臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1814號原 告 王傑堃訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師被 告 張全慶
許慧珍上二人訴訟代理人 黃奉彬律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國104年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬肆仟貳佰參拾元，及自民國一百零二年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分以新臺幣貳拾萬捌仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾貳萬肆仟貳佰參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國102年3月2日簽訂不動產買賣契約書，將原告所有坐落臺南市○○區○○○段183、183-10、183-14、183-15、183-16、184、184-l、184-2、185、186、187、187-2地號之土地（合併後為臺南市○○區○○○段000地號）及其上同段21-5、21-6建號即門牌號碼為臺南市○○區○○里○○0000號之建物（下稱系爭不動產），以新臺幣（下同）15,800,000元出售予被告，雙方並約定共分5期支付買賣價金。被告於支付第4期買賣價金後，尚餘尾款1,580,000元，原告依系爭買賣契約第3條規定交付辦理不動產所有權移轉登記所需資料予被告，系爭不動產亦於102年9月5日移轉登記予被告，惟被告遲未支付尾款1,580,000元。原告遂於102年10月21日以新化郵局第265號存證信函通知被告應將尾款支付予原告，被告亦於102年10月22日收受，迄今被告仍置若罔聞。兩造間就系爭不動產既於102年3月2日成立系爭買賣契約，原告復於102年9月5日將系爭不動產之所有權移轉登記與被告，且系爭不動產早已由被告營業使用，依法被告就尾款1,580,000元自負有給付義務，原告請求被告給付買賣價金尾款1,580,000元，即屬有據。又原告於102年10月21日催告被告應於函到7日內給付尾款，被告亦於102年10月22日收受，則原告請求自102年10月22日起，按週年利率5%計算之利息，為有理由。
（二）原告係自法院拍賣取得系爭土地，長年閒置，除任植物自然生長外，未做其他使用，對系爭土地之地下狀況著實不瞭解，且被告乃主動接洽原告提出購買系爭土地，並自陳於購買前已至地方詳細探聽土地情況及過往使用緣由，原告甚於簽約前經被告告知始知悉系爭土地有污水處理池，因原告不清楚詳情，亦同意由被告自行整理，故而兩造約定本件買賣採現狀交付及民間俗稱「賣清」方式，意即原告實拿15,800,000元，系爭土地相關一切費用均由被告負擔。此由本件系爭土地之買賣成交價為每分地863,000元，但被告同時期購買之隔鄰同段184-6及187-1地號土地之成交價為每分地1,500,000元，相較之下，本件交易價格低甚多，足徵原告所言屬實。況兩造約定於尾款付清後移交系爭土地，但被告未付清價金，亦未經原告同意，即逕自移轉及使用土地，業經原告以存證信函多次制止無效，甚而未曾通知原告會同勘查所謂瑕疵，亦未事先告知處理方式及費用，即陳稱已花費將近2,000,000元，拒絕給付價金尾款，顯非合理。再者，系爭土地為農牧用地，於被告移轉占有時尚能生長作物，且被告係主張瑕疵位於地下1公尺以下，實未影響農牧使用，是否堪認屬所謂瑕疵，並非無疑。且被告所提出之證物，原告否認其真正。其中如照片，黑白影像不清，難以辨識，非但無法證明攝於系爭土地，且亦不足證明有其主張之瑕疵。位置標示圖乃被告片面繪製，並非地政機關測量繪製，甚至部分所指瑕疵究係位於鄰地抑或系爭土地，均有未明。至於開支、估價單均非開立予被告，且記載方式和一般估價單不同，又匯款人均非被告，且並非每筆開支均有匯款證明，開支明細遠高於行情，甚至包含高達710,000餘元之購買土方費用，此土方數量非常大，系爭土地本來就是北高南低的地勢，但被告或匯款人自行整地建築成本不應歸由原告負擔，更與所謂瑕疵無關。
（三）原告嚴正否認系爭土地有被告所指瑕疵存在，被告依法應負舉證責任。依臺南市玉井地政事務所103年5月16日之土地複丈成果圖可知，系爭土地之總面積達27162平方公尺，而被告主張所謂有瑕疵之面積共663平方公尺（原告否認之），僅占系爭土地全部面積的2%，且系爭土地原為北高南低之自然緩降地形，沒有高低差，而現況高低差係因被告整地而堆置土石、填土墊高、開挖生態池等始造成，為被告所不爭執；又被告自陳所謂上開瑕疵均位於地下數公尺以下，如廢棄物位於地下4公尺深處、化糞池位於地下5.5公尺深處等等，另依上開土地複丈圖顯示，被告所指系爭兩座古墳坐落處乃系爭土地與鄰地之交界（按比對照片，實際位置應坐落鄰地），且占用系爭土地面積應未達1平方公尺；是以，無論從被告指謫瑕疵所占面積或所在位置，顯均不影響農牧使用，故系爭土地實無減少價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。縱認系爭土地有被告所指瑕疵情事，惟本件乃被告主動接洽原告提出購買系爭土地已如前述。上情除原告到庭自陳「當地人有在說這塊地是填的」等語，由證人王文松之證述可知原告自拍賣取得系爭土地後，僅偶至系爭土地之地表上除草，從未開挖或整地，對系爭土地之地下情況一概不知，反係經由被告告知才略為聽聞，而被告既於買賣斯時已知悉系爭土地之狀況，依法原告亦不負物之瑕疵擔保責任。又被告主張依法規定請求損害賠償云云，按最高法院77年第7次民庭總會決議內容，倘認系爭土地有被告所謂瑕疵存在，惟該瑕疵顯係於契約成立前即已存在，對此被告亦不否認，則該瑕疵既非契約成立後始發生，又非可歸責於出賣人即原告，依前揭最高法院決議見解，原告不負不完全給付責任，則被告主張依法請求損害賠償自無理由。另依最高法院101年度台上字第1898號民事判決見解，本件依系爭買賣契約已然約定採「現狀交付」，是原告依照契約成立雙方約定之現狀交付系爭土地，已為依照債務本旨為給付，亦無構成不完全給付之餘地。
（四）並聲明：⒈被告應給付原告1,580,000元，及自102年10月22日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳述答辯：
（一）被告就系爭買賣契約確實尚有尾款1,580,000元未支付，惟系爭不動產於交付後，被告於整地開挖時發現在地下1公尺處，有巨型污水處理及化糞池、建築廢棄物、一般垃圾及二枚古墳等，上開所述均屬原告應負物之瑕疵責任，惟原告在訂約時竟故意隱瞞上開瑕疵，此部分亦涉及刑事詐欺。被告發現上開瑕疵之後，即在102年7月16日發臺南新南郵局第311號存證信函通知原告，並請原告在10日內回填土地，惟原告均置之不理，被告嗣再於102年10月30日委任律師發函予原告，主張減少價金並謂上開拆除廢水處理池、填土、整地及清運廢棄物、古墳所需之費，遠超過尾款1,580,000元。被告實際處理上開土地瑕疵所支出之費用為1,914,260元，此部分原告應依法對被告負損害賠償責任，故被告扣留尾款1,580,000元。另就系爭買賣契約，原告尚存有所出售臺南市○區○○里○○0000號之建物無法過戶及土地上存有第三人越界建築尚未排除之瑕疵，此部分亦造成被告之損害，綜上，原告所交付之土地存有重大瑕疵，被告自得主張減少價金，並依法主張損害賠償，上開損害賠償之金額為1,914,260元，超過原告請求之尾款，故被告拒絕給付，依法有據。又原告認為農牧用地地下1公尺就不算瑕疵，但農牧用地也可以興建農舍，植物的生長應該不限於地下1公尺，此部分都會影響到所有權人對於土地的使用，如果地下有蓄水池，因為有水泥會影響到排水。
（二）證人王文松之證詞並不實在。王文松是本件買賣契約之實質當事人，簽約之原告僅是掛名，所有買賣過程之接觸，均係王文松與被告張全慶接觸處理，因此，王文松所為之證詞自有偏頗之情事，難以採信。王文松為系爭土地所有權人，其證述時一再強調法院的拍賣筆錄也沒有寫，現場也看不出來，伊不知道現場有污水處理池、廢棄物及古墓等、伊沒有跟仲介講這些訊息。試想，連土地所有權人都不知道土地有上開所述之瑕疵存在，且其亦不曾告知曾經委託之仲介公司，則單純為買方之被告，如何能得知上開土地上存有前開瑕疵，其證述顯然與常理相違背。又王文松作證時也同時證述：詳細的情況張全慶也不知道，他也是聽人家講的，仲介開始在講的時候，他們都打聽好了，是張全慶告訴我的，所以我就用比較低的價錢賣給他。由上可知被告張全慶並不知道土地上確實存有上述瑕疵，另王文松曾經將系爭土地委託台灣房屋出售，當時委託之總價格為15,800,000元，而最後雙方成交之價格也是15,800,000元，並沒有如王文松所說以比較低之價格出售，其所言自相矛盾，不足採信。王文松證稱包括土地及房屋都是現況點交，惟依兩造簽訂之不動產買賣契約書，有關於現況點交部分僅限於房屋，並不包括土地，王文松身為專業代書，如其土地亦係現況點交，殊不可能不加以記載，故其證述違反常理且與其專業代書之背景相悖。又王文松所主張伊是賣清，因此無需負瑕疵擔保責任，惟賣清2字係加註在契約第7條，而契約第7條之約定，均是就土地移轉相關稅賦由何人負擔所為之約定，並無免除瑕疵擔保之記載，而該條文末段，而自行書寫乙方賣清等字之上頭尚記載包括介紹費等字，從其文義上之記載，可以知道所謂乙方賣清係指乙方不願負擔介紹費之情形所為之約定，故王文松上開所述，顯與事實不符。另有關於物之瑕疵擔保責任，出賣人應負無過失責任，因此，即便本件王文松事先不知道土地下存有污水處理池、廢棄物、古墓等瑕疵，並不能減免其瑕疵擔保責任。另依證人洪秋林之證述可知，被告確實因處理上開土地上之瑕疵，而支付1,914,260元無訛。
（三）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：⒈兩造於102年3月2日簽立不動產買賣契約書（原告部分，
實際處理簽約者為其父即證人王文松），買賣標的：臺南市○○區○○○段183、183-10、183-14、183-15、183-1
6、184、184-l、184-2、185、186、187、187-2地號之土地（合併後為同段183地號土地），及其上同段21-5、21-6建號即門牌號碼為臺南市○○區○○00○0號之建物，並約定房屋已損壞，依現狀交屋。約定買賣總金額為15,800,000元。被告尚有買賣價金尾款1,580,000元未給付給原告。
⒉系爭不動產於102年9月5日完成移轉所有權登記予被告2人
及訴外人張全輝、陳貞蓉、陳盈方、王雪霞、楊樸、劉德琇、李明萱、劉美瀛（以上10人權利範圍均各1,000分之47）、楊培一、張全燕（以上2人權利範圍均各1,000分之171）。
⒊兩造所訂系爭買賣契約書第7條文末有手寫之約定條款：
「包括介紹費，乙方（即原告）賣清。」，另該契約書簽名欄及日期欄間空白處另有手寫約定條款：「雙方同意若有土增稅出賣人願支付新臺幣貳拾萬元正。」⒋本院於103年5月16日履勘系爭不動產（土地部分），勘驗結果略以：
⑴被告主張之垃圾掩埋場位於系爭土地北側，被告稱垃圾
已經清理完畢（即臺南市玉井地政事務所103年5月16日複丈成果圖代碼A位置、面積118平方公尺）。
⑵被告主張之廢棄物掩埋場，現已填平（即複丈成果圖代碼B位置、範圍面積154平方公尺）。
⑶被告主張之石墳位於系爭土地東側及西側兩處，現已整
理完畢（即複丈成果圖代碼C1、C2位置、範圍面積1平方公尺）。
⑷被告主張之化糞池位於系爭土地南側，位於表土以下5
米5處，現已填平（即複丈成果圖代碼D位置、範圍面積390平方公尺）。
⑸原告主張系爭土地原為北高南低，自然緩降地形，沒有
高低差，現況高低差是因為被告填土造成，系爭土地南側兩區有被告堆疊土石，還有一處墊高，被告稱高低差處的高處是生態池挖出的土墊高的，原告所講系爭土地原來地形沒有錯。
⒌被告於102年7月16日以臺南市新南郵局存證信函第000311
號催告原告於10日內回填土地維持繼續做農業使用，否則將依法請求減少價金或扣除拆除及回填土之費用。原告於同年月17日收受該存證信函。原告分別於102年7月18日以臺南市新化郵局存證信函第209號、102年9月27日以臺南市新化郵局存證信函第247號，通知被告因「賣清」爭議，暫停辦理過戶。原告於102年10月21日以臺南市新化郵局存證信函第265號催告被告於7日內交付買賣尾款價金1,580,000元；被告於102年10月22日收受該存證信函。
⒍被告委任律師於102年10月31日以（102）德律奉字第031
號律師函主張原告應負瑕疵擔保責任，並洽談後續賠償事宜，原告於102年12月13日收受該函。
（二）爭執事項：⒈被告主張原告應負不完全給付損害賠償責任，並主張以該
賠償金額1,914,260元抵銷買賣價金尾款1,580,000元，有無理由？⒉被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金1,
914,260元，有無理由？⒊原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付價金尾款
1,580,000元及自102年10月22日至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）系爭土地是否存在物之瑕疵之認定：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又不動產買賣，若有嫌惡設施，例如房屋旁有危害生命安全之高壓電塔或瓦斯槽、加油站、焚化爐、汙水處理池、化糞池等，或有妨害居家安寧之神壇、加工廠、殯儀管等；或土地上有我國習俗上一般人所忌諱之納骨罈、骨灰、墳墓等物品置於其上，將造成該不動產與區域行情之價差，進而影響該不動產之價值，買受人應得主張該不動產具有物之瑕疵。⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例參照），又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。買受人主張不動產上有嫌惡設施或嫌惡物品，而為出賣人所否認，依一般舉證責任分配之原則，應由買受人負舉證責任。
⒊本件被告主張其向原告所買受之系爭土地上有汙水處理及
化糞池、建築廢棄物、一般垃圾及兩座古墳乙情，為原告所否認，自應由被告就此部分事實負舉證之責。而被告就其主張上情，則提出現場照片、處理上開地上（下）物支出費用之匯款單據、收據等件為證（見本院訴字卷一第20-115頁），並聲請本院進行現場履勘，前至現場指出其主張之前開瑕疵所在之位置，有本院履勘筆錄、照片及臺南市玉井地政事務所103年5月16日土地複丈成果圖附卷供參（見前揭卷第143-159、161、162頁）。被告另聲請證人王秋林到庭結證系爭土地確有被告所指之墳墓、汙水處理及化糞池、廢棄物、垃圾，有用怪手清運，其他有搬運工、鐵牛車及做雜工的，其自己有怪手，也有找工人指派工作，工作是被告張全慶開單，由張全慶匯款給伊等，系爭土地本來是平地，沒看到化糞池，挖掘後才發現，廢棄物約有5米深，化糞池約有4米半深等語（見本院訴字卷二第18-22頁）。按民事訴訟法關於訊問證人採具結制度（民事訴訟法第312條至第313條之1參照），其用意在擔保證言之真實性及憑信性，其作用在提高證人之責任心及警戒心，使為誠實之陳述，本件證人王秋林以證人身分於本院103年11月27日言詞辯論時具結作證，在負擔刑法第168條偽證罪處罰之心理壓力下，經訊問後，結證上情明確，且就重要事實情節與被告提出之證據大可頡頏，亦可就被告提出之參與清理作業工人，大致指出其等工作內容；而證人王秋林與兩造並無客觀上之重大利害關係，其亦無甘冒刑法偽證罪責之風險而偏袒一方之必要，是以其證詞應非恣意虛偽設造而可憑信（至於其證明力可達何程度及應為如何之評價，詳後述）。
⒋證人王秋林固結證其有至系爭土地參與清理作業之事實，
並證述如上，但其所證稱之廢棄物、垃圾，參照被告提出之現場照片，多為草竹類之雜木、枯葉、枯枝，是否可評價為廢棄物或垃圾，應相對於系爭土地之使用用途評價之。依卷附系爭土地之登記謄本觀之（見本院補字卷第10頁），系爭土地乃農牧用地，就農牧使用之角度以論，雜木、枯葉、枯枝或仍有其使用價值，當非可全以廢棄物、垃圾視之而逕認屬土地之瑕疵。因此，被告主張此部分之瑕疵，單憑其提出之照片，並參酌證人王秋林之上開證詞，本院尚不足形成確有物之瑕疵存在之確切心證，自難認其此部分主張為可採。另證人王秋林證稱系爭土地之古墳部分，係在上開複丈成果圖之C1、C2部分，都定有界址等語（見本院訴字二卷第18頁背面、第21頁背面），但依被告所陳，負責古墳處理者係訴外人胡建彰，洪秋林僅負責怪手部分（見本院訴字卷一第55頁），證人王秋林是否可確證古墳就在系爭土地範圍內，尚屬有疑。而依被告提出之古墳處理之相關單據及證明（見本院訴字卷一第113-115頁），其處理古墳之時間應約莫在102年9月間，而依本院調閱之系爭土地鑑界申請資料（見本院訴字卷二第51頁以下），當時尚無鑑界之資料，是證人王秋林此部分證詞，容有疑義。至本院固進行現場履勘，亦僅係就被告指出之古墳位置予以照相（見本院訴字卷一第150、158、159頁），並製作勘驗筆錄，囑請地政事務所繪製上開複丈成果圖，但此亦能說明被告單方面主張之古墳位置，尚難確實證明其所稱古墳確係存在於系爭土地範圍內。是被告主張此部分之瑕疵，證據尚有不足，難以採之。又被告主張系爭土地上有汙水處理及化糞池乙節，此由其提供之現場照片可明確認指（見本院訴字卷一第20-36頁），並與證人王秋林之證述相可符合，是其主張系爭土地有此部分之瑕疵，亦堪採信。
⒌綜此，被告主張系爭土地上存有汙水處理及化糞池之設施
，對農牧使用之系爭土地而言屬物之瑕疵等情，堪可採認。至被告主張之系爭土地上有古墳、廢棄物、垃圾等之物之瑕疵乙節，則難認可採。
（二）被告提出不完全給付損害賠償請求權抵銷抗辯之認定：⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，民法第227條定有明文。所謂不完全之給付，屬積極的債務違反，即因可歸責於己之事由提出不符合債務本旨之給付，無論其給付之瑕疵係存在於契約成立前或成立後，均應有前開不完全給付規定之適用。我國學者亦認，關於物之瑕疵之存在或發生，出賣人既具有可歸責之事由，不應因瑕疵存在或發生時間之不同而異其責任。且不完全給付與締約上過失之界線頗難認定，出賣人於訂立契約時疏於注意未發現特定物既存之瑕疵而出售，並為交付，在解釋上亦可認為係違反契約上之義務，應能成立不完全給付。現行法明定僅於買賣之物欠缺出賣人所保證之品質，尤其是出賣人故意不告知瑕疵時，始負債務不履行之損害賠償責任，限制甚嚴，宜由不完全給付補充其不足，以加強保護買受人之利益（王澤鑑，物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯，民法學說與判例研究㈥，85年10月版，第132頁以下；林誠二，論錯誤、不完全給付與物之瑕疵擔保責任之競合-兼評最高法院93年台上字第695號判決，跨世紀法學新思維-法學叢刊創刊五十週年，95年6月，第315頁以下）。至最高法院77年度第7次民事庭會議決議雖謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人應負物之瑕疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生，即無須負不完全給付之債務不履行責任。況依民法第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並未區分該瑕疵係於契約成立前或成立後存在而異其法律效果。準此，出賣人因交付之買賣標的物有瑕疵，不符合債務本旨，須負不完全給付責任時，自不因該瑕疵係發生於契約成立前，即免除出賣人應負不完全給付之債務不履行責任。又債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。
⒉查被告主張系爭土地上存有汙水處理及化糞池之設施，對
農牧使用之系爭土地而言屬物之瑕疵等情，業經本院認定屬實，已如前述。被告係兩造於102年3月2日簽立系爭不動產買賣契約後，就系爭土地進行整理挖掘始發現上開汙水處理及化糞池設施之存在，是該土地之瑕疵顯係系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵。而被告業已證明系爭土地上確有前揭瑕疵，揆之上開說明，其自可依民法第227條規定行使其權利。又被告於102年7月16日以臺南市新南郵局存證信函第000311號催告原告於10日內回填土地維持繼續做農業使用，否則將依法請求減少價金或扣除拆除及回填土之費用（不爭執事項第5點，本院訴字卷一第20頁）。嗣被告自行雇工就系爭土地進行清整，並提出上開相關單據為證。依被告提出之支出單據，包含汙水處理及化糞池拆除工程、建築廢棄物掩埋清理作業、垃圾掩埋清理作業及古墳處理作業等項，其中廢棄物、垃圾及古墳處理部分，尚非足可證明構成土地之瑕疵乙節，業如前述，是被告主張對原告有廢棄物清理費用95,390元、垃圾清理費用66,970元及古墳處理費用84,500元之不完全給付損害賠償請求權，應屬無據，其據此主張抵銷原告之買賣價金請求權，難以准許。另被告主張支出系爭土地上之汙水處理及化糞池拆除工程費用共計1,667,400元部分，據其提出相關匯款單據為證，其中鐵牛、怪手、犁田、搬運等項目亦與證人洪秋林之前開證述相可參佐，應屬可信。惟被告主張支出土方費用711,630元部分，雖有請款明細表（請款廠商為文喜砂石行）、匯款收執聯等件為證（見本院訴字卷一第133、134頁），但此筆金額達711,630元之費用，卻未能認定請款人即文喜砂石行是否有申報該筆收入，有財政部南區國稅局新營分局104年1月28日南區國稅新營營所字第0000000000號函在卷可考（見本院訴字卷二第94頁），則被告是否確有因系爭土地之清整而支出土方費用711,630元之事實，即容置疑。是被告此筆金額之支出，舉證尚有未足，難以採認。是被告主張對原告有不完全給付損害賠償債權，在955,770元（1,667,400－711,630＝955,770）範圍內，應認有據。
⒊原告雖主張系爭土地買賣時，兩造已採土地現狀交付及民
間俗稱「賣清」方式交易，應由被告自行負擔相關費用云云。而就兩造所訂系爭買賣契約書第7條文末有手寫之約定條款：「包括介紹費，乙方（即原告）賣清。」（不爭執事項第3點），其真意究竟為何？原告聲請證人王文松到庭證稱賣清係指包含房屋、土地部分均以現狀點交等語（見本院訴字卷二第6頁背面）。然證人王文松乃原告之父，為實際處理系爭不動產買賣簽約事宜者（不爭執事項第1點），是與當事人即原告為至親，亦帶有實質當事人之色彩，對於本件爭執具有重大之利害關係，衡之常情與人性，尚難期待其為公正客觀之證述。因此，證人王文松證詞之證明力，難認適足。且系爭買賣契約書第7條係有關於稅捐負擔之約定（見本院補字卷第8頁背面），所謂「賣清」記載在此約款項下，是否即為原告主張之現況交屋，實屬有疑。又觀系爭買賣契約書第1頁，針對土地上之房屋特別記載「房屋已損壞，依現況交屋」等語（不爭執事項第1點，本院補字卷第8頁），可見兩造對於是否現況交付已有所認知與約定，但遍查全約，就系爭土地是否現況交付卻未以明確之文字為記載，實難令人信認係出於有所疏失遺漏。而系爭買賣契約書既已就現況交屋記載為房屋部分，何以同契約書所載「賣清」未明確記載係指土地之謂，而又置於與交付土地無涉之該契約第7條項下，亦屬難解。執此，系爭買賣契約書第7條文末手寫之約定條款：「包括介紹費，乙方（即原告）賣清。」之「賣清」是否為原告所稱之現況交付之意，實屬不能證明。原告就此主張，舉證既有不足，自難以憑此免卻其損害賠償之責。
⒋綜上，被告主張對原告有不完全給付損害賠償之債權955,
770元，應屬有據。而被告對原告尚有系爭買賣契約之價金1,580,000元未給付（不爭執事項第1點），兩造既互負前揭債務，被告並於103年1月21日言詞辯論時，以民事答辯狀向原告主張以被告對原告之不完全給付損害賠償債權（主動債權），與原告對被告之系爭買賣價金債權（被動債權）為抵銷之意思表示，上開民事答辯狀繕本於同日送達於被告（見本院訴字卷一第15頁），則兩造間互負之前揭債務，按照抵銷數額即955,770元發生抵銷之效力。
⒌至被告併依民法物之瑕疵擔保規定，請求減少價金而為抵
銷抗辯，請求本院就此與不完全給付損害賠償請求權之抵銷抗辯擇一為其有利之認定（見本院訴字卷二第28頁），本院既已擇一認定被告就不完全給付損害賠償請求權所為之抵銷抗辯一部有據，則就他訴訟標的之抵銷抗辯（物之瑕疵擔保減少價金之抵銷抗辯）自毋庸再予審酌，附此敘明。
（三）從而，原告對被告之系爭買賣價金債權955,770元業因抵銷而消滅，則原告請求被告給付買賣價金624,230元（1,580,000－955,770），為有理由，逾此部分之請求，則無依據。
（四）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。原告請求被告給付前揭買賣價金，曾於102年10月21日以新化郵局第265號存證信函催告被告7日內給付，被告於102年10月22日收受該存證信函，則被告應自102年10月30日起負遲延責任。是原告請求被告給付自102年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，應為法之所許，逾此範圍之利息請求，則應駁回。
（五）綜上，原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付624,230元及自102年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵無不合，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又按共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用，民事訴訟法第79條、第85條第1項前段各有明文。本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，是本院酌量兩造之訴訟勝敗情形，就訴訟費用判決如主文第3項所示。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 古小玉