臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1765號原 告 林富蜜
林富香林富美林富真林秋輝林貴茂共 同訴訟代理人 黃龍昌律師被 告 王俊雄訴訟代理人 王建強律師
王韻茹律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○號，面積五二七平方公尺，及臺南市○○區○○段○○號，如附圖所示編號Ｂ部分面積二九四平方公尺之土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰陸拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰零柒萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造就坐落臺南市○○區○○段○○○○○段○0○0地號土地發生租佃爭議，前經臺南市新營區區公所耕地租佃委員會調解不成立，復經移送臺南市政府耕地租佃委員會調處不成立，臺南市政府乃將該租佃爭議案件移送本院處理，有調解及調處筆錄在卷可證，本件起訴自屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠訴外人即被告之被繼承人王長川，前與訴外人即原告之被繼
承人林慶龍於民國38年間就原坐落原臺南縣新營市○○○段○○○○○○號土地，訂有三七五耕地租約（下稱系爭租約），上開土地於92年9月間辦理土地重劃後，重編為臺南市○○區○○段○○號、新泰段2地號土地，承租範圍為新泰段1地號土地面積527平方公尺、新泰段2地號如附圖所示編號B部分面積294平方公尺之土地（下合稱系爭土地），原告與王長川並於98年間續約。惟王長川自92年間土地重劃後迄今，即未於系爭土地耕作，亦無管理，任由雜草蔓生。王長川於102年過世後，由被告繼承為承租人，因王長川及被告自92年間迄今，非因不可抗力未於系爭土地耕作，且積欠地租達2年之總額，原告已依減租條例第17條第1項第3款、第4款終止租約，爰請求被告返還系爭土地。
㈡聲明：如主文第1項所示；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠王長川於訂立系爭租約後，長久以來均於其承租之土地上耕
作，並定期繳納租金，惟因92年間辦理土地重劃，將原承租之土地移至系爭土地目前位置（其原始承租土地之所在位置，現已無法取得原始地籍圖），系爭土地之地目由原來之「田」變更為「雜」，且於重劃過程中，主管機關對重劃區域內之土地進行整地填土工程，致系爭土地土質遭改變。又系爭土地所在位置已無一般可供耕種農地使用之灌溉及排水水路，且經濟部就系爭土地區域已公告為地下水管制區範圍，亦無法取得地下水水源為灌溉，故系爭土地自92年後，已具備土質破壞、缺乏水源等不可抗力因素，致無法耕作。
㈡系爭土地已經依法編定或變更為非耕地使用，然原告規避減
租條例第17條第1項第5款及第2項規定，不願補償承租人，造成被告不可抗力多年無法耕作系爭土地，始依減租條例第17條第1項第3款、第4款規定終止租約，並請求返還系爭土地，原告前揭權利之行使，顯以損害他人為主要目的，而為權利濫用，亦有違誠信原則。
㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈王長川與林慶龍於38年6月21日，就臺南縣新營市○○○段○
○○○○○號土地訂有系爭租約，約定租額為第1年「稻」「一二七」台斤、第2年「薯」「八九三」台斤、第3年「蔗」「三一四五」台斤。前開土地因土地重劃及縣市改制後編為臺南市○○區○○段○○號土地（地目：雜、面積527.02平方公尺）及新泰段2地號土地（地目：雜、面積511.38平方公尺）。經本院會同兩造及臺南市鹽水地政事務所人員現場會勘後，確認系爭租約之耕作範圍為新泰段1地號、新泰段2地號如附圖所示Ｂ部分（面積294平方公尺）之土地。
⒉林慶龍死亡後，由原告繼承為系爭租約之出租人。
⒊被告及王長川就系爭土地自92年間土地重劃後即未繳納地租，且未為耕作。
⒋王長川於96年間曾於本院對原告提起終止系爭租約訴訟（本院96年度訴字第1767號），經判決駁回確定。
⒌王長川死亡後，其繼承人中僅有被告1人於103年12月1日簽
立現耕繼承人切結書，繼承系爭租約，訴外人王林阿蜜、王俊明、王淑靜、王俊超於103年12月1日均簽立耕作權放棄書，並經臺南市政府地政局於103年12月17日准予備查，而臺南市新營區公所於103年12月19日為登記。
⒍臺南市新營區公所分別於101年12月18日、102年4月3日以所
民字第000000000號、所民字第0000000000號函原告，表示系爭土地乏人管理致雜草叢生，垃圾及廢棄物堆置，影響民眾安全、公共衛生及市容觀瞻，請於文到7日內改善。
⒎臺南市政府地政局104年1月28日南市地0000000000000號
函函覆：系爭土地係屬經市地重劃後之可建築用地，都市土地係以土地使用分區管制其使用，非以地目來管制其使用，現制之地目僅提供作參考用，並不能反映土地之實際現況，編為「雜」地目，係早期之自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之；該土地為可建築用地若作為農業耕作使用乙節，應屬低度使用之範疇，不符經濟效用，尚非不得作為農業工作問題。
⒏經濟部於101年2月8日公告臺南市新營區為「地下水管制區」。
⒐被告及王長川自92年間重劃後起即未繼續耕作系爭土地，且
未繳納地租。兩造就上開爭議前於92年間召開協調會，惟意見未一致，而無結果。
⒑原告林富蜜受其他共有人之委託，於102年11月22日以新營
中山路郵局279號存證信函，促請被告給付地租；被告王俊雄於102年11月25日以臺南地方法院郵局1562號存證信函函覆拒納地租，原告於102年11月29日以臺南東門郵局282號存證信函為終止系爭租約。
⒒兩造間之租佃爭議，先經臺南市新營區公所耕地租佃委員會
調解不成立，再經臺南市政府耕地租佃委員會調處後，作成「本案租約繼續有效，應依規定辦理承租人（即被告）繼承變更登記之調處結果」，因原告未表示同意調處結果，臺南市政府即將上開租佃爭議事件移送本院。
㈡爭執事項：
⒈被告就系爭土地繼續1年以上不為耕作，是否係因不可抗力
之因素？⒉原告依減租條例第17條第1項第3款及第4款規定終止系爭租
約，有無權利濫用或違反誠信原則？
四、得心證之理由：㈠原告主張被告非因不可抗力繼續1年以上不為耕作，並積欠
地租達2年之總額，其已依法終止系爭租約等語，雖為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終
止：三、地租積欠達2年之總額時。四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時，減租條例第17條第1項第3款、第4款分別定有明文。查被告及王長川就系爭土地自92年間土地重劃後迄今未為耕作，且未繳納地租，既為兩造所不爭執，則被告是否係因「不可抗力」不為耕作，即為兩造首要爭執之點。
⒉原告主張被告未於系爭土地耕作，且未管理，任由系爭土地
荒蕪而雜草叢生等語，經本院函詢臺南市新營區公所及臺南市政府環境保護局關於系爭土地雜草叢生所生之違規及勸導情形，經臺南市新營區公所函覆，該所分別於101年12月18日、102年4月3日以所民字第000000000號、所民字第0000000000號函原告，表示系爭土地乏人管理致雜草叢生，垃圾及廢棄物堆置，影響民眾安全、公共衛生及市容觀瞻，請於文到7日內改善，並於103年9月29日以所民字第0000000000號函被告，表示系爭土地乏人管理致雜草叢生，影響民眾安全、公共衛生及市容觀瞻，被告既為原承租人之關係人，請於文到7日內改善，有臺南市新營區公所104年2月5日所民字第0000000000號函及所附現場照片及歷次函文可參（見本院卷第87至138頁）。另經臺南市政府環境保護局函覆，該局於102年6月5日因系爭土地未妥善清除高度逾100公分之雜草，致影響環境衛生，而依臺南市空地空屋管理自治條例裁罰原告新臺幣3,600元，並限期於102年6月30日前改善完成，有臺南市政府環境保護局104年2月11日環清字第0000000000號函所附102年6月7日環稽字第0000000000號函為證（見本院卷第184至185頁）。足見被告及王長川身為承租人，不僅未於系爭土地耕作，並疏於管理，多次任由系爭土地雜草叢生、堆置垃圾，致影響民眾安全及公共衛生。
⒊被告雖辯稱其承租之土地因土地重劃始移至目前位置，而因
系爭土地地目已自「田」變更為「雜」，且主管機關於重劃時曾進行填土整地工程，致土質遭破壞而無法耕作等語。然系爭土地係屬經市地重劃後之可建築用地，都市土地係以土地使用分區管制其使用，非以地目來管制其使用，現制之地目僅提供作參考用，並不能反映土地之實際現況，編為「雜」地目，係早期之自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之；該土地為可建築用地若作為農業耕作使用乙節，應屬低度使用之範疇，不符經濟效用，尚非不得作為農業工作問題，有臺南市政府地政局104年1月28日南市地0000000000000號函可佐（見本院卷第86頁），顯見地目之變更未使系爭土地不得作為農業耕作使用。且經本院函詢臺南市政府地政局系爭土地是否曾進行填土整地工程，該局函覆：經函請臺南市新營區公所及臺南市政府都市發展局協助調閱檔案，均無相關資料可茲提供，有臺南市政府地政局104年7月7日南市地0000000000000號函為憑（見本院卷第334頁），且被告未提出其他證據證明系爭土地曾於重劃時填土整地，亦未說明系爭土地之土質何以無法耕作，是其抗辯系爭土地土質不良而無法耕作等語，尚難採信。
⒋被告另辯稱系爭土地缺乏灌溉、排水之水路，及不得使用地
下水，致無法耕作等語，然全國非在水利會灌溉區之農地所在多有，不能以無灌溉給水系統，即認系爭土地無法種植作物，被告亦可種植耐旱作物，或利用自來水及蒐集雨水等替代方式灌溉，有原告提出之溫室農場新聞報導可證（見本院卷第143頁），且經濟部公告之地下水管制區涵蓋範圍甚廣，有原告提出之經濟部公告地下水管制區資料可稽（見本院卷第249至251頁背面），前揭管制區內亦非全無農業活動，益證地下水管制區範圍內之土地仍可利用其他方式灌溉。況王長川於提起本院96年度訴字第1767號之訴訟時，系爭土地亦有部分區域種植作物，業經本院依職權調閱該案卷宗確認無訛（見本院96年度訴字第1767號卷第153、156、157頁）。是以，被告辯稱其因不可抗力無法耕作等語，均非可採。⒌綜上，被告自92年間起迄今未於系爭土地耕作，且疏於管理
，任其荒蕪，係非因不可抗力而繼續1年不為耕作。從而，原告主張依減租條例第17條第1項第4款終止租約，並依租賃物返還請求權請求返還系爭土地，應屬有據。
⒍因本院認定原告已以被告「非因不可抗力繼續1年不為耕作
」（減租條例第17條第1項第4款）為由終止租約，而得請求返還系爭土地，則原告另主張其已以被告「積欠地租達2年之總額」（同條項第3款）為由終止租約之攻擊方法及其舉證，即無再行審酌之必要，附此敘明。
㈡被告固辯稱原告未依減租條例第17條第1項第5款、第2項給
予補償，反依同條第1項第4款終止租約，為權利濫用，且有違誠信原則等語。然查：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又按減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題（最高法院96年度台上字第62號判決意旨參照）⒉系爭土地之地目雖自「田」變更為「雜」，然該變更未使系
爭土地不得作為農業使用，且被告自92年間土地重劃後迄今，非因不可抗力未於系爭土地耕作，任由土地荒蕪、雜草叢生等節，業如前述，足見被告消極不於系爭土地耕作，致系爭土地閒置已逾10年。而揆之前開說明，減租條例第17條第1項第5款，僅係出租人得終止租約之事由，若出租人非以該事由表示終止租約，自無同條第2項規定補償承租人之問題，蓋減租條例第17條第1項第5款之規定，目的在保護弱勢承租人耕作之權利，非使承租人得選擇不耕作而換取向出租人請求補償之權利。是以，原告依減租條例第17條第1項第4款主張終止租約，自屬正當之權利行使，被告辯稱原告規避補償義務而為權利濫用及違反誠信原則等語，要非可採。
五、綜上所述，被告自92年間起迄今，非因不可抗力繼續1年以上不於系爭土地耕作，原告已依減租條例第17條第1項第4款終止系爭租約。從而，原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭土地交還原告，為有理由，應予准許。
六、就主文第3項之請求，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 林念祖法 官 張郁昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
書記官 洪浩容