臺灣臺南地方法院民事判決 103年度簡上字第45號上 訴 人 呂復興被上訴人 王柔媛訴訟代理人 丁士哲律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年1月8日本院臺南簡易庭102年度南簡字第1245號第一審判決提起上訴，經本院於民國103年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、被上訴人即原審原告起訴主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）觀房屋租賃契約書之原本上，有兩造之簽名、蓋章，而原審審理時對於調閱之房屋租賃契約書，上訴人亦曾表示沒有意見，上訴人空言主張租約係偽造而來，顯難採信。上訴人於原審審理時已自承：證人即被上訴人之母親陳美好跟其說有請人鑑價，房屋價值新臺幣（下同）2,200,000元，伊要買回，但陳美好不答應，今天變成這樣伊也認了，但被上訴人應該要給伊合理的補償等語。顯見上訴人承認已將臺南市○○區○○段○○○○號土地、同地段1729建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○號4樓之2之房屋（下合稱系爭租賃物）賣給被上訴人，只是上訴人嗣後想要以2,200,000元向被上訴人購買系爭租賃物，而被上訴人及其母親並不答應，因此上訴人就拒不遷讓返還系爭租賃物，且還要求被上訴人給予補償，上訴人之主張顯然無據。且本件有轉銀行貸款是被上訴人在繳的，如果是假買賣，貸款應該是上訴人在繳的，而非由被上訴人在繳，上訴人之主張與事實不符。兩造間租賃關係已於民國102年5月31日租賃期限屆滿而消滅，上訴人仍繼續占有系爭租賃物即屬無權占有，被上訴人自得依法請求上訴人遷讓，並返還系爭租賃物。且租賃關係消滅後，上訴人未遷讓返還系爭租賃物，上訴人自應給付給被上訴人相當於租金之不當得利，兩造約定每月應給付的租金為8,000元，故上訴人應按月給付被上訴人8,000元。
（二）並聲明：⒈上訴駁回。
⒉上訴費用由上訴人負擔。
二、上訴人即原審被告於原審抗辯除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人取得系爭租賃物不合法，證人陳美好於102年1月才搬離系爭租賃物，故不能讓上訴人負擔這麼重，不合比例原則。不能僅以被上訴人申請101年整合住宅補貼資源實施方案-租金補貼，就認定視同租約，更何況租約係偽造，僅適用於申請住宅補助，當時是陳美好說可以申請住屋補助津貼，是為了減輕經濟負擔，才簽租約去申請補助，被上訴人也不清楚租金是多少，租約簽租金8,000元，但被上訴人寄的存證信函是記載10,000元，連姓名都寫錯，系爭租約明細欄都沒有填，不能當作證據。系爭租賃物過戶至被上訴人名下，被上訴人什麼都沒有給伊，只是把一些錢還掉而已，被上訴人說系爭租賃物是她的，應提出買賣契約書。系爭租賃物之房價遠超過被上訴人申請房屋貸款金額，何況系爭租賃物取得上就有問題。
（二）並聲明：⒈原判決不利上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：⒈系爭租賃物原為上訴人所有；嗣於101年5月2日上訴人將
系爭租賃物以買賣為原因，移轉登記予被上訴人，並於101年5月11日登記完成。被上訴人於101年5月29日以系爭租賃物設定最高限額抵押權予訴外人台灣中小企業銀行，擔保債權總金額為2,400,000元。
⒉兩造於101年5月30日簽立房屋租賃契約書，依該契約書之
記載，租賃期間為1年（即自101年6月1日起至102年5月31日止），租金為每個月8,000元。
⒊上訴人曾持兩造所訂上開租賃契約書影本，向臺南市政府
都市發展局申請「101年整合住宅補貼資源實施方案-租金補貼」，經審核為戶數外，未核撥租金補貼。
⒋被上訴人以上訴人僅支付6,000元後，即未再支付租金，
已積欠租金逾120,000元，而於102年5月寄發臺南小北郵局41支局第52號存證信函催告上訴人於限期內支付租金，但未獲上訴人置理；再於102年6月27日再寄發永康二王郵局第165號存證信函，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並請求上訴人給付遲延之租金及遷讓返還系爭租賃物，上訴人於102年6月27日收受該存證信函。
⒌上訴人自101年6月1日起迄今仍居住在系爭租賃物內。
（二）爭執事項：⒈兩造是否基於租賃之真意而簽立上開租約？⒉被上訴人請求上訴人遷讓系爭租賃物，並給付租金與不當
得利，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）兩造簽立之租約部分：⒈按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其
拘束（最高法院18年上字第484、1495號判例意旨參照）。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。
而當事人主張有利於己之事實者，就其事實舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條前段所明定。
⒉查兩造於101年5月30日就系爭租賃物簽立房屋租賃契約書
，租賃期間為1年（即自101年6月1日起至102年5月31日止），租金為每個月8,000元等情，為兩造所不爭執，並有該租賃契約書1份供卷足參（見原審卷第27-30頁），堪信屬實。上訴人雖於上訴狀中陳稱上開租約是偽造的，是為了申請住屋補助津貼才簽的云云，但上訴人對於確有在上開租約書面上簽名乙節，則自認在卷（見本院二審卷第23頁）。依此，上訴人所稱偽造云云，顯非事實。而上訴人曾持上開租賃契約書影本，向臺南市政府都市發展局申請「101年整合住宅補貼資源實施方案-租金補貼」，經審核為戶數外，未核撥租金補貼等情（不爭執事項第3點），有臺南市政府都市發展局102年11月29日南市都更字第0000000000號函在卷可考，固可證上訴人所稱有申請租金補助乙事並非子虛，然此僅屬租金補貼申請之給付行政範疇，可能為兩造簽立上開租約之動機之一，無以逆反推認上訴人並無簽立上開租約之真意，上訴人執此否認有簽立租約之真意，尚難憑採。
⒊上訴人另主張上開租約後面的明細欄未填寫，被上訴人寄
發之存證信函也將其姓名及租金寫錯，無法當證據；且系爭租賃物本為上訴人所有，被上訴人取得系爭租賃物不合法，其要買回，對造竟要價3,200,000元云云。經本院當庭核對上開租約原本之結果，該租約封底及封面均有房租收受付款明細欄，該明細欄均為空白乙節（見本院二審卷第23頁），固屬信實，然房租收受付款明細欄之目的，僅在便利租約當事人記載租金收受付款情形，並非租賃契約之成立生效要件，而存證信函內容有所誤載（見本院二審卷第52頁），亦屬記載上之錯植或誤寫，其證明力為何，猶待本院斟酌全訴訟資料與辯論意旨而為判斷，上訴人以此否認前揭書證作為證據之資格，容有誤會。
⒋又系爭租賃物原為上訴人所有，嗣於101年5月2日上訴人
將系爭租賃物以買賣為原因，移轉登記予被上訴人，並於101年5月11日登記完成等情，為兩造所不爭執，並有土地、建物登記謄本、異動索引查詢資料等件附卷可參（見原審卷第36-39頁，二審卷第26-50頁），堪以認定為真。另有關系爭租賃物買賣乙節，證人即被上訴人之母親陳美好到庭結證：系爭租賃物是由被上訴人自臺灣中小企業銀行貸款後，向上訴人購買的，之前上訴人就有用系爭租賃物向臺灣銀行貸款，被上訴人向臺灣中小企業銀行貸款後匯過去清償臺灣銀行的貸款，加上上訴人欠其約200,000元，便以此抵付部分價金，臺灣中小企業銀行的貸款是被上訴人在繳等語（見本院二審卷第87頁背面至第頁89），而上訴人亦自承：被上訴人向臺灣中小企業銀行貸款，用來清償其向臺灣銀行貸款的所餘債務1,600,000元多及其他銀行債務，臺灣中小企業銀行的貸款是被上訴人在繳等語（見本院二審卷第61、62頁、第90頁背面），參以系爭租賃物確有於101年5月29日設定2,400,000元最高限額抵押權予臺灣中小企業銀行之事實，有卷附系爭租賃物登記謄本可佐（見原審卷第36-39頁），顯見系爭租賃物係由被上訴人以轉貸方式，為上訴人清償先前貸款債務及其他銀行債務，以此為對價而購買系爭租賃物，其買賣並無上訴人所稱不合法之情事。上訴人徒以買回不遂而指稱被上訴人取得系爭租賃物不合法云云，實非可採。其所執前辯，非僅與事實不符，亦對兩造所簽立上開租約之成立與生效不生影響，所辯無法憑採。
⒌綜上，兩造確有簽訂上開租約之事實，上訴人無法舉證該
租約並非基於真意而簽立，則兩造自應受此成立且有效之租約之拘束，實屬明確。
（二）被上訴人請求上訴人遷讓系爭租賃物及給付租金、不當得利部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條亦有明文。而定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院47年臺上第1820號判例意旨參照）。是於定期租賃期間將屆至之際或期滿之後，出租人仍限期承租人支付租金，迨承租人逾期未支付，出租人始終止租賃契約，應認出租人並無反對續租之意，則此定期租賃契約業已變更為不定期租賃契約。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。亦為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。查：
⑴被上訴人以上訴人僅支付6,000元後，即未再支付租金
，已積欠租金逾120,000元，而於102年5月寄發臺南小北郵局41支局第52號存證信函催告上訴人於限期內支付租金，但未獲上訴人置理；再於102年6月27日再寄發永康二王郵局第165號存證信函，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並請求上訴人給付遲延之租金及遷讓返還系爭租賃物，上訴人於102年6月27日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，並有前揭存證信函在卷可稽，足認上訴人雖僅支付租金6,000元，但被上訴人仍無使上開租約於屆期消滅之意，並於租約期滿後，依民法第440條第1項規定催告上訴人交付租金，再以上訴人積欠租金逾2個月，且被上訴人已踐行依法催告上訴人之程序為由，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，則上開租約於屆滿後已變更為不定期租賃契約，堪可認定。⑵又被上訴人寄發前開第165號終止函經上訴人收受而於
102年6月27日終止，則上訴人自上開租約終止時之102年6月27日起，即無權繼續占有系爭租賃物，是被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭租賃物全部遷讓返還予被上訴人，洵屬有據。
⒉再按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段
有明文規定。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。查：
⑴上訴人自101年6月1日起至上開租約終止前之102年6月
26日止，僅給付租金6,000元元予被上訴人，則上訴人應依上開租約給付前揭期間未付之租金共96,933元【計算式：8,000×12＋（8,000×26÷30）－6,000＝96,933（小數點以下四捨五入）】，是被上訴人請求上訴人給付積欠之租金90,000元，應屬有據。
⑵上訴人自上開租約於102年6月27日終止後，仍無權占有
系爭租賃物，自係侵害被上訴人之所有權，被上訴人主張上訴人因而受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。又系爭租賃物每月租金為8,000元，則被上訴人主張自102年6月27日起至上訴人遷讓返還系爭租賃物之日止，上訴人每月受有相當於租金之不當得利8,000元，致被上訴人受有同額之損害，亦屬可採，是被上訴人請求上訴人自102年6月27日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付8,000元之不當得利，核屬有據。
⒊綜上，被上訴人依民法455條、第767條規定及不當得利之
法律關係，請求上訴人將系爭租賃物遷讓返還予被上訴人，並自102年6月27日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人8,000元，並請求上訴人給付積欠之90,000元租金，暨自102年11月21日起至清償日止之法定遲延利息，均有理由，應予准許。
（三）綜上所述，原審判命上訴人為如上之給付，並依職權宣告假執行，經核於法並無違誤，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、另按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件第二審訴訟費用應由敗訴之上訴人負擔，爰依法判決如主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 10 日
民事第三庭審判長 法 官 林福來
法 官 蔡盈貞法 官 盧亨龍以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 9 月 10 日
書記官 古小玉