臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1355號原 告 蔡進成訴訟代理人 方文賢律師被 告 王惠華
吳奇戶吳苡蕎周巧蕙即誠昱不動產仲介社共 同訴訟代理人 陳建欽律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國104年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王惠華應給付原告新台幣肆佰壹拾玖萬叁仟叁佰貳拾叁元，及其中新台幣肆佰萬元自民國一零二年十月二十九日起、餘新台幣壹拾玖萬叁仟叁佰貳拾叁元自民國一零三年十月一日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬伍仟壹佰伍拾肆元由被告王惠華負擔新台幣肆萬元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰叁拾玖萬捌仟元供擔保得假執行。但被告被告王惠華如以新臺幣肆佰壹拾玖萬叁仟叁佰貳拾叁元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求「被告王惠華應給付原告新臺幣（下同）4,456,937元，及其中4,000,000元自102年10月9日起、其中456,937元自起訴狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。上開給付中4,256,937元，及其中4,000,000元自102年10月9日起、其中256,937元自起訴狀繕本送達被告翌日起均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，由被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎連帶給付或被告吳苡蕎、周巧蕙即誠昱不動產仲介社連帶給付之，被告中如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。」，嗣於訴訟中，變更聲明為：
「被告王惠華應給付原告4,453,323元，及其中4,000,000元自102年10月29日起、其中453,323元自起訴狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。上開給付中4,253,323元，及其中4,000,000元自民國102年10月29日起、其中253,323元自起訴狀繕本送達被告翌日起均至清償日止按年息百分之5計算之利息，由被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎連帶給付或被告吳苡蕎、周巧蕙即誠昱不動產仲介社連帶給付之，被告中如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。」，核為減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
（一）緣原告於102年9月初，因途經路見「臺南市○市區○○段○○○○號土地」上插有「農地出售」牌示，即依該牌示所留電話洽「南北房屋成大加盟店」職員即被告吳苡蕎，經被告吳苡蕎告知該農地近400坪，地主原開價新臺幣（下同）500萬元，還有議價空間等語，原告即表示願出價400萬元購買，而與被告吳苡蕎所任職之「南北房屋成大加盟店」（即誠昱不動產仲介社、負責人周巧蕙，下稱周巧蕙即誠昱不動產仲介社）先簽立「買方議價委託書」，經由被告吳苡蕎從中媒合，於102年9月19日與土地原所有人即被告王惠華在「南北房屋成大加盟店」簽立「不動產買賣契約書」，被告王惠華並當場簽署「不動產標的現況說明書」載明：「土地管制內容：（無）」、「開發方式有無限制：（無）」等內容，而合意由原告以價金400萬元買受該土地（面積1,237平方公尺、權利範圍全部），且亦約定土地上農作物、電力設施、抽水馬達包括在內。原告於簽約當日即支付定金200萬元、仲介費4萬元（均以發票日102年9月23日同額支票支付），餘款200萬元則開立各面額160萬元、40萬元之本票交付被告王惠華以為擔保，隨即進行土地點交過戶事宜。嗣系爭土地已於102年10月7日完成移轉登記，尾款亦經原告於同年月28日全部付清。
（二）然原告在買受系爭土地後，於103年1月間僱工整地時，突有第六河川局人員前來阻止，並說該土地屬河川保留地，依法不得擅為設置設施、建造建物等語，經原告再向第六河川局查詢並取得河川區域圖示及證明，確定系爭土地確係河川區域範圍內之土地。而河川區域範圍內之土地，受到水利法第78條、第78條之1等相關法令限制使用，明定河川區域內禁止建造工廠、倉庫或房屋等其他妨礙河川防護行為，亦不得種植高於50公分之作物，甚至施設、改建、修復或拆除建造物、搭建擋土牆、種植植物、挖掘埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為等，亦須向河川局申請核准才可施作，否則在限期內未拆除即會遭罰，則其使用顯較一般農地限制為多，又依水利法第82條第1項前段之規定，河川區域範圍內之土地，亦得依法徵收之，是其價值實低於一般農地，此亦為土地交易上重要資訊。本件原告若於簽約前即已知該土地為河川區域內之土地，即不可能會買受，斷無還依一般農地價格予以買受之可能。原告乃立即要求被告吳苡蕎往尋被告王惠華出面處理，惟被告王惠華始終不願出面，僅透過被告吳苡蕎回話，說其不知道系爭土地係水利用地；更有甚者，被告吳苡蕎更提出荒謬的建議，要原告將該土地再委託其仲介出售等語。
（三）被告吳奇戶、被告王惠華及被告吳苡蕎3人明知系爭土地屬河川區域內之土地，竟趁原告不詳內情之情形下，使原告予以買受，致受有相當損失：
1.事後據原告查悉，被告吳苡蕎前即曾仲介被告王惠華之前手鄭哲仁於101年5月間將系爭土地售予被告王惠華之夫即被告吳奇戶，被告吳奇戶買受該土地後，即將土地登記在被告王惠華名下；且即向台灣自來水公司申裝臨時用水，並為整地，然經河川局巡查人員發現予以制止後，即放任土地雜草叢生，未為利用，且在持有土地僅一年多即再度委由被告吳苡蕎對外售賣。
2.又據卷附經濟部水利署第六河川局103.12.1水六管字第00000000000號函記載，被告等人於售賣系爭土地與原告時，即知情該地係屬河川區域範圍內之土地；且由證人郭家富即經濟部水利署第六河川局河川駐衛警察，於本院104年2月12日當庭之證述，及被告吳奇戶已自承證人所稱「吳先生」即為自己可見，系爭土地於102年9月間，原告經被告吳苡蕎仲介向被告王惠華買受時，已早為河川區域範圍內，且被告等應於102年5月下旬之時即已明知，惟其等在3、4個月後與原告買賣議約時，不僅未主動告知原告該項土地交易上之重要資訊，被告王惠華更於買賣當場簽署載明上揭內容之「不動產標的現況說明書」交付原告，特意隱瞞該項事實。
3.如上所述，被告吳奇戶就系爭土地賣與原告時，早為河川區域範圍內之土地，已無法諉為不知，即使被告王惠華是其夫被告吳奇戶之人頭，在被告吳奇戶要以其名義出售系爭土地時，絕無不告知其情之理；被告吳苡蕎雖附合被告王惠華之說法，亦推稱其不知情，然衡情論理，除非被告吳奇戶、王惠華與吳苡蕎均早已知情，否則，縱令被告吳奇戶或王惠華於向鄭哲仁買下該土地時不知是水利用地，惟嗣後既已知其情，在顯然被騙且吃虧的狀況下，實沒有不找當時仲介該買賣之被告吳苡蕎要求處理之理！
（四）如上所述，被告吳奇戶、王惠華夫妻及被告吳苡蕎3人明知系爭土地屬河川區域內之土地，卻趁原告不明內情之機會，將該土地混充一般農地來賣，施用詐術而使原告陷於錯誤，予以買受，致蒙受相當損失。甚且，此買賣亦因原告意思表示之內容有錯誤（土地屬河川地乃為交易上重要考量因素）或若原告知其情事即不為此意思表示，原告因受有損害，則依民法第88條第1項、第2項、第92條第1項前段規定，自得將意思表示撤銷。而原告已以103年4月7日台南西門路郵局第68號存證信函為撤銷該土地買賣之意思表示，則依民法第113條、第114條及第179條規定，被告王惠華自應負回復原狀或損害賠償、返還不當得利責任。原告就此損害項目、金額明細如下：
1.支出買賣土地本金4,000,000元。
2.仲介費40,000元。
3.代書及規費支出9,143元。
4.填土、整地花費144,180元。
5.進行相關訴訟之花費60,000元。
（五）又被告等所為屬共同侵權行為，依民法第184條第1項、第185條、第213條第1、2項規定，應連帶對原告負損害賠償責任，損失如前所示。而被告吳苡蕎為被告周巧蕙即誠昱不動產仲介社之受僱人，其因執行職務而侵害原告之權益，被告吳苡蕎與被告周巧蕙即誠昱不動產仲介社依法亦應連帶賠償之。則被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎應連帶賠償或被告吳苡蕎、周巧蕙即誠昱不動產仲介社應連帶賠償原告上開金額，被告中如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。
（六）系爭土地既屬河川區域內之土地，乃已減少其通常之效用，自有一般買賣交易上之瑕疵。被告王惠華故意不告知該瑕疵而賣予原告，則依民法第354條第1項前段、第359條、第360條規定，原告自得解除契約，並請求損害賠償，原告之損失亦如前所示。又本件被告王惠華未依雙方買賣債之本旨而為給付，自屬不完全給付，原告除得解除契約外，亦受有其他損害，尤其自知被詐騙後，為維護自身權益，勞碌奔波，精神上十分煎熬痛苦，瀕臨崩潰。依第227條第1項、第2項、第227條之1及第256條規定，除上開5項損害得請求賠償外，原告亦得請求精神上損害賠償20萬元，共計4,453,323元。為此，爰請求被告負損害賠償責任等語。
（七）並聲明：
1.被告王惠華應給付原告4,453,323元，及其中4,000,000元自102年10月9日起、其中453,323 元自起訴狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止按年息百分之5 計算之利息。上開給付中4,253,323元，及其中4,000,000元自102年10月29日起、其中253,323元自起訴狀繕本送達被告翌日起均至清償日止按年息百分之5計算之利息，由被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎連帶給付或被告吳苡蕎、周巧蕙即誠昱不動產仲介社連帶給付之，被告中如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。
2.原告願供擔保，請宣告准為假執行。
三、被告則辯稱：
（一）被告王惠華、吳奇戶及吳苡蕎於被告王惠華出售系爭土地予原告時，確不知系爭土地為河川區域內之土地，原告於事後主張被告等人施用詐術使其陷於錯誤，予以買受云云，實屬無據。
1.系爭土地係原告向被告王惠華買受，被告吳奇戶既非系爭土地所有權人，買賣過程中亦未曾與原告接洽，實無向原告為意思表示，即無民法第92條第1項之詐欺可言。
2.被告吳奇戶、王惠華於系爭土地出售予原告時，並不知該地位處河川區域。
⑴細繹證人郭家富於104年2月12日庭訊證述可知，證人郭
家富於102年5月10日下午2時許在系爭土地巡查時，僅向到場之被告吳奇戶陳述系爭土地須提出申請始得施作擋土牆，並未清楚說明系爭土地不能種植高莖作物，僅能種植低莖作物，且系爭土地之土地登記第一類謄本記載：「使用分區：一般農業區」、「使用地類別：農牧用地」，準此，系爭土地於地政機關之土地登記資料均顯示係供農業使用而非被劃定為河川區，況土地登記資料為不動產物權之公示方法，而土地登記資料須公示之主要原因無非是使第三人能夠知悉物權設立和變動的情況，維護交易安全，鼓勵交易，因此被告王惠華、吳奇戶及吳苡蕎出於信賴該土地登記謄本，而於被告王惠華出售系爭土地予原告時，確不知系爭土地為河川區域內之土地。
⑵又由被告吳奇戶於104年6月30日庭訊之證述可知，因被
告吳奇戶認為系爭土地依土地登記謄本所示，係屬農牧用地，且面積僅1,237平方公尺（即0.1237公頃），遠低於農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款規定之申請興建農舍最小面積0.25公頃，在系爭土地上興建農舍或其他建築物本即違法，故被告吳奇戶於僱工施作擋土牆遭證人郭家富制止，證人郭家富當下雖未說明理由，被告吳奇戶即同意不再繼續施工，並未多加詢問，亦未如證人郭家富所言，幾天後前往河川局查詢河川圖籍；又施作擋土牆及證人郭家富前述巡查之事，被告吳奇戶均未告知被告王惠華。是以，被告王惠華於出售系爭土地時不知該地位處河川區域，既不知悉，難謂有欲使原告陷於錯誤之詐欺故意。
⑶況若被告吳奇戶、王惠華於本件系爭土地出售前已知曉
該地位處河川區域，當亦向系爭土地前前手即訴外人鄭哲仁要求賠償或是解除買賣契約、返還價金，惟事實上並無，由上可見，被告吳奇戶、王惠華於系爭土地售予原告時，確實不知該土地為河川區域內之土地，則受其委託出售土地之被告吳苡蕎既未受告知該地為河川地，且請領之土地謄本均顯示該地為一般農地，是被告吳苡蕎對於系爭土地為河川地一事，當亦不知悉。從而，原告主張被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎等三人早知悉該土地為河川區域內之土地，使原告誤信該土地為一般農地而以高價購買，致受有相當之損失云云，顯無理由。⑷又綜合證人郭家富於前開時、地所言及前開地籍謄本可
證被告吳奇戶斯時主觀上認定系爭土地除建築擋土牆須事先申請外，農作物之種植未受任何限制，實與一般農地無異，況原告委請之地政士即訴外人黃文彪於辦理系爭土地移轉登記時亦未說明該地為河川地，即被告王惠華、吳奇戶及吳苡蕎無從得知系爭土地為河川地並受有若干限制。且被告王惠華、吳奇戶於出售前亦基於使用農地之意，而於系爭土地上種植芭樂樹、桃子樹、芒果樹等農作物並設置抽水馬達，此觀系爭不動產買賣契約書第十點及不動產標的現況說明書第4項即可明知，難謂被告王惠華、吳奇戶及吳苡蕎主觀上有欲使原告誤信河川地為一般農地之意。
3.而系爭土地上之電力設施，則為被告王惠華向第三人鄭哲仁買受該地時，即已存在。若被告王惠華、吳奇戶於出售系爭土地前即知悉該地為河川區域內之土地，應會依水利法第78條之1第4款及第93條之2第6款規定，於種植農作物前向主管機關申請種植植物許可，況未依法申請種植植物許可而被水利人員查獲種植植物將被處以10萬元以上50萬元以下之罰鍰，如此高額罰鍰，被告王惠華、吳奇戶實無甘冒受罰危險而於未申請種植植物許可下，私自種植植物之誘因。準此，被告王惠華、吳奇戶於出售系爭土地前確不知悉該地為河川區域內之土地甚明。
4.另被告王惠華、吳苡蕎之所以未於不動產產權調查說明書土地部分第3點「使用管制內容」及第6點「開發方式有無限制」作勾選，無非是被告王惠華、吳苡蕎認定系爭土地為農牧用地，其第3點及第6點上並無有關農牧用地之選項因而未為勾選，況被告若有使原告誤認該水利地為農牧用地之意，應會於第6點「開發方式有無限制」勾選「無」。
5.復按區域計畫法第15條第1項之規定，原告因路見「農地出售」牌示而向被告吳苡蕎連繫並買受被告王惠華所有之系爭土地，且該土地買賣契約及標的現況說明書均載明該土地上有農作物，即原告確欲買受該「農牧用地」，且衡諸常情，原告應知曉農牧用地有建築上之限制；況於簽訂系爭土地買賣契約前，被告吳苡蕎、王惠華及第三人黃文彪（辦理系爭土地移轉登記之地政士）均告知原告系爭土地為農地，其上不得建築建物，原告亦回稱：「我自有辦法。」，詎原告於買受後雇工整地準備建築建物時，遭河川局巡查人員阻止後，竟以該地受有建築限制為由，主張意思表示錯誤，欲撤銷其意思表示，洵屬無據。
6.綜上所述，既被告王惠華、吳奇戶及吳苡蕎於被告王惠華出售系爭土地予原告時，對於系爭土地為河川區域內之土地並未知悉，被告人等主觀上即無欲使原告誤信河川地為一般農地之意；故依據最高法院56年台上字第3380號判例、87年台上字第548號判決、87年台上字第1195號判決要旨，本件被告王惠華、吳奇戶及吳苡蕎難謂有詐欺故意，縱原告主張自己有錯誤之意思表示，究與詐欺之法定要件不侔，是原告主張依民法第92條第1項規定撤銷其買賣土地之意思表示，並請求被告王惠華、吳奇戶、吳苡蕎應連帶負賠償責任或被告吳苡蕎、周巧蕙即誠昱不動產仲介社負連帶賠償責任，即屬無據。
（二）原告未就被告均早知悉該土地為河川區域內之土地提出相關事證證明，則原告之主張為無理由：
1.原告上述主張均未提出相關證據以茲佐證，縱被告王惠華買受土地後僅一年多即委由被告吳苡蕎對外出售，惟此僅係土地所有權人自由處分其所有物，尚難據此認定被告王惠華、吳苡蕎均早知悉該土地為河川區域內之土地；更有甚者，若如原告所言，被告王惠華於系爭土地整地時，經河川局巡查人員發現並予以制止，被告王惠華應會遭主管機關依水利法第78條第7款、第78條之1第4款、第5款及第93條之2第5款、第7款規定處以罰鍰，惟迄今均未見被告王惠華遭主管機關以前開事由處以罰鍰。
2.另，若被告王惠華於系爭土地整地時，經河川局巡查人員發現、制止並告知系爭土地為河川區域內之土地，則被告王惠華既知悉系爭土地位處河川區域，應會於種植農作物前向主管機關申請種植植物許可，以免受罰，惟被告王惠華買受系爭土地後於該地上種植芒果樹、芭樂樹、桃子樹等農作物，既未事先申請種植植物許可，種植後亦未遭受裁罰，由此可見，原告謂被告吳奇戶：：為整地，經河川局巡查人員發現予以制止後，即放任雜草叢生，未為利用云云均非事實，即非可採，益證被告王惠華於出售系爭土地予原告時，確實不知系爭土地為河川區域內之土地甚明。
（三）原告請求被告王惠華等人給付如原告起訴狀第6頁表格所示項目及金額，並無理由：
1.本件系爭土地出售予原告時，被告王惠華就該地之品質並未有特別之保證，則原告既已於本件起訴前以103年4月7日台南西門路郵局第68號存證信函向被告王惠華為撤銷系爭土地買賣之意思表示，依最高法院83年台上字第1205號民事判決要旨，即不得再依民法第360條請求損害賠償，是原告於起訴狀第4段依民法第354條第1項前段、第359條及第360條，向被告王惠華請求損害賠償，即無理由。
2.本件係涉被告王惠華等人於出售系爭土地時，是否知悉該地位處河川區域，而故意不告知原告致陷於錯誤而買受一事，核無侵害原告身體、生命、自由等人格權，復未提出相關證據證明，依民法第227條之1規定，並參照最高法院83年台上字第2097號民事判決要旨，是原告主張請求精神上損害賠償云云，自無理由。
3.細觀原告請求項目及金額：支出買賣土地本金4,000,000元、仲介費40,000元、代書及規費支出12,937元、填土、整地花費144,000元、進行相關訴訟之花費60,000元等，均非原告因原告所訴之損害事實發生所受之損害，況填土、整地花費、進行相關訴訟之花費等，均為原告買賣土地後另行支出之費用，與本件買賣土地無涉，原告之請求項目及金額，均不可採。
（四）被告吳苡蕎、周巧蕙即誠昱不動產仲介社於本件仲介出售系爭土地時，對於該土地為河川區域內之土地，並不知悉。被告吳苡蕎於事前向地政機關申請系爭土地之土地登記第一類謄本，其上記載：「使用分區：一般農業區」、「使用地類別：農牧用地」，是系爭土地於地政機關之土地登記資料均顯示係供農業使用而非被劃定為河川區域內，且委託出售之被告王惠華就系爭土地為水利地，亦不知悉，是被告吳苡蕎就系爭土地於出售予原告前，已善盡調查義務，且系爭土地緊鄰大馬路，對面亦建有二層樓建物，若非水利局人員，根本無從查知該地位處河川區域。從而，被告吳苡蕎即無民法上詐欺之行為，則原告主張被告吳苡蕎及其雇主被告周巧蕙即誠昱不動產仲介社應連帶賠償或被告吳苡蕎應與被告吳奇戶、王惠華應連帶賠償，即無理由。
（五）就系爭土地位處河川區域，如認被告王惠華、吳奇戶或被告吳奇戶於出售系爭土地前即知悉，原告亦僅得請求減少價金：
1.被告吳奇戶就河川局河川駐衛警察即證人郭家富巡查之事，從未告知被告王惠華，是被告王惠華就系爭土地位處河川區域，於原告提起本件訴訟前，並不知悉。
2.據證人郭家富於104年2月12日庭訊之證述可知，系爭土地仍得種植農作物，只是不得種植高度超過50公分者，而非諸如土壤汙染、水源汙染等完全不得種植農作物，是該土地仍為農地農用，且減少效用之程度，無關重要，揆諸民法第354條規定，即不得視為瑕疵；退步言，縱認該限制所減少效用之程度，係屬重要而為瑕疵，然該瑕疵尚非屬重大瑕疵，觀諸民法承攬篇之體系及規範對象亦為不動產，本件應可類推民法第495條第2項，認本件瑕疵未達重大且能達使用之目的，此時，原告不得請求解除契約，僅得依民法第359條規定請求減少價金，而得減少之金額，自應委請專責機關鑑定系爭土地之價格是否因位處河川區域而減損？減損之金額為何？
（六）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
四、兩造經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項
1.原告就系爭土地於102年9月間與被告周巧蕙即誠昱不動產仲介社、吳苡蕎簽立買方議價委託書，經被告吳苡蕎媒合後，原告於102年9月19日與被告王惠華簽立不動產買賣契約書，以400萬元買受系爭土地，並於102年10月 7日辦畢所有權移轉登記。
2.原告於簽約當日即支付定金200萬元、仲介費4萬元（均以發票日102年9月23日同額支票支付），另原告於 102年10月4日、10月28日分別自土地銀行安平分行匯款387,063元（因扣除被告王惠華應負擔之代書費用新台幣12,937元）、160 萬元至被告王惠華臺灣企銀開元分行帳戶，付清所有價金。
3.系爭土地之土地登記第一類謄本記載使用分區為「一般農業區」、使用地類別為「農牧用地」，於75年4月7日經經濟部水利署第六河川局公告屬那菝林溪河川區域範圍內之土地。
（二）爭執事項
1.被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎等三人，於102年9月間系爭土地出賣予原告時，是否明知該地屬於河川區域範圍內之土地?
2.原告得否依民法第88條規定撤銷意思表示解除買賣契約？
3.原告得否依民法第92條規定撤銷意思表示解除買賣契約？
4.原告依不當得利、侵權行為、瑕疵擔保、不完全給付之法律關係為本件訴求，是否有理由？
五、得心證之理由
（一）被告吳奇戶、王惠華、吳苡蕎等三人，於102年9月間系爭土地出賣予原告時，是否明知該地屬於河川區域範圍內之土地？
1.按系爭土地於75年4月7日經經濟部水利署第六河川局公告屬那菝林溪河川區域範圍內之土地，為兩造所不爭執。又系爭土地於102年5月10日因經濟部水利署第六河川局河川駐衛警進行河川巡防時，於潭頂橋上上游旨揭地號（按即系爭土地）發現有怪手欲於私有地上施設擋土牆，經查該作業係未經本局許可，故即依違反水利法要求當場停工在案等情，有經濟部水利署第六河川局103年12月1日水六管字第00000000000號函附河川巡防工作日誌、照片等附卷可稽（見本院卷第87至93頁），另證人即當時之河川駐衛巡示人員郭家富亦到庭證稱：「（問：這些照片是否是你拍攝的？提示本院卷第89至92頁照片）是我拍攝的。：在102年5月10日時，下午2點多左右，我就巡訪，經過那菝林溪的潭頂橋上游，發現有部怪手在那邊整地，我就下去詢問，確定該塊地是否在我們轄管的河川區域內，：：，後來地主過來，我就詢問他系爭土地是不是你所有的，地主說系爭土地是在他太太的名下，不過他可以全權處理，我就跟他說雖然土地是私有地，但仍受到水利法等相關法令的限制使用，我跟他說不要再施工了，請他把聯絡號碼給我，我回去查系爭土地是不是在河川區域內，我回去之後就去查詢，而發現系爭土地確實是在河川區域內，我便電話聯絡地主，跟他說系爭土地確實在河川區域內，他後來也有到我們河川局查詢那菝林溪的河川圖籍，也確實查到系爭土地是在河川區域內，後來我再去巡訪時，他就沒有再施工了：（問：是否知道當時在現場跟你說可以全權處理系爭土地的人的名字？）他說他姓吳，全名我不知道，但他有留電話號碼給我。（問：是否記得當時是作如何的施工？）吳先生跟我說要做擋土牆，系爭土地如果要做擋土牆必須要申請，他好像也有說要蓋倉庫之類的。當時吳先生有留電話給我，後來他來找我拿河川圖籍，我也順手寫在河川圖籍上面：（問：來拿河川圖籍與當天在現場跟你說話的人是否為同一人？）都是吳先生」等語。被告吳奇戶固不否認曾在上揭時地施工時遭證人制止並停工一情，惟到庭證稱：「證人郭家富有出示他的證件，他說系爭土地不能做擋土牆或建築物，我問他如果我蓋了怎麼辦，他回答如果蓋了之後可能會被罰款，我就答應他我不蓋了，而他有要求留下我的電話及傳真，之後我就回到公司了，：：過了一個多小時，證人郭家富有傳真一份資料給我，資料是一張圖，可是因為內容密密麻麻我看不清楚，我就沒有注意，我也不清楚圖在表示什麼，後來，這件事情就到此結束，證人郭家富說我有去河川局，可是我很肯定我從來沒有去過河川局：：（問：是否確定證人郭家富當時沒有跟你說系爭土地是河川地？）證人郭家富是否有說我不確定，但是我的重點是能不能蓋，他說什麼我也不是很清楚。（問：遇見證人郭家富的這件事，是否有告知被告王惠華？）沒有，因為就如同我剛剛說的，消防局或勞工局要求我做什麼，我就照做，並不會回去跟我太太說」等語，惟證人郭家富已證述當時即告知系爭土地確實在河川區域內，證人與兩造間並無特殊情誼或怨誼，自無甘冒偽證罪故為不實證言必要，且公務員執行職務定說明執法之依據，應可想見。再被告吳奇戶既已僱工施設擋土牆，突遭行政機關人員制止並告知此項施工違反規定，衡諸常情，定會向主管機關查詢，以保自身權益，再參之事後該土地即予閒置並於四個月後即102年9月初再行出賣等情，被告吳奇戶所辯事後未予置理相關規定，而不知土地在河川區域內云云，顯不合常情。再系爭土地為被告吳奇戶向前手購得後登記其配偶即被告王惠華名義，系爭土地亦由被告吳奇戶管理中，則在被行政機關制止事後即將土地閒置並行出售，被告王惠華豈會不詢問原委？且如有意買受之人徵詢相關土地利用事宜，則為登記名義人即出賣人之被告王惠華將如何答覆，綜上判斷，原告主張被告王惠華、吳奇戶二人在出賣前應已知悉系爭土地位處河川區域內等情，應可採信。至被告吳苡蕎僅為仲介人員，而系爭土地依土地登記第一類謄本記載：「使用分區：一般農業區」、「使用地類別：農牧用地」，即系爭土地於地政機關之土地登記資料並無被劃定為河川區之相關記載，而土地登記資料為不動產物權之公示方法，一般買賣交易亦信賴此一登記資料並以之為依循及取信買方，此外原告復未積極舉證被告吳苡蕎亦已知悉系爭土地位屬河川區域內等情，則被告吳苡蕎辯稱其於仲介本件土地買賣當時不知系爭土地為河川區域內土地等語，應堪採信。
（二）原告得否依民法第88條意思表示錯誤撤銷系爭買賣契約？按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」，民法第88條第1項固定有明文。本件系爭土地於75年4月7日經經濟部水利署第六河川局公告屬那菝林溪河川區域範圍內之土地等情，為兩造所不爭執。而原告主張伊若知系爭土地屬河川區域範圍內之土地即不會買受，故有意思表示錯誤之情事云云。惟查，意思表示錯誤之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照)。又所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護。原告上開所述，屬其內心購買土地之動機，尚難執此主張意思表示錯誤而撤銷買賣契約，原告此部分主張，尚無可採。
（三）原告得否依民法第92條意思表示被詐欺撤銷系爭買賣契約？
1.按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，倘行為人主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之原意思表示有錯誤，亦不能遽認係屬詐欺之行為（最高法院44年台上字第75號、18年上字第371號、56年台上字第3380號民事判例參照）。
2.本件原告主張被告三人故意欺瞞提供不實資訊，致其陷於錯誤認系爭土地為一般農地而簽訂系爭買賣契約云云，為被告所否認，原告就其係受詐欺而簽訂系爭買賣契約之事實，自應負舉證責任。
3.再民法上詐欺係指欲相對人陷於錯誤而對相對人為意思表示之行為，亦即民法詐欺行為須以法律行為為之，查本件系爭土地係原告向被告王惠華買受，該土地買賣契約關係存在於原告與被告王惠華之間，則被告吳奇戶既非契約當事人，買賣過程中亦未曾向原告為意思表示，是被告吳奇戶實無對原告為民法之詐欺行為。又被告吳苡蕎僅為本件不動產買賣之仲介，亦非契約當事人，亦無由對原告為詐欺之意思表示。再被告王惠華固為契約當事人，惟被告王惠華並未如原告所述，於不動產標的現況說明書上載明「土地管制內容：（無）」、「開發方式有無限制：（無）」，而係未作勾選，又原告對系爭土地是否有相關之限制，亦從未向被告王惠華詢問，則被告王惠華辯稱伊並未故意示以不實之事，而令原告陷於錯誤而為意思表示，尚非無據。
4.此外，原告復未舉證證明被告王惠華有故意示以不實之事，致令其因錯誤而為意思表示之事實，其主張受詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，自非可採。
（四）原告依不當得利、侵權行為、瑕疵擔保、不完全給付之法律關係為本件訴求，是否有理由？
1.按原告以意思表示錯誤及受詐欺為由撤銷意思表思，於法無據，已如前述，則原告依第113條、第114條及第179條規定，請求被告王惠華負回復原狀或損害賠償、返還不當得利之責任云云，即無理由。
2.又原告以被告王惠華、吳奇戶、吳苡蕎等3人之行為，屬共同侵權行為，依民法第184條第1項、第185條，應連帶對原告損害賠償責任，而被告吳苡蕎為「南北房屋成大加盟店」（誠昱不動產仲介企業社、負責人周巧蕙）之受僱人，其因執行職務而侵害原告之權益，雇主即被告誠昱不動產仲介企業社依法亦應連帶賠償之云云，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件被告王惠華固有明知系爭土地位處河川區域內，惟係屬是否故意不告知瑕疵之情事（詳後述），又原告復未積極舉證被告有何施用詐術之情事，則原告主張被告王惠華、吳奇戶、吳苡蕎有共同侵權行為及被告周巧蕙即誠昱不動產仲介社應負僱用人連帶損害賠償責任，亦無可採。
3.又原告主張：系爭土地既屬河川區域內之土地，乃已減少其通常之效用，自有一般買賣交易上之瑕疵。被告王惠華故意不告知該瑕疵而賣予原告，則依民法第354條第1項前段、第359條、第360條規定，原告自得解除契約，並請求損害賠償等語，按本件原告向被告王惠華購買之系爭土地，係位於前台灣省政府75年4月7日七五府建水字第0000000號函公告之那菝林溪河川區域範圍，故依水利法第82條及83條之規定應受限制使用等情，有經濟部水利署第六河川局103年12月1日水六管字第00000000000號函等附卷可稽（見本院卷第87頁），另按「河川區域內，禁止下列行為：一、填塞河川水路。二、毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。三、啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施。四、建造工廠或房屋。五、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物。六、在指定通路外行駛車輛。七、其他妨礙河川防護之行為。」水利法第78條定有明文。另「河川區域內之下列行為應經許可：一、施設、改建、修復或拆除建造物。二、排注廢污水或引取用水。三、採取或堆置土石。四、種植植物。五、挖掘、埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為。六、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜。七、其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為。」同法第78條之1亦有明定。依據上開說明土地為河川區域之土地，依水利法第78條、第78條之1規定，其使用即受到限制。另河川區域內之土地如為農地時，依河川管理辦法第37條之規定：「於堤外堤腳、防洪牆、護岸或堤防附屬建造物臨水面20公尺以內不得許可種植植物，但草本、蔓藤植物之植栽高度低於50公分且未設置支持之棚架者，不在此限。」此外，依「河川區域種植規定」第四條之規定如下：一、河川區域內種植農作物應符合下表六及表七規定。二、種植縱長及種植橫寬均不得超過50公尺，每一列植之間格需留50公尺以上之空地，但草本、蔓藤植物之植株高度低於50公分且未設置支持之棚架，於空地種植者不在此限。綜上可知，位於河川區域內之農地，其使用亦顯然有別於一般農地，而受有限制甚明，又依同法第82條第1項定有「水道治理計畫線或用地範圍線內之土地，經主管機關報請上級主管機關核定公告後，得依法徵收之；未徵收者，為防止水患，並得限制其使用」及第83條定有「尋常洪水位行水區域之土地，為防止水患，得限制其使用，其原為公有者，不得移轉為私有；其已為私有者，主管機關應視實際需要辦理徵收，未徵收者，為防止水患，並得限制其使用」等語。即系爭土地亦有被依法徵收之可能，則其買賣交易之經濟效能亦顯比一般土地為低，應可肯認。
4.再按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條第1項前段、第359條、第360條分別定有明文。又「所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之。」（最高法院73年台上字第1173號判例可資參照）、又「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許。」（最高法院49年度台上字第376號判例足資參照），揆諸上開判例意旨，本件原告向被告王惠華購買之土地為農牧用地，有土地登記謄本1件在卷可參（見本院卷第9頁），惟系爭土地於交付前，既經劃入河川區域範圍內，依水利法之規定，包括種植植物、飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用之行為，反而需經許可，其土地原有之通常效用已經減少，又其可依法被徵收其交易之經濟上價值亦減低，其自屬物的瑕疵，至為灼然，故被告王惠華所出售之系爭土地實有民法第354條所稱之瑕疵。又被告王惠華明知有上開瑕疵卻未告知買受人即原告，則原告以此原因對被告王惠華解除買賣契約並請求返還價金400萬元即屬有據。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1項第2款亦有明文。系爭買賣契約既經原告依法解除，則原告請求被告王惠華返還所受領之價金400萬元及自最後受領時之翌日即102年10月29日起附加利息返還，即無不合。
5.又「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。民法第260條定有明文，又原告因此買賣關係而支出仲介費40,000元、代書及規費9,143元、填土整地花費144,180元等情，業據其提出收據3件為證（見本院卷第14、165至169頁），亦為被告王惠華所不爭執，又系爭契約因可歸責於被告王惠華之原因而解除契約，被告王惠華自應賠償原告此部分損害。至原告請求進行相關訴訟之花費即律師費60,000元部分。惟按我國民事訴訟非採用律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，自不在訴訟費用之內，原告復未說明其有何不能自為訴訟行為之情形，則委任律師與否，原告原得自由選擇，其支出之律師費，已難認係必要支出之費用，是原告此部分之請求，難認有據，綜上。原告因解除本件土地買賣契約得請求被告王惠華給付之損害賠償為193,323元【計算式：40,000+9,143+144,180】。
6.按最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任，本件土地買賣所爭執位處河川區域內之瑕疵應於原告與被告王惠華契約成立時既已存在，被告王惠華須就該瑕疵，依民法第354條規定負物的瑕疵擔保責任，並不構成不完全給付之債務不履行問題，是原告此部分請求即屬無據。
六、從而，原告本於物之瑕疵擔保責任及解除契約之法律關係，請求被告王惠華給付4,193,323元，及其中400萬元及自102年10月29日起，餘款193,323元自起訴狀繕本送達被告翌日即103年10月1日均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原告及被告王惠華均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第五庭法官 周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
書記官 洪翊學