臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第773號原 告 張雅麗訴訟代理人 何紫瀅律師被 告 王永興上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國104年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）519,755元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於民國104年8月27日以書狀變更請求金額為393,500元及其利息。經核原告所為上開聲明之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法文所示，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告於100年2月20日經由訴外人住商不動產股份有限公司臺
南文賢加盟店（下稱住商公司）向被告購買坐落在臺南市○區○○段○○○○○○○○○○號土地，及其上483建號即門牌號碼為臺南市○區○○○路○段00巷00號之房屋（下稱系爭房屋）。因系爭房屋經全新裝潢，故兩造約定價金為470萬元（下稱系爭契約），較附近未經裝潢之房屋高出約200萬元，且被告於房地產現況說明書所載系爭房屋目前是否有滲漏水情形項目中勾選「無」。詎料原告遷入系爭房屋內居住不久後，於100年4月初發現有漏水情形，被告於同年月19日前來勘查屬實，即承諾「本人王永興負責修理一F天花板及牆角、三F石棉瓦漏水問題100 4/19」，並將上開文字記載於買賣價金履約保證申請書內。嗣原告屢催被告修繕，被告以系爭房屋屋齡老舊難免潮濕，要原告再觀察，屆時被告將一併處理，甚或以被告人在國外為由，一再拖延。原告復因發現系爭房屋鋼筋已遭鏽蝕，打開天花板維修孔後亦發現漏水情形嚴重，而再次催請被告處理，然被告已無意願修復或賠償原告之損害。原告原委請訴外人佑威科技股份有限公司（下稱佑威公司）先行估算修復費用為519,755元，因於本件訴訟進行中經囑託台南市建築師公會鑑定修復費用為393,500元，原告自得依民法第354條第1項及第359條之規定，請求被告於上開修復費用393,500元範圍內負瑕疵擔保責任，原告並依民法第227條之規定，請求被告於上開修復費用範圍內負損害賠償責任。為此依據瑕疵擔保及系爭契約之法律關係提起本件訴訟，請求法院擇一判決。
㈡並聲明：
⒈被告應給付原告393,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以下列情詞置辯：
㈠原告於100年2月20日簽約前看屋時，向住商公司人員表示系
爭房屋屋齡已31年，即將屆至磚造房屋之使用年限35年，要求被告降低價金，折價部分作為系爭房屋日後修繕保養之費用，當時受託之住商公司之低價為558萬元，兩造約定被告折價88萬元，折價之條件為以系爭房屋之現況交屋，及水電、漏水由被告保固半年，該保固期間之條件並記載於系爭契約第15條，兩造約定以470萬元為買賣價金。由建物謄本可知該屋屋齡已31年，當時同地段之新屋成交價約1千萬元以上，原告已節省500萬元左右之價金，該470萬元價金已相當於買地送屋。
㈡交屋後之100年4月間，原告透過證人即住商公司台南文賢加
盟店之經紀人許秀娟告知被告系爭房屋之一樓廚房天花板及牆角有漏水情形，被告旋於同月19日請抓漏師傅到場修補完畢，因該日並未下雨，無從確認一樓及三樓是否修補完善。
該師傅表示一樓會漏水係因隔壁鐵皮屋屋齡已逾三十年，鐵皮鏽蝕，故雨水滲漏至系爭房屋。當時住商公司人員並未告知被告三樓石棉瓦有漏水情形，該師傅至三樓察看亦未發現漏水，無從修補，原告當時亦未證明或拍照三樓漏水情形，經該師傅表示，三樓石棉瓦屋內水珠凝結現象，係因臺灣氣候常見之反潮所致，並非漏水。被告已於保固半年期間內將漏水修補完畢，原告自知理虧，故嗣後被告亦未再接獲漏水之通知。依民法第356條規定，原告於100年2月20日買受系爭房屋，雙方約定保固半年，即至同年8月20日止，該保固期間正值雨季，系爭房屋於此期間內如發現系爭房屋漏水應即通知被告，被告既未接獲原告關於漏水之通知，足見系爭房屋應再無漏水瑕疵。原告於103年4月再通知訴外人即住商公司文賢店經理曾涴翊及證人許秀娟前往拍攝客廳之漏水，應非被告所應負擔之瑕疵。原告購買屋齡高之舊屋，明知隱藏潛在風險，且簽約當時既約定以折價之88萬元作為修繕保養系爭房屋之費用，被告亦承諾保固半年業如上述，今原告再以漏水瑕疵為由向被告請求賠償，實無理由。
㈢關於買賣價金履約保證申請書所載被告書寫之「本人王永興
負責修理一F天花板及牆角、三F石棉瓦漏水問題100 4/19」等文字，被告當時承諾原告，若上開二處於雨季期間仍有漏水，被告會負責修繕。被告承諾修繕之處係在系爭房屋一樓廚房上面的增建鐵皮屋下方之天花板及牆角，而原告書狀所附相片所示位置係在客廳及樓梯側之牆角，與被告所承諾修繕位置不同，該漏水瑕疵之內部亦不同。且被告承諾之修繕位置於100年4月間已修繕完成，而原告所指客廳漏水，係發生於000年0月，距原告買受系爭房屋已逾3年2個月，鑑定報告書所載無法判斷滲漏水之發生時間是否已逾三年，並非指涉被告所承諾修繕處，且未提及該處有漏水情形。況原告於102年4月至7月間曾委託訴外人即住商公司經理曾涴翊及證人許秀娟銷售系爭房屋，同年3月至5月間雖原告曾向被告表示系爭房屋有潮濕現象，然當時被告認為應係反潮所致，證人許秀娟曾向被告表示系爭房屋當時並無漏水情況，於該次委託銷售之房地產標的現況說明書中亦未註明原告書狀所附相片之漏水問題，委託銷售當時之系爭房屋現場亦未見漏水。原告明知被告於上開保證申請書中所承諾修繕位置係在廚房，卻刻意誤導本院漏水位置係在客廳，實無足取。況原告於100年3月遷入系爭房屋後，自行以電鑽於牆面鑽洞，裝設各種水電、家電線路，亦有可能破壞牆面及浴廁之防水功能。
㈣系爭房屋如有漏水，應委請抓漏師傅補修，原告卻請非專業
之訴外人佑威公司報價高額工程費519,755元，由報價單內所載項目觀之，其中含有木作工程、泥作工程、地磚工程等項目，均為室內裝潢工程，而非漏水補修。且查該公司鑑價日期為103年5月14日，顯非於兩造約定之保固期間內，鑑定報告書亦指稱無法判斷系爭房屋滲漏水之發生時間是否超過三年，則原告並未舉證漏水時間係發生於保固期間內，系爭房屋漏水處公開明顯，被告亦無從隱瞞原告，被告依約自無須負擔保責任。縱本院認被告須負擔保責任，原告自買受系爭房屋後3年4個月始向被告請求漏水之賠償，已逾民法第277條（按：應係127條之誤載）規定之2年時效期間，被告自得依民法第144條規定拒絕給付賠償。
㈤原告於100年4月間修繕過程中要求被告免費安裝系爭房屋一
樓水龍頭之熱水管路，以電話日夜糾纏被告索討該項工程費8,000元，兩造嗣後協議由被告支付一半之安裝管路費用，原告不得再以系爭房屋一樓天花板及牆角、三樓石棉瓦漏水問題向被告要求賠償，兩造當時完成協議後，旋即請訴外人即順成水電工程行之老闆郭獻祿前來施工。
㈥台南市建築師公會所提出之「工程預算詳細價目表」，與實
際施工項目應有明顯落差，因該價目表並未載明用材之品牌、材質及尺寸，上載之廚房廚具及廁所馬桶均須重新安裝，磁磚部分僅因常見之壁癌或施工常見之不完整之缺陷，即須重作，均不符常理而無理由。且建築師之專業係設計、規劃房屋結構，房屋之防水、治漏、修繕壁癌並非其專業，是本件鑑定應委託防水、治漏、壁癌修繕之專業技師進行勘查及評估、報價，較為妥適。若原告僅以拆除工程提高本件請求金額，而不針對漏水處深層處理，未來仍可能發生同樣瑕疵。且原告之請求並未考慮折舊，亦不符合公平正義原則。
㈦原告所提一樓客廳及廚房地板磁磚癌相片，並未標示發生日
期，發生時亦未透過住商公司通知被告。原告所提錄音譯文，僅擷取談話之片段，並非完整內容，且被告印象中此段對話應發生於000年，原告主張此段對話係發生於000年0月00日及5月11日，容有疑問。
四、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項為：
⒈原告於100年2月20日經由住商公司購買系爭房屋，買賣價
金為470萬元，於不動產買賣契約書中房地產現況說明書項次5「建物目前是否有滲漏水情形」勾選「無」。於系爭契約書第15條其他約定事項中約明水電及漏水由賣方負責保固半年。
⒉被告於買賣價金履約保證申請書上書寫「本人王永興負責
修理一F天花板及牆角、三F石棉瓦漏水問題100 4/19」等文字。
⒊系爭房屋有如原證六之滲漏水情形。
⒋三樓屋面仍沿用原有之石棉瓦鑽泥板面未更新。
⒌依證人許秀娟所提出之原告於102年4月22日所簽立委託住
商公司銷售契約，其中房地產現況說明書第五點「建物目前是否有滲漏水情形」項下，勾選「否」。
㈡兩造爭執事項為：
⒈被告依100年2月20日之買賣契約及民法第354條第1項及第
359條規定是否有修復義務？如有，修復之損害賠償範圍為何？⒉被告是否應依「本人王永興負責修理一F天花板及牆角、
三F石棉瓦漏水問題100 4/19」而有義務修繕系爭房屋漏水之情形？如有，修復之損害賠償範圍為何？
五、得心證之理由：㈠原告不得依民法第354條第1項及第359條之規定請求被告於393,500元之修復費用範圍內負瑕疵擔保責任：
⒈按買受人應依物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金者。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使，或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第356條、第359條、第365條分別定有明文。第按法定除斥期間，其時間經過權利即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認（最高法院87年度台上字第2815號、88年度台上字第1236號、91年度台上字第1336號判決要旨參照）。
⒉經查，原告主張被告於100年4月19日承諾「本人王永興負
責修理一F天花板及牆角、三F石棉瓦漏水問題 100 4/19」，並將上開文字記載於買賣價金履約保證申請書內，自應依上開承諾負瑕疵擔保責任等情，經本院將本件爭執送請台南市建築師公會鑑定系爭房屋是否有滲漏水之情形，經該公會鑑認：（一）經第三次會勘系爭建物有如原證六所示之滲漏水情形（詳附件八）。（二）就一般修復漏水，承攬人修復漏水工程除合約有另訂期限外，一般未有約定期限之保固期限為壹年。（三）系爭建物於100年2月出售前已完成室內外整修，即舊屋翻新。其翻新之範圍為正面外牆磁磚更新、室內壹、貳、參樓地坪新鋪磁磚、牆面及天花板之裝潢及刷水泥漆、浴廁地坪牆面磁磚更新及新作天花板及更新衛浴設施，一般於浴廁更新時應有防水防漏之施工。參樓屋面仍沿用原有之石棉瓦鑽泥板屋面未更新。系爭建物之壹樓客廳樓梯側之梁兩側（詳附件八相片1、2、3）為貳樓浴廁之防水有瑕疵，或其原有排水管接頭黏著劑脫膠或鬆脫而滲漏。如浴廁翻修更新時依一般施工慣例施工並確實做漏水測試，則可防止滲漏水的問題。壹樓地板磁磚面之磁磚癌於系爭建物售出後不久即發生（詳附件五）迄今未有改善，並於104年4月21日會勘時，發現壹樓樓梯下廁所外側（客廳）踢腳上方有壁癌潮濕現象，則可推測壹樓廁所亦有滲漏水現象等語（見鑑定報告第7、8頁）。依上開鑑定結果觀之，系爭房屋目前有滲漏水情形，應堪認定，然此部分是否屬於被告100年4月19日承諾「一F天花板及牆角、三F石棉瓦」範圍內而應由被告負瑕疵擔保責任，兩造則互有爭執；惟查，即使上開滲漏水情形應由被告負瑕疵擔保責任，然依原告提出之錄音光碟及譯文觀之（見本院卷第40-44頁），如原告早於102年3月19日、102年5月11日即已通知被告有該漏水瑕疵，則原告欲對被告主張民法第354條、第359條之權利者，依前開說明，至遲應於102年9月19日前為之，否則即生失權之效果，原告遲至103年5月29日始提起本件訴訟主張權利，顯已逾6個月之除斥期間，原告自不得再以系爭房屋有瑕疵而主張民法第354條、第359條之權利。因此，原告依民法第354條第1項及第359條之規定請求被告於393,500元之修復費用範圍內負瑕疵擔保責任，為無理由，不應准許。
㈡原告不得依民法第227條之規定，請求被告於393,500元之修復費用範圍內負損害賠償責任：
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院104年度台上字第418號判決、103年度台上字第442號判決、103年度台上字第196號判決意旨參照）。而所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，惟給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決意旨參照）。故特定物之買賣，該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，而屬出賣人應負物之瑕疵擔保責任之範疇。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第227條、第254條則分別定有明文。
⒉經查，依兩造所簽立之系爭契約第15條：「其他特約事項
：1.一般買賣，現況交屋（飾品、床罩除外）2.水電及漏水賣方負責保固半年」之記載（見本院卷第8頁），足認被告即系爭房屋之出賣人除水電及漏水保固半年外，其餘乃以現況交屋，又就漏水部分，被告業已於100年4月19日依原告之要求進行修繕，為原告所不爭執（見本院卷第83頁），且被告另於買賣價金履約保證申請書上書寫「本人王永興負責修理一F天花板及牆角、三F石棉瓦漏水問題10
0 4/19」等文字，亦為兩造所不爭執（見本院卷第98頁正、背面、第117頁背面），因此，揆諸上開說明，系爭房屋經鑑認有滲漏水情形，固如上述，惟被告即使因未盡修繕之責，至多亦僅須負物之瑕疵擔保責任，尚不構成不完全給付，原告自無從依民法第227條之規定，請求被告於上開393,500元之修復費用範圍內負損害賠償責任。
⒊再按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者
，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使，或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。又買賣對於解除契約及請求減少價金權利之行使設有除斥期間之限制，目的在從速解決買賣所引起之糾紛。蓋買賣為社會上發生最頻繁之交易類型，故其交易重在流通、安全、穩定，自有儘速解決紛爭之必要。且買賣標的物交付後，已置於買受人之管領支配之下，其利益及危險均由買受人承受負擔，出賣人對於標的物，因喪失支配關係，已無法加以掌控管理，故在買賣物交付後，為調整買賣雙方之權利義務關係，以免交易長期陷入不安定之狀態，此觀民法第365條立法理由即明。因之出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係其契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。然因物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，於依民法第365條規定買受人因物有瑕疵而解除契約或請求減少價金之除斥期間為6個月，而依不完全給付之規定解除契約，法律則未設特別規定，因類推適用給付不能及給付遲延之結果，依民法第257、262條規定為解除權消滅。惟如買賣物交付後，依物之瑕疵擔保規定，買受人需盡檢查通知義務始得行使權利，此等規定旨在維持交易公平，免使出賣人遭受不測之不利，並維護交易之安定，有其公益目的，應予遵守。倘於不完全給付可排除不用，則買受人違反檢查通知義務，於喪失物之瑕疵擔保權利後，或未遵法定檢查通知義務，於解除契約及請求減少價金之權利歸於消滅後，仍可依不完全給付之規定行使各項權利，或主張解除契約，則遇有可歸責於債務人之事由時，上揭物之瑕疵擔保規定，依選法結果，將被不完全給付取代而成具文。故在物之瑕疵所引起之不完全給付，在權利行使上仍應受瑕疵擔保責任規定之限制，因認在買受人依不完全給付行使權利時，亦應遵守買賣物交付後儘速檢查通知，及主張解除契約或請求減少價金應於法定期間內行使之規定，否則即生失權之效果。系爭房屋經鑑認有滲漏水情形，且本院認被告就此部分至多僅須負物之瑕疵擔保責任，不構成不完全給付，業如上述，然即使認此部分仍應構成不完全給付，亦因原告提起本件訴訟，已逾6個月之除斥期間，自不得再依民法第227條之規定，請求被告於上開修復費用範圍內負損害賠償責任，堪可認定。
㈢綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條及民法第227
條之規定，請求被告於上開修復費用範圍內負損害賠償責任即應給付原告393,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
民事第二庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
書記官 吳俊達