臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1172號原 告 楊易霖訴訟代理人 楊復年被 告 林世揚上列當事人間請求給付買買價金事件，本院於民國102年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一○二年九月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（900-1地號土地下稱系爭900-1地號土地，上開2筆土地下稱系爭土地）原為原告所有，因委由訴外人專誠不動產仲介經紀有限公司（下稱專誠仲介公司）出售，於民國102年4月13日經仲介而與被告達成買賣合意，簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金新臺幣（下同）312萬元，並同意就上開買賣價金向第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）申請辦理「價金信託履約保證」，由第一建經公司負責履約保證信託專戶（下稱履保專戶）之管理及撥付仲介服務費事宜。嗣原告於102年5月30日依約將系爭土地所有權移轉登記於被告名下，惟被告僅於102年4月23日經履保專戶支付150萬元，原告實際收受138萬元，另12萬元則匯予專誠仲介公司作為仲介費用，經發函催告後，被告遲於102年7月29日始由履保專戶再給付82萬元，迄今尚餘80萬元【計算式：312萬元-150萬-82萬元=80萬元】未依約支付，迭經催討，仍未獲置理。為此，爰依買賣關係請求被告給付上開買賣價金，並聲明如主文第1項、第3項所示。
二、被告則以：系爭土地買賣價金312萬元已全數存入履保專戶內，因系爭900-1地號土地上有第三人之建物占用中，原告尚未處理無法點交，被告自得依約拒絕給付尾款80萬元等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造經專誠仲介公司仲介買賣系爭土地，於102年4月13日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金312萬元，並同意就系爭土地之買賣價金向第一建經公司申請辦理履保專戶，由第一建經公司負責履保專戶之管理及撥付仲介服務費。
（二）系爭土地原告已依約於102年5月30日移轉所有權登記於被告名下，買賣價金312萬元被告亦已全數匯入第一建經公司之履保專戶內，惟迄今僅分別於102年4月23日、同年7月29日撥付150萬元、82萬元與原告，尚有餘款80萬元未給付。
（三）系爭900-1地號土地於兩造簽約前即遭第三人建造鐵皮屋占用中。
四、本院得心證理由：
（一）兩造於簽訂系爭買賣契約時，有無約定原告需將900-1地號土地上之鐵皮屋拆除，被告始得交付尾款?系爭土地有無完成點交?
1.系爭土地原為原告所有，經由專誠仲介公司仲介出售與被告，並於102年4月13日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金312萬元，兩造同意就系爭土地之買賣價金向第一建經公司申請辦理履保專戶，由第一建經公司負責履保專戶之管理及撥付仲介服務費。嗣原告依約於102年5月30日移轉系爭土地所有權登記於被告名下，買賣價金312萬元被告亦已全數匯入第一建經公司履保專戶內，惟迄今僅分別於102年4月23日、同年7月29日撥付150萬元、82萬元與原告，尚有餘款80萬元未給付等情，業經原告提出系爭買賣契約、第一建經價金信託履約保證申請書、系爭土地謄本及原告銀行存摺交易明細在卷可稽（本院卷第8至17頁），亦為兩造所不爭，是被告尚有80萬元買賣價金未給付原告之事實，自堪認定。
2.證人即仲介系爭土地買賣之人蔡紘沅到庭具結證稱：兩造簽訂系爭買賣契約時，被告知道900-1地號土地上有螺絲行占用之情形，但未約定該螺絲行占用之情形該如何處理，簽約時被告並未提到原告須將地上物拆遷方予點交，系爭買賣契約上亦無約定原告應處理地上物，契約上「建物門牌」一欄其上記載「土地上有鐵架，賣方拆回（款項付清後3日內拆）」，係指900地號土地上之鐵架等語明確（本院卷第53至55頁），被告對上開證詞內容並未爭執，亦自認簽約時已知悉900-1地號土地上有第三人搭建鐵皮屋占用之情屬實（本院卷第55頁背面），足徵被告於簽約時即已得知900-1地號土地使用之現況，原告並無故意不告知或刻意隱匿上情至明。被告固以原告應將900-1地號土地上之建物加以拆除一語為抗辯，惟原告否認允諾將上開土地地上物拆除或加以妥善處理後始為點交，上開證人亦證述被告於簽約時未提及原告需將地上物拆遷，且遍觀系爭買賣契約，僅其中第1條不動產買賣標的之「二、建物標示」針對900地號土地上之鐵架，明文約定由原告於款項付清後3天內拆回等情，並未就900-1地號土地遭占用如何處理乙節加以說明記載，亦即兩造如約定原告應負責處理900-1地號土地地上物占用之問題，衡情應同上開900地號土地地上物之拆除要求而於系爭買賣契約上特別註明，以作為兩造買賣所附之條件，然卻未見相關原告需將900-1地號地上物拆除等文字之記載，且被告於簽約時亦已知悉900-1地號土地地上物之現況，復如前述，由此可見原告所稱並未答應被告處理上開土地地上物之情，應較與事實相符，而堪採認，是被告前揭所稱原告應拆除地上物之辯解，難認有憑。至被告雖稱仲介公司「陳副總」表示要解決地上物之問題云云，惟因證人到庭表示並不知情有此約定等語無訛（本院卷第55頁），且縱認仲介公司人員曾有上開之表示，亦屬仲介公司片面之應允，除非取得原告之同意，否則上開之承諾不得視為系爭買賣契約之條件，從而，被告上開抗辯，亦非可採。
3.被告雖仍抗辯原告未完成點交，拒絕給付尾款云云，惟證人蔡紘沅結稱證述：系爭土地有請地政人員到現場鑑界，當時原告先到，被告較晚到，原告後因臨時有事先走，鑑界900-1地號土地時地政人員只有鑑界到鐵皮屋外面，並說明（界址）點至點所拉的直線到建物裡面；當時因建物有開門，所以地政人員也有進到建物裡面，現場有向被告說明900-1地號土地上有建物占用。目前實務上土地點交分為2種，1種是鑑界，是要確認產權範圍，另1種是土地上有建物之情形，須確認土地位置及使用現況，系爭土地有點交，才會將所有權過戶給被告等語綦詳，足徵被告業因鑑界程序而知悉系爭土地位置及使用現況甚明。因被告於簽約時已得知系爭土地上有地上物占用之情形，且經地政測量人員至現場鑑界，業已確認土地產權範圍及現況，買賣契約第9條有關點交之約定第4項亦明載「點交之本買賣標的應以『簽約時之現狀』或本契約之約定為準」（本院卷第10頁），而兩造並未約定原告應將第三人占用900-1地號土地之情形加以排除，復如前揭，準此以觀，可徵原、被告間就系爭土地買賣縱有點交之意思，亦應指被告經鑑界確認土地位置及產權範圍後依現況為交付，而非賦予原告應排除第三人占用之義務。是以，被告以原告未將900- 1地號土地第三人占用之情形予以排除，未完成點交云云，容有所誤，以此為由逕認原告未完成給付義務，自非有據。
（二）被告以原告未將900-1地號土地上之鐵皮屋拆除，要求第一建經公司不予撥付尾款80萬元與原告，有無理由?
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第348條第1項、第367條分別定有明文。查系爭土地買賣除約定原告應負責將900地號土地之鐵架予以拆除外，並未將900-1地號土地上之鐵皮屋應予拆遷明文約定為買賣之條件，原告應以系爭土地現況為交付，並無拆除該土地地上物之義務，且已依約將系爭土地所有權辦理移轉登記完畢，而由被告取得系爭土地所有權無訛，據此，被告依系爭買賣契約，自應負交付價金之義務，不得以原告未拆除地上物、未點交為由而要求第一建經公司拒絕給付買賣價金尾款80萬與原告。是原告主張被告應給付尾款80萬元，洵屬有據，自應准許。
2.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項及第203條亦有明文。原告請求被告應給付之前開金額，因主張自起訴狀繕本送達之翌日起算利息，而本件起訴狀繕本係於102年9月5日送達被告，有送達證書在卷可憑，故應以民事起訴狀繕本送達認定發生催告效力，因此，原告請求自民事起訴狀繕本送達被告翌日即102年9月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據，亦應准許。
五、綜上所述，原告已將系爭土地所有權辦理移轉登記於被告名下，被告抗辯原告未拆除900-1地號土地地上物、未完成點交，而拒絕給付買賣價金餘款80萬元，並無可採。從而，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金尾款80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年9月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。經核本件訴訟費用額為8,700元（即第一審裁判費），依法自應由敗訴之被告負擔，故併予確定如主文第
2 項所示。
七、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項規定、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 11 月 20 日
民事第二庭 法 官 林勳煜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
書記官 謝安青