臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1179號原 告 帝谷企業股份有限公司法定代理人 吳龍川訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師
參 加 人 杜秀玟訴訟代理人 黃厚誠律師
蔡宜均律師伍安泰律師被 告 劉海朝即劉石猪之之繼承人
劉安祥即劉石猪之之繼承人共 同訴訟代理人 宋錦武律師上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國103年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣18,424元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決：⒈先位聲明：被告等應將如附表編號6、7所示之支票2紙交
還原告，並應連帶給付原告新台幣（下同）1,402,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告等應連帶給付原告1,598,129元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並陳明前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：⒈原告於民國（下同）96年12月3日與訴外人劉石猪（由子
劉海朝代理）訂約承租劉石猪所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、377地號土地，及其地上建物建號鹽南段75號，門牌：臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號（嗣門牌整編○○○區○○街○○○號），租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租金土地連同建物每月17萬元整，從第5年（即102年3月）起，調漲百分之5即178,500元，押金51萬元。上開建物，嗣因臺南縣稅務局佳里分局移送法務部行政執行署臺南分署以97年度地稅執特專字第13629號拍賣，由案外人杜秀玟買受，杜秀玟取得該不動產產權後，請求點交，原告不得已乃於102年7月23日起，轉向杜秀玟給付租金並另訂租賃契約。被告等之系爭租賃標的物既經法院拍賣而由杜秀玟取得，無法再供原告使用收益，二造間租賃契約當然終止。原告因遭執行法院要求搬遷，不得已改向杜秀玟承租及給付租金，並於102年8月2日以永康郵局第1453號存證信函，向劉石猪及其出租時之代理人劉海朝，為終止租賃契約之意思表示，並催請被告等應將如附表所示之支票7紙交還原告，及將押租金51萬元返還原告，經郵差在原信封載稱劉石猪已死亡。嗣劉海朝、劉安祥則以劉石猪之繼承人身分回函原告，惟卻藉詞推拖，不願返還。
⒉稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。本件租賃標的物因遭拍賣，致原告遭執行法院要求遷離，無法使用租賃標的物，僅得另向拍定人承租以免除遭強制遷離，此係因可歸責於被告之原因，致原告對租賃標的物無法為使用收益，則自102年7月23日起被告即無給付租金予原告之義務。次按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」、「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」民法第435條、第436條、第454條定有明文，附表所示之支票7紙既為預先支付租金之用，今二造租賃契約既已終止，依前述規定，原告自得請求被告等返還。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如無欠租或其他債務不履行情況，即應返還押租金，原告自得依法請求返還押租金51萬元。
⒊被告主張依二造契約第2條及第15條約定原告應搬遷，而
未搬遷，故被告無返還支票、押租金予原告之義務等語。惟二造租賃契約第二條約定賃期間「①自民國97年3月1日起至民國103年2月29日止，期間六年。甲方如不繼續出租者，應於三個月前通知乙方。甲方同意乙方於租期屆滿後半年內搬清，租金照付」、第四條約定「押租金：伍拾壹萬元整。乙方應於訂約之日，一次簽發……之支票，交付甲方代理人劉海朝收執。」、第十五條約定「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還甲方；逾期未搬之物品，視為廢棄物，任由甲方處理，乙方不得有任何要求。如有遲延，乙方應給付相當於租金之損害外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」。首查，原告承租廠房，惟因可歸責於被告之故，廠房遭拍賣，經拍定人杜秀玟要求執行法院點交，原告不得已轉向杜秀玟承租，被告主張返還土地等語，蓋建物座落於土地之上，因此建物使用土地為必然之理，系爭土地乃遭建物占用，而建物屬訴外人杜秀玟所有，系爭土地顯因可歸責於出租人一方之因素致無法返還，依民法第225條第l項原告自得免除給付義務，被告不得以此拒絕返還租金及押租金。其次，系爭租約第二條①之約定為租約六年滿期之約定，租約第15條則系爭對滿期或期前解約之約定，則縱鈞院認本件租賃物無法返還非因可歸責於出租人一方，且認被告受有損害部分，則被告當就押租金取償，亦不得據此拒絕返還系爭租金部分支票。
⒋被告認原告終止與渠等之廠房租賃契約而另與訴外人杜秀
玟訂立房屋租賃契約，屬權利之濫用云云，惟查：按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。若為自己利益而行使，縱於他人利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，而該他人對之又或有容忍或作為之義務時，自不在限制行使之列。（最高法院45年台上字第105號判例參照）。由是言之，權利濫用之主觀要件，在於權利人行使權利時，有專以損害他人為目的，或以損害他人為主要目的，其客觀要件即行使權利是否以損害他人為主要目的，須在客觀上綜合權利人因權利行使，所能取得之利益，與其權利之行使，對他人及整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量，易言之，應依具體客觀之情事及一般觀念決定之，若權利人行使權利之結果，有損人不利己，或利己極微而損人極大，而有背於法律保護該項權利之目的或與其權利之社會任務不符，方屬權利之濫用。查：⑴被告所有之系爭坐落臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號（
嗣門牌整編○○○區○○街○○○號）上開建物，已因法務部行政執行署臺南分署以97年度地稅執特專字第13629號拍賣，由案外人杜秀玟買受，杜秀玟取得該不動產產權後，請求點交，原告遭執行法院限期搬遷，不得已乃於102年7月23日起，轉向杜秀玟給付租金並另訂租賃契約，被告等之系爭租賃標的物既經法院拍賣而由杜秀玟取得，無法再供原告使用收益，原告依民法第435條、436條規定，發函通知兩造間租賃契約終止，自屬於法有據，並非權利之濫用。
⑵被告系爭租賃標的物既無法再供原告使用收益，則自102
年7月23日起原告即無給付租金予被告之義務；終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，附表所示之支票7紙既為預先支付租金之用，今兩造租賃契約既已終止，依前述規定，原告自得請求被告等返還，亦非權利之濫用。
⒌又按「無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。因他人之給付而受利益者，為給付之原因消滅時，應將所受利益返還，最高法院19年上字第475號判例足資參照。兩造簽訂系爭租約後，原告已按月全數簽發支票支付租金及押租金，被告等之系爭房屋，既經法院拍賣而無法再供原告使用收益，原告並於102年8月2日以永康郵局第1453號存證信函，為終止租賃契約之意思表示，雙方之租約即已終止，被告顯已無法律上之原因受領原告給付之租金，揆諸上開說明，爰依不當得利之法律關係，請求被告等應返還已收取如附表所示自102年8月1日至103年2月1日止，按月預收之租金支票共7紙，及訂約時已收取之押金51萬元，返還原告。
⒍至被告所稱：本件租賃標的為土地連同地上建物，建物固
遭拍賣屬他人所有，然土地仍屬渠所有，原告仍在使用中，並請求原告給付相當於租金之損失等語。惟查，建物座落於土地之上，因此建物使用土地為必然之理，然就該建物使用土地之原因、建物使用土地是否須支付代價，其法律關係及權利義務存在於土地所有權人與建物所有權人間，此由被告答辯狀援引最高法院61年台上字第1695號判決主張無權占用他人土地，可能得相當租金之不當得利等語，亦可知被告主張訴外人杜秀玟透過臺南地方法院執行處拍賣承買之系爭建物乃無權占有系爭土地，故土地乃因建物之存在而被占用，使用土地之代價，自應由建物所有權人支付。按，無法律上原因而受有利益，致他人受有損害，應返還其利益為民法第179條之規定，系爭土地縱有遭占用，被告因此受有損害，然損害之發生係因建物座落於土地上，而非因原告向訴外人杜秀玟承租系爭建物之故，被告請求原告支付相當於租金之不當得利，自無理由。再者，系爭房屋是否真屬無權占有抑或有其他法律上原因得使用系爭土地？占用土地是否須支付代價？乃被告與訴外人即建物所有人杜秀玟間權利糾紛，據悉被告亦提起拆屋還地訴訟，由鈞院102年度重訴字第80號受理，並於該案中向訴外人杜秀玟請求給付建物佔用土地，相當於租金之不當得利。則被告顯認其損害發生原因來自建物，再者，被告既於另案向訴外人杜秀玟請求給付建物佔用土地，相當於租金之不當得利，於本案以同一筆土地遭占用為由請求不當得利，主張抵銷，亦屬對同一筆損害之重複主張，則就該筆土地遭占用之損害究屬何人造成？其賠償義務人為何？被告於二案主張即有相互矛盾之處。
⒎退萬步言之，縱認本件原告主張抵銷有理由，惟系爭臺南
市○○區○○段○○○○號、377地號面積分別為1226.13、2841.96平方公尺，申報地價為1360元/平方公尺，依土地法第97條第1項及同法第105條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，即土地年租金最高不得超出土地申報總價年息百分之10，又系爭土地附近雖有其他公司廠房，惟並非位於被告所稱永康工業區內，又一般工業廠房興建之初通常選取較為荒僻，地較價低之處，以免廠房運作之噪音、污染為居民帶來困擾同時節省公司營運成本，價值及租金選低於城市地方房屋，本件縱認原告應給付相當於租金之不當得利，亦應以土地申報總價年息百分之5為限，即月租2萬3053元（1226.13+2841.96*1360*0.05/12=23053元），被告答辯狀以16萬4220元計算本件相當於土地租金之不當得利，實屬過高。是扣除土地使用代價2萬3053元以外之租金，被告仍應返還原告l,598,129元【計算式：（000000-00000）*7+510000=0000000元】，並備位請求被告返還。
⒏先位聲明部分，因102年12月支票再遭兌現，本件原起訴
請求交還支票，惟訴訟進行中被告按月兌現起訴狀附表所示支票（目前附表編號1、2、3、4、5支票均已兌現），兌現部分物之返還請求權陸續轉變為金錢債權，按因「請求之基礎事實同一」、「情事變更而以他項聲明代最初之聲明」且「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」，爰依民事訴訟法第255條第1項第2、4、7款規定為訴之變更。
（三）證據：提出原告與劉石猪所訂之租賃契約書、法務部行政執行署臺南分署函、原告與杜秀玟所訂之租賃契約書、永康郵局第1453號存證信函暨存證信函信封、劉海朝存證信函收件回執、被告等回覆之存證信函、劉石猪除戶戶籍謄本、劉石猪繼承系統表、劉石猪繼承人之戶籍謄本、原告與杜秀玟間間經公證之租約等影本為證。
附表：
┌──┬──────────┬─────┬─────┬─────┐│編號│ 付 款 銀 行 │ 金 額 │ 支票號碼 │ 日 期 ││ │ │（新台幣）│ │ │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 1 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/08/01 │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 2 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/09/01 │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 3 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/10/01 │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 4 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/11/01 │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 5 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/12/01 │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 6 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │103/01/01 │├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤│ 7 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │103/02/01 │└──┴──────────┴─────┴─────┴─────┘
二、被告方面：
（一）聲明：原告先位、備位之訴均駁回。並陳明如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）陳述：⒈本件坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（
重測前依序為臺南縣永康市○○段000000000000000地號，下稱本件373、377、374地號土地）原均為劉石猪所有，而劉石猪於86年5月l日以每月租金17萬2400元將本件
373、377、374地號土地出租予其子劉文雄所經營之慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業），並由慶光化工股份有限公司（下稱慶光化工）擔任連帶保證人。其後，劉石猪又於86年5月5日出具本件373、377、374地號土地之土地使用權同意書予慶光化工，並由慶光化工出資在本件37
3、377、374地號土地上建築二間廠房，分別即現門牌整編為「臺南市○○區○○街○○○號（原門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號）建物」、「臺南市○○區○○街○○○號（原門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號）建物」。嗣後，本件374地號土地，劉石猪先以贈與方式移轉予其配偶劉陳少見，再由其配偶劉陳少見於93年6月17日移轉予劉李秀霞（即劉石猪長子即被告劉海朝之配偶）。
⒉約93、94年間慶光化工、慶光鋁業因經營不善，除遭債權
人假扣押及禁止處分系爭161、162號建物外，亦長期積欠劉石猪租金達600萬元，而慶光化工同意以系爭161、162號建物之所有權折抵積欠之租金，故將系爭161、162號建物歸劉石猪所有，有臺南市永康區調解委員會96年6月15日96民調字第134號之調解成立證明書可稽。嗣於97年間，因原告欲承租本件373、377、374地號土地暨其上系爭
161、162號建物與劉石猪及劉李秀霞簽訂兩份不動產租賃契約書，租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租金分別為17萬元、7萬元，並從第五年開始調整租金，而後每二年調整租金一次，每次調整幅度百分之5，總幅度至百分之20為止。
⒊然系爭161、162號建物於99年間業經法務部行政執行署臺
南行政執行處公開拍賣，並由杜秀玟分別以391萬元、221萬元拍定。雖劉石猪、劉李秀霞有以土地法第104條規定，提起確認優先承買權存在之訴，惟經三審判決確定「慶光化工所有系爭161、162號建物與劉石猪、劉李秀霞所有之本件373、377、374地號土地間並無（或類推）租賃、地上權、典權之法律關係存在」，故劉石猪、劉李秀霞不得依（或類推）土地法第104條規定對系爭161、162號建物主張優先承買權。另原本件373、377地號土地所有權人劉石猪不幸於101年11月11日死亡，其名下本件373、377地號土地由被告劉海朝、劉安祥繼承，因此，被告劉海朝、劉安祥及劉李秀霞爰以本件373、377、374地號土地所有權人對杜秀玟（即承買系爭161、162號建物之所有權人）以其無權占有提起拆屋還地之訴訟（備註：由鈞院102年度重訴字第80號，川股審理），並於提起上開拆屋還地訴訟前有先以存證信函方式告知原告。
⒋詎料，原告竟私下與杜秀玟聯手，先於102年7月19日就系
爭161、162號建物簽訂房屋租賃契約書後，即於102年8月2日寄存證信函終止與被告二人及劉李秀霞之不動產租約，並請求返還租金，被告二人及劉李秀霞亦有存證信函回覆，同意原告之終止租約，惟其請求返還租金、押租金部份則需於原告搬空並交還本件373、377、374地號土地後，雙方再辦理結算並返還剩餘之支票或金額。怎知，原告一方面向被告二人及劉李秀霞終止租約，一方面又買進大型新的機具擴張營業規模，持續占有使用本件373、377、374地號土地，應無終止租約之意，今又提起本件訴訟，全是企圖藉由被告二人及劉李秀霞（即本件373、377、374地號土地所有權人）與杜秀玟（即拍定承買系爭161、162號建物之人）間之紛爭，從中獲得利益，並以損害被告二人及劉李秀霞之企圖（即致使土地所有權人無法使用土地外，亦難以收取原有之租金），實屬違反誠信原則及權利濫用。此外原告與杜秀玟之上開租賃契約第15條特約事項㈢亦約定「自本約簽訂之日起滿2年，乙方即原告倘願向甲方即杜秀玟承買租賃標的物之全部，得與甲方協商價購。」，可見原告與杜秀玟疑有聯手欲以此手段（即長期讓土地所有權人無法完全使用、收益其土地之經濟效益）迫使被告二人及劉李秀霞以低價出賣其本件373、377、374地號土地予原告或杜秀玟，其心實屬可議。惟即使原告與被告二人及劉李秀霞間之不動產租賃契約已終止，然原告仍占有使用被告二人及劉李秀霞所有之本件373、377、374地號土地，被告二人及劉李秀霞仍得對原告主張所有物返還請求權及占有利益之不當得利之返還請求權，因此被告二人及劉李秀霞得以相當於租金之損失對原告所請求返還支票及押租金中主張抵銷之。
⒌按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。」為民法第264條第l項前段定有明文。又按，「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年度台上字第902號判例可參）。查：
⑴依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條約定：「租賃期間
：⒈…。甲方（即被告）同意乙方（即原告）於租期屆滿後半年內搬清，租金照付。⒉…。⒊建物如被拍賣，乙方因而受損，甲方不負賠償責任。」; 及第15條約定：「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還甲方，逾期未搬之物品，視為廢棄物，任由甲方處理，乙方不得有任何要求。如有遲延，乙方應給付相當於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」等約定觀之，原告於租賃期間屆滿或終止契約時，有『應於六個月內搬遷，並將租賃物（即本件373、377地號土地）返還』予被告二人之先為對待給付義務存在。
⑵惟原告於102年8月2日寄存證信函終止與被告二人之不動
產租約以來迄今，並未依約進行搬遷並返還租賃物（即本件373、377地號土地）予被告二人，此亦為原告所不否認。反而，企圖藉由被告二人（本件373、377地號土地所有權人）與杜秀玟（即拍定承買系爭161建物之人）間之紛爭，繼續占有使用被告二人之所有373、377地號土地。故依，上開民法第264條第1項前段及最高法院判例意旨，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付時，被告亦無返還支票（或金額）、押租金予原告之義務存在。⒍原告對被告二人提起本件返還支票（或金額）、及押租金
之訴訟，應屬權利濫用及違反誠信原則，應限制原告搬遷之前，不得對被告二人請求返還之。
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。
⑵查，原告先於102年7月19日與杜秀玟就系爭161、162號建
物簽訂房屋租賃契約書後，原告一方面向被告二人終止租約，一方面又買進大型新的機具擴張營業規模，持續占有使用本件373、377、374地號土地。由此可見，原告並無搬遷之意，今又提起本件訴訟，全是企圖藉由被告二人及劉李秀霞（即本件373、377、374地號土地所有權人）與杜秀玟（即拍定承買系爭161、162號建物之人）間之紛爭，從中獲得不法利益，並以損害被告二人之企圖（即致使土地所有權人無法使用土地外，亦難以收取原有之租金），實屬違反誠信原則及權利濫用。
⑶以上，原告對被告二人提起本件返還支票、及押租金之訴
訟，應屬權利濫用及違反誠信原則，應限制原告搬遷之前，不得對被告二人請求返還之。
⒎關於原告請求返還支票（或金額）、押租金時，被告二人
亦得以依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條、第15條約定及相當於租金之損失對原告主張抵銷之。
⑴按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條已有明文。且無權占有他人土地，可能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又按，當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用（最高法院72年度台上字第4885號、83年度台上字第2108號判決可參）；是租賃關係消滅時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，其所交之押租金當然抵充（即不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額之謂）。
⑵查，本件原告既於租賃期限屆滿（即103年2月29日）前終
止（即102年8月2日）與被告二人之不動產租賃契約，惟原告於終止後迄今仍持續占有並使用被告二人所有之本件
373、377地號土地，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致被告受有相當於租金之損害，則被告二人自得依不當得利法律關係請求「原告給付自102年8月1日起至交還本件373、377地號土地之日止」之占有利益，應屬有據。
⑶次查，依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條約定：「租
賃期間：⒈…。甲方（即被告）同意乙方（即原告）於租期屆滿後半年內搬清，租金照付。……。」；及第15條約定：「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還甲方，……。一如有遲延，乙方應給付相當於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」等觀之，且以雙方於終止本件不動產租賃契約前之租金為17萬8500元，此亦為雙方所不爭執，故被告二人自得對原告主張如下：
①於原告102年8月2日終止後搬遷前之六個月內，被告二人本得依約兌現每月17萬8500元之租金支票。
②於原告102年8月2日終止六個月後仍未搬遷時，被告二人
除得主張每月相當於17萬8500元租金之損害外，逾一日亦得請求原告每日3000元之違約金。
⑷以上所述，被告二人自得依雙方所簽立之不動產租賃契約
第2條、第15條約定及不當得利請求「原告給付自102年8月2日起至交還本件373、374地號土地之日止」之相當於每月17萬8500元租金之損害，及暨自原告102年8月2日終止六個月後仍未搬遷時每日3000元之違約金。並爰依民法第334條、第335條之抵銷規定及上揭最高法院判決意旨，主張抵充之。
⒏再按，土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城
市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第二次民事庭會議決議）。土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束（最高法院92年台上字第1475號民事裁判可參）。查：
⑴本件373、377地號土地位於臺南市永康工業區內，而系爭
161、162號建物為工業區內之廠房，應屬非供住宅使用之房屋，依上開最高法院決議及裁判，其租金自不受土地法第97條規定之限制，自屬明確。
⑵又依，本件373、377地號土地之公告現值總計高達為4596
萬9417元，其市價更可達億元以上，然該系爭161號建物係於86年間由慶光化工興建完成，距今屋齡已達16年之久，廠房應屬老舊，且其拍定價額（即市價）僅391萬元而已，若暫以上開價值作為計算之基準時，原告與被告二人之原不動產租賃物總價應為4987萬9417元（即本件373、377地號土地公告現值4596萬9417元+系爭161號建物市價391萬元），而該本件373、377地號土地公告現值占不動產租賃物之百分之92，而以目前租金為17萬8500元作比例計算時，其土地租金應為16萬4220元，故本件被告二人之相當於租金之損失，縱使未有上開雙方所簽立之不動產租賃契約第2條、第15條之約定，至少每月亦應有16萬4220元之相當於租金之損失，實屬允當。
⒐徵上所述，原告對被告二人提起本件返還支票（或金額）
、及押租金之訴訟，被告二人應有同時履行之抗辯權，且應屬權利濫用及違反誠信原則，應為限制原告於先為對待給付之前（即已搬遷並將租賃物，即本件373、377地號土地返還予被告二人），不得對被告二人請求返還之。且其押租金及已屆期並兌現之支票金額，被告二人亦得以相當於租金之損失等（含違約金），對原告主張抵銷之。
（三）證據：提出土地租賃契約書○○○區○○街161及162號建物登記謄本○○○區○○段373、374及377地號土地登記謄本、臺南市永康區調解委員會調解成立證明書、原告與被告二人及劉李秀霞簽訂之不動產租賃契約書、法務部行政執行署臺南行政執行處通知函、確認優先承買權存在訴訟之歷次判決書、被告二人及劉李秀霞回覆原告之存證信函等影本為證。
三、參加人方面：⒈查台南市○○區○○段○○○○○○號建物（下稱系爭2建物
）原為慶光化工股份有限公司（下稱慶光化工）所建，系爭2建物坐落土地即台南市○○區○○段00000000000地號土地（下各稱373、377、374地號土地）之原地主為劉石猪（即被告之被繼承人），而慶光化工之法定代理人劉文雄為劉石猪之次子。詎慶光化工經營不善欠下鉅額債務後，系爭2建物於93年間即遭債權人假扣押（光交通銀行股份有限公司假扣押之債權金額即高達319,240,682元）。且在與慶光化工別無租賃契約下，突稱慶光化工與劉石猪間存有租賃契約，慶光化工積欠租金600萬多元，由劉氏家人私相授受作成和解，以慶光化工同意將系爭2建物歸還地主即劉石猪為條件，不外為力保系爭2建物免遭拍賣或欲為參與分配，該租金債權甚為可疑。
⒉嗣劉石猪過世，遺產留有373、377地號土地，劉文雄故為
拋棄繼承，否則今日該2筆土地劉文雄得繼承之應有部分，理應為債務清償標的，依法恐亦有法定租賃權之適用（民法第838條之1參照）。
⒊早於被告出租予原告（97年3月1日）前，373、377、374
地號土地遭債權人及稅務機關為假扣押及禁止處分登記在案，惟被告劉海朝無視公權力竟違背查封效力，仍將系爭2建物連同建物坐落土地一併出租予原告及與原告同一負責人之帝舜工業有限公司（現已解散），租期尚定為97年3月1日至103年2月29日，每月坐享租金利益（97年3月至102年2月每月240,000元；102年3月起至今每月252,000元），卻分毫未用於繳納欠稅，挪為私有。被告不僅藉出租行為影響應買人之投標意願，壓低拍賣價格，有系爭2建物之鑑定報告可參，鑑定價額為22,377,430元，甚且於參加人102年3月18日辦妥所有權登記後，仍持續兌領原告原預先開立以為租金給付之支票。
⒋由上足見，被告一家人坐擁資產，不願協助劉文雄正面處
理債務，反為避債無所不用其極，無視公權力汲營於私利。參加人雖拍得系爭2建物，所謂投資報酬率應非酌定本件合理租金之唯一考量。蓋建物會折舊，土地會增值，且若同以拍賣價計衡價額，被告土地現縱有千萬價值，未必得以高價拍定，其理如同系爭2建物一般。
四、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：⒈原告於96年12月3日與被告之被繼承人劉石猪（劉海朝代
理）訂立租賃契約，原告承租劉石猪所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地，及座落該二筆土地上第75建號之廠房（門牌：臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號，嗣門牌整編○○○區○○街○○○號），租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租金土地連建物每月17萬元整，從第5年（即102年3月）起，調漲百分之5即178,500元；另押租金51萬元。
⒉劉石猪之繼承人除被告劉海潮、劉安祥外，另有劉文雄、
劉麗琴、劉麗惠等三人，上開三人已向本院以101年度司繼字第2792號陳報拋棄繼承。
⒊上開第75建號之廠房連同第76建號廠房，經臺南縣稅務局
佳里分局移送法務部行政執行署臺南分署以97年度地稅執特專字第13629號拍賣，由參加人杜秀玟買受，原告乃於102年7月19日與杜秀玟訂立房屋租賃契約，原告以每月315,000元承租第75、76建號二處廠房，並送本院民間公證人以102年度南院民公明字第0667號辦理公證。
⒋原告於102年8月2日以永康郵局第1453號存證信函通知劉
石猪為終止兩造前開租賃契約之意思表示，並請求返還未到期之租金支票及退還押租金720,000元。惟因劉石猪已死亡而遭退回，其後被告劉海朝、劉安祥及訴外人劉李秀霞三人於102年8月8日共同以台南虎尾寮郵局第178號存證信函回覆原告，就原告所為終止租約無異議，而未到期之租金支票及押租金則需等貴公司全部搬空交還上開三筆土地予出租人後，雙方再約定時間結算，....會於結算完成翌日起五日內返還結算後剩餘之支票及押租金。
⒌被告就原告按月支付租金之支票均屆期提示兌現。
（二）兩造爭執內容：原告以兩造之租約業經合法終止為由，主張被告應將終止後之租金支票及押租金510,000元返還等如上所載之內容，被告則以原告並未將租賃標的交還，尚不得請求被告返還租金支票及押租金等如上所載之抗辯。從而本件兩造之爭點即在於原告能否請求被告返還未到期之租金支票及押租金為斷。
五、得心證之理由：
（一）原告於96年12月3日與被告之被繼承人劉石猪就劉石猪所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地，及座落該二筆土地上第75建號之廠房訂立租賃契約，因第75建號之廠房經參加人杜秀玟買受後，原告於102年8月2日以永康郵局第1453號存證信函對劉石猪通知終止租賃契約，因劉石猪已死亡而遭退回，惟被告劉海朝、劉安祥亦於102年8月8日共同以台南虎尾寮郵局第178號存證信函回覆原告對原告所為終止租約無異議，而劉石猪死亡後，繼承人除被告劉海潮、劉安祥外，其餘劉文雄、劉麗琴、劉麗惠等三人已拋棄繼承，是以原告所為終止契約之非對話意思表示，應認102年8月8日到達出租人始生效力。
（二）兩造租賃契約既經終止，承租人自應將租賃物返還原告，而兩造所訂租賃契約之標的，包含臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地及第75建號之廠房，其中廠房部分之所有權已經參加人杜秀玟取得，而原告又與之訂立租賃契約，原告自無再將第75建號之廠房返還出租人之義務，惟原告仍應將臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地交還出租人。原告陳稱其所承租之廠房當然有使用所座落土地之權利云云，惟該廠房究竟有何使用上開土地之具體權利，原告則無法具體說明，已嫌無據，且房屋就所座落之土地為各自獨立之不動產物權，其間或因使用借貸，或因基地租賃，或因地上權及其他具體之權源等等，方使房屋對座落之土地有使用之權利，並非想當然爾，苟無合法之使用權源，實務上亦不乏土地所有權人請求房屋所有權人拆屋還地之訴訟，是以原告陳稱其向參加人杜秀玟承租上開第75建號廠房後，當然有使用所座落之臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地，而得免返還上開二筆土地云云，並不足採。
（三）原告與劉石猪所訂租賃契約，其租金係按月開立支票交付出租人，本於票據之無因性，持票人按月提示支票，支票之付款銀行在發票人支票帳戶有足夠存款時，自應使之兌現，此票據關係已與原因關係分離，持票人並不因原因關係發生變化而負有將支票交還發票人之義務，是以無論原告提起本件訴訟時最原始之聲明或辯論終結時所為先位聲明，其請求將未兌現之支票交還原告，均無理由。
（四）持票人提示支票為持票人票據法上之權利，苟其原因關係不存在，亦即無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，亦僅得依不當得利之法律關係而為主張。本件租賃契約在102年8月8日到達被告後，應自102年8月9日起發生終止之效力，契約終止後，出租人是否有租金之受領權利，依租賃契約第2條約定：「租賃期間：⒈…。甲方同意乙方於租期屆滿後半年內搬清，租金照付。……。」及第
15 條約定：「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還甲方，……。一如有遲延，乙方應給付相當於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」等內容觀之，在契約終止後，乙方應在半年內搬清交還租賃物，半年期間租金照付，超過半年尚未交還租賃物者，除相當於租金之損害金外，每日另應給付叁千元之違約金。茲租賃標的中之第75建號廠房雖無庸交還，然原告尚應交還臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地，在未交還以前，原告承租人尚應給付相當於該二筆土地之租金或損害金，及按比例計算之違約金，一直計算至該二筆土地交還之時。原告既尚未將該二筆土地交還，則應繳納多少租金及相當於租金之損害金，應給付多少違約金等，均尚未確定，且依原告與參加人杜秀玟所訂立廠房租賃契約，租賃期間自102年7月23日至104年7月22日止，參諸原告主張內容，堪認原告在104年7月22日租期屆滿之前均不會將該二筆土地交還被告，在上開租期屆滿後，原告所主張之七個月租金及510,000元押租金等合計1,759,500元是否仍有餘額，容非無疑，惟究竟原告尚有無餘額可得請求，亦應俟原告將租賃之二筆土地交還被告後，始得計算之。原告在尚未返還租賃標的物前，被告本得主張終止契約後六個月之租金、及滿六個月以後之損害金及違約金，顯見原告有先交還租賃標的之義務，被告在原告交還租賃物後，再計算應收之租金、損害金、違約金之數額，如有餘額再行返還，茲原告既尚未履行交還租賃物之義務，則無論原告係請求被告返還510,000元押租金、返還按月給付租金之支票給付超過自己所主張租金以外之數額等等，均乏依據，並無理由，應予駁回。
（五）另參加人杜秀玟係上開第75建號廠房之所有權人，陳明原告承租該廠房後，如就座落之臺南市○○區○○段000地號、377地號二筆土地應負使用對價，參加人願意負擔，足認參加人就兩造之訴訟有利害關係，茲據參加人陳明係為原告而參加訴訟，合於法之所定，而其主張之內容除上所載外，餘與原告之主張相同，核並無其他足以影響本件訴訟判斷之新證據或主張存在。
六、綜上所述，本件原告無論先位聲明或備位聲明，均無理由，原告之訴應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、關於訴訟費用之負擔部分，原告既受敗訴之判決，則第一審裁判費用18,424元自應由敗訴之原告負擔。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 1 月 23 日
民事第四庭 法 官 王國忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 23 日
書記官 張豐榮