臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第579號原 告 姜榮男訴訟代理人 許世烜律師被 告 陳曾花連兼 上一人訴訟代理人 王國雄被 告 陳雅萍訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師上列當事人間請求確認買賣契約存在等事件，經本院於民國103年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告原請求確認原告與被告王國雄、被告陳曾花連間就坐落臺南市○○區○○段00000000000000000000○○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭958、958-1、959-2、933-1、634地號土地，合稱系爭土地）內，如起訴狀附圖所示部分買賣契約存在。確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭土地內，如起訴狀附圖所示部分買賣契約不存在。嗣於起訴狀繕本送達後，將聲明變更為：確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭土地之買賣契約不存在。被告王國雄應將系爭95
8、958-1地號土地所有權移轉於原告。被告陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉於原告。原告前開所為訴之變更，被告並無異議，且為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項之規定，視為同意，應予准許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、系爭土地均為被告王國雄所有，但其中系爭959-2、933-1、634地號土地為被告王國雄借用被告陳曾花連名義登記，惟系爭土地之管理處分權均屬被告王國雄。民國97年起被告王國雄將系爭土地出租予原告使用，並簽訂租賃契約，約定租期自97年11月30日起至102年1月30日止（下稱系爭97年租賃契約），原告於98年間於系爭土地上興建洗菱角池，其上並有鐵皮雨遮及廣告招牌，並在洗菱角池旁鑿深井抽水，位置約在系爭959-2、993-1地號土地西北側；另外原告在系爭933地號土地北側也有興建鐵皮屋及雨遮。系爭97年租賃契約租金雖記載每月新臺幣（下同）4千元，1年合計4萬元，然原告與被告王國雄書立系爭97年租賃契約後，即因原租用面積不敷使用，而合意將承租範圍擴大至鐵皮屋前全部空地，並將租金提高至每年8萬元，然因雙方熟識且相互信賴，故未於系爭97年租賃契約中載明擴大承租範圍及提高租金等事項，因此，系爭97年租賃契約實際內容應為「承租範圍：鐵皮屋前全部空地，每年租金為8萬元」。於102年11月30日租約到期後，再續約5年，租期自102年12月1日起至107年11月30日止，每年租金8萬元，並簽訂租賃契約書（下稱系爭102年租賃契約），承租範圍載明鐵皮屋前空地使用，並約定被告王國雄出賣系爭土地時，原告有優先承買權。
二、原告與被告王國雄確實定有系爭102年租賃契約，租期為102年12月1日起至107年11月30日止，且系爭102年租賃契約中明訂，原告就系爭土地有優先承買權，被告王國雄亦於訴訟中自認，因此，鈞院應以上開事實作為判決之基礎，無庸就此事實另為調查之必要。查：
（一）被告王國雄於書狀及言詞陳述內容，均明確表示其與原告曾簽訂系爭102年租賃契約，被告王國雄既已自認原告就其所出賣之系爭土地有優先承買權，鈞院即有受此事實認定之拘束，並以此事實作為判決之基礎，無庸調查。
（二）又訴外人林鉦智雖證述其曾於103年2月間依據被告王國雄所提供姜姓買方之電話與姜姓買方連繫，並於電話中向姜姓買方表示有無購買系爭土地之意願，姜姓買方明確表示無意願云云。然依被告王國雄103年7月11日之民事陳述意見狀所載，被告王國雄提供予訴外人林鉦智之姜姓買方電話，為原告父親姜天福之行動電話，經原告向中華電信股份有限公司查詢姜天福之行動電話自103年2月1日起至103年3月31日止之受信通信紀錄查詢結果，均無發信號碼為訴外人林鉦智行動電話或訴外人誠富公司電話號碼，甚至原告亦以其持有之行動電話向台灣大哥大股份有限公司查詢自103年2月1日起至103年3月31日止之受話通話明細單，也無發信號碼為訴外人林鉦智上開行動電話或訴外人誠富公司上開電話號碼，顯見訴外人林鉦智上開證述與事實不符，不足採信。
（三）另訴外人林鉦智雖證稱，系爭土地之現況有洗菱角的水池及棚架，但是沒有使用，然菱角產季及採收加工期間約為每年8月底至12月，訴外人林鉦智受託出售系爭土地之時點為103年1月間，其至系爭土地了解現況之時點，均非菱角產季及採收加工期間，訴外人林鉦智當然不可能在非產季及採收加工期間看見原告使用系爭土地上之洗菱角池及棚架。又訴外人林鉦智既從事不動產仲介工作，對於土地使用情況當略有所知或基於仲介專業也會對土地使用情況進行查證，而訴外人林鉦智既見系爭土地上有洗菱角池及棚架，但卻未詢問被告王國雄原告是否仍持續使用系爭土地，且被告王國雄曾告知訴外人林鉦智出售系爭土地前應通知原告父親，原告得行使優先承買權，因此，訴外人林鉦智本於其專業知識及被告王國雄告知原告得行使優先承買權之情事，應可知原告仍有於菱角產季及採收加工期間繼續使用系爭土地之可能，故即便訴外人林鉦智證稱原告無使用系爭土地之情形，仍無法否定原告與被告王國雄確有系爭102年租賃契約之存在。
（四）依訴外人林鉦智之證述可知，其刻意隱瞞確知原告與被告王國雄間就系爭土地有優先承買權之事實，且其於系爭土地出售予被告陳雅萍前，未依被告王國雄之指示，確實通知原告得行使優先承買權之情事，探究訴外人林鉦智之證述刻意隱瞞上開情事，實為避免將來被告陳雅萍以訴外人林鉦智未據實告知系爭土地有優先承買權，而向證人或訴外人誠富公司請求損害賠償，才會否認其知悉原告與被告王國雄間就系爭土地有優先承買權之約定及未依被告王國雄之指示通知原告得行使優先承買權之事實。
（五）證人郭峰誠為誠富公司之店長，非與被告王國雄直接接洽出售系爭土地之人，被告王國雄既於委託出售時，告知訴外人林鉦智原告有優先承買權一事，且指示訴外人林鉦智應於系爭土地出售前通知原告行使優先承買權，且被告王國雄係因訴外人林鉦智告知他原告父親無承買意願，被告王國雄始與被告陳雅萍簽訂系爭買賣契約，因此，單憑證人郭峰誠證述被告王國雄於簽訂系爭買賣契約前，未提及系爭土地有跟別人約定優先承買權，仍無法否定被告王國雄與原告間確有本件優先承買權之存在。
（六）綜上，被告王國雄既已自認其與原告有系爭102年租賃契約存在，並有優先承買權約定之事實，基於辯論主義，鈞院即應受此一事實之拘束，作為判決之基礎，且從證人林鉦智及郭峰誠之證述，均無法否定被告王國雄與原告間確有系爭102年租賃契約及本件優先承買權約定之存在，因此，鈞院應認定原告與被告王國雄有系爭102年租賃契約及優先承買權約定之事實。
三、原告與被告王國雄既有系爭102年租賃契約及優先承買權之約定，原告得本於優先承買權之約定，請求被告王國雄及被告陳曾花連移轉系爭土地所有權予原告：
（一）按優先承買權之主要內客，乃賦與先買權人以附有條件之形成權，因此先買權人附有條件的形成權之行使，使權利人與義務人之間成立義務人與第三人所訂立同樣條件之買賣，最高法院60年台上字第2438號民事判決參照。又按優先承買權無論其為法定或約定，論其性質，係屬形成權，即優先承買權人得依一方之意思，形成以義務人出賣與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人（出賣人）之承諾。惟此項形成權附有條件，須俟義務人出賣標的物於第三人時，始得行使。
（二）查原告與被告王國雄系爭102年租賃契約之優先承買權約定，性質上屬約定之優先承買權。該租賃契約書上僅載明：「甲方土地出賣時乙方有優先承買權」，則優先承買權之範圍仍應以當事人之真意為憑，因原告所承租之土地為系爭土地兩面臨路的部分，若原告優先承買之範圍不包括系爭土地全部，則被告王國雄其餘土地將難以使用，嚴重減損其價值，因此，被告王國雄委託誠富公司出售系爭土地時，即囑咐證人林鉦智，系爭土地若找到買主時，要先通知原告是否行使優先承買權，故原告與被告王國雄就優先承買範圍之真意應為承買系爭土地全部，原告基於優先承買之約定，得優先承買系爭土地全部。
（三）原告得知林鉦智未詢問原告是否主張優先承買權及被告王國雄已於103年4月10日與被告陳雅萍就系爭土地簽訂買賣契約後，旋即於103年4月15日至被告王國雄住處表達願以相同條件優先承買系爭土地並商議如何處理後續事宜，在與被告王國雄商議後，即由被告王國雄先與林鉦智電話聯繫，表達希望本於優先承買權將系爭土地賣給原告之意思並解除與被告陳雅萍之買賣契約，再由原告父親姜天福於此通電話中向林鉦智表達願意承買並填補被告王國雄違約損失，故開立面額均為82萬元之支票二紙，一只作為定金、一紙作為違約金，經被告王國雄受領。三方於電話中達成協議，林鉦智明確表示願意以違約的方式處理被告王國雄與被告陳雅萍及被告王國雄與仲介公司之違約賠償事宜，林鉦智亦曾向被告陳雅萍表達被告王國雄欲解除系爭土地之買賣契約，卻仍持續將剩餘之買賣價金匯入履約保證帳戶內，惟被告王國雄迄今尚未取領買賣價金。原告遂於103年4月18日以存證信函向被告3人表示行使優先承買權，其行使優先承買權係在被告王國雄出賣系爭土地予被告陳雅萍之際，故原告已合法行使優先承買權。詎於103年4月19日，被告王國雄找原告表示仲介公司要告他民事、刑事，並說系爭土地沒有配合登記給被告陳雅萍即須要坐牢，被告王國雄因害怕而不敢將土地登記給原告。
（四）另被告王國雄既於系爭土地委託仲介林鉦智出售時，已告知林鉦智須先詢問原告是否優先承買，且被告王國雄委託仲介公司出售系爭土地時，被告王國雄尚將系爭土地之一部分出租予訴外人葉子賢先生，被告王國雄不可能於標的物現況說明書上記載系爭土地無出租之情形，足認標的物現況說明書上記載無出租之情形，應非被告王國雄所記載。又原告於收受被告王國雄於103年4月25日以臺南開元路郵局62號存證信函向原告表示，原告承租系爭土地未有起造合法之建築物；且系爭97年租賃契約已屆滿，其未有「若土地所有權人出賣土地時，原告有優先承買權」之特別規定後，原告無法置信，遂於當日下午至被告王國雄處詢問，被告王國雄亦稱其不知有寄上開存證信函予原告，而該內容非被告王國雄之意思，且存證信函上之印文亦非被告王國雄所親蓋，應是先前留存在仲介公司之代書處之印章所蓋，而仲介公司亦未取得被告王國雄之授權，故該存證信函應非真實。
（五）雖原告與被告王國雄、陳曾花連未實際就系爭土地簽訂買賣契約，然因優先承買權之行使，則原告與被告王國雄、陳曾花連間即存在買賣標的為系爭土地，買賣價金為820萬元之買賣契約，原告與被告王國雄、陳曾花連既有上開買賣契約關係存在，原告自得基於此買賣契約關係向被告王國雄及陳曾花連請求移轉系爭土地。
四、原告承租系爭土地時，曾於98年間出資興建鐵皮屋乙棟於系爭土地上，依據土地法第104條之立法意旨，原告得依土地法第104條主張優先購買權，被告王國雄、被告陳曾花連及被告陳雅萍之買賣契約對原告不生效力：
（一）按土地法第104條之立法意旨，係在使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用。再按土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力，最高法院101年台上字第1716號民事判決要旨參照。
（二）查原告約在98年間於系爭土地上興建洗菱角池及其上並有鐵皮雨遮及廣告招脾，並在洗菱角池旁鑿深井抽水，位置大約在系爭959-2地號及993-1地號土地西北側；另外原告在系爭933地號土地北側也有興建鐵皮屋及雨遮，依上開土地法第104條之立法目的，原告得依土地法第104條主張優先購買權。
（三）再依前揭最高法院見解，原告之優先購買權具有物權效力，被告王國雄、陳曾花連雖與被告陳雅萍簽訂買賣契約，惟被告王國雄、陳曾花連未通知原告行使優先購買權，故該買賣契約對原告不生效力，
（四）綜之，原告承租系爭土地時，於系爭土地上確有出資興建鐵皮屋乙棟，且原告與被告王國雄所約定之承買範圍為系爭土地全部，基於經濟效用之考量，應認原告依土地法第104條主張優先購買權之範圍為系爭土地之全部，又土地法第104條並未限制土地之地目，原告就所承租之系爭土地既有建築房屋之情事，原告自得依土地法第104條主張優先購買權。
五、並聲明：確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭土地之買賣契約不存在。被告王國雄應將系爭958、958-1地號土地所有權移轉於原告。被告陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉於原告。
參、被告方面：
一、被告陳雅萍以：
（一）被告陳雅萍係於103年2、3月間見懸掛路邊之出售系爭土地廣告，經電話探詢而與住商不動產公司接洽，進而透過住商不動產之人員之仲介，以總價金820萬元向被告王國雄、陳曾花連購買系爭土地及「中山路二段193號」之鐵皮屋，買賣雙方於103年4月10日正式簽訂不動產買賣契約書，同日被告陳雅萍即給付第一期款82萬元，復於103年4月18日給付第2期款368萬元、103年4月30日給付第三期款370萬元，現已付清全部之價金，並向地政機關申辦不動產移轉登記中。
（二）原告雖提出系爭102租賃契約書，主張自97年起即承租系爭土地使用，並稱其於系爭土地上搭建鐵皮屋及洗菱角池，曾與被告王國雄約定系爭土地出賣時有優先承買權云云。惟查：
（１）被告王國雄、陳曾花連委託仲介公司出售土地之際，業向買受人明確表明系爭土地無出租之情形，且地上之建物亦地主所自建，如有成交，地上物即連同土地一併移轉，依現況點交買受人，有出賣人即被告王國雄親筆簽署之標的物現況說明書（土地）與房屋稅籍證明書可稽；嗣被告3人於103年4月10日正式簽訂不動產買賣契約書之時，出賣人除重申上情之外，亦將系爭土地連同地上之鐵皮屋建物一併讓售予被告陳雅萍。原告所提出之系爭102年租賃契約書係屬私文書，被告陳雅萍否認其內容之真正。
（２）被告陳雅萍於接獲本件起訴狀後，曾透過房屋仲介人員向被告王國雄查問，其出售土地時保證無出租，現為何會有原告主張之租賃契約存在等情。被告王國雄坦白告知，其原本是以每月租金4千元出租鐵皮屋前之「空地」讓原告使用，未曾約定優先承買權，且租賃期於102年11月30日即已屆滿，此後未再繼續出租，委託仲介代售，故出售土地之時，系爭土地確實處於無出租之狀態。原告提出系爭102年租賃契約書，係原告在知悉被告陳雅萍已買受系爭土地之後，為達到「搶購」與阻撓過戶之目的，遊說並央其求配合改售予伊，其一時失智下，方簽名配合製作該份不實內容之租賃契約書，甚覺後悔，事後已於103年4月25日以臺南開元路郵局62號存證信函澄清。
（３）又估且不論原告所提出之系爭102年租賃契約書其真假為何，惟依據內容所載，其租、賃雙方間約定之期間為102年12月1日起，租用範圍為「鐵皮屋前空地」，核與原告於本案主張係「自97年起承租」、「租用土地後在地上搭建鐵皮屋」等情節均有不符，職是，縱依照原告所提出之系爭102年租賃契約書，亦無從證明原告主張之真實。又系爭土地上之鐵皮屋早於86年7月間即已存在，並據以起課房屋稅，有相關房屋稅籍證明書在卷可證；而原告自稱係97年起方開始承租系爭土地，則依前後時間所示，亦堪認系爭土地上之鐵皮屋早在原告承租土地前即已存在，則系爭鐵皮屋不可能是原告所搭建。
（４）況被告間交易之土地共計5筆，面積達1,154平方公尺，被告陳雅萍花費820萬之價金始能購得，顯見價值不低，而原告卻主張其每月以區區幾千元之租金即可租得系爭土地，所言尤悖於社會經驗法則，難認定為真實。
（三）被告王國雄於本案訴訟中之若干陳述亦與事實相違背，理由如下：
（１）就系爭土地之交易過程，以及被告王國雄與原告有無簽訂系爭102年租賃契約書？其委託銷售時無提及原告有優先承買權？等項爭議，經鈞院傳訊系爭土地之仲介人員即訴外人林鉦智、郭峰誠到庭訊問結果，據訴外人林鉦智結證：「（問：這5筆土地是否有出租？）王國雄當初委託的時候，我有詢問是否有租約，王國雄回說租約已經到期，現在是借用關係，如果有買方出現的話，他是可以聯絡他們搬遷」、「（問：王國雄有無曾經要求你，如果土地出賣以前要先詢問原告？）我受委託之後，王國雄要我再詢問原告及另外一個在二鎮賣熱水器的人看看，看他們是否要買」、「我有打電話去，之前王先生提供的姜姓買方，接電話是一位男生，我說明之後，對方說沒有這個意願；二鎮的買方是接洽完之後，他有明確說標的物開價太高，所以他覺得沒有參考的價值，所以就放棄。」、「王國雄沒有提到如果有買主出現，價格也談定以後，必須要再向原告 探詢他有無購買意願」、「107年11月30日到期之租賃契約書是在被告陳雅萍收到起訴書以後告訴他，他才拿給我看的。之前王國雄沒有提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情」、「當初王國雄確實沒有跟我說土地有租給原告，且要讓原告優先購買。」等語；另據證人郭峰誠結證：「820萬元價格成立時，有先跟王國雄確認後才回報。確認價格過程中，王國雄沒有提到說有其他人有優先購買權的事，也沒有說必須要探詢原告要不要買受以後，才可以跟被告陳雅萍簽約。」、「簽約當時王國雄本人有到場。簽約之際，王國雄本人沒有提到系爭土地有跟別人約定優先購買權的事情」、「如果有優先購買權的約定，正常在委託時，地主就會跟我們講。在委託時沒有提到，在過程中有提到，我們會注意，但是本件地主從委託到簽約完全沒有提到」、「4月18日我與王國雄談了以後，案子一直在進行，後來我們缺要過戶的印鑑證明，有請代書去跟王國雄收這一張印鑑證明，王國雄有提供給我們，所以這張印鑑證明是4月29日由王國雄去申請交付給代書的，代書有回報有收到印鑑證明，他可以去辦，…系爭土地牽涉到被告陳曾花連，所以我約代書在4月29日晚上7點半去陳曾花連的家，王國雄有陪我們去他家，…陳曾花連的兒子就質問王國雄說你不是講沒有租約，為何還會有這份107年到期的租約，王國雄當場回答不出來，結果陳曾花連的兒子一直逼問，王國雄才說是為了配合原告他們，才簽了那份107年才到期的租約。…5月2日早上，王國雄有打電話給林鉦智，約10點半到六甲農會，要去跟陳曾花連的大兒子即陳賜福說明，我就陪同林鉦智過去六甲農會，當場才知道陳賜福是六甲農會的理事長，當場就在六甲農會的辦公室談，現場有很多人，王國雄就拿出法院的資料給陳賜福，要他幫忙處理，陳賜福詢問王國雄怎麼還會有這張107年到期的租約，王國雄說他是被姜姓父子煩到受不了才簽的，眾人包括陳賜福就罵他為何一件單純買賣，為何要配合第三人來欺騙買方呢？王國雄就回答說『他們叫我到法院出面就可以了，其他的他們會處理。』，結論就請陳賜福去找姜姓父子溝通…」、「王國雄收到原告寄的存證信函之後，就馬上連絡林鉦智過去，林鉦智用手機把內容拍攝回來，林鉦智有拿給我看，我覺得奇怪，為何內容有租約、優先購買權，因為我們從頭到尾都沒有聽到這個內容，所以我要林鉦智去找王國雄，請他把事情說清楚，不要隱瞞，且請林鉦智把那張存證信函印回來，這樣比較清楚，結果林鉦智應該也是帶回來那份102年11月30號到期的租約，那是我們在4月21號第一次看到的租約，不然他以前都跟我說沒有租約，因為王國雄說他這個不會處理，我們就請他提供那份租約給我們，王國雄提供給我們之後，我們看完，根本沒有提到優先承買權的問題，這是102年到期的租約，我們就傳給代書，請他幫忙回覆一下，我們是依照王國雄提供給我們的資料來回覆」等語，徵見原告與被告王國雄所訂之土地租約，早於102年11月30日即已屆期，故於被告間成立不動產交易之時，被告王國雄與原告間已無任何租賃關係存在，更無所謂「優先購買權」之可言。
（２）復參以訴外人林鉦智於本案證述：被告王國雄於此次委託伊公司出售之前，亦曾委託給尚典不動產代售1年，但是沒有賣出去等語，此節為兩造所不爭執，堪信屬實，足見在被告陳雅萍出價買受之前，系爭土地長久以來即處於「待售」之狀態。又委託仲介公司出售不動產，即須給付一定比例之仲介費，以本件交易而言，賣方與買方分別須支付4％、2％之仲介費用，金額即高達49萬2千元，茲原告既主張其長期租用系爭土地，有使用之必要，而地主更已表明出售該地之意，甚至長期委託仲介銷售，則若原告在被告陳雅萍買受之前果真有意購買，衡諸常情，原告理當與地主洽商交易，如此一來，渠雙方可節省無謂之仲介費用，對原告與地主豈非更加有利？焉可能原告有意購買，亦明知地主欲出售土地，卻遲遲不表示購買意願，甚至於仲介詢問時，原告亦為拒絕，直於被告陳雅萍出價買受之後，原告才突然主張其與地主間有約定優先購買權？徵見原告之所言、所為，均甚悖常情，堪信原告應係見被告陳雅萍買受之後，因欲以同一價格買受，始以私交情誼遊說被告王國雄配合其主張，而被告王國雄亦出於原告之要求對伊無損失，加上其與原告有較深之交情，始於本件訴訟中配合原告。否則，倘原告果與被告王國雄間有「優先購買」之約定，則王國雄與被告陳雅萍成立交易後，原告應是向王國雄要求以同一價格優先承買，又豈會無端簽發面額82萬元之支票，欲代替王國雄賠付有關之違約金呢？據之，益證明原告與被告王國雄間根本無所謂之「優先購買」之約定，原告係欲遊說王國雄同意違約，始以其代替王國雄賠付違約金為條件，換取王國雄同意配合其主張。
（四）縱系爭102年租賃契約為真正，原告就系爭土地無法以優先承買權對抗被告間之土地買賣契約：
（１）查原告於系爭102年租賃契約所載之優先承買權，係屬約定優先承買權，而非法定優先承買權，僅具債權效力，基於債權契約之相對性，其自不能拘束非契約當事人。被告陳雅萍已因買賣關係取得系爭土地所有權，縱原告因而無法順利買受系爭土地，充其量亦只是原告與被告王國雄間有無債務不履行之問題而已，與被告陳雅萍無涉，從而，原告訴請確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭土地之買賣契約不存在，自屬無據。又被告王國雄、陳曾花連將系爭土地讓售被告陳雅萍之後，已收取全部之買賣價金，並檢附過戶資料讓委託之代書憑辦不動產之移轉登記，顯見其欲履行與被告陳雅萍間之不動產買賣契約無訛，並無意願另與原告訂立買賣契約。
（２）按「土地法第104條係規定租用基地『建築房屋』之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」、「土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」最高法院迭著有65年台上字第530號判例、69年台上字第945號判例供參。縱原告與被告王國雄間就系爭土地有租賃關係存在，惟系爭土地上之鐵皮屋早於86年7月間即已存在，並據以起課房屋稅，而原告既主張伊係自97年起方承租系爭土地，則系爭土地上之鐵皮屋又豈可能是原告所搭建搭建云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、被告王國雄、陳曾花連以：
（一）原告與被告王國雄簽訂系爭97年租賃契約後，原告認為面積不敷使用，將承租範圍擴大到全部空地，租金調漲為每年8萬元，實際每年支付之租金亦為8萬元，而非4萬元，但雙方互相信賴，並未修改契約。原告約在98年間在系爭土地上有興建洗菱角池及其上並有鐵皮雨遮及廣告招牌，並在洗菱角池旁鑿深井抽水，位置大約在系爭959-2、993-1地號土地西北側；另外原告在系爭933地號土地北側也有興建鐵皮屋及雨遮。系爭97年租賃契約屆滿後，被告王國雄與原告再簽訂系爭102租賃契約時，簽約當時原告當場付被告王國雄8萬元租金，約定將來土地若賣給別人，原告有優先承買權，基於雙方信賴關係，所以當時所簽訂之租賃契約皆留在原告處，被告王國雄沒有保留一份租約在手上。
（二）被告王國雄委託仲介公司賣地時有向仲介即訴外人林鉦智表示，土地有出租予原告、訴外人葉子賢及檳榔攤方先生，他們都有占用土地，在土地上做生意，附近的居民都知道他們向被告王國雄承租土地，只要到土地上走一圈就知道，被告王國雄不可能會表示土地無出租之情形，且告知訴外人林鉦智若系爭土地全部滿租，一年約有38萬元之租金收入，因此住商不動產之廣告單上才會記載：「滿租年收約38萬元」，得以證明被告王國雄確實有將系爭土地出租之情形告知訴外人林鉦智。至於標的物現況說明書為何勾選土地無出租之情形，被告王國雄並無所悉，因仲介公司未一項一項對被告王國雄說明，應該是被告王國雄簽名後，仲介公司自行打勾的，另外，被告陳雅萍給付之各期款，被告王國雄、陳曾花連均未收到。
（三）被告王國雄確實有告知訴外人林鉦智，原告就系爭土地有優先承買權，並且將系爭97年租賃契約交給仲介林鉦智。
被告王國雄不知道什麼是土地法第104條之優先承買權，但土地要賣就是全部賣，沒有只賣一部分的道理，何況原告承租的位置是位於馬路三角窗位置，約定原告有優先承買權，當然是指全部購買，不只是買承租部分，否則留下三角窗以外部分，要賣給別人，別人也不要買。
（四）另被告王國雄並未請訴外人林鉦智或住商不動產，以被告王國雄名義於103年4月25日寄臺南開元路郵局62號存證信函予原告，此存證信函之內容亦非被告王國雄之本意，是住商不動產利用被告王國雄原先留存於代書處之印章，蓋用後以被告王國雄之名義寄發的。被告王國雄早在103年1月委託住商不動產出售系爭土地時，即已告知訴外人林証智系爭土地已出租予原告及有約定優先承買權之情事，亦提供訴外人姜天福（即原告父親）Z000000000之行動電話，請訴外人林鉦智詢問姜天福有無優先承買之意願，且若被告王國雄與原告無優先承買之約定，何須再於同年4月15日以電話向訴外人林鉦智表示，因訴外人林鉦智未詢問原告父親有無優先承買意願，而希望解除系爭買賣契約，姜天福當天電話中也向訴外人林鉦智表示願意負擔訂金及違約金，且簽發2張面額均為82萬元之支票，如上所述，被告王國雄絕無可能於103年4月25日以存證信函否認原告之優先承買權，顯見此存證信函之內容絕非被告王國雄之本意，亦非其所寄發。
（五）被告王國雄、陳曾花連並未與原告簽訂系爭土地之買賣契約，但是原告聽被告王國雄與被告陳雅萍簽訂系爭買賣契約後，立刻開2張面額均為82萬元之支票給被告王國雄，一張說是訂金，另一張是要幫被告王國雄付被告陳雅萍之違約金，表示要優先購買系爭土地。而被告王國雄於103年4月15日上午打電話告知林鉦智要辦理終止契約，並通知林鉦智被告王國雄有收取原告上開2張支票。當天下午5點多被告王國雄再到仲介公司要求終止契約並與郭峰誠通電告知違約處理方式。
（六）於103年6月9日言詞辯論時，證人郭峰誠雖證稱：「…，陳曾花連的兒子就質問王國雄說你不是講沒有租約，為何還會有這份107年到期的租約，…」云云，然系爭土地雖有其中3筆土地之登記名義人為陳曾花連，實為被告王國雄所有，僅係借名登記予陳曾花連名下，陳曾花連的兒子亦知悉此事，既然陳曾花連僅係掛名之登記名義人，實無權過問系爭土地有無出租、如何處分，因此，103年4月29日當天，並無證人郭峰誠所證述，陳曾花連的兒子質問被告王國雄之情形，且若陳曾花連的兒子真有強烈質問之情形，怎麼可能同意被告王國雄做陳曾花連的訴訟代理人，顯見證人郭峰誠此部分之證述不實。另被告王國雄於103年4月29日配合辦理印鑑證明之申請，實因證人郭峰誠曾恐嚇若不配合辦理申請印鑑證明，將會違反系爭買賣契約，被告王國雄依系爭買賣契約應給付違約金，且被告王國雄有將系爭買賣合約資料拿給訴外人姜天福看，此部分涉及洩密，會觸犯刑法，會被抓去關，被告王國雄聽聞會被抓去關，心裡害怕才會配合辦理印鑑證明之申請。
（七）原告就系爭土地有優先承買權，系爭土地之鐵皮屋亦為原告所造云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如被告陳雅萍解除與被告王國雄、陳曾花連之買賣契約，則被告王國雄同意原告之請求。
肆、兩造不爭執之事實：
一、系爭958、958-1地號土地為被告王國雄所有。系爭959-2、933-1、634地號土地登記為被告陳曾花連所有。被告陳曾花連為被告王國雄之嬸嬸，系爭959-2、933-1、634地號土地之實際所有權人及管理人為被告王國雄，僅是借名登記於被告陳曾花連名下。
二、依臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書所載，門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○○號鋼鐵造房屋之納稅義務人為被告王國雄，該屋之房屋稅自86年7月起課。
三、被告提出之房屋租賃契約書記載：原告向被告王國雄承租「鐵皮屋前空地使用」。租期自97年11月30日起自102年11月30日止，租金每月4千元，1年合計4萬元（即系爭97年租賃契約，原告主張該租約實際內容為「承租範圍：鐵皮屋前全部空地，每年租金為8萬元」）。
四、原告提出之房屋租賃契約書記載：原告向被告王國雄承租「鐵皮屋前空地使用」（承租系爭959-2地號土地全部及系爭
958、958-1、933-1、634地號土地之一部分，詳如起訴狀附圖所示），被告王國雄土地出賣時，原告有優先承買權。租期自102年12月1日起至107年11月30日止，租金1年合計8萬元（即系爭102年租賃契約，被告陳雅萍否認原告有與被告王國雄簽訂該租賃契約）。
五、原告於103年4月18日以臺南地方法院郵局531號存證信函向被告3人表示其係系爭土地（鐵皮屋前空地）之承租人，在其承租範圍內要行使優先承買權。
六、系爭958、958-1地號土地之地目係「建」，系爭959-2、933-1、634地號土地係特定農業區農牧用地。
伍、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：被告王國雄有無與原告簽訂系爭102年租賃契約？經查，
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張其有與被告王國雄就系爭土地訂立系爭102年租賃契約，然為被告陳雅萍所否認，揆諸上開說明，原告就上開有利於己之事實，自應舉證證明。
二、原告主張其有與被告王國雄就系爭土地訂立系爭102年租賃契約乙情，固據提出系爭102年租賃契約為證，被告王國雄亦附合原告之上開主張，陳稱：其確有與原告訂立系爭102年租賃契約云云。惟查：
（一）證人即住商不動產公司職員林鉦智於本院審理時具結證稱：（王國雄、陳曾花連是否委託你出賣系爭土地？）是。（這5筆土地是否有出租？）當初委託的時候，我有詢問王國雄，因為系爭土地上現況有保養廠、檳榔攤，是有在使用，我有詢問王國雄是否有租約，王國雄回說租約已經到期，現在是借用關係，如果有買方出現的話，他是可以聯絡他們搬遷。（王國雄在委託你出售系爭土地時，有無提到如果有買主出現，價格也談定以後，必須要再向原告探詢他有無購買意願？）沒有。（在之前，王國雄有無向你提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？）沒有等語，證人即住商不動產公司店長郭峰誠於本院審理時具結證稱：（你們在確認價格的過程中，王國雄有無提到說有其他人有優先購買權的事情？）沒有。（王國雄有無說必須要探詢原告要不要買受以後，才可以跟被告陳雅萍簽約？）沒有。（簽約之際，王國雄本人有無提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？）沒有。．．．我在4月18日才去找王國雄，我問王國雄為何要把這件買賣搞得很複雜，結果他要我繼續進行被告王國雄與陳雅萍之間的買賣，還說要叫姜先生（指原告）去找別地方就好。（後來王國雄有無因為要辦理跟陳雅萍之間的買賣，配合提供相關的必要文件？）王國雄於4月29日有申請印鑑證明交給代書。．．．我約代書在4月29日晚上七點半去被告陳曾花連的家，王國雄有陪我們去，當場有被告陳曾花連與其兒子陳賜章，我們有跟被告陳曾花連說到本件有訴訟，陳賜章就質問王國雄說你不是講沒有租約，為何還會有這份107年到期的租約（即系爭102年租賃契約），王國雄當場回答不出來，結果陳賜章一直逼問，王國雄才說是為了配合原告他們，才簽系爭102年租賃契約，陳賜章也是在公務機關服務，所以他就跟王國雄說你要去處理，不可造假，王國雄就說他去處理，要麻煩陳曾花連的大兒子出面幫他去跟姜先生溝通，結果在5月2日早上，王國雄有打電話給林鉦智，約10點半到六甲農會，要去跟陳曾花連的大兒子即陳賜福說明，我就陪同林鉦智過去六甲農會，當場才知道陳賜福是六甲農會的理事長，當場就在六甲農會的辦公室談，現場有很多人，王國雄就拿出法院寄的資料交給陳賜福，要他幫忙處理，陳賜福跟旁人看完之後就詢問王國雄怎麼還會有這張107年到期的租約，王國雄說他是被姜姓父子煩到受不了才簽的，眾人包括陳賜福就罵他為何一件單純買賣，為何要配合第三人來欺騙買方呢？王國雄就回答說「他們叫我到法院出面就可以了，其他的他們會處理。」等語（103年6月9日言詞辯論筆錄），證人林鉦智、郭峰誠與兩造並無親誼關係，衡情應無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之理，其二人之證詞應可採信。依證人林鉦智、郭峰誠之上開證詞可知，被告王國雄自委託證人林鉦智出售系爭土地時起至與被告陳雅萍就系爭土地簽訂買賣契約止，均未向證人林鉦智、郭峰誠表示其有與原告簽訂系爭102年租賃契約，被告王國雄甚至向證人林鉦智表示系爭土地並無租約。被告王國雄是因為被原告父子煩到受不了，才配合原告簽立系爭102年租賃契約。可見被告王國雄並未與原告簽立系爭102年租賃契約，而係在被告王國雄與被告陳雅萍簽訂買賣契約後，才在原告之要求下，虛偽簽立系爭102年租賃契約。原告主張其有與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約云云，不足採信。
（二）又被告王國雄表示，原告聽到其與被告陳雅萍簽訂系爭土地之買賣契約後，立刻開2張面額均為82萬元之支票給被告王國雄，一張是訂金，另一張是要幫被告王國雄付給被告陳雅萍之違約金，表示要優先購買系爭土地云云，惟查，倘原告與被告王國雄確有簽立系爭102年租賃契約，依原告之主張，其本可依系爭102年租賃契約之約定及土地法第104條之規定就系爭土地主張優先承買權，其何須幫被告王國雄支付82萬元之違約金予被告陳雅萍？可見原告並未與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約。
（三）按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。查被告王國雄於103年1月2日簽署「附表：
標的物現況說明書（土地）」上表示系爭土地無出租情形，如有成交，地上物連同一併移轉等語，為兩造所不爭執，依上開規定，應推定上開說明書為真正。原告雖主張上開標的物現況說明書勾選無出租情形，係被告王國雄簽名後，仲介公司自行打勾云云，惟原告對該有利於己之事實，並未舉證以實其說，其上開主張，自難採信。被告王國雄既於上開標的物現況說明書勾選無出租情形，豈會向林鉦智、郭峰誠表示其有將系爭土地租給原告，且原告就系爭土地有優先承買權？被告王國雄雖表示其有告知林鉦智原告就系爭土地有優先承買權，並且將系爭97年租賃契約交給林鉦智，惟倘被告王國雄有與原告簽立系爭102年租賃契約，為何不將系爭102年租賃契約一併交給林鉦智？被告王國雄雖辯稱：基於雙方信賴關係，所以系爭102年租賃契約皆留在原告處，其沒有保留在手上云云，惟查，一般租賃契約雙方當事人皆會各保留1份，被告王國雄之上開主張已與常情有違，況其既如此重視原告之優先承買權，則縱其於簽約時未保留系爭102年租賃契約，其於委託仲介公司出售系爭土地時，亦可向原告影印1份交給林鉦智，惟被告王國雄直至與被告陳雅萍簽立買賣契約，仍未提出系爭102年租賃契約，被告王國雄上開辯解，尚難採信。又是否行使優先承買權，必於買賣條件確定後，始能為之，但被告王國雄卻稱：其於委託仲介公司出售系爭土地時，即告訴證人林鉦智要先詢問原告是否要購買系爭土地，此時被告王國雄根本尚未與被告陳雅萍談妥買賣條件，原告如何能決定是否行使優先承買權？且被告王國雄自承與原告父親是3、40年好朋友，倘被告王國雄確有與原告簽訂系爭102年租賃契約，約定原告就系爭土地有優先承買權，被告王國雄在與被告陳雅萍談妥買賣條件之後、簽訂正式買賣契約之前，豈有不先詢問原告是否優先承買之理？但被告王國雄卻未在與被告陳雅萍談妥買賣條件之後、簽訂正式買賣契約之前，通知原告是否優先承買，可見被告王國雄根本未與原告簽訂系爭102年租賃契約。
（四）原告另主張住商不動產公司之廣告單明確刊登系爭土地滿租年收約38萬元，可見原告確有與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約云云，惟查，證人林鉦智於本院審理時具結證稱：這是王國雄告知我如果所有的鐵皮屋出租出去，一年的租金約38萬元（103年6月9日言詞辯論筆錄），依證人林鉦智之上開證詞可知，住商不動產公司之所以於廣告單刊登系爭土地滿租年收約38萬元，係因被告王國雄告知林鉦智如果系爭土地上所有的鐵皮屋都出租出去，一年的租金約38萬元，故依上開廣告單尚無法證明原告確有與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約。
（五）原告另主張：被告王國雄於書狀及言詞陳述內容，均明確表示其與原告曾簽訂系爭102年租賃契約，被告王國雄既已自認原告就被告王國雄所出賣之系爭土地有優先承買權，本院即有受此事實認定之拘束云云，惟查，訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件原告請求確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭土地之買賣契約不存在，該訴訟標的對於共同訴訟人即共同被告王國雄、陳曾花連、陳雅萍必須合一確定，被告王國雄自認其有與原告簽訂系爭102年租賃契約，就形式上觀之，已不利益於共同訴訟人，依上開說明，對於全體被告不生自認之效力。原告上開主張，顯不足採。
陸、綜上所述，原告並未與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約，則其依系爭102年租賃契約及土地法第104條規定，訴請確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭土地之買賣契約不存在。被告王國雄應將系爭958、958-1地號土地所有權移轉於原告。被告陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉於原告，為無理由，應予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
民事第三庭 法 官 蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
書記官 黃心怡