臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第57號原 告 蔡榮堂被 告 吳定達訴訟代理人 莊嬿弘上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國102年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌臺南市○○區○○路○○○○號房屋全部遷讓交還原告。
被告應自民國一０一年十月十二日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟叁佰伍拾元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國101年9月25日標得坐落臺南市○○區○○○段
○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上建號120號建物（門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○號），後於101年10月5日因法院發出不動產權利移轉證明書而取得系爭不動產之所有權，惟系爭不動產卻為被告無權占有使用，拒不返還，原告於當時亦有通知被告要遷移，惟被告未遷移，故被告自斯時占有使用原告所有之不動產即受有不當得利，而系爭不動產得標價格約為新臺幣（下同）4,660,000元，乘以法定租金年利率百分之5，並參酌附近出租行情，故每月請求被告給付之不當得利為25,000元。
㈡被告雖主張其對系爭不動產有租賃關係存在，惟依臺灣中小
企業銀行102年4月9日（102）新營訴字第20號函及證人吳慶旺證述可知，被告是基於股東關係才會住在系爭不動產，被告與證人吳慶旺間之租賃關係不存在。為此，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係請求被告遷讓系爭房屋並給付損害賠償。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○路○○○○號房屋全部遷
讓交付原告，並自101年10月5日起至交屋日止，按月給付25,000元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：㈠系爭不動產原所有權人吳慶旺為被告之父，被告於87年6月
16日即占有系爭不動產，占有原因為原所有權人購買該房屋之資金中有3,000,000元由被告及其妻子莊嬿弘共同墊付，被告與原所有權人合意上述墊付金額作為被告永久租用系爭房屋之價金，又因當時法律並未規定此一約定必須以書面及公證為之方為有效，故雙方僅口頭約定租賃而未簽立書面及公證，故被告占有系爭不動產之理由為有償租用之租賃法律關係，而非原告所稱之無權占有。且因此租賃占有關係於房屋原所有權人向抵押權人抵押之前即為存在之事實，故依民法第425條第1項買賣不破租賃原則之規定，抵押權人實施抵押權而進行拍賣時亦無法排除，系爭房屋於拍賣時方有記載不點交的情況出現，而此一不點交於法拍公告當中已明確記載，原告應買前當已知曉，事後再指稱被告無權占有，實無理由。
㈡因系爭房屋購買價金由被告與妻子莊嬿弘共同墊付3,000,00
0元，故原所有權人吳慶旺於88年9月20日曾立據聲明日後分產同意將系爭房屋直接贈與被告之子吳景富即吳議元，此可佐證被告有償使用系爭房屋之事實。
㈢被告與妻子莊嬿弘於89年7月21日以2,000,000元向房屋原所
有權人購買煤氣行執照並於系爭房屋繼續經營時，原所有權人吳慶旺亦再度重申房屋由被告無限期租用。
㈣系爭房屋在工業區對面，每月行情約4000元，坪數大小也相同，故原告請求租金過高。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：本件原告主張向本院執行處拍定買受坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○號（○○○區○○○段120建號）房屋（下稱系爭建物），經本院核發系爭建物及土地不動權利移轉證明書後，被告卻無權占用拒不返還，系爭建物及土地為原告所有，被告自應將系爭建物遷讓返還原告，及自101年10月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利25,000元等語；惟為被告所否認，並以前詞置辯，故本件之爭點即為：⑴被告有無占有系爭建物的權源？原告請求被告應將系爭建物遷讓交還原告，有無理由？⑵原告請求被告按月給付原告相當於租金之損害金25,000元，有無理由？㈠被告有無占有系爭建物的權源？原告請求被告應將系爭建物
遷讓交還原告，有無理由？⑴按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。經查，原告於101年9月25日由本院民事執處101年度司執字第11501號清償債務強制執行事件得標買受系爭建物及土地，並於同年10月12日領得不動產權利移轉證書（本院於同年10月5日核發），且於同年11月1日完成所有權登記之事實，此有原告提出系爭建物及土地登記第二類謄本3紙為證，復經本院依職權調取101年度司執字第11501號強制執行卷宗核閱無訛，堪認原告自101年10月12日取得系爭建物及土地之所有權。
⑵次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。本件原告主張為系爭建物及土地所有權人，請求被告遷讓返還系爭建物，被告則抗辯稱其非無權占有，揆諸前開說明，自應由被告就其占有有正當權源之事實負舉證責任。
⑶本件被告抗辯系爭建物及土地原所有權人吳慶旺為被告之
父，惟購買系爭建物及土地資金其中3,000,000元為被告及其配偶共同墊付，因此被告與原所有權人吳慶旺合意上述墊付金額作為被告永久租用系爭房屋之價金，訴外人吳慶旺曾立據表示，故被告係基於有償租用關係而占有系爭建物，並非無權占有云云，並提出被告與訴外人吳慶旺於88年9月20日、89年7月21日所簽立書面為證。惟經本院核閱被告所提88年9月20日與訴外人吳慶旺所立字據所載內容為：「一、茲吳慶旺一間房屋坐落台南縣新營市○○里○○路○○○○號，以後兄弟分財產，本間房屋登記給吳景富（即被告之子），以莊惠鳳（即被告之配偶）為監護人。但吳信成（即被告）以後自（民國88年9月20日）起不要再打莊惠鳳，假如再發生，二、景富瓦斯公司變更登記負責人為莊惠鳳，公司變更為行。」；及89年7月21日所簽立讓渡書記載為：「吳國安、孫淑華（以下簡稱甲方）吳信成（以下簡稱乙方）雙方條件如下：一、甲方同意原景富煤氣有限公司現更改為景富煤氣行讓渡給乙方無誤。二、甲方同意乙方以新臺幣貳佰萬元正為讓渡金。三、甲方承認此讓渡為金錢之買賣並無任何贈與關係。四、甲方同意此讓渡之煤氣行由乙方自行處理和甲方全無關係。五、以上屬實，如有不實願賠償一切損失。」等語（見本院卷第20、21頁），上開書面字據均未載有被告向訴外人吳慶旺租賃系爭建物之相關內容，參核證人吳慶旺於本院審理時到庭證稱，其並未將系爭建物出租予被告，亦未收取租金，簽立被告所提字據，是因被告夫妻間常吵架，為勸阻被告夫妻吵架，所以才簽該2字據，其並無分產之意等語（見本院卷第62頁背面、第63頁）。是被告上開所辯，已難遽採。又被告抗辯除上開書面外，亦與訴外人吳慶旺另有口頭約定租賃契約，但未經公證云云，惟承前所述，證人吳慶旺到庭證述其與被告間，就系爭建物及土地並無何租賃契約關係存在外。況按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。率此，縱被告與訴外人吳慶旺間就系爭建物存有租賃契約，然該租賃契約既未經公證，期限又為未定期限，依上揭規定，即已排除民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則之適用，即該租賃契約仍僅有債權性質，僅於契約當事人即被告與訴外人吳慶旺間發生效力，自難據此拘束非該契約當事人之原告，故被告辯稱系爭房地有買賣不破租賃之適用云云，洵無可採。因之，被告自屬無權占有系爭建物及土地，堪可認定。
⑷基此，原告為系爭建物及土地之所有權人，而被告無權占
用系爭建物及土地，已如上述，原告自得本於所有權，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告。故原告此部分請求，為有理由，應予准許。
㈡原告請求被告自101年10月5日起至返還系爭建物之日止，按
月給付原告相當於租金之損害金25,000元，有無理由？⑴依民法第179條規定，無法律上原因而受有利益，致他人
受有損害者，應返還其利益。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上第1695號判例意旨參照）。本件被告欠缺占有權源而使用系爭建物，乃係無法律上原因而受有利益，並造成原告無法使用之損害，原告得請求被告返還因此所得之利益，即被告可能獲得相當於租金之利益。故原告於101年10月12日領得不動產權利移轉證書，而取得系爭建物所有權，有上開權利移轉證書送達回執1紙【見101年度司執字第11501號強制執行卷㈡】在卷可憑，是原告請求自101年10月12日起，被告應給付因無權占用而獲得相當於租金之利益，當屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。⑵第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，本院民事執行處101年度司執字第11501號執行事件囑託不動產估價師事務所於拍賣前對系爭房地估價之不動產估價報告書現況分析表記載：「主要道路規劃及路況：良；交通工具：客運班車；停車便利性：方便；近市場、學校、醫院、郵局等設施；里鄰環境：尚可；出入便利：方便；人口密度：中密度；經濟型態：住宅區」等語【見101年度司執字第11501號強制執行卷㈠】在卷可憑，而系爭建物坐落土地即臺南市○○區○○○段○○○○○○○號土地99年1月之申報地價為每平方公尺5,280元，有上開土地登記謄本在卷為憑（見101年度補字第652號卷第8頁），至系爭建物之價值則宜以前開估價報告書之估算價格即1,493,000元定之。本院審酌前開情事，認原告每月得請求相當租金之損害金以不超過系爭房地總價額年息6%為當。是以，系爭建物所坐落土地之申報地價總價額為564,960元【計算式：5,280×107＝56 4,960】，加上建物價值1,493, 000元後，系爭房地總價額為2,057,960元【計算式：564,960+1,493,000＝2,057,960】，因此，原告得請求被告按月給付相當於租金之損害金以不超過10,290元為限【計算式：2,057,960×6％÷12＝10,290，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告自100年9月14日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利在10,290元範圍內為有理由，應予准許。逾此請求相當於租金之損害金之部分，不應准許。
㈢綜上所述，被告無權占用系爭房地，致原告受有損害，從而
，原告依據所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請被告應將系爭房地遷讓交還原告；並自101年10月12日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當利益為每月10,290元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
四、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87第1項、第79條分別定有明文。經核本件訴訟費用額為16,350元（原告支付之第一審裁判費15,850元，另有被告支付予證人吳慶旺之證人旅費500元，合計為16,350元），而原告之訴為一部有理由，一部無理由，惟本院審酌案情，認訴訟費用應由被告負擔，爰判決如主文第4項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79、第87條第1項條。中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
民事第一庭 法官 田幸艷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
書記官 鄭瓊琳