臺灣臺南地方法院民事判決 103年度簡上字第144號上 訴 人 楊編章訴訟代理人 賴柏宏律師
王森榮律師被上訴人 專誠不動產仲介經紀有限公司法定代理人 張文龍訴訟代理人 王正宏律師
吳昆達律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國103年5月20日本院臺南簡易庭103年度南簡字第79號第一審判決提起上訴，經本院於103年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分暨該部分假執行之宣告，併訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人原審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
（一）聲明：求為判決如主文所示。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，另補稱：上訴人係遭受詐欺而簽訂系爭委託銷售契約書，自得依法撤銷委託出賣系爭土地之意思表示：
⒈按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示；但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」、「前條之撤銷，應於發現詐欺或脅迫終止後，一年內為之。」，民法第92條第1項、第93條本文定有明文。
⒉經查，上訴人於原審言詞辯論程序中即供稱：被上訴人之
職員蔡紘沅於系爭委託銷售契約締約時，向上訴人徉稱上訴人所有系爭土地之鄰地有買主欲購買興建農舍，惟因興建農含面積坪數不足，想要購買上訴人所有之系爭土地，上訴人即表示，倘有此種情形下，上訴人願出賣系爭土地，若無即不願出賣系爭土地，嗣向買主求證後方知其未買受系爭土地之鄰地等語。上訴人因此有受騙之感覺，業據上訴人供述明確，核與證人楊劉秀燕結證稱：委託出售時被上訴人之職員蔡紘沅確實說鄰地已經賣了有四個月，要買上訴人的土地湊三分地，伊還跟他說可以先去別區的土地，蔡紘沅還說是祖先留下來的不好賣，所以要買上訴人的那塊土地等語相符，足見上訴人所言非虛，是否確有所謂鄰地買主要購買上訴人土地乙節，係上訴人決定是否訂約之重要之點。
⒊又被上訴人之訴訟代理人蔡紘沅亦當庭自承證人楊劉秀燕
有向伊表示可以先買別區，僅辯稱只告以鄰地在處理，賣掉的是第四塊也就是實價登錄之土地，且否認曾告以鄰地已經賣掉云云。然而，證人楊劉秀燕既向蔡紘沅表示可先買別區土地，足見上訴人本無意願出售系爭土地，蔡紘沅倘無虛偽告稱鄰地買主因原購入之農地面積不足興建農舍而欲再行購買上訴人所有之系爭土地等語，上訴人豈會轉念而願意締結系爭委託銷售契約？蔡紘沅雖辯稱僅講鄰地在處理，賣掉的土地是其他土地云云，然所謂之處理究為何指？是否即意指買賣？其他土地賣掉與本件委託銷售契約又有何關聯？均屬不明，顯係避重就輕之詞，委無足取。
⒋另契約之締結本不以書面之必要，且契約兩造當事人除簽
訂書面契約外，亦與口頭方式達成合意增加契約約款者，所在多有。上訴人既已舉證證明遭被上訴人之職員蔡紘沅詐欺方同意授權被上訴人銷售系爭土地，自得依民法第92條第1項規定撤銷前揭委託出賣系爭土地之意思表示。
除上開主張詐欺外，上訴人同時主張意思表示錯誤，證人
蔡紘沅明確講到除價錢不錯外，還要買主措足三分才願意出賣這系爭土地。被上訴人公司業務原蔡紘沅說上訴人時，確有告知上訴人系爭土地的鄰地已經出售，該鄰地買受者，為了措足三分而要向上訴人購入系爭土地，此部分縱使屬於動機錯誤，然農地之買賣就土地面積之多寡應屬此類交易重要之點而得以意思表示錯誤而撤銷。
被上訴人依據系爭委託銷售契約第7條第2項約定，請求上訴人給付違約金，並非有據：
⒈原判決認定上訴人與陳國東間之買賣契約已經視為有效成
立，被上訴人已完成仲介任務，而得依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，請求上訴人給付違約金，無非係以系爭委託銷售契約第7條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付乙方，做為懲罰性違約金。」為其依據。
⒉系爭委託銷售契約第7條第2項約定，以買方出價達到委託
價額時，擬制買賣雙方之買賣契約成立生效，無異剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致之決定權，該約定違反消費者保護法第12條之規定無效：
⑴依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利，系爭委託銷售契約第7條第2項之約定違反居間之性質：
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期持之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，是以，系爭委託銷售契約第7條第2項之約定，不待買賣雙方之決定即認買賣契約成立生效，實與居間之法律性質有間。
⑵系爭委託銷售契約第7條第2項之約定違反消費者保護法第12條之規定，應屬無效：
①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又按消費者保護法第11條、第12條分別明文規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠實信用原則，對消費者顯失公平者，無效。又按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法二百四十七條之一第二款所明定。惟八十八年四月二十一日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定『附合契約』之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第二款所謂『加重他方當事人之責任』，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱『按其情形顯失公平者』，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。」最高法院著有91年度台上字第2336號民事判決可稽。職故，私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與「衡平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此種「權利義務分配之典型」甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。
②經查，本件兩造所簽訂之系爭委託銷售契約第7條第2項固
約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付乙方，做為懲罰性違約金」。然該所謂上訴人違約所應付之違約金既係以原來約定報酬為計算，核其性質應屬服務報酬，且經原判決認定在案。又觀諸該約定之服務報酬之給付要件，僅須買方表示欲以委託價額（即底價）承購即屬成就（以系爭委託銷售契約片面擬制他契約即買賣契約成立生效），至於買方與上訴人間是否確有成立買賣契約、若未成立買賣契約係可歸責於何人，均在所不論，則賣方因簽訂系爭委託銷售契約而喪失是否要成立買賣契約之締約自由，不啻扼殺賣方本於居間本質所得享有之正當權益，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託付予仲介人，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他於實務常見者，如是否分期給付及清償期、交付方法等重要買賣條件，不但顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153條第2項規定之要件不同（房屋買賣具體化於民法第153條第2項之規定，「必要之點」絕非僅有價金合致乙項）。尤其，若有先後有二個買方Ａ、Ｂ交付斡旋金予被上訴人，Ｂ雖出價高於Ａ，然上訴人因系爭委託銷售契約之擬制而僅能與出價較低之Ａ成立買賣契約，則顯與交易實務不符，並且有損上訴人經濟上之利益。
③據上可知，系爭委託銷售契約之上開約定顯有悖於居間法
律規範就當事人間權利義務之分配，與上述消費者保護法第12條之規定不符，應認約定無效。是被上訴人本於上述系爭委託銷售契約第7條之約定，請求上訴人給付服務報酬、違約金，尚屬無據。
此外，本件上訴人未簽訂買賣契約，係可歸責於被上訴人之事由，上訴人尚無可歸責之處：
⒈民事法上所謂之可歸責非指須達撤銷意思表示或解約之程
度，只要該事由可責難該方，即謂可歸責。查被上訴人之職員蔡紘沅於系爭委託銷售契約締約時，有向上訴人徉稱上訴人所有系爭土地之鄰地有買主欲購買興建農舍，惟因興建農舍面積坪數不足三分地，想要購買上訴人所有之系爭土地，上訴人即表示，倘有此種情形下，上訴人願出賣系爭土地，若無即不願出賣系爭土地，嗣向買主求證後方知其未買受系爭土地之鄰地，業據上訴人供述明確，核與證人楊劉秀燕結證述相符，已如前述。縱假設蔡紘沅未該當於民法第92條第1項之詐欺，惟蔡紘沅既為被上訴人之業務員，以捏造事實遊說原無委託出售土地之上訴人夫婦同意委託銷售，被上訴人實難辭其咎。被上訴人於平日之教育訓練或日常之監督，即應叮囑其員工不得有虛偽捏造事實之行為，則蔡紘沅之行為當係可歸責被上訴人之行為。
⒉職故，上訴人不願簽立買賣契約係可歸責於被上訴人之事
由，被上訴人之員工蔡紘沅為前開不當之行為，客觀上足以破壞上訴人對被上訴人專業之信任，故上訴人因此拒絕簽立書面買賣契約，尚難認有何可歸責之處，被上訴人主張系爭委託銷售契約第7條第2項請求上訴人應給付相當於服務報酬之違約金，即屬無據。
再退而言之，原判決認定之違約金額亦屬過高：
⒈末按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，
民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人可受損害情形，或債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等以為酌定標準。
⒉原判決固認「本件從委託至被告找到買主止，前後僅約半
個月左右之時間，衡情尚不致為銷售系爭不動產支出太多費用，所受損害應僅在於已投入之人力、時間及廣告花費…反之被告依約卻須支付高達40萬元之違約金，與原告因本件委託事務所花費之時間、人力及物力相較，顯有過高之情」，進而認定被上訴人依約得請求上訴人給付之違約金應予酌減為30萬元。然而，不動產交易若要順利完成，至少包括議價、簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等事項，亦即被上訴人必須協助買賣雙方踐行上開程序後方能獲取報酬，而本件被上訴人至多僅進行到議價階段，其後簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等階段並未實施，其勞力、時間、費用難謂有何付出。至於被上訴人迄今未能舉證證明其實際上支出之費用，惟推究被上訴人可能支出之成本，無非是招貼廣告尋覓買主，或前往同在臺南市永康區當地與買主陳國東洽談之成本，所支出之成本遠不及順利履約時成本之二分之一，是以，縱假設鈞院認被上訴人主張系爭委託銷售契約第7條第2項請求，本件違約金應予酌減為10萬元，較為允當。
二、被上訴人方面：
（一）聲明：求為判決駁回上訴，上訴費用由上訴人負擔。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，另補稱：系爭「土地專任委託銷售契約書」上訴人已充分瞭解契
約內容，而無消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定之適用：
⒈上訴人確已瞭解契約內容，並無違反消保法之規定：
⑴按消費者保護法第11條之1第1項明文規定企業經營者與消
費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許。
⑵經查，兩造所簽訂之土地專任委託銷售契約書（下稱系爭
契約書），已有明確載明：「依據內政部公告：本契約書審閱期間為三日以上，委託人於簽立本契約時：□業已行使契約審閱權利，並充分瞭解契約內容。□業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱。貴客簽署：__」等字樣，上開有關審閱期間聲明內容乃置於系爭契約書之首，條款內容尚稱簡要明瞭，則上訴人於系爭契約該部分，勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位，並於簽名欄處簽名，當表示已行使審閱權或已瞭解系爭契約書內容，否則當無於該處簽名之理由，則其事後再行主張未有合理時間審閱，自難認有理。
⑶再者，觀諸被上訴人所提出之專任委託銷售契約書，雖未
就審閱期間之選項勾選，但此純因上訴人所執契約係由賣方所留存之複寫本的原因，並無法反推被上訴人所提出之系爭契約書非由其勾選，況且上訴人於兩份契約中，均有於審閱期間的旁邊欄位上簽名，當認其是對於該條款之文字內容已有所認識，方為簽名，可見上訴人確已知悉審閱期間之規定，不需再行攜回審閱。
⒉不論上訴人有無勾選審閱期間之欄位，上訴人就系爭契約實際上已有充分之審閱期間：
⑴縱上訴人辯稱伊確實未勾選系爭土地專任委託銷售契約書
審閱期間欄位。然查，上訴人於9月30日簽署系爭契約書後，於102年10月2日雙方再簽署「委託銷售契約書內容變更附表」（下稱系爭內容變更附表），變更委託出售價額及委託期間，可見上訴人當已對系爭契約內容有充分瞭解，才會再與被上訴人簽定系爭內容變更附表，倘上訴人認未有充分之審閱期間可資瞭解契約內容，依一般常理實無再與他人訂約之道理，可見上訴人之主張單純係其欲事後反悔之託詞與藉口，並無理由。
⑵況且，倘上訴人真認為未獲得合理之審閱期間，其理當早
日以書面向被上訴人表示異議，然上訴人於兩次簽約後均未有此行為，直至被上訴人付出許多勞力、時間為其覓得土地買主，談妥買賣價金及各項條件且兩造已經到場即將簽訂不動產買賣契約之際，上訴人方才毀約不賣，並遲至102年11月5日，才以未有契約審閱期間為由，寄發存證信函主張契約無效，綜此情狀，自兩造於9月30日簽約時起算，至上訴人11月5日寄發存證信函止，此期間早已超越消費者保護法所規定之30日期間，實難認上訴人未有合理之審閱期間。
⑶末查，上訴人亦自承其於被上訴人告知買方之出價而其願
意成交，雙方約好簽訂不動產買賣契約之簽約當日，上訴人向系爭土地之買方求證其買受系爭土地鄰地之期間為何，惟買主卻表示其未買受系爭土地之鄰地，上訴人始知遭被上訴人詐騙，上訴人即表示不願出賣系爭土地等語。然由此可見，上訴人確實已有瞭解契約之內容，且亦同意以買方之出價成交，亦已於約定之時間到場準備簽訂不動產買賣契約，對於契約內容本無異議，今純係因其個人之認知錯誤或動機錯誤，故而反悔不賣，此與有無合理審閱期間並無相關，上訴人當無主張未有充分容閱期間之理由。
上訴人並未有受詐欺之情事：
⒈查上訴人又以其之所以出賣土地，係因鄰地土地之買主有
欲購買上訴人土地之故，而鄰地買主是否購買上訴人土地為上訴人是否訂約的必要之點，然實際上欲購買上訴人土地之人，並非其鄰地買主故上訴人有遭被上訴人詐欺之情事而得撤銷系爭契約云云。
⒉然上訴人並非以系爭土地之買受人亦須為其鄰地買受人，為訂定系爭買賣契約之條件：
⑴按「買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣
契約之效力，通常固不不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無關涉。」最高法院82年度台上字第2286號民事判決可資參照。換言之，買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機，如未表明於契約以之為契約之成立條件，對於契約之效力即無所涉。
⑵查，一般委託銷售契約的必要之點，無非為委託銷售標的
、委託銷售總價額、報酬計算方式等，並未包含出售目的，上訴人既主張上述事項為訂定系爭契約的必要之點，則其於訂定契約時，當可將此條件列入第15條之特約條款中，然卻未為之，實已難認其主張可採。
⑶而上訴人雖曾向被上訴人職員表示如果鄰地土地之買主需
要湊足土地面積的話，其願意出售系爭土地，然此仍然僅為上訴人出售土地之動機而已，且上訴人並未將此動機明示於「土地專任委託銷售契約書」、「委託銷售契約書內容變更附表」中，該動機並未成為上訴人委託銷售之條件，故該動機當不會影響雙方當事人間所簽立委託銷售契約書之效力。
⒊上訴人並未受有詐欺而簽訂系爭委託銷售契約書：
⑴按上訴人雖以被上訴人職員曾向其供稱，上訴人鄰地買主
因面積不足而欲購買上訴人土地以興建農舍，然實際上購買上訴人土地之人，卻非鄰地之買主，故認其有遭受詐欺之情事云云。
⑵然，「所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不
實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言。」最高法院56年台上字第3380號判例可資參照。查，本件被上訴人職員雖有向上訴人表示，有買方因為鄰地土地面積不足而想要購買上訴人之土地以湊足土地面積，然依該職員即證人蔡紘沅於開庭之證述，當時確實是有買主欲一併購買上訴人之土地及其鄰地，係因賣方出價之價格太高才未購買，故被上訴人與上訴人洽談簽訂委託銷售契約時，被上訴人並未故意示以不實之事項，當不足以使上訴人陷於「錯誤」而為意思表示，上訴人與被上訴人簽訂委任銷售契約時並未受有詐欺。
⑶況，上訴人亦未舉證證明此為足以影響其訂約決定的必要
之點，或與其出售土地有任何利害關係，故此充其量僅為上訴人成立系爭委託銷售契約之動機問題，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之當事人資格，認識不正確，但並不影響意思表示之效力，要與陷於錯誤無關，非在得撤銷之列，故上訴人主張遭詐欺而撤銷意思表示，當無理由‘上訴人並無意思表示錯誤的問題，當時蔡洪沅向上訴人表
示的時候即有告知有人要購買系爭土地，但並未明確表示說系爭土地之鄰地已經出售，所以上訴人也知道該鄰地處於尚未出售的情況下而答應與被上訴人公司簽訂委託銷售契約書，上訴人雖曾經表示該買主也必須是鄰地之買主，但上訴人與被上訴人公司之間前後歷經兩次書面簽署，上訴人均未要求將上開條件載明契約中，可見上訴人所主張的情事僅是動機問題，至多也是動機錯誤，而與意思表示無關。
上訴人反悔不簽定買賣契約，當有違反系爭契約之約定，被上訴人得請求上訴人給付違約金：
⒈按系爭委託銷售契約第7條第2項規定：「若買方同意本契
約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付乙方，做為懲罰性違約金。」⒉查，系爭契約並無違反審閱期間之規定，且上訴人亦未受
有詐欺情事，然上訴人卻於被上訴人為其覓得買主後，以非屬契約約定條件之事由主張拒絕履約，故系爭買賣契約之無法完成當可歸責於上訴人，依前開契約之約定，被上訴人自得請求上訴人給付依契約所定之違約金。
本件違約金亦無過高之情事：
⒈按約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規定
減至相當之數額。然違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號民事判決）。
⒉本件被上訴人為系爭不動產之買賣已付出許多勞力、時間
為上訴人覓得土地買主，並已談妥買賣價金，上訴人也同意以該價格出售土地，然直至簽約當日買賣雙方到場將簽訂不動產買賣契約之際，上訴人方才毀約不賣，故本件被上訴人請求40萬之違約金應有理由；況原審亦已就被上訴人所支出之人力、物力、時間及廣告花費為審酌，因而酌減違約金，認30萬元為適當，則如今上訴人在未提出其他之新證據及新事實之情況下，就原審已審酌之事項為爭執，請求再與酌減當無理由。
綜上所述，上訴人之主張實無理由，諒其純係因主觀上認
為系爭土地之出賣價格過低，為圖賣得更好之價格，方才毀約。
三、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：⒈兩造於102年9月30日簽訂土地專任委託銷售契約，上訴人
委託被上訴人銷售坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（面積1900平方公尺），每分賣價1280萬元，委託期間為102年10月1日至103年1月30日，嗣於102年10月2日另簽訂委託銷售契約書內容變更附表，約定委託期間自102年10月2日至103年3月30日為止，委託銷售總價為2390萬元，並約定賣方實收金額為2350萬元。
⒉被上訴人告知有訴外人陳國東表示願以總價款2390萬元承
購系爭土地，且與被上訴人簽訂買賣意願書暨權益確認書，並交付斡旋金5萬元。
⒊嗣上訴人拒絕與訴外人陳國東簽訂不動產買賣契約書，被
上訴人曾於102年10月31日及102年11月12日以存證信函通知上訴人出面履約。上訴人於102年11月5日函覆契約違反審閱期間及受被上訴人詐騙簽訂，契約應為無效。
（二）爭執事項：⒈系爭委託銷售契約是否有違反合理審閱期間之有關規定？⒉系爭委託銷售契約是否因上訴人受詐欺簽訂而不成立之情
事？⒊上訴人不與陳國東簽訂買賣契約是否有違反契約，應受違
約之處罰？⒋被上訴人得否依系爭委託銷售契約書向上訴人請求40萬元
之違約金？
四、本院判斷：
（一）關於兩造所訂委託銷售契約是否有違反合理審閱期間之規定？⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
⒉上訴人抗辯伊未於兩造簽訂之土地專任委託銷售契約書上
勾選審閱期間之選項，足見伊未受審閱期間保障云云，並提出上訴人持有之系爭土地專任委託銷售契約書一份為證（原審卷第37頁）。經查，被上訴人於本院審理時表示，當初給上訴人寫的是複寫本，可能沒有複寫到，上訴人確實有在審閱期選項上打勾、簽名等語（原審卷第32頁反面），業據被上訴人提出其持有之系爭土地專任委託銷售契約書一份在卷足憑（見原審卷第13頁），觀之該契約書上，上訴人確實有勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位並簽名，且上訴人提出之上開契約書雖未就審閱期間之選項勾選，然上訴人仍有在審閱期間旁邊的欄位上簽名，足認上訴人已知悉審閱期間之內容。
⒊退而言之，縱上訴人辯稱伊確實未勾選系爭土地專任委託
銷售契約書審閱期間欄位云云，惟依該土地專任委託銷售契約書內容（見原審卷第13頁及第37頁），該等文書篇幅不大，所使用之字體大小適中、文字淺顯易懂，一般人並不難在短期間內經由閱讀而瞭解該契約之內容，且依被上訴人原審訴訟代理人陳稱：審閱期三天的部分就算上訴人的部分沒有打勾，但上訴人在9月30日簽委託書、在10月2日簽契約變更附表，契約書也有交給上訴人，這段期間上訴人都沒有提出異議也超過審閱期三天（見原審卷第42頁反面），上訴人亦於審理時表示簽約當天有當場把一份委託銷售契約書拿回去（見原審卷第45頁反面），足見上訴人於9月30日簽約後，有將系爭委託銷售契約攜回，10月2日雙方復簽訂契約變更附表，此段期間內上訴人即有審閱之機會，上訴人所委託銷售之不動產價值高達二千餘萬元，對契約內容應甚重視，應無完全不閱讀契約內容即於空白契約上簽名之可能，上訴人上開所辯，顯不合理。綜合上情，上訴人應已知悉並瞭解系爭契約之約款內容，是以縱被上訴人未給予合理之審閱期間，亦難認對上訴人顯失公平，是上訴人抗辯系爭契約違反消保法第11條之1之規定而無效云云，尚不可採。
（二）關於兩造所訂委託銷售契約是否有上訴人所稱受被上訴人詐欺簽訂而不成立之情事？⒈按被詐欺而為意思表示者，固得依民法第92條第1項之規
定而撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此有利於己之事實負舉證之責任。為最高法院44年台上字第75號判例意旨。本件上訴人既主張依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就被上訴人如何為詐欺，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之事實負舉證之責任。
⒉觀兩造所訂之委託銷售契約，本係由上訴人親自與被上訴
人簽立，契約內容明確約定本件委託銷售標的、委託銷售總價額、報酬計算方式、如找到買主，買賣契約如何成立等必要事項，被上訴人與上訴人更於102年10月2日簽訂委託銷售契約書內容變更附表更改部分契約內容（見原審卷第13頁至第17頁），是上訴人構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，完全吻合。至上訴人抗辯：因為當初被上訴人之業務員蔡紘沅騙伊鄰地土地已賣出，因買主買的土地要建農舍坪數不夠，所以要買伊之土地，致伊陷於錯誤而同意配合云云，證人即上訴人之配偶楊劉秀燕亦於原審審理中證述被上訴人確實有說鄰地已經賣了有四個月，要買伊之土地湊三分地等語（見原審卷第33頁），惟縱使被上訴人之業務員蔡紘沅有告訴上訴人鄰地買主欲買上訴人土地等情，固屬被上訴人要達成上訴人成立契約之目的，且兩造簽訂契約之時，確實有第三者有購買鄰地及上訴人上開土地之意願，亦難認被上訴人之業務員蔡紘沅在兩造簽訂委託書及契約變更附表時有施以詐術之情事，其後實際出價要購買系爭土地之人並未要連同鄰地一併購買，被上訴人業務員未將此情況再詢問上訴人，亦不足以認定蔡紘沅有故意隱瞞此事實而為詐騙之認知，難認蔡紘沅有何詐欺之行為，從而上訴人抗辯其遭被上訴人業務員蔡紘沅詐欺以致於陷於錯誤而訂約云云，並不足採。
（三）關於上訴人不與陳國東簽訂買賣契約是否有違反契約，應受違約之處罰？⒈按上訴人所以應允出賣系爭土地，原即本於①價格不錯、
②鄰地買受人要湊足三分等二條件，且兩造在9月30日簽委託書、及10月2日簽契約變更附表時，無論上訴人或被上訴人之業務員蔡紘沅，均係在第一個買主李老師委託購買階段所簽立，此由證人蔡紘沅在本院證述內容：「（問：上訴人102年9月30日委託銷售契約書及10月2日所簽立變更附表是否均為替第一個委託人與上訴人接觸所簽？）是。」「（問：第一個委託人為何沒有買成？）因為上訴人提出的價格太高。」「（問：事後找的陳國東買主是否要將隔壁土地一起買？）陳先生沒有說要一起買，實際上也沒有一起買。」「（問：有無把陳國東沒有跟隔壁一起買的消息跟上訴人講？）簽約當天，說有另一個買方要買地，上訴人沒有反對。」即連被上訴人訴訟代理人對證人所詢：「你說這個楊先生打電話給你的時候，有去他家簽訂委託契約書，他有沒有跟你講，說是因為你說有買方也要湊三分地才要賣？」之問題，證人亦答稱：「他有說如果是我的買方要湊足三分地，他可以一起賣。」等語，足認上訴人與被上訴人簽訂委託書及契約變更附表時，均係以①價格不錯、②鄰地買受人要湊足三分等二條件為出賣系爭土地之條件，自無疑義。
⒉被上訴人業務員第二次接洽之買主陳國東先生，所出價格
固已符合上訴人之要求，然陳國東先生僅要買受上訴人系爭土地，並未連同鄰地一併購買，此事實係在兩造簽訂上開委託書及契約變更附表後才出現，當時上訴人應允出賣系爭土地之二個條件並未變更，是以兩造所訂之委託契約書條件並未成就，上訴人在擬正式簽訂買賣契約當時始知悉此事實，並拒絕簽訂買賣契約，尚無違反契約可言，被上訴人徒以兩造所訂之委託書及契約變更附表內並未記載「鄰地買受人要湊足三分」之條件，片面主張委賣之條件已成就云云，尚不足採。
⒊再按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不
為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」為民法第88條第1項所明定。本件上開①價格不錯、②鄰地買受人要湊足三分等二條件，為上訴人願意出賣系爭土地之要件，此亦為被上訴人業務員蔡紘沅所明知，雖因未將「鄰地買受人要湊足三分」之條件一併載入委託書內，以致造成被上訴人誤解不以上開「鄰地買受人要湊足三分」之條件為必要，兩造認知已生差距，上訴人如知悉上開委託書或契約變更附表所表現之意思，並不以上開「鄰地買受人要湊足三分」之條件為必要，即不為該委託書或契約變更附表之簽訂，上訴人主張撤銷錯誤之意思表示，自符合上開規定。而上開出賣條件既為被上訴人業務員蔡紘沅於簽訂委託書及契約變更附表時所明知，自應事先將第二位買主陳國東先生並未與鄰地一同買受之事實事先告知上訴人，以資上訴人重新思考是否要變更出賣土地之條件，乃蔡紘元並未告知，則上訴人簽約當時詢問陳國東而知悉陳國東並未與鄰地一併購買實情後，斷然拒絕簽訂買賣契約，自無何可歸責之情事，上訴人主張撤銷錯誤之意思表示，即無不合，上訴人並無何違反契約之情事。被上訴人張冠李戴，主張上訴人違反契約，應受違約處罰云云，核不足採。
（四）依上所陳，本件被上訴人所仲介之第二位買主陳國東，既不符合上訴人出賣系爭土地之要件，上訴人未與之簽訂買賣契約，並無違約可言，縱因未將「鄰地買受人要湊足三分」之條件載入委託書或契約變更附表中，致被上訴人誤認該「鄰地買受人要湊足三分」之條件並不存在，上訴人亦主張撤銷錯誤之意思表示，委託書及契約變更附表亦因撤銷而不存在，均難認上訴人有何違反契約可言，從而被上訴人原審主張上訴人違反契約，請求上訴人支付違約金，自屬無憑。
五、綜上所述，上訴人抗辯其並無違反契約等情為屬可信，被上訴人主張上訴人違約為不足採。從而，被上訴人本於委託契約，請求上訴人給付違約金40萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等內容，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付30萬元，及自102年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不利於上訴人部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄，另改判，如主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 王獻楠法 官 王國忠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 13 日
書記官 張豐榮