定任何書面，當時被告曾向原告告知，若系爭房地欲以1,200萬元出售者，被告再與原告簽約等語。
㈢並聲明：如主文所示。
七、兩造不爭執事項：㈠系爭房地之原所有權人委託南北房屋中華店即被告富晟公司
出售，並由公司之業務員即被告蘇承彥承辦在現場廣告並負責銷售。原告原為南北房屋成大店之業務員，因被告蘇承彥曾向成大店店長告知系爭房地出售資訊，而製作系爭房屋出售之廣告傳單。
㈡被告胡燕雪於101年4月間，依原告製作之廣告傳單上聯絡電
話與原告聯繫而取得系爭房地資訊後，與被告陳令豈自行至現場看屋，原告另外約定時間協同被告胡燕雪去現場看屋，事後向原告口頭出價1,200萬元。
㈢被告胡燕雪與被告蘇承彥洽談購買系爭房地事宜，且與被告
蘇承彥簽立議價委託書，最後以1,218 萬元成交。系爭房地於101年5月15日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記（原因發生日期為101年4月17日），被告胡燕雪已給付居間報酬66,000元予被告蘇承彥。
八、兩造爭執事項：㈠原告與被告胡燕雪及陳令豈是否已就系爭房地成立居間契約
？原告得否對被告胡燕雪及陳令豈請求居間報酬？㈡原告是否得依南北不動產配件法則及民法第179 條請求被告
富晟公司給付仲介報酬？㈢原告得否依民法第227條第1項請求被告蘇承彥賠償其所失仲
介報酬之利益？
九、得心證之理由：本件原告起訴主張：被告胡燕雪向其稱欲以1,200 萬元購買系爭房地，惟於原告處理時，被告胡燕雪即另與被告蘇承彥接觸，而原告已依南北房屋內部之配件規則告知被告蘇承彥，惟被告蘇承彥並未回覆原告，被告蘇承彥即逕與被告胡燕雪接洽，並成交買受系爭房地及給付被告蘇承彥仲介費等情，並提出土地謄本及建物登記謄本、廣告傳單等件為證（見本院卷第10至13頁），被告對被告胡燕雪、陳令豈買受系爭房地及給付被告蘇承彥仲介報酬一情不爭執，惟否認被告胡燕雪、陳令豈就系爭房地曾與原告成立居間契約，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告與被告胡燕雪及陳令豈是否已就系爭房地成立居間契約
？原告得否對被告胡燕雪及陳令豈請求居間報酬？
1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」；「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經意思表示者，推定其契約為成立。關於非必要之點，當事人意思表示不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第153條第1項、第2 項定有明文。又稱「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」；另「如依其情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬」，民法第565條、第566條第1 項固定有明文，惟居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，同法第568條第1項亦有明定。又居間契約為一債權契約，固非要式行為，惟當事人對於居間契約必要之點之意思表示必須一致，而報告訂約之機會或媒介，及給付報酬為其契約成立要素，則報告訂約之機會或媒介及報酬，自屬居間契約成立之必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。
2、本件原告主張其曾與被告胡燕雪、陳令豈至系爭房地現場查看，而被告胡燕雪願出價1,200 萬元，請原告為媒介，若賣方願意出售，再與原告簽立書面契約，原告與被告胡燕雪、陳令豈間已成立居間契約云云。經查，被告胡燕雪、陳令豈係經由原告得知系爭房地要出售，及原告曾協同被告胡燕雪至現場看屋，而被告胡燕雪有口頭出價等情，固為被告胡燕雪及陳令豈所不爭執，惟被告胡燕雪於看屋後，雙方就居間之期間及報酬等相關事宜未為約定，亦未針對系爭房地之買賣，簽立任何書面契約等情，亦為原告所不爭執，雖原告曾接獲被告胡燕雪之出價，惟其並未與系爭房地之原所有權人為接洽，並代買賣雙方為任何有關買賣締約之磋商行為，準此，以原告單純帶被告胡燕雪查看系爭房地之行為，而原告於帶被告胡燕雪查看後，復未與被告胡燕雪簽立任何書面契約，以表示願意進一步代其仲介購買系爭房地等情觀之，原告為被告胡燕雪、陳令豈之帶看系爭房地行為，應係基於其為招攬被告胡燕雪、陳令豈與其簽訂居間契約，以委託其代為仲介買賣之故，而於訂約前所為之招攬行為，充其量僅能視為係其為欲與被告胡燕雪、陳令豈訂立居間契約，所為之要約引誘行為，要難認兩造間確有成立居間契約之合意，原告主張被告胡燕雪、陳令豈於接受其帶看之行為後，已有成立居間契約之合意云云，難以遽採。
3、再查，依原告設立之廣告招牌內容觀之，其上僅載有「超美虎尾寮店住，下殺1,380 ，稀有釋出，屋主惜售」等文字，有廣告傳單1 件在卷可稽（見本院卷第13頁），依上開文字內容應認僅具有向不特定多數人或為告知，或為吸引購買之性質，並無任何有關原告與客戶間成立居間契約之相關權利義務內容之約定，尚難認原告設立廣告招牌，被告胡燕雪、陳令豈得知該出售訊息並出價，即有與原告成立居間契約之情事。
4、原告復主張被告胡燕雪已口頭承諾，若屋主願意出售，即會簽立書面契約，因網路上有公告收費標準，兩造已就報酬為約定云云。惟衡諸常情，本件係被告胡燕雪以廣告傳單上之電話聯絡原告，縱認被告胡燕雪有口頭承諾願意以1200萬元購買系爭房地，惟被告胡燕雪於原告未告知仲介費之收取方式下，將如何知悉原告所稱可由網路之公告得知？況基於契約自由之原則，亦可不必受公告之拘束，是被告胡燕雪豈有可能於原告未告知仲介費之收取方式下，即與原告成立簽訂居間契約？且買賣契約之內容除買賣標的及價金為契約之重要事項，另買賣價金如何交付，貸款之成數亦右左買受人買賣之意願，買方在亳無所悉之情形又如何會委由他人出面應買，更何況房屋仲介業者欲與他人訂定居間契約時，通常應會就居間契約之相關內容，諸如買賣標的、賣方出售金額、議價期間、議價金額，及買賣成交何時應給付之報酬等為具體之約定。惟查，原告竟未與被告胡燕雪、陳令豈就居間契約上開成立之必要之點為具體約定，且訂立書面，俾以釐清爭議，更遑論原告係從事房屋仲介之人，其就仲介業務應告知或約定之內容，亦應為熟稔，惟原告卻稱因網路上有公告收費標準，故未明確說明仲介費如何收取云云，顯有違常情。原告與被告胡燕雪、陳令豈既未就仲介報酬為約定，難認其已與原告成立仲介契約。
5、基上，原告就居間契約之必要之點，既未明確與被告胡燕雪、陳令豈為約定，自難認原告與被告胡燕雪、陳令豈間已成立居間契約。又原告既無法證明已與被告胡燕雪、陳令豈間有成立居間契約，則原告請求被告胡燕雪、陳令豈應給付居間報酬，自屬無據。
㈡原告是否得依南北不動產配件法則及民法第179 條請求被告
富晟公司給付仲介報酬？
1、原告主張因被告胡燕雪願出價購買系爭房地，並請原告為媒介。又被告蘇承彥為被告富晟公司之業務員，並由被告蘇承彥承辦系爭銷售案件，故原告得依南北不動產配件法則請求被告富晟公司給付仲介報酬云云。經查，原告僅為帶被告胡燕雪、陳令豈為看屋之行為，其餘諸如前述之代為被告胡燕雪、陳令豈與賣方磋商訂約事宜，均未為之，是原告前開所為之帶看房屋行為，難認被告胡燕雪、陳令豈嗣後與賣方所訂立之買賣契約，係因原告前開之行為所完成，是原告與被告胡燕雪、陳令豈自始即未成立居間契約，已如前述。雖原告提出南北不動產配件法則為證（見本院卷第55至56頁），主張被告富晟公司應給付仲介報酬云云。惟查，就原告提出之上開南北不動產配件法則觀之，其上僅係就店與店分配辦法、店內員工拆帳辦法及租賃配件等之分配規定為記載，而原告亦稱：「…而且依照公司慣例都是由業務員直接接洽，成交後才會把佣金交回給店…」等語（見本院102年2月20日言詞辯論筆錄，本院卷第72頁背面），足見倘有原告主張之居間報酬應依配件法則分配者，亦僅於「店」與「店」間始有適用，要無適用於「個人」與「個人」或「店」間甚明，且依上開配件規則必須買賣契約係因其仲介而成立，始得受有仲介報酬之分配，然本件系爭買賣契約之成立並非經由原告居間促成，已如前述，顯無該不動產配件法則之適用。又原告係以其「個人名義」與被告胡燕雪、陳令豈洽談居間契約，姑不論兩造間並無成立居間契約，縱認其間確有成立居間契約，惟參照前開南北不動產配件法則僅於「店」與「店」間始有適用之規定，則原告以其本人名義，主張有配件法則之適用，顯與上開配件法則之規定不符，是原告請求依南北不動產配件法則之規定，請求被告富晟公司給付仲介報酬，難認有理。
2、再原告主張被告富晟公司之業務員即被告蘇承彥擅自同意減收仲介費，依民法第224 條規定，應歸責於被告富晟公司，而被告富晟公司不得據此拒絕或短付應分配額，並依民法第179 條之規定，請求被告富晟公司給付仲介報酬云云。按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，不在此限」，民法第179 條定有明文。經查，原告自始即未與被告胡燕雪、陳令豈成立居間契約，且本件亦無原告主張有配件法則規定之適用，亦即原告並無受領仲介報酬之權利，原告復未舉證其受有其他損害，其請求被告蘇承彥給付不當得利，已難遽採。次按被告胡燕雪、陳令豈係與被告富晟公司之業務員即被告蘇承彥成立居間契約，原告自始即非契約當事人，原告主張被告富晟公司應負民法第
224 條規定之債務人之代理人或使用人故意過失之責任，亦乏依據。又系爭居間契約既存在於被告胡燕雪、陳令豈與被告富晟公司之業務員即被告蘇承彥間，則被告富晟公司受領被告蘇承彥繳交之居間報酬，自有法律上之原因，是原告另依民法第179 條不當得利之規定，請求被告富晟公司給付仲介報酬云云，亦無可採。
㈢原告得否依民法第227條第1項請求被告蘇承彥賠償其所失仲
介報酬之利益？
1、原告另主張被告胡燕雪曾以1,200 萬元價金，請原告洽談購買事宜，原告即請被告蘇承彥以該價格洽談云云。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查，被告蘇承彥否認原告曾請伊向屋主洽談買受事宜，並辯稱：「…原告從來沒有以1,200萬元請我去跟屋主談。是原告告訴我，他有客戶要買，並問我這件的底價，我告訴原告說底價是1,250 萬元，而且是否真正有客戶要買，原告也沒有明確告訴我…」等語（見本院102年1月23日言詞辯論筆錄，本院卷第72頁），則原告是否確有授權被告蘇承彥以上開價格與系爭房地之賣主洽談買賣事宜，已非無疑。
2、雖原告主張其於設置廣告招牌後，於被告胡燕雪與其連絡後，被告胡燕雪即為原告之客戶，嗣於原告通知被告蘇承彥有客戶欲看屋時，被告蘇承彥即在該地點等候，並共同前往看屋，足認被告蘇承彥與原告已有默示授權之合意云云。經查，系爭房地之原所有權人本係與被告蘇承彥簽訂委託出售契約，而非與原告簽訂委託出售契約，此觀被告蘇承彥於本院102年1月23日言詞辯論期日所辯：「…原告也是很積極，在系爭房屋附近放廣告招牌…屋主是委託給我賣系爭房屋，但我並沒有授權給原告出賣系爭房屋。是原告自己去招貼廣告，我與原告並不熟…」等語甚明（見本院卷第34頁背面至第35頁）。按原告本無代理系爭房地之所有權人出售系爭房地之權限，且其與被告胡燕雪、陳令豈間自始即未成立居間契約，已如前述，則被告蘇承彥與被告胡燕雪、陳令豈間就系爭房地之買賣為磋商且為成立，自係本於契約授予之權限所為，要難認與原告間有何默示授權之合意，是原告主張其與被告蘇承彥間已有默示授權之合意云云，自無可採。
3、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，民法第227條第1項定有明文。故債權人欲請求債務人賠償損害時，首應就債務人對於債權人負有給付義務之事實為證明。原告固主張：被告胡燕雪為其客戶，於原告將被告胡燕雪願以1,200萬元價金購買系爭房地，而被告蘇承彥將上開事實告知賣方，嗣後並為成交時，可認原告與被告蘇承彥應成立仲介合作契約，被告蘇承彥依約附有協同原告合辦買賣締約之義務，惟被告蘇承彥未為之，致原告受有報酬分配之損失云云。惟查，原告無法證明其與被告胡燕雪、陳令豈間已成立居間契約，且其亦無法證明其與被告蘇承彥間有默示授權之合意，已如前述，自難認被告蘇承彥對於原告有何應負之給付義務。又被告蘇承彥對原告既無應負給付義務，揆諸前開法條規定及說明，自難認原告有何不完全給付之情事。故原告依民法第227條第1項之規定，請求被告蘇承彥應負報酬分配損失之不完全給付，顯無可採。
十、綜上所述，原告無法舉證證明其與被告胡燕雪、陳令豈有居間契約存在，且其亦無法證明本件有適用配件法則規定之情事，而認被告富晟公司具有不當得利之事由，原告復無法就被告蘇承彥有何不完全給付之情事提出證明，則原告請求被告胡燕雪、陳令豈給付121,800元、被告富晟公司給付304,500元、被告蘇承彥給付304,500元，暨均按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，被告中之任一被告為清償，他被告於清償之範圍內同免責任為無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
十一、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，本件訴訟費用為7,490元（即裁判費），爰依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第2項所示。
十二、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 385條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 13 日
民事第一庭 法 官 周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 13 日
書記官 洪浩容