臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1053號原 告即反訴被告 中緬有限公司法定代理人 邱武良訴訟代理人 蕭佩柔
李碧惠被 告即反訴原告 緯綱企業有限公司法定代理人 林美麗反 訴 被告 邱武良
李碧惠上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國104年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元，及自民國一０二年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應協同原告向臺灣電力股份有限公司將臺南市○○區○○路○段○○○號A棟（電號00000000000）用戶名稱更改為被告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零柒拾元，由被告負擔其中新臺幣叁仟玖佰元，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事 實
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查被告於本件審理中，就原告主張之同一基礎事實提起反訴，請求原告即反訴被告中緬有限公司（下稱中緬公司）給付損害賠償，符合前開提起反訴之要件，又無不得提起反訴之情況，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告即反訴被告起訴時原係請求「被告應給付原告新臺幣（下同）120,000元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息」，嗣於民國（下同）104年1月20日具狀追加訴之聲明「被告公司應協同原告向臺灣電力股份有限公司將用戶名稱更改為被告公司」。另本件被告即反訴原告提起反訴時原係請求「反訴被告中緬有限公司應修復造成承租房屋損害及賠償反訴原告至102年2月租金5倍之違約金40萬元，並至回復原狀前，每1個月再賠償租金5倍違約金20萬元，及102年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」，嗣於102年3月27日提出民事準備㈢及追加反訴被告狀，追加反訴被告李碧惠，再於103年7月17日言詞辯論期日，追加反訴被告邱武良。上開原告及反訴原告之變更訴訟聲明，經核均係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
三、末按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告即反訴原告受合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告即反訴被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：
⒈原告與被告於95年12月29日簽訂租賃契約，原告承租門牌
臺南市○○路○段○○號A棟全部（下稱系爭房屋），租期自96年1月1日起至96年12月31日止，租金每月4萬2000元，約定原告應交付被告12萬元押租金，只作若有造成房屋損壞或回復原狀之保證金，不作房租之抵扣，後兩造逐年約定展延租期至101年12月31日止。原告於101年10月10日及10月16日和10月31日3次通知被告不續租。被告說協商日期由原告來訂，所以101年11月19日雙方共5個人舉行房屋搬遷以及回復原狀之協商會議。而後原告並就被告提出之商議重點進行搬遷，且將損壞處修復處理。原告並於101年12月24日之前已全部遷空，101年12月25日已將損壞之落地門軌道修護完畢，請被告於101年12月25日前往檢查點交。未料被告不接收原告修復工作，之後原告多次以電話與被告聯繫有關房屋再次修復及返還房屋之相關事宜，但被告拒絕見面，亦不說明應改進部分。原告要妥善處理被告不滿意之處，但被告不但拒不見面，還執意上法院。原告迫於無奈，只得於101年12月27日以永康郵局第1925號存證信函通知被告於101年12月31日上午10時受領房屋鑰匙，該存證信函於101年12月27日下午8時由被告公司董事李念慈（即其法定代理人林美麗之配偶）代收。101年12月31日上午10時原告公司職員蕭佩柔在租屋處久候，被告卻未出現。蕭佩柔於當日上午10時25分撥打電話予被告公司董事李念慈，表明要交還鑰匙，李念慈竟以「我有發存證信函給妳們啊，誰有認同妳啊，妳們說了算啊！就上法院啦！妳們狂妄啊！違約金1個月5倍。」等語回應。102年1月18日原告公司董事長邱武良、職員蕭佩柔在臺南市安南區調解委員會當面向被告公司董事李念慈表示要交還鑰匙，李念慈答以「我哪有可能給你拿！」而拒收，故被告顯係受領遲延。因此，原告既於租賃期滿日之前已搬離該處並且已針對101年11月19日雙方協議內容將房屋損壞部份完成修復，原告爰依兩造租賃契約請求返還租屋押金。
⒉原告租用系爭房屋期間，係以原告名義申請用電（電號
00000000000）。原告於101年12月27日以永康郵局第1925號存證信函中，亦一併要求被告結算水電費用，被告亦不理會。原告已自行向臺灣電力公司結清電費至102年1月7日止，有電費收據可證。現原告既然已不租用該房屋，用戶名稱理應改回被告。經原告去電向臺電公司詢問，臺電人員告知需待法院判決且判決內容需有要求被告公司將用戶名稱才能更改，請法院判命被告將用戶名稱改為被告。
⒊訴之聲明：
⑴被告應給付原告120,000元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
⑵被告應協同原告向臺灣電力股份有限公司將系爭房屋用戶名稱更改為被告。
⑶訴訟費用由被告負擔。
㈡被告受合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，
據其前之陳述及所提出之書狀略以：系爭房屋會同檢視時，發現鋁門軌道破損1條，原告未與被告商議修護方法，也未經被告同意，即逕拆除原可承戴車輛進出之銅條軌道，改住家用銅片。另尚有補漆顏色不符，裝潢壁板污漬，原告既未回復原狀，被告自不點收，無從返還押租金。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告受合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，據其前之陳述及所提出之書狀略以：
⒈101年10月10日，對造代表人李碧惠以電話告知反訴原告將
不續租。101年11月24日，對造來電要點交房屋，惟101年11月19日會同檢視，發現反訴被告將1樓鋁門4條銅條軌道鏟斷l條，反訴原告建議其找人估價後再議定修復方法。詎料，101年12月25日會同檢視時，反訴被告逕將只須局部修護之原鋁門軌道銅條4條全部拆除，改住家用無法承載重力之銅片；補漆顏色不符，補漆顏色及材質未經反訴原告確認；裝潢壁版污損未回復，系爭房屋有上開缺失，違反系爭租約第9條約定，應就該損害回復原狀。反訴被告至101年11月19日始會同檢視，已違反系爭租約第21條約定，侵害反訴原告預行出租之權利。反訴被告違反系爭租約第9、21條，至回復原狀前，每1個月應連帶賠償租金5倍違約金20萬元。租期屆滿房屋未點交，亦違反系爭租約第6條約定，應約定每1個月再連帶賠償租金5倍違約金20萬元。⒉反訴被告鏟斷之銅條軌道，可先將缺口處整平，以同材料
焊接、整形，即完成修護，非無法修護。惟反訴被告卻未經反訴原告同意，就逕行修復。如果反訴被告可以找到原材料，反訴原告也沒有意見，但反訴被告係變更規格，應該事前先告知，當反訴被告無法找到相同材料，應該告知反訴原告，讓反訴原告去找。因為損壞1條銅條軌道，也應該只換1條，而不是4條全換，而反訴被告擅自修復已與原狀不符，違反系爭租約約定。
⒊反訴聲明：
⑴反訴被告應連帶修復「造成承租房屋損害」及賠償反訴原
告至102年2月租金5倍之違約金40萬元，並至回復原狀前，每1個月再連帶賠償租金5倍違約金20萬元，及102年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵前項判決反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由反訴被告負擔。
㈡反訴被告答辯：
⒈反訴原告稱系爭房屋之損害，反訴被告說明如下：
⑴鋁門軌道部分：原鋁門軌道，本來即無法承載重力，早於
3年前因堆高機重量壞掉，而非鏟壞。反訴原告亦知悉鋁門軌道壞掉情形，並提供鐵板給反訴被告且同意反訴被告繼續使用堆高機，反訴被告也利用鐵板出入堆高機3年。101年11月19日會同檢視時，反訴原告並未要求兩造需要再議定鋁門軌道修復方法，且必須經反訴原告同意後，始能施工。反訴原告是直接說鋁門軌道必須修復，反訴被告可找人估價，此即為同意反訴被告自行修復鋁門軌道。而反訴被告無法找到與原樣式相符之鋁門軌道，施工前找了3家廠商評估，最後採用當時市面上最新最好最貴之銅板式軌道更換，業已修復完成。反訴原告不滿意，反訴被告又找22家廠商詢問，證實當時市面上已經找不到古早式之鋁門軌道。反訴被告並告知反訴原告，倘反訴原告能找到其能接受之銅板式軌道，且價格合理，反訴被告願再更換。
惟反訴原告多次拒絕，並避不見面。反訴原告現稱鋁門軌道可局部修護，惟此都是事後提出，101年11月19日協商會議，101年12月25日檢查點交時，均未提及。⑵補漆色差及裝潢壁板污漬部分：系爭房屋正常使用，本來
就會有污漬。而屋齡30年的房子，會因氣候、灰塵使顏色自然產生變化，因此即便與原本相同的油漆塗上，仍會有色差。第1次反訴被告自行修復後，反訴原告看過後，表示不滿意。於是反訴被告於合約期限內，多次主動要求反訴原告到租屋處，請反訴原告把修復後之不滿意處指出來，並清楚說明反訴原告要求標準，以求能完滿解決問題。
但反訴原告拒絕見面，反要反訴被告自己去評估，再告訴反訴原告一「總的」賠償方案。反訴被告已修復過之東西，反訴原告不滿意，反訴被告急著協商，但是反訴原告卻避不見面，也不說明反訴原告希望改進之標準或條件，那反訴被告究竟應如何自己評估？或者再進一步做修復？⒉本件反訴被告早於101年11月前，3次告知反訴原告不續租
，在101年11月19日之協商會議時，反訴被告也同意至租期屆滿前這段期間，若有人要來看房子，反訴被告會提供給人家看，所以未違反合約第21條規定。而系爭房屋，反訴被告於101年11月19日協商會議後，也已回復原狀，未違反合約第9條規定。反訴原告不滿意修復結果，可跟反訴被告說明應需改進之部分，反訴被告會再修復，但反訴原告卻避不見面，因此不能歸責於反訴被告。另關於系爭第9條及第21條第2點，其內容意指搬入後及入住期間，因使用上的需求而必需改變或增加設置，因而做裝修，所以需要書面同意。但是本件是合約期滿要搬離，反訴被告將使用後損壞地方做修復，所以不受合約第9條及第21條第2點之限制。況在101年11月19日協商會議，反訴原告從未說需要再做書面工作。而反訴被告於101年12月24日之前已全部遷空系爭房屋，101年12月25日點交房屋，並於12月27日要求反訴原告於101年12月31日收回鑰匙遭拒，故反訴被告實未違反合約第6條規定。另反訴原告於租期內不見面、不協調、不拿鑰匙，等租期屆滿後，立刻向反訴被告要求天價違約金，顯是故意擱置系爭房屋之問題，使反訴被告陷於疑似違約狀態以得利。
⒊訴之聲明：
⑴反訴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由反訴原告負擔。
參、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠原告與被告於95年12月29日簽訂系爭租約，原告承租系爭房
屋，租期自96年1月1日起至96年12月31日止，租金每月4萬2000元，原告交付被告12萬元押租金，後兩造逐年約定展延租期至101年12月31日止，有租賃契約書附卷可稽（調解卷第5-11頁）。
㈡原告將系爭房屋回復原狀並返還予被告以前，被告無返還押
租金與原告之義務：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號號判決意旨參照）；又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度臺上字第1645號判決意旨參照）。職是，依上開判決意旨，原告於兩造系爭租約終止後，負有回復原狀並交付房屋予被告之責任。在原告將系爭房屋回復原狀並返還予被告之後，被告即有返還押租金與原告之義務。
㈢系爭租約第6條「按照原狀遷空交還甲方」之意義：
⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於
租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第432條第1項及第455條分別定有明文。是以，承租人於租賃關係終止時負有將租賃物回復原狀並返還租賃物予出租人之義務。又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態，如租賃物返還時，處於低於上述應有之返還狀態者，承租人即應依有關規定負損害賠償之責。次按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思，故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行之意義。故解釋契約，須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。
⒉據系爭租約第6條約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，
除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」。惟上開租賃契約書，係坊間常見可購之租賃契約書，所用文字雖為「按照原狀遷空交還甲方」等語，然而任何設施或配備均有其使用年限，會因時間經過慢慢老舊，一旦使用年限屆至，即有汰舊換新之必要，因此社會常態以及交易上習慣，此處係指要求承租人應於租賃期間屆滿後將租賃物騰空並回復可得出租他人之狀況交還出租人，且不得故意毀損，事實上並無任何承租人能夠將租賃物回復「完全一模一樣」之狀況交還出租人。
⒊本件系爭房屋為61年5月1日建造完成之磚造鐵骨石綿瓦房屋，有土地建物查詢資料附卷可稽（訴字卷二第5-6頁）。
依行政院財政部訂定發布之固定資產耐用年數表，磚構造房屋之耐用年數為25年，則兩造於於95年12月29日簽訂系爭租約當時，系爭房屋業已歷時34年，早已超過其法定耐用年數多年。再者被告租用系爭房屋至101年12月31日止，期間長達6年，即使正常使用收益，亦難免有所損壞，應隨其使用年數增加而修補，或因自然耗損而需定時加以維修。準此，本院衡酌社會一般交易習慣、系爭建物之折舊程度與正常使用收益造成之自然耗損以及誠信原則等，因認系爭租約第6條之「按照原狀遷空交還甲方」，係指原告僅需回復房屋可出租他人之狀況交還出租人，即符合債之本旨。
㈣原告已將系爭房屋回復原狀並返還予被告：
⒈按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效
力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」、「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」、「當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第235條、第237條、第267條、第148條，分別定有明文。次按「按債務人之給付兼須債權人之行為而不行為，債權人即係受領遲延。而債權受領遲延，而債權人受領遲延，僅為權利之不行使，依民法第237條規定，債務人於債權人遲延後，祇就故意或重大過失負其責任。在雙務契約，倘債權人適時受領給付，即不致發生給付不能之問題時，除因債務人之故意或重大過失所致者外，債務人不負責任。是以債權人之受領遲延中，如非出於債務人之故意或重大過失，致不能給付者，應認係因可歸責於債權人之事由所致，債務人雖不能給付，仍得依民法第267條之規定，請求債權人為對待給付。」最高法院99年度臺上字第1753號判決意旨可資參照。
⒉依原告提出之現場照片所示（簡字卷第101－104頁），原
告確實已將物品遷空，且已回復房屋可出租於他人之狀況。至於被告爭執之系爭房屋1樓鋁門軌道損壞部分，原告亦以更換新品之方式修護完成。被告雖爭執稱原告之修護方式與原狀不符云云，惟系爭房屋為34年之老舊房屋，原告所稱市面上已找不到相同之古早式鋁門軌道一節，應堪採信。而原告所更換之鋁門軌道並經由正修科技大學工程研究科技中心材料實驗室做出研究鑑定報告，證實該鋁門窗銅板軌道加壓至25.33公噸時，仍無破壞變形，此有正修科技大學工程研究科技中心材料實驗室試驗報告在卷可稽（訴卷一第191-199頁）。應認為原告之修復方式，足堪供房屋之一般使用，符合債之本旨無訛。
⒊次查原告主張其於101年10月10日即通知被告不續租系爭房
屋，於101年11月19日兩造進行協商，討論搬遷事宜，原告並於101年12月24日前已遷空搬離系爭房屋。兩造於101年12月25日點交系爭房屋，被告拒收。101年12月26日被告兩度拒絕與原告會面商討修復事宜。原告於101年12月27日以永康郵局第1925號存證信函通知被告於101年12月31日上午10時受領房屋鑰匙，該存證信函於101年12月27日下午8時由被告公司董事李念慈（即其法定代理人林美麗之配偶）代收。被告公司職員蕭佩柔於101年12月31日上午10時25分撥打電話予被告公司董事李念慈，表明要交還鑰匙，李念慈以「我有發存證信函給妳們啊，誰有認同妳啊，妳們說了算啊！就上法院啦！妳們狂妄啊！違約金1個月5倍。」等語拒收，102年1月18日原告公司董事長邱武良、職員蕭佩柔在臺南市安南區調解委員會當面又向被告公司董事李念慈表示要交還鑰匙，李念慈答以「我哪有可能給你拿！」而拒收等情，有原告提出之通聯記錄、錄音光碟及錄音譯文（見原告提證物一）及存證信函暨送達回證影本附卷可稽（卷二第17、18頁），並經本院於104年1月22日勘驗錄音光碟，核與錄音譯文相符，堪信屬實。
⒋被告另爭執之補漆顏色不符、裝潢壁版污損云云，均極為
輕微，不影響房屋之通常使用，有原告所提之上述現場照片（簡字卷第101－104頁）可證，並經本院於104年1月16日勘驗現場屬實（訴字卷二第100－122頁，勘驗前原告已自行將污漬除去，回復清潔狀態）。兩造之租賃契約最末之「特別約定」已明定押租金作為房屋損壞或回復房屋原狀之保證金（調字卷第9頁），而本件押租金高達120,000元，然而依原告所提之協和環保企業社報價單所示，清理污損牆面僅需6,000元（簡字卷第106頁），而對於補漆處有色差部份，若使用一般「虹牌油漆」重漆僅需4,500元，若使用被告指定之「得利牌全效乳膠漆」（即ＩＣＩ集團得利牌）重漆，亦僅需5,000元，此有證人即油漆業者田守元之證言及佃勇油漆企業有限公司估價單（訴字卷二第95頁、第128頁）在卷可稽。換言之，本件押租金扣除上開些許油漆、清理費用，尚綽綽有餘。被告以上述輕微瑕疵為藉口，拒絕受領房屋以及拒絕返還全部押租金，不符誠信原則，自無理由。
⒌綜合上述，原告所主張其於101年12月24日前已遷空搬離系
爭房屋，且已回復房屋可出租於他人之狀況，應堪採信。即使被告仍對於補漆顏色不符、裝潢壁版污損等處吹毛求疵，惟以被告已付之押租金扣除上開些許油漆、清理費用仍綽綽有餘。被告屢經原告催告欲交還鑰匙仍故意拒絕受領，符合民法第237條所定債權人遲延之情形，且為可歸責於被告之事由。故被告未於系爭房屋租期屆滿即取回房屋，係因可歸責於被告本身之事由所致，依前述最高法院99年度臺上字第1753號判決意旨，原告雖不能給付，仍得依民法第267條之規定，請求被告返還押租金。
⒍茲因被告所爭執之鋁門軌道業已修復，而裝潢壁板污漬部
份，已由原告於訴訟進行中自行除去，已如上述。至於補漆顏色不符部份，若使用被告指定之「得利牌全效乳膠漆」（即ＩＣＩ集團得利牌）重漆，需要5,000元，亦如前述，爰自原告請求之12萬元中扣除5,000元。因此，原告請求被告給付原告115,000元暨自起訴狀繕本送達之翌日即102年1月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之法定利息，為有理由，應予准許。逾此部份之請求，則無理由，應予駁回。爰判決如主文第1、3項所示。
㈤原告另主張：租用系爭房屋期間，係以原告名義申請用電，
電號00000000000，原告於101年12月27日以永康郵局第1925號存證信函中，亦一併要求被告結算水電費用，被告亦不理會，原告已自行向臺灣電力公司結清電費至102年1月7日止等情，亦據原告提出102年1月8日電費收據影本為證（訴字卷二第19頁），堪信屬實。現原告既然已不租用該房屋，臺電公司又拒絕原告單方逕行更改用戶名稱，因此原告訴請被告協同原告向臺灣電力股份有限公司將系爭房屋用戶名稱更改為被告，應有理由，亦予准許。爰判決如主文第2項所示。
㈥本判決第1項所示原告勝訴部份，為所命給付之金額或價額
未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
二、反訴部分：㈠請求反訴被告連帶修復承租房屋損害部份：
⒈鋁門部份：反訴被告已將系爭房屋1樓鋁門軌道以更換新品
方式修復，並經由正修科技大學工程研究科技中心材料實驗室做出研究鑑定報告，證實該鋁門窗銅板軌道加壓至25.33公噸時，仍無破壞變形，此有正修科技大學工程研究科技中心材料實驗室試驗報告在卷可稽（訴卷一第191 -199頁），已如上述，應認反訴被告已盡修復義務。反訴原告主張反訴被告必須完全照原式樣修復，即無理由，不應准許。
⒉裝潢壁版污損部分：反訴原告主張反訴被告租賃系爭房屋期
間，造成2樓裝潢壁版污損部份，經本院於104年1月16日至系爭房屋進行勘驗測量，確認其裝潢壁版污損部分，業經反訴被告自行清理乾淨完成，反訴原告仍請求修復，亦無理由，不應准許。
⒊補漆色差部分：查反訴原告所指色差部份其實是因部份牆面
略有污痕，反訴原告要求反訴被告重新粉刷而造成。色差實際上僅於美觀方面略有影響，對於房屋之正常使用功能均無妨礙，此亦經本院勘驗明確。由證人即油漆業者田守元估價結果認若使用一般「虹牌油漆」重漆僅需4,500元，若使用被告指定之「得利牌全效乳膠漆」（即ＩＣＩ集團得利牌）重漆，亦僅需5,000元，本院已於本訴部份就本訴原告之押租金請求中扣除5,000元，業如本訴部份所述，因此反訴部份並無重複令反訴被告修復之必要，故亦毋庸准許。
㈡違約金部分：查依系爭租約第6條雖約定：「乙方於租期屆滿
時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」云云，惟按「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」民法第237條定有明文。查本件反訴被告已將系爭房屋依債之本旨回復原狀並返還予反訴原告，並屢次以存證信函、電話等方式催告反訴原告受領，反訴原告公司之董事李念慈均藉故拒絕等情，已如前本訴部份所述。核屬反訴原告之受領遲延。反訴原告復不能舉證反訴被告有何故意或重大過失，從而反訴原告依系爭租約第6條請求反訴被告給付違約金，即屬無據，應予駁回。
㈢反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
肆、訴訟費用部份：按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第78條、第79條，分別定有明文。本件本訴部份，訴訟費用4070元（含第一審裁判費1,220元、鑑定費2,850元）爰依兩造勝負比例，酌定由被告負擔其中3,900元，其餘由原告負擔；就反訴部分，應由敗訴之反訴原告負擔，附此說明。
伍、據上論結，本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 林念祖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本）。並應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 2 日
書記官 蔡雅惠