臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1827號原 告 杜玉燕兼法定代理人 陳淑芳原 告 陳志明原告兼上三人訴訟代理人 陳坤雄被 告 許蔡貴雲訴訟代理人 許采燕上列當事人間請求返還無權占有等事件，經本院於民國一○四年八月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾參萬陸仟壹佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬玖仟伍佰捌拾元由被告負擔貳萬壹仟壹佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹拾參萬陸仟壹佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張略以：㈠鈞院102年度南簡字第 906號、103年度簡上字第84號判決業
已認定：被告所建造1至2樓之建物（下稱系爭建物）無權占用原告所有坐落於臺南市○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）面積1.56平方公尺。被告系爭建物加蓋違建頂樓致原告於民國（下同）60年間預留之 2坪防火空間，完全無法使用，造成物有瑕疵。
㈡依民法第184條第1項規定，因故意或過失不法侵害他人權益
，負賠償責任，損害他人利益亦同負責賠償；民事賠償應以填補被害人所受損害及所損失利益為準，依通常已定之之計畫可預期之利益，視為所失利益（包括使用、處分利益），為民法第216條所明文規定；另依建築技術規則第110條規定，建築物建築從早期防火巷留設至防火間隔距離隔開，而92年8月19日、93年2月 5日更修正為具有防火時效外牆、防火門、防火窗加以阻隔，無須再配合鄰地留設防火巷空間。
㈢原告於60年間所預留 2坪土地（防火巷空間），因被告無權
占有1.56平方公尺而無法規劃，格局形狀灣彎曲曲，可預期往後處分土地勢必會產生2坪土地買價之損失致權利受損，參酌信義、永慶兩大房屋仲介公司實價登錄資訊，原告主張受損土地權益以新台幣（下同）400,000元為合理範圍；以原告系爭土地市場價值每坪220,000元，此為損害。㈣因被告無權占用系爭土地，原告所有之建物須內縮70公分（
2坪面積之建蔽率60%、容積率200%，土地面積40坪），可使用建蔽為80坪（40×200% ＝80），1樓建（22坪含走道、庭院）＋建蔽面積18坪、2樓一樣、3樓一樣、 4樓一樣，露面平臺 8坪，共損失10坪建築面積，並且採光、通風、公共安全等權利皆受損，原告依嫌惡設施（包括無尾巷、土地旁有變壓器，占用防火空間，任何造成生活空間安全權利受損者，皆屬之），房屋土地價值會損害10%至30%，此為通常可預期之利益損失。
㈤綜上，被告須賠償原告88萬元（計算式：40 ×22萬元/坪 ×10%＝88萬元），應屬合理等語。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告880,000元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：㈠原告訴請賠償之原因及金額非常不合理；原告強調60年間系
爭土地後方所預留70公分約 2坪土地（系爭土地地號：台南市○區○○段○○○○○號）是作為防火間隔之用，但實際上原告建物申請之合法建築僅57.31平方公尺，經查:原告建物現今幾已違章蓋滿整塊土地，僅留建物後側70公分（原告所述），依當時建築法規應留設之防火間隔為 1.5公尺，原告已違背當時及現今之建築法令，怎能將自己應負違規建築而危害防火安全之責任全歸咎於被告，遑論被告依當時建築法令並不需留設防火間隔。依比例原則，被告系爭占有部分面積為1.56平方公尺，僅占用原告應合法留設之防火間隔面積的
10.7%（原告應留設防火間隔之面積9.5公尺×1.5公尺＝14.5平方公尺─系爭土地寬9.5公尺、系爭土地面積128.66平方公尺），系爭占有部分占整塊系爭土地面積的1.2%，系爭占有部分對整塊土地而言極其微小。
㈡原告強調因被告系爭占有部分1.56平方公尺導致原告60年間
預留70公分的防火間隔約 2坪無法建築、通風等語，不合理且不合法；依現況，原告土地幾已蓋滿建物，僅剩原告所言系爭土地後方70公分寬約2坪之土地，此2坪土地就系爭土地有建物之現況而言，依法不得建築，且原告系爭土地建物現況後側並無留設窗戶，原告之建物不留設窗戶等設施，因而造成建物本身不能通風、採光等，怎能全歸責於被告？就依系爭土地建物之現況，被告系爭占有部分絕對不會影響原告建物之使用。
㈢原告稱防火間隔 1.5公尺的計算方式是建築物面臨道路之空
地加上建築物後方之空地，然查，原告主張錯誤，此可參考建築技術規則第110條 -1規範「建築物應自基地境界線（後側及兩側）退縮留設『淨寬一五公尺』以上之防火間隔……」，故防火間隔寬度之定義非各尺寸累加而成。被告系爭建物於使用執照申請時，建築師依建築法設計不須留設防火間隔，且被告系爭建物之一層等均依法取得臺南市政府所核發之使用許可證及添建證，並據此依法保存登記在案。
㈣至原告稱日後會產生 2坪土地買價額損失云云，然被告系爭
占有部分土地面積1.56平方公尺（約0.47坪），何來 2坪之說？被告僅占用系爭土地寬4.46公尺、深35公分，約1.56平方公尺（約0.47坪），對約40坪之系爭土地而言僅占總面積之 1.2%），並不會造成該系爭土地形成畸零無法規劃（103簡上字84號承審法官於調解時有請專業建築師對此作說明，其表示系爭占有部分並不會對整體土地建物規畫有所影響）。系爭土地面積為128.66平方公尺（約38.9坪），屆時原告處分土地買賣坪數也是依128.66平方公尺（約38.9坪）扣除系爭占有部分1.56平方公尺，整塊土地賣出，而土地之價格取決於座落位置、建蔽率及容積率。故原告請求40萬元賠償不合理。
㈤另依現今建築技術規則規定，建物若搭配相關設施，防火間
隔是不須留設的，原告主張因被告系爭占有部分致使整個建物須內縮70公分是不對的。另原告稱「一樓建22坪＋建蔽面積18坪、2樓一樣、3樓一樣、4樓一樣、露面平台8坪共損失10坪…」云云，有誇大、誤導之意；經查，原告起訴表示該系爭土地坐落區域之建蔽率是 60%，容積率是200%，就原告系爭土地128.66平方公尺（約 38.9坪）而言，僅能建23.35坪之建築面積（建築面積即建築物最大投影於地面之面積），其餘 15.55坪土地僅能綠化充當法定空地而不得建築，至樓層僅能蓋約3樓半（即200%除以60%約3.3層）；意即每1坪土地僅能蓋0.6坪之建築面積、2坪之樓地板面積；被告系爭占有土地部分僅 1.56平方公尺前，可建建築面積0.936平方公尺（約0.28坪）、可建樓地板面積3.12平方公尺（約0.94坪），何來原告損失建築面積10坪之說。另在建築技術規則規定，所有建築物之通風、採光、安全設施等均需由建築物本身自行留設。原告怎能將所有應自行留設之設施全部推給被告，並且據此視被告建物為嫌惡設施，更依此提出所謂的損害折數10%～30%，實際上被告系爭占有部分或建物並沒有在嫌惡設施所定義之範圍內，原告據此要求88萬元之價購賠償金額，非常不合理。
㈥原告所謂「 2坪土地」經查是位於系爭地號之屋後，除被告
越界占有部分，其餘均為空地，但此部分空地日後仍可與其他土地一起利用或出售，非為原告所稱毫無價值云云；原告現向被告要求土地賠償40萬已達市價土地 2坪之價格，已是非常不合理，現又向被告索求該 2坪土地上所謂的可建建物坪數10坪（未興建之建物），要求該可建坪數須賠償40萬元，然僅就臺灣房地產的市場現況而言，試問土地坪數依「市價」買賣了，還必須連同該土地上尚未興建之地上物的坪數（不存在的東西）一起買的道理嗎？原告據此要求80萬之價購賠償金額，實是非常不合理也無根據。何況，系爭占有部分土地面積1.56平方公尺，公告現值價值37,128元，之前鈞院簡易庭102年度南簡字第906號曾請宏宇不動產估價師鑑定該系爭占用部分土地之價值，鑑價結果為90,792元；原告請求之理由及金額實在令被告難以接受。被告希望法院能判決合理之價格讓被告價購該系爭占有部分之土地。
㈦然被告越界建築之系爭建物興建完成於61年間，系爭建物越
界系爭土地逾40年之久，已超過民法、第 197條自有侵權行為起，逾10年之規定，故原告訴請因侵權行為所生之損害賠償請求權已消滅等語。
㈧並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠被告越界建築占用原告所有之系爭土地1.56平方公尺。
㈡原告以被告占用其所有之系爭土地訴請拆屋還地，業經本院
102 年度南簡字第906號、103年度簡上字第84號判決敗訴確定在案。
四、兩造之爭執事項如下：㈠原告請求被告無權占用系爭土地之損害賠償，是否有理由？㈡被告抗辯原告主張之侵權行為請求權已罹於時效，是否有理
由？㈢原告請求被告賠償包含其所占用系爭土地及未知之地上物建
坪之金額共計880,000元，是否有理由？
五、得心證之理由如下：㈠按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協定定之；不能協定者，得請求法院以判決定之。」民法第796條定有明文；修正之民法第796條規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，98年1月23日修正公佈，並自公布後6個月施行之民法第796條第1項、民法物權編施行法第8條之3，分別定有明文。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。民法第796條之1亦定有明文。其立法意旨略謂；「對於不符合第七百九十六條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院六十七年台上字第八００號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第一項。土地所有人如因法院之判決，免為全部或一部房屋之移去或變更者，為示平允，宜許鄰地所有人對於越界部分之土地及因此形成之畸零地，得以相當之價格請求土地所有人購買，如有損害，並得請求賠償，爰增訂第二項準用規定」。
㈡經查；原告上開系爭土地，固確為被告占用中，然原告訴請
被告拆屋還地業經本院 102年度南簡字第906號、103年度簡上字第84號判決業已認定：被告所建造1至2樓之建物（下稱系爭建物）無權占用原告系爭土地面積1.56平方公尺。然因；系爭建物興建完成第一次保存登記之時間係於62年 6月12日，重測前為虎尾寮段 585建號，其一、二層樓為保存登記建物，屋齡至少已40年，此40年期間，因科技進步致測量方法精確度提升，事隔多年進行重測，難免有所誤差而導致現有建物逾越地界屢見不鮮；系爭1492、1493地號土地之新、舊地籍謄本，其上記載之面積，經重測結果，系爭1492地號（重測前370 -17地號）土地面積由58平方公尺增加為58.27平方公尺，系爭1493地號（重測前370 -161地號）土地面積由 4平方公尺增加為5.17平方公尺，被告所有重測前未分割之370-17地號土地總面積為62平方公尺，重測後總面積（即系爭1492、1493地號2筆土地總面積）卻增加為63.44平方公尺，被告所有系爭建物僅占用系爭1483地號土地1.56平方公尺，占用面積甚微乙節，足徵系爭建物逾越地界，縱非重測所致，系爭建物興建時，被告亦應非故意或重大過失逾越地界。
㈢系爭1483、1492、1493地號土地於101年11月5日經臺南市政
府為地籍重測，重測後之土地界址、土地面積均有所變更，故現有地上建物因重測後界址變更而有位移致產生占用他人土地之越界情形，實無法以此遽認越界之建物所有權人於興建建物當時主觀上即有故意越界之意思。況被告所有系爭1492地號土地（77年分割前370-17地號土地）面積為62平方公尺，而其所有系爭建物第 1層面積為59.8平方公尺，可見系爭建物於62年間興建完成當時，其第 1層面積並未超過當時被告所有系爭1492地號（77年分割前370-17地號土地）土地面積。系爭建物占用系爭1483地號土地面積為1.56平方公尺，南北走向，呈狹長方型，其最大寬度僅35公分，長度（即兩造土地相鄰處）為4.46公尺，而該4.46公尺為系爭建物圍牆，編號 A部分第一層為系爭建物廚房及廁所，第二層為廁所及臥室，而原告所有系爭1483地號土地上雖有現有建物，然該建物後方與系爭建物間尚存有一定空地空間，此亦有原告提出之系爭建物內部、現場周遭照片附卷可稽（見 102年度南簡字第906號卷第71-76頁）。該案審酌系爭建物占用系爭1483地號土地之牆壁長、寬度僅各4.46公尺、35公分，占用面積僅1.56平方公尺，倘將逾界建物部分拆除，勢須拆除系爭建物後方整面牆壁及樑柱，然系爭建物係屋齡已40餘年之二層加強磚造，是否可堪拆除而不影響結構，甚有疑義及風險，何況，圍牆內系爭建物為被告之餐廳、臥室、廚房及廁所，拆除期間亦難免影響被告之生活，此拆除行為對社會經濟並無明顯利益，卻對被告之利益造成重大影響。反觀原告所有系爭1483地號土地後方現況與系爭建物尚存有相當空間之空地，系爭建物占用系爭土地面積僅1.56平方公尺，公告現值約37,128元，另經兩造同意委請宏宇不動產估價師事務所鑑定系爭占用部分之價格為90,792元，顯見行使權利之實際利益極小，然卻對被告造成整棟建物半面牆壁拆除之風險及重大損害，足見所獲利益與所受損害間，客觀上顯不相當。
㈣按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。侵權行為所發生之損害賠償請求權，以故意或過失侵害他人之權利為成立要件。若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。賠償損害之請求權，以實際上受有損害為成立要件。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。如上所述，系爭地之占用系爭1483地號土地1.56平方公尺，占用面積甚微乙節，足徵系爭建物逾越地界，縱非重測所致，系爭建物興建時，被告亦應非故意或重大過失逾越地界。既非因故意或過失而越界建築占用原告土地，則原告依侵權行為損害賠償之法律關係請求被告給付所謂「賠償」即非有理由。又被告雖抗辯 :「被告越界建築之系爭建物興建完成於61年間，系爭建物越界系爭土地逾40年之久，已超過民法第 197條自有侵權行為起，逾10年之規定，故原告訴請因侵權行為所生之損害賠償請求權已消滅」等語，然查 :原告之請求係依據民法第796條及796條之1之規定請求價購，並非依據侵權行為損害賠償之法律關係請求賠償，應無時效完成之可言，被告此部分之抗辯，亦非有理由。
㈤原告訴請被告返還無權占有之土地等事件，其請求返還無權
占有土地部分，既經本院 102年度南簡字第906號、103年度簡上字第84號判決原告敗訴認定，其就同一，事件重行起訴非有理由，應予駁回。至於其依102年度南簡字第906號、10
3 年度簡上字第84號判決要旨宣示請求價購一節，雖其依侵權行為損害賠償之法律關係請求被告給付所謂「賠償」非有理由，但請求相當之金額價購則屬有理由，應予准許，所應斟酌者，價購金額應為多少而已?
1.按依民法第796條及98年1月23日修正公布，並自公布後 6個月施行之民法第796條第1項、民法物權編施行法第8條之3所規定土地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地，法律並無規定如何價購之準則，自應由由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益，當非一味以土地所有人之主觀認知為其標準，庶免有違公平正義之原則。
2.本件價購之合理金額如何 ?兩造各有主張，經本院囑託經本院列為民事執行處囑託鑑定之「宏宇不動產估價師事務所」依據「合理時值評估鑑定準則」鑑價結果，認為 :占用土地鑑定勘估標的合理市值新台幣NT$ 90.792元，（折合每地坪新台幣NT$192,398元）。
3.該鑑定報告稱；本案現場調查結果，訴訟雙方當事人是近鄰居住鄰居，座落土地上皆有老舊屋齡建築物，雖然近鄰居住互動不多，但多年來即是事實上居住在隔壁巷弄的鄰居；按估價技術規則，不動產估價師評估不動產合理市值，應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性，該項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。據此，訴訟當事人究係惡意占用土地，抑或係非惡意占用土地，因當事人近鄰居住鄰居問題答覆對立鮮明、明知或可得而知之問答結果歧異，占用他人土地致加損害於他人也有迴然不同的立場，故其非不動產估價師專業領域能予以清楚辨別，「惡意占用土地」或「非惡意占用土地」兩者需分別陳述。現行不動產估價技術規則中並未規範「惡意占用土地」與「非惡意占用土地」兩者分別之查估技術，但綜觀技術規則於19條內有關於情況因素調整意義，係指比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。另技術規則25條規定，試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用，故技術規則賦予不動產估價師價格調整修正，最大影響級距之裁量空間權限可達百分之三十（ < 30%），即「惡意占用土地」與「非惡意占用土地」兩者合理補償價格最高可加計百分之三十金額之減損；但基於事實需求該條文於末但書中又增加了，「因為勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，可不在此限」之規定。儘管「惡意占用土地」與「非惡意占用土地」兩者情況雖然不相同，於不動產賠償價格認定應有所差異，雖然不動產估價技術規則中並未明確訂定區分標準，但是技術規則賦予不動產估價師價格調整修正，最大影響級距之裁量空間權限是百分之三十，準此，當可作為本所評估不動產「惡意占用土地」與「非惡意占用土地」兩者應予以補償價差之參考標準。勘估標的富強段1483地號1.56㎡土地，若為他人非惡意占用補償金額勘估標的富強段1483地號1.56㎡土地，鑑估合理市值補償價額新台幣NT$90,792元。
4.上開報告書雖列明所謂「侵權行為補償金」，謂依：民法18
4 條第一項因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任·故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法 126條利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。土地法第97條城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。故土地侵權行為之補償金新台幣NT$45,396元。（土地侵權行為計算5年租金之補償金；每年租金率以該土地合理市值10 %估算；侵權行為補償金新台幣NT$90,792元xl0%/年 ×5年＝45,396元）云云。然本件佔用土地之現狀，係因「因科技進步致測量方法精確度提升，事隔多年進行重測，難免有所誤差而導致現有建物逾越地界」，並非被告故意或過失所致，無侵權行為損害賠償法則之適用，但依原修正前民法第 796條規定「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之」。雖本件因法律修正，增訂第第796條之1規定「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之」。則修正後之第796條之 1既準用第796條規定，原土地所有人因此所受之損害，請求佔用人應支付償金，是則，就此部分，被告應予支付原告租金補償金45,396元。合計應補償金額共為新台幣NT$136,188元。（土地所有產權過戶補償金新台幣NT$90,792元＋補償金45,396元＝136,188元）
六、綜上所陳，原告依民法第 767條之規定，主張被告無權占有其所有系爭土地，請求被告價購占用之土地，其金額在新台幣136,188元範圍為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之訴雖一部為有理由，一部為無理由，惟查，原告請求價購乃依法律雖規定，爰判決如主文第3項所示。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第五款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
民事第一庭 法 官 何清池以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
書記官 莊月琴