臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第845號原 告 許淵智 住臺南市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號
許碩文 住同上共 同訴訟代理人 許桂菁 住同上被 告 賴清森 住臺南市○區○○路○○○號上列當事人間請求履行土地買賣契約事件，本院於民國102年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參萬陸仟零肆拾陸元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國99年12月22日訂立不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），並約定：被告將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（以下簡稱系爭土地）以新臺幣（下同）3,533,370元出售予原告；原告於契約成立同時已於99年12月15日支付500,000元予被告作為定金；簽約金為200,000元，於被告備妥移轉登記所需證件時支付；完稅款為1,000,000元，原告應於100年1月10日前增值稅單核發3日內支付，被告同時完稅；尾款為1,833,370元，原告應於100年1月15日前向金融機構申辦貸款支付等。原告本已支付定金及簽約金共700,000元予被告，並於簽約翌日向臺灣區中小企業銀行開元分行申辦貸款，惟因政府打房政策，中央銀行於99年12月31日更改金融機構對土地及房屋之貸款條件，規定土地一律不准核貸，導致原告無法依限向金融機構貸得款項支付，實不可歸責於原告。又被告雖曾以存證信函催告原告繳清價金否則解除系爭買賣契約，惟其所定期間過短，顯為不合法之催告，原告亦因家庭因素無法專心處理，是被告不得據此解除系爭買賣契約，系爭買賣契約應仍有效。原告現在已籌得款項可以支付完稅款及尾款，爰依據系爭買賣契約提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造確有簽訂系爭買賣契約，原告雖已依約給付定金及簽約金共700,000元，然未依約繳付完稅款，更未支付尾款。原告雖稱係因政府打房政策而完全無法貸得款項，然此與事實不符，亦不得作為遲延給付尾款之正當理由，何況完稅款與貸款無關，土地增值稅繳款書早於100年1月5日前即已核發，原告仍未依約給付。又因原告給付遲延，被告曾於100年3月7日以存證信函催告原告履行，復表示如有異議或其他原因，需於100年3月16日前與被告協商，否則逾期即解除契約。詎原告仍未按期給付，原告即於100年3月21日以存證信函通知原告解除契約。而依系爭買賣契約約定，於原告違約時，被告無須催告即可解除契約，被告為慎重其事仍加以催告，顯已給予契約外之特別恩惠，當無催告期間不足之情事，是系爭買賣契約業已解除，被告自無再履行系爭買賣契約之義務等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、有關兩造於99年12月22日訂立系爭買賣契約，並約定：被告將系爭土地以3,533,370元出售予原告；原告於契約成立同時已於99年12月15日支付500,000元予被告作為定金；簽約金為200,000元，於被告備妥移轉登記所需證件時支付；完稅款為1,000,000元，原告應於100年1月10日前增值稅單核發3 日內支付，被告同時完稅；尾款為1,833,370元，原告應於100年1月15日前向金融機構申辦貸款支付；兩造應忠誠履行契約，一造違約時，他造得不經催告解除契約；原告已支付定金及簽約金共700,000元予被告，土地增值稅繳款書亦於100年1月5日前核發，原告並未依契約所定期限給付完稅款及尾款；被告曾於100年3月7日以存證信函催告原告應於100年3月16日給付完稅款及尾款，惟原告並未遵期給付，被告即於100年3月21日以存證信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，原告復分別於100年3月7日、100年3月22日收到上開存證信函等事實，為兩造所不爭執，復有不動產買賣契約書、土地增值稅繳款書各1份、存證信函2份等在卷可稽，堪信為真實。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第229條第1項、第230條，分別定有明文。
次按債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第220條第1項定有明文，故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形。具體而言，所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而為債務人所未預見且與債務人無關之事故而言，茍債務人已經預見，或因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付遲延時，即不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。經查，依據系爭買賣契約，原告各期應給付之金額及期限，均有明確約定，核屬給付有確定期限之債務，而原告除依約給付定金及簽約金外，其餘完稅款及尾款均未按期給付，業經認定如前，堪認原告就此部分款項並未按期給付而應負給付遲延之責。原告固主張係因政府打房政策導致銀行無法核貸，屬不可歸責事由云云，惟原告對其有無於約定付款期限前向金融機構貸款，或金融機構是否以其所言事由駁回其貸款申請等主張，均未舉證以實其說。又依原告提出之「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」，該規定固於99年12月31日有所修正，並增訂第5點對於金融機構承作土地抵押貸款之條件及金額之限制，惟並非如原告所主張係完全不得核貸之規定；又向金融機構申請貸款，本有條件限制，且上開條件隨時可能因金融機構內部或外部情事有所變動，絕非提出申請即能順利貸得全部或一部款項，而系爭買賣契約特約事項4已約定：貸款金額不足時，原告應於權狀核發10內付清價款等語，益徵兩造於訂立系爭買賣契約時，就原告未能向金融機構貸得款項全額支付尾款一事非無預見。原告既已預見並同意承擔因貸款不足造成之資金風險，則其自不能再將事後金融機構不准貸款之結果諉責於中央銀行所頒佈之上開規定。況依據系爭賣契約之約定，完稅款並非由原告以貸款方式支付，被告更無以上開規定作為不可歸責之依據。據此，原告既未能提出證據證明有不可歸責於己之事由致未能按期給付完稅款及尾款，自應負遲延之責，是其主張因不可歸責之事由而遲延給付云云，洵屬無據，難以憑採。
五、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第254條、第258條第1項、第2項，分別定有明文。次按民法第254條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定（最高法院46年臺上字第1685號判例意旨參照），是契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院102年度臺上字第1516號判決意旨參照）；如契約當事人間，約定一方給付遲延時，他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權）者，基於私法自治原則，亦非法所不許。再按契約一經合意解除，即溯及失其效力，與自始未訂立契約同，雙方免其履行義務。末按因給付遲延所生之法定解除權，如債務人於他方行使解除權以前，已依債務本旨提出給付，解除權固歸於消滅，但此項法則，於約定解除權並不適用，約定解除權之消滅原因，應依成立約定解除權之契約決定之。經查，系爭買賣契約第11條約定：兩造應忠誠履行契約，一造違約時，他造得不經催告解除契約，此為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約書1份附卷可稽，堪可認定。而原告並未按期給付完稅款及尾款而有給付遲延之情事，亦經認定如前，堪認被告已因原告未按期給付完稅款及尾款而取得契約解除權。又被告曾於100年3月7日以存證信函對原告為履行之催告，因原告未遵期給付，被告即於100年3月21日以存證信函對原告為解除契約之意思表示，原告亦分別於100年3月7日、100年3 月22日收受上開存證信函等事實，業經認定如前，是系爭買賣契約至遲已於100年3月22日解除無誤。系爭買賣契約既經解除，則兩造均無履行系爭買賣契約之義務。從而，原告本於系爭買賣契約，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，顯屬無據，無從准許。至於原告雖主張被告催告期間不足，故被告不得解除系爭買賣契約云云，然被告既可不經催告解除系爭買賣契約，則其催告所附履行期間即無不足之問題，是原告上開主張，應有誤會，難以憑採。另原告主張其半個月（約102年8月）前已籌得完稅款及尾款一事縱屬實在，然因系爭買賣契約並未約定解除權消滅事由，是被告已取得之約定解除權並不因此消滅，況被告早已解除系爭買賣契約，更不因原告事後得以給付完稅款及尾款而受影響，是原告此部分主張，亦難為其有利之認定，附此敘明。
六、綜上所述，因系爭買賣契約業經被告行使解除權而溯及失其效力，是原告以系爭買賣契約為據，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；民事訴訟法第87條第1項、第78條，分別定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用即裁判費36,046元應由敗訴之原告負擔之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 17 日
民事第二庭 法 官 李俊彬上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 18 日
書記官 謝明達