臺灣臺南地方法院民事裁定 103年度執事聲更㈠字第1號異 議 人即第三 人 黃文玉相 對 人即拍定 人 張鈺和上列當事人間因拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國103年5月13日本院民事執行處司法事務官所為102年度司執字第38198號裁定聲明異議，經本院以103年度執事聲字第51號裁定異議駁回，異議人提起抗告，復經臺灣高等法院臺南分院103年度重抗字第39號裁定廢棄發回，本院更為裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，此民事訴訟法第240條之3及第240條之4分別定有明文。本院受理102年度司執字第38198號拍賣抵押物強制執行事件，經司法事務官形式審查認定異議人主張之使用收益關係不存在，乃予駁回其就執行法院點交程序之聲明異議，惟異議人於收受該裁定後，遵期提出聲明異議狀到院，然本院民事執行處司法事務官認其異議無理由，送請本院另為裁定，核與上開條文規定要件及意旨相符，先予說明。
二、本件異議及抗告意旨略以：㈠債務人徐炎君前向異議人告貸新台幣（下同）300萬元，約
定於民國87年2月22日清償，同時開立台灣省合作金庫南興支庫之面額300萬元支票一紙為質，並合意如屆期該支票未能兌現清償時，則以利息抵租金，將系爭造林之土地出租與異議人，債務人徐炎君對上開債務迄未清償分文，從而，異議人對系爭土地擁有租賃權。系爭樹木自始由異議人名義向原臺南縣政府申請造林並經核准。該縣政府並自88年起逐年發給造林獎勵金予異議人，抗告人對系爭樹木有收取權，異議人未受債務人指示占有土地，係依租賃契約使用土地，非輔助占有人。
㈡執行法院調查系爭林地之使用狀況時，一望即知拍賣土地之
樹木有高經濟價值，且執行法院先前受理92年度執字30617號及94年度執字44066號查封拍賣系爭土地時，均曾通知抗告人到場指界報告，何以本件執行法院未通知異議人查報，執行程序已有違強制執行法第77條之1及辦理強制執行事件應行注意事項第41㈡、43㈢項規定處理。
㈢執行法院未查明異議人是否依租賃關係占用並種植樹木，拍
賣公告亦未將系爭樹木加以標示及核定底價，系爭樹木應未列入拍賣範圍，如何點交？如遽行認定系爭樹木不具經濟價值，拍賣公告之記載與實際占有狀況不符，是否符合可點交，非無疑義。執行法院應依辦理強制執行事件應行注意事項第57㈢項辦理，若強行將異議人所有之系爭樹木點交拍定人，係屬違法，異議人係主張點交之程序或命令違法，並非主張系爭不動產之拍賣有無效或得撤銷之原因，原裁定法院認其異議已因強制執行程序終結，而不能異議，尚所誤會。爰提起抗告，求為廢棄原裁定，逕命執行法院不得點交系爭土地予拍定人，或發回執行法院為適法之處理等語。
三、本件係由債權人臺南市西港區農會（下稱西港農會）持本院核發之85年度拍字第1608號、85年度拍字第1607號民事裁定，及99年司執字第36325號、92年執字第30617號、99年司執字第36414號、99年司執字第36415號債權憑證等件為執行名義，聲請強制執行債務人名下共計78筆土地（下稱系爭不動產)，本院受理後，業已踐行鑑價及第一、二、三次拍賣程序，且於第三次拍賣流標後，進入三個月公告應買程序，嗣相對人張鈺和於公告應買期間即102年11月19日具狀聲明願依原定第三次拍賣底價為應買之表示，並於103年1月14日繳納尾款後，執行法院即於103年1月15日發函囑託塗銷不動產查封、核發不動產權利移轉證書，及限期命債務人自行遷離系爭不動產所在地，並定於103年6月10日上午10時實行分配完畢，惟異議人於103年4月9日就執行法院之點交程序聲明異議，相對人亦於103年5月14日具狀聲請執行法院解除債務人之占有，將不動產點交於相對人，執行法院乃於103年5月13日駁回異議人之聲明異議，及迄未完成點交程序等情，業經本院調閱102年度司執字第38198號執行卷宗查明屬實。是以揆諸前開實務見解，本件點交執行程序尚未終結（即不動產點交予拍定人）前，異議人仍可聲明異議，堪以認定，合先敘明。
四、本件異議人以執行法院對於系爭土地使用現況及地上物具有高度經濟價值等情均詳未調查，遽認地上物無經價價值，而於拍賣公告記載為地上物為雜樹林及按現況點交，所為執行程序已有違強制執行法第77條之1及辦理強制執行事件應行注意事項第41㈡、43㈢項規定等情，對於執行法院之執行程序聲明異議，本院調查及判斷如下：
㈠按不動產點交之程序，係指不動產點交予拍定人後，其點交
程序始為終結，可知拍賣程序與拍定人聲請點交程序，為不同之分開之強制執行程序，拍定人聲請法院點交拍賣之不動產，既屬另一強制執行程序之開始，自仍應適用強制執行法之規定，於強制執行程序終結（即不動產點交予拍定人）前仍可聲明異議(最高法院著有97年度台抗字第838號裁定可資參照)。復按拍賣不動產之點交，以符合強制執行法第99條第1、2、3項規定情形為限，凡不屬上開法條規定應點交之情形，即不得點交，並不因拍賣公告註記點交而異。雖執行法院於拍賣公告記載「拍定後點交」，仍應查明(非僅形式審查)查封當時之占有狀況是否符合強制執行法第99條第1、2項規定情形，以決定是否點交。若執行法院查明第三人係於查封前即因租賃關係占有執行標的物，自不得點交(臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類提案第4號參照)。
㈡本件異議人主張有權占有系爭土地，且系爭土地上之樹木均
為其依據臺南縣政府獎勵造林政策，於86年間所摘種，已摘種近20年，樹種均為具有高經濟價值之樟數、桃花心木及楓香印度紫檀等情，業據提出台南縣政府87年3月12日南縣府農林字第43711號函、台南縣大內鄉公所95年9月19日所農字第0000000000號函、照片8幀、台南縣政府88年1月29日府農林字第17783號及88年3月11日88府農林字第41181號函、獎勵造林實施要點、委託書及身分證等件供核（附於102年度司執字第38198號卷四第3-30頁）。另異議人表示系爭土地前經本院二度進行拍賣程序，於拍賣程序中均曾通知異議人查報，詳細調查佔用情形本件卻未詳予調查乙節，亦提出所述相符之本院執行處通知二件供參（附於103年度重抗字第39號卷10、11頁），是異議人主張具有合法占有使用系爭土地之權源，且系爭土地上之樹木，為其所摘種及樹木具有經濟價值等情，已非無據。
㈢再經本院調閱92年執字第30617號強制執行卷證，該案執行
法院查封筆錄載明查封土地(係系爭土地其中八筆)均種植林木(櫸木)，所附鑑價報告之農作物查估價值分析表則詳載系爭查封土地種有水黃皮、麻竹、榕樹等作物，價值為新台幣2,867,790元等內容。而債權人亦陳報：‧‧執行標的物上之所種植之樹木，係由黃玉文先生（住：台南市○○街○○○巷○號，電話：‧‧）自行利用土地耕種，‧‧‧。等內容，執行法院為此於93年3月1日發函異議人命其查報使用關係，而異議人收受本院函文後，亦於93年5月12日提出回報書附卷該卷。執行法院因拍賣土地為第三人占有及摘種林木，乃於拍賣公告載明林木不在拍賣範圍，及不予點交，該案嗣經拍賣，無人應買而視為撤回結案等情。及本院另調閱94年度執字第44066號卷，同一債權人西港農會於94年間復聲請拍賣系爭土地，而該案查封筆錄雖記載拍賣土地上為雜木及雜草，且未鑑定林木價值及查知土地上占有使用現況，嗣因異議人主動陳報無償使用借貸關係及林木樹種為具有高經濟作物，再經執行法院調查後，因債權人部分撤回強制執行而終結。由同一債權人西港農會二度聲請本院拍賣系爭土地過程中，業已知悉異議人占有使用系爭土地，及系爭土地上摘種之林木具有經濟價值等事實，則本件同一債權人西港農會第三度向本院聲請強制執行系爭土地，對於上開已知或略加調查及參閱留存前案拍賣資料即能知悉之事實，疏未查報，而執行法亦未調閱前案卷證查明上情，遽依鑑定機關陳報系爭土地上為雜木，而認林木無經濟價值，逕予拍賣及於拍賣公告載明點交，所為執行程序有違上開說明，自非允當。
㈣況查，本件強制執行程序中，鑑價報告載有本案標的位大內
區鳴頭地區，區位條件較差，面積大致市場接手性低，且本案有流標紀錄，故以公告現值之七成評估之，顯能知悉前案拍賣之事實。及異議人於103年4月9日執行法院實行分配前，具狀聲明異議，並提出相關資料供核。執行法院至遲已能知悉前案有執行紀錄，並經本案第三人具狀聲明異議，自有調取前案卷宗，調查異議人是否就系爭不動產確有成立使用收益關係之情事、地上作物有無經濟價值、得否鑑價併附拍賣、是否有違獎勵造林實施要點之虞，及債務人徐炎君有無傳訊之必要、是否發函區公所或市政府查詢系爭林木約定所有權歸屬、有無拍賣限制，異議人於申請獎勵造林時，是否曾依實施要點第3點第1項第1款規定提出他項權利證明書或承租契約書，進而有無影響實際使用情形、拍賣標的之價值及範圍、有無點交之必要？凡此等等，執行法院均未詳察說明，遽依系爭委託書文義認定系爭執行標的土地並未成立租賃或使用借貸等契約，或異議人對執行標的土地縱有管理使用，亦僅屬輔助占有人性質，樹木尚未與土地分離前，樹木之所有權仍歸屬債務人所有，及異議人對執行法院於拍賣中之鑑價、詢價程序，自非屬得主張權利之利害關係人等事由，駁回異議人之聲明異議自嫌速斷，應予發回再為詳查。
四、綜上所述，本件執行法院對於系爭土地之占有使用關係、地上物所有權歸屬及地上物價值等若干事實，均未予詳查，逕予駁回異議人之聲明異議，所為拍賣及執行程序即有違誤，異議人對此提出異議，指摘原裁定不當，求為廢棄，為有理由，爰廢棄原裁定，發回執行法院另為妥適之處理。
五、據上論結，本件異議為有理由，爰依民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
民事庭法 官 許蕙蘭上為正本，係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須附具繕本），並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
書記官 黃靖雅