臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1873號原 告 許峻榮訴訟代理人 伍安泰律師
黃厚誠律師王紹雲律師被 告 姚燦耀訴訟代理人 張榮作律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地，分割出如附圖一編號（9）所示面積二六點五五平方公尺土地，並將該土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國101年9月14日簽立土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），約定就當時被告與他人共有之坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱1022地號土地）內，如系爭土地買賣契約書附圖（即本判決附圖一臺南市永康地政事務所複丈日期為101年7月17日之土地複丈成果圖）編號（9）所示面積26.55平方公尺之土地（下稱系爭土地），於1022地號土地之分割共有物訴訟（本院100年度重訴字177號）判決確定後，被告應將系爭土地分割而出，並將所有權移轉登記予原告，原告則應給付買賣價金約新臺幣（下同）550,000元，原告並已於系爭土地買賣契約書訂立時，給付被告150,000元。嗣本院100年度重訴字第177號分割共有物事件業於103年4月30日判決，並告確定。被告所分得之土地已編為臺南市○○區○○段○○○○○○○號（下稱1022-7地號土地）並已完成登記，1022-7地號土地範圍亦包含系爭土地，被告即無不能依約履行之情事。原告雖於103年10月16日以存證信函檢附其餘買賣價金之匯票與被告，並催告被告應於函到後3日內依約辦理系爭土地所有權移轉登記事宜，然被告卻將該匯票退回拒絕履行。為此，依據買賣法律關係，提起本件訴訟。
（二）對被告之辯解表示意見如下：
１、依據系爭土地買賣契約書內容觀之，兩造並未約定以本院100年度重訴字177號分割共有物事件依被告主張之分割方案判決，為系爭土地之買賣條件。
２、系爭土地買賣契約書其他約定事項第2點：「買賣雙方其中之一方，如未按本契約規定履行，經他方催告通知後，仍不履行時他方得逕行解除本契約」之約定，係指違約一方經他方催告仍不履行時，他方（即未違約一方）得逕行解除契約，該約定內容清楚明確，並無其他解釋空間。本件被告既未依約辦理系爭土地所有權移轉登記，即屬違約，當無契約解除權（僅原告未違約而有解除權），被告曲解約定內容為違約之一方得以給付違約金代替契約之履行，洵屬無據。另系爭土地買賣契約書其他約定事項第2點末段：「如出賣人違約買賣應將所收金額如數退還外另加壹倍違約金一併交承買人均不得異議；本約同時作廢」之約定，則應就第2點約定整體觀察論斷，不得割裂而為解釋，即出賣人如未依約履行，經買受人催告通知後，仍不履行時，買受人得逕行解除本契約，違約之出賣人應將所收金額如數退還，並給付所收金額一倍之違約金。倘如被告辯稱兩造皆得以違約金代替給付，逕行解除契約，不啻宣告契約當事人不論有無可歸責事由，皆得恣意違約不為履行，已逸脫文義解釋之界限範圍，亦與確保契約履行之當事人真意有違等語。
（三）並聲明：被告應將1022-7地號土地分割出系爭土地，並將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以下列情詞資為辯解：
（一）兩造雖約定系爭土地為買賣標的物，然本院100年度重訴字第177號判決之分割方案，並未依被告主張之分割方案分割，導致被告所有之土地僅餘出賣予原告之系爭土地及南邊能通行，而因南邊土地並未開設道路，且不知何時方會開設，是系爭土地對於被告土地之通行即屬必要。又兩造當初乃約定以法院按照被告所提分割方案分割為買賣條件，此觀系爭土地買賣契約書上有記載「經法院判決分割同位置」自明，而判決結果既未依被告所提分割方案分割，則系爭土地買賣契約自失所附麗，無法履行。被告業於103年10月24日將上情以存證信函通知原告，並將150,000元定金返還。
（二）如法院認上述分割判決不影響系爭土地買賣契約之效力，則被告願依系爭土地買賣契約書其他約定事項第2條：「出賣人違約買賣應將所收金額如數退還外另加壹倍違約金一併交承買人均不得異議；本約同時作廢」之約定，給付原告違約金，系爭土地買賣契約即作廢，原告不得請求被告移轉系爭土地所有權。又因被告無法履行系爭土地買賣契約，乃是因土地分割判決結果與被告所提方案不同所致，導致被告無法通行原預留之通道，實非被告當時所得預料，如被告早知如此，絕不可能出賣系爭土地，是如仍依系爭土地買賣契約約定由被告給付150,000元違約金，亦有失公平，爰依民法情事變更規定請求減少違約金等語。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）兩造於101年9月14日簽立系爭土地買賣契約書，約定：買賣之土地為系爭土地，如經法院判決分割同位置，但面積為共有時，原告願依同條件購買，但被告需協助原告與其他共有人點交；買賣價金以每平方公尺20,930元計算；兩造之一方若未依契約履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除契約，若原告違約，所付定金及價款歸被告沒收，如被告違約，應將所收金額如數退還，另加一倍違約金交予原告，均不得異議，契約一併作廢。又被告於本院100年度重訴字第177號分割共有物事件，曾主張以附圖一所示分割方法分割1022地號土地【其中編號（7）分歸被告所有，編號（8）及系爭土地維持共有】，嗣變更主張以附圖二所示分割方法分割1022地號土地【其中編號（6-1）、（7）及系爭土地分歸被告所有，編號（2）、（8）維持共有】，後本院均未採取上開分割方法，而判決分割方法如附圖三（其中編號F分歸被告所有，編號H保持共有）所示確定；被告所分得之土地乃編為1022-7地號，並已完成登記，該土地範圍包含系爭土地等事實，為兩造所不爭執，復有系爭土地買賣契約書（含附圖一）、土地登記第二類謄本、地籍圖各1份附卷可稽，並經本院調取本院100年度重訴字第177號分割共有物事件卷宗核閱無誤，堪可信為真實。
（二）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1項，分別定有明文。又契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務（最高法院52年臺上字第518號判例意旨參照）。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院101年度臺上字第2100號判決意旨參照）。
（三）經查：
１、兩造於101年9月14日訂立系爭土地買賣契約書，約定以系爭土地為買賣標的物，如經法院判決分割同位置，但面積為共有時，原告願依同條件購買，但被告需協助原告與其他共有人點交；買賣價金以每平方公尺20,930元計算等事實，業經認定如前，堪認兩造已就標的物及價金互相同意，而就系爭土地成立買賣契約。被告雖辯稱系爭土地買賣契約有以本院依照被告主張之分割方法分割1022地號土地為條件云云，然依據證人即代書陳美麗於本院言詞辯論時證稱：系爭土地買賣契約書是伊製作，是兩造來伊位於長榮路2段之事務所訂立契約，內容是土地買賣；當時約定的買賣條件，是被告只要有分到系爭土地買賣契約書附件紅色的位置（即系爭土地），不管有沒有共有，都要賣給原告，萬一法院判決共有時，被告要協助分割出來賣給原告，並沒有說到必須法院按照被告之分割方法分割，才賣給原告等語，以及證人李來清於本院言詞辯論時證稱：1022地號土地是共有土地，本由伊協調，協調不成才由法院判決；1022地號土地於分割時，原告想說如果被告分配不到系爭土地的話，全體共有人也會分配到，所以約定分割成共有時，被告要協助處理，讓原告可以取得系爭土地，當時沒有提到不照被告分割方法分割就不賣；後來判決分割後，伊發現被告將系爭土地賣給原告的話，其分得之土地不能銜接既有道路，伊告訴被告後，被告說：怎麼會沒有，有啊，空地在那邊啊，反正他就賣原告就對了，他知道有路就好這樣，伊說好像不是這樣，就要被告約伊跟買方、還有代書講清楚，伊去了以後，就跟兩造及證人陳美麗一起去現場勘查，確認被告將系爭土地賣給原告後，其所分得之土地不能銜接既有道路，所以被告就當場問原告可否將系爭土地截成兩塊，一塊大家共同使用通行到道路，其他的部分賣給原告，結果那天就談不成，被告就告訴原告，其願意依據系爭土地買賣契約的約定視為違約，讓原告罰違約金，原告則拒絕並說一定要買等語可知，系爭土地買賣契約僅以被告有分得系爭土地即足，並未以法院須完全按照被告主張之分割方法分割為條件，否則進行協調或擬訂系爭土地買賣契約書之證人李來清、陳美麗不會不知，且於本院100年度重訴字第177號分割共有物事件判決後，被告亦不會於證人李來清告知時，仍有不知無法通行、共同至現場確認、希望原告僅購買一半土地，及願違約給付違約金之反應及舉動。從而，被告上開所辯，與事實不符，難以憑採。
２、被告雖另辯稱：其願依系爭土地買賣契約約定，將所收金額如數退還，另加一倍違約金交予原告，解除契約云云。然系爭土地買賣契約書固有記載：一方若未依契約履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除契約，若原告違約，所付定金及價款歸被告沒收，如被告違約，應將所收金額如數退還，另加一倍違約金交予原告，均不得異議，系爭土地買賣契約一併作廢等，業經認定如前，惟從上開約定之前後文字觀之，前段乃關於未違約一方之契約解除權約定，後段則區分違約者為原告或被告，而為解除契約效果之約定，亦即未違約之一方才有契約解除權，若係原告違約，而被告解除系爭土地買賣契約時，原告所付定金及價款歸被告沒收，若係被告違約，而原告解除系爭土地買賣契約時，則被告應將所收金額如數退還，另加一倍違約金交予原告，系爭土地買賣契約則因有解除權之一方解除而失其效力，非謂違約之一方亦有契約解除權，此徵之證人陳美麗於本院言詞辯論時證稱：所謂的解除契約，是沒有違約的那方才有解除契約的權利等語益明。本件既係被告違約不賣，依據系爭土地買賣契約之約定，僅原告有契約解除權，被告逕以系爭土地買賣契約約定解除權之片面文字，任意推解其有契約解除權，顯失兩造立約時之真意，自難憑採。至於被告雖另提出解除契約後減少違約金之抗辯，然因被告不得解除系爭土地買賣契約，原告亦未解除系爭土地買賣契約，自無給付違約金之問題，是被告此項抗辯，自無審酌之必要，併此敘明。
３、綜上所述，因兩造就系爭土地已成立買賣契約，且兩造並未以本院按照被告主張之分割方法分割1022地號土地為條件，被告復無系爭土地買賣契約所約定之契約解除權，而得解除系爭土地買賣契約。從而，原告主張被告應依系爭土地買賣契約之約定，將系爭土地分割而出後，將所有權移轉登記予原告，實屬有據，應予准許。
四、綜上各節，原告基於買賣法律關係，請求被告應將1022-7地號土地分割出系爭土地，並將系爭土地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。查本件既為被告敗訴之判決，訴訟費用自應由被告負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 李俊彬上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 謝明達