臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第429號原 告 陸玉珍訴訟代理人 黃郁婷律師
陳柏諭律師黃文章律師被 告 統一超商股份有限公司法定代理人 羅智先訴訟代理人 謝昀輯
參 加 人 博正有限公司法定代理人 李宗正訴訟代理人 林志雄律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院於民國105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬柒仟壹佰壹拾捌元，及自民國一百零三年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
參加費用由參加人負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬柒仟壹佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）103萬4,213元（包括回復原狀費用73萬4,213元、交易價值貶損30萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告應將門牌號碼臺南市○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）及其鑰匙返還交付予原告。（三）被告應自民國102年9月1日起至返還交付系爭房屋及其鑰匙之日止，按日給付1,334元與原告。（四）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於105年6月15日具狀變更聲明為：（一）被告應給付原告103萬4,213元（包括回復原狀費用36萬7,500元、相當於租金之不當得利及違約金33萬6,798元、交易價值貶損32萬9,915元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行（本院卷二第44頁）。經核係屬減縮應受判決之事項，與上開法條規定之情形相符，自應准許。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。原告係以兩造間租賃期間屆滿，請求被告回復系爭房屋原狀及損害賠償而提起本件訴訟，因博正有限公司為被告之加盟店，被告於承租後將系爭房屋提供予博正有限公司加盟經營使用，故本件被告如受不利判決，則博正有限公司即有受本件被告求償之可能，應認有法律上利害關係，是博正有限公司為輔助被告，依民事訴訟法第59條規定具狀聲請參加訴訟（本院卷一第37、38頁），符合上開規定，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告於92年9月1日向原告承租系爭房屋並簽定租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自92年9月1日起至102年8月31日止，約定租金自92年9月1日起至97年8月31日止，每月1萬5,000元；自97年9月1日起至102年8月31日止，每月2萬元。被告另向第三人承租鄰屋即98號房屋（下稱98號房屋），並為營業之用而拆除2間房屋之隔間牆及系爭房屋1樓通往2樓之樓梯，且於95年8月7日委由參加人在該址繼續經營統一超商。
（二）系爭租賃契約屆滿後，兩造未再續訂租約，原告遂於租賃期間屆至之末日即102年8月31日，會同被告之代理人黃奕暉副理前往系爭房屋勘查，發現被告並未依約將系爭房屋回復原使用狀況及功能，已違反系爭租賃契約第4條第3款、7款被告應於租賃期間屆滿時將系爭房屋回復原使用狀況及功能，並返還交付與原告之約定。又原告為盡早解決兩造之爭議，前於102年9月14日向本院聲請調解，惟被告竟以系爭房屋已交由加盟商經營為由，拒絕、推諉其本應負擔之法律上、契約上責任，且不負責任地要求原告自行與加盟商協議回復原狀之負擔及費用，原告為盡速解決爭議，明知自己並無與加盟商協議之義務，仍與加盟商進行3次協議，嗣因加盟商表明無力給付而調解未果。因被告違反系爭租賃契約上開約定之情事，誠屬事實，參諸本件臺南市土木技師公會鑑定報告、被告所提出之「聖功門市關店恢復工程明細表」（下稱系爭工程明細表），以及被告、參加人迄今未能證明何者為「非回復原狀項目」乙節，則被告確實應給付損害賠償合計36萬7,500元【計算式：36萬500元（依臺南市土木技師公會鑑定報告之項目及金額）＋7,000元（被告自承應該回復原狀之項目以及原告證明回復原狀之費用金額）＝36萬7,500元】。為此，爰依民法第213條規定提起本件訴訟。
（三）被告應按日給付相當於租金之不當得利及違約金合計1,334元，自102年9月1日起至103年6月24日止總計33萬6,798元：
1.兩造租賃契約屆期後，被告未依約定將系爭房屋回復原有狀況及功能，被告固於102年8月31日以郵寄方式將系爭房屋之鑰匙寄至原告位在臺南市○區○○街○○號居所，但原告本於正當理由拒收並退回鑰匙，並無受領遲延。且原告業於102年9月3日發函予被告確認系爭房屋租賃期限業於102年8月31日屆滿，被告租賃期限屆滿後，卻迄今未返還、交付房屋，依最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨、臺灣高等法院99年上字第484號民事判決意旨，被告自應從租賃期間屆滿之翌日即102年9月1日起，按日給付相當於租金之不當利益，以彌補原告因此受有之相當損害。茲因系爭租賃契約第7條第8款約定，自97年9月1日起至102年8月31日止，每月租金為2萬元，故以此金額計算被告占有系爭房屋之代價，被告自應按日給付相當於日租金667元之不當得利予原告【計算式：2萬元÷30（日）＝667元，元以下4捨5入，下同】。
2.依租賃契約第6條第2款約定，租賃期滿未交還房屋，自期滿翌日起，被告每延遲1日應支付按房租計算每日租金1倍之違約金。則依上開約定，被告自應從租賃期間屆滿之翌日即102年9月1日起至交還屋日止，按日給付以租金1倍計算之違約金667元與原告【計算式：2萬元÷30（日）＝667元】。
3.綜上，被告應自租賃期間屆滿之翌日即102年9月1曰起至交還系爭房屋之日止，按日給付原告不當得利及違約金合計1,334元【計算式：667元＋667元＝1,334元】。是以，原告就每日違約金以及相當於不當得利之部分，請求自102年9月1日起至103年6月24日止總計33萬6,798元【計算式：297日×1,334元＝39萬6,198元，原告計算有誤而以33萬6,798元為主張】。
（四）被告承租系爭房屋後，為增加營業空間而拆除系爭房屋之樓梯、1、2樓夾層樓板，此部分均為房屋主體結構，已產生影響系爭房屋安全及耐用年限之結構性瑕疵，該結構性瑕疵客觀上可認為係對房屋自體性功能之損傷，致系爭房屋之通常效用及價值有所減損，足認已對系爭房屋交易市場行情產生「交易性貶值」之影響。況且系爭房屋遭損後，縱然採行必要之修復方法，仍無法回復完全相同之狀態與功能，交易價值確實與之前樓梯2樓間夾層樓板仍然存在之狀況有相當之落差，即屬於原告所失利益之部分，原告為此請求被告賠償此部分之交易性貶價損害及其他損害合計32萬9,915萬元【計算式：103萬4,213元－33萬6,798元－36萬7,500元＝32萬9,915萬元】。
（五）對被告抗辯之陳述：
1.系爭房屋乃原告繼承自原告之父，出租與被告之前均係出租作為一般住宅使用，原告從未入住該房屋。又系爭房屋3樓原為頂樓，約於86年將之改建為鋼造之密閉樓層，原告並曾於系爭房屋1樓後廳重新裝置廚房，現已遭被告拆除而不復見。是以，系爭房屋係被告於92年承祖之後，才遭被告拆除隔間牆、樓梯等，並增加相關設施或鑽掘孔洞等而為營業之用，與上開所述之單純住家之使用方式全然不同，系爭房屋確係於被告使用後才發生如原告起訴請求必須回復原狀之損害。
2.被告並未依債務本旨返還系爭房屋，原告主張被告自102年9月1日起至103年6月24日止按日賠償違約金667元及相當於租金之不當得利每日667元，總計33萬6,798元為有理由：
⑴參照最高法院84年台上字第1452號、86年台上字第1644號
判決，被告所謂「鑰匙交付」乙節，並不能率稱為已經履行返還系爭房屋之義務。再參照最高法院48年台上字第271號、31年上字第2481號、23年上字第98號民事判例，債務人「適時、適地」的「全部」提出「符合契約約定之內容」之給付，方符債務本旨，否則債務人即不生提出之效力。本件被告未能依據「全部」的「符合契約約定之內容」提出給付予原告，亦未經原告驗收同意，足證被告逕以掛號方式寄送鑰匙之行為，依上開判例意旨，顯不符合「債務本旨」，自不生返還系爭房屋之效力。又被告於102年8月初片面自行提出系爭工程明細表，迄今就該明細表所載項目無一回復原狀，更遑論其他項目已經回復原狀，由此證明被告迄今並未依據債務本旨返還系爭房屋與原告。
⑵被告一則明知就系爭房屋未經回復原狀，二則明知系爭房
屋回復原狀至少必須延展租期至102年9月13日，則被告所謂102年8月31日、103年6月24日寄出鑰匙，如何能謂已經盡「債之本旨」提出給付?被告行為自不生民法第241條拋棄之效力。又被告之「主給付義務」係要返還符合「債務本旨」之租賃物予原告，並非鑰匙，且依據系爭租賃契約真意，被告須依民法第213條之規定將系爭房屋回復原狀，並經兩造點交完畢後，將系爭房屋「3副」鑰匙全部交付與原告，始能謂已盡符合「債務本旨」之「主給付義務」。準此，被告未依「債務本旨」將系爭房屋返還與原告，被告返還租賃物之「主給付義務」即尚未履行，自不能以未盡之「從給付義務」即交付鑰匙1副乙事，倒果為因謂其已返還系爭房屋。更何況被告寄送地址亦非兩造所約定之送達地址，被告迄今竟連當時究竟係寄送3副鑰匙的哪1副亦無法說明，在在證明被告抗辯已經返還房屋乙節不足採信。進而言之，被告既然未依債之本旨提出給付，自不生拋棄占有之效力，即不得稱已經返還系爭房屋，被告仍保有系爭房屋之占有，則被告無租賃關係卻仍保有系爭房屋之占有，即為不當得利，自不得以被告交付不明鑰匙而未使用系爭房屋，即倒果推論被告並無占有。
3.原告請求被告給付回復系爭房屋原狀之費用36萬7,500元，為有理由：
⑴被告使用系爭房屋長達10年，並且違約擅自使參加人使用
系爭房屋，故若被告抗辯裝潢變化或價值折舊等之自然耗損，自須由被告負舉證責任證明何謂系爭房屋之「應有狀態」。又參照參加人提出之特許經營契約書可知，被告業於95年8月7日即違約而擅自將系爭房屋交由參加人使用，足證被告此一行為確實已違反系爭租賃契約第4條第2項約定，被告對於參加人使用系爭房屋所致之一切損害，自應負損害賠償責任，此參系爭房屋租賃契約第6條第4項之約定自明。準此，系爭房屋10餘年長期置於被告之實力支配之下，原告無從確認系爭房屋有無自然耗損及其自然耗損之程度，且被告違約將系爭房屋交付非原告信賴之參加人使用長達7年，則原告既然不知前開被告之違約情事，自無法知悉參加人為何方神聖、其注意能力之高低、能否盡善良管理人之注意義務而使用系爭房屋，更遑論能知悉參加人對於系爭房屋之使用方法、系爭房屋有無自然耗損及其程度。綜上，足證本件證據偏在被告及參加人處，依民事訴訟法第277條但書之規定，自須命被告及參加人就被告所主張之裝潢變化、價值折舊等情，證明前開價值折損確為一般使用狀況下所致之自然耗損，否則被告即必須就系爭房屋負擔回復「應有狀態」之費用。退步言之，被告業已允諾回復「原使用功能」之原有狀態，故被告即須證明系爭房屋業已回復原使用功能。
⑵參諸臺南市土木技師公會鑑定報告、被告提出之系爭工程
明細表，以及被告、參加人迄今未能證明何者為「非回復原狀項目」，可見被告確實應給付36萬7,500元之損害賠償予原告。
（六）並聲明：
1.被告應給付原告103萬4,213元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋租約之屆期日為102年8月31日，當日被告與原告、原告委任之律師共同至系爭房屋點交，然原告當場拒不點收，為免繼續占有系爭房屋衍生爭議，被告於當日即以掛號方式郵寄系爭房屋鑰匙與原告，聲明返還系爭房屋，惟該掛號信遭原告拒收退回。因此，依據租賃契約第7條第5項約定，被告已按租賃契約所載之通訊地址書面通知原告返還房屋並寄還鑰匙，自應以郵局第1次投遞日期之8月31日為送達日期，則依民法第95條第1項規定及參照最高法院58年度台上字第715號判例，被告返還房屋、鑰匙之意思表示已經到達原告，並無違反租賃契約不交還房屋之情事，且被告於租約屆期後，絕無占有、使用、管理、收益系爭房屋之事實，原告主張被告繼續占有房屋之不當得利及違約金，均屬無據。
（二）被告本可於返還房屋前依據系爭租賃契約將系爭房屋回復原使用功能，係因可歸責於原告事由致未能完全回復原使用功能，故被告不應負違反返還義務之責任：
1.依系爭租賃契約第4條第7項約定，被告所負租約屆期返還房屋之責任，是在租約屆期後清空房屋、恢復隔間牆磚造粉光，樓梯及1、2樓樓地板部分，並視原告提出現況交還或原位置恢復原使用功能。
2.被告據此於系爭租賃契約屆期日102年8月31日前之8月初，即已聯絡原告討論應現況交還或原位置恢復，若原位置恢復則被告應恢復原使用功能，被告即遞交系爭工程明細表與原告，望原告能加以同意，或加以討論該明細表上恢復原使用功能之項目。然原告收受該明細表後，拒不回答是否同意以該明細表施作回復工程，或提出被告另外需回復之項目相互討論，逕拒簽署明細表，甚於8月中旬更直接表示將委由律師處理。嗣雙方於8月22日在律師事務所協商時，原告方提出超出系爭租賃契約第4條第7項約定之回復原狀要求，並於8月22日至8月31日間之數次協商、協議過程中，堅持被告應依據系爭租賃契約負擔回復原狀責任，並提出原證5要求依其項目回復原狀，然此已超出租賃契約約定回復原使用功能之要求，被告實難予以接受。
3.原告於租賃契約屆期前，堅持被告應負擔超出系爭租賃契約約定之回復原狀責任，不與被告討論回復原使用功能之工程方法，導致被告於8月31日租約屆期日前，僅能完成隔間牆磚造粉光恢復工程，未能及時完成樓梯及1、2樓樓地板部分回復原使用功能之工程。據此，原告應負有致被告不能依據租賃契約回復原使用功能之責任，被告自不應負違反返還義務之責任。
（三）原告主張被告未回復原使用功能之損害賠償責任，被告殊難認同：
1.如前所述，原告回復原狀之主張超出系爭租賃契約之約定，且亦過晚提出，係屬可歸責於原告之事由，導致被告未能依據系爭租賃契約約定完全回復原使用功能，依民法第217條第1項規定，原告顯然與有過失，請求免除被告負擔此部分損害賠償之責任，或予以減輕。
2.即便被告應負擔部分未能回復原使用功能之損害賠償責任，原告所主張損害賠償計算基礎亦有誤。因租賃契約第4條第7項約定，被告應於租約屆期後清空房屋、恢復隔間牆磚造粉光，樓梯及1、2樓樓地板部分恢復原使用功能，據此原告所得主張之內容，係指被告在原告與有過失下未能依租賃契約回復樓梯及1、2樓樓地板部分原使用功能之損害，故若欲回復原告之損害，被告僅需賠償依據租賃契約未能恢復原使用功能之樓梯及1、2樓樓地板部分工程費用，而非全棟房屋原告出租被告前之原狀，亦非原告依據「新建住宅工程設計圖」（下稱系爭房屋工程設計圖）所主張回復系爭房屋新建時之狀態。原告不顧租約屆期時（102年）系爭房屋屋齡已近40年，期間房屋或有裝潢變化及價值折舊，卻主張被告回復房屋新建時之狀態，要求30餘萬元之工程費用，被告自難予以認同，就被告未能依系爭租賃契約約定回復原使用功能之樓梯部分，據被告公司工程部門報價，工程費用應為15萬4,000元，自應以此數額作為給付原告之損害賠償金額。
（四）被告於承租系爭房屋前，徵得原告同意而拆除系爭房屋樓梯及1、2樓樓地板，並於租賃契約中載明回復原使用功能之規定，足見被告拆除系爭房屋樓梯及1、2樓樓地板，並非不法損他人之物，係屬合理、合法依據租賃契約行使承租權利，原告並以此為對價收受租金，該貶損應為原告出租房屋時即已完全明瞭之風險，其代價亦包含於租金之中，並非原告因物之毀損所失利益，故原告主張交易性貶損之損害賠償，被告殊難同意。據此，原告主張不法毀損系爭房屋所致之損害賠償即無理由，更無主張系爭房屋交易性減損之餘地。又系爭房屋價值苟確實因原告出租並同意被告拆除樓梯及1、2樓樓地板而有所貶損（被告仍否認之），參照最高法院58年度台上字第989號民事判決，如被告依租賃契約回復原使用功能後，原告又可對被告主張交易性貶值，豈非受有雙重利益，於法顯有不合。況系爭房屋所貶損之價值究竟為多少，其所受損害，依據為何？亦應由原告負舉證責任，而非任其信口喊價，獲取雙重利益。
（五）並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人則以：
（一）被告及參加人一再試圖與原告洽談，然原告態度反覆，且於102年8月29日提出估價單要求回復之項目超出系爭租賃契約約定範圍甚大，金額高達30餘元，方致被告無從回復。另參加人於102年8月31日將系爭房屋之鑰匙以郵寄方式交還原告，卻遭拒收並退回鑰匙。是以，本件顯屬原告受領遲延，實非可歸責予被告或參加人，被告並無遲延返還系爭房屋之違約情事，實際上確已按時淨空並搬離系爭房屋，並無占有使用系爭房屋而受有占有之利益可言。退萬步言，倘認本件確有遲延之可能，然此部分責任實應歸責於原告，且被告原先承租時所給付之租金已較鄰近租金行情高出許多，原告仍主張高於原先約定之租金，甚而加諸違約金，顯非公允，是其請求按每日1,334元計算之不當得利及違約金，實屬過苛。
（二）參照系爭租賃契約第4條第1、6、7款之約定，被告與原告簽訂租約時，亦同時承租系爭房屋隔壁之98號房屋以經營超一超商門市，原告出租予被告時已知悉系爭房屋將供作營業使用，實無可能存在樓梯、廁所、衛浴、廚具、一般住家之拉門，甚至位於房屋中央之夾層屋。況兩造訂約時是否確有前述設備？倘若當時存在前述設備且認有回復之必要，理當詳細載明，始符常理。然原告迄今既未舉證以明其實，堪認兩造訂約當時並無上開設備，原告嗣後自行主張被告應負回復架設鋁門框、廁所、衛浴、廚房等設備之責，顯已超脫締約時之情況及兩造約定時之真意，自無所據，被告所負回復之部分自應以系爭租賃契約約定內容為準。再者，參照臺南市土木技師公會105年5月9日（105）南土技字第0514號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）內容，即可顯示原告主張被告給付回復夾層屋費用，顯非適法。縱然加計夾層屋之施工費用，總計回復原狀之費用約為14萬7,800元【計算式:6萬5,000元＋6萬8,000元＋2,500元＋1萬2,300元＝14萬7,800元】。是以，原告請求被告應給付回復系爭房屋原狀費用36萬7,500元，確屬無由。
（三）依系爭房屋租賃契約第4條第7款約定，倘原告於出租時未曾同意被告將樓梯或樓地板拆除，該租賃契約實無區別「現況交還」或「原位置恢復」之必要。再依現場履勘狀況可知，倘維持原告所指之系爭房屋之樓梯，樓梯大略位在系爭房屋中央位置，顯難以作為營業之用。況依系爭契約第4條第1款、第6款約定，原告明知將系爭房屋出租予被告作為營業使用，且同意被告自行改裝，則原告於訴訟中突對於系爭房屋樓梯或樓地板是否遭人為拆除、由何人拆除予以爭執，顯無實益。原告表示對於系爭房屋之樓梯及樓地板遭打除之狀態諉為不知，更非可採。再參照前述鑑定報告第6、8頁內容所載，足徵原告請求被告賠償系爭房屋之交易價值減損，確屬無由。
（四）並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告於92年9月1日向原告承租系爭房屋，租賃期間至102年8月31日止，約定租金自92年9月1日起至97年8月31日止，每月1萬5,000元；自97年9月1日起至102年8月31日止，每月2萬元。被告承租系爭房屋經營統一超商，並於95年8月7日起委由加盟業者即參加人在該址繼續經營。
（二）被告另向第三人承租98號房屋，與系爭房屋2戶打通隔間牆及拆除系爭房屋1樓通往2樓之樓梯，以供作為經營統一超商使用。
（三）兩造簽訂之系爭租賃契約，其中第4條第7款約定：「租約終止或租賃期滿時，遷出時乙方（即被告，下同）得清理傢俱雜物，搬空生財器具後，需將隔間牆磚造粉光恢復，拆除樓梯及1、2樓樓地板部分，甲方（即原告，下同）若提出現況交還則乙方現況交還，甲方提出原位置恢復者，乙方則恢復原使用功能予甲方。」、第4條第2款約定「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」
（四）被告於102年8月31日以郵寄方式，將系爭房屋之鑰匙郵寄至原告位在臺南市○區○○街○○號居所，惟因原告拒收而退回。
五、本院得心證之理由：
（一）被告於92年9月1日向原告承租系爭房屋並簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自92年9月1日起至102年8月31日止，租金自92年9月1日起至97年8月31日止，每月1萬5,000元、自97年9月1日起至102年8月31日止，每月2萬元。被告另向第三人承租系爭房屋隔壁之98號房屋，並將2戶之隔間牆打除，及拆除系爭房屋1樓通往2樓之樓梯，作為經營超商使用（店名：聖功門市）。其後因參加人加盟被告，被告於95年8月7日起委由參加人繼續在該址經營統一超商等情，有系爭租賃契約、加盟契約（本院卷第14至17頁、第39至41頁）在卷可稽，亦為兩造及參加人所不爭執，是被告於上開期間向原告及第三人承租系爭房屋及98號房屋後，打除2戶之隔間牆及系爭房屋1樓通往2樓樓梯經營統一超商，並於95年8月7日起委由參加人經營之事實，應堪可採。
（二）被告承租系爭房屋期間至102年8月31日止，兩造於租賃期間屆滿後未再合意續約乙節，此為原、被告所是認，亦無被告仍為系爭房屋使用，原告不為反對意思表示而視為不定期限繼續契約之情形，故兩造租賃契約依民法第450條、第455條「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」規定，即於102年8月31日屆滿時消滅，被告並應負返還系爭房屋與原告之義務。惟原告主張被告應將系爭房屋「回復原狀」後交還，始符債務本旨，被告則以系爭租賃契約第7條約定僅需將隔間牆磚造粉光恢復，樓梯及1、2樓樓地板部分依「現況交還」或「回復原使用功能」即可等語為抗辯，是本件首應審究之爭點厥為：被告交還原告系爭房屋時之狀況，是否僅限於回復隔間牆磚造粉光恢復，樓梯及1、2樓樓地板部分?原告主張應回復原狀，被告應給付回復原狀費用合計36萬7,500元，有無理由？經查：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應依約日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第421條第1項、第432項第1項、第439條前段、第455條分別定明文。次按所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院73年度台上字第4363號、87年度台上字第2504號判決參照）。準此，租賃契約承租人之義務，於租賃關係存續中需就租賃物負善良管理人之注意，並應按約定給付租金，於租賃契約終止後，則需負返還租賃物之責，而該租賃物返還時之狀況，囿於租賃關係本即出租者提供租賃物供承租人使用，使用期間難以避免使用上之耗損或需維修等因素而影響租賃物之狀況，故法條僅明文規定承租人於返還租賃物時，如租賃物有生產力者，應保持其生產力，另無生產力者，因法無明文，除契約雙方另有約定返還之狀況外，則依前揭之相同法理，仍應維持可使用之通常狀況，方可謂符合租賃關係之立法意旨。
2.查兩造簽訂之系爭租賃物契約，其中第4條「使用租賃物之限制」第1、5、6、7款分別約定：「本房屋係供營業之用。」、「乙方得於租賃物外牆等適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝。」、「房屋有改裝設施之必要，乙方自行裝設，但不損害原有建築之結構。」、「租約終止或租賃期滿時，遷出時乙方得清理傢俱雜物，搬空生財器具後，需將隔間牆磚造粉光恢復，拆除樓梯及1、2樓樓地板部份，甲方若提出現況交還則乙方現況交還，甲方提出原位置恢復者，乙方則恢復原使用功能予甲方」等語明確（本院卷一第15頁），由此可見原告出租系爭房屋與被告時，即已明知被告承租之目的係作為經營超商使用，並基於被告經營上之需要而同意其改裝部分屋內現況、安裝廣告物及冷氣室外機、拆除與鄰屋之隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板部分，及約定於租賃期間屆滿後，其中「隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板部分」被告應依原告之要求依現況交還，或回復原使用功能。被告固爭執除「隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板部分」應依原告要求回復原使用功能外，其餘則依現況返還而無需負責云云。惟觀諸系爭租賃契約上開條文文意，有關租賃物返還時之狀況，雖僅於第4條第7款就「隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板」部分，約定如原告要求回復上開建築結構之原使用功能，被告應按其要求為之，然並未就其他屋內設施明文給付予以排除而依現況交還，且參酌前揭租賃契約相關法條之解釋，被告於承租期間需就系爭房屋盡善良管理人之保管義務，足徵被告就系爭房屋「隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板」部分以「外」之屋內設施及狀況，於返還租賃物時自應維持通常使用之程度，並非無視因承租使用目的而破壞或毀損系爭房屋之結果而依現況交還。從而，被告上開之爭執，容有解釋契約及法條文字之謬誤，有關系爭房屋於返還時之狀況，應解為其中「隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板」部分，因原告已向被告表示應回復原使用功能，被告依系爭租賃契約第4條第7款約定需重新砌牆、搭建樓梯及1、2樓樓梯地板外，其餘屋內設施則應維持通常使用狀況予以交還，方不逸脫契約文字及法條規定之意旨。
3.次查原告於租賃期間屆滿前即向被告表示就「隔間牆、屋內樓梯及1、2樓樓地板」部分，應予回復原使用功能乙節，此為被告所不爭執，則依系爭租賃契約第4條第7款約定，被告即負有回復原使用功能狀況之義務，其餘之屋內狀況，依上開所述，被告自應維持通常使用狀況予以交還。基此，茲就原告請求被告給付之維修費用項目及金額，是否符合上開所述之契約內容及法文解釋範圍，分別判斷如下：
⑴樓梯回復費用：
①系爭房屋內原樓梯已遭被告拆除，尚未回復，被告另於後
側搭建一鐵製樓梯等情，業經本院於103年12月2日會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（本院卷第226、229頁），而原告於租賃屆滿前已向被告表示應將樓梯回復，亦如前述，故原告請求被告給付樓梯回復之費用，應屬有據。
②本院選任並經兩造同意後，將系爭房屋有無夾層設計、維
修或回復結構所需費用，委由臺南市土木技師公會進行鑑定。因臺南市土木技師公會係選派具有土木專業及證照之技師至現場履勘，並參酌兩造說明及系爭房屋之工程設計圖說等相關資料後予以鑑定，故其鑑定結果應屬客觀公正，堪可憑採。而上開鑑定單位於105年5月9日（105）南土技字第0514號函覆本院並檢附系爭鑑定報告書，其中就樓梯回復之費用，鑑定結果金額合計為6萬5,000元乙節，此參鑑定報告書（附件九、第9-1頁）自明，被告亦不爭執而同意給付上開之金額（本院卷二第42頁反面），是原告請求樓梯回復費用6萬5,000元，即屬有據。
⑵1、2樓間之夾層回復費用：
原告主張原樓梯1、2樓間有一夾層設計，因樓梯拆除而不復存在，並提出系爭房屋工程設計圖及鄰近房屋內部照片為證。被告固否認上情，並以該工程設計圖並無夾層屋之設計一語為爭執。惟查：
①系爭房屋屋內原樓梯遭拆除位置，部分呈「L」形狀及鋼
筋外露等情，有勘驗筆錄及現場照片（本院卷一第226、
229、230頁）附卷可查，另觀諸系爭租賃契約第4條第7款約定之拆除位置乃記載「拆除樓梯及1、2樓樓地板部分」，明文將「樓梯」與「1、2樓樓地板」予以併列，依此判斷，被告如僅單純拆除樓梯，實無需另行加諸「1、2樓『樓地板』」之文字，顯然上開文字應有蘊含1、2樓間尚有樓地板之意思，再參酌系爭鑑定報告書就夾層設置之有無，鑑定結果謂：「⑴依據本案鑑定技師至現場會勘研判，現場於曾經有樓梯位置痕跡後方，仍存有預留鋼筋及牆面部分被切除之痕跡。…⑵鑑定技師並至鄰屋（因過去之房屋施工，通常會整數間房屋一起施工，故房屋內部隔間通常相差不遠）結果，鄰屋在樓梯後方確實也會有夾層屋之設置。…⑶另經向臺南市臺南地政事務所申請之本案鑑定標的物建物測量成果圖及向臺南市政府工務局所申請本案鑑定標的物使用執照圖面顯示，原設計圖並無夾層屋之設置。⑷綜上研判，比對現場痕跡及鄰屋在樓梯後方確實也會有夾層屋之設置後，臺南市○區○○街○○號房屋1至2樓間確實原本有夾層屋之設置，惟尚未申請合法…」等語（系爭鑑定報告書第6、7頁），足證原樓梯1、2樓間另有2次施工設置夾層之事實，要非有虛，原告主張因原樓梯遭拆除，該樓梯1、2樓間之夾層亦不復在之情，應堪可採。
②基上，系爭房屋樓梯1、2樓間之夾層乃因被告拆除樓梯而
一併滅失，被告自應負回復之責，是原告依系爭鑑定報告書鑑定結果，請求被告給付夾層回復之費用合計6萬8,000元（系爭鑑定報告書附件九、9-2頁），為有理由，應予允准。
⑶重新架設1樓入口鋁門框及拆除1樓後方鐵梯費用：
①系爭房屋1樓現況設置鋁門，有照片可稽（本院卷一第117
頁、第228頁），該鋁門之設置就居住使用安全性、方便性而言，並無影響，可供通常之使用，且觀諸系爭房屋工程設計圖，其中1樓之設計本即僅有鐵捲門之設置（本院卷一第186頁），是原告請求將原鋁門拆除並重新架設新鋁門之費用，顯屬無據，自無可採。
②系爭房屋屋內之原樓梯經被告拆除後，另於後側搭建鐵製
樓梯1座，此為被告所不爭執，而原告主張應回復原樓梯，則該鐵製樓梯即無必要，故拆除該鐵製樓梯所產生之費用，即應由被告負擔，被告亦不爭執此部分費用之支出，並同意另就清理費等按比例予以計算（本院卷二第42頁反面），故有關鐵製樓梯之拆除費用2,500元，再加計其他、廢料清理及運什費、稅捐及管理費按比例計算之金額818元【計算式：（3,630元+1,500元+5,670元）×2,500元（後方鐵梯拆除工費用）/〔2萬8,000元（重新裝設鋁門1樘之金額）+2,500元（原鋁門拆除工費用）＋2,500元（後方鐵梯拆除工費用）〕=818元】，被告應給付拆除1樓後方鐵製樓梯之費用合計為3,318元【計算式：2,500元+818元=3,318元】，逾此範圍之請求，則屬無據。
⑷2樓牆壁修復費用：
原樓梯係被告承租後為擴大整體經營面積予以拆除，並於後方另搭建一鐵製樓梯，已如前述，該新增之鐵製樓梯至2樓需另有其出入口，遂於原2樓後方牆壁敲開一「┐」形空間以供進出等情，此觀現場照片自明（參系爭鑑定報告書附件六、6-4頁），由此可見該2樓牆面現況乃因被告新增鐵製樓梯所致，且該鐵製樓梯因原樓梯回復，已無繼續存在之必要，應需補填磚牆方可供通常之使用，故原告主張被告應回復該2樓牆壁，並依系爭鑑定報告書鑑定之回復費用合計1萬2,300元予以請求，核屬有據。
⑸1樓浴廁回復費用：
系爭房屋依其登記之使用種類及設計，係供住家之用，有系爭房屋謄本及建物平面圖（本院卷一第57頁、第152頁，系爭房屋目前門牌號碼為實踐街96號，建物謄本仍登記為整編前舊門牌大光路10巷32之16號）在卷可稽，則依其供住家使用之情況而論，衡情應有浴廁之設置，而觀諸系爭房屋工程設計圖，系爭房屋於1樓之原樓梯後側旁有一浴廁之設計（本院卷一第149頁），現況已無，顯然被告於承租後為求擴大整體經營超商之空間而拆除原樓梯，原樓梯旁之浴廁亦因此目的而一併拆除之情，堪認可採，且參酌系爭房屋工程設計圖原2樓並無浴廁之設計，現況卻有增建一浴廁（參本院卷一第233頁現場照片），益徵二者應有其關連性。因此，1樓原浴廁應為被告所拆除，且已影響原告為居住之通常使用，自有回復之必要，故原告主張被告應回復1樓浴廁，並依系爭鑑定報告書鑑定之費用請求被告給付11萬8,500元，核屬有憑，應予准許。
⑹1樓廚房位置裝置一般品質之系統廚具費用：
原告固主張原1樓裝設之廚具遭被告拆除，被告自應在原位置裝置一般系統廚具以回復原狀云云。惟查，系爭房屋建築完成日期為65年1月26日（參本院卷一第57頁系爭房屋謄本），距原告出租被告時（92年9月1日）已逾27年8個月，於出租時是否仍有廚具或是否堪用，即屬有疑，且依系爭房屋工程設計圖，亦無法判斷是否有裝置廚具，故原告此一部分回復廚具裝置費用5萬2,900元之請求，委屬無據，自難憑採。
⑺綜上，原告得請求被告給付之費用合計26萬7,118元【計
算式：6萬5,000元+6萬8,000元+3,318元+1萬2,300元+11萬8,500元=26萬7,118元】，逾此範圍之主張，則屬無據。被告雖提出估價單爭執系爭鑑定報告書有關回復上開項目之費用過高，合理之金額應為16萬1,000元云云，惟此一估價單（本院卷二第64頁）僅粗略記載「RC樓梯加扶手」、「夾層」、1樓牆面隔間」、「2樓的牆壁封口（含拆梯）」等項目，並無詳細之施工材料、各項施工數量及其費用之計算式，顯失精準難認客觀，自無從採為被告有利之認定。又民法第217條與有過失之規定，係指被害人就損害之發生或擴大，有過失行為參與其中，為求公平而應減輕或免除行為人之責任而言。因系爭房屋上開之損壞乃被告於承租時或承租後自己之行為所致，原告於租賃期間屆滿後雖拒絕被告交還，惟其拒絕受領與前揭系爭房屋屋內設施拆除或應回復原狀，核屬二事，自不得混為一談，被告未解民法第217條規定之條文內容，抗辯原告拒絕交還系爭房屋而與有過失，援引上開法條認應減輕或免除其責任云云，顯屬有誤，無從憑採。
（三）原告固主張租賃契約屆期後，被告未依約定將系爭房屋回復原有狀況及功能，仍無權占用，被告自應從租賃期間屆滿之翌日即102年9月1日起至取得系爭房屋鑰匙即103年6月24日止，按日給付相當於租金之不當利益667元，及依系爭租賃契約第6條第2款約定，租賃期滿未交還房屋，自期滿翌日起，每延遲1日應支付按房租計算每日租金1倍之違約金667元，合計33萬6,798元云云。惟查：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害；主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院61年台上第1695號判例、103年度台上字第2198號判決意旨參照照）。準此，原告既依不當得利法律關係請求被告應按日給付相當於租金之金額，即應就被告占用系爭房屋而受有利益，致其受有損失之事實，負舉證之責。
2.兩造於系爭租賃契約屆期後即未再續約，已如前述，而系爭房屋一址經營之超商於租賃屆滿後已無繼續營業之事實，此由原告起訴狀自承於租賃屆至之末日即102年8月31日會同被告公司副理至系爭房屋勘查，及被告抗辯因原告拒絕接受系爭房屋之鑰匙，於102年8月31日以郵寄方式將鑰匙交付原告，仍遭原告拒絕等情以觀，亦足認定，可見被告於租賃契約屆期後，並未繼續占用系爭房屋經營超商使用，難認其因占用而受有利益。原告固以被告未回復系爭房屋原使用功能，自得拒絕接受被告所交付之鑰匙，依此主張於取得鑰匙前被告有占用系爭房屋之事實云云。惟查，占用係屬事實管領狀態，有無占用應由客觀事實予以判斷，且租賃物之返還，係承租人移轉其占有，客觀上有返還之行為即為以足，不以出租人同意或拒絕接受為其判斷，至有無依回復原狀予以返還，則屬損害賠償問題，自不得以拒絕接受返還租賃物而成就占用之事實，並依此認定承租人受有利益。因之，被告既於租賃期間屆滿之日有返還租賃物之意思，並郵寄鑰匙與原告，其亦未繼續在系爭房屋一址經營超商，顯然客觀上並無占用之事實，且系爭房屋於返還時雖有樓梯等部分尚未回復，惟現況並非無法居住使用，故縱認被告有未依回復原狀而返還租賃物，依上開所述，自不得據此而推認被告有占用事實及受有利益之結果。基此，因被告於租約期滿後並未占用系爭房屋，原告亦未積極舉證證明被告有占用系爭房屋而受有利益之事實，難認符合不當得利之要件，是其以上開理由依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之金額，容有所誤，難可憑採。
3.系爭租賃契約第6條第2款係約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方每延遲1日應支付按房租計算日租金壹倍之違約金。」等語，可見該違約條款係針對承租人即被告如租賃屆滿後未再續約，仍占用系爭房屋而不交還所約定之罰則，並非就被告有無依原告所稱債之本旨交還系爭房屋而訂立，且上開條款約定之目的係避免被告租賃期滿後仍占用，影響原告後續出租或使用之利益，與兩造爭執交還系爭房屋應否為回復原狀或原使用功能乙節，係屬二事，而被告於租賃期滿後並無占用系爭房屋之事實，亦如前述，是原告誤解上開違約罰則約定之目的及條件，以被告未回復原狀拒絕受領系爭房屋而援引上開約定，主張被告應按日應給付違約金667元云云，亦屬無據。
4.綜上，原告依不當得利法律關係及系爭租賃契約第6第2款約定，主張被告於占用期間即102年9月1日起至103年6月24日止，應按日給付相當於租金之不當得利667元、違約金667元，合計33萬6,798元，於法不符，亦與違約金罰則之約定目的、條件不合，自無可採。
（四）被告承租系爭房屋後，為增加營業空間而拆除系爭房屋之樓梯、1、2樓夾層樓板、1樓浴廁、2樓牆面，固如前述，惟被告上開拆除之行為，依系爭鑑定報告書鑑定結果謂：「（二）…⑵惟樓梯屬非主要承受外力結構，故於比對現場痕跡及本案鑑定標的物使用執照圖面後，樓梯雖確實有曾經遭人為打除，但因非主要承受外力結構，故上開打除樓梯部分並無損及臺南市○區○○街○○號房屋之結構。另比對現場痕跡及鄰屋在樓梯後方確實也會有夾層屋之設置後，臺南市○區○○街○○號房屋1至2樓間確實原本有夾層屋之設置，惟原設計圖並無夾層屋之設置，故尚未申請合法，亦即本身夾層屋之存在與否，並不影響原來結構之安全性。⑶綜上研判，上開遭人打除之結構，樓梯非屬主要承受外力結構或原設計圖並無夾層屋之設置等原因，故不會影響系爭房屋之安全、耐用年限。…（三）…⑷綜上研判，經本會複委託不動產估價師針對系爭房屋因此減損多少之交易價值及收益使用、處分之效益結果，並不影響任何之交易價值及收益使用、處分效益（即無減損系爭房屋之交易價值及收益使用、處分之效益）」等語（參系爭鑑定報告書第7、8頁），足見被告拆除上開部分屋內結構，經回復補強後並不影響安全、耐用年限、交易價值及收益使用、處分之效益，故不論原告主張被告應賠償其拆除行為，致系爭房屋通常效用及價值減損部分是否適法有據，惟依上開之鑑定結果，因無其所主張價值減損之情形，自無從允准其請求被告賠償系爭房屋之交易性貶價損害及其他損害合計32萬9,915萬元。
（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之損害賠償金額，並無確定給付期限，故其依上開法條規定，併予請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即103年4月10日（參本院卷一第35頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，亦應准許。
六、綜上所述，被告向原告承租系爭房屋後，為擴大經營面積將樓梯、夾層、1樓浴廁拆除，並於後方搭建一鐵製樓梯，及為該樓梯進出而於2樓牆壁敲除一「┐」形之進出口，自應於租賃期滿回復原狀及拆除鐵製樓梯後交還原告，卻未為之，原告自得請求被告給付上開設施回復及拆除之費用。又原告依不當得利法律關係、系爭租賃契約第6條第2款主張被告應給付占用期間之金額合計33萬6,798元，核與不當得利規定及契約約定之要件、目的不同，應無可採；另系爭房屋雖部分遭被告拆除，惟未減損其價值，亦不得請求賠償交易價值之貶損金額。從而，原告依租賃契約關係及民法第213條請求被告給付26萬7,118元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年4月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，本院審酌前開判決之結果，爰判決訴訟費用兩造各自負擔之比例如主文第3項所示。
九、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院就原告勝訴部分，自應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，自無需另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定被告提供如主文第4項所定之擔保金額後，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所附麗，自應駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 林勳煜上開判決正本核與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 4 日
書記官 吳佩芬