臺灣臺南地方法院民事判決 102年度重訴字第80號原 告 劉海朝
劉安祥劉李秀霞共 同訴訟代理人 宋錦武律師被 告 杜秀玟訴訟代理人 黃厚誠律師
蔡宜均律師被 告 帝谷企業股份有限公司法定代理人 吳龍川上列當事人間請求拆除房屋等事件，經本院於民國103年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告帝谷企業股份有限公司應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖即臺南市永康地政事務所民國一０二年九月十三日永（測量）法字第０二八八００號土地複丈成果圖所示編號三七四（A）、面積九００點二六平方公尺部分騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。
被告杜秀玟應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號三七四（A）、面積九００點二六平方公尺部分之建物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。
被告帝谷企業股份有限公司應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號三七三（B）、面積六九點三七平方公尺部分之建物拆除，及應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示編號三七三（A）、三七三（B）、三七七（A），面積分別為一０六一點九八平方公尺、六九點三七平方公尺、二一四一點０八平方公尺部分騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥。
被告杜秀玟應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示編號三七三（A）、面積一０六一點九八平方公尺部分、編號三七七（A）、面積二一四一點０八平方公尺部分之建物拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥。
被告杜秀玟、帝谷企業股份有限公司應自民國一０二年八月一日起至交還上開臺南市○○區○○段○○○○號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞新臺幣伍萬柒仟參佰捌拾玖元。
被告杜秀玟、帝谷企業股份有限公司應自民國一０二年八月一日起至交還上開臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥各新臺幣捌萬玖仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告杜秀玟負擔百分之九十八，餘由被告帝谷企業股份有限公司負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾壹萬柒仟壹佰參拾貳元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆仟柒佰壹拾伍萬壹仟參佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告本僅以被告杜秀玟為被告提起本件訴訟，請求：１、被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭373、377地號土地）上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號建物拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥。２、被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭374地號土地）上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號建物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。３、被告應自取得系爭373、377、374地號（下合稱系爭土地）土地上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號、133建物所有權之日起至交還上開土地之日止，按月給付原告劉海朝、劉安祥、劉李秀霞新臺幣（下同）172,400元；嗣於民國103年1月15日具狀追加被告帝谷企業股份有限公司（下稱帝谷公司），並變更聲明為：１、被告杜秀玟、帝谷公司應將坐落系爭374地號土地上之門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物（如臺南市永康地政事務所102年9月13日永（測量）法字第028800號土地複丈成果圖〈下稱附圖〉所示編號374（A）部分，面積900.26平方公尺；下稱系爭76建號建物）拆除及騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。２、被告杜秀玟、帝谷公司應將坐落系爭373、377地號土地上之門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物（如附圖所示編號373（A）、373（B）、377（A）部分，面積分別為1061.98平方公尺、69.37平方公尺、2141.08平方公尺；下稱系爭75建號建物）拆除及騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。
３、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。４、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥2人178,500元（見本院卷一第113頁）；復於103年5月20日具狀變更聲明為：「先位聲明：１、被告杜秀玟應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號建物（如附圖所示編號374（A）部分建物，面積900.26平方公尺；下稱系爭374（A）建物）拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。２、被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號建物（即系爭374（A）建物）騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。３、被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭75建號建物（如附圖所示編號373（A）、377
（A）部分建物〈下各稱系爭373（A）、377（A）建物〉，面積分別為1061.98平方公尺、2141.08平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。４、被告帝谷公司應將坐落系爭373地號土地上如附圖所示編號373（B）部分建物〈下稱系爭373（B）建物〉，面積69.37平方公尺拆除，及應將系爭373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。５、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。６、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭3
73、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥2人各89,250元。備位聲明：１、被告杜秀玟應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號建物（即系爭374（A）建物）拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。２、被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號建物（即系爭374（A）建物）騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。３、被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭75建號建物（即系爭373（A）、373（B）、377（A）建物)拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。４、被告帝谷公司應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭75建號建物（即系爭373（A）、373（B）、377（A）建物）騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。５、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。６、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭3
73、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥2人各89,250元。」（見本院卷二第30頁、第31頁），核其訴訟標的及請求之原因事實仍屬相同，且所援引之攻擊防禦方法相同，追加部分並無礙於被告之防禦與訴訟之終結，揆之上揭規定，應認其變更於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地（重測前依序為臺南縣永康市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號）原均為訴外人劉石猪所有，而劉石猪於86年5月1日將系爭373、377、374地號土地出租予其子劉文雄所經營之慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業公司），並由慶光化工股份有限公司（下稱慶光化工公司）擔任連帶保證人，並於86年5月5日出具系爭373、377、374地號土地之土地使用權同意書予慶光化工公司，並由慶光化工公司出資在系爭373、377、374地號土地上建築系爭75、76建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○○○○○號建物（門牌整編前為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○○○○號；下合稱系爭建物）。劉石猪嗣後將系爭374地號土地贈與其配偶劉陳少見，劉陳少見復於93年6月17日移轉予劉石猪之媳婦即原告劉李秀霞。詎慶光化工公司因經營不善，於93、94年間遭債權人假扣押及禁止處分系爭75、76建號建物，業經法務部行政執行署臺南行政執行處公開拍賣，並由被告杜秀玟分別以3,910,000元、2,210,000元標得。雖劉石猪、原告劉李秀霞有以土地法第104條規定，提起確認優先承買權存在之訴，惟經三審判決認定「慶光化工公司所有系爭75、76建號建物與劉石猪、原告劉李秀霞所有之系爭土地間並無租賃、地上權、典權之法律關係存在」，故劉石猪、原告劉李秀霞不得依土地法第104條規定對系爭75、76建號建物主張優先承買權。又劉石猪已於101年11月11日死亡，其所有系爭373、377地號土地由原告劉海朝、劉安祥繼承。劉石猪雖於86年5月5日出具土地使用權同意書予慶光化工公司，同意由慶光化工公司出資在系爭土地上建築廠房即系爭75、76建號建物，惟依最高法院49年臺上字第381號判例、86年臺上字第3776號判決要旨，上開使用借貸之法律關係僅係劉石猪與慶光化工公司間之特定關係，自無法移轉其權利於被告杜秀玟，即使被告杜秀玟經法院拍賣程序即買賣自慶光化工公司（即借用人）取得系爭75、76建號建物，然使用借貸非如租賃之有民法第425條規定，故被告杜秀玟亦不得對現在之借用物所有人（即原告等3人）主張有使用該借用物之權利，被告杜秀玟所有之系爭75、76建號建物無權占用原告3人所有之系爭土地，原告3人自得依民法第767條第1項規定請求被告杜秀玟拆屋還地等語。
（二）被告帝谷公司於97年間與訴外人劉石猪及原告劉李秀霞簽訂不動產租賃契約書，約定由被告帝谷公司向劉石猪及劉李秀霞承租系爭373、377及374地號土地暨其上系爭75、76建號建物，租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租金分別為170,000元、70,000元，並從第5年開始調整租金，而後每2年調整租金一次，每次調整幅度5%，總幅度至20%為止。被告帝谷公司並於99年4月間在系爭373地號土地上自行增建如附圖所示編號373（B）部分（面積69.37平方公尺）。詎被告帝谷公司竟於102年7月19日另與被告杜秀玟就系爭75號、76建號建物（含使用原告所有之系爭土地）簽訂房屋租賃契約書後，即於102年8月2日寄發存證信函終止與原告3人之不動產租賃契約書，並請求返還租金支票及押租金，而原告3人於102年8月8日亦以存證信函回覆被告帝谷公司，同意被告帝谷公司之終止租約，惟其請求返還租金支票、押租金部分則需於被告帝谷公司騰空並交還系爭土地後，雙方再辦理結算並返還剩餘之租金支票及押租金金額，故被告帝谷公司於終止租賃契約後仍占有使用系爭土地，應屬無權占有無疑。又依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條約定：「租賃期間：①……甲方（即原告）同意乙方（即被告帝谷公司）於租期屆滿後半年內搬清，租金照付。……」及第15條約定：「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還甲方，逾期未搬之物品，視為廢棄物，任由甲方處理，乙方不得有任何要求。如有遲延，乙方應給付相當於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」等約定觀之，被告帝谷公司於租賃期間屆滿或終止契約時，有「應於6個月內搬遷，並將租賃物（即系爭373、377及374地號土地）返還」予原告3人義務存在。復依被告帝谷公司於99年5月21日所立之承諾書亦載明：「……（二）茲因急需擴充營運，本公司未及知會出租人即於99年4月間於右揭土地及廠房空地處，自行興建鐵皮屋。……。本公司承諾於將來租賃關係消滅，或終止租約後一個月內，自行拆除該鐵皮，並回復原狀，……。」等語觀之，被告帝谷公司於租賃期間屆滿或終止契約時，有「應於1個月自行拆除增建之部分，並回復原狀」之義務存在。徵上所述，原告3人自得行使所有權及上開不動產租賃契約書暨承諾書之約定，請求被告帝谷公司拆除增建之部分及騰空遷讓系爭
75、76建號建物，並返還本件373、377及374地號土地予原告3人。倘本院認為如附圖所示編號373（B）廠房部分為法務部行政執行署臺南行政執行處之拍賣效力所及，其所有權人為被告杜秀玟時，則原告訴請依備位聲明第3、4項為之。
（三）被告杜秀玟已於102年2月8日取得法務部行政執行署臺南行政執行處核發之不動產權利移轉證書而取得系爭75、76建號建物所有權。惟被告杜秀玟並無正當占有權源而占有原告三人所有之系爭土地，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告3人受有相當於租金之損害。被告帝谷公司既已於102年8月2日寄存證信函終止與原告3人之不動產租賃契約書，並請求返還租金支票及押租金，而原告3人於102年8月8日亦有以存證信函回覆被告帝谷公司，同意其終止租約，則被告帝谷公司終止租約後無權占有使用系爭土地，自亦屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告3人受有相當於租金之損害。被告杜秀玟與帝谷公司於102年7月19日就系爭75、76建號建物（含使用原告所有之系爭土地）簽訂新的房屋租賃契約書，由被告帝谷公司給付每月租金315,000元予被告杜秀玟，被告帝谷公司並於102年8月2日寄存證信函終止與原告3人之不動產租約後持續無權占有使用系爭土地，顯見被告2人有故意侵害原告3人所有權之行為存在（即致使土地所有權人無法使用土地外，亦難以收取租金），依民法第185條第1項前段規定，應負連帶賠償責任。系爭土地位於臺南市永康工業區內，而系爭75、76建號建物為工業區內之廠房，並作為營業即工廠、辦公室使用，非屬供一般住宅使用之房屋，依最高法院92年度臺上字第1475號民事裁判、92年度臺簡上字第20號民事裁判，其租金自不受土地法第97條規定之限制，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制。訴外人劉石猪、原告劉李秀霞於96年12月3日與被告帝谷公司簽訂之不動產租賃契約書之租金金額，應僅有系爭土地租金部分，而未含有爭議之系爭75、76建號廠房建物租金，故系爭土地之相當於租金之損失，應以終止前之每月租金為基準分別為178,500元、73,500元。因此，原告3人依據民法第179條及第185條第1項前段規定，請求被告2人自102年8月1日起至交還占用系爭土地之日止，按月連帶分別給付原告劉李秀霞73,500元、原告劉海朝、劉安祥2人178,500元。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、依最高法院85年度臺上字第1120號民事裁判要旨，被告杜秀玟及帝谷公司對占有系爭373、377及374地號土地係有正當權源之事實應負舉證之責。參酌最高法院49年臺上字第381號民事判例、59年臺上字第2490號民事判例、86年臺上字第3776號民事裁判、95年臺上字第2717號民事裁判要旨，訴外人劉石猪與慶光化工公司間就系爭土地之使用借貸關係，無法移轉其權利於被告杜秀玟，即使被告杜秀玟經法院拍賣程序自慶光化工公司（即借用人）取得系爭
75、76建號建物，然使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故被告杜秀玟亦不得對現在之借用物所有人即原告3人主張有使用系爭土地之權利。
２、參諸民法第425條之1規定暨立法理由、最高法院95年臺上字2717號民事裁判、97年臺上字721號民事裁判及其他相關裁判見解，均認須在「土地及其土地上之房屋同屬一人所有（或實質上同屬一人所有）」之前提下，始有適用（或類推適用）民法第425條之1規定。惟本件系爭土地與其上系爭75、76建號建物間，本為使用借貸關係且自始分屬不同人所有，應無適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地。至被告杜秀玟所引用之最高法院96年度臺上字第1359號民事判決，亦係符合「土地及房屋同屬一人」基本法則之前提要件下，始得以類推適用民法第425條之1規定，故被告杜秀玟辯稱「本件應類推適用民法第425條之1規定，推定在系爭75、76建號建物得使用期限內，房屋所有人與土地所有人間有租賃關係」云云，顯屬有誤，不足採信。
３、司法院大法官釋字第349號解釋及最高法院96年度臺上字第2828民事裁判、96年度臺上字第1359號民事裁判見解均認定：「土地受讓人『知悉或可得而知』房屋所有人『占有』使用該土地，則土地受讓人請求拆屋還地，有違誠信原則與權利濫用」，亦即對於非善意（知情）或雖係善意但有過失（可得而知而不知）之受讓人不受保護。法務部行政執行署臺南行政執行處於拍賣系爭75、76建號建物時，即於拍賣通知函之備考欄內載明：「…。五、甲標建物（即系爭75建號建物）占用永康市○○段○○○○○○○○號土地，占有使用法律關係不明，若土地所有權人請求拆屋還地，與本處權責無涉。…。六、乙標建物（即系爭76建號建物）占用永康市○○段○○○○號土地，占有使用法律關係不明，若土地所有權人請求拆屋還地，與本處權責無涉。…。」等語。足見，拍賣前已明確告知拍定人即被告杜秀玟系爭75、76建號建物涉及無權占有之問題，於拍定後將有遭土地所有權人拆屋還地之風險。訴外人劉石猪及原告劉李秀霞在與被告杜秀玟間確認優先承買權存在之訴審理時，亦於歷審書狀內表示：「若確認將來土地所有權人無優先承買權存在時，將依無權占有提起拆屋還地之訴訟」等語，故被告杜秀玟對於系爭75、76建號建物存在無權占有之問題，將有遭土地所有權人即原告3人等提起拆屋還地之風險，早已有充分之了解。被告杜秀玟於99年8月12日拍定前及102年2月8日發給權利移轉證書前，已知悉「系爭75、76建號建物涉及無權占有系爭土地，於拍定及取得後，將有遭土地所有權人拆屋還地之風險」等情事存在，卻仍執意買受之，顯非善意之買受人（即受讓人），故原告3人訴請本件拆屋還地之訴訟，實無違誠信原則及權利濫用之情事存在。至被告杜秀玟雖引用最高法院96年度臺上字第115號民事裁判及97年度臺上字第721號民事判決，惟該最高法院96年度臺上字第115號民事判決與上揭原告所舉之最高法院裁判均採一致之見解，且系爭土地之公告現值總計高達為57,883,811元，其市價更可達數億元以上，然系爭75、76建號建物係於86年間興建完成，距今屋齡達16年之久，廠房應屬老舊，且其拍定價額僅6,120,000元而已，故土地所有權人即原告3人對系爭土地之經濟利用價值顯然高於被告杜秀玟對系爭75、76號建物房屋之殘餘利用價值，原告行使所有權請求無權占有人即被告杜秀玟拆除系爭75、76建號建物，自屬有據。
（五）並聲明：
１、先位聲明：
（１）被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地上之系爭374（A）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。
（２）被告杜秀玟應將坐落系爭374地號土地上之系爭374（A）建物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。
（３）被告帝谷公司應將坐落系爭373地號土地上之系爭373（B）建物拆除，及應將坐落系爭373、377地號土地之系爭373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。
（４）被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭373（A）、377（A）建物拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。
（５）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。
（６）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥2人各89,250元。
（７）願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：
（１）被告杜秀玟應將坐落系爭374地號土地之系爭374（A）建物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。
（２）被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地之系爭374（A）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。
（３）被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地之系爭373
（A）、373（B）、377（A）建物拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。
（４）被告帝谷公司應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。
（５）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。
（６）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥2人各89,250元。
（７）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告杜秀玟則以：
１、法務部行政執行署臺南分署係於102年2月8日核發系爭75、76建號建物不動產權利移轉證明書予被告杜秀玟，同年102年7月23日方點交予被告杜秀玟，而原告乃於102年2月7日提起本件訴訟，斯時被告杜秀玟尚未取得系爭建物所有權，亦因尚未點交占領系爭75、76建號建物，如何有處分拆除之能力？故依原告起訴事實觀之，其主張有拆屋還地、返還不當得利義務之人，當非被告杜秀玟，本件原告以杜秀玟為被告，顯當事人不適格。
２、依最高法院96年度臺上字第1359號民事判決見解，房屋（建物）性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即建物之存在及使用必須使用該建物之地基，而不容輕易變動，此當為提供土地供建物使用之所有人所明知。系爭75、76建號建物既由劉石猪出具土地使用同意書同意其所有之系爭土地建築系爭75、76建號建物，可見劉石猪乃同意於75、76建號建物存續使用期限內，劉石猪均有提供土地供建物使用之義務。況系爭75、76建號建物係由劉石猪次子劉文雄所經營之慶光化工公司於系爭土地興建，工程造價分別為8,443,000元及4,347,000元，且建築完成後，系爭75、76建號建物亦辦理所有權登記，由上開2建物之工程造價不斐、貸與人劉石猪與借用人（慶光化工公司）負責人劉文雄乃父子關係、建築完成後又辦理保存登記等情，應可知該時土地所有人乃預期借用人使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日為止，以達房屋之使用效益。嗣因慶光化工公司經營不善，致上開2建物遭強制執行，乃由被告杜秀玟拍定，劉石猪及原告劉李秀霞尚提出確認優先購買權存在訴訟，欲以拍定之同一價格，優先購買系爭75、76建號建物，此亦可見，劉石猪確同意系爭75、76建號建物得使用系爭土地至建物滅失或無法繼續使用之日止之意思，倘無該意思，何以訴請確認優先購買權存在以優先買受系爭2建物（嗣該確認優先購買權存在之訴訟業已敗訴確定）。而原告劉海朝、劉安祥為劉石猪之繼承人，依法應繼受劉石猪前開義務；原告劉李秀霞為劉石猪之媳、劉海朝之妻，對系爭374地號土地曾由前手劉石猪出具土地使用同意書，同意為系爭76建號建物所用，對此過程，原告劉李秀霞均明知而願買受，非善意第三人，亦同應受前手劉石猪出具土地使用同意書之拘束，故本件原告訴請拆屋還地，殊無理由。
３、系爭土地與系爭75、76建號建物，初始雖非屬同一人所有，然原土地所有人劉石猪出具之「土地使用權同意書」，在嗣後房地異主情形，參酌最高法院102年度臺上字第2204號、98年度臺上字第1339號、91年度臺上字第1919號、88年度臺上字第2062號民事判決，為體現房屋所有權與基地利用權一體化及保護房屋既得使用權，應得依「相類事實，應為相同處理」之法理，類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭75、76建號建物得在使用之期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在。從而，被告杜秀玟使用前開土地，屬有權占有。況原告於97年間逕將系爭75、76建號建物連同坐落土地分別出租予被告帝谷公司與訴外人帝舜工業有限公司（現已解散），租期尚定為97年3月1日至103年2月29日，97年3月至102年2月該2建物月租金合計240,000元；102年3月起至今月租金合計252,000元，甚於被告杜秀玟拍定取得權利移轉證書後，仍持續收受租金，由此即明原告亦肯認系爭75、76建號建物為有權占有，否則豈會利用建物收租？又系爭土地之原所有人劉石猪曾出具土地使用權同意書供慶光化工公司建築系爭75、76建號建物，而慶光化工之法定代理人劉文雄為劉石猪之次子，劉石猪過世後，遺產留有系爭373、377地號土地，倘非劉文雄故為拋棄繼承，今任何拍定系爭75建號建物之拍定人，有關劉文雄繼承部分，本有法定租賃權之適用或類推適用，倘系爭75建號建物之可拆與否，完全繫諸於建物是否由劉家人拍得，不正是典型之權利濫用？此豈符法律之公平正義！
４、被告杜秀玟係經由拍賣程序拍定取得原為慶光化工公司所有之系爭75、76建號建物，依最高法院49年臺抗字第83號民事判例，強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，行政執行亦同此理，即拍定人（被告杜秀玟）為買受人，而以拍賣機關代替債務人（慶光化工公司）立於出賣人之地位。從而，慶光化工公司原對系爭土地所有人有使用土地之債權（基於土地使用權同意書，系爭土地之所有人負有將前開土地供慶光化工公司使用之義務），且該債權依法非不得讓與或禁止扣押，亦無不得讓與之當事人特約，依債權讓與之法理，該使用借貸之債權同因拍賣（買賣）而隨之讓與於被告杜秀玟，故被告杜秀玟對系爭土地現在之所有人，非無權占用。
５、倘認本件不得類推適用民法第425條之1規定，依最高法院95年度臺上字第2897號、96年度臺上字第115號民事判決、最高法院95年度第16次民事庭會議決議，原告訴請拆屋還地係以損害被告杜秀玟為目的，亦有違誠信、權利濫用。系爭75、76建號建物於98年9月間鑑定時，至少有22,377,430元之價值。況該2建物於點交予被告杜秀玟前，原告尚將之出租與被告帝谷公司、訴外人帝舜企業股份有限公司作為廠房生產營業用，由上足證系爭75、76建號建物非毫無經濟價值，確有保護必要。原告一方面在系爭75、76建號建物受查封登記後，仍私相授受出租系爭75、76建號建物以牟利，卻分毫未用於繳稅；另一方面因建物非由劉家拍得，故反於劉石猪出具土地使用同意書之真意，特意於同為繼承人之劉文雄拋棄繼承後，訴請被告杜秀玟拆除現仍有使用價值之系爭75、76建號建物，徒以土地所有權人之姿，逼迫無辜之被告帝谷公司遷廠還地，亦藉機以遠低於市價之條件欲被告杜秀玟出賣系爭75、76建號建物，誠信何在？權利傲慢者之權利濫用莫此為甚。
６、縱認被告杜秀玟受有不當得利，系爭75、76建號建物坐落之土地，並非位於原告所稱之永康工業區內，價值及租金顯低於城市土地，應依土地法第105條準用第97條第1項規定，以土地申報總價年息百分之5計算之。另觀諸原告前與被告帝谷公司（含帝舜公司）訂定之不動產租賃契約書之每月租金，顯係包含土地及建物之租金，故其主張之月租金標準，亦應予扣除建物租金。又原告趁系爭75、76建號建物於拍定點交前之空窗，將之出租牟利，應係原告應計付予被告杜秀玟上開出租他人之不當得利。倘本件原告之請求有理由，被告杜秀玟以前開原告之不當得利，主張抵銷之。
７、依最高法院86年度臺上字第1705號、81年度臺上字第1766號民事判決，原告混用不當得利及侵權行為規定之請求，顯為法律體系之割裂適用，並無所據，且不可採。況本件被告杜秀玟乃經拍賣程序取得建物，建物不可能脫離土地而存在，被告杜秀玟並無不法（違法性）、故意或過失（有責性）可言，此種無權占用之型態實不符侵權行為要件，故原告另以民法第185條第1項之主張被告杜秀玟及被告帝谷公司應連帶給付不當得利，顯無可採等語，資為抗辯。
８、並聲明：
（１）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（２）如受不利之判決，被告杜秀玟願供擔保請准免為假執行。
（二）被告帝谷公司則以：被告帝谷公司迄102年2月止仍有付原告及被告杜秀玟租金，希望可以得到一個好的結果，只要法院裁判租金該付給誰就付給誰，就其認知，其與原告等人或被告杜秀玟簽訂之租賃契約，範圍含土地與建物。其已跟原告承租了5年，原告現在都不講感情，還向其要地租，是否有權利濫用或違反誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：以下事實為兩造所不爭執，並有法務部行政執行署臺南行政執行處99年8月1日南執己97年地稅執特專字第00000000號通知、土地租賃契約書各1份、土地使用權同意書、臺南縣政府工務局使用執照、門牌改編證明書、建物登記第二類謄本各2份、土地登記第二類謄本3份、本院99年度訴字第1202號、臺灣高等法院臺南分院100年度重上字第27號民事判決、101年度重上更（一）字第9號民事判決、最高法院101年度臺上字第567號民事判決、101年度臺上字第1987號民事裁定各1份、戶籍謄本、繼承系統表、本院家事庭102年1月24日南院勤家君101司繼字第2792號通知各1份、法務部行政執行署臺南分署不動產權利移轉證明書、法務部行政執行署臺南分署102年5月23日南執己97年地稅執特專字第00000000號函各1份、不動產租賃契約書2份、房屋租賃契約書1份、存證信函2份附卷可稽（見本院102年度新調字第25號卷〈下稱本院新調卷〉第10頁至第53頁；本院卷一第23頁、第57頁、第58頁、第71頁、第125頁至第133頁、第137頁至第144頁），堪信為真實。
１、系爭373、374、377地號土地（重測前為鹽行段324-2、32
4、329-1地號）原均為訴外人劉石猪所有，劉石猪於86年5月1日與訴外人慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業公司）簽訂土地租賃契約書，約定由慶光鋁業公司向劉石豬承租其所有之系爭土地，租賃期間自86年5月1日起至96年5月1日止共計10年，每月租金172,400元（並按物價指數調整），復由訴外人慶光化工實業股份有限公司（下稱慶光化工公司）為連帶保證人，慶光化工公司之負責人劉文雄為劉石猪之子。劉石猪嗣於86年5月5日出具土地使用權同意書，同意慶光化工公司於系爭373、377地號土地上興建同段75建號（重測前為鹽行段6520建號）建物（門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號，門牌整編前為臺南縣永康市○○○路○○○巷○○○號）、於系爭374地號土地上興建同段76建號（重測前為鹽行段6521建號）建物（門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號，門牌整編前為臺南縣永康市○○○路○○○巷○○○號）。
２、劉石猪以贈與為原因，將系爭374地號土地所有權移轉予其配偶劉陳少見，劉陳少見嗣於93年6月17日以買賣為原因，將系爭374地號土地所有權移轉予劉石猪之媳婦即原告劉李秀霞，並於93年9月8日登記完成。
３、慶光化工公司因經營不善，於93、94、95、97年間遭債權人假扣押及禁止處分系爭75、76建號建物，劉石猪、劉李秀霞於96年12月3日將系爭土地暨其上系爭75、76號建物分別出租予帝谷企業股份有限公司（下稱帝谷公司）、帝舜企業股份有限公司，租期自97年3月1日至103年2月29日止，每用租金分並為170,000元、70,000元（均從第5年開始調整，而後每2年調整租金1次，每次調整幅度5%，總調度20%為止）。
４、系爭75、76建號建物嗣經法務部行政執行署臺南行政執行處公開拍賣，由被告杜秀玟於99年8月12日分別以3,910,000元、2,210,000元標得系爭373（Ａ）、377（Ａ）、374
（Ａ）之建物。劉石猪、劉李秀霞於99年間曾向本院起訴請求確認其等就系爭75、76建號建物有優先購買權存在，歷經本院99年度訴字第1202號、臺灣高等法院臺南分院100年度重上字第27號、101年度重上更（一）字第9號、最高法院101年度臺上字第567號、101年度臺上字第1987號審理後判決其等敗訴確定。
５、劉石猪於101年11月11日死亡，訴外人劉文雄、劉麗琴、劉麗惠於101年12月26日向本院聲請拋棄繼承，於102年1月24日准予備查，系爭373、377地號土地遂由原告劉海朝、劉安祥繼承所有權，應有部分各1/2。
６、法務部行政執行署臺南分署於102年2月8日核發系爭75、76建號建物不動產權利移轉證明書予被告杜秀玟。被告杜秀玟於同年3月18日辦理登記完畢，該署於同年7月23日將系爭75、76建號建物點交予被告杜秀玟。被告杜秀玟於102年7月19日與被告帝谷公司簽訂房屋租賃契約書，約定由被告帝谷公司向被告杜秀玟承租系爭75、76建號建物，租賃期間自102年7月23日起至104年7月22日止，被告帝谷公司於102年8月2日以永康郵局1453號存證信函通知劉石猪、原告劉李秀霞、劉海朝等3人終止租約，原告3人於102年8月8日以臺南虎尾寮郵局178號存證信函回復同意終止租約。
７、系爭373（Ｂ）建物，為被告帝谷公司所有，未點交予被告杜秀玟，為本件原告訴請拆除之範圍。
（二）爭執事項：
１、原告起訴時以被告杜秀玟為被告是否當事人適格？
２、原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，是否有理由？亦即本件是否得類推適用民法第425條之1規定？又原告有無權利濫用？
３、原告向被告請求相當於租金之不當得利（或損害金）有無理由？若有，其得請求之數額應以多少為適當？
四、本院得心證之理由：
（一）按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義，為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權能。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於其主張為義務者提起，即為當事人適格（最高法院79年度臺上字第1391號裁判意旨參照）；詳言之，當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年度臺上字第1054號、93年度臺上字第382號裁判意旨參照）。是本件原告係主張被告2人無權占用系爭土地，而請求被告2人拆除系爭建物、返還系爭土地，並按月給付不當得利（損害金），核其性質為給付之訴，則原告既係主張其係本件給付請求權者，被告2人則為給付義務者，而對被告2人提起本件訴訟，觀之上揭說明，本件當事人適格均無欠缺。是被告杜秀玟辯稱：其係於102年2月8日領得系爭75、76建號建物不動產權利移轉證明書，同年102年7月23日方因點交取得占有上揭建物，而原告乃於被告杜秀玟取得上揭建物所有權之前即102年2月7日提起本件訴訟，此時，被告杜秀玟尚未取得系上揭建物所有權，原告以被告杜秀玟為本件被告，顯當事人不適格云云，顯有誤會。
（二）又被告杜秀玟辯稱：系爭75、76建號建物係由系爭土地原所有權人劉石猪出具土地使用同意書予慶光化工公司以同意將所有之系爭土地供慶光化工公司興建系爭75、76建號建物，而慶光化工公司係由劉石猪次子劉文雄所經營，且該建物之工程造價不斐並已為保存登記，可知劉石猪乃同意於75、76建號建物存續使用期限內，劉石猪均有提供土地供該建物使用之意思，以達房屋之使用效益，是上揭2建物雖嗣後由被告杜秀玟拍定取得，原告劉海朝、劉安祥既為劉石猪之繼承人，原告劉李秀霞為劉石猪之媳、劉海朝之妻，對系爭374地號土地曾由前手劉石猪出具土地使用同意書，同意為系爭76建號建物所用之情，亦非善意第三人，則原告3人應同受前手劉石猪出具之土地使用同意書之拘束云云；然按使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束。使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（參見最高法院59年臺上字第2490號判例）；又按「使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束。地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束。被上訴人為嗣後買受系爭土地之第三人，其並未繼受前手即出具同意書之地主與建商間之法律關係，又無其他可認其同意繼受該法律關係之情事，則其自不受該土地使用同意書之拘束。」為最高法院99年臺上字第1759號判決所揭示，可知建造執照之土地使用同意書僅為債之一種，其僅得拘束該同意書之當事人之間，是劉石猪雖曾提供系爭土地使用同意書予慶光化工公司，然其拘束力僅及於劉石猪（含其繼承人）及慶光化工公司間，被告杜秀玟顯屬該使用借貸關係之第三人，要無據上揭劉石猪及慶光化工公司間之上揭使用借貸關係，主張有權佔用系爭土地之餘地，是被告杜秀玟上揭所辯，仍難採用。
（三）又被告杜秀玟雖辯稱：系爭土地、建物，初始雖非屬同一人所有，然原土地所有人劉石猪出具之「土地使用權同意書」，在嗣後房地異主情形，參酌最高法院102年度臺上字第2204號、最高法院98年度臺上字第1339號、最高法院91年度臺上字第1919號、最高法院88年度臺上字第2062號判決，為體現房屋所有權與基地利用權一體化及保護房屋既得使用權，應得依「相類事實，應為相同處理」之法理，類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得在使用之期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在云云，然按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為最高法院48年臺上字第1457號判例所持之見解。為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定：
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；依前開判例及民法第425條之1第1項規定可知，欲主張有租賃關係存在，係以土地及房屋原屬同一人所有為要件。又按所謂「類推適用」，乃案件事實與法定案型類似性之認定，而將法定案型之規定效果比附援引到「法無明文」的系爭案件，亦即類推適用乃指比附援引，即將法律於某案例類型Ａ所明定之法律效果，移轉適用於法律所未設規定之案例類型Ｂ之上；換言之，此乃因「法律漏洞」（有關法律漏洞之概念，詳參「法學方法論〈Methodenlehre der Rechtswissenschaft〉」，KarlLarenz著，陳愛娥譯，2004年5月初版5刷，五南圖書出版股份有限公司出版，第281-290頁），即法律就某項法律問題本應積極設其規定，但漏未設規定，故基於其類似性，將Ａ案例類型之法律效果適用於Ｂ案例類型之謂（有關類推適用之概念，詳參陳愛娥譯，前揭書，第290-300頁）；且法律無明文規定，有類推適用其他規定必要者，應以兩者事務之性質相同，始有類推適用餘地（最高法院99年度臺上字第13號判決意旨參照）。另最高法院97年度臺上字第721號判決謂：「按最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例中所稱推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，及民法第四百二十五條之一所規定：推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，均係以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提，而使用借貸契約為債之關係，僅於當事人間有其效力，上訴人與陳信長等三兄弟間就系爭土地有使用借貸關係，上訴人嗣後在系爭土地上建築系爭廠房，與上述判例之事實不符，不得類推適用上開判例及法條。」（最高法院99年度臺上字第58號、第345號、第433號及第554號、97年度臺上字第721號、96年度臺上字第1322號、95年度臺上字第2717號、94年度臺上字第551號、92年度臺上字第968號、91年度臺再字第30號、90年度臺上字第1366號、89年度臺上字第273號、86年度臺上字第3515號、84年度臺上字第2886號等判決均類此旨）。是申言之，民法第425條之1規範意旨乃側重房屋既得使用權之保護，進而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，但此調和亦非無所邊界，仍應以原條文預設之房屋與土地間所有權同一之類同效力者為限，以求衡平。經查，系爭75、76建號建物所占用之系爭土地原為訴外人劉石猪所有，而系爭75、76建物則係訴外人慶光化工公司於86年間出資興建等情，已如前述，則本件情形自與土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形有間，亦無相類之情形，與前開最高法院判例所揭示之要件並不符，自無從適用，亦無類推適用之餘地。從而，被告杜秀玟主張類推適用民法第425條之1第1項規定，於系爭建物得使用期限內，對系爭土地推定有租賃關係存在云云，自無可採。又被告杜秀玟所另執最高法院102年度臺上字第2204號、最高法院98年度臺上字第1339號、最高法院91年度臺上字第1919號、最高法院88年度臺上字第2062號判決為據，然該等判決之案件事實與本件情形未竟相同，且該等判決並非判例，並無拘束本院之效力，是尚難因上揭判決之見解為有利於被告之認定。
（四）至被告杜秀玟另辯稱：其係經由強制執行拍賣程序拍定取得原為慶光化工公司所有之系爭建物，性質上為買賣，從而，慶光化工公司原對系爭土地所有人有使用土地之債權（基於土地使用權同意書），且該債權依法非不得讓與或禁止扣押，亦無不得讓與之當事人特約，依債權讓與之法理，該使用借貸之債權應因拍賣（買賣）而隨之讓與於被告杜秀玟，故被告杜秀玟對系爭土地現在之所有人，非無權占用云云。然按借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物，為民法第467條第2項所明定；是慶光化工公司得否將使用系爭土地之權利移轉讓與被告杜秀玟，使被告杜秀玟得使用系爭土地，已非無疑；況上揭強制執行程序中所拍賣者係為系爭75、76建號建物，並非上揭使用借貸關係中之使用系爭土地之債權，自難認該使用系爭土地之權利有因該強制執行程序而讓與被告杜秀玟之情事；此外，被告亦未能舉證證明該使用系爭土地之權利有何其他讓與被告之情事；則被告杜秀玟上揭辯稱：該使用系爭土地之權利已讓與被告杜秀玟乙節，顯不足採。
（五）又被告杜秀玟辯稱：系爭75、76建號建物於98年9月間拍賣鑑價時，至少有22,377,430元之價值，又原告一方面在系爭建物受查封登記後，仍私相授受出租系爭75、76建號建物以牟利；另一方面因建物非由劉家拍得，故特意於同為繼承人之劉文雄拋棄繼承後，訴請被告杜秀玟拆除現仍有使用價值之系爭75、76建號建物，徒以土地所有權人之姿，逼迫無辜之被告帝谷公司遷廠還地，亦藉機以遠低於市價之條件欲被告杜秀玟出賣系爭75、76建號建物，自無誠信且濫用權利云云，被告帝谷公司則辯稱：原告訴請拆除系爭建物有違誠信、權利濫用之情云云。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。另民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人為主要目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用（最高法院72年度臺上字第1205號判決意旨參照）。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年臺上字第737號判例要旨參照）。
又權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100年度臺上字第463號判決要旨參照）。是查，被告杜秀玟雖於99年8月12日分別以3,910,000元、2,210,000元（共6,120,000元）標得系爭373（Ａ）、377（Ａ）、374（Ａ）建物，惟法務部行政執行署臺南行政執行處拍賣公告備考欄五、六特別載明：「五、甲標建物（即系爭75建號建物）占用永康市○○段○○○○○○○○號土地，占有使用法律關係不明，若土地所有權人請求拆屋還地，與本處無涉。……。
六、乙標建物（即系爭76建號建物）占用永康市○○段○○○○號土地，占有使用法律關係不明，若土地所有權人請求拆屋還地，與本處無涉。……」等語，有法務部行政執行署臺南行政執行處97年7月13日南執己97年地稅執特專字第00000000號公告1份在卷可參（見本院卷一第183頁至第186頁），因此，被告杜秀玟顯然對於上揭建物有遭拆除之危險有所認識，卻仍甘冒風險而予拍定，足見該風險係在其評估及預料範圍內；且就兩造所受利益及損害相較，再考量系爭75、76建號建物占用系爭土地全部面積，對土地全部使用俱有影響，而非僅限系爭建物坐落之範圍，而系爭土地之公告現值係處於逐漸漲價之情形，且其於102年之公告現值均為每平方公尺11,300元，另系爭373、37
4、377地號土地之面積分別為1,226.13平方公尺、1,054.38平方公尺、2,841.96平方公尺，有系爭土地謄本、公告土地現值及公告地價查詢各1份附卷可參（見本院新調卷第11頁至第13頁；本院卷二第44頁、第45頁），則系爭土地之總面積為5,122.47平方公尺（計算式：1,226.13＋1,
054.38＋2,841.96＝5,122.47），據此，其公告現值總價值已高達57,883,911元（計算式：5,122.47×11,300＝57,883,911），顯然高於系爭75、76建號建物之價值，則原告不能使用收益系爭土地所受損害，自大於系爭建物拆除所受損失，倘不准原告拆屋還地之請求，顯難達保護不動產所有人之立法意旨；況本件原告訴請拆除系爭建物，雖將損及被告之所有權，惟系爭土地究屬原告所有，原告有使用及處分系爭土地之權利，其為維護土地所有權之完整性，而請求拆屋還地，乃所有權權能之正當行使，尚不得僅以被告所有之系爭建物有經濟價值，遽指原告行使權利係專以損害他人為主要目的；是據上，被告辯稱：原告訴請拆除系爭建物有違誠信、權利濫用之情乙節，尚屬無據。至被告杜秀玟上揭所辯：原告另一方面因建物非由劉家拍得，故特意於同為繼承人之劉文雄拋棄繼承後，訴請被告杜秀玟拆除現仍有使用價值之系爭75、76建號建物，徒以土地所有權人之姿，逼迫無辜之被告帝谷公司遷廠還地，亦藉機以遠低於市價之條件欲被告杜秀玟出賣系爭75、76建號建物，自無誠信且濫用權利云云，被告杜秀玟尚未能舉證已證明原告確有上揭所辯之情，自均係其臆測，要難採為有利於被告之依據。
（六）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段有明文。查被告杜秀玟係系爭373（Ａ）、377
（Ａ）、374（Ａ）建物之所有人，被告帝谷公司則為系爭373（Ｂ）建物之所有人，且系爭75、76建號建物供被告帝谷公司作為工廠廠房使用，已如前述，另被告帝谷公司雖前於96年12月3日與劉石猪、原告劉李秀霞簽訂租賃契約承租系爭土地（租期自97年3月1日至103年2月29日止），然兩造嗣協議自102年8月1日起終止該租賃契約，有上揭租賃契約、永康郵局102年8月2日001453號、臺南虎尾寮102年8月8日000178號存證信函各1份附卷可憑（見本院卷一第125頁至第134頁、第140頁至第144頁），再參以被告上揭所辯均不足採，又被告復未能舉證證明其等有何其他占用系爭土地之權源，則被告2人無權占用系爭土地乙節，堪以認定。是被告2人所有之系爭建物既各係無權占用系爭土地，則原告劉李秀霞依據上揭規定，請求被告帝谷公司騰空系爭374（A）建物、杜秀玟拆除該建物，並請求被告2人返還系爭374地號土地，及原告劉海朝、劉安祥請求被告帝谷公司騰空系爭373（A）、373（B）、377
（A）建物、被告杜秀玟拆除系爭373（A）、377（A）建物、被告帝谷公司拆除系爭373（B）之建物，並請求被告2人返還系爭373、377地號土地等，自均屬有據。
（七）又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條分別定有明文。又債權人基於侵權行為，請求回復原狀或損害賠償，同時又基於不當得利之法律關係，請求返還所受之利益，屬請求權之競合，有請求權之債權人，得就二者選擇行使其一，請求權之行使已達目的者，其他請求權即行消滅，如未達目的者，仍得行使其他請求權；是被告杜秀玟辯稱：原告混用不當得利及侵權行為之規定，係屬法律體系之割裂云云，尚有誤會。另被告2人既係無權占用系爭土地乙節，已如前述，又被告帝谷公司於102年7月19日與被告杜秀玟簽訂租賃契約，而該租賃契約第1條、第2條、第3條雖約定：「一、租賃標的：坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號，門牌號碼為臺南市○○區○○街○○○○○○○號之建物。……二、租賃期間：自民國102年7月23日起至民國104年7月22日，計2年。三、租金：每月新臺幣（下同）三十一萬五千元。……」等語，然該契約第15條第2項復約定：「十五、特約事項：……（二）本件租賃標的物坐落之土地，關於土地租金，甲方（即被告杜秀玟；下同）應與土地所有權人協商處理，與乙方（即被告帝谷公司；下同）無涉。但倘甲方與土地所有人達成協議，應告知乙方，由乙方將原租金分成土地及建物兩部分（以原租金數額分為兩部分）……」等語，有該租賃契約1份附卷可查（見本院卷一第174頁至第176頁），可知被告帝谷公司係明知系爭土地非為被告杜秀玟所有，猶與被告杜秀玟簽立上揭租賃契約，向被告杜秀玟承租系爭土地與系爭75、76建號建物（系爭373（Ｂ）建物除外），而無權占用系爭土地，其顯屬與被告杜秀玟共同侵害原告對於系爭土地之所有權，依據上揭規定被告2人自應負連帶損害賠償責任。另按無權占有他人之土地，該土地所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參酌）；是在無權占用他人土地之情形，土地所有權人依據侵權行為損害賠償、不當得利法律關係請求無權占用人賠償損害或返還不當得利之金額，均應以相當於租用基地建築房屋所應給付之租金計算。又按土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束；城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度臺上字第1475號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。查系爭建物係供工廠廠房使用，並非供住宅使用，為兩造所不爭執，並有系爭建物登記謄本1份附卷可考（見本院新調卷第24頁、第25頁），被告占用系爭土地顯然可以享用特殊之商業利益，依上開說明，系爭土地之租金及相當於租金之不當得利或損害金，自不受土地法第97條規定之限制；是查，被告帝谷公司係以315,000元向被告杜秀玟承租系爭土地與系爭建物，已如前述，則參諸被告杜秀玟於99年8月12日以6,120,000元（計算式：3,910,000＋2,210,000＝6,120,000），業如前述，而系爭土地於99年度之公告現值為9,200元，有系爭土地公告土地現值及公告地價查詢1份附卷可參（見本院卷二第44頁、第45頁），則系爭土地於99年度之公告現值總價值為47,126,724元（計算式：5,122.47×9,200＝47,126,724），是系爭土地之價值與系爭建物之價值比例約為7.7比1，故應認上揭租金315,000元中，關於系爭土地之租金為278,794元（計算式：315,000÷（7.7＋1）＝36,207〈小數點以下4捨5入〉；36,207×7.7＝278,794〈小數點以下4捨5入〉），又系爭374地號土地、系爭373、377地號土地部分，面積分別為1,054.38平方公尺、4,068.09平方公尺（計算式：1,226.13＋2,841.96＝4,068.09），且原告劉海朝、劉安祥各對系爭373、377地號土地應有部分2之1等情，有系爭土地登記謄本1份附卷可按（見新調卷第11頁至第13頁；本院卷一第57頁至第58頁），可知系爭374地號土地、系爭373、377地號土地二者比例約為1比3.858，是上揭關於系爭土地之租金，系爭374地號土地與系爭373、377地號土地部分應分別為57,389元、221,405元（計算式：278,794÷（1＋3.858）＝57,389〈小數點以下4捨5入〉；278,794－57,389＝221,405），又因原告劉海朝、劉安祥各對系爭373、377地號土地之應有部分各為2之1，是該應有部分2分之1之租金應為110,703元（計算式：221,405÷2＝110,703〈小數點以下4捨5入〉），則揆之上揭規定及說明，依據共同侵權行為法律關係、不當得利法律關係，原告劉李秀霞請求被告2人應自102年8月1日起至交還上開系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞57,389元、原告劉海朝、劉安祥請求被告2人起至交還上開系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥各89,250元（未逾110,703元），均屬有理，逾此部分，則難認有據。至被告杜秀玟雖另辯稱：原告趁系爭
75、76建號建物於拍定點交前之空窗，將之出租牟利，應係原告應計付予被告杜秀玟上開出租他人之不當得利，被告杜秀玟以上開原告之不當得利主張抵銷云云，然被告杜秀文對於上揭其所辯稱情事（如原告不當得利之方式、不當得利之數額等）均未能舉證以實其說，自難據之為有利於被告之認定。
五、綜上所述，被告2人無權占有系爭土地，從而，原告本於所有權之法律關係，關於原告劉李秀霞部分請求：被告帝谷公司應將系爭374（A）建物騰空遷讓並將系爭374地號土地返還原告劉李秀霞、被告杜秀玟應將系爭374（A）建物拆除並將系爭374地號土地返還原告劉李秀霞；關於原告劉海朝、劉安祥部分請求：被告帝谷公司應將系爭373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷讓、將373（B）建物拆除並將系爭
373、377地號土地返還原告劉海朝、劉安祥，及被告杜秀玟應將373（A）、377（A）建物拆除並將系爭373、377地號土地返還原告劉海朝、劉安祥等，均為有理由，應予准許；又原告本於共同侵權行為損害賠償、不當得利之法律關係，原告劉李秀霞請求被告2人應自102年8月1日起至交還系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞57,389元、原告劉海朝及劉安祥請求被告2人自102年8月1日起至交還系爭
373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥各89,250元，亦屬有據，均應予以准許，逾此部分，則難認有據，應予駁回。
六、又當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判。原告所提之上開先位之訴，既為有理由，依上開說明，本院自毋庸再就原告依民法第244條第2項規定所提之備位之訴為裁判，附此敘明。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第79條、第85條第1項分別定有明文。原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟被告就系爭建物有占用原告所有土地之部分仍負拆除並返還土地之義務，是認訴訟費用由被告全數負擔為適當，並就被告2人於系爭土地上各興建建物之坐落面積比例命被告2人各分別負擔之比例，爰判決如主文第8項所示。
九、又就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，又其敗訴部分，因其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回；另就被告敗訴部分併依被告之聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 王參和以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
書記官 陳淑芬