臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第616號原 告 廖憲忠訴訟代理人 謝凱傑律師
楊詠絜律師被 告 王岑甄訴訟代理人 張皇祥上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年8月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號建物（權利範圍全部），暨同段一０五五七建號建物（權利範圍十萬分之二七一）即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號三樓之二八房屋暨地下一層編號三一五號停車位騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０三年三月三十日起至遷讓返還前開房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣伍仟玖佰叁拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾貳萬玖仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告就已屆清償期部分，按月各以新臺幣貳仟元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如按月各以新臺幣伍仟玖佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求「㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號建物（權利範圍全部）暨同段10557建號建物（權利範圍100000分之271）即門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號3樓之28房屋暨地下1層編號315號停車位（下稱系爭房屋及停車位）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）50,370元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓前開建物之日止，按月計付原告8,129元。」，於訴狀送達被告王岑甄（原名王裔甄，於101年3月12日改名）後，由於103年6月26日當庭就訴之聲明第㈡項前段變更為「被告應給付原告70,080元，及自103年6月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，核原告所為，應係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之27，下稱系爭土地），及其上之系爭房屋及停車位均係伊於100年3月間出資購買，因故借名登記於被告名下，並將系爭房屋及停車位無償借予被告居住使用。嗣伊之後無繼續借用被告名義為系爭土地、房屋及停車位所有權人之必要，終止兩造借名登記關係並多次請求被告將前揭土地、房屋及停車位所有權移轉登記予伊未果，僅得據此對被告提起訴訟，經鈞院以102年度訴字第425號請求所有權移轉登記事件判決勝訴在案，並經臺灣高等法院臺南分院於103年1月23日判決駁回被告上訴後確定，系爭土地、房屋及停車位之所有權並已於103年2月19日移轉登記予伊所有，伊於前揭判決確定後，即多次要求被告搬離系爭房屋及停車位，被告均置之不理，且因被告100年7月起即拒不繳納管理費，伊已替被告代繳應由被告依使用借貸契約負擔之借貸物保管費用即100年7月至103年2月之管理費共70,080元，伊至遲已於本件起訴狀繕本送達被告之翌日起，即生合法終止兩造無償使用系爭房屋及停車位之使用借貸關係，被告就系爭房屋及停車位之占有使用已無任何合法權源。又系爭房屋及停車位於102年之房屋稅課稅現值共729,300元，所使用系爭土地之公告地價總價額為161,505元，是系爭土地、房屋及停車位之申報總價為890,805元，審酌系爭房屋及停車位係位於臺南市中心之安平區，位居城市繁華之處，鄰近市政府，應以前揭申報總價年息百分之8除以12月之5,939元，加計系爭房屋及停車位每月管理費2,190元後，計算被告使用系爭房屋及停車位所得每月相當租金之不當得利8,129元等情，爰依民法第767條、第469條第1項、第179條之規定，求為判命：㈠被告應將系爭房屋及停車位騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告70,080元，及自103年6月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓前開建物之日止，按月計付原告8,129元之判決等語。
三、被告則以：系爭房屋及停車位已出租予他人使用，若原告賠償伊200萬元，伊始願將系爭房屋及停車位返還予原告，又系爭房屋及停車位當初係原告借伊名義登記為所有權人，實際所有權人既為原告，伊並無給付管理費之義務等語置辯。
四、本件原告主張系爭土地、房屋及停車位均係其於100年3月間出資購買，因故登記於被告名下，並將系爭房屋及停車位無償借予被告居住使用，後其終止兩造之借名登記契約，並訴請被告將系爭土地、房屋及停車位所有權移轉登記予其所有，經本院以102年度訴字第425號請求所有權移轉登記事件判決原告勝訴在案，並經臺灣高等法院臺南分院於103年1月23日判決駁回被告上訴後確定，系爭土地、房屋及停車位已於103年2月19日移轉登記予其所有，而被告至今仍占有系爭房屋及停車位，且自100年7月起至今均未繳納系爭房屋及停車位之大樓管理費70,080元等情，為被告所不爭，且經原告提出本院102年度訴字第425號民事判決、臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第213號民事判決、系爭土地、房屋及停車位之土地及建物登記第二類謄本、本院101年度司促字第3729號支付命令、確定證明書、本院臺南簡易庭102年度南小字第739號民事判決、長谷海頓公寓大廈管理委員會管理費收據為證，並經本院依職權調閱本院102年度訴字第425號民事卷全卷查證無訛，應堪信為真正。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。經查，系爭房屋及停車位為原告於100年3月間所購買，並借名登記為被告所有，後經原告終止兩造借名登記契約，並經由法院判決確定移轉登記為原告所有，而系爭房屋及停車位迄今仍為被告所占有使用等情，前已明敘。則原告依系爭房屋及停車位所有權人之身分，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位，是否有理由，即應以被告占有該不動產是否為無權占有為斷。而按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物；借用人未經貸與人同意，允許第三人使用借用物，貸與人得終止契約，民法第464條、第467條第2項、第472條第2款亦已分別明訂。本件原告主張其於100年3月間基於使用借貸關係，無償將系爭房屋及停車位交由被告使用，事後其經法院判決確定將系爭房屋及停車位所有權移轉登記予其所有後，即多次要求被告將系爭房屋及停車位返還，被告均置之不理等情，為被告所不爭，而被告於本院審理時既自承系爭房屋及停車位現已由其出租予他人使用，則其將系爭房屋及停車位交予第三人使用，顯非經原告所允許，原告於本件起訴狀繕本中仍表達終止兩造使用借貸契約之意，是兩造就系爭房屋及停車位之使用借貸契約，至遲於本件起訴狀繕本送達被告之日即103年3月29日，即已合法終止，被告於兩造使用借貸契約終止後仍占有系爭房屋及停車位，即屬無權占有，原告因而依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋及停車位遷讓返還予原告，即屬有據。
六、至原告主張：被告基於與原告間之使用借貸關係占有使用系爭房屋及停車位後，自100年7月起迄今均未曾繳付系爭房屋及停車位之管理費，而其已代被告繳納100年7月起至103年2月止之管理費共70,080元等情，雖據原告提出本院101年度司促字第3729號支付命令、確定證明書、本院臺南簡易庭102年度南小字第739號民事判決、長谷海頓公寓大廈管理委員會管理費收據為證。然依據公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項、第18條第1項、第21條規定「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」等條文內容可知，公寓大廈管理委員會所收取之管理費，係用於給付共用部分、約定共用部分之修理、管理、維護費用，並應由該公寓大廈之各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，其與民法第469條所規定「借用物之通常保管費用，由借用人負擔。借用物為動物者，其飼養費亦同。」，係基於保管借用物本身，亦即保管公寓大廈專有部分或約定專有部分所應負擔之修繕、管理及維護費用，性質並不相同。查本件系爭房屋及停車位於100年3月至原告因法院判決確定而於103年2月19日移轉登記為原告所有期間，係因兩造間所成立之借名登記契約而登記為被告所有，系爭房屋及停車位之實際所有權人仍為原告一節，為兩造所不爭，縱公寓大廈管理委員會因信任登記而可向被告請求給付管理費，惟被告基於兩造間之借名登記契約，原即可要求原告給付系爭房屋及停車位管理費，而無代原告繳付之義務。且原告自始均未證明兩造就系爭房屋及停車位成立使用借貸契約時，已就系爭房屋及停車位之管理費部分約定由被告負擔，則原告依據民法第469條第1項之規定，請求被告應給付自100年7月起至103年2月止，用以修繕、管理及維護借用物即系爭房屋及停車位本身以外之公寓大廈共有部分及約定共用部分之管理費共70,080元，及自原告請求被告給付之翌日即103年6月27日起算之法定利息，自屬無據，應予駁回。
七、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可供參照，無權占有他人之建物，亦同。經查：
㈠本件兩造間之使用借貸契約，至遲已於103年3月29日，即已
合法終止，被告於兩造使用借貸契約終止後仍占有系爭房屋及停車位，即屬無權占有，前已敘明。故原告主張無權占有系爭房屋及停車位因此獲得相當於租金之利益，致原告受損害等情，依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即103年3月30日起至遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付其相當於租金之不當得利，應屬有據。
㈡又按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額
年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，且依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。經查，系爭房屋及停車位坐落臺南市○○區○○路上，為14層樓之電梯大廈，附近鄰近各式商店眾多之健康三街、警局、圖書館、安平區公所、學校及銀行及法院，生活機能甚為良好（見本院卷第16頁及本院102年度訴字第425號卷第14頁），可認原告主張被告就系爭房屋及停車場所受相當於租金之利益，以土地申報地價及建物現值總和年息百分之8計算，應屬適當。
㈢再按系爭房屋及停車位之面積各為117.4平方公尺及26.18平
方公尺，有建物登記謄本在卷可稽（見本院103年度司南簡調字第231號卷第16、17頁），其102房屋稅課稅現值分別為682,400元及46,900元，亦有臺南市政府稅務局102年房屋稅繳款書附卷可按；另系爭土地坐落之臺南市○○區○○段○○○○號土地於102年之申報地價為每平方公尺7,948元，亦有卷附土地謄本可按，是系爭土地於102年之申報地價應為161,505元（計算式：
7,526元7,94827/10000＝161,505元，元以下四捨五入），故102年之系爭土地、房屋及停車位之申報總額為890,805元（計算式：
682,400元＋46,900＋161,505元＝890,805元），原告於102年得按月請求給付之金額為5,939元（計算式：890,805元8％12＝5,939元，元以下四捨五入）。是以，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即103年3月30日起至遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付其相當租金之不當得利5,939元，即屬有據，應予准許。至原告請求被告亦應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付其使用系爭房屋及停車位之管理費2,190元部分，則因公寓大廈管理費原即應由區分所有權人繳納，且係用以修繕、管理及維護專有部分以外之共用部分、約定共用部分之費用，被告並未因占有使用系爭房屋及停車位而受有利益，從而原告此部分不當得利之請求，即屬無據，不應准許。
八、綜上所述，原告本於所有物返還請求權，及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，並請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即103年3月30日起至遷讓返還前揭房屋及停車位止，按月給付其5,939元，為有理由，應予准許；逾此之請求，則屬無據，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日
民事第二庭 法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 9 日
書記官 任婉筠