臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第615號原 告 楊銀發訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師高嵐書律師被 告 沈畢寶訴訟代理人 沈能勝上列當事人間請求確認優先購買權不存在之訴事件，於民國103年7 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告就本院一○二年度司執字第八五五八○號給付借款事件之拍賣標的即附表所示土地之優先購買權不存在。
訴訟費用新台幣貳萬貳仟參佰捌拾肆元由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。本件原告主張其係本院102 年度司執字第85580 號給付借款事件（下稱系爭執行事件）之執行標的即附表所示土地（下稱系爭土地）之毗鄰地即台南市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱2138地號土地）所有權人，而於系爭執行事件主張優先承買權，惟被告以伊為系爭土地之耕地承租人主張優先購買權，並經本院民事執行處准由被告優先承買，然被告並非系爭土地之現耕承租人，並不得主張優先購買權等情，為被告所否認，則被告優先購買權之存否，將影響原告能否優先購買系爭土地，而此一法律上地位之不安狀態，在本院認原告之訴有理由時，並得以對於被告之確認判決除去，則原告提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、原告主張系爭執行事件強制執行拍定訴外人沈能勝所有之系爭土地後，因原告為系爭土地之毗鄰地2138地號土地所有權人，屬農地重劃條例第5 條規定之第三順位優先購買權人，故於民國103 年2 月7 日發函通知原告聲明是否優先購買，並經原告於同年月17日具狀聲明承買。嗣因被告具狀表示伊為系爭土地之耕地承租人，故本院民事執行處發函告知系爭土地應由被告優先購買，惟原告否認被告與沈能勝間之租賃關係，被告應就系爭土地有租賃關係存在之事實負舉證責任。然被告提出之土地租賃證明書（下稱系爭租約）係於103年3 月3 日，經本院民事執行處要求補正租賃契約時始簽定，係屬臨訟編製，且對於押金若干、租金如何給付及給付次數、租期、種植農作物種類等細節，均付諸闕如，有違常情。又系爭租約未向臺南市下營區公所（下稱下營區公所）登記，且係被告之胞兄沈能勝所出具，有利害關係，不得為有利於被告之證明。況系爭土地荒廢多年，雜草叢生，堆置豬糞，系爭執行事件之鑑定報告亦記載系爭土地現況為未種植農作物之農地，又系爭土地目前僅種植寥寥數棵香蕉樹，然香蕉產地價格每公斤約新台幣（下同）10餘元，非屬高單價之經濟作物，卻未密集種植，則被告如何給付系爭租約所定之每次收成農作物5 分之1 之租金。而被告先稱系爭土地種香蕉，又稱休耕中，陳述亦有矛盾。另系爭土地雖於100 年、101 年辦理休耕，種植太陽麻等綠肥作物，但依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4 條規定，可知休耕土地仍可認定為農業使用，而取得農業使用證明書，且農業使用證明書僅載明所有權人沈能勝，並非被告，是農業使用證明書不足作為被告與沈能勝就系爭土地有租賃關係存在或被告持續於系爭土地耕作之證據，為此依民事訴訟法第247 條第
1 項前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告就系爭執行事件對於系爭土地之優先承買權不存在。
三、被告則以系爭租約雖未向下營區公所登記，但於102 年12月11日有申請農業使用證明書，下營區公所休耕申報單亦有記載系爭土地確實有耕作，系爭土地之前申請休耕，103 年6月份才要轉作，已翻土，目前有種植香蕉，被告已提出系爭租約及確實作為農地使用之證明等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：系爭土地原為沈能勝所有，經其債權人聲請強制執行，由系爭執行事件受理，並經拍定，嗣本院民事執行處通知原告是否優先購買，原告於103 年2 月17日具狀聲明優先購買，惟被告具狀表示伊為系爭土地之承租人而主張優先購買權，經本院民事執行處於同年3 月24日發函通知依農地重劃條例第
5 條規定，系爭土地應由耕地承租人即被告優先購買，並命原告於10日內提起確認優先承買之訴，原告於同年月31日提起本件訴訟。
五、兩造爭執之事項：被告是否為系爭土地之承租人即被告對系爭土地可否主張農地重劃條例第5 條第1 款出租耕地承租人的優先購買權？
六、按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：出租耕地之承租人。共有土地現耕之他共有人。毗連耕地之現耕所有權人。農地重劃條例第5 條定有明文。考其立法理由以：我國農業屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地面積，依機耕之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能，為加速農業機械化，改進農業經營之必要，乃明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序，藉以溫和手段達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。又按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號判例意旨參照）。本件原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即屬消極確認之訴，被告既以伊承租系爭土地而有優先購買權置辯，依舉證責任分配之原則，自應由被告就伊對系爭土地有耕地租賃關係存在之優先購買權事實負舉證之責任。
七、經查系爭土地為重劃區內耕地，原告為系爭土地之毗鄰耕地2138地號土地之所有權人，屬於農地重劃條例第5 條第3 款規定之第三順位優先購買權人等情，有原告提出之土地登記謄本2 件、系爭執行事件103 年2 月7 日函、同年3 月24日函影本各1 件在卷可稽，且經本院依職權調閱系爭執行事件卷查對無誤，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。被告雖以前開情詞，抗辯：伊確實向沈能勝承租系爭土地耕作云云。惟查系爭土地早於100 年10月25日經沈能勝之債權人聲請本院100 年度司執字第97465 號給付借款事件（下稱100 年執行事件）查封、拍賣，並併案執行本院10
1 年度司執全字第245 號假扣押強制執行事件（下稱101 年假扣押執行事件），系爭土地在100 年執行事件於100 年12月1 日實施查封時，現況為空地，嗣100 年執行事件先後2次拍賣系爭土地時，均於拍賣公告載明：系爭土地為空地，拍定後按現況點交，並未記載系爭土地有出租他人之情，系爭土地之所有權人沈能勝對此拍賣公告均不爭執，被告亦未向100 年執行事件陳報伊承租系爭土地，之後系爭土地因進行第二次拍賣無人應買，如再減價2 成，其拍賣最低價額已不足清償優先債權及執行費用而無拍賣實益被視為撤回強制執行之聲請，惟因有101 年假扣押執行事件併案執行，系爭土地乃由100 年執行事件查封迄今等情，業經本院依職權調閱100 年執行事件卷、101 年假扣押執行事件卷查對甚明，且有上開2 事件之卷宗部分影本存卷足憑，並為兩造所不爭執，足證系爭土地早於100 年12月1 日經100 年執行事件查封時，即為無人承租之空地，且被告及沈能勝對此無人承租之情均不爭執，則在系爭土地之假扣押查封未被撤銷前，其所有權人沈能勝自不能處分或出租系爭土地予他人，否則對沈能勝之債權人不生效力。
八、又查被告於系爭執行事件在102 年9 月26日具狀表明：伊位於○○區○○○段○○○○○號土地（下稱2140地號土地）持分
3 分之1 和系爭土地毗連耕種，依農地重劃條例第5 條規定，重劃區內耕地出售時，毗連耕地有優先購買權，而且2140地號土地及系爭土地目前確實共同耕種，未有分開，可以依現場實際情況做依據等語。又系爭執行事件於同年9 月30日實施查封時，本院民事執行處人員亦於查封筆錄記載：2140地號土地及系爭土地相鄰，現已耕耘，準備栽種作物等語，嗣本院民事執行處命被告補提系爭土地之租賃及現耕證明時，被告於103 年3 月3 日提出打字的補證狀，其上除載明被告願意依相同價格優先承買系爭土地外，同時於該補證狀上記載系爭租約為：「附件一：土地租賃證明書 出租人沈能勝確實於民國100 年2 月1 日同意將坐落台南市○○區○○○段○○○○號土地面積1754平方公尺口頭協定租賃給沈畢寶農用迄今，雙方並約定以每次收成農作物的五分之一抵付租金。無訛 恐口無憑 特此證明 出租人沈能勝」等語，而由沈能勝蓋印，被告並同時提出下營區公所出具之系爭土地作農業使用證明書，本院民事執行處因而准許被告優先購買系爭土地等情，亦經本院依職權調閱系爭執行事件卷查對無誤，且有系爭執行事件卷宗部分影本存卷可查，並為兩造所不爭執，可知被告所謂承租系爭土地之證明僅有沈能勝事後出具之系爭租約及下營區公所出具之系爭土地作農業使用證明書。惟沈能勝為被告之兄，並擔任本件訴訟代理人，業據沈能勝陳述在卷（見本院103 年5 月27日言詞辯論筆錄），則沈能勝基於避免其所有之系爭土地遭他人拍定或優先購買或維護被告之私心，自會配合被告，是其所出具之系爭租約是否真正，即屬可疑。參以系爭土地迄於本件言詞辯論終結時，仍為空地，其上僅有3 、5 棵香蕉樹，並無種植其他農作物乙節，亦有原告提出之系爭土地現場照片2 張、系爭執行事件卷內之不動產估價報告書節影本1 件及被告提出之香蕉樹照片1 張存卷可查，並經本院依職權核對系爭執行事件卷無誤；又系爭土地於84年度第2 期別轉作有案紀錄，並於10
0 年度及101 年度分別由所有權人沈能勝申報第2 期別種植太陽麻綠肥作物，因同一農地在同一年度內限1 期作種植綠肥或辦理生產環境維護措施，以維持地力，其成活率應佔該休耕田區50％以上，經下營區公所勘查認定結果核予綠肥作物給付（獎勵）金額每公頃45,000元乙節，亦經本院依職權向下營區公所函查甚明，有下營區公所103 年5 月15日所農字第0000000000號函及其檢送之相關資料共3 紙存卷可按，且被告提出於103 年1 月23日申報之103 年農戶種稻及轉（契）作、休耕申報書亦記載：系爭土地申請第2 期別太陽麻綠肥休耕之所有權人為沈能勝，並有被告提出之上開申報書影本1 件在卷可查，足認系爭土地在被告所稱向沈能勝承租之100 年2 月1 日起迄今期間，僅有沈能勝申請綠肥休耕補助，並無被告所稱種植農作物或全區種植香蕉之情事，則被告顯然無法給付系爭租約所載每次收成農作物5 分之1 之租金予沈能勝，衡情沈能勝自無申請休耕補助後再將系爭土地出租予被告之可能，被告亦無在沈能勝申請休耕補助後，再向沈能勝承租系爭土地之理。再對照系爭土地早於100 年12月1 日經100 年執行事件查封時，即為無人承租之空地，被告及沈能勝亦均不爭執，有如前述，被告復未提出伊如何換算及給付租金予沈能勝之證明，是綜合上情，堪認被告提出之系爭租約，應係沈能勝與被告為達成由被告優先購買系爭土地之目的，而在系爭土地於100 年12月1 日遭查封之後所為之通謀虛偽意思表示，並非真實，依民法第87條第1 項規定，系爭租約自屬無效。則被告所提系爭租約及下營區公所出具之系爭土地作農業使用證明書，自無從據為被告抗辯伊承租系爭土地耕作之證明，是被告抗辯伊向沈能勝承租系爭土地耕作而有優先購買權云云，並無可採，原告主張被告與沈能勝就系爭土地無租賃關係，被告並非農地重劃條例第5條規定所稱出租耕地承租人之第一順位優先購買權人乙節，要屬有據。
九、綜上所述，系爭土地早自100 年12月1 日查封時起即為無人承租之空地，被告及沈能勝對此情均不爭執，被告並非系爭土地之耕地承租人，對於系爭土地不具農地重劃條例第5 條第1 款規定出租耕地承租人之優先購買權資格，從而原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
十、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第78條分別定有明文。經查本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費22,384元，應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定如主文第2 項所示。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
民事第一庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按上訴之標的金額繳納上訴費用。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 陳著振┌───────────────────────────────────────┐│附表： │├───────────────────────────────────────┤│原財產所有人：沈能勝 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬─────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼─────┤│1 │臺南市│下營區 │大屯寮│ │2139 │田│1754.00 │ 全 部 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴─────┤│ │備考 │ │└─┴───┴─────────────────────────────────┘