臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第775號原 告 臺南市政府法定代理人 賴清德訴訟代理人 黃紹文律師
徐美玉律師黃溫信律師被 告 徐燕訴訟代理人 陳柏諭律師
黃郁婷律師洪梅芬律師涂欣成律師吳佩諭律師李政儒律師上列當事人間請求交付土地事件，經本院於民國104年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國88年6月17日訂立「臺南市『公五』小東超級市
場終止獎投契約及價購補償協議書」（下稱系爭補償協議書），由原告向被告購買坐落臺南市○○段○○○○○○○○號土地，該2筆土地嗣因段界調整而編定為臺南市○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地2筆），原告已依約給付價金完畢，並於89年2月14日登記取得系爭土地2筆之所有權，現登記為臺南市所有，管理者雖為原告轄下一級機關臺南市政府工務局，然原告依法有管理之權源，先此敘明。
㈡被告依民法第348條第1項規定，除移轉土地所有權之外，尚
有將系爭土地2筆交付給原告之義務，又系爭土地2筆上另有被告所有門牌號碼臺南市○區○○路○○號及82號底層之建物（下稱系爭建物），依系爭補償協議書第3條約定，被告應將臺南市○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南市○區○○路○○號建物（下稱系爭82號建物）予以拆除，而臺南市○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南市○區○○路○○號底層（下稱系爭82號建物底層），業經法院判決被告在法律上已無依系爭補償協議書向原告請求補償價金之權利。
㈢原告於97年間曾以系爭建物占用系爭土地2筆為由，訴請被
告給付相當於租金之不當得利，經本院97年度重訴字第205號判決勝訴，然被告上訴第二審，主張系爭土地2筆並未交付原告，經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）98年度重上字第98號判決認定系爭土地2筆雖已依價購協議移轉所有權與原告，固有交付系爭土地2筆與原告之義務，然被告尚未將系爭土地2筆交付原告，故依民法第373條之規定，原告並無收益權，乃廢棄原判決而駁回原告之請求。被告尚未履行交付系爭土地2筆與原告之事實，既為法院確定判決所認定，被告亦否認交付土地，則原告自有必要依民法第348條第1項規定，訴請被告交付系爭土地2筆。
㈣系爭82號建物原係屬臨時建物，其為系爭補償協議書第3條
所約定系爭82號建物底層以外之建物，被告自應予以拆除，且依系爭補償協議書，原告取得系爭土地2筆係為興闢「公五」公園，系爭82號建物底層雖原有附條件價購補償之約定，然該條件已確定不成就而不生價購補償之效力，系爭建物之存在，顯不合原告興建公園之目的，兩造亦未合意讓系爭建物繼續占有使用系爭土地2筆，則依系爭補償協議書、出賣人交付買賣標的物之法律義務及民法第767條規定，被告除交付系爭土地2筆外，亦有將系爭建物拆除之義務，以履行協議內容。
㈤又系爭補償協議書明定系爭土地2筆係無條件價購分期付款
及移轉所有權，系爭82號建物不予以價購，且被告應負拆除義務，而系爭82號建物底層則因獎投契約未依計畫辦理及管理不善而終止，得否協商價購及金額如何認定，法令有所疑義，於契約中為附條件之價購約定。故系爭補償協議書之土地及建物標的物不同彼此獨立，協議條件不同，性質不同，基於一物一權之獨立性質，兩者之價購協議並非具有契約上之不可分性。
㈥並聲明：
⒈被告應將原告所有之系爭土地2筆交付原告。
⒉被告應將其所有坐落系爭土地2筆上之系爭82號建物及系爭82號建物底層拆除。
二、被告則以：㈠依兩造訂立之系爭補償協議書第3條「‧‧‧建築物部分，
甲方（即原告）僅就‧‧‧領有使用執照部分予以價購補償，其餘建物部分乙方（即被告）應自行解決紛爭後，予以拆除」、第4條「前條甲方應價購補償之建物‧‧‧該協議價購金額由甲方向省政府函請釋示無疑‧‧‧經議會審查通過後20日內，支付80％價款予乙方‧‧‧乙方將前條所述應拆除之其餘建物部分完成拆除工作並將地面部分完成公園綠化後，甲方再行支付其餘20％價款」，足見原告應先給付系爭82號建物底層80％價金，被告再與攤商解決糾紛後，拆除系爭82號建物，並綠化為公園，在此之前，被告並無交付系爭土地2筆之義務。
㈡系爭補償協議書第4條就「約定價購金額115,000,000元」定
有「向省政府函請釋示無疑、經議會審查」之停止條件，該停止條件業經臺南高分院101年度重上字第40號判決認定不成就而無效，自係指「價金115,000,000元之約定」無效，第3條「原告價購系爭82號建物底層」之義務，第4條「原告給付80％價金後才能要求拆遷建物以取得土地占有」之約定，仍然有效。縱認兩造就系爭82號建物底層之價金數額未有約定，然因內政部指明系爭82號建物底層補償之約定，應依臺灣省獎勵興辦公共設施辦法（下稱獎勵辦法）第20條資產重估之規定價購，而原告亦委請中國生產力中心鑑價得出116,872,434元之資產重估價格，價金已可特定，依民法第346條第1項規定，補償金額視為已有合意。
㈢兩造係以1個債權契約買賣2個標的即系爭土地2筆、系爭建
物，僅有l個負擔行為，而非將系爭補償協議書拆成2個負擔行為，原告於付清土地及建物之約定價金前，無權取得系爭土地2筆之使用權。又原告既未給付系爭82號建物底層之價金，該建物之所有權及其基地之使用權仍屬被告，原告不能假藉交付系爭土地2筆之占有，在不價購系爭82號建物底層之情況下，架空被告之基地使用權。另兩造並無系爭82號建物底層價金之停止條件不成就，即任由原告無償拆除系爭建物興建公園之合意，縱認系爭82號建物底層價購之部分無效，則系爭土地2筆價購之部分依民法第111條亦應一併無效。
㈣政府欲拆除人民之建物以興辦公共事業，應於建物補償完竣
後始得為之，方符憲法第15條、獎勵辦法第20條、土地法第215條第1項本文、第231條第1項、第235條、土地徵收條例第11條第1項、第12條第2項保障人民財產權之意旨。原告係依獎勵辦法第20條規定與被告簽立系爭補償協議書，政府未發放地上物補償，自不得使用基地。原告主張約定補償金額之停止條件不成就，即可免除價購補償義務，並請求被告交付系爭土地2筆及拆除系爭建物云云，惟此與釋字第457號解釋之認定政府縱採取私法手段，仍應恪遵政府保障人民財產權之義務不合，斷不能假藉契約自由之名，透過停止條件之設計，遂行無償強拆人民建物之目的。且政府亦不能以人民之建物與將來興辦公共事業之目的抵觸，即卸免其補償之義務，原告主張系爭建物與將來開闢公園之目的不合，無庸價購云云，毫無法理依據。又公法、私法請求權乃互相獨立，不因公法請求權時效消滅而影響被告私法請求權，亦即被告依系爭補償協議書第3條、第4條及民法第346條第1項請求原告價購系爭82號建物底層之權利，不隨獎勵辦法之公法請求權罹於時效而消滅。況依前述政府不能無償強拆人民財產之意旨，縱認被告依獎勵辦法請求原告補償之公法請求權罹於時效，身為政府之原告仍不因此取得無償強拆系爭建物之權利。
㈤依民法第425條之1第1項，原屬同一人所有之建物、基地一
旦分屬不同人所有即生法定租賃關係，法定租賃關係既存，被告得依租賃關係占有系爭土地2筆，系爭82號建物非無權占有，原告要求被告交付系爭土地2筆之占有或以無權占有為由訴請拆除系爭82號建物，均無理由等語，資為抗辯。㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈訴外人吳文欽與原告於74年間，依獎勵辦法簽訂小東市場契
約，吳文欽依該契約，乃以小東市場公司負責人名義，申請於系爭土地2筆上興建系爭建物，吳文欽嗣後將系爭建物、系爭土地2筆及小東市場之經營權出讓，輾轉由穎裕公司、邱文福取得，嗣於87年由被告向邱文福購得系爭土地2筆及系爭建物，被告並承受吳文欽之小東市場契約。
⒉兩造於88年6月17日合意終止小東市場契約，簽訂系爭補償
協議書，系爭土地2筆依照系爭補償協議書第l條之約定，由原告價購，總價金528,130,848元，原告已依約給付完畢，並於89年2月14日辦理所有權移轉登記完畢。
⒊依系爭補償協議書第3條約定，小東超級市場之建築物部分
，甲方（即原告）僅就臺南市○○路○○號地下層（建物登記○○○區○○段00000-000建號，南工字第88922號）依獎勵辦法合法申請建築，領有使用執照部分予以價購補償，其餘建物部分乙方（即被告）應自行解決紛爭後，予以拆除。
⒋依系爭補償協議書第4條約定，甲方（即原告）應價購補償
之建物含附屬建物面積合計9,026.34平方公尺，其價購金額如依『臺南市興辦公共工程拆遷建築改良物補償及救濟金發給辦法』之中等價格計算為119,396,815元；如依財團法人中國生產力中心『土地及建物時值勘估報告』之勘估金額為116,872,434元，經甲乙雙方協議115,000,000元，該協議價購金額，由甲方向省政府函請釋示無疑後，並將建物價購預算送議會審查通過後20日內，支付80％價款與乙方（即被告），乙方於收到該筆價款後20日內，於清償塗銷他項權利設定後，將建物產權移轉於甲方，乙方將前條所述應拆除之其餘建物部分，完成拆除工作並將地面部分完成公園綠化後，甲方再行支付其餘20％價款。
⒌被告於91年間，就系爭82號建物底層價購補償金爭議，依系
爭補償協議書之約定，訴請原告給付價金，經本院以92年度訴更㈠字第2號、臺南高分院94年度重上字第43號、最高法院96年度台上字第1715號裁定，駁回被告之請求確定。
⒍被告於前開案件敗訴確定後，多次行文請求原告再依系爭補
償協議書第4條約定，就協議價購金額，向內政部函請釋示，原告先後於97年8月22日以南市建公字第00000000000號、98年8月27日南市建公字第00000000000號、98年10月2日南市建公字第00000000000號、99年1月11日南市建公字第00000000000號、99年9月30日南市建公字第00000000000號函覆被告未予同意，被告遂以原告故意使價購條件不成就，再起訴請求原告給付補償價金，經本院100年度重訴字第131號判決駁回被告請求，被告上訴，亦經臺南高分院101年度重上字第40號判決駁回上訴確定。
⒎被告另於102年就系爭82號建物底層價購補償金爭議，主張
依小東市場契約，獎勵辦法第20條規定，請求原告給付資產重估價格，經高雄高等行政法院102年度訴字第244號判決駁回，被告提起上訴，經最高行政法院103年度判字第325號判決駁回確定。
⒏原告曾於97年間以被告所有系爭82號建物、系爭82號建物底
層無權占用原告之系爭土地2筆，請求被告給付相當於5年租金之不當得利，經本院97年度重訴字第205號判決被告應給付原告7,621,623元，但被告上訴否認土地已交付原告，不得享有利益，臺南高分院乃以「上訴人基於買賣關係固有交付系爭土地2筆與被上訴人之義務，在未交付前，繼續占有該買賣標的物，依民法第373條規定，既仍有收益權，即難指為無權占有」，故乃認並無不當得利之情形，乃廢棄原判決而駁回原告之請求，最高法院亦駁回原告之上訴而確定。
㈡兩造爭執事項如下：
⒈被告有無依買賣契約交付系爭土地2筆之義務？⒉被告交付系爭土地2筆有無併將土地上系爭82號建物、系爭
82號建物底層拆除之義務？
四、得心證之理由：㈠原告請求被告應將系爭土地2筆交付與原告係無理由：
本件原告雖主張依系爭補償協議書，原告向被告購買系爭土地2筆，並經被告為所有權移轉登記，依民法第348條規定，被告負有交付系爭土地2筆之義務云云，惟經被告所否認其有交付系爭土地2筆之義務，則被告是否有依民法第348條規定交付系爭土地2筆之義務。經查：
⑴物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之
義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依民法第946條第2項準用第761條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人固得以對於第三人之返還請求權讓與買受人以代交付。上訴人與買受人某甲締結買賣契約，當時既訂有應由上訴人收回出賣標的物亦即系爭工廠及土地後，再行交付與買受人某甲，並在交付前扣留上訴人一部價金之特約，則依此項特約之內容，上訴人就系爭工廠及土地，仍應負向占有之被上訴人收回交付買受人某甲之義務。在依約履行之前，其義務並不因已為所有權移轉之登記而消滅（最高法院47年台上字第511號判例參照）。
⑵查本件系爭補償協議書第2條規定：小東超級市場座落土地
（臺南市○○段○○○○○○○○號，總面積11057平方公尺），由甲方（即原告）依87年7月公告現值加4成，合計總價款伍億貳仟捌佰壹拾叁萬捌佰肆拾捌元正，於89年6月30日以前分3期協議價購取得，第一期壹億柒仟陸佰零肆萬叁仟陸佰壹拾陸元，甲方應於簽約日起10日內支付予乙方（即被告），第二期與第三期款由甲方提議會經審查通過後20日內支付予乙方，乙方並於收到每一期款後20日內，應將上開土地總面積3分之1，清償塗銷他項權利設定後，以持分方式移轉與甲方等情，有系爭補償協議書1份在卷可參（見本院卷第232頁），復參酌原告就系爭土地2筆分別於88年7月、同年9月、89年2月分別3次以每次被告移轉應有部分1/3之方式移轉所有權登記與原告等情，有土地登記第二類謄本在卷可查（見本院卷第12、13頁），顯見系爭土地2筆所有權移轉方式係以移轉持分之方式為之等情無訛。又觀諸兩造於簽訂系爭補償協議書時，系爭土地2筆其上有系爭82號建物，其下有系爭82號建物底層，系爭82號建物係公有市場，其內尚有攤商營業，兩造遂於系爭補償協議書第3條約定於乙方自行解決糾紛即被告應自行解決系爭82號建物內之攤商占有情形後，將系爭82號建物予以拆除等情，有系爭補償協議書第3條規定在卷可稽。而系爭82號建物係興建於系爭土地2筆之上，原告既已同意被告自行解決系爭82號建物內攤商占有之糾紛後始為拆除系爭82號建物，顯見原告於簽訂系爭補償協議書之際，即已考量系爭系爭82號建物其內有攤商問題無法解決，土地無法於排除建物占有前為現實交付，足認原告有同意被告無須現實交付系爭土地2筆之意甚明。
⑶而系爭土地2筆於兩造簽訂系爭補償協議書之際，系爭82號
建物其內有第三人攤商占有使用，則系爭土地2筆亦係由第三人攤商占有，被告固得以對於第三人之返還請求權讓與買受人以代交付，惟觀諸系爭補償協議書第4條後段規定，乙方將前條所述應拆除之其餘建物部分完成拆除工作並將「地面部分」完成公園綠化後，甲方再行支付其餘百分之20價款等情，而原告亦不否認系爭補償協議書第4條後段所指之「其餘建物」部分，係指系爭82號建物等情（見本院卷第251頁），而該系爭82號建物所占有之「地面土地」部分，應係指系爭土地2筆而言，則原告於被告將系爭82號建物拆除後且將上開「地面部分」完成公園綠化後，需再行支付其餘百分之20價款義務，足認依照系爭補償協議書第4條針對系爭土地2筆交付，乃約定於被告將系爭82號建物拆除且需將系爭土地2筆完成公園綠化後，被告才有將系爭土地2筆交付與原告之義務。依上開說明，系爭補償協議書既已約定被告交付系爭土地2筆之時間即為被告將系爭土地2筆完成公園綠化後，則系爭土地2筆因其上系爭82號建物內現在仍由第三人攤販所占有，未達兩造約定交付系爭土地2筆之條件，從而被告對於原告亦無將其對於第三人之返還請求權讓與原告以代交付之義務。
⑷雖臺南高分院101年度重上字第40號判決認「價購補償協議
第4條約定就系爭建物所成立之買賣契約，不生法律上之效力」等語，有臺南高分院101年度重上字第40號判決在卷可查，然上開判決乃係認定系爭補償協議書第4條就「系爭建物」即系爭82號建物底層所成立買賣契約，認為不生效力。
惟系爭補償協議書對於「系爭土地2筆」所成立買賣契約，仍屬有效，而系爭補償協議書第4條對於「系爭土地2筆」應如何交付之規定，亦屬有效，是原告主張系爭補償協議書就系爭土地2筆究係應於何時交付未為約定云云，係屬無據，自非可採。是以，依照系爭補償協議書約定被告需將系爭土地2筆完成公園綠化，才有交付系爭土地2筆與原告之義務，而本件被告對於系爭土地2筆迄今尚未完成公園綠化，自無交付系爭土地2筆與原告之義務，從而原告依民法第348條主張被告應交付系爭土地2筆與原告云云，亦屬無據，尚難憑採。
㈡原告訴請被告應將系爭82號建物及系爭82號建物底層予以拆除，亦無理由：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。被告對原告就系爭土地2筆有所有權之事實並不爭執，惟以伊為有權占有抗辯，依上開說明，被告對其占有系爭土地2筆係有正當權源之事實應負舉證之責。
⒉按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。
⒊查系爭土地2筆原所有權人為被告，系爭82號建物及系爭82號
建物底層之所有權人亦為被告，有建物登記第二類登記謄本在卷可查（見本院卷第14頁至19頁），是以系爭土地2筆及系爭82號建物、系爭82號建物底層確曾同屬一人所有，系爭土地2筆部分係分別於88年7月、同年9月、89年2月分別3次以每次被告移轉應有部分1/3之方式移轉所有權登記與原告等情，已如前述，雖被告將系爭土地2筆賣與原告之時間均發生於00年0月0日民法第425條之1第1項施行之前，另觀諸民法債編施行法所定，民法第425條之1第1項復無溯及適用，是以非可直接適用民法第425條之1第1項之規定。然審諸民法第425條之1第1項之立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」由此立法理由即可窺知，早在前開條文增訂施行前，實務上即認最高法院48年台上字第1457號判例於買賣將所有權之讓與情形得類推適用。是以現行民法第425條之1第1項施行之前既已有最高法院之上開判例，再慮及保護建物既得使用權之法理，除有特別情事，應推斷土地承買人即本件原告有默許建物所有權人即本件被告繼續使用土地之意思，而認兩造於建物得使用期限內有租賃關係存在，是以被告辯稱其有權占用系爭土地2筆，即屬可採。
⒋被告雖另辯稱依土地法第215條、第231條、第235條規定，土
地及其地上物應一併徵收，土地及地上物補償金付訖以前，原所有權人仍有權使用土地云云，惟查，觀諸系爭補償協議書開宗明義記載本件係「臺南市公五小東超級市場終止獎投契約及價購補償協議書」等語，復觀諸系爭補償協議書全部條文，均無提及「徵收」字語，且約定對於系爭土地2筆係以87年7月公告現值加4成以總價款伍億貳仟捌佰壹拾叁萬捌佰肆拾捌元購買、系爭82號建物由被告自行拆除、系爭82號建物底層則為價購補償等情，有系爭補償協議書在卷可查，堪認兩造關於系爭土地及建物之權利義務關係應依系爭補償協議書之約定，自無土地法關於徵收補償之適用，是被告上開辯稱，係屬無據，自非可採。
⒌依上所述，被告所有之系爭82號建物及系爭82號建物底層既
係有權占用系爭土地2筆，則原告以無權占用為由，訴請被告應將系爭82號建物、系爭82號建物底層予以拆除，即無理由。
五、綜上所述，系爭補償協議書第4條對於系爭土地2筆應為如何交付已為約定，業如前述，是以原告訴請被告依民法第348條規定應將系爭土地2筆交付與原告為無理由，應予駁回。而本件被告雖已將系爭土地2筆所有權移轉登記與原告，然依照最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1之法理，被告於系爭82號建物及系爭82號建物底層得使用期限內對於系爭土地2筆有租賃關係存在，故原告訴請被告應將系爭82號建物及系爭82號建物底層予以拆除云云，亦無理由，應予駁回。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定，判決訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 葉淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 13 日
書記官 陳姝妤