臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第574號原 告 周著
周文賢周文詳周文全周文瑞共 同訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師鄭家豪律師蘇榕芝律師被 告 許清吉
許明進共 同訴訟代理人 蕭麗琍律師複代理 人 蔡信泰律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國104年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
是法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度臺上字第1922號著有判例意旨可稽）。本件原告主張其為臺南市政府102年度第1批第1次代為標售標的即坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭356地號土地）之所有權人、地價稅繳款義務人、地上權人，而有優先承買權，因臺南市政府審認被告就系爭356地號土地已占有逾10年，而有優先承買權，致原告之優先承買人地位受有侵害之危險，核原告提起本件訴訟，與首揭規定並無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣原告所有門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○○號，
為未保存登記之三合院房屋（下稱系爭372號建物），就其所坐落系爭356地號（重測前臺南縣○○鄉○○段○○○○號）土地，乃原告於民國35年間，向原地主施阿人所購買，然因不諳法令而未辦理所有權移轉登記，僅設籍居住其中，至今業已60多年，且與被告所有坐落臺南市○○區○○段000地號（重測前臺南縣○○鄉○○段○○○○號）土地相鄰，合先敘明。
㈡依地籍清理條例第12條、地籍清理未能釐清權屬土地代為標
售辦法第9、10條之規定可知，地籍清理條例施行前已占有代為標售土地達10年以上，且至標售時仍繼續為該土地之占有人者，即具有優先購買權，而得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明文件及占有土地四鄰之證明或其他足資證明於上開條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，向主管機關為承買之意思表示。被告興建門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○○號建物（下稱系爭346號建物）時，即請地政人員到場指界始興建，應可認系爭346號建物自始至終均坐落於被告所有之系爭355地號土地上，而未跨越系爭356地號土地。詎於101年11月1日地籍重測後，界址有位移，致系爭346號建物位移坐落於系爭356地號土地上，臺南市政府因而認為被告亦符合地籍清理條例之要件，而具優先購買權。原告雖未辦理系爭356地號土地之所有權移轉登記，然原告自83年起至102年均為系爭356地號土地之地價稅繳款義務人，被告於重測前後均非系爭356地號土地地價稅繳款主體，竟因重測後之界址位移，而坐享優先承購之地位，原告因此蒙受損失，自不待言，本件應以舊地籍圖經界線為界址。
㈢縱認系爭346號建物確坐落於系爭356地號土地上，惟系爭34
6號建物之主體結構並未坐落於系爭356地號土地上，無法僅憑鐵捲門矗立於系爭356地號土地上，即認符合「占有」之要件。另依房屋稅及證明書可知，系爭346號建物所核課之建物客體為「鋼筋混凝土造」，面積分別為39.4平方公尺、
58.8平方公尺，並不包括被告所搭建之鐵皮屋部分。系爭346號建物雖自72年1月起即課徵房屋稅，然被告所搭蓋之鐵捲門外觀上屬新品，顯未超過10年，尚難由此推知該鐵捲門自地籍清理條例97年7月1日施行前已搭建，並占有系爭356地號土地達10年以上。再依臺南市政府工務局政風室於103年9月29日以南工政字第0000000000號函，系爭346號建物鐵捲門（鐵皮屋）部分經核定為違章建築，並列管拆除，是倘違建部分近期內遭拆除，被告即無主張優先承購之可能與必要。
㈣臺南市政府地政局以被告2人業已設籍系爭346號建物逾10年
，且系爭346號建物確實坐落於系爭356地號土地上，認定被告符合地籍清理條例第12條第1項第4款之占有人要件云云，然被告2人縱設籍系爭346號建物逾10年，僅可推認渠等有居住於上開地址，無從認定被告2人占有系爭356地號土地，蓋設籍與否乃戶政調查事項，而占有土地是否逾10年而取得優先承購權乃地政事務，二者內容與目的大相逕庭，臺南市政府以設籍資料作為占有事實之認定，未實際進行調查，顯屬行政怠惰。
㈤原告就系爭356地號土地之全部於104年1月20日已時效取得
地上權，故依地籍清理條例第12條第1項第1款規定亦取得優先購買權，且優先承買順序優於被告所主張之同條例第12條第1項第4款，從而，被告應不享有優先承買權。
㈥並聲明：確認被告對於臺南市政府102年度第1批第1次代為
標售地籍清理未能釐清權屬之系爭356地號土地（標號000-00-00）之優先承買權不存在。
二、被告則以：㈠地籍圖重測係因現今測量之方式較日據時代測算者為精確，
系爭356地號土地經重測並經公告期滿無人異議已於101年11月1日辦理土地標示變更登記確定在案，原告依民法第758條及土地法第43條之規定，並非系爭356地號土地所有權人，無權依土地法第46條之3之規定聲請複丈，原告主張依舊地籍圖經界線為界址，顯無理由。而系爭346號建物於68年興建時，因係未保存登記建物，並未聲請指界，原告稱被告於興建系爭346號建物時有聲請指界，並非事實。
㈡被告2人世居並設籍於系爭346號建物，且系爭346號建物自
72年1月起課徵房屋稅，均證明被告於地籍清理條例97年7月1日施行前已占有系爭356地號土地達10年以上，臺南市政府認定被告符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之優先購買權人，並無違誤。系爭346號建物雖部分無保存登記，而被臺南市政府核定為違章建築，惟於系爭356地號土地標售時，系爭346號建物仍繼續存在於系爭356地號土地上，已符合地籍清理條例第12條第1項第4款之規定，被告自得主張優先購買權，並不因該建物於系爭土地標售後是否會遭拆除而受影響。
㈢原告雖主張已時效取得系爭356地號土地全部之地上權，但
觀諸系爭356地號土地登記謄本及他項權利證明書，原告地上權設定權利範圍為84.50平方公尺，並非系爭356地號土地之全部，該權利範圍尚少於台南市政府核准原告優先購買之面積117.79平方公尺，是原告縱取得系爭356地號土地部分普通地上權之登記，亦不能排除被告就系爭356地號土地之優先購買權。
㈣又，系爭356地號土地於102年12月12日經臺南市政府標售，
兩造於102年12月18日向臺南市政府主張優先承買，經臺南市政府審認兩造皆符合優先購買之規定。而原告於104年1月20日始時效取得普通地上權，足見原告在被告就系爭356地號土地主張優先承買權並經臺南市政府審認時，就系爭356地號土地尚無普通地上權存在，自不得依地籍清理條例之規定排除被告之優先承買權。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協定兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：（見本院卷第196頁、第224頁）㈠兩造不爭執事項：
⒈依土地登記謄本記載，坐落臺南市○○區○○段○○○○號
土地（重測前為○○段000地號）為訴外人施阿人所有，原告繳納系爭土地自83年至102年之地價稅。
⒉依土地登記謄本記載，坐落臺南市○○區○○段○○○○號
土地（重測前為○○段000地號）為訴外人許保源、許志星所有。
⒊門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○○號建物為原告
所有，其占用系爭356地號土地之面積為114.75平方公尺，通道部分面積為3.04平方公尺。
⒋門牌號碼臺南市○○區○○里○○○街○○○號未保存登記
建物主體結構於68年興建，而前開建物自72年1月開始課徵房屋稅，被告許清吉、許明進均設籍於上開地址，且對前開建物均有事實上處分權，系爭346號建物占用系爭356地號土地之面積為14.4平方公尺，通道部分面積為3.03平方公尺。
⒌系爭355、356地號土地於101年辦理地籍圖重測。⒍兩造就臺南市政府103年5月12日府地籍字第0000000000號
函及所附資料（本院卷第34-91頁）、臺南市歸仁地政事務所103年8月6日所測量字第0000000000號函及後附資料（本院卷第153-157頁）、臺南市政府103年8月4日府地籍字第0000000000號函及後附土地複丈成果圖（本院卷第162-163頁）均不爭執。
㈡兩造爭執要點：
原告訴請確認被告就臺南市政府標售之系爭356地號土地之優先購買權不存在，是否有理由？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭355、356地號土地經重測後界址有位移云云，
惟經本院依職權函調系爭355、356地號土地地籍重測之相關資料，觀諸系爭355、356地號土地地籍圖重測地籍調查表及歷年測量複丈圖，並未有界址位移之相關記載，有臺南市歸仁地政事務所103年5月8日所測量字第0000000000號函及後附資料在卷可稽（見本院卷第14-20頁），本院復函詢臺南市歸仁地政事務所系爭355、356地號土地是否曾有界址位移之情事，經該所函覆該所調查人員實地訪查土地所有權人，土地坐落、界址、原有面積，使用狀況及其所有權人，及他項權利人與使用人之姓名、住所等情事，查註於地籍調查表內，作為界址測量之依據，繪製成圖並成果公告，並無位移之情形等語，亦有臺南市歸仁地政事務所103年8月6日所測量字第0000000000號函及地籍圖重測地籍調查表附卷可參（見本院卷第153-157頁）。是以，原告主張系爭355、356地號土地經重測後界址位移，始致系爭346號建物占有系爭356地號土地云云，並無足採。
㈡原告復主張系爭346號建物無占有系爭356地號土地之事實云
云，然本院依職權函調臺南市政府102年度第1批第1次代為標售地籍清理未能釐清權屬之系爭356地號土地（標號000-00-00）相關標售、公告、認定優先承買權等資料，經臺南市政府函覆：該標售案於102年12月12日開標，系爭356地號土地經標脫，標售面積135.22平方公尺，標售權利範圍1/1，複丈成果圖暫編地號356地號為原告周著、周文賢、周文詳、周文全、周文瑞共同占有使用（系爭372號建物），占系爭356地號土地面積114.75平方公尺；暫編地號356⑵地號為被告許清吉、許明進共同占有使用（系爭346號建物），占系爭356地號土地面積14.40平方公尺；暫編地號356⑴地號為系爭372、346號建物間之通道，面積6.07平方公尺，平均計算由原告周著等5人占有使用系爭356地號土地3.04平方公尺，被告許清吉等2人占有使用系爭356地號土地3.03平方公尺，102年12月18日被告許清吉、許明進2人及原告周著、周文賢、周文詳、周文全、周文瑞5人依地籍清理條例第12條第1項第4款、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9條規定檢附系爭346號建物及系爭372號建物門牌建物戶籍謄本等文件，並預繳保證金分別向臺南市政府主張優先承買，經審認渠等人皆符合優先購買規定，同一順序優先購買權人有2人以上申請時，由臺南市政府通知申請人先行協議等語，有臺南市政府103年5月12日府地籍字第0000000000號函及後附資料、臺南市政府103年8月4日府地籍字第0000000000號函及後附資料在卷可稽（見本院卷第34-91頁、第162-163頁）。另依被告主張：系爭346號建物為兩棟相連之建物，其中占用系爭356地號土地之位置即複丈成果圖編號356⑵部分，系爭建物之坐向為朝西南方，占用系爭356地號土地部分為系爭346號建物之一部分，系爭346號建物之一樓正門即位在該處大樓，被告均由該處進入大樓，系爭346號建物西側該棟樓房為四層樓房，東側該棟樓房則為三層樓房，故系爭346號建物占用系爭356地號土地部分，其上方即為系爭346號建物之二、三樓或二至四樓，目前系爭346號建物尚存在等語（見本院卷第223頁背面至第224頁），並提出照片7幀為證（見本院卷第211-215頁），皆為原告所不爭（見本院卷第223頁背面至第224頁），再再可證系爭346號建物確有占用系爭356地號土地之事實。原告雖又稱系爭346號建物占有使用系爭356地號土地之部分為違章建築，嗣後將被拆除，被告並無優先購買系爭356地號土地之必要云云，惟系爭346號建物縱屬違建，然現仍占用系爭356地號土地，並不因其為違建而影響占有使用系爭356地號土地之事實，原告此部分之主張，亦不可採。
㈢按依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序
如下：地上權人、典權人、永佃權人。基地或耕地承租人。共有土地之他共有人。本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之，地籍清理條例第21條定有明文。原告再主張其已取得系爭356地號土地全部之地上權，原告之優先承買權順序優於被告云云，惟經本院洽詢臺南市政府地政局承辦人員，其答稱原告迄未依地籍清理條例第12條第1項第1款之規定提出優先承買權之主張等語，有臺南市政府地政局函及後附相關資料、本院104年3月6日公務電話紀錄可稽（見本院卷第274-285頁、第291頁），則原告是否符合地籍清理條例第12條第1項第1款規定之優先購買要件，而得主張優先承買權順序優於被告，尚屬未定，原告上開主張，已屬可疑；且觀諸原告申請設定系爭2356地號土地地上權之資料，原告設定之權利範圍面積僅84.50平方公尺，有臺南市歸仁地政事務所104年2月4日所登記字第0000000000號函及後附資料在卷足參（見本院卷第253-273頁），亦與原告提出之土地謄本、他項權利證明書等件相符（見本院卷第232-238頁），堪認原告並非取得系爭356地號土地權利範圍全部之地上權。再者核對臺南市歸仁地政事務所103年2月17日土地複丈成果圖及臺南市歸仁地政事務所103年7月1日他項權利位置圖（見本院卷第163、257頁），原告所取得地上權之範圍並不包含被告占有系爭356地號土地之部分，自無妨被告已取得優先承買權部分；本件原告縱有取得部分地上權，亦不影響被告已取得優先承買權部分，既如前述，故原告聲請本院改期讓其提出事後有依地籍清理條例第12條第1項第1款提出申請優先購買權之相關資料云云，本院認並無必要，在此敘明。
五、綜上，本件系爭356地號土地界址未曾位移，原告取得之地上權範圍並未包含被告占有之部分，且被告確有占有使用系爭356地號土地之事實，原告請求確認被告對於臺南市政府102年度第1批第1次代為標售地籍清理未能釐清權屬之系爭356地號土地（標號000-00-00）之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 黃瑪玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 李俊宏