臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1736號原 告 沈鄉傳訴訟代理人 洪文佐律師被 告 葉慶堂訴訟代理人 黃厚誠律師
蔡宜均律師伍安泰律師上列當事人間請求酬金事件，經本院於民國103年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新台幣9,904元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決：被告應給付原告新台幣（下同）784,720元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：按最高法院58年台上字第2929號民事判例意旨：「媒介居
間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」。次按民法第254條之規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」、民法第263條規定：「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」及同法第258條第1項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之」。
緣本件原告經蕭炳煌（即被告之友人）介紹而認識被告，
遂與被告於「100年7月25日」達成仲介買賣之合意，並簽訂買賣價格為每坪68,000元整（或經買賣雙方協商確定之價格）之「不動產預定購買意願書」，該契約書第4條亦約定：「賣方之仲介費用由侯義亭（即地主之兄）與所有權人協商金額。買方之仲介費由原告收取買賣總價金1%」。嗣後經原告與前地主侯義雄之兄即賣方之仲介人侯義亭洽談土地買賣相關情事，前後共歷經一個月並談價五次，原侯義亭開價欲以每坪75,000元賣出，然經原告殺價後，雙方本已殺價至每坪70,000元成交，然原告因受限於希能達成每坪68,000元，遂尚無法洽定，且又接侯義亭竟臨時推諉謂：「雙方意見不同，地主不願意以每坪70,000元之價錢賣出」；未料不久，被告乃告知原告說：「我已與地主成交，且係以每坪68,000元買定。」，俟原告向屏東市地政事務所調閱該筆土地之地籍謄本時，確知被告已於「100年9月2日」與侯義雄成立買賣契約，並於「100年9月29日」完成土地移轉登記（然嗣雙方於本件訴訟時，由被告訴訟代理人103年4月29日「民事答辯㈣暨聲明人證狀」第一㈤點方知被告與原地主真正成交價亦為每坪70,000元，而非其所謊稱係以每坪68,000元成交），顯證被告乃係故意拒絕原告之繼續居間介入，並拒絕簽訂該媒介就緒之契約，私與賣方成立同一土地內容而價金乃係相同並非略低之買賣契約，並已完成移轉登記，則依上開判決之意旨，被告確已違反誠實信用原則，仍應支付報酬予原告。
又證人施進入於臺灣屏東地方法院100年度訴字第674號返
還定金事件於101年6月18日出庭證稱：「系爭土地買賣契約地主賣給我們的價錢一坪約66,000元，後來我們（指原告沈鄉傳）有介紹一位葉先生給地主認識（即讓原地主知道有另一金主葉先生要買此地），據我所知後來地主與葉先生成交價格一坪約68,000元」；原告亦於當日出庭證稱：「後來施進入他們有提起『葉慶堂』這客戶，我本身是作仲介，就去『開發這客戶』，並於100年7月25日與葉慶堂簽了一份不動產購買意願書，而這份意願書葉慶堂願意用一坪68,000元購買，我就把購買的資訊告訴侯義雄，請他們退還5,000,000 元定金，因為以葉慶堂的購買價格，被告（侯義雄、陳銀葉）並沒有損失，但他們還是不願意，且還『私下與葉慶堂成交』，我還準備另外告葉慶堂違反購買意願書。」，益證被告係故意拒絕原告之繼續居間介入，並拒絕簽訂該媒介就緒之契約，私與賣方成立同一土地內容而價金略低之買賣契約；是以，被告確已違反誠實信用原則，仍應支付報酬予原告。
本件縱被告認原告有所仲介給付遲延之情形而欲解除或終
止其與原告所簽立之「不動產預定購買意願書」契約，依前開法律之規定，被告應「定期催告」命原告履行；待原告於所定期限內不為履行時，方得再通知解除本件仲介契約。惟事實上，原告從未「親自接獲」任何被告「定期催告」之通知，甚至「解除本件仲介契約」之意思表示，故本件系爭仲介契約仍屬有效，被告仍應依系爭仲介契約之約定支付報酬予原告。
本件原告確有履行協調仲介買賣之情形，且亦未親自收到
被告催促履行仲介契約之「催告通知」或「解約通知」，由證人侯泰安、王金泉下列之證詞，即可明證：
⒈本件103年6月19日言詞辯論庭時，證人侯秦安出庭證稱：
「（法官問：父母賣屏東縣屏東市○○段○○○號土地的事情是否都是你在處理？）一開始王先生找人來買土地但是買這土地有兩次違約的行為取消，原本是我母親叫叔叔侯義亭幫忙處理，因為王先生所找的人有兩次違約，想要再第三次，所以我阻止，請侯義亭不要再理這事情，我遵照我母親的意思，重新請高雄大寮林姓代書處理，後來葉先生有一天來找我母親說要買這土地，我接著處理，我叫葉先生去找林姓代書，後來買賣事宜都是林代書處理。」…「我父親侯義雄從98年開始中度失智，已經不管事情了，就我所知在我之前是我母親拜託四叔侯義亭處理，第二次違約後，才由我繼續處理」。顯證當初侯義亭確為本件賣方之仲介代表，原告與侯義亭之接觸，甚至雙方談到每坪70,000元，皆係為媒和本件系爭買賣契約，故原告確已盡履行本件仲介之義務行為。
⒉103年6月19日言詞辯論庭證人王金泉出庭證稱：
⑴「（被告訴訟代理人問：地主沒收定金之後，有無想辦法
與地主接洽？）有。（被告訴訟代理人問：是否認識蕭好人？）認識。（被告訴訟代理人問：是否與蕭好人一起去找地主？）有找過一次。（被告訴訟代理人問：有無打電話給原告？）沒有，我與他不熟。」…「（法官問：你們合夥買這土地中，原告扮演什麼角色？）我不清楚。（法官問：何人介紹葉慶堂與原告訂立意願書？）這張我沒有看過。（法官問：就你的認知，你們什麼時候確定你們合夥與侯義雄間買賣不會成立？）第二次的時候，施進入把合約讓渡給黃敏香的時候，黃敏香去找地主談的時候，地主就不談了。」⑵「（法官問：蕭好人有跟你講要另外介紹人買土地？）那
是後來才有，我們確定地主不跟我們談後，蕭好人說要介紹，別人買土地，我說你要介紹你去介紹。（法官問：蕭好人介入後，你在這裡面扮演何角色？）沒有。（法官問：你有介紹施進入、黃敏香與蕭好人認識？）只有介紹黃敏香，當時我們買這土地時資金不足，蕭好人說可以介紹人家來辦理代墊款項，蕭好人帶我及黃敏香去台南找葉先生找他談資金代墊的事情，當時沒有達成協議，所以回來後，黃敏香才去找地主洽談後手的事情，後來他們怎麼談我不知道，而且也找不到侯義雄了。」⑶綜上，益證本件乃係原買主違約二次，確定原買主與地主
間已無法成立買賣契約後，原告方乃介入媒和本件系爭買賣契約，才由蕭好人介紹被告與原告認識並簽訂本件買賣價格為每坪68,000元整（或經買賣雙方協商確定之價格）之「不動產預定購買意願書」，而開始仲介本件土地買賣，且已與賣方仲介人談至每坪70,000元之階段，並非被告之答辯㈣狀所辯稱：「本件原告無法完成仲介之情形」，因事實上，被告最後亦以每坪70,000元與原告地主成交。
⒊且103年6月19日言詞辯論庭證人王金泉亦證稱：「（法官
問：蕭好人有沒有打電話叫你去問原告洽談的結果如何？）我是跟黃敏香聯絡，原告的部分我記不清楚了」；證人侯泰安出庭亦證稱：「（原告訴訟代理人問：葉慶堂如何找到你母親？）葉慶堂到我家找我母親，我母親叫我出面處理，我就跟他說我們已經交給林代書處理，你去找他。（原告訴訟代理人問：葉慶堂有沒有說委託什麼人來洽談？）沒有。」更證原告確無收到「被告定期催告履行仲介契約」之通知，或進而為「解除仲介契約」之通知，被告即私下與賣方仲介洽談本件系爭土地之買賣；然被告既已與原告簽訂「不動產預定購買意願書」，應知原告亦在進行系爭買賣契約之媒和，惟被告卻僅透過蕭好人催促非居間人且未與原告聯絡之王金泉。爾後，亦未對與其存有居間契約之原告發出任何之「定期催告」或「解約」通知，即私下逕與賣方之代書商洽並成立系爭土地之買賣契約，顯有未盡「催告」暨「解約」之責任。又被告既係「皇逸建設開發股份有限公司」之負責人，就契約之成立、終止、解除等程序，亦應有相當程度之瞭解，何於本件中卻未見其對原告發出任何之「催告」暨「解約」之通知？顯證被告確未盡「催告」暨「解約」之責任。
賣方仲介並未排除特定人（包含前買主）不得購買土地，
且亦無設定：「不得以返還伍佰萬定金為條件，要求續約、續買」為條件，原告仍得促成本件系爭土地之買賣契約，並非已達「給付不能」之情形：
⒈103年6月19日言詞辯論庭時證人侯泰安亦證稱：「（法官
問：如果原先的買主，再來找你，你們是不是也會說去找代書？）是的。我們要的只是付款清楚，不要再違約」。⒉「（法官問：我講原先的買主，是王金泉或施進入等已經
違約兩次的人來找你，你是否也是跟他們講去找林代書？）有可能，我們委託代書是要求得保障，任何人只要經過林代書的條件，經過他的審核，都可以買這塊土地，包含原先違約的人，但是要經過林代書的同意」。
⒊「（法官問：林代書有沒有固定排除何人？或者有告訴林
代書何人不能買？）沒有。當時有兩三個其他建商，我們也是叫他去找林代書，不是只有葉慶堂」。
⒋「（法官問：換個角度來問，如果施進入跟你們表示要接
續原來定的契約找老實的人繼續履行，經過代書審核確認後，你們是否會同意他們繼續履行？）稅務局取消後，之後的交易不影響他人，我們決定交給林代書處理後」。
⒌「（被告訴訟代理人問：我的問題是原買主以返還伍佰萬
定金為條件，要求續約繼續買，你們會不會賣? 因為原告自己準備書狀暨聲請調查二狀有陳明他們找是以他們要返還伍佰萬定金為前提。）一切交給代書決定」。
⒍綜上，顯證賣方僅要求「付款清楚，不要再違約」為唯一
條件，並未預先設定不得由何特定人承買或不得承買及不得以何前提為條件，來洽談本件系爭土地之買賣契約，益證原告確仍得促成本件系爭土地之買賣契約，並非已達「給付不能」之情形。
綜上所述，本件確乃被告違反居間契約，拒絕簽訂媒介幾
已就緒之契約，而另私與相對人簽訂同一土地內容（價金亦乃相同而非略低）之買賣契約並已完成移轉登記，確已違反誠實信用原則，是以，被告仍應支付報酬予原告。
（三）證據：提出不動產預定購買意願書、土地謄本、高雄高分院郵局存証號碼000175號存證信函、高雄地方法院郵局第1850號存證信函、屏東地方法院100年度訴字第674號請求返還訂金事件101年6月8日言詞辯論筆錄暨民事判決等影本為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。並陳明如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）陳述：本件屏東縣屏東市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之買賣過程：
⒈系爭土地原應係訴外人王嘉儀團隊要買，由王嘉儀出名與
賣方簽約，且已付定金3,000,000 萬元，因王嘉儀團隊資金不足未繳土地增值稅，乃由施進入團隊（成員有施進入、王金泉、馮珮瑜、黃敏香）接手，推由施進入出名於99年11月05日與賣方地主侯義雄、陳銀葉（侯泰安為賣方共同代理人）以每坪66,000元另訂不動產買賣契約書，並給付定金500萬元（其中300萬元由前手王嘉儀已付之300萬元抵付，買方再給付200萬元）。以上有「侯義雄、陳銀葉」（出賣人）與「施進入」（承買人）於99年11月05日訂定之不動產買賣契約書可稽。另前述過程，於台灣屏東地方法院（下稱屏東地院）100年度訴字第674號請求返還定金案，證人侯泰安、邱永棟（代書）、蔡維明、施進入等證述甚詳，可見諸該案判決事實及理由欄四、㈠第9至15行、㈢第6至12行、第18至25行及第27至33行。
⒉惟施進入於99年11月05日前開土地買賣契約簽訂後，旋即
於99年11月29日出具切結書將定金權利切結予蔡維明，復於100年1月14日書立讓渡書，將系爭土地之權利無條件讓渡給黃敏香，卻未知會賣方。至此，有關系爭土地500 萬元之定金權利，應屬蔡維明或黃敏香，已陷紛爭，造成賣方日後履行買賣契約極大困擾。
⒊查前開買賣之土地增值稅核定後，雖屢經賣方催促，買方
同因資金不足遲未繳稅，賣方因有王嘉儀團隊前車之鑑，尚特別囑咐施進入一定要前去繳納土地增值稅，詎料施進入竟拖延不繳，嗣屏東縣政府稅務局於100 年04月07日註銷查定稅額後，賣方乃依約沒收買方定金500 萬元。買方施進入團隊（成員有施進入、王金泉、馮珮瑜、黃敏香）為履約以免500萬元定金遭沒收，四處籌措金援，適王金泉認識被告友人蕭好人，經蕭好人之介紹，求助被告金援，被告雖同意，惟因賣方已不信賴施進入團隊，不願配合，借款之事因無任何擔保而無著。
⒋買方施進入團隊為救回定金500 萬元，乃改變策略，詢問
被告是否願意價買系爭土地，欲藉此周旋賣方返還定金。被告從事營建業，對購地投資抱持開放態度，乃同意由施進入團隊與賣方商談，被告願以每坪68,000元之價格買地以給付居間報酬，是於100年07月25日簽下施進入團隊備妥之不動產預定購買意願書（下稱意願書），約定原告應以每坪68,000元價格媒介促成系爭土地之買賣，且賣方與前買方團隊代表施進入必須解除系爭土地之買賣契約，以防一地兩賣衍生糾紛。
⒌查原告僅為施進入團隊簽約之出名人（按原告本為黃敏香
之人馬，其為替黃敏香索回定金，在與被告簽署意願書之前，即與賣方周旋幾次均未獲置理。而兩造簽立意願書之前，施進入早已私下將系爭土地買賣權利讓渡與黃敏香，而馮珮瑜為施進入指定移轉登記之人，王金泉於該時則已確定與賣方買賣不會成立而未積極參與），證人蕭好人、王金泉、被告與原告均不相識，而被告亦僅認識牽線之蕭好人。又因施進入團隊稱需資金證明以取信賣方，被告為助其促成價買土地，尚影印存摺便其作業，惟無當場開立面額50萬元之本票之事。
⒍嗣被告等候約3星期多，買地資金7千8百多萬元不可能擱
置不動，且原告或施進入團隊從未報告買賣進度，又未留聯絡電話，因此事乃蕭好人牽線而來，且被告並無原告或施進入團隊之聯絡電話（原告於103年4月17日當庭自陳其雖無留聯絡電話，但被告得透過王金泉、黃敏香聯絡他），被告乃透過蕭好人去瞭解、催促買賣進度。蕭好人除多次打電話詢問王金泉外，王金泉尚提供黃敏香電話，蕭好人亦直接催促黃敏香數次，甚至受王金泉之託親訪賣方，惟因賣方認定蕭好人與買方同夥，同樣不得其門而入。
⒎施進入團隊接觸地主買賣是否可成遲無下文，蕭好人請求
被告再給施進入團隊1 星期之時間做最後努力，嗣後被告再次去電蕭好人詢問施進入團隊究竟能否促成買地一事，經蕭好人最後確認後，告知被告施進入團隊（含原告）確實無法促成，蕭好人並告知被告如有意買地，請自己想辦法。被告遂於100年09月01日由友人陪同，自行找路尋訪賣方住處，當日地主侯義雄、陳銀葉及其子侯泰安均在場，被告表明來意，地主一方多由其子侯泰安出面交辦代書處理，渠等恐舊事重演，小心翼翼，要求一手給款一手簽約，被告為表履約誠信與實力，終以每坪70,000元之條件說服地主賣地。被告應賣方之要求，於翌日同至屏東之國泰世華銀行當場匯20,000,000元之簽約金與侯義雄、陳銀葉後簽約。
⒏從而，被告絕非為閃避784,720 元之居間報酬而自行與賣
方締約，蓋被告與賣方之成交價每坪70,000元比授權原告談判價碼之每坪68,000 元總價計多出230餘萬元。實係含原告在內，任一施進入團隊成員均已無法說動地主，原告已無法達契約目的，且已明確回覆蕭好人由其轉知被告無法居間達成介紹買賣；故而被告自行出動與賣方直接交涉、訂約，準此，被告與地主另立土地買賣，非原告促成，無論原告或施進入團隊當無由請領居間報酬。
原告援引民法第565 條為請求權基礎，主張被告需給付居
間費用自應證明原告已依約完成居間契約之義務，方得請求。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。原告援引之請求權基礎為民法第565 條，主張被告需給付居間費用，自應證明原告已依約完成居間契約之義務，方得請求。
⒉按民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機
會之「報告居間」，一為訂約之「媒介居間」，前者僅以為他方報告訂約之機會為已足，其報告已有效果時，應許居間人得請求報酬之支付；後者則係訂約時周旋於他人間為之說合，居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院52年台上字第2675號民事判例參照）。查原告提出之意願書乃記載「本人葉慶堂對於下列不動產，確實誠意購買，今特委託沈鄉傳先生，全權媒介促成」；原告起訴狀亦記載「被告葉慶堂委由原告沈鄉傳媒介促成該筆不動產買賣事宜」，且買賣價格訂為每坪68,000元。顯然兩造間之居間契約，乃屬居間人應周旋於買賣雙方間為之說合之「媒介居間」，且需基於原告之說合而成立買賣契約，原告方得請求給付報酬。
⒊再由意願書三、特約條件第1 項之記載，原告應處理賣方
與施進人就同筆土地之已成立買賣契約之解除事宜，方得請求報酬。且意願書之簽訂，只能證明有居間關係存在，無從證明有履行居間義務。故原告應先證明被告有因其媒介（議價、斡旋）而締結買賣契約，惟被告買受系爭土地與原告無關（原告確無法完成仲介，詳如後述），被告當無須給付居間報酬。
由原告103年01月23日民事準備書暨聲請調查證據狀及103
年02月11日民事準備書暨聲請調查證據㈡狀所述5 次協調買賣交涉情形，全係為黃敏香（受讓施進入對系爭土地權利之人）周旋索回賣方沒收之定金500 萬元，則原告顯未「為被告」之利益，謀介促成系爭土地買賣之事；原告果否與侯義亭接洽，未經侯義亭到庭證述，已屬可疑。況證人即地主之子侯泰安已證述自100 年04月07日與施進入之土地買賣遭註銷查定土地增值稅後，有關土地買賣之事均交由代書處理，對照原告所述洽訪侯義亭之時，侯義亭已非地主仲介甚明，則原告主張開價欲以每坪7 萬元成交之人竟為侯義亭，足見原告無法促成被告買受系爭土地。
⒈依原告陳報之5次交涉買賣情形，其中3次所謂接觸對象係
「侯義亭」。惟參證人即地主之子侯泰安證述「（被告訴訟代理人問：父母賣屏東縣屏東市○○段○○○號土地的事情是否都是你在處理？）一開始王先生找人來買土地，但是買這土地有兩次違約的行為取消，原本是我母親叫叔叔侯義亭幫忙處理，因為王先生所找的人有兩次違約，想要再第三次，所以我阻止，請侯義亭不要再理這事情，我遵照我母親的意思，重新請高雄大寮林姓代書處理。」、「（法官問：換個角度來問，如果施進入跟你們表示要接續原來定的契約找老實的人繼續履行，經過代書審核確認後，你們是否會同意他們繼續履行？）稅務局取消後，之後的交易不影響他人，我們決定交給林代書處理後。」等語。則證人侯泰安已明確證述自100 年04月07日與施進入之土地買賣遭註銷查定土地增值稅後，有關土地買賣之事均交由代書處理，對照原告所述洽訪侯義亭之時，侯義亭已非地主仲介甚明，原告實僅乃為以侯義亭之兄弟關係，欲其講情退定500 萬元之情耳。原告找侯義亭議價，萬不可能媒介促成被告買受系爭土地。
⒉至其餘2 次原告親訪侯義雄、陳銀葉之行，目的不外為代
黃敏香商討退還沒收定金500 萬元，惟此顯非在履行本件媒介促成被告與系爭土地賣主達成買賣之義務。況依證人侯泰安證述「我父親侯義雄從98年開始中度失智，已經不管事情了」，則侯義雄既已失智而不管事，倘原告真有與之接觸，豈可能不明，故由原告竟還聲請傳訊侯義雄到庭對質，足見原告稱於100年07月28日下午5時許曾告知原地主侯義雄將轉介紹新買方即被告承買該件土地、100年08月06日下午7時許，原告前往地主住處，商談系爭土地買賣之事云云，已顯不實。
⒊且證人侯泰安亦證述：「（被告訴訟代理人問：是否見過
原告？）沒有。」、「（法官問：你們決定交給代書處理後，原買主有無再來找過你？）應該沒有。」、「（原告訴訟代理人問：葉慶堂有沒有說委託什麼人來洽談？）沒有。」，足見原告未接洽地主，否則地主就會引介其授權之代書與之商議。
⒋況原告果否與侯義亭接洽，未經侯義亭到庭證述，已屬可
疑。縱有之，原告之媒介促成方法錯誤，錯找無地主授權之侯義亭議價，其所謂之「努力行為」，根本無法促成被告買受系爭土地至明。
本件原告無法完成仲介之事證。
⒈證人蕭好人於103年4月17日之證述：「…我就跟王金泉、
黃小姐講，他們拜託我叫葉慶堂去買，然後他們的目的就是看地主能不能退還5 百萬元的定金，之後葉慶堂跟他們講他買土地一定要付錢，至於5 百萬元定金是不是可以退，要他們自己去跟地主談，之後王金泉有拜託我去找地主談，王金泉是我朋友，我去找地主，地主說我與王金泉是同夥的，不願意理我，不跟我談，回來後我有打電話給葉慶堂，你如果要買土地，要看他們能不能把地主叫出來，如果叫不出來也做不成買賣，再給他們一個禮拜時間去努力，但他們還是做不出來，我有跟王金泉講，如果你們做不成就不能根人家賺仲介費，王金泉叫我打電話催黃小姐，他們要趕快努力去說服地主賣土地，我打電話給黃小姐問說你們到底能不能做的出來，黃小姐回答說已經叫施先生去努力，經過五六天後，葉慶堂問我說他們到底有沒有辦法，我就打電話給王金泉，王金泉來我公司，說他們沒有辦法做了，我在王金泉的面前當場打電話給葉慶堂，說王金泉這邊都叫不出來，我沒有辦法了，你如果要買，自己去想辦法，講完後，我就跟王金泉講，你們都沒有辦法了，如果以後他們買到，你們也沒有話可以講了，這樣就結束了，他們也沒有再提起這塊土地。」等語。
⒉證人王金泉於103年06月19日之證述：「（被告訴訟代理
人問：地主沒收定金之後，有無想辦法與地主接洽？有。（被告訴訟代理人問：地主是否願意跟你們談？）不願意。」、「（被告訴訟代理人問：地主不跟你們談，是否跟黃敏香說地主叫不出來的情形？）有，黃敏香自己也有去找過好幾次。也叫不出來沒有結果。」、「（法官問：就你的認知，你們什麼時候確定你們合夥與侯義雄間買賣不會成立？）第二次的時候，施進入把合約讓渡給黃敏香的時候，黃敏香去找地主談的時候，地主就不談了。我跟黃敏香去過兩次，另黃敏香有自己去，地主都不談，因為可能就沒有希望成立買賣，黃敏香就進行訴訟。」、「（法官問：蕭好人有跟你講要另外介紹人買土地？）那是後來才有，我們確定地主不跟我們談後，蕭好人說要介紹，別人買土地，我說你要介紹你去介紹。」、「（法官問：你有介紹施進入、黃敏香與蕭好人認識？）…黃敏香才去找地主洽談後手的事情，後來他們怎麼談我不知道，而且也找不到侯義雄了。」等語。
⒊證人侯泰安於103年06月19日之證述：「（被告訴訟代理
人問：是否見過原告？）沒有。（被告訴訟代理人問：原來土地是賣給施進入，後來施進入違約後，是不是只要是他們那邊的人來談，你們就不願意賣？）是的。因為有兩次的違約，也只有付五百萬元的定金。（原告訴訟代理人問：侯義亭在你介入前，與其他的人談到一坪多少錢，你知道嗎？）我不知道。就算八萬元也沒有用。」等語。
⒋原買方施進入團隊不僅未誠信履約不按時繳納土地增值稅
，更甚者，施進入尚擅自於99年11月29日將定金權利讓與訴外人蔡維明，導致蔡維明對賣方侯義雄、陳銀葉夫婦提起返還定金之訴（案號：屏東地院100年度訴字第361 號）。不僅如此，施進入另於100年1月14日將契約權利讓渡與黃敏香，卻未通知賣方，導致黃敏香屢發律師存證信函催告賣方地主履約，甚以提告刑事詐欺罪恫嚇。。賣方對原買方施進入團隊光火氣亟，單純賣地波折不斷，兩度遭遇買方不繳土地增值稅且惹訟累，故雙方關係已然決裂，當時只要是與施進入團隊有關之人前訪，賣方均不置理，連告知已授權代書處理系爭土地買賣事宜都不願意。此由前開證人蕭好人、王金泉證述「叫不出地主」，證人侯泰安證述「只要是他們那邊的人來談，你們就不願意賣。就算1坪談到8萬元也沒有用」等語，可明賣方對施進入團隊之痛斥。因此，無論施進入團隊任何一人（包含原告），根本不得其門而入，原告定當無法完成仲介。
⒌況因訴外人蔡維明對賣方侯義雄、陳銀葉夫婦提起返還定
金之訴（案號：屏東地院100年度訴字第361號），雙方於100年08月10日以200萬元與蔡維明和解，就賣方地主而言，其已讓步退還定金。故原告再以返還定金500 萬元為條件與地主交涉另訂買賣契約，定當不為地主所接受。故原告稱其於100年8月06、25日分別會面地主及侯義亭（斯時被告根本尚未介入），倘真有其事，此應係地主及侯義亭均不置理之原因。
⒍退言之，縱原告所述「雙方本已欲以每坪7 萬元成交」云
云為實（被告否認，原告果否與侯義亭接洽，未經侯義亭到庭證述，已屬可疑。縱有之，侯義亭未經地主授權，其開價何能代表地主），惟此與意願書約定應以每坪68,000元價格媒介促成系爭土地買賣之條件不合，況賣方亦未因原告從中周旋而與前買方施進入解除系爭土地之買賣契約，施進入團隊中之黃敏香甚還委請律師於100 年09月08日、26日寄發高雄地方法院郵局第1594號存證信函、高雄郵局10支局第366 存證信函催告賣方陳銀葉履行其與施進入簽訂之不動產買賣契約。據上，在在證明原告未履行意願書約定義務，其據意願書請求居間報酬，並無理由。
綜上，原告為被告居間系爭土地之買賣，依民法第567 條
規定，居間人即原告即負有向委託人即被告為據實報告之義務。因台灣地狹人稠，土地為稀有財，故不動產買賣之議價多訂有期限，可知對時效之掌握極為重要，而居間人僅係報告訂約機會或為訂約之媒介，故關於不動產買賣之訂約事項，居間人就其所知，應「立即、無須猶豫地」據實報告於委託人。原告為居間人，已違反其對於委託人即被告之據實報告義務在先。而被告見價買系爭土地之事毫無音訊，乃透過證人蕭好人催告履約，並給與最後期限，原告仍無下文。後經蕭好人告知要買土地就自己想辦法，遂自行找地主洽談土地買賣而締約。被告為皇逸建設開發股份有限公司之負責人，根本無須為迴避本件數十萬元居間報酬而自壞業界名聲，實係不堪原告毫無作為仍藉機強取所謂「居間報酬」，不願任原告予取予求，花錢了事，是請明察上情，判決如答辯聲明。
（三）證據：提出「侯義雄、陳銀葉」與「施進入」於99年11月05日訂定之不動產買賣契約書、施進入99年11月29日出具予蔡維明之「切結書」、黃敏香委請律師於100年5月31日寄發給侯義雄之高雄地方法院郵局第966 號存證信函、屏東地院100年08月10日100年度訴字第361 號和解筆錄、施進入100年1月14日出具予黃敏香之「讓渡書」、屏東縣政府稅務局100年 04月07日屏稅土字第0000000000號函、黃敏香委請律師於100年9月08日、26日分別寄發給陳銀葉之高雄地方法院郵局第1594號存證信函及高雄郵局10支局第366存證信函等影本為證，並聲請傳訊證人蕭好人、王金泉、侯泰安。
三、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：⒈兩造於100年7月25日簽訂不動產預定購買意願書，內容略
為約定被告委託原告全權媒介促成：土地坐落：屏東市○○段○○○號面積3815平方公尺全部。買賣價格：每坪新台幣陸萬捌仟元（或經買賣雙方協商確定之價格）。特約條件：⑴賣方必須於簽立本契約之同時與先前買賣之立約人施進入先生解除買賣契約，以防一地兩賣衍生糾紛。⑷買賣之仲介費用，賣方仲介費用由侯義亭先生與所有權人協商金額，並分配於其指定之相關人士。買方仲介費為買賣總價金之壹%計算之，由沈鄉傳先生指定分配于其相關人員。
⒉被告葉慶堂與訴外人葉家榮、葉唐豪等三人於100年9月2
日成立買賣，於100年9月29日移轉登記取得所有權，被告葉慶堂應有部分為1/2，訴外人葉家榮、葉唐豪之應有部分各為1/4。
（二）兩造爭執內容：原告主張兩造已成立仲介契約，原告亦盡力在達成仲介內容，但被告自已與地主成立買賣，以此達到不給付仲介報酬之目的，違反誠信原則，依最高法院判例，被告仍應支付報酬等如上所載之內容；被告則以因原告已無法達成仲介內容，被告始自行與地主洽商而成立買賣，原告不得請求仲介費等如上所載之答辯。是以本件兩造之爭點在於原告當時是否能達成仲介目的為斷。
四、得心證之理由：
（一）按兩造於100年7月25日簽訂不動產預定購買意願書內容，約定被告委託原告全權「媒介促成」：土地坐落：屏東市○○段○○○號面積3815平方公尺全部。買賣價格：每坪新台幣陸萬捌仟元，依此內容足認兩造間之居間契約係屬「媒介居間」，由仲介人於訂約時周旋於他人間為之說合，雙方當事人因仲介人之居間而成立契約，而非僅為報告訂約機會之「報告居間」，是以居間人之報酬，必需以雙方當事人因居間而成立契約為要件。本件被告與地主侯義雄間之土地買賣，係被告自己找到出賣人而完成買賣契約等情，既為兩造所不爭執，原告尚難依不動產預定購買意願書請求被告給付約定之仲介費用。
（二）至於原告以最高法院58年台上字第2929號民事判例意旨：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」等內容，主張被告私自與賣方成立同一土地內容而價金乃相同並非略低之買賣契約，係故意拒絕原告之繼續居間介入，並拒絕簽訂該媒介就緒之契約，依上開判決之意旨，認被告已違反誠實信用原則，仍應支付報酬予原告云云。惟依上開判例意旨，必需居間人就媒介居間所欲訂立之契約已達「媒介就緒」之程度為必要，苟該契約尚未達媒介就緒之程度，居間人自無從依上開判例意旨請求委託人給付報酬，是以媒介之契約已達介就緒之程度，自屬為有利於原告之事實，自應由原告就此事實負舉證責任。
（三）查兩造所訂之不動產預定購買意願書，約定之買賣價金為每坪68,000元，然被告與地主侯義雄所訂立之買賣契約為每坪70,000元，與兩造所訂之預定價金每坪68,000元多出每坪2,000元，核算比例為百分之2.94強，亦即如原告可達成約定之每坪68,000元，被告僅支付其中百分之1的仲介費用，然被告實際支付之價金為每坪70,000元，超出原約價金百分之2.94，被告尚多支出百分之1.94，被告陳稱苟原告能達成不動產預定購買意願書所約定之買賣價金每坪68,000元，被告又何需支付更多且不利於被告之價金等情，尚非無由。
（四）原告請求傳訊證人侯義亭及侯義雄，其目的固在證明原告為達成仲介目的，確曾多次與出賣人所委託之侯義亭接洽等事實，惟原告與侯義亭接觸所談之內容，依原告103年2月11日所具民事準備書暨聲請調查證據㈡狀所陳內容，原告5次作為中，雖有與賣方之受託人侯義亭接觸，然因「侯義亭卻仍一反常態表示無法協助，並找各式理由推託」，是以縱原告上開書狀所陳內容為真，原告之努力亦未達到買賣價金每坪68,000元之契約已達「媒介就緒」之程度，自無依所具書狀傳訊證人之必要。
（五）至於被告與出賣人侯義雄間成立買賣契約，其原因固來自於原告之告知，惟兩造所訂立之不動產預定購買意願書為「媒介居間」，而非報告居間，且原告當初係因原買方資金不足，乃央求被告出面購買，亦非單純報告訂約機會，尚無依該不動產預定購買意願書請求被告給付約定報酬之法律依據，茲原告既未能證明其行為已達「媒介就緒」之程度，且被告與地主所成立之買賣契約亦非因原告之媒介居間而成立，則原告主張被告違反誠實信用原則，被告仍應支付報酬予原告，請求判決如其聲明所示，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、關於訴訟費用之負擔部分，本件訴訟費用計有原告所支付之第一審裁判費8,500元，被告支付之證人旅費1,404元（二人），合計為9,904元，應由敗訴之原告負擔。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院所形成心證無涉，自毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 王國忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 張豐榮