臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第741號原 告 蔡佳洲訴訟代理人 黃厚誠律師
伍安泰律師被 告 陳樂璿訴訟代理人 徐朝琴律師
徐秀足上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地就被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地如附圖所示編號A、面積二點九九平方公尺部分有通行權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
此所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告請求確認其所有門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭房屋）與被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱1092-1地號土地）間有租賃關係存在，及確認其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱1080地號土地）就被告所有1079-1地號土地有通行權存在乙節，均為被告所否認，則原告所有之系爭房屋對1092-1地號土地得否主張法定租賃關係、得否通行被告所有1092-1地號土地之法律上地位，顯處於不安之狀態甚明，且此不安狀態亦能以本件確認判決予以除去，揆諸上開判例意旨，原告提起本件確認之訴，應認有確認判決之法律上利益，自應准許。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告原起訴主張：（一）陳義吉、被告甲○○應自系爭房屋騰空遷出；陳義吉另應將系爭房屋交付與原告。（二）確認原告與被告甲○○間就系爭房屋坐落在1092-1地號土地面積14.50平方公尺（原告原主張14.60平方公尺，後經地政事務所測量後更正為14.50平方公尺，參本院卷第124頁）部分有租賃關係存在。（三）確認原告所有1080地號土地就被告甲○○所有1092-1地號土地全部面積14.60平方公尺有通行權存在（上開第2、3項，原告原主張為先位、備位聲明，後具狀更正併為請求，參本院卷第198頁反面）；嗣因被告已騰空遷讓系爭房屋，原告於民國103年12月10日、104年6月22日言詞辯論期日分別撤回上開訴之聲明第1項遷讓房屋之請求及對陳義吉之起訴，並經陳義吉之訴訟代理人同意（本院卷第126頁、第229頁反面），核與上開法條之規定相符，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於103年3月19日本院100年度司執字第104600號給付借款強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣取得訴外人陳義吉起造坐落1080、1092-1地號土地上未保存登記之系爭房屋，並經本院於102年6月4日核發南院勤100司執西字第104600號不動產權利移轉證書與原告。因系爭房屋其中坐落之1092-l地號土地係被告所有，而被告係自陳義吉受讓系爭房屋，且辦理系爭房屋稅籍資料之變更，已取得系爭房屋之事實上處分權，由此可見於原告拍定取得系爭房屋前，系爭房屋之事實上處分權與1092-1地號土地之所有權同屬被告1人所有，而原告拍賣取得系爭房屋後，發生系爭房屋之事實上處分權與土地所有權非屬同1人所有情形，為避免形成房地分離、欠缺利用關係致原告法律地位不安定及物盡其用之整體最大經濟利益考量，自有民法第425條之1規定之適用或類推適用，則系爭房屋買受人即原告與1092-l土地所有權人即被告間，應推定在系爭房屋得使用期限內與1092-l地號土地間存在租賃關係。
（二）民法第425條之1規定之目的，係側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於基地既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因房屋所有權因嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。系爭房屋與1092-1地號土地發生房地分離情形，雖非被告讓與行為所致，然依前揭法條基地既得使用權保護原則之規範意旨，及最高法院99年度台上字第1723號、90年度台上字第2391號判決明示，未保存登記建物受讓人取得之事實上處分權與所有權之權能無異，及法文所謂「讓與」不限於所有權人（或事實上處分權人）之讓與行為，可明原告自得主張民法第425條之1法定租賃關係，以避免拆屋還地之結果。
（三）倘認原告與被告間對於系爭房屋坐落之1092-1地號土地無租賃關係存在，則原告所有之1080地號土地對於被告所有之1092-1地號土地，即應有通行權存在。蓋原告所有之1080地號土地，雖非絕對不通行至公路，惟其與公路之聯絡僅約1.5公尺，一般車輛無法進出而聯絡通行至公路，無法達「通常使用」之目的，顯無適宜之聯絡，自有通行周圍土地以至公路之必要。而被告所有之1092-1地號土地與原告所有之1080地號土地相毗鄰，且1092-1地號土地面積僅有14.60平方公尺，則原告通行被告所有之1092-1地號土地至公路，乃屬侵害最小之方法。為此，原告併依民法第787條規定，請求確認1080地號土地對於1092-1地號土地有通行權存在。
（四）對被告抗辯之陳述：
1.系爭房屋臨中華路處地面，於原告起訴前遭被告用紅漆在地面噴寫「面寬約550公分為地號南工段1092-1的土地，非中華路350號所有，勿擅自進入使用。」、「南工段地號1080面寬約150公分。」，顯見原告雖拍定取得系爭房屋所有權，然系爭房屋其中坐落之1080地號土地，僅約1.52公尺面寬得通行中華路，車輛無法進出通行。又系爭房屋所在○○○區○○路，為商業活動繁盛之熱鬧街廓，被告前亦出租與訴外人小太陽藥局作為商業用途使用，則依系爭房屋歷來使用情形，如原告無法取得1092-1地號土地使用權利，系爭房屋顯然無法為營業使用而嚴重減損房地之經濟效用。
2.債權人查報之財產，執行機關僅能就財產上之外觀認定，系爭執行事件亦係以系爭房屋原始起造人為陳義吉，其於84年間申報稅籍等情，形式審查系爭房屋所有權人為陳義吉。且本院於被告聲請優先承買事件，已明確指出被告於98年間向陳義吉購買系爭房屋之情屬實，為事實上處分權人，此有本院101年9月27日100年司執字第104600號民事裁定、102年5月2日100年度司執第104600號民事裁定可稽。從而，坐落其中1092-l地號土地上之系爭房屋，原為被告所有及具有事實上處分權，原告拍賣取得系爭房屋後，即發生房屋與土地之事實上處分權及所有權非屬同1人所有情形，原告自得主張民法第425條之l規定之法定租賃關係，以避免拆屋還地之窘境，並促進房地之經濟利用。
3.1080地號土地之使用分區為「住宅區」，依據建築法第44條、臺南市畸零地使用規則第3條第1項規定，建築基地需達法定寬度（臨路面寬長度）始得建築利用。而1080地號土地臨中華路面寬長度僅1.52公尺，且由系爭房屋門前被告所噴寫之標線及文字可見，被告如將1092-l地號土地○○○區○○路部分封閉，則原告所有1080地號土地臨路寬度僅剩1.52公尺而明顯不足供商業經營使用，且面臨○○○區○○路路幅寬超過15公尺，依上開法條規定，作為建築基地之臨路寬度需達4公尺，1080地號土地囿於面寬則日後勢將無法建築使用，故為「準袋地」無疑。又被告向財政部國有財產署購買取得1092-1地號土地，目的係統劃將來供1080地號土地建屋使用，且1092-1地號土地面積僅
14.6平方公尺，縱全部供原告所有1080地號土地通行使用影響亦屬甚微。而被告復自承1092-1地號土地為1080地號土地唯一出入口、1080地號土地臨路面寬不符建築法規無法為建築利用，而為準袋地等語，由此可見原告所有之1080地號土地須經1092-1地號土地連接公路，始能為通常使用，當得主張通行權存在無訛。
4.原告所有1080地號土地西側臨臺南市○○區○○路之面寬長度為1.52公尺，另東側之1084、1086等地號土地係臨臺南市○○區○○路，目前土地上有3層樓之透天厝，1080地號土地無法經由成功路進出。1080地號土地北側之1076地號土地，目前有4層樓之透天厝，南側之1092、1095地號土地上，現有鐵皮搭建之建物坐落其上，其中1間經營素食業，另1間經營魷魚嘴餐廳及摩托車店，另部分土地由中華幼兒園占用中，1080地號土地依現況無法藉由1092、1095地號土地連接中華二路，由此可見原告所有1080地號土地僅1.52公尺面寬得通行中華路，倘無法取得1092-1地號土地全部面積之通行權，車輛將無法對外通行，嚴重減損土地之經濟效用。況1092-1地號土地，基地之最小寬、深度均未符合臺南市畸零地使用規則附表一規定，屬畸零地而無法建築，且1080地號土地因臨30公尺之中華路，最小面寬需達4公尺，故原告所有1080地號土地為準袋地，並須與1092-1地號土地合併使用，始能建築使用而連接公路，是原告確實有主張1092-1地號土地全部面積14.60平方公尺通行權存在之必要。
（五）並聲明：
1.確認原告與被告間就系爭房屋坐落1092-1地號土地上如臺南市永康地政事務所103年12月4日土地複丈成果圖所示面積14.50平方公尺部分有租賃關係存在。
2.確認原告所有1080地號土地就被告所有1092-1地號土地如臺南市永康地政事務所103年12月4日土地複丈成果圖所示面積14.60平方公尺有通行權存在。
二、被告則以：
（一）關於原告主張有法定租賃權部分：
1.系爭房屋係陳義吉所出資興建，故由陳義吉原始取得系爭房屋之所有權，被告並非系爭房屋之所有權人，此業經本院100年度司執字第104600號給付借款強制執行事件所肯認，並因此使系爭房屋與1080地號土地一併由原告拍定取得，亦即排除被告對系爭房屋之事實上處分權，則被告既非系爭房屋所有權人，亦非系爭房屋之出賣人，原告何來基於被告之轉讓行為而取得系爭房屋之所有權，顯見原告與被告間並不存有任何所有權移轉之法律關係。準此，原告取得系爭房屋所有權係基於陳義吉的讓售行為而來，而非出於被告的行為，並無被告將系爭房屋之事實上處分權出賣讓與原告，而使系爭房屋與被告所有1092-1地號土地分歸不同所有權人之情形。原告主張依民法第425條之1第
1 項規定，系爭房屋對於被告所有1092-1地號土地有法定租賃權存在云云，全屬無稽。
2.原告主張系爭房屋移轉所有權之讓與人為陳義吉，並非被告，惟又謂系爭房屋原為被告所有及具有事實上處分權，原告拍賣取得系爭房屋後，發生房屋與土地之事實上處分權及所有權非屬同一人所有情形，顯然與上開之主張前後矛盾不一，由此可見原告之請求，非但與事實不符，更與民法第425條之1第1項規定之要件不合。
（二）關於原告請求通行權部分：
1.系爭房屋坐落之1080地號土地係與臺南市○○區○○路相臨，與道路間亦有相當寬度可供人員對外通行，並非與道路無適宜聯絡之袋地，故原告主張應通行被告所有1092-1地號土地以至公路等語，要難謂為事實。且原告本可以自由出入使用其所有之土地，從未有遭受阻攔的狀況，根本不存在有無法對外通行的情況，然原告卻捨自身土地不為通行，硬要使用被告所有土地作為通行要道，如此之主張，顯然係以侵害他人權利為目的，要難謂與袋地通行權規範意旨相符，是原告請求通行1092-1地號土地，毫無理由。
2.觀諸臺灣目前土地使用現況，臨道路面寬僅有1至2公尺的土地比比皆是，並不因此造成面寬不足而無法使用收益之情形，如依原告之主張非要通行被告所有1092-1坐落地號土地而謂為通常之使用，則臺灣各地面寬不足1至2公尺的土地，是否均可要求通行鄰地土地?且須將1092-1地號土地納入臨臺南市○○區○○路之寬度不可?如此訴求顯然毫無事理根據，反以侵害被告土地所有權為其目的，應有權利濫用之情形。又袋地通行權主要目的在於解決土地因與公路無適宜之聯絡之問題，而非在解決土地建築上之困境，是本件應以1080地號土地是否無法對外通行為主要考量，不在於1080地號土地能否符合建築法規上建築寬度之限制而為通行寬度之認定。準此，1080地號土地西側係與臺南市○○區○○路相鄰，此為兩造所不爭執之事實，且其臨路寬度約1.5公尺，實已足供人員、機車對外通行使用，非屬與道路無適宜聯絡之袋地，故原告主張其所有1080地號土地須通行1092-1地號土地，顯與民法第787條規定袋地通行權之要件不符，應無理由。
3.原告請求確認通行權存在與否，其請求權基礎為民法第787條第1項，並非建築技術規定設計施工篇第2章第1節第2條、臺南市畸零地使用規則第3條第1項及同規則第6條等規定，故本件是否符合通行權之要件，自應以民法第787條第1項規定作為依據，而非以是否符合上開建築法規為判斷。況上開建築法規係屬公法法規，係規範行政機關與人民間之權利義務關係，為人民向行政機關請求給付、主張權利之根據，其目的在於處理涉及公共事務所生之爭議，而非規範人民與人民間權利義務關係之私法法規，亦不在於解決私領域上所生之紛爭；且建築深度、寬度等，均是在規範申請建築基地本身應具備之條件，亦即只要建築基地符合建築技術規則設計施工篇第2章第1節第2條、臺南市畸零地使用規則第3條第1項及同規則第6條等規定，即可申請建築，非指建築基地未符合上開建築規範時，申請人可逕依上開規定而取得鄰地使用權，亦或可將鄰地納入建築規劃之權利，同理，鄰地所有權人並不負有使建築基地符合建築條件之義務。準此，原告所有土地是否符合上開建築規範、能否申請建築房屋，本即以其所有土地之條件做觀察，並不受非屬建築基地之鄰地的影響，縱使原告所有土地因條件不符而無法申請建築房屋，也不因能通行鄰地之被告所有土地，即能變更為許可建築之基地，或是將被告所有土地納為建築基地，進而在其上為建築規劃利用。故原告能否通行被告所有土地，既與原告所有土地能否建築房屋完全無關，則有關原告陳稱只要能通行被告所有土地，即能使原告所有土地符合上開建築規範的要求而能建築房屋云云，全無理由。
4.主張通行權之目的，應在於通行鄰地以至道路，而該等權利亦僅止於通行，並不及於通行以外之目的，更不因此取得能在通行土地上建築房屋之權利，此與土地所有權人擁有完全自主管領、使用、處分土地之權限不同。是以，縱使原告得以通行被告所有土地，但其仍不得在該等土地上建築房屋，也不能將之納為原告所有土地範圍內，無法改變原告所有土地本身的建築條件，其建築基地連接建築線的寬度、建築房屋之面寬並不因此產生變動，故原告主張因其所有土地連接建築線寬度、建築面寬不足，如能通行被告土地即能解決該等問題云云，洵屬無據。再者，系爭房屋原承租人為小太陽藥局，其係在該址經營藥局生意，與一般從事商業買賣事業無異，其出入口僅是在被告所有土地上設置一推門，而非將系爭房屋臨臺南市○○區○○路的所有面寬均設為出入口，且經測量，該推門寬約86公分，根本未達2公尺或4公尺寬度，然不論是人員進出，或是貨物的搬運，長期以來均是從該推門進出，從未有無法通行或妨礙事業經營的情況發生。惟反觀諸原告所有之系爭土地，其臨臺南市○○區○○路之寬度有1.5公尺，仍比原小太陽藥局的出入門口還寬，怎會無法供人員進出?怎會影響其從事商業活動? 故有關原告指其須通行被告所有土地始能對外經營事業云云，顯然毫無根據。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:
（一）系爭執行事件於102年3月l9日就1080地號（權利範圍全部）、臺南市○○區○○段○○○○○號（權利範圍l/8），及其上同段2050臨時建號即系爭房屋（權利範圍全部）進行第3次拍賣〔使用情形記載：...據第3人甲○○表示...編號1建物（即系爭房屋）已由其向債務人（即陳義吉）買受，..經查系爭房屋為未登記建物，無法為所有權登記，故無法移轉所有權，第3人甲○○僅受讓該建物事實上處分權，應買人請自行查證，拍定後不點交〕，原告參與投標並以1,100萬1,880元得標。嗣本院於102年3月22日函詢本件被告是否以相同條件優先購買上開1079地號土地後，被告具狀表示其除對1079地號土地有優先購買權外，並主張對1080地號土地及系爭房屋亦有優先購買權。惟本院民事執行處以100年度司執字第104600號裁定僅准由被告優先承買1079地號土地，其餘聲請予以駁回，被告旋即具狀表示放棄上開不動產之優先承買權，本院並於本件原告繳清全部價金後102年6月4日核發1080地號（權利範圍全部）、1079地號（權利範圍1/8）及系爭房屋之不動產權利移轉證書與原告，於102年6月14日申請移轉不動產所有權登記完畢（其中系爭房屋因未保存登記，故未辦理所有權移轉登記）。
（二）l092-1地號土地為被告所有，系爭房屋坐落1080地號及l092-l地號土地上之全部面積為110.31平方公尺，其中坐落1092-l地號之面積為14.50平方公尺，另1080地號土地臨中華路之面寬長度為1.52公尺。
（三）被告曾於系爭執行事件拍賣程序具狀「聲明異議」，主張系爭房屋原為陳義吉所有，其於98年5月21日以7萬9,200元向陳義吉承買，並變更稅籍資料及出租第3人經營「小太陽藥局」使用，系爭房屋為其所有而不應列入拍賣等語，惟經本院民事執行處以100年司執字第104600號民事裁定異議駁回。
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋對1092-1地號土地有民法第425條之1規定之法定租賃關係部分：
1.訴外人臺南市永康區農會持本院核發之南院龍99司執祥字第90037號債權憑證為執行名義，向本院聲請拍賣債務人陳義吉及訴外人陳義泰、陳義昌、陳建進之財產，並查封陳義吉所有1079地號土地（權利範圍1/8）、陳義吉、陳義泰2人所有1080地號土地（權利範圍全部）及系爭房屋（權利範圍全部，未辦理建物所有權第1次登記，土地設定抵押權與臺南市永康區農會時即已存在）；其中系爭房屋坐落在1080地號、1092-1地號土地上，係陳義吉所起造，於84年8月31日向稅捐機關申設稅籍，並於98年5月21日出售與本件被告，及向臺南市政府稅務局新化分局申請變更納稅義務人為被告。被告於系爭執行事件中以買賣取得系爭房屋為由向本院民事執行處聲明異議請求撤銷查封，然經本院於101年9月27日以100年度司執字第104600號裁定駁回。嗣本件原告於102年3月19日投標參與上開不動產第3次拍賣程序，以1,100萬1,880元拍定，本件被告旋即向本院表示其有優先購買權主張購買，惟本院於102年5月2日以100年度司執字第104600號裁定准許其就1079地號土地部分有優先承買權，其餘1080地號土地及系爭房屋則予以駁回。被告遂於102年5月14日具狀表示放棄優先購買，原告經通知繳清價金後，本院即於102年6月4日核發南院勤100司執西字第104600號不動產權利移轉證書，原告並於同年月14日辦理所有權移轉登記完畢（系爭房屋未辦理保存登記，故未申請辦理所有權移轉登記）等情，業經本院調取系爭執行事件卷宗核閱屬實，亦為兩造所不爭執，是原告於系爭執行事件拍賣程序參與投標，因得標繳清價金取得本院核發之不動產權利移轉證書，及申請辦理1079、1080地號土地所有權移轉登記完畢之事實，應堪可採。
2.按土地及其土地上之房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。揆其規範目的在於房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響（最高法院102年度台上字第2204號判決意旨參照）。是以，民法第425條之1第1項規定係源於土地與土地上房屋本為同1人所有，後因所有權人將土地或房屋同時或先後讓與相異之人，使土地與房屋分屬不同人所有，為求保護房屋能繼續保持使用，明文規定取得房屋所有權之人與土地所有權人間有租賃關係存在，得以合法繼續使用房屋而免去遭拆除之目的，故此一規定適用之前提，須土地與土地上房屋原為同1人所有，後因所有權人將土地或建物「讓與」他人之行為，肇致土地與建物非屬同1人所有之結果，始有發生法定租賃關係之效果，苟土地與房屋非同屬1人所有，則與上開法條規定之情形不符，自無適用或類推適用之餘地。
3.訴外人陳義吉起造系爭房屋後，依法向稅捐機關申報稅籍，惟未辦理建物所有權第1次登記，係屬違章建築，其於98年5月21日將系爭房屋出售與被告，並向臺南市政府稅務局新化分局申請變更納稅義務人為本件被告等情，業如前述，並有被告於系爭執行事件中提出之系爭房屋稅籍資料、房屋稅繳款書、臺南市政府稅務局新化分局101年2月23日南市稅新房字第0000000000號函覆之系爭房屋稅籍資料查復表（原納稅義務人為陳義吉，98年5月21日二親等間買賣移轉與甲○○，現納稅義務人為甲○○）及財政部臺灣省南區國稅局新化稽徵所98年5月25日核發系爭房屋非屬贈與財產同意移轉證明書等資料詳附於系爭執行事件卷宗內可供憑查，原告亦未就被告主張之上情加以爭執，則陳義吉為系爭房屋之起造人，應為系爭房屋之所有權人，並於98年5月21日出售與本件被告之事實，即屬有憑。又違章建築之讓與因無從申請移轉登記，不能為不動產所有權之讓與，故受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，而未辦保存登記建物固因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異（最高法院102年度台上字第580號判決意旨參照）。據此，系爭房屋之移轉雖無法辦理所有權移轉登記，惟事實上處分權已因上述陳義吉與被告間之買賣行為而由被告取得，被告進而於100年2月14日向財政部國有財產局買受系爭房屋其中坐落之1092-1地號土地，並於100年3月2日辦理該土地所有權移轉登記完畢，此時系爭房屋之事實上處分權人與其坐落之1092-1地號土地所有權人同屬1人（甲○○）所有之結果，亦堪可認定。
4.本件被告於系爭執行事件中，以受讓系爭房屋為由提出異議，請求撤銷查封，經本院民事執行處審酌後以系爭房屋所有權人仍為陳義吉之理由，於101年9月27日以100年度司執字第104600號裁定駁回並繼續執行拍賣，且經原告於第3次拍賣程序中拍定取得系爭房屋之事實，固如前揭。惟暫不論民事執行處上開駁回本件被告提出異議及繼續拍賣之適法性為何，然因強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照），故系爭執行事件得以拍賣系爭房屋，係認定債務人即陳義吉為系爭房屋之所有權人，並以其為出賣人，可見原告得標取得系爭房屋所有權，買賣關係乃存在於原告與陳義吉間，核與被告無涉，且陳義吉並非1092-1地號土地之所有權人，顯無土地與土地上房屋原同屬1人，因上開讓與行為而造成所有權人各異之結果。況系爭房屋之事實上處分權，業因陳義吉與被告間之讓與行為而由被告取得，並因其中坐落1092-1地號土地亦屬被告所有而生同屬1人之結果，已如前述，則依前揭民法第425條之1第1項規定為保護建物既得使用權之原則目的，應指被告將系爭房屋讓與第三人方有適用或類推適用上開法條之餘地，然被告並未讓與系爭房屋之事實上處分權與原告，原告係因拍賣而自陳義吉取得系爭房屋所有權，依受讓人取得之權利不得大於讓與人之權利原則，尚不得謂經拍賣程序而自陳義吉受讓系爭房屋之事實上處分權。基此，因1092-1地號土地非陳義吉所有，並無土地與土地上建物原同屬陳義吉所有，後因讓與而分屬相異之人之結果，核與民法第425條之1第1項規定之要件不合，是原告主張因取得系爭房屋所有權，依民法第425條之1規定就坐落1092-1地號土地，如臺南市永康地政事務所103年12月4日土地複丈成果圖所示面積14.50平方公尺部分有租賃關係存在，洵屬無據，誠難憑採。
5.原告固主張依最高法院99年度台上字第1723號判決意旨，無法辦理所有權登記之建物受讓人所取得之事實上處分權，與所有權之權能無異，故其因拍賣而取得系爭房屋所有權，對坐落之1092-1地號土地自應有民法第425條之1法定租賃關係之適用云云。惟查，細究上開判決係指民法第425條之1所謂「所有權讓與」，應包括未辦理保存登記之建物所有權人將該未保存登記之建物讓與第三人之情形，亦即未保存登記建物之轉讓，受讓人雖無法辦理所有權移轉登記而僅取得事實上處分權，但因與所有權人之權能實屬無異，對坐落之土地所有權人而言，解釋上應有上開法條之適用；易言之，上開判決乃謂違章建築與坐落之土地原屬1人所有，嗣將違章建築讓與第三人，雖未有所有權移轉而僅生事實上處分權讓與之結果，但受讓違章建築之第三人仍得向土地所有權人主張法定租賃關係，故此一判決意旨如欲套用於本件事實，應指系爭房屋及其坐落之1092-1地號土地原同為陳義吉所有，嗣陳義吉將系爭房屋讓與第三人，因系爭房屋係屬違章建築僅由第三人受讓事實上處分權，惟對1092-1地號土地所有權人即陳義吉仍得主張法定租賃關係之情形而言。然1092-1地號土地係被告向財政部國有財產局所購買，於拍賣系爭房屋時即屬被告所有，並非陳義吉，且系爭房屋乃以陳義吉為出賣人，並由原告於拍賣程序得標，可見並無本件被告「讓與」系爭房屋事實上處分權之行為，自無從解為上開判決所揭諸之意旨而得適用民法第425條之1之規定。雖原告另依最高法院90年度台上字第2391號裁定意旨，認該裁定已明示民法第425條之1法文所謂之「讓與」，不限於所有權人（或事實上處分權人）之讓與行為，故本件土地、房屋分離情形雖非被告讓與行為所致，仍有上開法條適用之餘地而為己有利之解釋。然查，上開裁定係指土地及地上建物於日據時期均為共有人所有，但因光復後政府辦理土地總登記，共有人怠於注意未於期限內辦理登記，經公告期滿無人異議而登記為國有，致土地、房屋所有權人各異之情形，則基於衡平原則，究難遽認房屋因而喪失使用土地之權利，參照民法第425條之1規定之立法意旨，應推定土地與房屋共有人間，在房屋得使用期限內有租賃關係。故該事實及法律適用之前提，仍基於土地與房屋所有權人本屬同一，後因讓與或上開所述原因而發生土地與建物所有權人各異之情形，並未否認適用民法第425條之1需符合土地、房屋原同屬1人之要件，且上開事實與本件訴訟事實尚屬有間，難謂本件應同上開裁定意旨而適用民法第425條之1規定推定系爭房屋與1092-1地號土地間有法定租賃關係存在。基此，原告曲解上開裁判意旨並援引為據，容有所誤，自無可採。
（二）原告主張1080地號土地對1092-1地號土地有袋地通行權部分：
1.按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路，民法第787條第1項定有明文。所謂土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，其情形不以土地絕對不通公路為限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難以致不能為正常之使用時，亦應許其通行周圍地以至公路；又袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否為通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途。故袋地為建地時，倘准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，自不能謂已使袋地能為通常之使用；而鄰地通行權之功能在解決與公路無適宜聯絡袋地之通行問題，不在解決袋地之建築問題，固不能僅以建築法或建築技術上之規定為酌定通行事項之基礎，但通行鄰地之目的既在使袋地得為通常之使用，是於袋地為建地時，即須將其建築需要列入考量；若准許通行之土地，不足敷袋地建築之基本需求，尚不能謂已使為建地之袋地為通常之使用（最高法院84年度台上字第2694號、87年度台上字第2247號、85年度台上字第3141號判決意旨參照）。準此，主張袋地通行權之土地非以絕對不通公路為限，與公路雖有所聯絡但因土地位置、面積、使用條件等因素而無法供通常使用時，仍得主張袋地通行權而選擇鄰地損害最小之處所及方法以供其通行之用。
2.查原告所有之1080地號土地，都市計劃土地使用分區為第2種住宅區，係屬建築用地，地形略呈三角形，西側○○○區○○路之面寬為1.52公尺，另1092-1地號土地臨中華路之面寬為14.50公尺乙節，有卷附地籍圖、臺南市永康地政事務所103年7月25日所測字第0000000000號函及臺南市永康區公所核發之土地使用分區證明書（本院卷第28、
55、110頁）可稽，而1080地號土地東側之1084、1086地號等土地臨成功路，目前有3層樓之透天厝坐落其上，1080地號土地無法經上開土地連接成功路進出；另1080地號土地南側除鄰1079-1地號土地外，尚鄰1092地號土地，該1092地號毗鄰之1095地號土地兩側臨路，西側臨中華路，南側臨中華二路，目前1092、1095地號土地上有鐵皮搭建之建物坐落，其中1間經營素食業，另1間經營魷魚嘴餐廳及摩托車店，部分由中華幼兒園占用中，1080地號土地依現況無法藉由1092、1095地號土地連接中華路、中華二路等情，亦經本院會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片（本院卷第152至160頁）在卷可佐，是依上情可知，1080地號土地雖○○○區○○路，並得據此銜接中華路進出，惟其臨中華路之土地面寬僅1.52公尺，供行人或機車進出或許寬裕，惟1080地號土地係屬第2種住宅區，將來可供建築住宅使用，車輛進出則勢所難免，而一般自用小客車之寬度超過1.5公尺（約莫在1.8公尺左右，另依道路交通安全規則第38條規定，自小客車全寬不得超過2.5公尺），顯然自小客車以上之交通工具，並無法通過上開臨路面寬而連接中華路；且因1080地號土地為住宅用地，所臨之中華路為30公尺路幅寬之道路，參諸建築技術規則設計施工編第2章第1節第2條規定，基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在2公尺以上，及臺南市畸零地使用規則第3條第1項「本規則所稱基地面積畸零狹小，指基地深度或寬度未達附表一規定：甲、乙種建築用地○住○區○○○路寬超過25公尺，最小寬度：4公尺；最小深度：16公尺。」規定，則1080地號土地為求能供通常之使用，其面臨中華路之面寬即至少需達4公尺以上，此由臺南市政府工務局104年2月4日南市工管二字第0000000000號函文內容（本院卷第164頁）即可自明。故綜合上情審酌，原告所有之1080地號土地固臨中華路而與公路有所聯絡，惟其臨路面寬僅1.52公尺，車輛進出顯有困難，且因1080地號土地地形呈三角形、使用分區為第2種住宅區、面積為257.73平方公尺而足供建築使用等條件，顯然上開之臨路寬度應不敷其基本要求，難謂1080地號土地已能為通常之使用，是原告以1080地號土地與公路無適宜之聯絡為由，主張依民法第787條規定對周圍地有通行權，應屬有據。又前揭之建築技術規則及臺南市畸零地使用規則等相關法條，係據以考量1080地號土地依現況條件能否為通常使用之因素，非以此為通行權主張之請求權基礎，且袋地通行權之主張，係將他人之土地以供其通行之用，並非以他人供通行之土地納入建築基地為規劃，是被告認為不應將上開法條列入判斷袋地通行權有無之要件，容有誤解，併此指明。
3.按袋地所有人之通行權，應於通行必要範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第787條第2項定有明文。查1080地號土地西南側相鄰被告所有之1092-1地號土地，與1092-1地號土地同臨中華路，另南側鄰1092地號土地、東側鄰1084、1086地號等土地，均有建築物坐落其上等情，業如前述，是依1080地號土地上述之相鄰情形及使用現況，顯然1080地號土地選擇1092-1地號土地擴增其進出之便而連接中華路，應為通行至公路對周圍地損害最少之處所及方法，故原告主張依民法第787條第1項規定，對1092-1地號土地有袋地通行權，為有理由，應予准許。惟袋地通行權之通行範圍，應考量其必要性及需求而供其通行，亦即須按土地使用目的、用途、對鄰地損害最小等因素加以審酌通行鄰地之範圍，因1080地號土地係屬建築用地，可供建築使用，正面臨路面寬依上開所述規定至少需達4公尺，再參酌該土地將來供建築使用後，以較不妨礙人員、車輛進出之必要性考量，1080地號土地能為通常使用之臨路面寬，自應以4公尺為宜，即扣除1080地號土地之面寬後，1092-1地號土地應提供2.5公尺之面寬，即如附圖所示編號A、2.99平方公尺面積供1080地號土地通行，方屬擇其周圍地損害最少及最適當之範圍。原告固主張1092-1地號土地應提供如臺南市永康地政事務所103年12月4日土地複丈成果圖所示面積14.50平方公尺予以通行云云，惟袋地通行權係供袋地通行之用，並非提供土地建築使用，或使地上建物得藉此取得正當權源而占用他人土地，是原告以系爭房屋占用1092-1地號土地面積14.60平方公尺部分，主張有通行權存在，顯屬為己之利而非對被告損害最小之處所及方法，自非可採。至1092-1地號土地雖因狹小屬畸零地而無法建築使用，惟此與提供1080地號土地通行權範圍係屬二事，且不得以上開因素而無視通行權應擇周圍地損害最少之要件而盡納全部面積供原告通行之用，仍應以供通行必要之因素審酌通行範圍，故原告以1092-1地號土地係屬畸零地、被告自承購買1092-1地號係供1080地號土地通行使用，謂被告應將1092-1地號土地如上述之面積供其通行云云，於法難認有合。
五、綜上所述，原告主張拍賣取得系爭房屋，該房屋對被告所有1092-1地號土地依民法第425條之1規定應有法定租賃關係存在，惟與該法條規定之要件不符，亦無類推適用之餘地，難可憑採。另原告所有之1080地號土地雖臨中華路，然其面寬僅1.52公尺，無法使該土地為通常使用，應有通行周圍地之必要而得主張袋地通行權，且通行被告所有之1092-1地號土地如附圖所示編號A之位置及範圍，應屬損害最小之處所及方法。從而，原告依民法第787條第1項規定請求確認其所有1080地號土地就被告所有1092-1地號土地如附圖所示編號A、面積2.99平方公尺部分有通行權存在，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條第1項定有明文。本件原告之訴一部有理由、一部無理由，已如前述，是依上開規定酌量兩造勝敗之情形，爰確定兩造各自負擔訴訟費用比例如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 林勳煜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 謝安青