臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1663號原 告 張福來訴訟代理人 施承典律師被 告 蕭欽濱訴訟代理人 楊偉聖律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，經本院於民國103年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就臺灣臺南地方法院一百零二年度司執字第二二五七六號強制執行事件，拍定臺南市○○區○○段○○○○○號、地目建、面積六四八點一六平方公尺、權利範圍二分之一土地，有土地法第一百零四條第一項規定之優先購買權。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），
面積648.16平方公尺，係由被告與訴外人王明俊、邱德論、張英賢、賴肇章、曾振忠、林春鴻、謝清文、陳漢冬、蘇邦彥、林建成等人合資購買，登記為被告與訴外人王明俊共有，權利範圍各二分之一。民國91年8月1日原告經前揭合夥人同意，與被告及訴外人王明俊就系爭土地簽立租約，並於系爭土地上出資興建門牌臺南市○○區○○路○○○號、155號建物（下稱系爭建物，全部承租土地上興建者尚包括復興路150號、150-7號、150-9號、152號、152-2號等建物），惟以訴外人蔡紘宗（即原告妻舅）之名義登記為納稅義務人。98年7月31日租期屆滿後，原告與被告及訴外人王明俊分別繼續訂立租賃契約，租期至103年8月31日。
㈡嗣於102年間訴外人王明俊系爭土地之應有部分經債權人強
制執行，由臺灣臺南地方法院102年度司執字第22576號案進行拍賣程序，由訴外人蔡紘宗以最低拍賣價格新臺幣（下同）5,909,000元拍定，被告則以共有人身份聲明優先承買，原告亦以系爭土地承租人身份依土地法第104條第1項規定聲明優先承買，惟執行法院以系爭建物納稅義務人並非原告，原告所提出之廠商請款明細，形式上不足以證明系爭建物為原告出資興建，是原告優先承買之聲請無法照准，然卻准許被告依土地法第34條之1規定聲明承買。原告遂依法提起訴訟以資救濟。
㈢原告為系爭土地之承租人，並於系爭土地上出資興建系爭建
物，依土地法第104條第1項規定，於系爭土地拍定後，依法有依同樣條件優先購買之權，此一優先權並優先於同法第34條之1第4項規定之優先承購權。而今執行法院准許被告以共有人身份聲明優先承買系爭土地，卻否准原告依土地法第104條第1項規定對於系爭土地之優先購買權，原告對於系爭土地之優先購買權之存否，於兩造間有爭執，處於不明確之狀態，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，此一不安之狀態並得以確認判決狀之除去，具有受確認判決之法律上利益。
㈣並聲明：
⒈確認原告就臺灣臺南地方法院102年度司執字第22576號強
制執行事件，拍定臺南市○○區○○段○○○○號、地目建、面積648.16平方公尺、權利範圍2分之1土地，有土地法第104條第1項規定之優先購買權。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，為民
事訴訟法第277條前段所明定。被告與訴外人王明俊在91年8月1日將系爭土地出租予原告，而於租期屆滿後，再於98年11月23日將系爭土地租予原告，租期至103年8月31日止。惟基地出賣時，承租人如欲主張優先承買權，除需證明其與基地所有人間訂有租地建屋之租賃關係外，並需證明該基地上之房屋為其所有，始足當之。原告雖主張於系爭土地上建有系爭建物，然而系爭建物房屋之稅籍資料上納稅義務人係訴外人蔡紘宗而非原告，其主張出資興建房屋已難憑採。
㈡依兩造91年8月1日訂定之土地租約第10條、第11條約定，乙
方（即原告）若要建築房屋，則起造人應由甲方（即被告）指定；乙方地上建築物使用期限訂為7年，期限過後該地上物應歸甲方所有，依該約定，縱使系爭土地上房屋為原告所建，在該租約7年屆滿後，依前揭租約第11條約定，地上房屋所有權應歸屬被告所有，除非原告與訴外人王明俊及與被告間99年2月6日及98年11月23日分別就系爭土地訂定新約後，前於系爭土地上另新建房屋，否則，原告於系爭土地並無房屋，與土地法第104條旨在使房屋與基地所有權歸屬於同一主體之立法意旨不符，從而，原告自不能依土地法第104條第1項規定向被告主張優先購買權。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地，面積648.16平方公
尺，為被告與訴外人王明俊共有，權利範圍各二分之一，嗣因訴外人王明俊之債權人臺灣土地銀行股份有限公司於102年3月12日聲請本院102年司執字第22576號給付借款強制執行，拍賣訴外人王明俊之應有部分，由訴外人蔡紘宗以5,909,000拍定，再由被告以共有人身分聲明優先購買，原告則以土地承租人之身分聲明優先購買。
㈡原告於91年8月1日向被告及訴外人王明俊承租系爭土地，並
簽立土地租賃契約書，租賃契約第2條約定租賃期限自91年8月1日起至98年7月31日止，第11條約定乙方（即原告）地上建築物使用期限為7年，期限過後該地上物應歸甲方（即訴外人王明俊及被告）所有。
㈢上述契約期滿後，原告於98年11月23日向被告承租系爭土地
，並簽立土地租賃契約書，租賃契約第2條約定租賃期限自98年9月1日起至103年8月31日止，第8條約定乙方（即原告）地上建築物使用期限為期5年，期限過後該地上物應歸甲方（即被告所有），乙方（即原告）不得異議。再於99年2月6日向訴外人王明俊承租系爭土地，並簽立土地租賃契約書，租賃契約第2條約定租賃期限自98年9月1日起至103年8月31日止，第7條約定乙方（即原告）地上建築物使用期限為5年，期限過後該地上物應歸甲方（即訴外人王明俊）所有，乙方（即原告）不得異議。
四、得心證之理由㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言。若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益 (最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照)。經查原告主張為系爭土地之承租人，並於系爭土地上出資興建系爭建物，依土地法第104條第1項規定，於系爭土地拍定後，得依上開規定主張優先購買權，惟為被告否認其優先購買權，並以共有人身份亦聲明優先承買系爭土地，則原告對於系爭土地之優先購買權之存否，於兩造間有爭執，處於不明確之狀態，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此一不安之狀態並得以確認判決狀之除去，則原告提起本件確認之訴，應認有受確認判決之法律上利益存在，自無不許。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上之房屋並無所有權者，當無該條規定之適用（最高法院101年度台上字第343號判決意旨參見）。本件原告主張其為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項前段規定，就系爭土地有優先購買權存在，自應由原告就其主張為系爭建物之所有權人，及就系爭土地得主張優先購買權之事實負舉證責任。
㈢原告主張系爭建物為其出資興建，其為系爭建物之所有權人等語，為被告所否認。經查：
⒈原告主張系爭建物為其出資興建，惟以其妻舅訴外人蔡紘
宗名義登記為納稅義務人等情，並以系爭房屋實際施工廠商之證述為證。經查，依實際施工施作系爭建物興建工程者於本院審理時，證人陳藍星證述：「我負責鐵工部分，搭蓋鐵皮部分，…（問：誰找你過去蓋鐵皮？）張福來，原告找我去蓋的，…（問：工程款誰支付？如何支付？）原告給我的，開票給我。…直接到原告家請款，…約30、40萬元。」等語；證人黃木津證述：「水電，…（問：當初誰找你施作工程？）原告。（問：工程款誰支付？）原告給的。…（問：最後驗收是誰過去？）原告來的。…（問：施工過程中原告有無至現場？）有。如何施作我有些問題要問原告，如插頭要怎麼作、廁所管路方向、位置變更等要跟原告討論。」等語，證人蔡憲賓證述：「裝潢工程，（問：誰找你去裝潢？）原告。…（問：工程是何人驗收？）原告。（問：工程款誰支付？如何支付？）原告。有現金也有開票。」等語；證人陳助雄證述：「鋁門窗工程…（問：誰找你施工？）原告。（問：工程款誰給你的？如何支付？）原告。有時我缺錢就跟原告說現金給我，其餘就開票，本件工程是給現金或開票我忘記了。…都依照原告的指示，如有問題都是自己變通，不會跑一趟路去問。」等語（見本院卷第110背面、111、114-119頁），上開證人僅單純受僱施作系爭建物，無證據證明與兩造間有何特殊情誼關係，衡情證人當無刻意偏袒一方之理，證詞應屬可信。而經核上開證人均一致證述，系爭建物興建之初及過程，均係與原告接洽，工程款亦由原告給付，足見原告主張系爭建物係其出資興建，實堪採信。
⒉本件被告雖抗辯，系爭建物房屋之稅籍資料之納稅義務人
為訴外人蔡紘宗而非原告，且依證人陳藍星、蔡憲賓於系爭建物興建過程中，訴外人蔡紘宗亦曾前往工地現場，可知原告應非系爭建物興建出資者云云，惟為原告否認。按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人（最高法院70年台上字第3760號民事判例意旨參照）。又房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。查，本件訴外人蔡紘宗雖為系爭建物登記之房屋稅納稅義務人，並設籍於系爭建物臺南市○○區○○路○○○號等情，惟揆諸前開說明，尚不足以據此認定訴外人蔡紘宗為系爭建物之所有權人，而否定原告為系爭建物出資興建者。次查，證人蔡紘宗於本院審理時結證稱，其並未參與系爭房屋之興建及出資，系爭建物均由原告出資興建，因其為原告之妻舅，有親屬關係，原告因此借用其名字登記為納稅義務人，房子蓋好後，因要設水電所以才設籍在該處等語（見本院卷第137、138頁）。參以上開證人陳藍星、黃木津、蔡憲賓、陳助雄亦均證述，興建系爭建物之工程款是由原告支付，而非訴外人蔡紘宗，縱證人證述訴外人蔡紘宗於系爭建物興建過程曾前往工地巡視或察看，亦不影響系爭工程款係由原告給付之認定。復酌以系爭建物所坐落系爭土地，係由原告於91年間以每月以55,000元之租金向被告及訴外人王明俊承租，而原告承租系爭土地時於土地租賃契約書第11條約定，即表明將於系爭土地上建屋使用，衡諸常理，原告當無支付租金，而由他人興建房屋使用之可能，益徵證人蔡紘宗證述系爭建物實由原告出資興建，僅登記訴外人蔡紘宗為納稅義務人等情，實堪採信。基此，未保登記建物出資興建者，為該未保存登記建物之所有人，系爭建物既為原告出資興建，則其主張對系爭建物有所有權即屬有據。
㈣原告主張與被告就系爭土地租約租期於98年7月31日屆滿時
，系爭建物之所有權（即事實上處分權）因其後有續約而未移轉於出租人（即被告與訴外人王明俊）所有，其仍為系爭建物之所有人，得依土地法第104條主張對系爭土地有優先承買，為被告否認。
經查：
⒈原告於91年8月1日向被告及訴外人王明俊承租系爭土地，
雙方簽立土地租賃契約書（下稱91年8月1日租賃契約），並約定：「…第2條：租賃期限經甲（即出租人被告與訴外人王明俊）乙（即原告）雙方洽訂為7年零個月，即自民國91年8月1日起至民國98年7月31日止。…第11條：乙方地上建築物使用期限訂為7年，期限過後該地上物應歸甲方所有。…」等語，為兩造所不爭執，復有91年8月1日租賃契約1份（見本院卷第9頁）在卷可憑，堪信為真實。
⒉按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準
，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院39年台上字第1053號、49年台上字第303號判例意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭土地租期屆滿後，原告仍有續租，故其仍為系爭建物之所有人等語，惟為被告否認，並抗辯稱依91年8月1日租賃契約第11條約定，98年7月31日租期屆滿後，系爭建物所有權已歸屬被告所有，原告不得依土地法第104條第1項規定主張優先購買權云云。經查，依簽立91年8月1日租賃契約出租人之一王明俊到庭結證稱：「（問：為何91年8月1日租約第11條約定原告於三興段1615號土地上搭蓋之地上物使用期限7年，期限過後該地上物歸出租人所有？）租原告時，如果我們要使用，向原告追要就要還我們。一般租約都這樣記載，土地出租時之附帶條件，租期屆滿未租，上面蓋的地上物一定要處理的。（問：第2次租約與第1次租約相差1個月，你們的意思是否就該地上建物歸屬你們所有？）當時還在談租約，後來有繼續租，是租約終止地上物才會變我們的，這是一般租約的附帶條件。…（問：現系爭土地上房屋，所有權人為誰？）要問原告，土地是我們的，房屋是用原告名字蓋的。（問：現房屋有無變成你們的？）租期屆滿房屋才變成我們的，現租期尚未屆滿。」等語（見本院卷第139-141頁），核與參與出資購買系爭土地之張英賢於本院審理時亦結證稱：「租約內容我大概知道，但第1期合約（指91年8月1日租賃契約）我有向王明俊拿來看，第1份合約是王明俊和原告談好出租，當時有打電話給我，我有答應，就出租至今，第2期合約（指原告與訴外人王明俊於99年2月6日簽立租賃契約）我就沒有注意。（問：為何91年8月1日租約第11條約定原告於三興段1615號土地上搭蓋之地上物使用期限7年，期限過後該地上物歸出租人所有？）當時我們是土地所有權人，怕期滿後原告將地上物拆除，故約定期滿後要歸屬地主，第1期滿後因為沒有要使用土地，故繼續出租至今。（問：2份租約中間有間斷，是否指房子歸你們所有？）還沒有，因為土地後來有繼續出租，沒有要求原告交出房子，且土地和房子分開無法使用，因為是市場用地要整塊使用。…一直到原告不租或租期滿才歸我們所有，否則都是原告的，現在9股股東認為繼續出租原告使用就好，其餘的股東讓被告處理。…（問：租約第11條地上物所有權使用權限定為7年，地上物歸屬所有權人是約定租期期限過後，或是租期屆滿不租以後？）租期屆滿不租之後，才歸屬所有權人。如果繼續租原告就沒有此問題。現在我講的是股東的意思，他如果不租就把房子給我們，如果續租房子就繼續由他發落。（問：是否如果原告不租就把房子交還土地所有權人，如果有繼續租賃，房子就讓原告繼續使用？）是，土地如果沒有租，歸還我們，房子就是我們的，如果土地繼續租，房子就算是原告的，給原告繼續使用。」等語（見本院卷第143-145頁）。證人王明俊為實際參與簽立91年8月1日租賃契約者，而證人張英賢則為參與出資購買系爭土地者，就系爭土地使用收益及系爭建物所有權之歸屬，與被告位於相同之利害關係與立場，足見證人王明俊、張英賢並無偏袒原告之必要，更無在具結後仍為原告為不實證述而擔負偽證罪責風險之可能，應認證人王明俊、張英賢之證述，實堪採信。而證人王明俊、張英賢均一致證述，兩造歷次簽立之租賃契約均為制式租約，而與原告簽立91年8月1日租賃契約時，就系爭租賃契約第11條之約定系爭建物所有權移轉之真意，係以契約期滿而未續租予同一承租人而為移轉之約定，如由同一承租人繼續承租系爭土地，則系爭建物所有權仍屬原起造人，並無因91年8月1日租賃契約租期屆滿，該地上物即移轉歸出租人所有之意。復參酌原告其後與被告簽立98年11月23日租賃契約，及與訴外人王明俊簽立99年2月6日租賃契約，該契約第7、8條仍分別有相同租期屆滿後地上物歸出租人所有之約定，然事實上系爭土地，於興建系爭建物後並無其他空間可另供興建新建物之事實，業據證王明俊證稱：原告鐵皮屋每間蓋20幾坪，蓋了20幾間，商業區要有空地比，不可能蓋滿等語。可知系爭土地上已無空間可興建建物之情況下，兩造所簽定之契約仍有相同租期屆滿後地上物歸出租人所有之約定，益證原告與被告等人所簽立之91年8月1日、98年11月23日、99年2月6日之租賃契約關於上開地上物歸屬約定之真意，係以契約期滿而未續租予同一承租人而為移轉之約定，如由同一承租人繼續承租系爭土地，則系爭建物所有權仍屬原起造人無疑。是原告主張91年8月1日租賃契約雖於98年7月31日租期屆滿，惟其續約租賃系爭土地，則系爭建物仍歸其所有，實屬可採。
⒊被告另抗辯91年8月1日租賃契約租期屆滿，系爭建物已歸
被告所有，其後原告與被告另簽訂之98年11月23日租賃契約，被告係就系爭土地及系爭建物一併出租予原告，並調高租金云云。惟查，兩造於簽立91年8月1日租賃契約時，承前所述，係約定以契約期滿而未續租予同一承租人始移轉系爭建物所有權。再者，被告於系爭土地經強制執行拍定後，兩造均向執行法院聲明優先承買，執行法院為查明兩造之優先承買權，於102年11月7日行調查程序時，就司法事務官詢問是否知悉出租土地上有興建建物及地上建物所有人乙節時，被告即陳述：「我知悉1615地號部分確實有建物存在，但不清楚所有人及門牌為何。…土地租賃契約有約定可興建建物，但租約屆滿應拆除騰空土地返還。…我只知道1615地號有數棟建物，但不知道建物納稅義務人是誰。」等語（見102年度司執字第22576號卷㈡102年11月7日執行筆錄）。足見被告與原告簽立98年11月23日租賃契約時，其主觀上亦未認系爭建物業已歸其所有，否則於系爭土地優先承買權調查程序時，即應主張依91年8月1日租賃契約約定系爭建物已歸渠等所有，而無陳述不知悉系爭建物為何人所有，甚主張依租賃契約應拆屋還地等語，更可見被告抗辯兩造另簽訂之98年11月23日租賃契約係包含系爭建物云云，與其在執行法院調查程序之陳述相矛盾，實無可信。至於，證人蘇邦彥、謝清文雖證述，被告與原告簽立98年11月23日租賃契約前，曾開會表示因已取得系爭建物，故調漲租金等語，惟證人上開之證述，顯與被告於執行法院調查程序之陳述不符，且證人蘇邦彥、謝清文非參與簽立契約之當事人，所為陳述自難期客觀真實，實難憑採。
㈤綜上，基於兩造簽立系爭土地租賃契約，以系爭土地供原告
建物出租使用之原因事實、經濟目的、及參與簽立契約證人王明俊等證述一切證據資料，足認原告於91年8月1日租賃契約租期屆滿後，仍與出租人簽立租賃契約續租系爭土地，則依兩造契約之約定，系爭建物之所有權仍屬原告，並未因91年8月1日租賃契約租期屆滿而移轉歸屬被告，業如前所述，則訴外人王明俊之債權人臺灣土地銀行股份有限公司於102年3月12日聲請本院102年司執字第22576號給付借款強制執行，拍賣訴外人王明俊之應有部分時，原告以其租用系爭土地用以建屋，且仍為系爭建物之所有權人，依土地法第104條第1項規定，主張對系爭土地有優先承買權，自屬有據。
故原告請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 田幸艷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 鄭瓊琳