臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第203號原 告 沈文楠訴訟代理人 黃廷彰被 告 洪金龍
洪方金花兼 上一人特別代理人 洪國賢上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2、5、7款、第2項，分別定有明文。查本件原告訴之聲明原為請求被告洪金龍、洪國賢拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，嗣因查得欲拆除之房屋尚有共有人洪方金花，遂追加洪方金花為被告，並追加請求被告給付民國102年地價稅。核其所為，就被告洪方金花部分，因上開建物為被告公同共有（詳下述），非任何一人所得私擅處分，本件訴訟標的對於被告即必須合一確定，原告自得於起訴後追加洪方金花為被告。就給付地價稅部分，因原告請求之基礎原因事實相同，兩造原所主張之事實及證據資料均得加以利用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告亦均未表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告經本院101年度司執字第101280號給付借款強制執行程序所買得，已取得本院不動產權利移轉證書。被告共有之臺南市○○區○○00號房屋（為未辦理第一次所有權登記之房屋，下稱系爭房屋），面積為如附圖（即臺南市新化地政事務所103年7月11日所測字第0000000000號函附土地複丈成果圖）所示斜線部分面積121.39平方公尺，乃無權占有系爭土地。系爭房屋起造人是被告洪金龍、洪國賢的祖父，使用人是被告，所以不是同一人，應無民法第425條之1推定租賃關係之適用。為此，提起本件訴訟，請求被告拆屋還地，並按月給付相當於租金之不當得利，及給付原告已繳納之102年地價稅新臺幣（下同）3,754元等語。
（二）並聲明：被告應連帶將坐落於系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告；並應連帶給付原告3,754元，及自102年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告3,600元。
二、被告則以：
（一）原告於102年7月標到系爭土地，不含地上物，地上物不點交，原告有打電話聯絡，原本要以原拍賣價格1,800,000元將系爭土地賣給被告，後來被告借到錢後，原告的價格又變了，改說要用3,000,000元賣給被告。系爭房屋是被告洪金龍、洪國賢之祖父洪壽出錢興建的，洪壽去世後由被告洪金龍、洪國賢之父親洪棖順繼承，洪棖順過世後，則由被告共同繼承。系爭房屋是洪壽在世時就建好，要被告拆除，也要補償被告。系爭房屋本來就在系爭土地上，原告買系爭土地時，就應該知道上面有系爭房屋，應該心裡有準備要處理系爭房屋的事情，被告主張本件有民法第425條之1推定租賃關係之適用等語置辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，復有臺南市政府稅務局102年地價稅課稅明細表、本院102年8月20日南院勤101司執如字第101280號不動產權利移轉證書、臺南市政府稅務局新化分局103年2月25日南市稅新房字第0000000000號函（含附件房屋稅籍資料查復表、平面圖）、本院勘驗筆錄（含照片）、附圖、土地建物查詢資料各1份、個人戶籍資料查詢結果3份、照片16張等附卷可稽，堪可信為真實：
（一）系爭土地原為被告洪金龍、洪國賢共有，嗣經本院101年度司執字第101280號給付借款強制執行程序，由原告標得，並於102年8月23日取得本院102年8月20日南院勤101司執如字第101280號不動產權利移轉證書，原告亦已於102年8月26日至地政事務所登記為所有權人。
（二）系爭土地上有系爭房屋，於原告標得系爭土地前後，為被告共有，系爭房屋占有系爭土地之面積為121.39平方公尺。
（三）原告有支付102年地價稅3,754元。
四、本件之爭點：
（一）本件有無民法第425條之1推定租賃關係之適用？
（二）原告請求被告連帶將系爭房屋拆除，返還占有土地，並連帶給付地價稅3,754元，及自102年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3,600元，有無理由？
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。究其立法意旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後土地或房屋所有權之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是民法第425條之1第1項雖係規定「土地及房屋同屬一人」，然揆諸上開立法意旨，當可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉，房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人（最高法院70年臺上字第3760號判例、85年度臺上字第247號判決意旨參照），是未辦保存登記建物之所有權人應為出資興建之原始建築人。經查，系爭房屋為未辦理第一次所有權登記之建物，為兩造所不爭執，而被告主張系爭房屋是被告洪金龍、洪國賢之祖父洪壽出資興建，洪壽去世後由被告洪金龍、洪國賢之父親洪棖順繼承，洪棖順過世後，則由被告共同繼承等事實，則為原告所不爭執，均堪認定。從而，系爭房屋應由被告繼承，而為公同共有。次查，系爭土地於原告取得所有權前，係登記為被告洪金龍、洪國賢共有；而系爭房屋於系爭土地讓與原告前、後，則為被告共有，業經認定如前，是本件顯屬「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形。被告洪金龍、洪國賢既同時為系爭房屋及系爭土地之所有權人，衡情應無反對系爭房屋占有系爭土地之意思。再查，系爭房屋為L型，面向西邊部分，為水泥及木板建築，中間為大廳，兩側為房間，面向北邊部分，為水泥建築，作為廚房、客廳、浴室、房間使用等事實，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄（含照片）1份附卷可查，兩造亦不爭執，堪可認定，是系爭房屋依其建材及使用狀況，仍可使用相當期間。又本院101年度司執字第101280號給付借款強制執行程序拍賣系爭土地時，拍賣公告已註明系爭土地上有系爭房屋坐落等事實，業經本院調取本院101年度司執字第101280號給付借款強制執行程序卷宗核閱無誤，堪認原告於投標時已知有系爭房屋存在。本院綜合上情，認本件應符合民法第425條之1推定租賃關係之規定，是系爭土地於讓與原告時，原告與被告間，就系爭房屋得使用之期限內，即推定有租賃關係。原告既未能舉證推翻，則兩造間應可認定有租賃關係。原告雖以系爭房屋之起造人與使用人不同，而主張本件無民法第425條之1推定租賃關係之適用云云，惟民法第425條之1乃著重在土地及房屋所有權同屬一人，與起造人或使用人是否同一並無關係，是原告此部分主張，應有誤會，難以憑採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項、第179條，分別定有明文。而上開規定之適用，須分別以「無權」、「無法律上原因」為要件。查兩造間就系爭房屋得使用之期限內，既推定有租賃關係，原告復未舉證加以推翻，則被告自得本於此租賃關係，有權且合法占有系爭土地。是原告請求被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利等，均與上開規定不合，無從准許。
七、按地價稅向所有權人徵收之，其設有典權之土地，由典權人繳納，土地法第172條定有明文。次按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條亦有明文。經查，原告經本院101年度司執字第101280號給付借款強制執行程序標得系爭土地，並於102年8月23日取得本院102年8月20日南院勤101司執如字第101280號不動產權利移轉證書，原告亦已於102年8月26日至地政事務所登記為所有權人，並繳納102年地價稅3,754元等事實，業經認定如前，則依土地法第172條規定，原告取得系爭土地所有權後，即為系爭土地地價稅之納稅義務人，其基於納稅義務人之地位支付102年地價稅，乃履行公法上義務。而被告洪金龍、洪國賢於原告取得系爭土地所有權後，已非系爭土地所有權人，被告洪方金花亦非系爭土地所有權人，均無繳納102年地價稅之義務，況兩造尚有租賃關係存在，就系爭土地應納之一切稅捐，本應由出租人即原告負擔，則被告自不因原告繳納102年地價稅而受有利益。從而，原告請求被告給付原告已支付之102年地價稅3,754元，亦屬無據，難以准許。
八、綜上各節，被告乃本於租賃關係，於系爭房屋得使用之期限內，有權、合法占有系爭土地，原告亦係基於納稅義務人之地位支付102年地價稅。從而，原告請求被告應連帶將坐落於系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告；復應連帶給付原告3,754元，及自102年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告3,600元，均無理由，應予駁回。
九、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。查本件原告之訴既無理由，訴訟費用即應由原告負擔。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日
民事第五庭 法 官 李俊彬上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日
書記官 謝明達