臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1170號原 告 吳青君訴訟代理人 洪玉崑律師被 告 張王菊子訴訟代理人 洪仁杰律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾萬貳仟叁佰肆拾玖元及自民國一０二年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬肆仟捌佰陸拾玖元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾陸萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾萬貳仟叁佰肆拾玖元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102年2月25日以新臺幣（下同）225萬元向被告購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌臺南市○○區○○街○○巷○ 號未保存登記建物，已付清價金及於同年3 月22日將系爭土地移轉登記為原告所有。因上開建物為無水電之海砂屋，存在近20年仍未辦理保存登記必須拆除重建，惟系爭土地謄本註記「部份法定空地」，故系爭土地無法申請作為建築基地使用，被告於簽立不動產買賣契約時故意不告知此情，則被告出售交付系爭土地難認為符合債務本旨之給付而屬物有瑕疵，且屬不能補正之不完全給付，依民法第354條第1項前段、第359條前段、第360條關於物之瑕疵擔保責任規定及同法第227條、第226條、第256條關於不完全給付規定，原告得解除買賣契約，依民法第360條、第227條第1項、第226條規定，被告並應負債務不履行之損害賠償責任。原告業於年8月6日以律師函文通知被告解除買賣契約，被告自應將買賣價金225萬返還原告。又原告因買受系爭土地及其上建物而支出土地移轉登記等相關費用7,349 元，並支付仲介聯樺不動產開發有限公司（下稱聯樺公司）仲介費用4萬5,000元，被告應賠償原告所受損害合計5萬2,349元。退而言之，原告既非從事土地買賣之專業人員，亦得依民法第88條第1項、第2項規定撤銷兩造間之買賣契約，並依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還價金225萬元。並聲明：⑴被告應給付原告230萬2,349 元，並自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保宣告假執行。
二、被告則以：被告出售系爭房地時己向原告表明，該屋為無水電之海砂屋，交易條件為依現況交屋，不必負擔任何瑕疵擔保責任，被告己依買賣契約要旨交付標的物。被告所填寫房地產標的現況說明書承認是危險建築，乃基於雙方締約誠信所為之告知。由於買賣目的，己於契約內載明係由原告購買後自行修繕該屋，是以原告若欲拆除房屋重建乃是超出原先約定買賣標的用途之外的目的，況原告既於訂約之初，已明知買賣標的物中之系爭房屋未辦理保存登記且系爭土地有部分法定空地之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被告就系爭土地可為拆除重建之保證，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。買受人雖向仲介人員曾瀚賢表明買受土地之動機係為建築房屋，然並未將此動機明示於不動產買賣契約內，依兩造間不動產買賣契約約定「除契約書及其他附件外，任何口頭約定均不生效力」則該動機即不會影響雙方當事人間所簽立不動產買賣契約之效力。是以原告以不能重建為由而以瑕疵為理由欲解除買賣契約。被告僅小學肆業，完全不知建築法令，故根本不可能知道出售之土地房屋依法不能重建，是以根本無欺騙原告之可能性。再者，系爭建物雖為海砂屋但不必然需拆除乃一般經驗法則，加上被告根本沒有在契約內明示或默示承諾該屋能拆除重建，是以被告過戶後即己完成買賣契約之所有義務，並無不完全給付之情形。原告稱其購買被告房地之目的在於拆屋重建，該拆屋重建之目的是意思表示之動機，與其意思表示之內容或表示行為有錯誤無關，是以原告並無意思表示錯誤。原告因自己之過失未事先查證即從事買賣，不能因自己之過失而撤銷買賣契約。為答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決願供擔保免於假執行。
三、以下之事實有相關書證可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真正：
㈠原告於102年2月25日以225 萬元向被告購買系爭土地及其上
門牌臺南市○○區○○街○○巷○ 號之未辦保存登記建物，原告已付清價金，被告業於102年3月22日將上開土地移轉登記予原告，有不動產買賣契約書及土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第9-12頁）。
㈡原告以系爭土地具無法申請建築執照之瑕疵，於102年8月6
日以律師函通知被告解除契約，被告已於翌日收受該律師函，有律師函及郵件回執可佐（見本院卷第13-14頁）。㈢原告以系爭土地無法申請建築基地使用，惟誤認為得申請建
築房屋使用而買受，意思表示有錯誤，以102 年10月21日準備書狀㈠繕本之送達通知被告撤銷買賣契約，該書狀繕本業於102年10月24日送達被告（見本院卷第34-36、43頁）。
四、本件爭點：㈠系爭土地是否不得申請建築基地使用？㈡原告主張系爭土地不得申請建築基地使用而有瑕疵，此瑕疵
不能補正而解除契約是否有理？若是，原告請求被告返還價金225萬元並賠償損害5萬2,349元是否有理？㈢原告以系爭土地無法申請建築基地使用，惟誤認為得申請建
築房屋使用而買受，意思表示有錯誤而撤銷買賣契約是否有理？
五、查系爭土地登記謄本記載地目為建，其他登記事項記載：（一般註記事項）部份法定空地，有該土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第12頁）。經本院函詢臺南市政府工務局關於系爭土地可否申請建築執照，答覆略以：系爭土地領有該局核發67年5月30日南工造外字第17073號建造執造，並於80年8月28日領得南工使字第109406號部分使用執照，是以該地號土地應屬建築基地範圍，爰屬前開建築執照所應保留之法定空地。按建築法第11條明定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。…應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」，是旨揭地號土地於原合照申請之一宗基地範圍內，於辦畢法定空地分割或前開建築執照拆除滅失前，不得以單一筆地號再重複申請建築，另依臺南市政府都市發展局10
2 年10月17日公告發布實施「變更臺南市安南區都市計畫（細部計畫）通盤檢討案及其計畫圖冊，案地係屬「住一」住宅區，其建蔽率為50%，有臺南市政府工務局102年11月22日南市000000000000000號函在卷可考（見本院卷第61頁）。經本院再函詢系爭土地分割法定空地後可供建築基地若干，答覆略以：又有關建築基地之法定空地併同建築物之分割，其應符合之要件，建築基地法定空地分割辦法第3 條已有明文。另建築基地法定空地分割證明申請核發程序第2 條規定：「申請人申請法定空地分割證明應備具下列書圖文件：㈠申請書。㈡使用執照謄本或建照執照影本。㈢擬分割圖，其比例尺應與地籍圖相同。㈣壹樓平面及配置分割示意圖，應標示建築物最大投影範圍，其比例尺不得小於1/200 」，同程序之附註第1 項並已明定：「申請人應以土地所有權人名義為之，其在二人以上時應造列名冊。」，是以本案非經土地所有權人檢具相關文件提出法定空地分割證明申請，無法判斷其擬分割之建築基地是否符合建築基地法空地分割辦法相關規定。」，有臺南市政府工務局102年12月5日南市工管一字第0000000000號函在卷可考（見本院卷第86頁）。
再依建築基地法定空地分割辦法第3 條規定：「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。」。第4條規定：「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」。則除非系爭土地於符合前揭辦法規定併同建築物為法定空地分割，或建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，就超出部分能以分割後單獨建築使用或得與其鄰地合併建築使用者外，仍應受法定空地保留之限制，不能獨立供作建築使用。本件系爭土地面積79.74 平方公尺，土地面積非大，其中部分土地為全部建築基地所應保留之法定空地，足認縱使原告拆除系爭土地上建物，因系爭土地部分為全部建築基地所應保留之法定空地，亦不得再獨自於系爭土地建築房屋甚明，被告抗辯系爭土地謄本雖有「部份法定空地」註記，但仍得供作建築使用云云，並非可採。
六、按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。查本件被告出賣予原告之系爭土地，登記之地目為建，本應具備得供建築使用之效用，竟因列屬臺南市政府工務局67年5月30日南工造外字第17073號建造執造所應保留之法定空地，不得再獨立作為其他建築基地使用，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，自屬物之瑕疵，且屬無法補正之瑕疵。被告抗辯於締約前曾經提示土地登記謄本予原告，業據證人即仲介曾瀚賢證述確實（見本院卷66頁反面，原告否認締約前曾經檢視系爭土地登記謄本，顯與交易常情有悖，並與前開證人曾瀚賢證詞不符，並不足採。證人曾瀚賢證稱：此案是原告來電詢問，原告的姐姐也是買在同一筆建築基地的房屋，這建案是同一建築公司，以同一建照蓋了6 間房屋，所以有法定空地的問題，伊居中協調買賣價金及給付條件，一切資料依照公司所製作的問卷調查表，有讓原告知悉，這是沒有保存登記的房屋，這個買賣就是買地送屋的意思，協調價格到兩造同意後，買賣成交。一直到原告到建築師那邊要重新繪圖時，才知道是同一建照，因此無法重新興建。因地政系統從送件到後來，地政也沒有提出問題，所以伊一直（以為）可以重建，是到後來才知道有部分法定空地的問題等語（見本院卷第66-67 頁），堪認證人曾瀚賢仲介本件買賣，雖有注意系爭土地謄本有「部份法定空地」註記，然其不知即便系爭土地拆除其上建物後，仍不能獨立供作建築使用，而原告係至買賣成交後，委請建築師重新繪圖時，始知是同一建照不能重新建屋。另證人即仲介韓迪中亦證稱：有注意到系爭土地謄本有法定空地之註記，只要拆除房屋，法定空地之註記就會消失等語（見本院卷117 頁）。參酌即便從事土地房屋仲介人員曾瀚賢、韓迪中就「部份法定空地」註記足使土地使用受限乙節認識亦有誤會，原告陳明其年為30餘歲，高中肄業，前無購屋經驗，現任職臺南大舞廳擔任服務生（見本院卷第68、139 頁），堪認原告締約前雖得檢視系爭土地登記謄本，知悉謄本有「部份法定空地」註記，然就系爭土地仍不能獨立供作建築使用並不明瞭等情應可採信。又原告姐姐雖有購買同1 建築基地之其他房屋，然其並未拆除原有房屋重建，被告並稱原告姐姐購買之海砂屋是經過整修後才出售，成交價格是被告出售價格一倍以上等語（見本院卷第65頁反面），且有該屋相片在卷可佐（見本院卷第119 頁），足認原告姐姐購買房屋並無拆除重建需求，則是否有法定空地註記，顯然無關緊要，原告亦否認因其姐購屋而知悉系爭土地不能建屋之情，不能證明原告於購買系爭土地之際，已明悉系爭土地不能供作建築使用。被告既不能證明原告於締約時已明知系爭土地不能供作建築使用，而被告疏未告知該瑕疵於原告，仍以建地出售於原告，其所為給付之內容即不符合債務本旨而有瑕疵，且此瑕疵不能補正。系爭土地上為屋齡20年未辦保存登記海砂屋，證人曾翰賢證稱：原告向被告購買系爭土地及其上房屋，為買地送屋意思（見本院卷第66頁），原告主張其購屋目的為拆屋重建，自屬可信。該買賣標的之一部即系爭土地部分有前述瑕疵不能補正，則就買賣標的之其他部分即房屋部分之履行，對於原告並無利益，原告解除全部契約，並無顯失公平情形，是原告主張依物之瑕疵擔保及不完全給付規定得解除契約，並以此項瑕疵為原因，於102年8月6 日以律師函通知被告解除契約，並無不合。按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款規定甚明。系爭買賣契約既經原告解除，原告依解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告返還所受領之買賣價金225 萬元，洵屬正當，應予准許。原告依解除契約法律關係請求被告返還價金既屬有理，本院毋庸就其主張錯誤撤銷買賣契約之爭點續為審究。次按，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定有明文。此並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判例參照）。
查原告買受系爭土地及其上建物而支出相關費用7,349 元，有代辦費用明細表在卷可參（見本院卷第16頁），並支付仲介聯樺公司仲介費用4萬5,000元，並據證人韓迪中證述屬實（見本院卷第118 頁），被告給付系爭土地具有前述不能補正之瑕疵，原告主張依民法第227條、226條第1 項規定請求被告賠償前開損害，亦無不合。
七、從而，原告援民法第259條第1款規定，請求被告返還已付價金225萬元，依民法第227條、第226條第1項規定，請求被告給付5萬2,349元，以上合計被告應給付原告230萬2,349元並自起訴狀繕本送達被告翌日即102年9月5 日起加計法定遲延利息，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第78條、第87條第1項規定，確定本件訴訟費用額2萬4,869元（第1審裁判費23,869元＋證人旅費1,000元＝24,869元）由被告負擔。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項規定、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 3 月 20 日
民事第四庭 法 官 熊祥雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 20 日
書記官 蔡雅惠