臺灣臺南地方法院民事判決 103年度簡上字第117號上 訴 人即 原 告 謝名拔即喬品企業行訴訟代理人 查名邦律師被上 訴 人即 被 告 林玲晨
馬志豪上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於民國103年4月10日本院臺南簡易庭102年度南簡字第1160號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國104年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。又前開規定，於對於簡易程序之第一審判決提起之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。本件上訴人提起上訴原聲明：１、原判決廢棄。２、前項廢棄部分改判，被上訴人2人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）318,000元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於本院審理中具狀將原聲明列為先位聲明，並追加備位聲明：１、原判決廢棄。２、前項廢棄部分改判，被上訴人林玲晨應給付上訴人212,000元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被上訴人馬志豪應給付上訴人106,000元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。查上訴人上開追加備位聲明之行為，業經被上訴人2人同意（見本院卷第101頁反面），與上開法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人即上訴人起訴主張：
（一）被上訴人林玲晨於民國102年3月28日將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段1670建號即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○號之房屋（下稱系爭不動產）委託上訴人銷售，期間自102年3月28日起至同年6月30日止（下稱為系爭專任契約期間），委託銷售價格為540萬元，並簽有專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約書）。適被上訴人馬志豪於102年6月7日向上訴人表明欲以490萬元購買系爭不動產，且與上訴人簽立議價委託要約書（下稱系爭議價書），約定斡旋期間自102年6月7日起至同年月17日，並交付議價金2萬元予上訴人。上訴人遂積極與被上訴人林玲晨斡旋，惟被上訴人林玲晨不願以500萬元以下之價金成交，被上訴人馬志豪亦拒絕提高買賣價金，上訴人固積極斡旋欲取得買賣雙方皆可接受之價格，並出示系爭議價書予被上訴人林玲晨，以資證明被上訴人馬志豪所出價格確為490萬元，進而說明上訴人並無誆騙之意思，然被上訴人馬志豪於斡旋期間尚未屆至前，竟謊稱已另覓新屋而無購買系爭不動產意願，要求提早解約並退還議價金，上訴人不得已始於102年6月13日退還議價金2萬元。詎被上訴人林玲晨於翌日以系爭不動產尚要整理為由取回鑰匙，然上訴人於受託銷售系爭不動產時已打掃清潔並清出許多垃圾，被上訴人林玲晨此舉顯不尋常，上訴人為保全權益，本不願交還房屋鑰匙，但被上訴人林玲晨保證會配合拿鑰匙過來開門讓客人看房屋，上訴人因尊重及相信被上訴人林玲晨，乃於102年6月15日將鑰匙交還，惟被上訴人林玲晨竟先後於102年6月16日及102年6月28日拒絕讓上訴人帶客人看屋。委託銷售期間屆至時，上訴人乃按慣例向被上訴人林玲晨表示已找到有意購買該房屋的客人，只需再延展一點銷售期間（通常都只有1個月期間），應可順利出售該屋，但被上訴人林玲晨仍拒絕展期，核與實務運作完全不符，有違常情。嗣後上訴人發現被上訴人2人竟於102年7月1日簽立系爭不動產之買賣契約，並於102年7月22日完成所有權移轉登記，足見被上訴人2人早已私下接觸，上開違反常情之事件，目的顯然在阻礙及避免上訴人順利銷售系爭不動產，造成一屋二賣之窘境。又被上訴人2人簽立系爭不動產買賣契約之時間係本件委託銷售期間屆至日之翌日，顯見被上訴人2人係為規避本應支付上訴人之酬金，已嚴重侵害上訴人原可得期待之利益。
（二）被上訴人2人上開行為，顯係以不正當行為阻礙議價之完成，依民法第101條第1項之規定，自應視上訴人完成議價之條件已成就，被上訴人林玲晨應依系爭專任契約書第5條之約定給付成交價額百分之4之報酬，被上訴人馬志豪亦應依系爭議價書第5條約定，支付買賣價金2%計算之酬金106,000元。又系爭專任契約書第10條第4款約定，委託人如於合約期限過後3個月內將本房地出售予受託人所曾介紹過之客戶，仍視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人委託總價百分之4計算之服務報酬。被上訴人林玲晨明知被上訴人馬志豪係上訴人於委託銷售期間內曾經仲介之客人，竟於委託銷售期滿之翌日將系爭不動產出售予被上訴人馬志豪，依該約定，上訴人本可請求按委託總價540萬元計算之酬金216,000元，然上訴人僅請求依實際售價530萬元計算之酬金212,000元，總計上訴人可得期待之利益為318,000元。被上訴人2人私下交易，且成交時間短暫，交易價格亦未比上訴人銷售價額高，可知被上訴人2人故意不法侵害上訴人權益，致生損害於上訴人，且違反公平交易法第19條第3款及不動產仲介經紀業倫理規範第9條等保護上訴人權益之法律，則被上訴人林玲晨、馬志豪與永慶不動產加盟店營業員謝淑鳳顯係基於犯意聯絡及行為分擔之故意，以違反上開法律之方法，造成上訴人損害，依民法第184條第2項前段及第185條等規定，應負連帶賠償責任，爰依系爭專任契約書、系爭議價書、共同侵權行為之法律關係提起本訴。
（三）對被上訴人抗辯之陳述：
１、證人即永慶不動產加盟店營業員謝淑鳳於原審時證稱其當時尚未製作看板及廣告等語，惟被上訴人馬志豪卻稱其係看到永慶不動產加盟店之廣告招牌掛在系爭不動產外而與永慶不動產加盟店聯絡，二人說詞顯不一致，顯係為遮掩事實真相以卸免責任。另依謝淑鳳於原審之證詞，其在上訴人受託銷售系爭不動產期間就以「我可以在7月1日帶客人去看房子」等語，誘以被上訴人林玲晨，始有「在6月底已經談好要簽立專任約」之情形，是以謝淑鳳之上開所為，顯然已違反「惡性競爭原則」、「以不正當方法妨害公平競爭禁止原則」等相關法令，而本件被上訴人竟與之合意同謀而為，致生損害於上訴人，自應負侵權行為連帶損害賠償之責任。證人謝淑鳳證稱其覺得系爭不動產之委賣價格540萬元很便宜所以沒有估價等語，倘真如此，為何證人謝淑鳳願意以更低之530萬元出售給買方馬志豪（謝淑鳳開價598萬元）？豈非怪事（因賣價越高仲介費越高，何以會以低價銷售）。證人謝淑鳳另證稱其在102年7月1日已約好3組客人看房，而其主要收入係按銷售房價之一定百分比計算酬金，賣出價格越高越有利於己，亦越有利於屋主，況受屋主委託售屋，遇有能出售更高價格之機會，自當以較高價格售出，否則有違其善良管理人之責任，然謝淑鳳在帶領買方馬志豪看屋後，隨即放棄另2組極可能開出更高價格客人的機會，立即同意以530萬元降價出售該屋，並立刻聯絡被上訴人林玲晨於當天簽立買賣契約，此無論就時間（銷售期間還有3個月）、房價、程序（買賣房屋乃人生大事，怎可能在一日內立即決定，立刻成交）、消費者心態（被上訴人馬志豪原本只願出價490萬元，怎可能在二週內立刻提高買價為530萬元）而言，顯不合乎情理，唯一能解釋者，就是被上訴人2人早在102年7月1日簽約前即已見過面，並且必然經過一番議價之磨合期間，否則怎可能自證人謝淑鳳為永慶不動產加盟店與屋主林玲晨簽立新的委託銷售契約時間點起算，短時間內就決定本件530萬元相當於人生重要大事的房屋買賣，如此輕率決定及簽約，其中不合常情事理，說明無論是直接抑或間接，被上訴人2人在上訴人受託代售該房屋期間屆滿前已有所接觸。不動產仲介業為屋主代銷房地，一定要先做市場調查及估價，系爭專任契約書第16條即有約定，證人謝淑鳳提供的專任委託銷售契約書亦有相同之約定內容，故證人謝淑鳳證稱不一定要有估價或市場調查等語，顯然又是一篇謊話，其目的無非是為掩飾永慶不動產加盟店未為系爭不動產進行估價，及屋主林玲晨竟未要求其提出市價調查等種種不合理情狀之真正原因，進而言之，亦可說明被上訴人2人事先早已談好買賣價格，故不需要市價調查及估價。
２、上訴人於102年3月28日至6月30日止之委託銷售期間，風雨無阻、花費時間、盡力銷售，上訴人找到買方，斡旋成立應該得到應得的利益，被上訴人2人與永慶不動產加盟店營業員謝淑鳳都認識，不動產仲介經紀業倫理規範第9條有載明不得割稻尾，被上訴人2人又有上開所述總總不符常情之情形，另證人即上訴人之售屋人員江美淇亦證稱上訴人都有向屋主報告，被上訴人馬志豪當初要求以490萬元買屋，上訴人有向屋主報告等語，最後被上訴人2人間成交買賣契約之價金卻為535萬元，被上訴人違反契約，且被上訴人2人與謝淑鳳同時違反民法第184條規定，以違背法律的方式共同侵害上訴人權利，縱使不符合民法第184條，但被上訴人亦有違約，上訴人自得依契約請求服務報酬。謝淑鳳證稱其去問鄰居屋主住址，鄰居說不清楚，所以去調網路土地登記謄本，但謄本上並沒有住址，可見其證詞不實，謝淑鳳一定認識屋主，並去找屋主要屋主將房子讓其銷售，所以屋主才會一直拖延上訴人的銷售。謝淑鳳與被上訴人林玲晨於銷售契約之前就已見過面，為何一直稱不認識，謝淑鳳6月中與屋主林玲晨見面，買主馬志豪6月12日就來要回斡旋金，隔天屋主林玲晨就來要回鑰匙，他們顯然是配合謝淑鳳，稱不認識不符常情等語。
（四）為此，爰依系爭專任契約書、系爭議價書、共同侵權行為之法律關係提起本訴，先位請求被上訴人應連帶給付上訴人318,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。備位請求被上訴人林玲晨應給付上訴人212,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被上訴人馬志豪應給付上訴人106,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人即被告2人部分：
（一）被上訴人林玲晨則略以：
１、本案基礎事實乃系爭專任契約書履約之爭議，無涉侵害身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益之情事，且上訴人主張違背法律乃不動產仲介經紀業倫理規範，該規範乃不動產經記業者之間倫理規則，非具有外部強制力之法律，被上訴人亦無從事任何不動產經紀業務，顯無該規範適用，上訴人主張本件有民法第184條第2項侵權行為之適用，顯屬莞爾，原審判決實不足予以評論，何來判決不備理由之違誤，上訴人之上訴，無疑浪費司法資源！另對於上訴人於原審中提出之書證及證人江美淇，原審判決理由均已詳細論述，上訴人未提出新事證亦無具體指摘違背法令之處，即空言上訴顯非適法，上訴人竟為不動產銷售經記行業間商業競爭，無端興訟，徒耗司法資源。
２、系爭不動產是被上訴人林玲晨請別人花2天時間整理，上訴人僅幫忙打電話給環保局載走大型垃圾，合約亦無約明要把鑰匙交給上訴人，交鑰匙給上訴人只是為了兩方方便，但上訴人未關門、燈，伊怎麼安心委託上訴人賣屋，所以才將鑰匙拿回，上訴人最後一天連絡伊要看房子，不到半小時又說客人不看屋了，並非伊拒絕上訴人帶看房屋，伊不認識被上訴人馬志豪、永慶不動產加盟店謝淑鳳，伊與被上訴人馬志豪之前未曾見過面，是謝淑鳳在合約還未結束前直接來找伊，問伊合約到了之後有無機會與她配合，謝淑鳳當時並無提到買主馬志豪，之前上訴人一直嫌該房屋，一直壓低房價，合約結束，伊覺得謝淑鳳有心，才將合約轉到永慶不動產加盟店，謝淑鳳說要有合約才能帶看房子，故於102年7月1日早上連絡伊簽約，黃昏時謝淑鳳連絡說有一位先生要來看房子，因有達到伊想要的底價，所以當天就簽約了，並非要規避上訴人的仲介費用，伊有給永慶不動產加盟店仲介費用，伊於102年7月1日晚上才知道馬志豪，之前根本不知道馬志豪這個人。證人江美淇之證詞都是造假，證人並未拿馬志豪的資料給伊看，仲介業間的倫理道德是他們業界自己要去遵守的，伊沒有與永慶不動產加盟店的仲介人員勾結等語，資為抗辯。
（二）被上訴人馬志豪則略以：
１、伊於102年5、6月間因故須尋覓新住處，乃至各家房仲公司委託居間仲介適當之買賣標的物，嗣於l02年6月初，經由上訴人居間仲介系爭不動產，伊看屋後即向上訴人表示願以490萬元買受並與上訴人簽訂議價委託要約書，惟事後上訴人遲遲未向伊答覆議價結果，因伊欲趕在農曆七月前找到住處並完成搬遷，復有其他正在考慮之買賣標的物，故要求上訴人退還保證金並結束議價。伊於102年5、6月間曾透過永慶不動產加盟店之營業員謝淑鳳居間仲介幾處買賣標的物，後於6月底接獲謝淑鳳電話聯繫相約看屋，伊於102年7月l日前往始發現該處即為先前上訴人居間之系爭不動產，伊即向謝淑鳳表示伊先前已看過並有交付保證金委託上訴人向出賣人議價，當時出價金額為490萬元，惟未議價成功，謝淑鳳則表示倘伊有意願要買，其可直接約出賣人出面洽談，嗣後即與出賣人洽談系爭不動產之買賣事宜，伊本欲以500萬元買受系爭不動產，惟出賣人不接受，幾次議價後，終以530萬元達成合意，並於當日簽署不動產買賣契約書。被上訴人2人於102年7月1日前未曾見面或聯繫過，亦非係為規避支付上訴人仲介服務費而私下成立買賣契約，倘伊係為規避支付仲介服務費，豈會再透過永慶不動產加盟店之營業員聯繫出賣人，況倘非因謝淑鳳居間仲介，伊根本無從取得出賣人之聯絡方式，且最終買賣成交價額高於伊原本委託上訴人之承購價額，伊支付永慶不動產加盟店之服務費亦高於原本應支付上訴人之服務費，據此，豈認被上訴人有規避支付上訴人仲介服務費之事實，上訴人以此主張實難認有理，甚而可認上訴人係欲攀附永慶不動產加盟店之居間行銷成果，逕此為不合理之主張。
２、伊原先係經由上訴人帶看系爭不動產，當時談好價錢500萬元，上訴人說成交伊要給付2成報酬，伊只想給付1成，所以就以490萬元議價，過一段時間上訴人都沒有通知伊有無要賣，伊有問上訴人，也一直沒有消息，因伊還有去其他仲介公司看房，且快到農曆七月，所以伊跟上訴人說要退佣，伊有看到永慶不動產的廣告，但不是系爭不動產的廣告，後來謝淑鳳帶伊去看系爭不動產，並說當天晚上可以去議價，謝淑鳳說底價是535萬元，但伊說房子有漏水，謝淑鳳說那就530萬元，當天就簽約買系爭不動產，伊只是誰有房子伊就買，並不清楚上訴人與被上訴人林玲晨間之契約。上訴人主張被上訴人2人早已認識應該提出證據，被上訴人2人確實是在與上訴人合約到期後才經由永慶不動產居間仲介系爭不動產，其等皆有提出證據等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並追加訴之聲明，而聲明：（一）先位聲明：１、原判決廢棄；
２、上開廢棄部分改判，被上訴人應連帶給付上訴人318,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）備位聲明：１、原判決廢棄；２、上開廢棄部分改判被上訴人林玲晨應給付上訴人212,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被上訴人馬志豪應給付上訴人106,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人2人則聲明：請求駁回上訴及追加之訴。
四、兩造經協商確定之不爭執事項及爭執事項如下：
（一）兩造不爭執之事項：以下事實為兩造所不爭執，並有大台南不動產房地產專任委託銷售契約書、議價委託要約書、土地及建物謄本、不動產買賣契約書、永慶不動產專任委託銷售契約書各1份、統一發票2張附卷可稽（見本院102年度司南簡調字第751號卷第5頁至第10頁；原審卷第31頁至第32頁、第36頁至第41頁），並有臺南市安南地政事務所102年10月15日安南地所一字第0000000000號函檢附系爭不動產之買賣登記相關資料1份附卷可參（見原審卷第20頁至第27頁），堪信為真實。
１、系爭不動產原為被上訴人林玲晨所有，其於102年3月28日與上訴人之營業員江美淇簽立系爭專任契約書，委託上訴人銷售系爭不動產，期間自102年3月28日起至同年6月30日止，委託銷售價格為540萬元，該契約書第5條約定：「委託人（即被上訴人林玲晨）同意於售出後，在簽訂買賣契約同時以現金一次給付實際成交價額百分之四的服務報酬，惟應繼續服務到委託人收清尾款並交屋後，始終止契約關係。」第10條第4款約定：「委託人如於合約期限過後三個月內將本房地（即系爭不動產）售予受託人（即上訴人）所曾介紹過之客戶，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託總價百分之四計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。」
２、被上訴人馬志豪曾於102年6月7日與上訴人之營業員江美淇簽訂系爭議價書，表示願以490萬元承購系爭不動產，並交付保證金2萬元，全權委託上訴人與賣方即被上訴人林玲晨斡旋售價，委託期間自102年6月7日至同年月17日21時止。系爭議價書第5條約定：「議價成功，委託人（即被上訴人馬志豪）同意支付購屋總價款2%為貴公司（即上訴人）之服務費，並於簽定買賣契約之同時支付，惟需繼續服務到交屋為止。」嗣於102年6月13日，因故終止議價委託（上訴人主張被上訴人馬志豪告知已購得其他房屋，無意購買本件房屋，要求索回議價金；被上訴人馬志豪主張上訴人未能給予議價之結果，無心再等候消息），上訴人全數退回2萬元議價金予被上訴人馬志豪。
３、被上訴人林玲晨於102年7月1日與訴外人鴻運發不動產開發有限公司（即永慶不動產加盟店，下稱永慶加盟店）簽立專任委託銷售契約書，委託永慶加盟店銷售系爭不動產，期間自102年7月1日起至同年12月30日止，委託銷售價格為530萬元。
４、被上訴人2人於102年7月1日透過永慶加盟店之營業員謝淑鳳簽訂系爭不動產之不動產買賣契約書，買賣價金為530萬元，並於102年7月22日完成所有權移轉登記，被上訴人林玲晨依約給付永慶加盟店服務報酬212,000元，被上訴人馬志豪則給付永慶加盟店服務報酬10餘萬元（發票金額為79,500元）。
（二）兩造爭執事項：
１、上訴人先位主張被上訴人2人與訴外人永慶加盟店之營業員謝淑鳳，共同以違反不動產仲介經紀業倫理規範第9條、公平交易法第19條第3款規定之方式，致生損害於上訴人，被上訴人2人應連帶賠償上訴人318,000元，有無理由？
２、上訴人備位主張被上訴人2人以不正當行為阻礙議價之完成，依民法第101條第1項規定，視為已完成議價，被上訴人林玲晨、馬志豪應分別依系爭上訴人專任契約書、系爭議價書之約定，給付上訴人服務報酬各212,000元、106,000元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定。又解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例意旨參照）；又解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院79年度臺上字第1778號裁判意旨參照）。另按委託人同意於售出後，在簽訂買賣契約同時以現金一次給付實際成交額百分之4的服務報酬，惟應繼續服務到委託人收清尾款並交屋後，始終止契約關係；委託人如於合約期限過後3個月內將本房地售予受託人所曾介紹之客戶，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託總價百分之4計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人；系爭專任契約第5條、第10條第4款分別定有明文。又衡之系爭專任契約第10條第4款約定之目的，乃係為防止委託人（即出賣人）為規避支付受託人服務報酬而故意於委託期間內不予成交，而私下另與買方在專任期間後達成買賣之情事乙節，業經上訴人陳述明確在卷（見原審卷第44頁），是則，該約定所指「受託人所曾介紹之客戶」應係指仲介業者所曾接洽且介紹予出賣人而買賣條件並未談妥之買主，嗣後出賣人又自行與之簽訂買賣契約者而言，易言之，該約定係針對出賣人實際上係利用仲介業者所提供之仲介資訊與條件而私下與買受人成立買賣事宜之情形而言，若僅買賣雙方雖曾各別與仲介業者接洽，而未曾因仲介業者介紹而有所接觸並得知對方之買賣資料、條件，縱然雙方於專任契約期間過後3個月內成立買賣契約，亦應認不在該約定之範圍內，否則將會導致在專任契約期間過後3個月內，出賣人就其與未曾因仲介業者介紹而知悉之買受人成立買賣契約時，僅因該買受人曾於專任契約期間透過仲介業者瞭解成交可能，即認出賣人即應依據上揭約定給付服務報酬，顯然不合常理。據此，揆之上揭規定及說明，該條款所指仲介業者所曾介紹之客戶，應限於仲介業者曾接洽並介紹予出賣人知悉者為限無疑。
（三）本件上訴人主張：被上訴人林玲晨於系爭專任契約期間，透過上訴人之介紹而知悉被上訴人馬志豪曾出價並有意購買系爭不動產，然被上訴人2人竟私自連絡，並為規避應給付服務報酬予上訴人，而與永慶加盟店營業員謝淑鳳共同商議，另於系爭專任契約期間屆滿翌日即102年7月1日完成系爭不動產之買賣事宜，故被上訴人林玲晨仍應依系爭專任契約書第10條第4款約定給付服務報酬，且被上訴人2人與謝淑鳳有共同違反不動產仲介經紀業倫理規範第9條、公平交易法第19條第3款規定之情形，被上訴人2人並有以不正當行為阻礙系爭不動產於系爭專任契約期間內議價完成之情事云云，既為被上訴人2人所否認，揆諸前揭說明，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證之責任。經查：
１、上訴人雖主張：當時其營業員江美淇有回報被上訴人馬志豪議價情況予被上訴人林玲晨知曉云云，並以證人即上訴人之營業員江美淇之證詞及登報銷售報告書為證，然為被上訴人林玲晨所否認，並辯陳：江美淇跟其簽立系爭專任契約，江美淇只有給其看過1次登報銷售報告書，該報告書上並沒有被上訴人馬志豪，且只會記載某某小姐，不會記載全名，當時江美淇有告訴其說有人出價4百多萬元，但沒有說是何人出價，其有跟江美淇說底限是500萬元，以下不談，這件就沒有在談；其沒有看過系爭議價書，江美淇只有於5月份拿1份登報銷售報告書給其看，當時其有看過4月份的報告書，5月份的報告書只寫了一半，另外江美淇曾拿了1份某位小姐的議價委託要約書給其看，除此之外，其沒有看過其他文件等語（見原審卷第44頁背面、第101頁反面）。查證人江美淇雖於原審時證稱：當時其主動拜訪被上訴人林玲晨，爭取被上訴人林玲晨同意其銷售系爭不動產，並與被上訴人林玲晨簽立系爭專任契約；其有帶看很多組客人，每天都會寫報告回報屋主及上訴人公司，沒有下斡旋的話只會說有客人來看，不會指名道姓，有下斡旋的話，就會告訴屋主客戶姓名及拿斡旋書影本給屋主看；被上訴人馬志豪當時看到銷售廣告主動聯絡其，其帶被上訴人馬志豪去看系爭不動產，當時被上訴人林玲晨不在場，後來被上訴人馬志豪有下斡旋，並且簽立系爭議價書，後來在某一天晚上其有將系爭議價書影本拿去被上訴人林玲晨家中給被上訴人林玲晨看，被上訴人林玲晨說490萬元差太遠，要買方加價；上訴人公司會要求我們寫登報銷售報告書，且會要求我們拿這份報告書跟屋主報告等語（見原審卷第71頁至第72頁）；然考量證人江美淇當時係上訴人之營業員，且江美淇實際上係為受雇於上訴人執行仲介系爭不動產買賣業務而與被上訴人林玲晨接洽之人員，衡其就本件訴訟之利害關係，仍難排除其作證迴護上訴人之可能，又觀之系爭議價書之內容，並無被上訴人林玲晨之簽名等跡證足資認定被上訴人林玲晨確曾看過這份文件，則證人江美淇上揭證稱：其曾將系爭議價書交予被上訴人林玲晨觀看云云，即有疑義，是證人江美淇之上揭證詞，尚難遽採。另觀之上揭登報銷售報告書（見原審卷第52頁至第54頁），僅於6月7日記載「馬先生」、勾選「帶看」欄、「請屋主提供契稅、房屋稅單」、6月8日記載「馬先生」、勾選「出價」欄、「房子有漏水問，責任歸屬及保固須說清楚」，且於6月13日記載「馬先生」、「退斡旋」、「屋主不賣的價位就不買了，已有看中別的房子，放棄這間」等語，並無被上訴人林玲晨曾檢閱該記錄之記載，要難認被上訴人林玲晨曾看過該報告書，再者，縱認被上訴人林玲晨曾見過上揭銷售報告書，然考量該銷售報告書僅載有「馬先生」字樣，並無被上訴人馬志豪之完整姓名，亦難認被上訴人林玲晨就此得知悉被上訴人馬志豪為有意購買系爭不動產之買主。據上，尚難僅憑證人江美淇之上揭證詞及銷售報告書，逕認被上訴人林玲晨於系爭專任契約期間業已因上訴人之介紹而知悉被上訴人馬志豪為有意購買系爭不動產之買主。
２、又查，被上訴人林玲晨於102年7月1日與永慶加盟店簽立專任委託銷售契約書，委託永慶加盟店銷售系爭不動產，期間自102年7月1日起至同年12月30日止，委託銷售價格為530萬元；嗣被上訴人2人於102年7月1日透過永慶加盟店之營業員謝淑鳳簽訂系爭不動產之不動產買賣契約書，買賣價金為530萬元，並於102年7月22日完成所有權移轉登記，被上訴人林玲晨依約給付永慶加盟店服務報酬212,000元，被上訴人馬志豪則給付永慶加盟店服務報酬10餘萬元，已如前述。是被上訴2人係另透過永慶不動產之仲介而完成買賣交易，又實際交易價額亦與系爭專任契約所約定之委託銷售價額相差僅10萬元，且被上訴人2人亦各付出相當之服務報酬，實難認被上訴2人有為避免給付服務報酬，而有為上訴人所主張其等與謝淑鳳共謀於系爭專任契約期間後完成系爭不動產買賣之必要。
３、又被上訴人馬志豪辯陳：其於102年5、6月間因故須尋覓新住處，乃至各家房仲公司委託居間仲介適當之買賣標的物，嗣於l02年6月初，經由上訴人居間仲介系爭不動產，伊看屋後即向上訴人表示願以490萬元買受並與上訴人簽訂議價委託要約書，惟事後上訴人遲遲未向伊答覆議價結果，故要求上訴人退還保證金並結束議價；其於102年5、6月間曾透過永慶不動產加盟店之營業員謝淑鳳居間仲介幾處買賣標的物，後於6月底接獲謝淑鳳電話聯繫相約看屋，伊於102年7月l日前往始發現該處即為先前上訴人居間之系爭不動產，其即向謝淑鳳表示其先前已看過並有交付保證金委託上訴人向出賣人議價，當時出價金額為490萬元，惟未議價成功，謝淑鳳則表示倘其有意願要買，其可直接約出賣人出面洽談，嗣後即與出賣人洽談系爭不動產之買賣事宜，其本欲以500萬元買受系爭不動產，惟出賣人不接受，其跟屋主說該屋有漏水且路衝，買了還要處理，後來屋主說535萬元願意賣，我說530萬元，後來就成交，終以530萬元達成合意，並於當日簽署不動產買賣契約書等語，及被上訴人林玲晨辯陳：其之前不認識被上訴人馬志豪、永慶不動產加盟店謝淑鳳，其與被上訴人馬志豪之前未曾見過面，是謝淑鳳在合約還未結束前直接來找其，問其合約到了之後有無機會與其配合，謝淑鳳當時並無提到買主馬志豪，之前上訴人一直嫌系爭不動產，一直壓低房價，合約結束，伊覺得謝淑鳳有心，才將合約轉到永慶不動產加盟店，謝淑鳳說要有合約才能帶看房子，故於102年7月1日早上連絡其簽約，黃昏時謝淑鳳連絡說有一位先生要來看房子，因有達到其想要的底價，所以當天就簽約了等語，均核與證人謝淑鳳於原審時證稱：其在102年6月份看到系爭不動產門口懸掛上訴人廣告看板，便前往拜訪被上訴人林玲晨，得知系爭專任契約將於6月底到期，便積極爭取於系爭專任契約期滿後與被上訴人林玲晨簽約之機會，被上訴人林玲晨曾表示上訴人仍希望繼續續約，但最後仍同意與其簽立專任契約；在6月底時，其有告訴被上訴人林玲晨若願委託銷售，其在7月1日就可以看客人去看房子，所以在這之前有聯絡一些有意願的客人，所以7月1日中午其就約好3組客人去看房子，其中一個就是被上訴人馬志豪，因我在6月份就有介紹被上訴人馬志豪去看其他房子；7月1日當天我帶被上訴人馬志豪去看房子時，伊說上訴人曾帶看過這房子，伊有下斡旋但沒買到，伊說想買490萬元，但上訴人開價550萬元，其當時開價598萬元，並說490萬元不可能，請伊加價並約當晚可當面商談，後來當晚就在北安店其與被上訴人2人談妥系爭不動產之買賣事宜，因被上訴人馬志豪是當天第一組客人，很喜歡這間房子，所以其就沒有在帶其他組客人去看；其當時並沒有做系爭不動產的估價報告，其作業方式就是詢問屋主希望賣出價格為何，如果屋主有詢問房屋價格或市場調查，其才會提出，但通常提出估價時就會失去合約，且我們專門在承作系爭不○○○區○○○道市場行情，所以覺得系爭不動產賣得很便宜，便沒有估價等語大致相符（見原審卷第62頁至第64頁），衡之常情，倘非被上訴人2人及證人謝淑鳳上揭所陳之內容為事實，其等所述豈能相合，是被上訴人2人上揭辯陳：其等在102年7月1日簽立系爭不動產買賣契約前，並不認識對方，亦未曾因謝淑鳳之居間而聯繫接洽過買賣系爭不動產等節，尚非不可採。再參以不動產交易之市場資訊有一定公開性，因購屋者對不動產標的之地段、屋型、價位常有特定偏好，是以，有意購屋者在不同時間，原可能藉由不同管道接觸同一房地產標的，且由於不同仲介者居間遊說及議價能力差異，亦可能影響其購買與否之決定；是以，潛在之房屋買受人，倘於特定房仲業者介紹而接觸特定房屋標的時，確已表明不為購買，且未經由該房仲業者取得他方資料以互為聯繫，則其後經其他管道接觸同一標的，縱決定購買，因買賣雙方並非經由原房仲業者居間磋商而知悉彼此，自難認買賣雙方有藉此規避原房仲業之意；是本件被上訴人馬志豪有意購置系爭不動產，本可透過各種管道接觸，並依其抉擇選任其屬意之購買管道，被上訴人馬志豪未透過上訴人，反透過謝淑鳳成立交易，或因價格考量，或因仲介銷售技巧，或因考量仲介服務態度等原因不一而足，實難僅憑被上訴人2人於系爭專任契約期滿後翌日完成交易，即遽以推論其交易歷程迅速係屬異常不合理，並認被上訴人2人與謝淑鳳有共同謀議規避上訴人服務報酬之不正當行為。
４、上訴人雖另主張：由被上訴人馬志豪異常提前求退還斡旋金、被上訴人林玲晨異常要求取回系爭不動產鑰匙並拒絕延展系爭專任契約、謝淑鳳異常拒絕另2位買主看屋等等情形，可推論被上訴人2人與謝淑鳳共謀意圖規避上訴人之服務報酬云云，然上訴人未能舉證證明其上揭主張係屬真實，自猶屬推測之詞，要難據之為不利於被上訴人2人之認定。
（四）綜上，上訴人帶被上訴人馬志豪看系爭不動產後，難認被上訴人馬志豪有私下與被上訴人林玲晨接觸之情形，且依上訴人所提事證尚不足證明被上訴人林玲晨曾因上訴人之介紹而知悉被上訴人馬志豪有意購買系爭不動產之情事，自難認被上訴人2人有何上訴人所主張之私下連絡，並為規避應給付服務報酬予上訴人，而與永慶加盟店營業員謝淑鳳共同商議，另於系爭專任契約期間屆滿翌日即102年7月1日完成系爭不動產之買賣事宜等情，則上訴人主張：被上訴人林玲晨有違反系爭專任契約第10條第4款規定之情形，且被上訴人2人有以違反保護他人法律之方式共同侵害上訴人依約得取得之服務報酬權利及以不正當行為阻礙系爭不動產於系爭專任契約期間買賣完成之行為等節，自屬無據，則上訴人本於侵權行為之法律關係請求被上訴人應連帶給付上訴人318,000元及遲延利息，及另本於系爭專任契約第10條第4款、系爭議價書第5條及侵權行為法律關係，備位請求被上訴人林玲晨應給付上訴人212,000元及遲延利息、被上訴人馬志豪應給付上訴人106,000元及遲延利息，均為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合；上訴意旨指摘原判決不當，並為訴之追加，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，自無另逐一論列之必要，併予敘明。
七、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件第二審訴訟費用及追加之訴之訴訟費用應由上訴人負擔，爰依法諭知如主文第2項所示。
據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡雅惠
法 官 葉淑儀法 官 王參和以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
書記官 陳淑芬