臺灣臺南地方法院民事判決 102年度重訴字第282號原 告 王金足
楊張素寬上二人共同訴訟代理人 許世烜律師
陳玄儒律師被 告 台南縣私立光磊汽車駕駛人訓練班兼 上一 人法定代理人 翁長生被 告 宋大烟
陳林錦治黃瑞麒黃炳南徐英嘉楊震宙林麗雲張伊程黃瑞媛蔡明生徐英展顏明輝黃麗蘭王美麗王進喜上17人共同訴訟代理人 蕭麗琍律師複 代理 人 康文彬律師上列當事人間請求確認買賣價金不存在事件，經本院於民國104年12月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認被告就兩造於民國一百零二年五月十四日就附表所示不動產所訂立買賣契約之買賣價金，於超過新臺幣肆仟陸佰壹拾參萬捌仟肆佰玖拾肆元以外部分之價金給付請求權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告依附表各共有人應有部分比例負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第2項分別定有明文。查本件原告原起訴請求確認兩造於民國102年5月14日就附表所示不動產所訂立買賣契約之買賣價金，於超過新臺幣（下同）38,646,900元以外部分不存在，於訴狀送達被告後，復於103年3月28日以書狀將該聲明變更為「確認兩造於民國102年5月14日就附表所示不動產所訂立買賣契約之買賣價金，於超過新臺幣41,420,700元以外部分不存在。
」，則核原告所為，顯係基於同一基礎事實所為之請求，且係減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，況被告對於前揭訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項之規定，已視為同意變更，則本院揆諸前揭法條之規定，就原告前揭訴之變更，自應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張其於102年5月14日以55,896,900元之價格向被告購買如附表所示不動產後，發現其中如附表編號1、2所示土地如附圖編號(B)、(E)部分土地為大排水溝所占用，因無法供通常使用，顯有減少其通常效用及欠缺保證品質之瑕疵，經其依民法第359條規定就該部分土地對被告為減少價金之意思表示，因被告對此仍有所爭執，則被告就該部分土地對原告是否仍有價金請求權存在即屬不明，是原告私法上之地位即有受侵害之危險，且得以本件確認判決除去之，是揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，併予敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠伊於102年5月14日與被告簽訂買賣契約書（系爭買賣契約）
，同意以55,896,900元購買被告宋大烟、陳林錦治、翁長生、黃瑞麒、黃炳南、徐英嘉、楊震宙、林麗雲、張伊程、黃瑞媛、蔡明生、徐英展、顏明輝、黃麗蘭、王美麗、王進喜所共有如附表編號1至3所示坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（各共有人應有部分如附表所示，下稱系爭土地），及997之8、997之9地號土地上如附表編號4所示由被告台南縣私立光磊汽車駕駛人訓練班登記為納稅義務人，門牌號碼為臺南市○○區○○路0段0號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）。依約買賣價金係以可用土地每分（即1,000平方公尺）345萬元計價，不能使用之道路用地則不計價，系爭建物雖一併出賣，但因已老舊廢棄，亦不另計價，但訂約後要一併辦理稅籍變更及點交予伊拆除。而本件系爭土地中之面積為374平方公尺之1336之33地號土地因已鋪設道路不予計價，故以面積分別為5,423平方公尺及10,779平方公尺之997之8及997之9地號土地，合計共16.202分（即16,202平方公尺）計算價格，故兩造將買賣價金訂為55,896,900元（345萬元×16.202分＝55,896,900元），但因為作帳之故，乃由代書於簽約時將其中100萬元挪為系爭建物之價金。
㈡伊於兩造訂約後，即已依約支付第一期款560萬元及第二期
款1,150萬元，合計共1,710萬元予被告，經兩造於102年5月30日會同臺南市歸仁地政事務所技士前往現場勘測土地四至界址時，始知系爭土地中如附圖所示編號(B)、(E)部分，面積各為1,710平方公尺及2,486平方公尺，合計共4,196平方公尺土地為大排水溝所占用，為周圍排水入地面水之土地，因無法供通常使用，顯有減少其通常效用及欠缺保證品質之瑕疵，又該部分土地縱如被告所述日後因河流改道，得與其他部分土地合併使用等情屬實，則依訴外人大灣營造股份有限公司（下稱大灣營造公司）估算改善該部分土地與其他土地高低落差工程之結果，所應支付之工程費用高達17,540,700元，已高於伊購買該部分土地之價金14,476,200元（計算式：345萬元×4.196分＝14,476,200元），是該部分遭河流占用土地之價值應為零。而伊於發現上述瑕疵後，即與被告協調，詎為被告所拒絕，伊乃於102年8月23日依民法第359條之規定委託律師發函予被告行使同時履行抗辯，並依民法第354條、第359條之規定請求減少價金，將不能使用之土地面積4.196分（即4,196平方公尺）之價值，即14,476,200元（計算式：345萬元×4.196分＝14,476,200元）之買賣價金予以扣減，是系爭土地及建物之買賣價金於扣減後已減縮為41,420,700元（計算式：55,896,900元－14,476,200元＝41,420,700元），因被告不同意伊之減價，且執意要求伊依原價履行付款，則兩造就被告對已減少之價金14,476,200元對之是否有請求權仍有爭執。
㈢退一步言，縱鈞院認系爭土地中經依鑑定人遠現不動產估價
師事務所以103年9月26日遠南估字第0000000000號估價報告書（第一次鑑定報告）鑑定之結果，其中如附圖所示編號(B)、(E)部分於102年5月間之市價應分別為1,881,000元及2,983,200元一情為可採，則系爭買賣契約至少應減少價金9,612,000元【計算式：（345萬元×4.196分）－1,881,000元－2,983,200元＝9,612,000元】。因此，若依第一次鑑定報告所鑑定河川占用範圍之土地價值計算，系爭買賣契約之買賣價金給付請求權仍應於46,284,900元以外範圍不存在。
㈣至遠現不動產估價師事務所雖又於104年4月28日以遠南估字
第0000000000號估價報告書（下稱第二次鑑定報告）為補充鑑定，但鑑定人就勘估標的（河川地B）補充鑑定所採取之比較標的1至3，依土地登記謄本所載，其使用分區及地目雖為一般農業區水利用地，惟事實上均為無河水經過之平坦耕地，顯與勘估標的之現況不同，不足採取。應以第一次鑑定報告中所採取比較標的1至3，事實上均有水流經，其現況與勘估標的（河川地B）相近，因此，鑑定人第一次鑑定之估價結果，應較可採。
㈤並聲明：確認被告就兩造於102年5月14日就如附表所示系爭
土地及建物所訂立系爭買賣契約之買賣價金，於超過41,420,700元以外部分之價金給付請求權不存在。
二、被告則以：㈠系爭土地中997之8、997之9地號土地上原為被告臺南縣私立
光磊汽車駕駛人訓練班開設駕訓班使用，而本件兩造在102年5月14日簽立系爭買賣契約前，並未曾一同前往系爭土地現場，僅由土地仲介即證人柯銓帶同原告至現場看地，並持系爭土地之地籍圖，其認知駕訓班之範圍向原告仲介買賣，之後原告亦未曾就系爭土地之界址向伊查詢。簽約當日原告僅就買賣之價格一再殺價，最後以總價55,896,900元成交，成交後又要求伊免費奉送另筆1336之33地號土地等情，業據本件介紹人即證人柯銓及代書即證人吳昌林於鈞院審理時證述明確。足見原告於簽約時認為其買受駕訓班之範圍已值55,896,900元，故以該價成交，而河川地之部分應是多出於原告當初所認知買受之範圍，且河川地之部分並非毫無價值，對原告而言應是較買賣成交時有利，原告卻反而要求減少價金，顯無理由。
㈡本件買賣標的997之8、997之9地號土地與同段997之15、997
之20地號土地毗鄰，中間有大排水溝，該大水溝既然未另編定其他地號，卻流經997之8、997之9及毗鄰之997之15、997之20地號土地，必然占用四筆土地之部分面積，乃顯而易見之事實，更何況水溝上方並未加蓋，伊實無從隱瞞，原告從未向任何一位被告查詢，亦未在簽約前要求伊先行申請鑑界，竟在簽約之後方才藉口買賣標的物上有排水溝要求減價，實令伊無法接受。
㈢又系爭買賣契約第8條係約定：「賣方保證本買賣產權及使
用權完整無任何瑕疵」，本件買賣標的物之產權及使用權均屬伊所有，完整無任何瑕疵，而原告之起訴狀竟將條文所載之「使用權」，漏列「權」字，亦有曲解誤導之嫌。伊按現況出售土地，土地上之排水溝乃在兩造簽約之前即已存在之明顯事實狀態，原告自不得指為瑕疵而主張減少價金。更何況系爭買賣契約第1條約定：「買賣標示（以登記簿謄本或所有權狀記載之面積為準）」，本件買賣標的物，面積係按照土地登記謄本或所有權狀記載之面積；同條又約定：「土地經複丈後土地登記簿登記面積若有增減，雙方同意買賣價金多退少補」，因此僅在土地經複丈後面積與土地登記簿或所有權狀登載面積有所增減時，方有價金增減之問題，而系爭土地經複丈結果面積並無減少，原告要求減少價金亦無理由。
㈣本件997之8、997之9地號土地高低起伏並不平坦，部分為排
水溝，伊係依土地現況，長短互補，價值好壞平均計算，方才願意以每台分345萬元出售全部土地。而原告所要求扣除排水溝部分之土地面積後，其餘土地仍按每台分345萬元買受，則與伊當初出售土地之原意相去甚遠。兩造就系爭土地買賣之價金及標的物意思顯非一致，系爭買賣契約難謂已成立。伊始終表明願意將前所收受之第一、二期款全數返還原告，而原告雖認為其買受之標的有瑕疵，卻不願解除系爭買賣契約，甚至簽約後兩年來全台房地產普遍下跌之情況，原告仍然堅持原訂之契約，不願由伊返還價金，更可證明本件買賣成交價遠低於市場行情，縱使系爭土地有河川經過，原告並無任何實際損失可言，因此才不願意解除契約，回復原狀。更況伊所奉送之1336之33地號土地，公告現值每平方公尺為2,100元，以土地徵收時加計4成計算，總價為1,099,560元，惟於簽約時並未計價，由原告免費獲得。退萬步言，原告若得主張減少本件契約之價金，則於契約成交價外而由原告實際獲利之1,099,560元，即應依併列入計算在內，方符公平。
㈤又鈞院雖依原告聲請就系爭土地及建物於102年5月間之市價
送由遠現不動產估價師事務所估定價格如第一次鑑定報告所示，然查：
⒈該鑑定報告採樣比較之標的，比1、比2、比3與系爭土地相
距甚遠，均在數公里之外，且是面臨3米、4米之鄉道，位置相當偏僻；比4、比5、比6面積甚小，比5甚至僅171.3平方公尺，成交價格僅543,573元；而比7位於「關新路一段792號旁」、比8位於「中山路一段341號旁」、比9位於「保東路269號對面」，惟報告書位置圖之標示與關新路、中山路、保東路無關，差距頗大，報告書之正確性令人質疑。採樣之標的與系爭勘估土地客觀條件懸殊，實不宜作為比較之標的。
⒉系爭土地為交通用地，而報告書卻多以農牧用地作比較（比
1至比6），惟交通用地之容許使用項目及許可使用細目與農牧用地大不相同，且農牧用地出售時，出賣人無庸繳納土地增值稅，而交通用地之出賣人需負擔土地增值稅，兩者之用途及鑑價基準不同，豈可相提並論？而比7至比9雖為建築用地，但其座落僅載「關新路一段792號旁」、「中山路一段341號旁」、「保東路269號對面」，均無明確地號，交易型態均為「擬售價格」，並非實際交易價。經被告按圖索驥，一一查訪，地主之擬售價與報告書所載相差甚多，實不知其依據何在？⒊與系爭土地相距僅100公尺之同段1281之8地號土地，為訴外
人富強鑫精密工業股份有限公司買受，地目與系爭勘估土地相同均為交通用地，客觀條件近似，且在102年1月間成交，其成交價每坪18,592元，即每分545萬元，有內政部不動產交易實價查詢服務網及土地登記謄本可稽。鑑定報告卻就附近同一年度成交之該筆交通用地竟隻字未提，是否有所疏漏？若1281之8地號土地能一併列入比較，鑑定結果是否不同？實有補充鑑定之必要。
⒋如附圖所示(B)、(E)部分土地，目前雖有河川經過，地勢較
(A)、(D)部分低窪，但亦屬交通用地，並非地目為水之河川地。99年12月間經濟部水利署辦理鹽水溪媽廟、埤子頭堤段防災減災工程，臺南縣政府徵收997之8、997之9部分地號土地，因而分別分割出997之24、997之25地號土地。當時不論土地之地貌為何，土地徵收補償費均按土地公告現值加計四成發放，即997之24每平方公尺1,540元，997之25每平方公尺2,660元，此有經濟部水利署第六河川局99年5月26日水六產字第00000000000號函及臺南縣政府99年11月19日府地用字第0000000000A號函可稽。而經濟部水利署於103年度已進行大昌橋以南鹽水溪上游堤段防災整治工程，臺南市政府將於近期內徵收沿岸土地並發包工程，屆時河川改道，導入規劃之流域，如附圖所示編號(B)、(E)部分土地即不再有河川經過。
⒌又997之8、997之9地號土地於102年度應納土地增值稅各計
82萬8,004元、559萬3,162元，合計6,421,166元，有臺南市政府稅務局新化分局函可稽。第一次鑑定報告第3頁竟載：「本案土地若依價格日期102年公告現值申報移轉土地增值稅，移轉2筆土地土地增值稅一般稅額應繳金額為5,954,122元」，計算顯然錯誤。本件第一次鑑定報告內容諸多疏漏，未盡詳實，並不可採。
㈥另就遠現不動產估價師事務所第二次鑑定報告內容陳述意見如下：
⒈第二次鑑定報告採樣比較標的，比1．比2．比3係水利用地
無建蔽率、容積率，而系爭勘估土地係交通用地建蔽率為40%、容積率為120%，與系爭勘估土地客觀條件懸殊，相差甚遠，一同作為比較之標的，鑑估結果自失準確。
⒉與埤子頭段1336之36、1336之37地號土地（比較標的1），
同為「經濟部水利署興辦鹽水溪大昌橋至七甲橋段堤防防災減災工程」徵收土地之媽祖廟段380之1、381之3地號土地，兩地位於河川之對面兩側，且媽祖廟段380之1、381之3地號土地更接近系爭土地，其徵收價格為每平方公尺5,200元，惟第二次鑑定報告比1、比2、比3、一律以每平方公尺1,600元之土地作為比較標的，而近在咫尺每平方公尺5,200元之媽祖廟段380之1、381之3地號土地卻隻字未提，未予評比，顯有疏漏。
⒊採樣比較標的比1、比2、比3為水利用地，比4、比5、比6及
比7、比8、比9為農牧用地，土地出賣人均無庸負擔土地增值稅，以水利用地、農牧用地作為評估之採樣標的，自需加計土地增值稅，方能還原系爭勘估土地應有之價值。
⒋與系爭土地相距僅100公尺之埤子頭段1281之8地號土地，地
目與系爭勘估土地相同均為交通用地，該筆土地現為供公眾通行之道路用地，乃遠現不動產估價師事務所104年1月28日函覆鈞院所為之說明。該道路用地在102年1月之成交價為每坪18,592元，而系爭土地如附圖所示編號(A)、(D)部分土地之客觀條件均遠優於僅供道路使用之埤子頭段1281之8地號土地，惟(D)部分土地之鑑估價值每坪僅13,025元，(A)部分每坪僅9,190元尚不及1281之8道路用地成交價之一半，足見鑑估價值顯然偏低，有失公允，亦不足採。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張，其於102年5月14日與被告簽訂系爭買賣契約，同意以55,896,900元購買被告宋大烟、陳林錦治、翁長生、黃瑞麒、黃炳南、徐英嘉、楊震宙、林麗雲、張伊程、黃瑞媛、蔡明生、徐英展、顏明輝、黃麗蘭、王美麗、王進喜所共有如附表編號1至3所示之系爭土地，及997之8、997之9地號土地上如附表編號4所示，由被告台南縣私立光磊汽車駕駛人訓練班登記為納稅義務人之系爭建物。依約買賣價金係以可用土地每分（即1,000平方公尺）345萬元計價，不能使用之道路用地則不計價，系爭建物雖一併出賣，但因已老舊廢棄，亦不另計價，但訂約後要一併辦理稅籍變更及點交予其拆除。而本件系爭土地中之面積為374平方公尺之1 336之33地號土地因係已鋪設道路不予計價，故以面積分別為5,423平方公尺及10,779平方公尺之997之8及997之9地號土地，合計共16.202分（即16,202平方公尺）計算價格，故兩造將買賣價金訂為55,896,900元（345萬元×16.202分＝55,896,900元），但因為作帳之故，乃由代書於簽約時將其中100萬元挪為系爭建物之價金。而其於訂約後，已依約支付第一期款560萬元及第二期款1,150萬元，合計共1,710萬元予被告等情，業據原告提出系爭買賣契約，系爭土地登記第一類、第二類謄本、地籍圖謄本、臺南市歸仁地政事務所102年5月17日102年歸測定字第068900號土地複丈成果圖為證，並經證人吳昌林於本院審理時證述明確，且為被告所不爭，應堪信為真正。
四、又原告主張系爭土地中如附圖所示編號(B)、(E)部分，面積各為1,710平方公尺及2,486平方公尺，合計共4,196平方公尺土地為大排水溝所占用，因無法供通常使用，顯有減少其通常效用及欠缺保證品質之瑕疵，其已依民法第359條之規定將不能使用之土地面積4.196分（即4,196平方公尺）之價值，即14,476,200元（計算式：345萬元×4.196分＝14,476,200元）之買賣價金予以扣減，是系爭土地及建物之買賣價金於扣減後已減縮為41,420,700元（計算式：55,896,900元－14,476,200元＝41,420,700元）等情，雖為被告所否認，且以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告雖辯稱：本件系爭土地中之997之8、997之9地號土地高
低起伏並不平坦，且如附圖所示編號(B)、(E)部分有河川流經，其依土地現況，長短互補，價值好壞平均計算，方才願意以每台分345萬元出售系爭土地，原告卻認應以扣除河川流經土地部分之面積計算價格，已與其當初出售土地原意不符，則兩造就系爭土地買賣價金及標的物之意思顯非一致，系爭買賣契約應未成立云云。然查：
⒈按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條第1項、第2項前段分別定有明文。而本件觀諸原告所提出兩造於102年5月14日所簽訂之系爭買賣契約，其內業已就買賣標的物、買賣總價金、價金給付方式、不動產移轉登記及交付方法詳加約定，且約明「本約埤子頭段997-8、997-9地號土地需辦理土地鑑界，土地面積依照地政機關實際測量為準，土地經複丈後土地登記簿登記面積若有增減，雙方同意買賣價金多退少補，鑑界規費及鑑界代書費用由賣方負擔」，又依當時參與兩造簽訂系爭買賣契約之代書即證人吳昌林於本院審理時所證：「（兩造都說本件是以997-8、997-9地號土地每台分345萬元來計算土地的價格後成交的，是否是這樣？）是不是以345萬元我不記得，但確實是以這兩筆土地計算價金，契約書上會寫房屋價款是因為簽買賣契約書一定要買建物的的價格，才會寫成議定建物價款為100萬元。」、「（0000-00地號土地是否計價？）沒有計價，當初說這塊土地與其他兩塊土地沒有在一起，而且是道路，所以不計價。」、「（建物部分是否計價？）建物不計價。」、「（關於1336-33地號土地是否在你那邊簽約當天原告才提出要被告免費贈送？）是的。」、「（兩造在買賣的時候，被告有無提過購買的土地上有河流經過的事情？）沒有提到。」、「（當初兩造在談論價金的時候，有無提到過因為土地有部分是大排水溝，所以長短互補的結果以每台分345萬元作為出售的價格？）簽約當時沒有提到過這件事。原告只是一直主張價格稍貴，以此理由來殺價。」等語，足認兩造於簽訂系爭買賣契約時，業已就買賣標的為系爭土地及建物，價金計算方式係以997之8、997之9地號土地面積計算，其餘土地及建物並不計價，以及價金交付、系爭土地、建物移轉方式等必要之點均達成協議，非如被告所辯該買賣價金之計算係因997之8、997之9地號土地有高低落差，因而與其他土地、建物截長補短而來，則系爭買賣契約依前揭法條之規定，自已合法成立。
⒉縱如被告所辯，其與原告簽訂系爭買賣契約時，係因考量99
7之8、997之9地號土地有高低落差，因而同意以每台分345萬元出售前揭2筆土地，此可由原告至今不願解除契約，仍欲買受系爭土地及建物，應係其當初所同意之出售價格實屬甚低為證等情係屬實在，亦屬被告心中保留或動機錯誤之問題，均非原告所得知悉，因其向原告所為之意思表示並非無效，亦未經被告於法定除斥期間內為撤銷，則被告嗣後以前揭情詞主張兩造就系爭買賣契約之價金計算方式未達成意思合致，並主張系爭買賣契約並未成立云云，即屬無據，而不足採。
㈡被告雖又辯稱：原告購買系爭土地及建物時，係因認997之8
、997之9地號土地之範圍即為其上開設駕訓班之位置，因而同意以總價55,896,900元成交，其餘1336之33地號土地、系爭建物及系爭土地上屬於河川地部分應係多出於原告當初所認知買受之範圍，況系爭土地上如附圖編號(B)、(E)部分土地上有河川流經，並未加蓋，非原告於簽約前所不能得知，是原告主張減少價金，並無理由云云。惟本件證人即介紹原告向被告購買系爭土地及建物之介紹人柯銓於本院審理時雖曾證稱：當初係訴外人陳保財告知其臺南縣私立光磊汽車駕駛人訓練班要出售，並交付其997之8、997之9地號土地之地籍圖謄本，委託其代尋買主，後其介紹原告至駕訓班現場看地，原告即表示有購買意願，並於其後在證人吳昌林之代書事務所與被告簽訂系爭買賣契約等情。然據其同日於本院審理時所證：「（當初陳保財有說河流也是包含在要出售的土地裡面？）陳保財沒有說這件事。」、「（是否知道這河流也包含在被告出售的土地裡面？）我不知道。因為陳保財只有拿一張圖給我看，從圖上面看不出有水溝。」、「（是否有想到這河流是要賣土地的裡面的一部份？）陳保財沒說，所以我不知道這件事。也沒想過這件事。」、「（地籍圖東側界線是直的，河流是彎的，你難道沒有想到河流是在地籍圖的土地界線內？）沒有想過。」、「（何時才知道河流包含在買賣的範圍內？）是在請地政機關鑑界的時候才知道。」、「鑑界的時候，原告人在外地，沒有到場，我看完之後，發現旁邊的河流也是在購買的土地範圍內，就趕快向原告報告這件事，要原告趕快來自己看。」等語，可知原告於簽訂系爭買賣契約前雖曾經由證人柯銓持系爭土地之地籍圖謄本帶同至現場觀看土地現狀，但以當時情形，無論係原告或帶同其二人一同至現場看地之證人柯銓，均無法以手中系爭土地之地籍圖謄本及土地現況，即可知悉系爭土地內係包含駕訓班東側之河流。又以證人柯銓於本院審理時所證：「（是否知道三筆土地價金的計算方式？）他們自己談的，我只有介紹而已。」等語，及證人吳昌林於本院審理時所證：「（詳情？）議價是之前就已經講好了，來我這邊簽約的時候，是有再新談價位，所以兩造來我事務所簽約前，我並沒有參加他們的議價。」等語，及所述系爭土地及建物之買賣價金，係以997之8、997之9地號土地之面積來計價等情，亦足證兩造當時已約定係以上開2筆土地面積來作為計算買賣價金之基準，並應視簽約後鑑界結果增減價金，非認該駕訓班土地之範圍即值55,896,900元，是被告所辯：原告就997之8、997之9地號土地上開設駕訓班部分之土地，原即同意以55,896,900元購買，況系爭土地上如附圖編號(B)、(E)部分土地上有河川流經，並未加蓋，非原告於簽約前所不能得知，則原告就以系爭土地上如附圖編號(B)、(E)部分河川經過部請求減少價金，並無理由云云，即屬無據。原告主張：其係於與被告簽訂系爭買賣契約後，於102年5月30日會同臺南市歸仁地政事務所技士前往現場看測土地四至界址時，始知系爭土地中如附圖所示編號(B)、(E)部分為大排水溝所占用一節，應屬實在，而堪認定。
㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，同法第359條本文亦已明訂。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。另民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，有最高法院73年度台上字第1173號、89年度台上字第1085號判決意旨可資參照。經查：
⒈被告出售予原告並用以計價之997之8、997之9地號土地，登
記之使用地目為旱、使用分區為一般農業區，使用地類別為交通用地，依民法第354條第1項之規定，被告自負有擔保前揭土地依第373條危險移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。惟前揭2筆土地上如附圖編號(B)、(E)部分，面積分別為1,710平方公尺及2,486平方公尺土地，均地勢低窪，且有河川通過，業經本院依原告聲請至現場勘驗屬實，且經臺南市歸仁地政事務所於102年12月2日繪有102年歸法土字第783號土地複丈成果圖附卷可稽，並為兩造所不爭。則如附圖編號(B)、(E)部分之土地，自無法依其使用地類別，為交通用地之通常使用，且亦因此而減低其經濟上之價值甚明。雖本件系爭土地及建物至今尚未登記或交付予原告使用，然本件物之瑕疵不能修補，被告亦表示不願修補，依前揭最高法院見解，應認原告仍得行使物之瑕疵擔保請求權。則原告以該部分土地因有此減少其價值及通常效用之瑕疵為原因，請求依民法第359條之規定減少價金，自為法之所許。
⒉至被告雖辯稱：兩造系爭買賣契約第8條業已約明：「賣方
（即被告）保證本買賣產權及使用權完整無任何瑕疵」，及系爭買賣契約第1條約定：「買賣標示（以登記簿謄本或所有權狀記載之面積為準）」、「土地經複丈後土地登記簿登記面積若有增減，雙方同意買賣價金多退少補」，因此僅在土地經複丈後面積與土地登記簿或所有權狀登載面積有所增減時，方有價金增減之問題，原告並不得依民法第359條之規定請求減少價金云云。然被告出售系爭土地及建物予原告，依據民法第373條之規定，自負有擔保系爭土地及建物危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，已如前述，而該物之瑕疵擔保責任，與同法第349條、第350條所規定出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺且存在之權利瑕疵擔保責任並不相同。而被告前揭所辯，前者因顯將權利瑕疵擔保與原告所主張之物之瑕疵擔保混為一談，並不足取外；後者僅係兩造就系爭土地及建物買賣價金計算方式及找補金額之約定，亦不足以排除原告依民法規定就被告違反物之瑕疵擔保責任時可得行使之減少價金請求權，是被告辯稱原告不得以系爭土地及建物有物之瑕疵為由，依民法第359條對其主張減少價金云云，並非有據。
⒊又被告雖辯稱：系爭土地上如附圖編號(B)、(E)部分之河川
，乃在兩造簽訂系爭買賣契約前即已存在之明顯事實狀態，原告自不得指為瑕疵而主張減少價金云云。查原告於與被告簽訂系爭買賣契約前，雖曾與持系爭土地地籍圖謄本之介紹人即證人柯銓陪同下前往現場看地，然前揭地籍圖謄本中並未載明系爭土地上有河川流經，又依當時情形，原告及介紹原告購買系爭土地之證人柯銓，均無法依目視即知駕訓班東側河流亦屬於系爭土地之一部分，已據證人柯銓於本院審理時證述綦詳。復以被告於本院審理時已自承，其因原告未曾向其詢問，亦從未告知駕訓班東側河流亦屬系爭土地之一部之事，則原告於系爭買賣契約成立時，並不知系爭土地有前揭瑕疵，又顯非因重大過失而無法知悉，自無民法第355條出賣人得排除其物之瑕疵擔保責任之情形，是被告以系爭土地瑕疵明顯，原告不得依物之瑕疵擔保責任之規定主張減少價金云云，亦屬無據。
㈣又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權
，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，有最高法院87年度台簡上字第10號判例意旨可供參考。再按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，亦有最高法院99年度台上字第1972號判決可資參照。經查：⒈本件原告因系爭土地上如附圖編號(B)、(E)部分土地有地勢
低窪且有河川流經之瑕疵，因而得對於被告主張民法第359條減少價金之權利，已如前述。又原告於102年5月30日發現前揭瑕疵後，已於102年8月23日委由萬福法律事務所發函予被告宋大烟、陳林錦治、翁長生、黃瑞麒、黃炳南、徐英嘉、楊震宙、林麗雲、張伊程、黃瑞媛、蔡明生、徐英展、顏明輝、黃麗蘭、王美麗、王進喜，表明就該瑕疵部分依民法第359條之規定為減少價金之意思表示，並經被告宋大烟、陳林錦治、翁長生、黃瑞麒、黃炳南、徐英嘉、楊震宙、林麗雲、張伊程、黃瑞媛、蔡明生、徐英展、顏明輝、黃麗蘭、王美麗、王進喜於委託律師於102年9月2日函覆其等否認系爭土地有瑕疵之旨等情，業據原告提出102年8月23日臺南市○○路○○○○○○○號存證信函、萬福法律事務所102年8月23日函、蕭麗琍律師事務所102年9月2日（102）律函字第0923號函為證，且為被告所不爭；另原告於102年10月17日於本院向被告提起本件確認買賣價金不存在事件訴訟時，亦已於起訴狀中表明就系爭土地前揭瑕疵主張民法第359條減少價金之意，該起訴狀繕本亦已送達於被告，有本院送達證書附卷可稽，是揆諸前揭最高法院判例意旨，本件被告就出售系爭土地及建物予原告，可向原告主張之買賣價金，應已於應減少之範圍內減縮之。
⒉原告雖主張：系爭土地如附圖編號(B)、(E)部分土地因有河
流通過，是該部分土地價值應為零；又該部分土地縱如被告所述日後因河流改道，得與其他部分土地合併使用等情屬實，因日後施作改良工程改善高低差之經費高達17,540,700元，已高於其購買該部分土地之價金14,476,200元（計算式：
345萬元×4.196分＝14,476,200元），是其價值亦應為零云云。然原告前揭主張業為被告所否認，又系爭土地經本院依原告聲請送由鑑定人遠現不動產估價師事務所鑑定之結果，無論依該鑑定人之第一次鑑定報告或第二次鑑定報告，如附圖編號(B)、(E)部分土地於102年5月間之市價仍分別價值1,881,000元、2,188,800元及2,983,200元、5,668,080元，有前揭鑑定報告在卷可參，並非原告所述之全無價值。另原告雖提出大灣營造公司所出具之工程估價單，欲證明如附圖編號(B)、(E)部分土地縱日後無河川經過，因所需改良之工程費用高達17,540,700元，已高於其購買該部分土地之價金14,476,200元，是該部分土地亦無價值一情，然原告所提前揭工程估價單之真正，業為被告所否認，並不可採外；縱該估價單內容係屬實在，惟原告既未證明該部分土地日後非必以行原告主張之改良工程後與其他土地合併使用之方式使用外，即無法為其他使用，則該部分土地既非不得在未經改良工程之情形下，依其原本地形地貌另為其他合理之使用，原告主張支出前揭改良工程之款項即非屬必要，而原告以前揭改良工程費用已高於其購買該部分土地價金為由，主張該部分土地之價值為零，該部分土地買賣價金應可全額減少，自屬無據，而不可採。該部分土地應減少買賣價金之計算，自仍應依上開最高法院見解所示，以買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。
⒊而本院經將系爭土地如附圖編號 (B)、(E)部分土地於102
年5月間之市價為何之問題（下稱問題一），送交遠現不動產估價師事務所鑑定之結果，其第一次鑑定報告係認：如附圖編號 (B)、(E)部分土地於102年5月之市價各為1,881,000元及2,983,200元，後因被告就前揭鑑定報告之鑑定內容提出質疑，經鑑定人增加及變更比較標的後，所提出第二次鑑定報告則認為：如附圖編號 (B)、(E)部分土地於102年5月之市價各為2,188,800元及5,668,080元。經查：
⑴本件兩造因就第二次鑑定結果均提出爭執，是其鑑定結果，本院並不採用。
⑵又原告對於第一次鑑定結果並不爭執，被告雖以⑴第一次鑑
定報告採樣比較之標的中，比1、比2、比3與系爭土地相距甚遠，均在數公里之外，且是面臨3米、4米之鄉道，位置相當偏僻，又均為農牧用地，與系爭土地係交通用地，出賣人交易時須負擔土地增值稅，又容許使用項目較農牧用地大不相同，與系爭土地之客觀條件懸殊，實不宜作為比較之標的。⑵經濟部水利署於99年12月間辦理鹽水溪媽廟、埤子頭堤段防災減災工程，臺南縣00000000000000000地號土地，因而分別分割出997-24、997-25地號土地，當時不論土地之地貌為何，均係按土地公告現值加計四成發放，亦即997-24、997-25地號土地分別以每平方公尺1,540元及2,660元給付徵收補償金，且經濟部水利署於103年度已進行大昌橋以南鹽水溪上游堤段防災整治工程，臺南市政府將於近期內徵收沿岸土地並發包工程，屆時河川改道，導入規劃之流域，如附圖編號(B)、(E)部分土地即不再有河川經過。鑑定人鑑估如附圖編號(B)、(E)部分土地於102年5月間僅有每平方公尺1,100元及1,200元，顯屬過低。⑶又997-8、99 7-9地號土地於102年度應納土地增值稅各計828,004元及559萬3,162元，合計共6,421,166元，有臺南市政府稅務局新化分局函可稽，第一次鑑定報告第3頁竟載：「本案土地若依價格日期102年公告現值申報移轉土地增值稅，移轉2筆土地土地增值稅一般稅額應繳金額為5,954,122元」，計算顯然錯誤，主張第一次鑑定結果並不可採云云。
⑶然第一次鑑定報告之採樣比較之標的即比1、比2、比3雖距
系爭土地稍遠，但同○○○區○○○段，於區域因素條件上係屬同一生活供需圈，且系爭土地係於82年7月28日變更編定為駕訓班用途之交通用地，附近鄰近地區幾查無駕訓班成交案例，故以鄰近地區價格較為相近之農牧用地中現況為河川之農牧用地為比較案例，再依個別條件調整修正；又土地徵收條例自101年1月4日修正後即改採以市價徵收，本件鑑定時點為102年5月，自應以蒐集與系爭土地現況相同為河川土地為比較標的，並以實際成交價格評估，而不宜以前揭土地於99年間以公告現值加計4成之方式計算價格；且不動產估價，依不動產估價技術規則第6條規定應切合價格日期當時之價格，故係以該部分土地102年5月間當時現況為河川之情形進行估價，又於勘估現場時，即已知系爭土地西側已完成河道整治工程，並就已知未來可能改道之情形進行評估；另其計算系爭土地102年之土地增值稅，係依據土地稅法第33條規定，以電腦軟體試算而來，為其中並未包含系爭土地得減免稅額之情形，故實際金額仍應以稅捐單位出具之土地增值稅單為準等情，業經遠現不動產估價師事務所於104年1月28日以遠南估字第0000000000號函，就被告前揭質疑予以澄清，所述亦未有違反一般土地估價規則。縱其所蒐集採樣比較標的離系爭土地較遠，且使用類別非交通用地而係農牧用地，但亦經鑑定人依相關規定調整，非無依據；又鑑定人於第一次鑑定報告中所計算系爭土地102年土地增值稅之金額雖與被告實際應繳納金額不同，但係鑑定人依電腦軟體所試算，且與實際應繳金額相距不大，對鑑定人調整地價之影響不多，反從鑑定報告中已載有系爭土地之土地增值稅之內容，可知鑑定人應已將系爭土地非如農牧用地出售時無須繳付土地增值稅之因素列入調整之因素內，是第一次鑑定報告就問題一部份之鑑定結果，應屬可採，被告辯稱此部分之鑑定結果並不可採，即屬無據。
⒋另本院再就以102年5月間之市價為準，就如附圖編號 (B)、
(E)部分土地為河川地，相較於該部分土地若屬一般平地，且可與如附圖編號 (A)、(C)、(D)合併使用時所減損之比例為何之問題（下稱問題二）送交遠現不動產估價師事務所鑑定之結果。其第一次鑑定報告係認：如附圖編號(B)、(E)土地若為平地，且可與如附圖編號(A)、(C)、(D)合併使用時，該如附圖編號(B)、(E)部分土地之價值各為4,702,500元及9,695,400元，因而減損比例為百分之66.22。經被告就前揭第一次鑑定報告作成結果提出質疑，遠現不動產估價師事務所於增加及變更比較標的後，另提出之第二次鑑定報告則認為：如附圖編號(B)、(E)部分土地之價值各為4,907,700元（計算式：2,870元×1,710平方公尺＝4,907,700元）及10,018,580元（計算式：4,030元×2,486平方公尺＝10,018,580元），減損比例為百分之47.36【計算式：（2,870元－1,280元）×1,710平方公尺＋（4,030元－2,280元）×2,486平方公尺＝7,069,400元、7,069,400元÷（4,907,700元＋10,018,580元）＝0.4736（第二次鑑定報告因誤除以997-8及997-9地號土地全部價值，而誤載為百分之11.98）】。而本件原告就遠現不動產估價師事務所對問題二所為第一次及第二次鑑定報告之結果，均未有何爭執。而被告則就第一次鑑定報告之採樣比較標的即比4至比9之面積、位置、土地使用類別，與系爭土地客觀條件相較懸殊，甚至比7至比9均無明確地號，交易型態均為擬售價格，並非實際交易價格，且未將僅距系爭土地相距約100公尺，亦為交通用地之同段1281之8地號土地於102年1月份出售予訴外人富強鑫精密工業股份有限公司之成交價作為採樣標的，捨近求遠等情提出質疑，經遠現不動產估價師事務所增加採樣標準，並就其二次鑑定均未將1281之8地號土地納入採樣比較標的，係因考量該土地現況為供公眾通行之道路用地，與系爭土地係作為駕訓班使用之情況不同，又該土地與鄰地1281地號土地之所有權人相同，買賣案例是否有期待利益或徵收等特殊情形，非鑑定人可有效掌握及量化調整等情（見本院卷1第263頁、卷2第39頁），均已函覆在卷，則鑑定人將現況及使用用途不同之1281之8地號土地排除於採樣比較標的，且因無法蒐集得與系爭土地相同用途之土地出售樣本，因而採用附近較相似之用地，並以調整方式計算出合理市價，實無何不妥之處，且被告於本院審理時亦稱第二次鑑定結果已較第一次鑑定結果有改善等情，本院認就問題二部分，應以第二次鑑定報告之結果較為可採。
⒌是以經將如附圖編號(B)、(E)部分土地於102年5月間因瑕疵
減損之市價4,864,200元（即問題一中第一次鑑定報告之鑑定結果1,881,000元＋2,983,200元＝4,864,200元），與前揭土地於同時期無瑕疵之情形下之市價14,926,280元（即問題二第二次鑑定報告中如附圖編號(B)、(E)部分土地之市價4,907,700元＋10,018,580元＝14,926,280元）相比較之結果，上開有瑕疵部分土地之價值於102年5月間減損比例應為百分之67.41【計算式：（14,926,280元－4,864,200元）÷14,926,280元＝0.6741】。則以原告購買上開有瑕疵部分土地之價金為14,476,200元（計算式：345萬元×4.196分＝14,476,200元）與價值減損比例為計算，原告可請求減少之價金應為9,758,406元（計算式：14,476,200元×67.41％＝9,758,406元，小數點以下四捨五入）。
⒍至被告雖辯稱：其所奉送之1336之33地號土地，公告現值每
平方公尺為2,100元，以土地徵收時加計4成計算，總價為1,099,560元，惟於簽約時並未計價，由原告免費獲得，若鈞院認原告得主張減少本件契約之價金，則於契約成交價外而由原告實際獲利之1,099,560元，即應依併列入計算在內，方符公平云云。然被告於系爭買賣契約成立之時，即已同意將上開土地以不計價之方式一併出售予原告，而本件原告僅係就系爭土地有瑕疵部分依民法第359條之規定予以減價，並無重新與被告訂約之意，是本院自無就1336之33地號土地價值併入計算之必要。
五、綜上所述，本件原告因向被告所購買之系爭土地中如附圖編號(B)、(E)部分土地有瑕疵，且以依民法第359條之規定得減少價金9,758,406元，已如前述。則原告請求確認被告就兩造於102年5月14日就附表所示不動產所訂立買賣契約之買賣價金，於超過46,138,494元（計算式：總價金55,896,900元－9,758,406元＝46,138,494元）以外部分之價金給付請求權不存在，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由依民事訴訟法第79條、，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 8 日
民事第二庭 法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 11 日
書記官 盧昱蓁附表：
┌─────────────────────────────────────┐│土地部分： │├──┬──────┬───┬───┬──┬─┬──┬───────────┤│編號│土地坐落 │ 地號 │面積( │權利│地│使用│共有人應有部分 ││ │ │ │平方公│範圍│目│地類│ ││ │ │ │尺) │ │ │別 │ │├──┼──────┼───┼───┼──┼─┼──┼───────────┤│1 │臺南市關廟區│997之8│ 5,423│全部│旱│交通│宋大烟、陳林錦治均167/││ │埤子頭段 │ │ │ │ │用地│ 1200 │├──┼──────┼───┼───┼──┼─┼──┤翁長生166/1200 ││2 │臺南市關廟區│997之9│10,779│全部│旱│交通│黃炳南1/12 ││ │埤子頭段 │ │ │ │ │用地│黃瑞麒、徐英嘉、楊震宙│├──┼──────┼───┼───┼──┼─┼──┤、林麗雲、張伊程、黃瑞││3 │臺南市關廟區│1336之│ 374│全部│旱│農牧│媛、蔡明生、徐英展、顏││ │埤子頭段 │33 │ │ │ │用地│明輝、黃麗蘭、王美麗、││ │ │ │ │ │ │ │王進喜部分均1/24 │├──┴──────┴───┴───┴──┴─┴──┴───────────┤│建物部分： │├──┬─────┬───┬───────┬────┬────┬──────┤│編號│門牌號碼 │權利範│基地坐落 │建物面積│稅籍編號│納稅義務人 ││ │ │圍 │ │ │ │ │├──┼─────┼───┼───────┼────┼────┼──────┤│4 │臺南市歸仁│全部 │臺南市○○段埤│一層 │00000000│臺南縣私立光○○ ○區○○路1 │ │子頭段997之8、│497.6平 │000 │磊汽車駕駛人││ │段2號 │ │997之9地號土地│方公尺 │ │訓練班 │└──┴─────┴───┴───────┴────┴────┴──────┘