臺灣臺南地方法院民事判決 102年度重訴字第171號原 告 周明訓訴訟代理人 葉安勳律師原 告 兼訴訟代理人 王一鳴被 告 林秀碧訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師上列當事人間請求拆屋還地等事件（原案號：101年度訴字第980號，嗣因訴訟標的價額超逾新臺幣陸佰萬元，屬重大通常訴訟事件而改分為本件案號），經本院於民國102年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款分別定有明文。本件原告起訴時原請求：
㈠被告應將如附圖2所示B部分土地上之建物拆除，並將占用之土地返還原告二人；㈡被告應給付原告二人積欠之租金新臺幣（下同）249,000元；㈢被告應給付原告二人不當得利600,000元及自起訴狀送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告二人30,000元。嗣於民國102年6月18日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如臺南市安南地政事務所101年10月8日安南地所二字第0000000000號函後附之複丈成果圖（即附圖1）所示編號A1部分面積658.35平方公尺、A2部分面積12.73平方公尺、B部分面積16.47平方公尺，合計面積687.55平方公尺之建物拆除，並將上開占用之土地返還予原告及其他全體共有人；㈡被告應給付原告249,000元；⒊被告應給付原告600,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告30,000元。被告訴訟代理人就上開訴之聲明之變更業經當庭表示無意見（見本院訴字卷㈡第32頁），另原告起訴時就訴之聲明第1項之請求權原僅列民法第767條之規定，嗣補充其請求權為依民法第767條、第821條之規定，經核其請求之基礎事實同一，是原告所為訴之變更與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等三筆土地（
下稱系爭3筆土地），為原告王一鳴、周明訓與訴外人陳明福、陳明燦、陳明坤、陳金城、陳金玉、周鴨蕃、唐石埤等人共有，惟本件系爭3筆土地原有A、B、C三部分之分管協議，早即指明界址，交付分管使用至今，其中系爭3筆土地上如附圖2所示A部分由訴外人周鴨蕃、唐石埤分管，並由訴外人周鴨蕃、唐石埤將如附圖2所示A部分出租予訴外人泰和汽車中古車行；如附圖2所示B部分由原告王一鳴、周明訓分管，並由原告王一鳴、周明訓將如附圖2所示B部分出租予被告經營仁仁托兒所，兩造為此簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自89年9月1日起至98年6月30日止；如附圖2所示C部分由訴外人陳明福、陳明燦、陳明坤、陳金城、陳金玉分管，並由訴外人陳明福、陳明燦、陳明坤、陳金城、陳金玉將如附圖2所示C部分出租予被告經營仁仁托兒所。㈡因被告違反系爭租約之約定，原告業於99年12月3日以臺南
原佃226號存證信函終止兩造租賃關係，原告二人嗣後於100年l月26日以臺南原佃23號存證信函詳列終止租賃關係之理由與證據，再次重申終止兩造租賃關係在案。被告違反系爭租約之事由如下：
⒈基地上之房屋供違反法令之使用：
被告於鈞院101年9月26日勘驗測量時，坦承「系爭建物為未辦保存登記建物」，亦即為未依建築法領得建築執照；姑不論被告究係如何以未辦保存登記之建物而取得托兒所立案，單就被告以未辦保存登記之建物，從事未經核准立案之仁仁幼兒園、仁仁兒童學校、仁仁幼兒學校、皮紋潛質檢測中心招生營運之用途，臺南市政府教育局亦明確表明仁仁托兒所違反補習及進修教育法規定，並函請辦理停業事宜，惟時至今日，被告仍以其無建築執照、使用執照之系爭建物繼續招生，即顯然嚴重影響不特定幼兒、兒童之安全，顯涉土地法第103條第2款規定之事由，依最高法院41年度台上字第95號民事判決及最高法院89年度台上字第1018號民事判決意旨，被告基地上之房屋係供違反法令之使用。
⒉被告積欠租金額達兩年以上：
⑴兩造之租金於系爭租約第1條中已有明確約定（89年9月
1日至94年8月31日止，每月租金為28,000元，另94年9月1日至98年6月30日止，每月租金為30,000元），系爭租約內從未有租金27,000元之約定，被告不爭執簽訂土地租賃契約書，惟卻以上述理由強為抗辯，實為荒謬。
⑵兩造租賃契約之租金，長期由被告直接向訴外人王春子
（原告二人之母）給付，此為兩造間行之多年之不成文約定，此項租金係原告供母親作生活費之用，性質上屬民法第269條之第三人利益契約，並非如被告所辯係原告委任訴外人王春子收取租金。而兩造租賃契約之每月租金為30,000元，被告卻僅支付27,000元，截至起訴日止，總計積欠之租金為249,000元，被告顯然違反兩造土地租賃契約書之第4條約定。被告藉本件租金皆由訴外人王春子收取之機會故為短付租金，以致原告未能及時發現，雖原告未能及時發覺短付租金，且未及時提出異議，惟兩造既已約定之租金數額，不因此而有改變。
⑶原告於100年1月26日以臺南原佃23號存證信函詳列積欠
租金等事由，重申終止兩造租賃關係，核其性質，應有催告給付積欠租金之效力，故退萬步言，倘鈞院認原告主張「被告以基地上之房屋供違反法令之使用」為不可採，則原告以準備書狀之送達，為被告積欠租金終止租約之意思表示。
㈢兩造租賃關係既經終止，則依民法第767、821條規定，自得
請求被告拆除如附圖1所示A1、A2、B部分地上之建物，並將土地返還原告及全體共有人，並給付金額如下所述：
⒈積欠租金部分：
⑴89年9月1日至94年8月31日（共5年，60個月），每月租
金為28,000元，被告每月僅支付27,000元，積欠租金60,000元。
⑵94年9月l日至98年6月30日（共46個月），每月租金為3
0,000元，被告每月僅支付27,000元，積欠租金138,000元。
⑶98年7月l日至99年11月30日（共17個月），每月租金為
30,000元，被告每月僅支付27,000元，積欠租金51,000元。
⑷總計積欠之租金249,000元【計算式：60,000＋138,000＋51,000＝249,000】。
⒉不當得利部分：
兩造間之租賃關係已於99年12月3日終止，已如前述，99年12月3日後被告即屬無權占用原告分管之土地，而使原告受有相當於租金之損害。99年12月1日至101年7月31日（合計20個月），因每月租金為30,000元，被告每月不當得利即為30,000元，總計原告受有相當於租金之損害額為600,000元。
㈣關於被告抗辯在重劃禁限期間內，所有人無權請求拆除建物
部分，業經台南市政府地政局101年10月17日南市地劃字第0000000000號書函表明：「依市地重劃實施辦法第11條規定略以：『下列事項非屬本條例第59條第l項規定或限制事項：……，（三）因強制執行、土地徵收或法院判決確定，申請登記者。』，爰此，如有法院判決確定者則不在此限。」由此足見，被告此部分抗辯顯為無理由。
㈤至被告主張系爭建物為訴外人劉益昌所有部分：
⒈核被告所提出之臺南市政府稅務局安南分局100年房屋稅
繳款書，其納稅義務人欄明白記載為：「臺南市私立仁仁托兒所負責人林秀碧」，由此足見，本件系爭建物乃被告林秀碧所有。又鈞院向臺南市稅捐稽徵處安南分處所函調之房屋稅籍紀錄表，其納稅義務人即記載為臺南市私立仁仁托兒所，負責人林秀碧，其中記載「負責人劉益昌」又刪除部分，應係當初申報時之誤載，並非被告所辯「稅籍資料從訴外人劉益昌變更為被告」，蓋「托兒所設施」本質上即為創辦人私人創設，亦即托兒所設施為私人所有，訴外人劉益昌自始即非托兒所之創辦人或負責人，自不可能為訴外人劉益昌所有。
⒉依90年7月27日台南市私立仁仁托兒所之設施立案證書影
本記載，臺南市私立仁仁托兒所本身，性質上屬於「設施」，故立案證書明載「設施名稱：台南市私立仁仁托兒所」；且臺南市私立仁仁托兒所之創辦人為被告，負責人亦為被告。再依被告創辦臺南市私立仁仁托兒所當時之「托兒所設置辦法」（95年11月1日廢止）第2條規定：「托兒所之設置分左列三種：一、政府設立。二、機關、學校、團體、工廠、公司附設。三、私人創設。」，本件臺南市私立仁仁托兒所即屬私人創設，托兒所「設施」既為私人創設，故其設施必然為私人所有，且托兒所設施本質上即包含托兒所建築物，故本件系爭建物當為被告私人所有，應已無可疑。另被告提出之臺南市私立仁仁幼兒園之設立許可證書，亦記載為名稱：臺南市私立仁仁幼兒園，改制為幼兒園前之名稱：臺南市私立仁仁托兒所，負責人：林秀碧，設立性質：私人，故知改制後仍屬私人創設性質。又就本件台南市私立仁仁托兒所係由私人創設性質言，應非屬「非法人團體」，性質上應為商號。
⒊被告與訴外人劉益昌本為夫妻，惟其二人已於84年9月13
日離婚，換言之，被告於89年7月11日創辦臺南市私立仁仁托兒所當時，被告與訴外人劉益昌已屬離婚狀態，由此亦足證明系爭建物與訴外人劉益昌無涉。證人王榮寶、楊博堯雖均證稱向訴外人劉益昌收取工程款，惟當時被告與訴外人劉益昌尚未離婚，衡其當時一般社會經驗，應係訴外人劉益昌代理被告出面處理工程事宜而已，實不能以此項代理事實，即逕而全部推翻仁仁托兒所係由被告私人創設，且由被告申請托兒所設施立案等事實；更何況，被告從未提出訴外人劉益昌出資之證明文件資料，且被告與訴外人劉益昌離婚後，系爭建物仍由被告繼續使用，並由被告持續繳納房屋稅，訴外人劉益昌亦從未出面爭執系爭建物為其所有，由此益足證明，仁仁托兒所自始即為被告私人創設，系爭建物本為被告所有。
㈥並聲明：⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號
土地上如附圖1所示編號A1部分面積658.35平方公尺、A2部分面積12.73平方公尺、B部分面積16.47平方公尺，合計面積687.55平方公尺之建物拆除，並將上開占用之土地返還予原告及其他全體共有人。⒉被告應給付原告249,000元。⒊被告應給付原告600,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告30,000元。
二、被告則以：㈠兩造間有不定期租賃關係存在，原告不能主張拆屋還地：
由原告起訴主張被告拆屋還地，即可知自98年7月1日迄今如附圖1所示B部分仍由被告使用。原告於98年6月30日系爭租約到期後，對被告繼續使用之事實，遲至99年12月3日始以臺南原佃226號存證信函表示反對，顯未即表示反對，原告尚且委任訴外人王春子收取多期租金，足見原告於98年6月30日租賃期限屆滿後，對被告繼續使用如附圖1所示B部分未即表示反對，甚至繼續收取租金，系爭租約應視為不定期限租賃契約。
㈡系爭租約約定之租金為27,000元：
原告雖主張94年9月1日以後租金為每月30,000元云云，惟自89年9月1日起至98年6月30日，及自98年7月1日起至99年11月30日，訴外人王春子每月均向被告收取租金27,000元。原告雖稱伊是到99年12月辦理重劃時才知前開情事云云，但原告未曾異議，原告於臺南原佃226號存證信函僅表示雙方應重新議定承租條件，而未表示兩造租金並非27,000元而是30,000元，足見兩造承租條件就是每月租金27,000元。
㈢原告以被告建物供違法使用終止租賃契約，並不合法：
仁仁托兒所有立案，被告開設托兒所自無違法可言，另按土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用，最高法院89年度臺上字第1018號民事判決意旨可供參照，縱退步言，認被告托兒所之設立違法，亦與公共安全、公序良俗無涉，原告率爾終止兩造租賃契約，亦不合法。
㈣被告並未積欠租金：
原告終止系爭租約並不合法，已如前述，被告將租金以支票給付原告，卻遭原告發函以「雙方租賃契約已終止」為由拒絕受領，被告前已屢次告知「租金已經備妥，請來領取」之旨，並以答辯狀之送達告以前旨，依民法第235條但書，自有提出給付之效力。
㈤在重劃禁限期間，建物基地所有權人無權將建物拆除：
按臺南市依平均地權條例第59條公告，第112期怡北㈦自辦市地重劃區內禁止新建、增建、改建或重建建築改良物及採取土石或變更地形。考其目的，在於避免上開行為妨害重劃之進行。依土地重劃建物補償規定，建物之拆遷補償須勘估計算，如建物於勘估前遭拆除，勢難勘估其補償費。故在禁限期間，基地所有權人應無權拆除建物。
㈥系爭建物為訴外人劉益昌所有：
證人王榮寶、楊博堯於102年1月25日均到庭證稱：「系爭建物是劉益昌請其施作、施工期間都是跟劉益昌聯繫，係向劉益昌請款」等語。且由房屋稅條例第4條可知，房屋稅之納稅義務人未必是房屋所有權人，不能以系爭建物之納稅義務人認定系爭建物之所有權人，故系爭建物之稅籍資料雖從訴外人劉益昌變更為被告，仍不改訴外人劉益昌出資興建系爭建物，系爭建物仍屬訴外人劉益昌所有之事實，不因納稅義務人變更而由被告取得系爭建物所有權。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱
系爭3筆土地）為原告王一鳴、周明訓及訴外人唐石埤等人所共有，其共有情形如下：
┌─────────────────────────┐│土地坐落：臺南市○○區○○段 │├──┬──┬──────┬──┬─────────┤│編號│地號│ 面積 │地目│土地所有權人 ││ │ │（平方公尺）│ │（權利範圍） │├──┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 1 │136 │260.27 │水 │王一鳴16分之1 ││ │ │ │ │周明訓16分之1 ││ │ │ │ │周鴨蕃12分之1 ││ │ │ │ │唐石埤16分之4 ││ │ │ │ │陳金城9分之1 ││ │ │ │ │陳金玉9分之1 ││ │ │ │ │陳明福27分之1 ││ │ │ │ │陳明燦27分之1 ││ │ │ │ │陳明坤27分之1 ││ │ │ │ │等其他共有人共94名│├──┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 2 │137 │454.6 │田 │王一鳴16分之1 ││ │ │ │ │周明訓16分之1 ││ │ │ │ │周三堡12分之1 ││ │ │ │ │唐石埤16分之4 ││ │ │ │ │黃寶劉24分之13 │├──┼──┼──────┼──┼─────────┤│ 3 │139 │2318.81 │田 │王一鳴6分之1 ││ │ │ │ │周明訓6分之1 ││ │ │ │ │周鴨蕃12分之1 ││ │ │ │ │唐石埤16分之4 ││ │ │ │ │陳金城9分之1 ││ │ │ │ │陳金玉9分之1 ││ │ │ │ │陳明福27分之1 ││ │ │ │ │陳明燦27分之1 ││ │ │ │ │陳明坤27分之1 │└──┴──┴──────┴──┴─────────┘⒉原告王一鳴、周明訓與被告簽訂土地租賃契約書（下稱系
爭租約），其租賃標的為系爭3筆土地之應有部分各3分之1，租賃期間自89年9月1日起至98年6月30日止，系爭租約第3條並約定「如租期內政府徵收，該地上物之賠償由甲乙雙方各分一半賠償費。另，租約到期，如政府未徵收，則承租人繼續持有優先承租權，但租金另議。」，第1條約定：「租金：89年9月1日至94年8月31日止，每月租金為28,000元，另，94年9月1日至98年6月30日止，每月租金為30,000元，復，於每月份初十前支付租金。」⒊系爭租約之租金收取情形如下：自89年9月1日起至98年6
月30日止，均由訴外人即原告王一鳴、周明訓之母王春子向被告收取，被告每月均支付27,000元，收取租金後，訴外人王春子即於收取租金明細表上簽名；98年7月1日起至99年12月止，仍由訴外人王春子每月向被告收取27,000元，但原告嗣後開立面額27,000元之支票乙紙，將99年12月之租金退還予被告。
⒋原告分別於99年12月2日、100年1月26日以臺南原佃226號
、臺南原佃23號存證信函向被告終止租賃關係，被告於99年12月3日已收受臺南原佃226號存證信函，並於100年1月27日收受臺南原佃23號存證信函。
⒌被告林秀碧與訴外人劉益昌於84年9月13日離婚。
⒍兩造就本院101年9月26日現場勘驗測量筆錄及附圖、臺南
市安南地政事務所101年10月8日安南地所二字第0000000000號函及所附複丈成果圖、臺南市政府地政局101年10月17日南市地劃字第0000000000號函、臺南市政府稅務局安南分局102年2月1日南市稅安房字第0000000000號函及後附資料不爭執。
㈡兩造爭執要點：
⒈兩造間之租賃關係是否已終止？⒉原告依民法第767、821條規定，請求被告將如附圖1所示A
1、A2、B部分土地上之建物拆除，並將土地返還原告及全體共有人，是否有理由？⒊原告主張被告應給付積欠租金249,000元，是否有理由？⒋原告依不當得利之法律關係，請求被告給付600,000元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付30,000元，是否有理由？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造約定自84年9月1日起至94年8月31日止之每月
租金為28,000元，94年9月1日起至98年6月30日止之每月租金為30,000元等語，被告則抗辯稱每月租金為27,000元等語，經查：
⒈系爭租約之租金收取情形如下：自89年9月1日起至98年6
月30日止，均由訴外人即原告王一鳴、周明訓之母王春子向被告收取，被告每月均支付27,000元，收取租金後，訴外人王春子即於收取租金明細表上簽名；98年7月1日起至99年12月止，仍由訴外人王春子每月向被告收取27,000元，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第3項），復有被告提出之租金給付明細影本1件可稽（見本院訴字卷㈠第106頁），堪信為真實。
⒉本件依租約記載，並未就租金之給付約定向第三人為之，
即並未約定訴外人王春子直接取得請求給付之權，此與民法第269條第1項第三人利益契約係約定債務人向第三人給付之契約，顯有不同，故原告主張系爭租約屬第三人利益契約云云，並無足採；再原告兼訴訟代理人王一鳴陳稱：自89年9月1日起至99年12月都是由訴外人王春子去向被告收取租金，收取之租金交由訴外人王春子當作零用金，由訴外人王春子自行使用，其係因99年12月間有土地重劃問題，去問訴外人王春子有無再繼續收租及租金金額多少，才知被告每月租金給付為27,000元，之前其並不清楚訴外人王春子只有收租金27,000元等語（見本院訴字卷㈠第168頁背面），依其上開所述，足見原告係全權即概括授權訴外人王春子代為處理收取租金及使用收取租金等一切事宜，否則焉會自89年9月1日起至99年12月長達逾10年有餘期間，對租金收取及使用情形全無任何意見，故訴外人王春子顯係有權代理處理系爭租約之租金之人。
⒊系爭租約第1項固記載：「租金：89年9月1日至94年8月31
日止，每月租金為28,000元，另，94年9月1日至98年6月30日止，每月租金為30,000元…」等語，惟訴外人王春子係有權代理處理系爭租約之租金之人，已如前述，而訴外人王春子自89年9月1日起至99年12月長達逾10年有餘期間，均按月向被告收取租金27,000元，亦如前述，依民法第103條「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」之規定，堪認兩造於簽訂系爭租約後，復以默示意思表示達成每月租金27,000元之合意；原告兼訴訟代理人王一鳴雖稱其迄至99年12月間始知訴外人王春子只有收租金27,000元云云，惟原告若對每月收取租金27,000元乙節有意見，焉會於99年12月2日臺南原佃226號存證信函內僅以租期屆滿，又未重訂租約為由通知被告拆屋還地，而全未提及任何被告未繳足租金之情事，此與常情有違，況原告於該信函內更主張「台端（即被告）預付之99年12月之租金，合計27,000元隨函寄回台端」等語，益足證明其亦認同該月之租金為27,000元，原告嗣後再主張應依系爭租約之記載認定租金之金額云云，並無足採，是被告辯稱每月租金為27,000元，應屬可採。
㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造約定租賃期間至98年6月30日屆滿，惟自98年7月1日後，被告仍繼續使用租賃標的，訴外人王春子亦持續向被告收取每月租金至99年12月間，原告復未即表示反對之意思，依前開條文，兩造間之租賃關係自98年7月1日後即視為不定期租賃關係。
㈢兩造間之租賃關係是否已合法終止：
依土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非有「契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時」各款情形之一，出租人不得收回。本件系爭租約既係不定期基地租用契約，非有土地法第103條所列之事由，不得終止，原告主張下列終止事由是否合法，析述如下：
⒈就被告積欠租金已逾2年以上部分：
⑴按出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由，
並依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定情形相當。依民法第219條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由（最高法院43年度臺上字第1143號判例意旨參照）。復按在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院43年度臺上字第329號判例意旨參照）。
⑵原告主張依系爭租約約定，自94年9月1日起每個月租金
3萬元，但被告每月僅給付27,000元，原告於100年1月26日以存證信函向被告為終止租約之表示，限被告於7日內付清積欠之租金249,000元等語，然查系爭租約每月租金為27,000元，已如前述，被告既按月支付租金27,000元予有受領權限之人即訴外人王春子至99年12月，難認被告自94年9月1日起有何短付租金之情事，原告以被告積欠租金249,000元為由終止租約，並無理由。
⑶又被告曾向訴外人王春子給付99年12月之租金27,000元
，原告嗣將租金退還被告，並於99年12月2日以臺南原佃226號存證信函稱：系爭租約業於98年6月30日屆滿，被告不願重新訂立租約，原告不再續租，故開立面額27,000元之支票退還99年12月之租金等語（見本院訴字卷㈠第17-18頁），惟系爭租約係不定期基地出租契約，原告欲終止租約須有土地法第103條之事由存在，原告於上開存證信函未敘明終止系爭租約之理由，僅通知被告不再續租，況又無何正當理由拒絕受領租金，按前揭判例意旨，原告更不得再以被告未為給付租金為理由，終止系爭租約。是以，原告以被告積欠租金已逾2年以上，依土地法第103條第4項之規定終止租約，並非合法。
⒉就被告以基地供違反法令之使用部分：
⑴按租用建築房屋之基地，如有以基地供違反法令之使用時，依土地法第103條第2款規定，出租人得收回基地。
此所謂承租人「以基地供違反法令之使用」，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用。租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例及89年台上字第1018號判決意旨參照）。故如單純違反法令，而未致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形時，尚難指為土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用。
⑵系爭建物無建照、使用執照部分：
依前開最高法院41年台上字第95號判例意旨，認違反建築法規，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符，原告依土地法第103條第2款之規定終止系爭租約，委無理由。
⑶未經立案違法經營幼兒教學部分：
原告主張被告雖立案有「仁仁托兒所」，惟另有未經立案違法經營幼兒教學情節，固據提出臺南市政府教育局函及現場照片為證（見本院訴字卷㈠第116-117頁、第126-140頁），惟被告就系爭3筆土地與原告簽訂系爭租約，設立臺南市私立仁仁幼兒所，經臺南市政府教育局核准立案，有臺南市政府教育局函覆之相關立案登記資料可稽（見本院訴字卷㈠第220頁及外放證物袋），此與一般不謀求合法立案之幼兒所，自屬有別，被告縱另有未經立案違法經營幼兒教學部分，然業經臺南市政府教育局函覆其違補習及進修教育法規定，已行文請其即刻改善，並拆除相關宣傳措施等語（見本院訴字卷㈠第116頁），即已另依相關辦法規定處理。經核被告此未經立案違法經營幼兒教學部分之情節，尚難認有危害公共安全或有違反公序良俗之情形，應認與土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用不同，是原告主張已依土地法第103條第2款終止租約，即不足採。
⒊綜上，原告以上開事由主張終止租約，均無理由。
㈣原告得否請求被告拆屋還地，並給付積欠租金及相當於租金
之不當得利？兩造間就系爭3筆土地既有租賃關係存在，已如前述，則被告之系爭建物占用系爭土地即非無權占有，更無不當得利之可言，且被告並無積欠原告租金情形，從而，原告依民法第
767、821條、第179條規定，訴請被告拆除系爭建物，返還所占用之土地，給付積欠租金249,000元，並給付不當得利600,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利30,000元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 黃瑪玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 9 日
書記官 邱子萍