臺灣臺南地方法院民事判決 102年度重訴字第208號原 告 潘順發訴訟代理人 楊偉聖律師被 告 朱金山訴訟代理人 黃紹文律師
徐美玉律師黃溫信律師被 告 吳老松
蔡聰男上 1 人訴訟代理人 蘇正信律師
蔡進欽律師蔡弘琳律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，經本院於民國102年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件被告吳老松經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）本院101年度司執字第122833號訴外人即債權人臺南市新市區農會與本件證人即債務人李旭仁間給付借款強制執行事件，就李旭仁所有坐落臺南市○市區○○○段○○○○號、面積21,480平方公尺之土地（下稱系爭土地），於民國102年3月28日進行拍賣，經被告蔡聰男以新臺幣（下同）36,090,000元得標拍定。因系爭土地係由證人王明富與原告共同向李旭仁承租，王明富放棄優先承購權，被告於同年7月1日具狀聲明優先承購，拍定人即被告蔡聰男，毗鄰耕地現耕所有權人即被告朱金山、吳老松均否認原告為上開土地承租人，原告乃提起本件訴訟。
（二）本件拍賣之系爭土地為耕地，前由證人王明富於99年12月初邀原告向證人李旭仁承租做為養殖吳郭魚等魚類，年租金50,000元，其費用與利潤由2人平均負擔與收益，並於同年12月11日由王明富與李旭仁簽立租賃契約，年租金50,000元，押金2年為100,000元。嗣由原告交付訴外人徐秘煌開立票期99年12月24日、票號0000000、金額75,000元之京城銀行新化分行支票予王明富，且因李旭仁事後欲出售系爭土地，邀王明富及原告與李旭仁見面，王明富亦當場向李旭仁表明原告為系爭土地之共同承租人。是原告與王明富均為系爭土地承租人，依法自得就系爭土地主張優先承買權。
（三）租賃關係成立固以當事人、租金及標的物等必要之點於租賃關係成立時需特定，證人李旭仁雖證稱簽約前未曾接到原告親自表示與王明富共同承租，僅簽約時王明富有提到跟人合夥養魚，沒有提到是誰。惟依李旭仁102年10月9日之證詞可知，系爭土地於99年12月19日由王明富出面簽訂租約時，即知悉王明富有合夥人，如僅王明富個人承租，其即不願出租。又其雖與王明富個人簽約，惟其認知上係將土地租予王明富及其合夥人，而系爭土地租約簽訂後需要整地，原告及王明富曾與其洽談延後租期3個月，否則承租人整地期間仍計入租期會吃虧，經其同意延後租期3個月。而原告出面洽談延後租期係在租約簽定後l個月內，已據李旭仁證述明確，既李旭仁出租系爭土地時係以租予王明富及其合夥人之意思為之，租約簽訂後1個月內即與原告洽談租期延後3個月，並確定原告為王明富之合夥人。易言之，在系爭租約開始履行前，李旭仁已確定原告為王明富之合夥人，且將原告認定為承租人，並與之洽談租期延後事宜，原告在系爭租約租期開始計算前承租人之地位已特定，雖未於書面租約上簽名，亦無礙其承租人地位之成立。且證人王明富復證稱，雖係以其個人名義簽訂系爭租約，卻係以與原告共同承租之意思為之，雖簽約時出租人未特定共同承租人為原告，然而在簽約後1個月內，租期尚未開始計算時，已確定原告為王明富之合夥人及共同承租人，彼時原告為系爭土地租約之承租人身分已然特定，自不因未顯示於書面租約而影響。綜上所述，原告就系爭土地與李旭仁間租賃關係存在。
（四）原告對系爭土地有優先承買權。原告既為系爭土地之共同承租人，依農地重劃條例第5條第1款規定，有優先於共有人及毗連耕地之現耕所有權人之購買權。原告依法得按拍定價格對系爭土地主張有優先承買權。被告朱金山固主張原告與王明富間之合夥關係乃內部關係，非系爭土地之承租人。惟證人李旭仁在系爭土地出租時係欲將土地租予王明富及其合夥人，如僅王明富承租則不願出租，已如前述，故李旭仁就系爭租約締約時已知承租人非僅王明富l人，至於僅由王明富個人簽約而未把王明富的合夥人找來一起簽約，據李旭仁證稱簽約只要有人出來跟我簽，有人代表就好。且李旭仁在簽約後不到l個月已與原告見面洽談整地及租期延後等前已敘明。另證人王明富亦證稱係與原告共同承租，既李旭仁及出面訂約之承租人王明富均共同認定原告為系爭租約之共同承租人，此情與出租人李旭仁自始至終不知王明富係與原告合夥而承租土地養魚情形有別，原告既經李旭仁認定為共同承租人，自非僅為王明富合夥人之內部關係。準此，原告自得對被告主張優先承買權存在。
（五）並聲明：⒈確認原告就系爭土地之優先承買權存在。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列陳述答辯：
（一）被告蔡聰男部分：⒈系爭強制執行事件，證人李旭仁所有之系爭土地經被告蔡
聰男得標拍定，因屬農地，依法農地承租人及毗連耕地之現耕所有權人均享有優先購買權。本院民事執行處爰通知證人即系爭土地承租人王明富、毗鄰農地承租人即被告朱金山、吳老松等人，嗣於102年8月5日以抽籤方式由被告朱金山抽中。該強制執行事件，暨經優先購買權人行使優先購買權，並踐行抽籤程序決定由被告朱金山承買，則被告蔡聰男己無法取得系爭土地，對原告在私法上之地位並無侵害之虞，原告對被告蔡聰男欠缺確認法律上之法益，起訴顯不合法。且依土地租賃契約書顯示，系爭土地係由王明富單獨向李旭仁承租使用，原告竟稱與王明富共同承租，與事實不符，被告否認之。至原告陳述有開立支票作為租金及押租金云云，惟觀前開土地租賃契約，並無押金之約定，足證原告所述，顯與事實不符，殊難採信。
⒉系爭強制執行事件中，債權人臺南市新市區農會於102年4
月8日陳報系爭土地有承租人，但承租人係王明富，並附有土地租賃契約書，原告並非租約之承租人，原告縱有出資之事實，係與王明富之內部關係，對外既未彰顯出承租人之地位而共同簽定租賃契約，自難認係承租人；又債權人於102年7月18日所提出之陳報狀，表示查封時向債務人查訪，債務人僅表示漁塭由其友人王明富代為管理飼養，足證系爭土地並無租賃關係存在；又當時司法事務官於102年8月5日調查時，王明富即稱簽約時李旭仁不知其間之投資關係，僅由其出面簽約。原告則稱簽約時伊不在場，則原告既未參與簽約，亦未列名為承租人，自不得因其內部共同出資之情事，而與李旭仁成立租賃關係，其主張有優先承買權自非可採。
⒊復據證人李旭仁、王明富之證詞皆可知原告並非承租人，
倘與王明富共同飼養魚類僅係其內部關係，無法使原告取得承租人之地位。原告既非系爭土地承租人，即無優先承買權；又本件租賃契約應於101年10月、或至遲於102年1月即終止，或原告於101年8月間即退出合夥關係，租賃關係既消滅或合夥關係終止，則王明富、或主張係承租人之原告即已喪失承租人地位，而本案於102年3月28日拍定，原告即不得再主張優先承買權。
⒋並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
（二）被告朱金山部分：⒈本件原告對於系爭土地無租賃關係，亦無優先購買權。系
爭土地係由債權人臺南市新市區農會申請強制執行，由本院101年度司執字第10729號案件受理，於101年2月8日辦理查封登記，新化區公所於101年2月10日函文亦表明系爭土地並無訂立三七五租約之情事，於101年3月2日現場查封時，筆錄即載明系爭土地之漁塭係由債務人借予他人養殖，原告主張有承租關係即難認可採。
⒉又臺南市新市區農會聲請之強制執行事件，係於101年12
月13日辦理查封登記，101年12月19日臺南市新市區公所亦函文表示土地查無訂立三七五租約情事，系爭土地於102年3月28日拍定，債權人102年4月8日雖陳報有土地承租人，但卻是證人王明富，所附之土地租賃契約書承租人亦為王明富，原告並非租約之承租人，該租約縱屬真正（被告仍保留之），租賃關係之相對人顯係存在於王明富與李旭仁之間，原告縱有出資之事實，係原告與王明富內部之關係，對外既未彰顯出租人之地位而共同簽訂租賃契約，自難認係系爭土地之承租人。再參酌執行債權人於102年7月18日提出之陳報狀表示查封時向債務人查訪，債務人僅表示魚塭由其朋友即王明富代為管理飼養，故系爭土地顯無租賃關係存在。
⒊本件原告雖表示為共同承租人，證人王明富及李旭仁均知
悉，但本案於102年8月5日調查時，王明富即稱簽約時李旭仁不曉得王明富間之投資關係，僅由伊出面簽約，原告則稱簽約時伊不在場，102年6月始見到租賃契約，但於100年7月間有與李旭仁見過一次面，有表明伊亦是承租人。
則原告既未參與訂約，亦未列名承租人，並不會因其有內部共同出資之情形，而與李旭仁成立租賃關係。再依李旭仁證稱，本件訂約時確僅係其與王明富洽談，縱在訂約當時證人知王明富在漁塭養殖有其合夥人，但該合夥人之真實姓名，其不清楚，係在訂約之後一段時間與原告見面始知悉，故在本件租約訂約當時，證人顯無與原告成立租約之可能。而原告與王明富之合夥至多僅係其內部關係，此由庭訊中原告亦均稱相關費用係由伊交與王明富而非交付與出租人即可證明。又有參與合夥養殖並不等同有承租人之地位，兩者有別，故原告之主張不可採。況系爭租約始終未付租金，於101年10月恐終止，原告主張有優先權自無所據。另據王明富證詞，在訂約時顯係王明富對外以一己個人之身份訂約，僅係之後向地主表達與原告共同養殖承租，但此並不足以改變租約係存在於李旭仁與王明富之間之事實，且至遲於102年4月之後已表示不租了，租賃亦已終止，原告主張有優先購買權亦無依據。
⒋並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
（三）被告吳老松未到庭，亦未提出任何書狀作何陳述或答辯。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）不爭執事項：⒈證人王明富曾在本院101年度司執字第10729號給付借款強
制執行事件中，於101年4月12日具狀聲明異議主張其為系爭土地之承租人，並提出租賃契約書影本及身分證影本為證。依上開租賃契約書所示，訂約時間為99年12月19日，租賃契約當事人為證人李旭仁（出租人）與王明富（承租人），約定租賃期間為100年1月1日起至104年2月28日止，年租金50,000元；另有約定增列條款：李旭仁協助於100年3月31日前全部接管租賃土地之權利，保證金為100,000元（票號BA0000000，票期100年元月20日），標的物如遇土地政策變化時，停止租賃契約。
⒉系爭土地於本院101年度司執字第122833號給付借款強制
執行事件，由被告蔡聰男於102年3月28日以36,090,000元拍定。嗣本院執行處依法分別發函通知訴外人蕃金樹（地上建物所有人）、證人王明富（承租人）、被告吳老松、朱金山、訴外人陳淑春、經濟部水利署、臺灣嘉南農田水利會（皆為毗鄰耕地現耕所有權人）是否優先承買系爭土地。其中被告吳老松於102年6月25日、朱金山於102年7月1日具狀表示願優先承買。原告於102年7月1日提出明異議狀主張其為系爭土地之共同承租人。本院執行處於102年8月5日進行調查期日後，認定原告非承租人，並經抽籤後由被告朱金山得標。原拍定人即被告蔡聰男於102年8月9日領回保證金。
⒊依臺南市新市區公所101年12月19日所民字第0000000000號函所示，系爭土地查無訂立三七五租約情事。
（二）爭執事項：⒈原告是否為系爭土地之承租人？⒉原告主張其為系爭土地之承租人，依法就系爭土地有優先
承購權，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。
又若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院70年臺上字第2792號判決參照）。查本件原告主張其為系爭土地之承租人，並據此主張依法其為系爭土地之優先購買權人，然被告朱金山否認原告就系爭土地有優先承買權，被告吳老松於系爭強制執行程序中亦具狀主張對系爭土地有優先承買權，堪認其2人對於原告之優先承買有所爭執。另被告蔡聰男亦否認原告有優先承買權（見本院卷第86頁），而被告蔡聰男曾經為系爭土地之拍定人，嗣經本院執行處由抽籤程序決定被告朱金山得標，被告蔡聰男並已領回保證金，然被告蔡聰男既對原告之優先承買權亦有爭執，且本件相關實體爭議未曾經判決確認，被告蔡聰男仍有可能於強制執行程序中回復其拍定人地位或再度參與投標程序，則其否認原告對系爭土地之優先承買權，亦使該權利是否存在不明確，而致原告之法律上地位有不安之狀態，此狀態得以本件確認判決將之除去，揆諸上開規定及說明，原告對被告3人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
（二）原告非系爭土地之承租人：⒈按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。又按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度臺上字第676號判決參照）。再按租金為租賃契約必要之點，依民法第153條第2項規定，當事人對此必要之點意思一致，契約始推定其成立（最高法院81年度臺上字第2844號判決參照）。另契約須以當事人互相表示意思一致而成立。所謂一致通常係指必要之點而言。租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃必要之點自為租賃物與租金二者，此二者意思表示缺乏一致，其契約即難認為成立（最高法院43年度臺上字第1098號判決參照）。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
⒉按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權
，土地法第107條第1項定有明文。查原告主張其與證人王明富共同向證人李旭仁承租系爭土地，因此，系爭土地出賣時，其依上揭規定應有優先承買權等語。惟依卷附租賃契約書所示，上開租賃契約之簽約當事人為證人李旭仁（出租人）與王明富（承租人）。而證人王明富到庭結證：原先有4個股東要在系爭土地上養殖白蝦，後來地主（即李旭仁）與被告蔡聰男退出，剩伊與原告；是伊代表與地主李旭仁打契約，簽約時沒有說是伊與原告共同承租，但事後有講；租金一年50,000元，押租金100,000元，承租時說全部土地歸伊使用，才付租金，但因系爭土地上給第三人使用，未全部交給伊使用，所以沒付租金，後來用押金100,000元抵租金，剛好2年；今年4月後有向李旭仁說不養了，李旭仁說要繼續養就付租金，不繼續養就不要付租金，3月底已經拍定了；依今年5月3日抓最後一次魚，之後沒有去養魚，但還是有去管理，因為伊承租還有責任在等語（見本院卷第70-73頁）。又證人李旭仁到庭結證：系爭土地是王明富出面與伊簽租約，簽約時知道王明富有合夥人，但不知道是誰，簽約時伊有問王明富是否真的可以做養殖，因為漁塭很大，一定要有資金注入，不可能他自己做，所以才問他是否真的可以做，王明富說他有合夥人；簽約後不超過一個月，原告與王明富一起來談如何整地，那時才知道原告姓潘；簽約時王明富付100,000元押金，但後來一直沒有給租金，一年半後王明富說不養了，王明富說用押金當作2年租金，伊也說好，今年初伊有問王明富還有沒有在養魚，只是確認他有沒有繼續養，客觀上租約還在，只是王明富沒有付錢給伊等語（見本院卷第65-70頁）。由上開證人之證詞可知，系爭土地之租賃契約確係由證人王明富與李旭仁所簽立，李旭仁雖稱其知道王明富有合夥人乙事，但其認知乃係因系爭土地面積非小，若無資金投入，單憑一力，恐無養殖之利，因此在其王明富告知有合夥人後，即願與其成立租賃契約。然則，證人李旭仁知悉證人王明富有合夥人乙事，與證人李旭仁及原告之間是否成立租賃契約，實屬二事，不應混淆。原告與證人李旭仁間是否有租賃契約之成立，仍應以其等有無就租金與標的物之意思表示一致之情形而斷。依證人王明富所證前詞，其並未告知證人李旭仁係由其與原告共同向證人李旭仁承租系爭土地，而證人李旭仁亦證稱證人王明富並未表明有代理原告與之訂立租賃契約之情事（見本院卷第70頁），則原告與證人李旭仁是否有訂立租約之意思表示，已容質疑。再者，證人李旭仁於簽訂上開租賃契約時，並不知原告其人，而僅概悉證人王明富有合夥人乙事，如是，證人李旭仁實無從與原告有意思表示一致之可能。且上開租賃契約之押金係由證人王明富、李旭仁間進行交付，甚而之後由押金抵付租金之舉，亦係由王明富與李旭仁之間談妥成之，原告均未曾參與其事。而原告雖於證人李旭仁、王明富簽立上開租賃契約後，曾與證人王明富一起同證人李旭仁談及如何整地，但僅能證明原告與證人王明富有共同經營、參與系爭土地養殖之事實，無法據此斷認原告與證人李旭仁間有租賃契約存在。甚且，由上揭證人證詞可知，證人王明富今年5月仍在系爭土地上抓魚及繼續管理系爭土地，然並未給付租金予證人李旭仁，原告則自承其至今仍在系爭土地上養魚，且都有給付租金予證人王明富（見本院卷第69頁），益徵原告就系爭土地之養殖實係基於其與證人王明富之法律關係，而非與證人李旭仁間之租賃關係。否則，原告養魚迄今均給付租金予證人王明富，而證人王明富卻已未付租金予證人李旭仁多時，證人李旭仁未見有向原告催討之實，亦可佐證原告與證人李旭仁間實無租賃關係存在。
⒊綜上，原告所舉證據，無法證明其為系爭土地之承租人，其主張係系爭土地之承租人，難認有據。
（三）綜上所述，原告主張其為系爭土地之承租人，依土地法第107條第1項請求確認對系爭土地有優先承買權，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，不一一論究（如：系爭租賃契約是否業已終止？因該契約既非成立於原告與證人李旭仁之間，自無進一步探究其已否終止之必要）。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定，判決訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
民事第三庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 盧昱蓁