臺灣臺南地方法院民事判決 103年度簡上字第185號上 訴 人 羅彥富被 上訴人 蘇廷俊
蘇廷上上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人不服本院柳營簡易庭民國103年7月15日所為第一審判決（103年度營簡字第97號）提起上訴，上訴人並為訴之追加，經本院於103年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
核定被上訴人占有上訴人所有坐落臺南市○里區○○段○○○○○○號土地，每月租金為新臺幣參佰肆拾捌元。
上訴訴訟費用由上訴人負擔，追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。而在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。又前開規定，於對於簡易程序之第一審判決提起之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，依民事訴訟法第463條準用第255條第2項之規定，即應視為同意追加（最高法院29年上字第359號民事判例意旨參照）。本件上訴人起訴原請求被上訴人應拆除門牌號碼臺南市○里區○里○000號房屋（下稱系爭房屋）中如附圖所示編號Ａ面積55.48平方公尺建物（下稱系爭建物）；編號Ｂ面積9.50平方公尺廁所（下稱系爭廁所）、編號ＣＤ連線圍牆，其中坐落在上訴人所有臺南市○里區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之4.58公尺部分及編號ＥＦ連線圍牆，其中坐落在系爭土地上之
5.29公尺部分（下稱系爭圍牆，系爭建物、系爭廁所及系爭圍牆下合稱系爭地上物），嗣於提起上訴後，追加請求本院核定被上訴人占用系爭土地之租金數額，上訴人前開所為訴之追加，被上訴人並無異議，且為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第463條準用第255條第2項之規定，視為同意，應予准許，合先敘明。
貳、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應拆除系爭地上物，並將土地返還上訴人。（三）如鈞院認兩造間有租賃關係，請核定被上訴人占用系爭土地之租金數額。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按最高法院57年台上字第1303號判例之意旨闡述謂：「適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要。否則非但有害基地之利用，對社會經濟益屬無益」。查系爭建物及系爭廁所面積狹小，設備簡陋，多年未使用，價值亦低；系爭圍牆無完整牆壁，不能遮避風雨，並非房屋，故不適用最高法院48年台上字第1457號判例。被上訴人所有之系爭地上物無權占用上訴人所有之系爭土地，被上訴人應拆除系爭地上物，並將系爭土地返還上訴人。
（二）倘鈞院認被上訴人所有之系爭建物與上訴人所有之系爭土地成立租賃關係，請鈞院確認租賃之範圍。且被上訴人並未支付上訴人任何相當之代價，按民法第425條之1第2項規定租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，為此懇請鈞院能核定其地租數額。
參、被上訴人方面：
一、聲明：上訴及追加之訴均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，為無理由：
（１）按民事訴訟法第447條第1項本文：「當事人不得提出新攻擊或防禦方法」。經查，上訴人之民事上訴理由狀謂「系爭房屋中Ｂ原為廁所，面積狹小，設備簡陋，多年未使用，價值亦低；ＣＤ南邊及ＥＦ北邊圍牆無完整牆壁，不能遮避風雨，並非房屋」等語，係於第二審時方為提出，顯屬新攻擊或防禦方法，請鈞院依法駁回之。
（２）於民國89年l月17日前，系爭土地與系爭房屋同屬被上訴人2人所有，嗣後僅將系爭土地讓與訴外人蘇殷利，核與民法第425條之1要件相符，顯見有法定租賃關係存在。縱訴外人蔡素珠係再轉讓取得系爭土地，依最高法院48年台上字第1457號判例、同院73年第5次決議意旨，顯有法定租賃關係相關規定之適用。
（３）另系爭廁所外觀完整而仍堪使用，且上訴人自身亦明知系爭廁所完好，否則如何會派人在系爭廁所外窗懸掛銷售看板？另系爭圍牆部分，基於房屋一體性，乃房屋設備之一部，是對於系爭土地亦有法定租賃關係存在。
（４）系爭土地之全部均位於被上訴人之三合院範圍內，是本件租賃範圍及於系爭土地全部。
（二）對酌定租金部分之意見：
（１）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用。
土地法第97條及第105條分別定有明文。又租用基地建築房屋之基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價總價年息百分之10，最高法院68年台上字第3071號判例參照。
（２）查系爭房地位於農村，且位處巷弄，四周均係老舊房屋，為老舊聚落，左右鄰居已無人常居，難謂發展程度為高。又系爭房地位居巷弄，離聯外道路約數十公尺，交通尚非便利，且離最近之市區有1.5公里遠，生活機能並非便利。另系爭土地除系爭地上物坐落以外之土地目前係閒置未使用之狀態。稽之上情，系爭土地租金尚無申報地價總價年息百分之10價值，應以年息百分之1為當。
理 由
一、本件上訴人起訴及上訴主張：訴外人蔡素珠標得系爭土地後，於102年12月2日將系爭土地信託登記予上訴人管理，信託期間為102年11月27日至103年11月26日。因被上訴人所有之系爭地上物無權占有系爭土地，爰依民法第767條規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，並將土地返還上訴人。退步言之，倘鈞院認系爭建物與系爭土地有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在，請鈞院認定租賃關係之範圍後，依民法第425條之1第2項規定核定租金數額。
二、被上訴人則以：系爭房屋（包括系爭地上物）坐落於分割前之臺南市○里區○○段○○○○號土地（下稱分割前831地號土地），分割前831地號土地及系爭房屋（包括系爭地上物）原係被上訴人2人父親蘇天佑所有，被上訴人2人於88年8月間繼承系爭房屋（包括系爭地上物）及分割前831地號土地。分割前831地號土地於88年11月16日分割為同段831、831-
1、831-2、831-3地號等4筆土地。被上訴人2人於89年1月17日將同段831-3地號土地（即系爭土地）所有權讓與訴外人蘇殷利，嗣於102年1月28日由訴外人蔡素珠拍賣標得系爭土地。故系爭土地與系爭房屋（包括系爭地上物）原同屬一人所有，僅將系爭土地讓與訴外人蘇殷利，本件應有民法第425條之1法定租賃關係之適用。依土地法第97條及第105條規定，系爭土地之租金以不超過土地申報總價額百分之10為限，斟酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度，被上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，系爭土地之租金應以土地申報總價額百分之1為當等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）訴外人蔡素珠於102年1月28日因拍賣標得系爭土地，其於102年11月29日與上訴人簽訂系爭土地信託契約書，將系爭土地信託登記予上訴人管理，約定信託期間為102年11月27日至103年11月26日，並於102年12月2日辦理信託登記。
（二）系爭地上物均坐落於系爭土地上。系爭地上物均係被上訴人2人共有。系爭土地除系爭地上物坐落外，餘為空地。
（三）系爭房屋（包括系爭地上物）坐落於分割前831地號土地，分割前831地號土地及系爭房屋（包括系爭地上物）原係被上訴人2人父親蘇天佑所有，被上訴人2人於88年8月間繼承系爭房屋（包括系爭地上物）及分割前831地號土地。分割前831地號土地於88年11月16日分割為同段831、831-1、831-2、831-3地號等4筆土地。被上訴人2人於89年1月17日將系爭土地所有權讓與訴外人蘇殷利，嗣於102年1月28日由訴外人蔡素珠拍賣標得系爭土地。
（四）系爭土地地目為建，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，面積共128平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）408元。
（五）系爭土地南側臨約3公尺寬之巷道，附近多為農田，有零星住家。系爭土地可經南24縣道到達台19省道，距離約1.5公里，台19省道上有佳里興郵局及佳里奇美醫院等。
四、得心證之理由：本件兩造之爭執要點在於：被上訴人援引最高法院48年台上字第1457號判例意旨，主張其所有之系爭地上物就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？如有，租賃範圍為何？就租賃範圍，被上訴人每月須給付多少租金予上訴人？經查：
（一）系爭房屋（包括系爭地上物）坐落於分割前831地號土地，分割前831地號土地及系爭房屋（包括系爭地上物）原係被上訴人2人父親蘇天佑所有，被上訴人2人於88年8月間繼承系爭房屋（包括系爭地上物）及分割前831地號土地。分割前831地號土地於88年11月16日分割為同段831、831-1、831-2、831-3地號等4筆土地。被上訴人2人於89年1月17日將系爭土地所有權讓與訴外人蘇殷利，嗣於102年1月28日由訴外人蔡素珠拍賣標得系爭土地，均業如前述，可見系爭土地與系爭房屋（包括系爭地上物）原同屬一人所有（蘇天佑所有，由被上訴人2人繼承），被上訴人2人僅將系爭土地移轉予訴外人蘇殷利，嗣於102年1月28日由訴外人蔡素珠拍賣標得系爭土地，符合民法第425條之1第1項規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人」之要件。
（二）按民法第425條之1係88年4月21日始增訂公布，並於89年5月5日施行，依民法債編施行法，固無溯及既往之效力，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人或承買人繼續使用土地，早經最高法院48年台上字第1457號判例闡釋甚明。此時應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價而成立租賃關係。又前開房屋受讓人包括受讓未經建物所有權第一次登記之房屋後具有全部之事實上處分權之人（最高法院89年度台上字第284號判決意旨參照）。查系爭土地與系爭房屋（包括系爭地上物）原同屬一人所有（蘇天佑所有，由被上訴人2人繼承），被上訴人2人僅將系爭土地移轉訴外人蘇殷利，嗣於102年1月28日由訴外人蔡素珠拍賣標得系爭土地，符合民法第425條之1第1項規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人」之要件，已如前述，而系爭建物外觀完整仍堪使用，有被上訴人提出之相片在卷可參，足見系爭建物仍具相當之經濟價值，則縱使分割前831地號土地經分割、買賣、拍賣而移轉所有權，依上開最高法院判例及判決意旨，仍應推定受讓系爭土地之上訴人與系爭建物之所有權人即被上訴人2人間在系爭建物得使用期限內有租賃關係存在，用資兼顧房屋受讓人及社會之經濟利益。又系爭地上物均係被上訴人所有，系爭廁所及系爭圍牆係系爭建物之從物及附屬建物。系爭土地除系爭地上物坐落外，餘為空地，該空地均為被上訴人使用系爭建物必要之出入及活動空間，有現場照片在卷可稽。系爭廁所及系爭圍牆既係系爭建物之從物及附屬建物，上開空地又為被上訴人使用系爭建物必要之出入及活動空間，倘無系爭廁所、系爭圍牆及上開空地，系爭建物之功用將難以完全發揮，自應認上開租賃關係及於系爭土地全部。
（三）按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。被上訴人所有之系爭地上物就上訴人所有之系爭土地有租賃關係存在，已如前述，兩造對於租金數額復不能達成協議，則上訴人依上開規定，請求本院核定租金數額，即屬有據。
（四）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，而此一規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。且就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查上開租賃關係及於系爭土地全部。系爭土地地目為建，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，面積共128平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺408元。系爭土地南側臨約3公尺寬之巷道，附近多為農田，有零星住家。系爭土地可經南24縣道到達台19省道，距離約1.5公里，台19省道上有佳里興郵局及佳里奇美醫院等，均業如前述，審酌系爭土地位於郊區，居住環境安寧，雖無商業活動，然交通狀況尚屬良好，及被上訴人使用系爭土地之經濟價值及所受利益等情，認本件應以系爭土地申報地價年息百分之8計算為適當。依此計算，102年起，每月租金額核定為348元（計算式：408元128平方公尺8%12個月＝348，元以下四捨五入）。
五、綜上所述，上訴人依所有權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭地上物，並返還占用之土地，為無理由，應予駁回。上訴人依民法第425條之1第2項之規定，請求核定租金數額，為有理由，應予准許，並核定102年起，每月租金為348元。
就拆屋還地部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 林福來
法 官 張麗娟法 官 蘇正賢正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
書記官 黃心怡