臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第1366號原 告 葉龍川訴訟代理人 陳建欽律師複代理人 侯清治律師被 告 蔡明雅
高惠明陳秋玉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103 年12月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○區○○里○○路○○○巷○號四樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年七月九日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟肆佰玖拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張訴外人蔡孟璋前於本院102 年度司執字第54917 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍得被告蔡明雅所有門牌號碼臺南市○區○○里○○路○○巷○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋），並於民國103 年4 月14日取得不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋所有權，蔡孟璋於同年7 月再將系爭房屋出售予原告。而系爭執行事件102 年11月7 日查封筆錄雖記載：據第三人在場陳稱系爭房屋現出租予陳小姐等語，但
103 年l 月2 日執行筆錄卻記載：高惠明在場稱現由其向債務人借住等語，則依最高法院59年度台上字第2490號判例意旨，可知被告高惠明所執使用借貸關係不能作為對系爭房屋所有權人即原告有權占有之理由。又被告高惠明於103 年6月9 日以臺南新南郵局第000267號存證信函改稱系爭房屋由被告高惠明、陳秋玉共同承租，租期至106 年9 月30日止，惟系爭執行事件執行過程中未見被告高惠明提出任何租賃合約，且系爭房屋位處臺南市○區○鄰○○○○路，附近多是商用店舖，交通便利、生活機能佳，一般租金行情應為每月新臺幣（下同）15,000元。被告現提出分別於98年9 月27日、102 年9 月30日簽訂之租賃契約（以下分別稱98年租約、
102 年租約，並合稱系爭租約），兩者簽訂時間相差4 年，但被告簽約使用之印鑑章均相同，又均以4 千元之低價出租，均違常理。再者被告高惠明與訴外人蔡村和育有訴外人蔡宇柔，被告蔡明雅為蔡村和與被告陳秋玉之女，則被告間之身分關係實較一般人密切。惟被告陳秋玉於103 年4 月1 日持本院102 年司促字第5669號支付命令，聲請本院103 年度司執字第31979 號強制執行事件對被告蔡明雅強制執行，之後併入系爭執行事件執行，則被告蔡明雅既自102 年3 月12日起至103 年4 月1 日止，均未返還前開債務，若系爭租約為真，被告陳秋玉以債權扣除房租即可，自無繳交租金或與被告高惠明分擔租金之必要。又門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷○○號房屋（下稱建平七街房屋）於85年7 月4 日即屬被告陳秋玉所有，訴外人辜振坤雖曾於91年3 月1 日拍賣取得，但訴外人蔡田中於同年月21日即向辜振坤買受取得迄今，而被告陳秋玉、高惠明均設籍於建平七街房屋，顯見被告陳秋玉始終為建平七街房屋之實際所有人，並無在外租屋之必要，縱被告陳秋玉與丈夫有摩擦，而暫時與被告高惠明共同承租系爭房屋，亦無需與伊女兒即被告蔡明雅簽訂每次租期長達4 年之系爭租約，被告蔡明雅亦無藉父母爭執，將房屋租予離家之一方之理，且被告高惠明居住於系爭房屋，戶籍卻登記在建平七街房屋，均可證被告高惠明於系爭執行事件執行筆錄陳稱借住於系爭房屋等語為真，系爭租約並非真正，被告無權占用甚明。再者被告無權占用原告之系爭房屋，可獲得相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告亦得依民法第179 條規定，請求被告自103 年7 月9 日起至遷出交還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。為此依民法第767 條及第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：
（一）被告應將系爭房屋遷讓全部返還原告。
（二）被告應自103 年7 月9 日起至交還前項房屋止，按月給付原告15,000元。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告蔡明雅則以系爭房屋乃因保證連帶債務所累遭法院拍賣，惟系爭房屋早於98年10月1 日租給被告陳秋玉、高惠明多年，系爭房屋由蔡孟璋拍得後，被告蔡明雅即通知被告陳秋玉、高惠明改向蔡孟璋繳納租金，而蔡孟璋依系爭房屋拍賣條件，已明知拍定人依民法第425 條買賣不破租賃規定當應承受前手之租約至租賃期限終止，卻於買得系爭房屋後，拒絕受領租金，並恐嚇、騷擾被告陳秋玉、高惠明，縱蔡孟璋又找原告為人頭，以買賣原因，移轉系爭房屋所有權登記於原告名下，原告依法仍須承受系爭租約，又因蔡孟璋未通知系爭房屋已轉手原告，被告陳秋玉、高惠明仍依法向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）提存所辦理租金提存，並通知蔡孟璋領取租金，至今已提存103 年6 月至10月共5 個月之租金，俟106 年9 月30日租賃期間屆滿後，被告陳秋玉、高惠明當無條件搬離，方符法制。再者系爭租約已載明雙方權利義務關係，租金長久以來均由被告高惠明以現金交付，原告要求提出證明實強人所難。又夫妻都採財產分開制度，何況被告蔡明雅與陳秋玉間之母女關係，個人財產具有獨立性，現行民法並無限制母女簽訂租賃契約，難以母女間的租賃契約即斷定非真正，原告臆測之詞，委無足採。另系爭執行事件之執行人員僅口頭詢問房屋現況，並未要求在場之被告高惠明提出租約證明，亦未要求另一承租人即被告陳秋玉到場說明，被告高惠明、陳秋玉均以現金4,000 元按時繳納租金無誤，被告高惠明是口誤為借住，蓋屋主讓人無償借住，實不符社會常情。原告請求被告遷讓系爭房屋，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告高惠明、陳秋玉則以被告高惠明、陳秋玉自98年10月1日起，向被告蔡明雅以每月4,000 元承租系爭房屋迄今，租賃期間應至106 年9 月30日止。至於系爭房屋係何原因遭法院拍賣，並非被告高惠明、陳秋玉所能置喙，系爭房屋拍定後，被告高惠明、陳秋玉欲向蔡孟璋繳納租金，卻遭拒絕，寄發存證信函又未獲置理，不得已才依法向高雄地院提存10
3 年6 月至10月共5 個月之租金，並通知蔡孟璋按月領取，至於蔡孟璋何時將系爭房屋所有權移轉予原告，被告高惠明、陳秋玉實無從得知。蔡孟璋恐嚇被告高惠明、陳秋玉必須立即搬走，甚至教唆黑道分子騷擾，致被告高惠明、陳秋玉惶恐不安，又為規避民法第425 條或以假買賣方式將系爭房屋過戶給原告，然原告依法亦應承受系爭租約。系爭執行事件之執行人員僅口頭詢問房屋現況，並未要求被告高惠明提出租約證明，亦未要求被告陳秋玉到場，被告高惠明確實與被告陳秋玉共同承租系爭房屋，並按月給付租金，又系爭房屋原幾近廢墟，係被告高惠明花錢改建裝潢，故被告蔡明雅以4,000 元便宜租，租約到期可能將系爭房屋賣給被告高惠明。被告高惠明不知執行筆錄為何記載為借住，或是口誤、筆誤、通俗口語所致，但豈有屋主願意無故讓人無償借住多年，此與一般社會經驗法則有所違背。被告高惠明入住多年卻未遷入戶籍，實因保證債務，導致個人信用破產，恐眾多債主上門逼債，不敢將戶籍遷入系爭房屋，但蔡宇柔均設籍於此。系爭房屋之管理費、水電費、電話費、網路費、第四台電視費，均登記於被告高惠明名下繳費，被告高惠明確實長期租賃且居住於系爭房屋，絕非借住，或是法拍後才另訂系爭租約。再者被告蔡明雅與陳秋玉雖係母女關係，然依現行民法財產法制係採個別財產制，個人財產具有獨立性，與任何親屬無關，況且女兒出租房產予母親居住，乃平常之事，要非真實或事後補具，何不以被告高惠明名義單獨簽訂系爭租約即可，足見系爭租約之真實性。又被告陳秋玉因個人家庭因素，常負氣至系爭房屋居住，才與被告高惠明合租系爭房屋，分擔部分房租，此可降低被告高惠明之租金負擔，何樂而不為。又被告蔡明雅本身也是向銀行貸款，須要繳交本金及利息，原以為可拿租金支付貸款及利息，是天經地義的事，何須有其他多餘的想像。系爭房屋之法拍條件明示為不點交，以保障承租人權益，原告請求被告高惠明、陳秋玉遷讓系爭房屋，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）蔡孟璋前於系爭執行事件拍得系爭房屋，並於103 年4 月14日取得不動產權利移轉證書。
（二）103 年7 月間，蔡孟璋將系爭房屋出售予原告，並於同年月9 日完成所有權移轉登記。
五、原告主張被告高惠明於系爭執行事件執行筆錄陳稱借住於系爭房屋，執行程序中亦未提出任何租賃契約，且被告間之身分關係密切，被告高惠明、陳秋玉均設籍於被告陳秋玉實際所有之建平七街房屋，並無在外租屋之必要，縱被告陳秋玉與丈夫蔡村和有摩擦，亦無向被告蔡明雅承租系爭房屋之理，被告間並無租賃之事實，乃無權占用系爭房屋，應遷讓返還系爭房屋予原告等情，被告雖分別以前開情詞置辯。惟查：
（一）按強制執行所謂不動產之點交，係指買受人或承受人在符合強制執行法第99條第1 項至第3 項規定之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，故在拍賣條件中註明「不點交」之意義僅在限制買受人或承受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，即拍賣條件註明「不點交」並未確定不動產之現時占有人有何占有權源，況執行法院亦無確定實體法律關係之權利。是系爭房屋雖經系爭執行事件於拍賣公告載明為不點交，為兩造所不爭執，且有原告提出之本院不動產權利移轉證書1 件存卷可查（見本院103 年度補字第412 號卷第9 頁、第10頁），惟若被告並無占有系爭房屋之合法權源，原告仍得基於所有權請求無權占有之被告遷讓。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第
1 項前段亦有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實舉證之責任，為民事訴訟法第277 條前段所明定。
系爭房屋既已登記為原告所有，惟被告自原告取得所有權之103 年7 月9 日起仍繼續占用系爭房屋，原告並否認被告係有權占有，則被告就占有系爭房屋有得以對抗原告之正當權源，自應負舉證之責。
（二）被告抗辯：被告高惠明、陳秋玉自98年10月1 日起向被告蔡明雅，以每月4,000 元承租系爭房屋，約定租賃期間至
106 年9 月30日止乙節，固據被告提出系爭租約2 件為證。然查系爭執行事件之承辦書記官於102 年11月7 日至系爭房屋現場查封時，被告高惠明在場陳○○○區○○段24
890 建號建物（即系爭房屋）現出租予陳小姐等語。嗣系爭執行事件承辦書記官會同債權人、警員、鑑定人員於10
3 年1 月2 日至現場鑑定系爭房屋價格時，被告高惠明在場陳稱：系爭房屋現由伊向債務人（即被告蔡明雅）借住等語，被告高惠明閱後並簽名於本院執行筆錄。系爭執行事件嗣後拍賣系爭房屋時，因而將上開情事載明於拍賣公告，並註明拍定後不點交，被告對於系爭房屋之拍賣公告有上開註記內容均未曾聲明異議，亦未曾於系爭執行事件提出系爭租約及表明被告高惠明與陳秋玉向被告蔡明雅承租系爭房屋等情，有原告提出之系爭執行事件查封筆錄、執行筆錄（會鑑）、本院不動產權利移轉證書各1 件在卷可稽（見本院103 年度補字第412 號卷第9 頁、第10頁、第16頁至第21頁），且經本院依職權調閱系爭執行事件卷查對無誤。被告高惠明並於本院審理時自承上開出租予陳小姐及伊借住之內容確實為伊向本院執行人員陳述屬實（見本院103 年10月29日言詞辯論筆錄第4 頁），足認被告高惠明對於伊所陳述之內容及上開查封、執行筆錄記載之內容相符乙節，知之甚詳，並無口誤或誤認情事，若伊所述內容與上開查封筆錄、執行筆錄之記載不符，理應會即刻請求系爭執行事件之承辦書記官更正，斷無因慌張而胡亂陳述之理。縱被告高惠明因一時慌亂而有上開與事實不符之口誤陳述，但以伊與被告陳秋玉僅以每月4,000 元之低價共同承租系爭房屋之利害關係，及被告高惠明與蔡明雅之父蔡村和生育1 女蔡宇柔之密切情誼，亦有原告提出之戶籍謄本1 件存卷可查（見本院卷第90頁），且經被告高惠明自承屬實（見本院103 年12月1 日言詞辯論筆錄），被告高惠明當會於事後向被告蔡明雅、陳秋玉表明伊向本院執行人員陳述之上開內容，或具狀請求更正伊之陳述內容或聲明異議，以採取事後補救措施，被告顯不可能不對系爭房屋拍賣公告之前開註記內容表達任何異議或提出系爭租約請求更正之理。雖被告高惠明辯稱：伊當時想法是伊跟被告蔡明雅是朋友，所以才跟法院的執行人員說伊是借住在系爭房屋，當時沒人跟伊說要拿租賃契約，且被告蔡明雅也沒有跟伊講系爭房屋要被查封，法院執行人員大陣仗過來，伊有點慌掉，所以才講伊是借住云云（見本院103 年10月29日言詞辯論筆錄第4 頁），惟被告高惠明既非系爭執行事件之債務人，且系爭執行事件先、後於前開期日實施查封、會同鑑定，被告高惠明均在場，則之後在103 年1 月2 日會同鑑定時，被告高惠明早已知系爭房屋被查封，應不致於會慌亂不知所措而誤稱系爭房屋係伊借用，因此本院執行人員會同鑑定系爭房屋並詢問伊時，伊只要據實以告即可，斷無因慌掉而為不實陳述之理。又被告高惠明既自陳伊借住系爭房屋，則系爭執行事件承辦書記官自無向被告高惠明索取租約之必要。是被告辯稱：系爭執行事件之執行人員僅口頭詢問房屋現況，並未要求在場之被告高惠明提出租約證明，亦未要求另一承租人即被告陳秋玉到場說明，被告高惠明是口誤為借住，不知執行筆錄為何記載為借住，或是口誤、筆誤、通俗口語所致云云，顯然不實，不足採信。堪認被告高惠明於查封時，先表示系爭房屋出租予陳小姐，後於本院執行人員會同鑑定時，表示系爭房屋為伊借住，又於本件訴訟表示系爭房屋為伊與被告陳秋玉共同承租，並於此時始提出系爭租約等相矛盾之情，應係被告欲製造系爭房屋使用情形複雜之假象，意圖使系爭房屋以不點交作為拍賣條件，降低拍定機率，並使買受人無法直接取得系爭房屋之占有使用甚明。因此尚難因被告高惠明於系爭房屋查封、會同鑑定時有上開陳述內容，即認定被告高惠明及陳秋玉共同向被告蔡明雅承租系爭房屋，則系爭租約既有可能係被告事後為避免遭系爭房屋新的所有權人請求遷讓房屋所通謀製作，且與被告高惠明上開所陳：系爭房屋係陳小姐向被告蔡明雅承租或被告高惠明借用之情不符，系爭租約自難據為被告間確實有成立租約及交付租金之證明。
（三）再查蔡村和與被告陳秋玉為夫妻，被告蔡明雅為蔡村和、被告陳秋玉之女，蔡村和及被告高惠明之女蔡宇柔與被告蔡明雅共同設籍於系爭房屋，被告高惠明與陳秋玉則均設籍於建平七街房屋，系爭房屋於95年8 月22日由當時剛滿20歲之被告蔡明雅（00年0 月0 日生）買受取得，並由蔡田中、被告蔡明雅共同擔任債務人，向訴外人臺灣銀行股份有限公司設定最高限額249 萬元之抵押權，建平七街房屋於85年7 月4 日登記為被告陳秋玉所有，91年3 月1 日由辜振坤拍賣取得，同年月21日再由蔡田中買得等情，有原告提出之蔡宇柔、被告戶籍謄本、建物登記謄本、土地登記謄本各1 件、異動索引2 件（見本院卷第13頁、第14頁、第58頁至第71頁、第90頁）及附於系爭執行事件卷（一）內之系爭房屋及其坐落基地查詢資料各1 件存卷可稽，可知被告陳秋玉與蔡明雅為母女，被告陳秋玉、高惠明為蔡村和之大、小老婆，系爭房屋及建平七街房屋應為蔡村和、被告陳秋玉及蔡田中等家族成員出資或出名買受，而由被告及蔡宇柔居住。則被告高惠明及女兒蔡宇柔因蔡村和之故，被告陳秋玉因女兒即被告蔡明雅之故，而均無償居住使用系爭房屋，自屬可能，並無違反常情之處。反而被告陳秋玉只因偶而負氣離家而短暫居住即與被告蔡明雅簽訂長達8 年之系爭租約，才是違反社會常情。再者被告陳秋玉若因和蔡村和齟齬而負氣離家，實不可能會去與蔡村和之小老婆即被告高惠明同住，更不可能因此即向自己女兒即被告蔡明雅承租系爭房屋長達8 年，被告前開所陳租賃系爭房屋之原因及居住之狀況，實與常理有違，顯不可採。是被告高惠明、陳秋玉抗辯：女兒出租房產予母親居住，乃平常之事，被告陳秋玉因個人家庭因素，常負氣至系爭房屋居住，才與被告高惠明合租系爭房屋，分擔部分房租云云，及被告辯稱：屋主讓人無償借住，並不符社會常情云云，要屬空言抗辯，仍不足取。
（四）又查被告既無法提出被告高惠明及陳秋玉確實向被告蔡明雅承租系爭房屋及每月交付租金之證明，僅提出難信為真正之系爭租約及空言辯稱每月以現金4,000 元給付租金，惟被告所陳租賃系爭房屋之過程及內容，既有前開違反常理及不足採信之處，被告高惠明復於系爭執行事件中自承：伊向被告蔡明雅借住系爭房屋，自堪認被告間僅就系爭房屋成立無償之使用借貸契約，原告主張被告間無租賃之事實，系爭租約並非真正乙節，應屬有據。被告抗辯：被告間確有租賃關係，依民法第425 條買賣不破租賃規定，原告應承受被告蔡明雅與被告高惠明、陳秋玉簽訂之系爭租約云云，並無可採。
（五）再按使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。有最高法院59年度台上字第2490號判例足參。又債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法第153 條規定意旨甚明。經查被告間就系爭房屋既僅有無償使用借貸之法律關係，該無償使用借貸契約，並不得對抗第三人，被告高惠明、陳秋玉自無法對所有權人即原告主張有權占有系爭房屋；又被告蔡明雅既仍設籍於系爭房屋，亦不否認原告主張系爭房屋仍為伊占有之情，而被告蔡明雅同無任何得以對原告主張有權占有系爭房屋之情事，堪認被告占用系爭房屋，均屬無權占有。是原告主張被告自原告取得系爭房屋所有權之103 年7 月9 日起，仍繼續占用系爭房屋乃屬無權占有乙節，要屬可採。原告本於系爭房屋之所有權，依民法第767 條第1 條前段規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，要屬有據。
六、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第
179 條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。原告又主張被告應自103 年7 月9 日起至遷出交還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元乙節，亦為被告所否認。經查被告既均無權占有原告所有之系爭房屋，自係無法律上之原因而受有占用系爭房屋之利益，原告主張被告因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。本院審酌系爭房屋為國民住宅，連其基地之應有部分原由蔡孟璋以354 萬元拍定乙節，有原告提出之不動產權利移轉證書1 件存卷可參（見本院103 年補字第412 號卷第9 頁至第10頁），被告並均自承：如果系爭房屋不是租給員工的話，租金一般行情應該是每個月8,000 元等語（見本院103 年12月23日言詞辯論筆錄第2 頁），因認原告主張被告共同無權占用系爭房屋，每月受有8,000 元相當於租金之不當得利，致原告受有同額之損害，應屬相當而可採，原告主張系爭房屋租金一般行情是每個月15,000元云云，既未提出證明以實其說，自無可採。是原告請求被告自其取得所有權之日即
103 年7 月9 日起至全部遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,000 元，亦屬有據，原告逾此部分之請求，要無可採。
七、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，並因而按月受有相當於租金8,000 元之不當得利等情，均足採信，被告抗辯原告應承受系爭租約，被告高惠明、陳秋玉有權占有系爭房屋云云，均無可取，則被告高惠明、陳秋玉向高雄地院提存所辦理租金提存，並通知蔡孟璋領取租金之行為，自對原告無影響。從而原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自103 年7 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000 元，均有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
八、另按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。
民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第87條第1 項亦分別定有明文。本件訴訟費用為第一審裁判費7,490 元，經核原告之訴為一部勝訴、一部敗訴，本院審酌原告勝訴部分等同於原告請求之訴訟標的價額，原告敗訴部分並不另徵收裁判費，因認本件訴訟費用應全由敗訴之被告共同負擔，爰依職權確定如主文第4 項所示。
九、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應併予駁回之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第87條第1 項、第390 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
民事第一庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
書記官 陳著振