臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第44號原 告 江堃揚訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖芬律師呂姿慧律師被 告 陳雅裙
蕭安邑王浚宇謝碧賢共 同訴訟代理人 顏伯奇律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國103年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告與高林開發有限公司（以下稱高林公司）協議合作購買
土地興建房屋出售，由原告出名向合作金庫銀行北新營分行貸款購置土地，之後原告與高林公司於98至99年間分別與被告陳雅裙、蕭安邑、王浚宇及謝碧賢就坐落台南縣新營市○○段839－112、839－117、839－113、839－119地號土地及各該土地上之房屋，分別簽訂土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書。然在系爭房屋興建期間，因資金周轉不靈，乃在99年10月間將土地設定第二順位抵押權給高林公司負責人吳柏翰之友人林政育以借貸360萬元。100年7月間系爭房屋之主結構已施作完成並拆除鷹架，高林公司正在申請使用執照，惟因高林公司資金出現缺口以致無法繼續進行房屋內部施工，為免延誤交屋時間，兩造及高林公司三方於100年7月21日在台南市政府消費爭議調解委員會之協調下達成合意，由被告先行墊付後續工程款及100年7月至9月之土地貸款利息，原告則同意辦理土地移轉登記以利被告向合作金庫銀行辦理貸款撥款，又因當初原告與高林公司合作之出資金額為150萬元，故被告亦同意在貸款撥下後直接給付150萬元予原告，此外被告亦同意系爭房屋後續工程仍委由原告施作，此有100年7月21日調解書可憑。該調解書第一條約定「相對人江堃揚同意將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予申請人王浚宇；將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予申請人蕭安邑；將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予申請人陳雅裙；將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予申請人謝碧賢、謝浚泉；將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權應有部分10分之2各移轉登記40分之2予申請人王浚宇、陳雅裙、蕭安邑及謝碧賢、謝浚泉，雙方同意於100年7月26日前配合提供相關資料予蔡昆龍先生俾便送件」，另於第六條約定「申請人完成貸款申請貸款撥款前應扣除前開相關必要費用，並撥付相對人江堃揚新臺幣150萬元後，申請人同意餘款付予相對人高林開發有限公司給付買賣價金。前述餘款撥付應於房屋保存登記後3個月完成」。
㈡原告於100年7月27日將系爭土地過戶登記予被告，詎被告於
收到銀行撥付之貸款後，竟遲未將該150萬元給付原告，且亦未依100年7月21日之協議將系爭房屋之後續工程全部交由原告施作，而係在原告僅進行部分施工後另行發包由其他廠商承攬，經高林公司向被告表達不滿後，被告與高林公司又於100年12月22日在台南市政府消費爭議調解委員會再次協商，原告雖於該次調解列為關係人，仍應認原告係100年12月22日調解之當事人。該次調解被告均同意由房地貸款之款項中先清償原先購地之借款本金1070萬元及利息、違約金，再償還向林政育所借之360萬元後，剩餘款項再加上買賣尾款後，應優先給付原告200萬元，此200萬元除包含前開所稱之出資額150萬元外，尚有原告後續部分施作之工程款50萬元。
㈢依據100年7月21日調解書第3條、第4條與第6條約定，被告
所應負之債務為墊付後續工程款、墊繳土地貸款利息、撥付原告150萬元以及給付高林公司買賣價金。然在原告依約將該調解書第1條所列之土地辦理移轉登記予被告後，被告仍遲未將150萬元給付原告。兩造與高林公司復於100年12月22日重新簽立調解書，被告所應負之債務已變更為同意將銀行撥下之貸款先行清償土地之借款本金1070萬元及利息、違約金後、再清償林政育之借款，之後剩餘款項應優先給付原告200萬元、後續工程款575萬元、被告先行墊付款項預估金額132萬元、通行板橋申設預估費用約120萬元、租用國有土地使用權同意書申請費用後，剩餘款項交由林政育、吳柏翰、邱信平另行協商其他債權。惟被告迄今未依上開協議給付原告價金，為此依據100年7月21日調解書、100年12月22日調解書及兩造間土地買賣之法律關係提起本訴。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈兩造除於100年7月21日談妥調解內容外，雙方亦合意系爭房
屋剩餘尚未施作完成之工程改由原告接手續建，然被告不僅未依約將150萬元給付原告，更在原告繼續系爭房屋施工後，無故拒絕其施作，而另行發包其他廠商興建，高林公司負責人吳柏翰得知後憤而對被告提起刑事詐欺及侵占告訴，被告自知理虧才又在100年12月間再次向台南市政府申請調解，則因當時原告已完成系爭房屋之泥作工程，是被告除了前已於100年7月21日調解會同意給付原告150萬元外，又再加上原告已完成泥作工程之工資50萬元，總計被告應給付原告200萬元，此即為100年12月22日調解書關於200萬元之由來，絕非如被告所述後續由被告自行興建房屋。
⒉合作金庫銀行在知悉兩造與高林公司間之預售屋買賣糾紛後
，遲遲不願將貸款金額撥下，而要求必須出具書面證明後始能放款，是101年2月13日由代書蔡昆龍擬具同意書後交由兩造及高林公司等簽名後再送交銀行，之後銀行即將貸款撥至被告帳戶，被告在清償原先之購買土地借款後，即拒絕支付原告200萬元，迄今亦仍未付清高林公司剩餘買賣價金。101年2月13日之同意書係代書蔡昆龍應合作金庫銀行要求而自行撰擬，並非經兩造及高林公司協議後之結果，高林公司從未不同意原告領取200萬元。且101年2月13日同意書亦非直接取消給付200萬元予原告之約定，而僅係較100年7月21日、100年12月22日調解協議多約定了付款條件，即「雙方當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再行辦理結算」，亦即101年2月13日同意書係補充100年12月22日調解協議之付款條件，待該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再依100年12月22日調解協議第三點之結算金額付款，並非如被告所述完全取代100年12月22日之調解內容，顯然被告對該同意書性質有所誤解。
⒊高林公司與原告從未以出入隋唐路為廣告重心訴求，被證1
上亦明確記載「平面配置參考圖」，表示該傳單僅係供參考之用，且綜觀系爭房屋與土地買賣契約，均未將該平面參考配置圖列為契約附件，又從被告所提被證9之模型屋與被證10之電腦繪圖皆無法看出係高林公司提供作為本件預售屋銷售之用，被告應舉證以實其說。況參被證1之全面配置參考圖，系爭房屋與隋唐路之間尚隔有綠帶（人行步道），既然該綠帶僅供行人行走之用，被告本即無法駕車穿越該綠帶通行至隋唐路，足證被告所稱可從土地南側自隋唐路為車輛出入通路要無足採。況高林公司於銷售系爭房屋時，早已明確告知被告839－7地號土地為嘉南農田水利會用地，此由被告陳雅裙於系爭土地買賣契約增訂第16條「羅馬B前住宅國有地839-7地號由買方優先購買」、被告王浚宇於系爭土地買賣契約增訂第20條「羅馬A前住宅國有地839-7地號由買方優先購買」。此外，高林公司與被告蕭安邑亦在簽約當下於系爭房屋買賣契約增訂附件五特約事項，其中第43點約定「車庫部分，賣方須負責協助買方購得國有地：如無法購得時，賣方應負拆除及重建費用。」足徵被告蕭安邑於簽約時早已知悉839－7地號土地為國有地。由此約定亦可知縱有被告所稱車庫未臨路之廣告不實等情存在，亦應係高林公司對之負瑕疵擔保責任，與原告無關。足見，被告在簽訂系爭買賣契約時早已得知839－7地號為國有地，渠等稱事後始知悉該地為嘉南農田水利會用地等語全係謊言，主張原告應負瑕疵擔保責任更屬無據。
⒋原告為系爭土地出賣人，系爭房屋假設若有廣告不實情事亦
與原告無涉，被告主張原告應負廣告不實責任，實屬無稽；另對被告承諾會向農田水利會申請架設橋涵者為高林公司，僅因原告係土地所有權人而以原告名義向農田水利會申請，並非謂此即由原告負瑕疵擔保或不完全給付責任。且嘉南農田水利會99年12月28日函上記載應繳費用為2,057,472元，然於100年12月22日調解書第三點上所載「通行板橋申設預估費用約新台幣120萬元」，就同一申設板橋通行費用二者未免差距過大，況被告亦未提出任何繳費單據，尚難認被告抗辯為真。又被告於簽約前已明知系爭房地與隋唐路間隔有839－7地號土地，亦知悉該地為嘉南農田水利會用地，是高林公司始會承諾願向嘉南農田水利會申設板橋通行，則被告既得向高林公司請求申設板橋以通行，系爭房屋即得通行至隋唐路，顯然系爭房地並無價值減少之情，且被告現今仍得駕車通行至隋唐路，足證房地價值並未減損，故被告請求減少價金實無理由。況被告僅空言請求減少價金75萬、90萬元不等，而未提出任何計算依據，顯然不可採信。
⒌高林公司就國有地已保證板橋通行權，被告主張原告就此部
分亦應負責實係無據。縱認原告應負責申設板橋費用，被告前已主張100年7月21日調解書、100年12月22日調解書、101年2月13日協議書之性質為認定性和解，則被告既係基於系爭房地買賣契約請求債務不履行之損害賠償，自應受到100年12月22日第三點約定「通行板橋申設預估費用約新台幣120萬元」之拘束，故被告請求逾120萬元應無理由。
⒍被告提出被證18之查詢結果表示市價計算之土地總價，與本
件買賣價格之差價，相互比較，差價低於被告主張減少價金數額甚多，益證被告減少價金75萬元、90萬元尚屬合理可採等語。惟被告所查詢之土地是否同位於隋唐路旁，自被證18實無從看出，坐落位置與臨路狀況均非明確，能否作為比較基礎已非無疑；且本件系爭房地買賣簽約時點為98年至99年間，被告卻係以102年6月交易之價格作參考，是以近期交易價格與當時簽約價格互相比較顯然並非恰當；故被告在未經專業評斷下擅自計算減少價金數額應不足採信。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告200萬元及自聲請調解狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告之抗辯：㈠高林公司將系爭預售屋建案興建工程，轉包予嘉晟建築經理
有限公司（以下稱嘉晟公司）負責興建，惟嘉晟公司於100年4月19日遭主管機關註銷營業登記而無法興建，且營造業登記資料註明歇業，另台南縣政府（98）南縣00000000號建築執照載明：竣工期限「准開工日起依規定11個月為期限」，高林公司至100年間未完工，該建築執照逾期，無法興建，整個興建工程停擺，完工交屋遙遙無期，損及被告權益甚大。被告向台南市政府消費爭議調解委員會申請調解，高林公司確定無法繼續興建，將建照起造人變更為被告，且將土地過戶移轉登記暨將未完成之房屋交付予被告繼續興建，後續由被告自行完成房屋興建。
㈡100年12月22日調解書第三點記載「當事人同意合庫撥款清
償第一順位…後之剩餘款加上四戶尾款…其款項優先給付江堃揚先生新台幣200萬元、後續工程款新台幣575萬元、申請人先行墊付款項預估金額新台幣132萬元，通行板橋申設預估費用約新台幣120萬元、租用國有土地使用權同意書申請費用後，剩餘款項由林政育先生、吳柏翰先生、邱信平先生另行協商其他債權」，高林公司與原告預估「完成房屋之款項需575萬元、被告墊付132萬元」，原告始可領取200萬元。100年12月22日協議後，高林公司與兩造均發現四戶房屋修繕完成遠超過575萬元，高林公司與原告間之預售屋投資案盈餘將少於100年12月22日協議時所預期，高林公司也不同意原告領取200萬元之盈餘，所有才會有101年2月13日之協議。
㈢高林公司與兩造遂於101年2月13日協議「茲就民國100年12
月22日經台南市政府消費爭議調解委員會所調解之調解書內容第（三）點等事項，今因工程進度問題經雙方達成協議」、「雙方當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再行辦理結清算」。兩造間因系爭預售屋買賣爭議，最初達成100年7月21日調解決議，又於100年12月22日調解協議，最後又於101年2月13日協議，雙方意思表示內容，應以最終101年2月13日協議內容為準。依100年7月21日、100年12月22日調解協議，無待工程款結算，即給付原告款項，惟101年2月13日協議內容，取消直接給付200萬元原告之約定，載明「雙方當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，雙方再行辦理結清算」條款，原告須與被告辦理結清算，始可向被告請款。既然後續工程款已超出原告所估價之575萬元，等同高林公司尚需支付更多工程款給被告，高林公司豈可能同意還讓原告領200萬元之盈餘，若如原告所述高林公司應無條件給付伊200萬元，為何本件未列高林公司為同案被告呢。其緣由係原告、高林公司明知本建案已無盈餘，才會轉向無辜之買方請求。
㈣按和解，當事人如以他種之法律關係或以單純無因性之債務
約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和解；倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定性之和解。以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定效力，債權人非不得依原來之法律關係，訴請債務人給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已（最高法院88年度台上字第143號民事判決意旨）。查被告與高林公司、原告間之上揭協議，起因原告、高林公司因資金週轉不靈（土地貸款人為原告），繳不出貸款，不得已將土地及建物交由被告興建（變更起造人為被告，由被告支付工程款予實際施作者），被告實際興建金額均可由價金扣除之，當事人間遂約定何時結算被告應給付之金額，因此，上述協議均以雙方預售屋買賣契約存在為雙方協議前提，應屬認定性之和解，故被告自可對原告主張土地買賣契約之抗辯。
㈤被告代償原告之合庫貸款、原告有不完全給付及瑕疵給付之減少價金及損害賠償：
⒈原告乃系爭土地之出賣人，原告向合作金庫銀行之貸款無法
清償，兩造協議由被告代清償本金及利息，原告就被告代償金額自有返還之義務，被告主張與買賣價金債權互為抵銷。被告為原告向合庫代償土地貸款本息如下：被告王浚宇2,112,433元、被告陳雅裙2,839,403元、被告蕭安邑2,924,753元、被告謝碧賢3,074,117元。另被告為原告代償第二順位抵押債務，被告王浚宇、陳雅裙、蕭安邑亦主張抵銷。
⒉按消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之
真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，而若屬當事人之廣告單暨樣品屋示範者，應屬雙方所約定之契約之一部，自應對此確保廣告內容之真實，其所應負擔之義務亦不得低於廣告之內容（102年台上字第6號民事判決意旨）。
另消費者保護法施行細則第14條規定「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，內政部公佈預售屋買賣定型化契約應記載事項第三點「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」。被證一平面配置參考圖（廣告單）內容記載「綠帶（人行步道）」、「隋唐路」、「（鄰路）15米、5米、5.5米」，且有「STOP、隋唐路、高林建設」，均以購買戶可出入隋唐路為廣告重心。被證九銷售中心模型屋前有車庫設計，原告所給付之被證十電腦模型也有車庫，均讓消費者認為所購買土地可從房屋。基上，被告所購買土地可從隋唐路持出入乃契約約定內容，原告違反上述約定內容，被告自可主張物之瑕疵擔保之減少價金請求權及不完全給付損害賠償權。然被告事後查證獲悉，被告所購買系爭839－112、839－113、839－117、839－119地號土地與隋唐路間之839－7地號土地，乃嘉南農田水利會之用地，並非公用道路，被告無通行權。系爭土地之車庫與正常住宅用地不同，無法通行前方道路，與廣告內容相違背，該土地之價值有減少之情，原告違反買賣契約內容甚明，被告自可依據民法第354條以下規定主張減少價金，且被告已發函向原告主張減少價金，有朴子郵局101年9月10日存證信函可證。
⒊因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少
足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年台上第2688號民事判決意旨）。物之瑕疵擔保責任，為法定無過失責任，凡買賣標的物於依民法第373條規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生有無過失，其均須負其責任。又物之瑕疵，不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。關於被告所購買土地無法面臨隋唐路之價值減少，被告主張減少價金數額如下：被告王浚宇750,000元、被告陳雅裙900,000元、被告蕭安邑750,000元、被告謝碧賢750,000元。
⒋縱若原告主張被告於訂約時已知悉物之瑕疵，被告不可主張
物之瑕疵，然雙方有約定系爭土地應由隋唐路出入，有被證十四嘉南農田水利會書函載明「台端申請在本會北新營中給測點0+479-0+510公尺區段假設橋涵作為住宅通行」可佐，可知兩造乃約定由原告申請橋涵由隋唐路出入，應拘束原告，原告拒絕繳納橋涵使用費2,057,472元，乃不完全給付，被告自可依據民法第226條請求債務不履行之損害賠償，損害賠償金額如下：⒈前20年之使用費：2,057,472元⒉至使用年限尚有30年之使用費3,086,208元：依據國稅局之固定資產年限表，鋼筋混凝土建築物之使用年限為50年，扣除被證十四計算20年之使用費，尚有30年之使用費應支出，依據上述書函之計算公式，此30年之使用費金額為3,086,208元（169.20×15200×4%×30年）。
㈥兩造100年12月22日約定被告應給付原告200萬元，101年2月
13日約定兩造之款項應再行辦理結清算，前後約定內容有衝突，應以後者之約定優先於前者約訂，並非如原告所述，僅有補充效力。後者約定雙方辦理結清算之目的係確認被告應給付之金額，若被告仍需給付200萬元，何須約定兩造結清算。又前者雖有結清算由被告給付原告200萬元，但兩造發現有新的事實需要結清算，雙方才於101年2月13日約定「再行」辦理結清算。原告主張無需結清算，被告就應給付原告200萬元，顯然悖於101年2月13日之約定。另就社會經驗常情而論，若被告於100年12月22日約定後即應給付原告200萬元，為何原告未於上述約定後請求被告給付呢？若雙方之真意乃被告應立即給付200萬元，兩造何須於101年2月13日另行約定呢？顯見兩造之後者磋商有意變更前者之約定。本件原告未主張101年2月13日約定被告協同結算，因原告之餘款請求權需等待兩造結算完畢始可請求（附停止條件），本件原告之請求條件未成就，則原告之訴，顯非適法可採。
㈦內政部不動產交易實價查詢服務網顯示：系爭土地附近之土
地（新營段801～850地號，同屬隋唐路旁），並無間隔國有地之買賣價格為每坪11.2萬元，與原告出售之土地單價相差甚鉅（87,862元至38,532元）。上開正常交易之買賣單價為118,000元，自可作為本件減少價金之參考（本件並非正常交易，應向正常交易價格調整之），上開市價計算之土地總價，與本件買賣價格之差價，相互比較，差價低於被告主張減少價金數額甚多，益證被告王浚宇、蕭安邑、謝碧賢主張減少價金750,000元、被告陳雅裙主張減少價金900,000元，尚屬合理可採。
㈧本件被告前往原告與高林公司共同設立之銷售中心，乃共同
購買土地及房屋，若房屋對被告欠缺吸引力，則被告不可能單獨去購買土地，土地及房屋具有相互依存之關係，屬於契約聯立之性質，房屋之車庫從隋唐路出入，其房屋所坐落之土地理所當然是從隋唐路出入，兩者有密不可分之性質，屬契約聯立之性質，因此，房屋之車庫無法從隋唐路出入，等同土地也沒有出路，房屋及土地之關係無法切割看待。「兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，洪招就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合。」，最高法院著有86年台上字第2665號民事判決意旨可參，原告主張土地買賣契約與預售屋買賣契約應分離看待，兩份契約無關聯性，土地非必要須通行隋唐路等，並非可採。
㈨聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠原告及高林公司於民國98至99年間與被告陳雅裙、蕭安邑、
王浚宇、謝碧賢就坐○○○區○○段839-112、839-117、839-113、839-119地號土地及各該坐落其上之房屋，分別簽訂土地預訂買賣契約書與房屋買賣契約書。
㈡原告、高林公司與被告於100年7月21日在台南市政府消費爭
議調解委員會簽訂調解書；高林公司與被告復於100年12月22日在台南市政府消費爭議調解委員會作成調解書；原告、高林公司與被告又於101年2月13日簽立同意書。
㈢原告於100年7月27日將坐○○○區○○段839-112、839-117、839-113、839-119地號土地分別移轉登記予被告。
㈣陳雅裙之房屋買賣價金為251萬元、被告蕭安邑之房屋買賣
價金為300萬元、被告王浚宇之房屋買賣價金為264萬元、被告謝碧賢之房屋買賣價金為303萬元，被告等迄今仍未付清。
㈤土地預訂買賣契約書約定被告陳雅裙部分為559萬元，已繳
201萬元；被告蕭安邑部分為680萬元，已繳300萬元；被告王浚宇部分為597萬元，已繳259萬元；被告謝碧賢部分為677萬元，已繳350萬元。
㈥被告等人代償原告向合作金庫土地貸款之本息金額及如卷一
第206頁書狀所載；另被告王浚宇代償土地第二順位抵押債務710,000元，被告陳雅裙代償土地第二順位抵押債務930,000元。被告蕭安邑代償土地第二順位抵押債務960,000元。
㈦被告等人購買之土地與隋唐路間之839-7第號土地屬嘉南農田水利會之土地，並非公用道路，被告無通行權。
㈧原告有於100年12月22日調解書簽名，為該次調解之當事人。
㈨台南市○○區○○段○○○○○○號土地上現已由高林開發有限
公司鋪設頂部寬160公分之橋涵（Ｔ型溝），該橋涵經過被告四人所有房屋前方。據103年3月27日臺灣嘉南農田水利會嘉南管字第0000000000號函稱：上開橋涵（北新營中給線測點0＋479~0＋510公尺區段）尚未申請同意，因此不符合「農田水利會費用徵收辦法」第7條受理申請使用水利建造物規定，需依該辦法提出補辦申請。現況橋涵斷面尚不影響輸水機能，如經補辦申請，可無需拆除重建，但須增設清潔孔以符規定，其所需工程費由申請人負擔。使用費部分，經核算金額為2,057,472元｛169.2MM（使用面積）×15,200元/MM（99年期公告現值）×4%×20基數｝，為一次計收，永久使用。
四、兩造爭執事項：㈠原告依據於100年7月21日調解書、100年12月22日調解書及
土地買賣契約之法律關係，請求被告給付200萬元，有無理由？㈡101年2月13日同意書第三點之約定究係補充100年12月22日
調解書之付款條件，或係直接取消或代替被告根據100年12月2日調解書應給付原告200萬元之約定。
㈢被告以其與高林公司間之預售屋買賣契約法律關係所生之抗
辯對抗原告，是否有理由？即系爭房屋（或土地）買賣有無廣告不實？被告主張減少價金有無理由？㈣被告依據物之瑕疵擔保責任或不完全給付之規定，主張接通
隋唐路之板橋費用應由原告負擔，有無理由？㈤被告陳雅裙、王浚宇於簽訂系爭土地買賣契約書時已經知悉
839-7地號土地為國有土地？㈥被告下列抵銷抗辯有無理由：
⒈被告已繳之土地價金。
⒉被告等人代償原告向合作金庫土地貸款之本息及土地第二順位抵押債務。
⒊未臨路土地價值減損之價金減少請求權。
⒋向臺灣嘉南農田水利會申請839-7地號土地之使用費。
五、得心證之理由：㈠原告主張其與高林公司於98至99年間與被告陳雅裙、蕭安邑
、王浚宇、謝碧賢就坐○○○區○○段839-112、839-117、839-113、839-119地號土地及各該坐落其上之房屋，分別簽訂土地預訂買賣契約書與房屋買賣契約書，原告已於100年7月27日將坐○○○區○○段839-112、839-117、839-113、839-119地號土地分別移轉登記予被告，業據提出土地預訂買賣契約書為證，且為兩造所不爭執，自堪信為實在。又原告主張在系爭房屋興建期間，因高林公司資金出現缺口以致無法繼續進行房屋內部施工，為免延誤交屋時間，兩造及高林公司三方於100年7月21日在台南市政府消費爭議調解委員會達成協議簽訂調解書；復於100年12月22日在台南市政府消費爭議調解委員會作成調解書；嗣又於101年2月13日成立協議簽立同意書等情，亦有上開調解書及同意書在卷可稽，且為兩造所不爭執，亦堪信為實在。
㈡系爭100年7月21日之調解書第六條約定：「申請人（按即被
告等）完成貸款申請貸款撥款前應扣除前開相關必要費用，並撥付相對人江堃揚新臺幣150萬元後，申請人同意餘款付予相對人高林開發有限公司給付買賣價金。前述餘款撥付應於房屋保存登記後3個月完成」，嗣100年12月22日調解書第三點就上開付款約定予以變更，另約定：「當事人同意合庫撥款清償第一順位（合作金庫商業銀行股份有限公司）借款本金1,070萬元及利息、違約金；第二順位（林政育先生）後之後之剩餘款加上四戶尾款，由王浚宇、黃淑惠、陳雅裙、謝碧賢、吳品萱、江堃揚六人開立聯名戶頭（戶名由謝碧賢代表），其款項優先給付江堃揚先生新台幣200萬元、後續工程款新台幣575萬元、申請人（按即被告等）先行墊付款項預估金額新台幣132萬元，通行板橋申設預估費用約新台幣120萬元、租用國有土地使用權同意書申請費用後，剩餘款項由林政育先生、吳柏翰先生、邱信平先生另行協商其他債權」，核上開調解書之約定，應屬和解之性質，原告就此所為主張，固無不合。然高林公司與兩造嗣又於101年2月13日另行協議約定「上列立書人（按含兩造及高林公司等人）茲就民國100年12月22日經台南市政府消費爭議調解委員會所調解之調解書內容第（三）點等事項，今因工程進度問題經雙方達成協議；甲、乙雙方當事人同意依下列方式履行：一、雙方當事人同意由甲方--陳雅裙、王浚宇、黃淑惠、謝浚泉、謝碧賢等五人先行代清償合作金庫新營分行之第一順位抵押權借款本金1070萬元及利息、違約金；代清償林政育先生之第二順位抵押權借款本金新台幣300萬元整。並由甲方當事人四戶分別向合作金庫新營分行另行申請辦理擔保借款手續。二、雙方當事人同意暫時無需開立聯名戶頭。三、當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再行辦理結清算」，依據上開同意書所載，被告抗辯兩造間因系爭預售屋買賣爭議，最初達成100年7月21日調解決議，又於100年12月22日調解協議，最後又於101年2月13日協議，雙方意思表示內容，應以最終101年2月13日協議內容為準，尚無不合。
㈢原告雖主張101年2月13日之同意書並未直接取消給付200萬
元予原告之約定，而僅係較100年7月21日、100年12月22日調解協議多約定了付款條件，即「雙方當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再行辦理結算」，亦即101年2月13日同意書係補充100年12月22日調解協議之付款條件，待該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再依100年12月22日調解協議第三點之結算金額付款，並非完全取代100年12月22日之調解內容云云。然兩造於100年12月22日調解書既約定被告應給付原告200萬元，嗣101年2月13日同意書則約定兩造之款項應再行辦理結清算，前後約定內容有衝突，難認101年2月13日同意書之約定僅有補充效力。又既約定雙方辦理結清算，其目的不外係確認被告應給付之金額，若被告仍需給付200萬元，何須約定兩造結清算，足見原告上開主張並非可採。系爭100年12月22日調解書第三點雖約定清償優先順位之抵押債權後，餘款優先給付原告200萬元，然該項約定既經嗣後之101年2月13日之同意書予以取消，並約定雙方應再行辦理結清算，則原告逕依100年7月21日調解書、100年12月22日調解書之約定，請求被告給付200萬元，自屬無據。
㈣又按和解當事人如以他種之法律關係或以單純無因性之債務
約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和解；倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定性之和解。以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定效力，債權人非不得依原來之法律關係，訴請債務人給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已，最高法院著有88年度台上字第143號判決意旨可資參照。被告抗辯兩造與高林公司間之上揭調解協議，起因於原告與高林公司因資金週轉不靈，原告以土地擔保借款，因繳不出貸款，不得已將土地及建物交由被告興建，變更起造人為被告，由被告支付工程款予實際施作者，被告實際興建金額均可由價金扣除之，遂約定何時結算被告應給付之金額，核與上開調解書、同意書之內容相符，被告抗辯謂上開協議均以雙方預售屋買賣契約存在為雙方協議前提，屬認定性之和解乙節，應屬可採。
㈤承前所述，兩造及高林公司既依101年2月13日之同意書約定
「當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再行辦理結清算」，而被告等購買之系爭與售屋均已經完工進住，且辦畢貸款結清原告此前之土地抵押貸款，為兩造所不爭執，渠等所約定應辦理結清算之條件已備，則原告依據土地買賣契約之法律關係，起訴請求被告等給付200萬元，應解為係請求被告等與之結清算，並依據清算結果請求給付之意思。依據土地預訂買賣契約書約定被告陳雅裙部分之買賣價金為559萬元，已繳201萬元；被告蕭安邑部分之買賣價金為680萬元，已繳300萬元；被告王浚宇部分之買賣價金為597萬元，已繳259萬元；被告謝碧賢部分之買賣價金為677萬元，已繳350萬元，為兩造所不爭執，，則有關兩造間之土地買賣價金，被告陳雅裙尚欠358萬元（559萬元－201萬元＝358萬元）、被告蕭安邑尚欠380萬元（680萬元－300萬元＝380萬元）、被告王浚宇尚欠338萬元（597萬元－259萬元＝338萬元）、被告謝碧賢尚欠327萬元（677萬元－350萬元＝327萬元），應堪認定。
㈥被告等人代償原告向合作金庫土地貸款之本息金額為被告王
浚宇2,112,433元、被告陳雅裙2,839,403元、被告蕭安邑2,924,753元、被告謝碧賢3,074,117元；另被告王浚宇代償土地第二順位抵押債務710,000元，被告陳雅裙代償土地第二順位抵押債務930,000元，被告蕭安邑代償土地第二順位抵押債務960,000元，亦為兩造所不爭執，被告陳雅裙、蕭安邑、王浚宇抗辯主張以上開代償款與原告請求給付之土地價金抵銷，被告謝碧賢主張僅以其代償原告向合作金庫土地貸款之本息金額予原告請求給付之土地價金抵銷，均無不合。經被告等人抵銷之結果，被告陳雅裙已無積欠任何土地價金（計算式：3,580,000元－2,839,403元－930,000元＝－189,403元）；被告蕭安邑亦無積欠任何土地價金（計算式：3,800,000元－2,924,753元－960,000元＝－84,753元）；被告王浚宇則尚欠土地價金557,567元（計算式：3,380,000元－2,112,433元－710,000元＝557,567元）；被告謝碧賢亦尚欠土地價金195,883元（計算式：3,270,000元－3,074,117元＝195,883元）。
㈦被告抗辯渠等購買之土地與隋唐路間之839-7第號土地屬臺
灣省嘉南農田水利會之土地，並非公用道路，被告無通行權，有卷附地籍圖及現場照片可稽，且為兩造所不爭執，自堪認定。而被告購買系爭房地乃係供居住使用，被告抗辯渠等購買系爭土地及房屋具有相互依存之關係，屬於契約聯立之性質，應屬可採。系爭房屋及土地之出賣人應提供買方適當可供對外聯絡通行之道路，始符合債之本旨，上開不通公路之情形，影響被告正常居住使用所購買之房地，不符合債之本旨，被告等人抗辯原告之給付屬不完全給付，尚非無據。且依被證14臺灣省嘉南農田水利會99年12月28日嘉南管字第0000000000號函復原告稱：「台端申請在本會北新營中給測點0+479-0+510公尺區段假設橋涵作為住宅通行乙案，同意辦理並請將使用費新台幣2,057,472元，於聞道十五日內繳交本會新營區管理處（新營市○○路○○○號8樓），發給施工許可書後，始可施工，請查照。」，該函說明並謂：「依據本會新營區管理處99.12.21.營管理字第0000000000號函轉台端申請書辦理。」，可知原告確曾向臺灣省嘉南農田水利會申請辦理上開橋涵，而其目的不外係供被告等購買之系爭房地出入，被告據此抗辯兩造曾約定由原告申請橋涵供被告由隋唐路出入，堪信實在。原告主張對被告承諾向農田水利會申請架設橋涵者為高林公司，僅因原告係土地所有權人而以原告名義向農田水利會申請，並非謂此即由原告負瑕疵擔保或不完全給付責任云云，與上開函文不符，自無可採。準此，姑不論原告就被告等購買之系爭房地因未能直接連通隋唐路，應否負瑕疵擔保責任，被告主張接通隋唐路之板橋費用應由原告負擔，自屬可採。
㈧按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。」，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第226條第1項、第227條分別定有明文。
查台南市○○區○○段○○○○○○號土地上現已由高林公司鋪設頂部寬160公分之橋涵（Ｔ型溝），該橋涵經過被告四人所有房屋前方，業經本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可稽。又據103年3月27日臺灣嘉南農田水利會嘉南管字第0000000000號函稱：上開橋涵（北新營中給線測點0＋479~0＋510公尺區段）尚未申請同意，因此不符合「農田水利會費用徵收辦法」第7條受理申請使用水利建造物規定，需依該辦法提出補辦申請。現況橋涵斷面尚不影響輸水機能，如經補辦申請，可無需拆除重建，但須增設清潔孔以符規定，其所需工程費由申請人負擔。使用費部分，經核算金額為2,057,472元｛169.2MM（使用面積）×15,200元/MM（99年期公告現值）×4%×20基數｝，為一次計收，永久使用等情，亦有上開臺灣嘉南農田水利會函可證，兩造就此並無爭執。上開橋涵使用費本應由原告負擔，惟原告迄未負擔，被告執此抗辯該等橋涵使用費為渠等因原告債務不履行所受損害，請求原告賠償並以之與原告之請求抵銷，自屬有據。被告就此主張渠等依各自使用該新營段839-7地號土地之面積，加計平均分擔六米私設道路即同段839-114號前水利地之面積後，按被告各戶所占面積比例分攤上開使用費（分攤方式詳參卷二160頁），依據被告上開計算結果，其中被告王浚宇所受橋涵使用費之損害額為630,396元，被告謝碧賢所受橋涵使用費損害額為345,359元，而依據前㈥所述，被告王浚宇尚欠價金557,567元，被告謝碧賢尚欠價金195,883元，被告王浚宇、謝碧賢得請求原告賠償之使用費金額均已高於原告得請求給付之土地價金餘額，則經被告以上開對原告得請求之賠償額與原告得請求給付之土地價金餘額抵銷後，原告已無餘額可資請求被告給付。
六、綜上所述，原告主張依據土地買賣之法律關係請求被告給付土地買賣價金200萬元，經被告以代償原告土地抵押貸款本息，及所受橋涵使用費之損害額抵銷後，原告已無餘額可資請求被告給付，則原告請求被告應給付原告200萬元及自聲請調解狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。本件為判決之基礎已臻已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告抵銷之抗辯，核均無礙於判決之結果，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第二庭法 官 杭起鶴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書 記 官 蘇玟心