臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第780號原 告即反訴被告 林江福訴訟代理人 林石猛律師
郭鴻儀律師被 告即反訴原告 劉永權上列當事人間第三人異議之訴等事件，經本院於民國104年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟陸佰捌拾壹元由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹萬陸仟肆佰肆拾肆元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查被告於本件審理中，就原告主張之同一基礎事實提起反訴，請求原告即反訴被告返還李春雄占有系爭房屋所獲得之利益，符合前開提起反訴之要件，又無不得提起反訴之情況，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項，分別定有明文。本件反訴原告起訴時原聲明反訴被告應給付李春雄新臺幣（下同）468萬元，暨反訴狀送達翌日起至清償日止，按年率百分之五計算之利息；並自民國（下同）101年7月4日起算至臺南市○○區○○街○○○號房屋被拍賣之日止，按月給付1萬3000元。嗣於104年2月25日具狀更正如後所示，核屬變更應受判決事項之聲明，而反訴被告對於其變更亦無意見，而為本案之言詞辯論，視為同意其變更。因此反訴原告上開訴之變更合於前揭規定，自應准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：
⒈原告於民國（下同）71年7月間，向李春雄購買位於臺南市
○○區○○段○○○號之土地（下稱系爭土地）及坐落其上之建物（門牌號碼：臺南市○○區○○里○○街○○○號，下稱系爭建物，88年3月1日前門牌號碼址為臺南縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號），原告於71年7月3日即將戶籍遷入系爭建物，並於71年7月4日與李春雄簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），同時受領系爭建物，71年9月21日辦理系爭土地所有權之移轉登記完畢。詎料，李春雄嗣後行蹤不明，是時，系爭建物暨未辦理保存登記，原告亦無取得任何系爭建物相關資料（相關使用執照、建築執照等，均於原告居住十餘年後，方由原代書卓梁城尋獲轉交）導致原告遲遲無法依買賣契約辦理建物所有權移轉登記並取得系爭建物之所有權狀。原告雖曾寄發存證信函予李春雄請求履約，卻遭退回而未果。原告為免因房屋稅未繳納，遂向稅務機關申請為系爭建物之房屋稅繳納代理人，並持續以代理人身分繳納房屋稅至今。其間，原告曾因系爭建物結構缺陷，增建三樓石棉瓦鐵屋，並於92年變更系爭建物使用執照。是原告長期居住並使用系爭建物，今卻遭李春雄之債務人劉永權請求強制執行系爭建物，影響原告權益甚鉅，遂依法提起第三人異議之訴。
⒉本件系爭建物因出賣人李春雄未辦理保存登記，故無從辦
理所有權移轉登記，是故，李春雄雖交付系爭建物予原告，原告亦僅取得事實上處分權，似非無見。然原告自71年7月3日即將戶口遷入系爭建物，於71年7月4日簽訂買賣契約並受領系爭建物起，即長期居住使用系爭建物，系爭建物之房屋稅均由原告所繳納，原告更以所有權人之地位將系爭建物出租予第三人，系爭建物並非不得辦理所有權第一次登記，卻礙於出賣人李春雄失聯及相關建物證明文件之闕如而無從辦理登記，事隔十餘年方由原代書卓梁城尋獲相關資料轉交。原告雖因不諳地政登記規定而遲未辦理建物所有權第一次登記，但觀諸原告實際占有使用系爭建物之情，其為系爭建物之實質所有權人甚明。
⒊退步言，時效取得制度乃係基於保障長期既存之法安定秩
序等公益目的所設，為憲法財產權所保障第三人取得所有權之法律制度，是時效取得登記請求權性質上與一般債權請求權僅具有相對性者不同，縱認原告自始均無取得系爭建物所有權，然原告長期以所有之意思，和平、公然、繼續占有系爭建物，至今長達31餘年之久，業已合於民法第769條時效取得系爭建物所有權之要件。原告基於有效之買賣契約，長期以和平、繼續、公然、占有使用系爭建物而取得系爭建物所有權之權益，亦應受保障。且查封之效力不足以妨礙第三人所有權時效取得登記。據此，原告於103年4月25日向臺南市歸仁地政事務所辦理建物所有權第一次登記，業經地政機關受理，是原告林江福為系爭建物之實質所有權人，自足採信。
⒋綜上，原告既為系爭建物之實質所有權人，被告就原告所
有之系爭建物強制執行，實侵害原告利益甚鉅，原告爰依法提起撤銷對系爭建物之強制執行程序，以維原告權益等語。
⒌訴之聲明：
⑴鈞院103年度司執助字第173號被告劉永權與李春雄間因清
償債務強制執行事件，就原告所有門牌號碼為臺南市○○區○○里○○街○○○號之建物所有權全部，所為之強制執行程序，應予撤銷。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡被告則以：
⒈原告既主張因買受該房屋，依法必須登記始生效力，但未
經登記為其所自認，既不具備生效要件，即未合法取得所有權，無足以排除強制執行之權利，其提起第3人異議之訴，要與強制執行法第15條前段規定不合。因此，原告起訴顯無理由。又法律上並無所謂實質所有權人之用語，法律上所謂事實處分權，係指買受違章建築物依法不能登記，而得享有事實處分權而言，本案系爭房屋並非不能登記，為原告所自認；且依原告自己所提出土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（下稱移轉契約書）所示，原告尚積欠李春雄房屋買賣價金新臺幣（下同）30萬元，則李春雄不將房屋所有權移轉與原告為當然，因此，原告就系爭房屋不惟無所有權，亦無所謂取得事實處分權。況依原告自己所提出移轉契約書聲請登記以外之約定事項第⑧項已約明：出賣人6個月內產權一切清楚移轉給承買人；而移轉契約書於71年7月4日簽定，李春雄並無於6個月內產權一切清楚移轉給承買人之事實，從而原告主張取得事實處分權亦屬虛妄。且即便是事實處分權人，在法律上亦無許依強制執行法第15條規定提出第3人異議之訴餘地。
⒉末民法第769條規定之不動產之一般取得時效規定，僅取
得請求登記為所有人之權利，而原告起訴時尚未登記為系爭房屋所有人，自無以所有人之地位提出第三人異議之訴餘地。何況，係爭房屋既經被告實施查封，為原告所自認，依法即不能為所有權登記，且除別有規定外，亦不能停止強制執行拍賣，併此指明。從而，原告雖有承買系爭房屋，但無交付李春雄房屋價金之事實，李春雄不予6個月內包括產權及一切權益清楚交付給原告為當然，系爭房屋又非不能登記，而原告不能取得所有權之登記，自無所有權，尤無因時效取得所有權之可能，自非強制執行法第15條所規定「就執行標的物有足以排除強制執行之權利」之人等語置辯。
⒊答辯聲明：
⑴駁回原告之訴。
⑵訴訟費用由原告負擔。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：
⒈李春雄為系爭房屋納稅義務人，參照房屋稅條例第4條第1
項前段：房屋稅向房屋所有人徵收之規定，李春雄當然為系爭房屋所有人，而依「一物一權原則」系爭房屋不能有2個獨立之所有權。因此，反訴被告雖向李春雄購買房屋，但未交付房屋價款，李春雄亦未交付房屋所有權等相關權利予反訴被告，反訴被告未取得系爭房屋所有權，無正當權源而占有係爭房屋。反訴被告卻有，使用、收益系爭房屋之事實，李春雄應得依民法第767條規定之物上請求權、不當得利及侵權法則，請求返還該占有房屋之利益，以賠償所有人李春雄所受損害。
⒉反訴被告因「侵權、不當得利、無因管理」而占有系爭房
屋，無正當權源，所取得之利益係每月繼續不斷發生，從而反訴原告為李春雄之債權人為反訴被告所承認，則李春雄對反訴被告有「物上請求權(返還占有利益請求權)，損害賠償請求權」可資行使以清償積欠之債務竟怠於行使，亦無資力及決心以行使，為保全債權，反訴原告自得依民法242條規定代位李春雄行使對反訴被告之權利。本案反訴被告於本案訴訟中以原告地位主張伊為房屋所有權人，而有入住或出租之權利，故得提出第3人異議之訴，為反訴原告所否認，本諸舉證原則，反訴被告就所主張事實(正當所有人有使用、收益之事實，應於反訴程序中負舉證責任，若不能舉證，請予於反訴被告不利益判決。
⒊從土地建物買賣契約書交款情形觀之，反訴被告林江福71
年6月19日交款10萬元，71年7月04日交款50萬元，71年8月11日交付5萬元、5萬元等情觀之，僅交土地款70萬元，致土地已完成過戶，充其量已達購買土地價金，所以李其住將土地過戶予反訴被告林江福，而就房屋價金部份應有不足，非常明顯，所以李春雄未將房屋過戶登記予反訴被告林江福，因此，反訴被告林江福不能取得房屋所有權。從而，李春雄並無『6個月內產權一切清楚移轉給承買人即反訴被告』之事實，應無疑義。
⒋系爭房屋移轉契約書就李春雄言，形式上非真正。李春雄
自始自終不曾在系爭房屋移轉契約書上簽名，即無所謂簽定之事實。雖然法律上簽名得以蓋章代之，但必須有法律效果之意思始足當之。系爭房屋移轉契約書上，並無任何證據以證明房屋所有權人李春雄有何意思表示之法律效果存在，該印文也不能證明是李春雄所有，即不能遽認系爭房屋移轉契約書真正。即便房屋移轉契約書真正，系爭房屋移轉契約書」所謂買賣成立日交付，指「房屋所有權登記日」之「讓與」而言。李春雄並無依買賣契約六個月內產權一切清楚移轉給承買人即反訴被告之事實。另系爭房屋未於契約簽訂日起算為所有權移轉登記，契約買賣成立日條件不成就，自不發生交付房屋之問題。
⒌反訴原告受移轉原訴外人陳欽朝所聲請之臺灣臺中地方法
院102年度司促字第35623號確定支付命令所載之債權，並業將債權移轉事實通知債務人戶籍地址在案，雖郵局將該存證信函以「逾期退回」擲回，然參最高法院86年度臺抗字第628號裁判之意旨，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，應認已達到而發生效力。反訴被告於本訴中，以反訴原告為被告提出第3人異議之訴，自是承認本訴被告為李春雄債權人。於反訴中，並自認李春雄得請求權利以5年為限，反訴被告顯有反復，違背誠信。反訴被告不能證明債務人李春雄住居所實際上已變更，即無擅自抗辯債權讓與不生觀念通知(或送達)效力之餘地。故除反訴被告提出確實反證以證明債權讓與之通知時，債務人雖設於戶籍所，實際上已變更之事實外，無許反訴被告抗辯：債權讓與不生觀念通知效力之餘地。
⒍反訴被告自認71年7月4日向李春雄買受系爭房屋，伊即71
年7月3日入住或出租達31餘年云云，自係無權占有係爭房屋，而有「入住」或「出租」之收益，致李春雄受有損害，甚為明顯。反訴被告無權占有系爭房屋，而有入住或出租之收益，每月達13,000元，應負返還之義務，以代賠償李春雄之損害。因此，從民國71年7月4日起算至101年7月3日止共計360個月，反訴被告受有入住或出租系爭房屋4,680,000元之收益，自負有返還之義務，以賠償李春雄之損害。並自101年7月4日起至系爭房屋被拍賣止，按月給付13000元等語。
⒎反訴聲明：
⑴反訴被告應自71年7月4日起算至臺南市○○區○○街○○○
號房屋被拍賣之日止，按月給付李春雄1萬3000元。由反訴原告代位受領。
⑵反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
⑶就第一項聲明，反訴原告願供現金為擔保假執行。
㈡反訴被告則以：
⒈反訴被告林江福占有系爭建物，係基於與訴外人李春雄間
所訂定之買賣契約，「有權占有：反訴原告依民法第242條之規定，代位訴外人即債務人李春雄，向反訴被告林江福主張權利，是反訴被告林江福對訴外人即債務人李春雄之一切抗辯，均得對抗反訴原告即債權人劉永權，合先敘明。反訴原告代位主張依物上請求權、侵權法則、不當得利、無因管理等規定請求反訴被告林江福返還占有系爭房屋所獲得之利得云云。上開請求權，均係以反訴被告林江福為無權占有系爭建物為前提要件。然反訴被告林江福與訴外人李春雄於71年7月4日就系爭建物訂有買賣所有權移轉契約書系爭建物於買賣契約成立時，訴外人李春雄即已將占有交付予反訴被告林江福。是以，反訴被告林江福占有、使用、收益系爭建物均係基於有效成立之買賣契約，為有權占有。反訴原告代位主張訴外人李春雄之物上請求權、不當得利、侵權行為及無因管理等請求權，均不符合請求權基礎之要件，其請求均無理由。
⒉依系爭買賣契約，訴外人李春雄負有將系爭建物產權證明
交付予反訴被告林江福之先履行義務，卻未為履行，反訴原告卻一再主張反訴被告無給付尾款，而無權使使用收益系爭建物，自無理由：按系爭買賣契約第8點載明：「出賣人六個月內產權全部一切清楚移轉給承買人後應於領到所有權狀日起參個月內全部付清，承買人違約買賣所付金額歸出賣人沒收，如出賣人違約買賣所收金額如數退還外，另加罰壹倍違約金一併交承買人不得異議」等語。職是，訴外人李春雄負有於買賣契約訂定後6個月內，將系爭建物之產權證明文件如所有權狀等移交予反訴被告林江福之先履行義務，反訴被告方須將買賣契約尾款付清。訴外人李春雄即不得以原告未給付尾款而拒絕移轉系爭建物之所有權，更難據此主張反訴被告就系爭建物無占有使用權源。是以，反訴原告辯稱：「原告尚積欠李春雄房屋買賣價金30萬元，則李春雄不將房屋所有權移轉與原告為當然」等語，一再表示反訴被告就買賣契約尾款未付之事實，卻未察訴外人李春雄就買賣契約負有先履行義務，刻意扭曲契約約定之內容，顯與契約內容相違，殊不足採。
⒊反訴被告林江福與訴外人李春雄於71年7月4日所簽訂之土
地建築改良物買賣所有權移轉契約書係屬真正。代理權之授與無須以書面授權為之，其以口頭授權亦為有效。縱使陳阿寶無書面授權書，仍不妨礙其代理訴外人李春雄簽訂買賣契約之效力。反訴原告之主張自不足採。於71年7月8日，地主李其住依約將系爭房屋基地所有權辦理移轉登記予反訴被告林江福，足見系爭71年7月4日買賣契約確屬真正有效，方有出賣人後續履約之事實。系爭71年7月4日買賣契約書當屬有效，應無疑義。證人李其住對於其曾代收定金50萬元雖表示：「太久了，沒有印象。」等語，顯已不復記憶。然查，本件房地買賣已過30餘年之久，實難苛責證人對於買賣細節能有完整記憶，況證人對於登記為其所有之土地買賣乙事表示知情亦無否認，自不應獨以其記憶之缺漏，而為不利之認定。
⒋反訴原告劉永權受移轉訴外人陳欽朝之債權讓與，並無合
法通知債務人李春雄，對債務人不生債權讓與之效力，自難以債權人之姿，代位債務人向反訴被告行使權利：民法第95條所稱之「達到」，係使相對人已居可了解之地位，即意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。所謂「使相對人已居可了解之地位」、「已達到相對人之支配範圍」或「置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態」，均係以該送達處所確實為相對人之居住所或營業所，即相對人確實居住該送達處所為前提。反訴原告所寄發債權讓與通知之存證信函雖經郵務機關送達掛號郵件至債務人李春雄之戶籍地址，惟該存證信函係因無人領取而遭退回，觀諸與債務人李春雄相關之法院送達文書，均未獲會晤本人亦無受領文書之同居人或受僱人，債務人實際上是否居住於該戶籍地址，非無疑義。再者，本件郵務機關僅投遞招領通知於信箱內，在相對人未前往郵局領取前，實無法從招領通知得知該信件之種類及內容，自難認於郵局待招領之存證信函，已置於相對人之支配範圍內，達於隨時可了解其內容之客觀狀態。系爭存證信函，依上開實務見解，實未經合法送達債務人李春雄，自無從依民法第95條生通知之效力。準此，反訴原告之債權讓與，對於債務人李春雄不生效力，則其主張代位債務人李春雄向反訴被告請求返還占有系爭房屋之不當利得云云，於法自有違誤，應予駁回。
⒌本件反訴原告所持之支付命令，業經反訴被告再再舉證有
未經合法送達之情形，反觀反訴原告所提出聲請支付命令之證據僅有土地建物登記簿他項權利部影本乙紙，其主張之原因事實為民國78年之債權，距今顯已26年之久，則被告對於訴外人李春雄是否果有債權存在顯有疑義。反訴原告雖稱「反訴被告一再自認李春雄的債權人劉永權」等云云，查反訴被告先對被告提起第三人異議之訴，並以「李春雄債權人」稱之乃因對於執行程序影響第三人占有執行標的之救濟制度設計之使然，於訴訟過程中，經鈞院調閱事證發現被告所持之支付命令有未合法送達之情，故反訴被告執此主張反訴原告並非訴外人李春雄之債權人，並無前後不一之情，更無因此生所謂「自認」之效果，反訴原告所稱顯有違誤。再者，本件亦不應執行法院以未合法送達之支付命令之執行結果，反推反訴原告對於訴外人李春雄具有合法債權存在。蓋「支付命令」制度旨在對於債務人合法收受支付命令卻無爭執之債權，賦予債權人能快速取得執行名義之途徑。是以支付命令是否已合法送達攸關債務人能否即時向法院聲明異議以落實支付命令制度設計之目的，且債務人若經合法送達而未聲明異議，該支付命令將生與確定判決同一效力之強大效果，然此制度卻一再受有心人士操弄利用，修法聲浪不斷，反而喪失制度設計之初衷。反訴原告所持之支付命令在未經合法送達之情形下，反訴原告顯非訴外人李春雄之債權人，自無從依該支付命令代位訴外人李春雄向反訴被告主張任何權利。
⒍反訴原告陳稱：「原告即反訴被告以買受『李春雄』所有
房屋置辯，必須舉證證明辦竣所有權登記才生效力，始得謂有『正當權源』。」云云，顯未察「占有權源」有本於「物權關係」及「債之關係」二者，前者具有「對世效力」，後者則具有「相對效力」，基於有效之債權契約，占有人即得對債之關係相對人主張「有權占有」。原告林江福與訴外人李春雄間有合法有效之買賣關係，訴外人依契約本負有移轉系爭房地所有權，以及交付占有之契約義務，縱使土地買賣之買受人依契約請求移轉登記之權利已罹時效，買賣契約關係仍合法有效存在，買受人占有出賣人交付之土地仍屬「有權占有」。查訴外人李春雄自民國71年7月交付系爭房地予原告至今，對於反訴原告「設籍入住」、「改建、出租系爭房屋」以及「繳納系爭房屋稅捐」等行為，從未對反訴被告主張任何權利或為反對之意思，原告基於與訴外人李春雄買賣關係而占有系爭房屋，顯有所本，反訴原告陳稱應辦竣所有權登記方有正當權源云云，於法未合，顯不足採。
⒎反訴原告主張反訴被告應自71年7月4日起至101年7月3日止
，反訴被告受有入住或出租系爭房屋468萬之收益云云。未察反訴被告係基於有效買賣契約占有使用收益系爭建物，其請求自無理由。退萬步言，縱認反訴原告得以請求反訴被告相當於租金之利益，其請求範圍，依民法第126條短期時效消滅之適用，應限於自請求時起回溯5年之範圍，應僅限於自其請求之日起（即103年6月9日）回溯5年之範圍，即98年6月9日至103年6月9日之部分，逾此部分均已罹於時效，不得再為主張等語。
⒏反訴答辯聲明：
⑴反訴駁回。
⑵訴訟費用由反訴原告負擔。
⑶如受不利之判決，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，免為假執行。
叁、本院得心證之理由：
一、本訴部分：㈠訴外人陳欽朝向訴外人李春雄請求給付借款事件，經臺灣臺
中地方法院核發102年度司促字第35623號支付命令，命訴外人李春雄應向訴外人陳欽朝清償新臺幣400萬元，及自78年12月22日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，暨自民國78年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之20計算之違約金。被告以受移轉前開訴外人陳欽朝對訴外人李春雄之債權為由，以前開支付命令為執行名義，向臺灣嘉義地方法院聲請強制執行（103年度司執字第4230號），該法院則於103年2月13日囑託本院執行（本院103年度司執助字第173號民事執行事件），就門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物強制執行，該系爭建物為未保存登記之建物。上開事實為兩造所不爭執，並經本院調借103年度司執助字第173號卷宗核閱屬實，且有臺灣臺中地方法院102年度司促字第356 23號影卷可稽，足認原告此部分主張為真實。
㈡原告復主張系爭房屋為其向訴外人李春雄買受取得，其為系
爭建物之實質所有權人，惟被告執以前詞置辯。是本件主要爭點為原告得否依強制執行法第15條規定，提起第三人異議之訴，請求撤銷系爭強制執行事件就系爭建物所為之執行程序？茲論述如下：
⒈按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於
強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告，強制執行法第15條定有明文。又強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言；占有，依民法第940條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內（最高法院44年臺上字第721號民事判例、最高法院68年臺上字第3190號判例）。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院85年度臺上字第51號、96年臺上字第2272號裁判）；又「違章建築之房屋，原非債務人所有，而被執行法院誤予查封者，買受人因不能登記，固得代位原有人提起異議之訴，若該房屋為債務人所有，買受人雖買受在先，亦無排除強制執行之權利。」；「違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故在此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。是其確認所有權存在之訴，既應駁回，則基於所有權而請求撤銷查封，自亦無由准許」（最高法院48年臺上字第209號判例、50年臺上字第1236號判例）。按諸上開說明，違章建築之原始建築人因建築完畢而原始取得所有權，違章建築之買受人，僅受讓未保存登記建物者對該建物之所謂事實上處分權。未辦保存登記建物之買受人因不能登記取得所有權，當不得依強制執行法第15條主張所有權而提起第三人異議之訴，而僅於法院誤就非債務人所有之未辦保存登記建物執行時，得代位原所有權人提起異議之訴。惟如原所有權人即為執行債務人，因原所有權人本無排除債權人強制執行之權利，買受人代位原所有權人向債權人主張，自亦無理由。
⒉本件原告主要係依強制執行法第15條規定，對債權人提起第
三人異議之訴，聲明第1項之「鈞院103年度司執助字第173號被告劉永權與李春雄間因清償債務強制執行事件，就原告所有門牌號碼為臺南市○○區○○里○○街○○○號之建物所有權全部，所為之強制執行程序，應予撤銷」，無非主張原告有強制執行法第15條所規定，就執行標的物足以排除強制執行之權利。惟本件系爭房屋屬未保存登記之建物，此為兩造所不爭執，系爭未保存登記之房屋，因未能辦理所有權移轉登記，該房屋之所有權自不能發生讓與之效力，依前開說明，自屬出資興建之原始起造人即李春雄所有，系爭房屋之買受人即原告，僅受讓系爭建物之事實上處分權。本件亦無法院誤就非債務人所有之未辦保存登記建物強制執行問題，原告亦不得得代位系爭建物原所有權人提起異議之訴。原告雖另主張可依時效取得制度登記為系爭建物所有人，惟即便原告得依時效取得制度登記為系爭建物所有人，但仍非因時效期間屆滿，立即取得系爭建物之所有權，原告亦陳稱係於103年4月25日方向臺南市歸仁地政事務所辦理建物所有權第一次登記，目前尚未完成登記等語，從而原告自不能以前開時效取得請求權對抗查封，並排除強制執行。職是，依前開實務見解，事實上處分權並非強制執行法第15條所規定，就執行標的物足以排除強制之權利。從而，原告依強制執行法第15條規定，提起第三人異議之訴，請求撤銷系爭強制執行事件就系爭建物所為之執行程序，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張反訴被告占有李春雄所有之系爭房屋，顯受有
不當得利，並侵害李春雄，反訴原告依民法第179條、第767條及第242條規定代位李春雄請求反訴被告給付反訴原告相當於租金之不當得利等情，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件反訴主要爭點為反訴被告是否為系爭房屋之有權占有人？反訴原告請求反訴被告賠償相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年臺上字第887號判例要旨參照）。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第179條前段、第767條分別定有明文。
㈢經查，本件反訴被告主張其於71年7月間，向李春雄購買位
於臺南市○○區○○段○○○號之土地及坐落其上之建物（門牌號碼：臺南市○○區○○里○○街○○○號，即系爭建物）。原告於71年7月3日即將戶籍遷入系爭建物，並於71年7月4日與李春雄簽訂系爭買賣契約，同時受領系爭建物，71年9月21日辦理系爭土地所有權之移轉登記完畢。是以，反訴被告占有、使用、收益系爭建物均係基於有效成立之買賣契約，為有權占有。上開事實，業據系爭反訴被告提出建物門牌證明書、戶籍謄本、系爭買賣所有權移轉契約書及系爭建物房屋稅繳納證明為證（見本院補字卷8-16頁）。反訴原告則主張系爭房屋買賣移轉契約書為假。
㈣關於系爭房屋買賣之真正，除上開原告所提事證外，復經證
人余林㺱於本院104年5月4日言詞辯論期日到庭證稱：「（法官：你有介紹過原告買何房子？）有，李春雄他是包商，並到我們那邊蓋房子，都是跟地主合建，所以土地不用另外花錢。當時我住在歸仁，介紹林江福向李春雄買房屋；（法官：你如何得知李春雄為包商並有房子？）因為李春雄於地方上蓋了好幾百戶，我有看到。我向原告即反訴被告建議我們是同事，可以一起買住在一起，而且當時房子便宜。（法官：房子的價格多少？）我記得簽約時定金10萬元，李春雄開價130萬元，之後講價到100萬元；（法官：你有無陪同原告簽約？）簽約是我和原告即反訴被告一起到高雄簽約。時間太久日期不記得。簽約的時候只有林江福與我一起去，沒有其他人陪同，當時是林江福開車載我，到高雄哪裡簽約忘記了。是一個一樓的辦公室，沒有招牌。高雄的時候，李春雄的太太有在現場，李春雄本人好像沒有在現場，代書好像沒有去，他們家還有另外兩、三個人，我不曉得是誰；（法官：剛才說130萬殺價到100萬，是先前就談好還是簽約的時候談好？）簽約的時候當場談的。130多萬是包商開的，林江福說要100萬，有成交，對方是誰答應我忘了，當場有簽約，所以林江福就叫我當見證人；（法官：契約書是李春雄的太太還是李春雄本人與原告簽約？）我忘記了，我只記得我有大約看一下合約書寫什麼。裡面記載買賣，要如何付清等事；（法官：契約是用寫的還是打字的？）我到現場就有空白的契約書了。當場由賣方的人寫的；（法官：所謂賣方的人是指李春雄的太太還是有其他人寫的？）賣方有其他人我也忘記了；（法官：當場是否寫的是這一份？提示原證三買賣契約書影本）是的，上面的余林㺱印章是我蓋的；（法官：其他的印章是何人蓋的？）林江福的部分是他親自蓋的，其他的人沒有注意；（法官：殺價的過程有無不愉快？）沒有，只有林江福說太貴了，雙方約講了半小時才以100 萬元成交；（法官：剛才說對造有2、3個人是男還是女的？）我記得李春雄的太太在場，現場也有男的，幾男幾女我記不得了；（原告問：與李春雄的議價過程是一次談成還是有很多次才談成？）可能有一次或兩次，都是去高雄。因為包商李春雄是高雄人；（法官：剛才提示給你的契約書，記載土地與房屋不同人，那你印象中，當天有無人自稱是地主？）據我所知歸仁的房子，地都是地主的不是建商的。是蓋好以後按照37或46分。當天有無人自稱地主我也忘記了」。證人李其住104年5月25日言詞辯論期日到庭證稱：「（法官：
李春雄是否蓋了很多房子賣給別人？）是的，他以前在蓋房子；（法官：有無蓋歸仁300戶房屋？）有的，蓋了300多戶；（法官：你哥哥李春雄在賣房子的時候，有沒有授權給你大嫂陳阿寶出售房屋？）他們夫妻共同做房屋買賣。他們有開合格建設。那個公司現在已經不在了，記不得什麼時候收起來了；（法官：合格建設陳阿寶有無股份？）有，股份是他們夫妻共有的；（法官：你哥哥李春雄在賣房子的時候，有沒有授權給你大嫂陳阿寶出售房屋？）有沒有授權我不曉得，但是他們夫妻共有該公司股份；（法官：對於原證三所附之買賣契約，有何意見？）上面有我的名字沒有錯，當時是請我哥哥處理的；（法官：是否知道你哥哥有再為授權給你大嫂處理？）再授權的事情我不知道；（法官：你只是單純登記為所有權人，還是事後會把土地的錢給你？）我們兄弟共有。後來合格公司經營不善公司就沒有開了，所以我也沒有分到錢。只有一些畸零地還沒有過戶仍然是我的；（法官：剛才你說李春雄與陳阿寶的股份為共有，他們二人的持股為多少？占全公司的股份為多少？）我都不知道；（法官：你剛才說出售土地是請你哥哥處理，出售土地是否符合你的意思？）一開始買土地的時候，就是由我哥哥全權處理，我負責工地施工，我沒有拿金錢出來投資。賣掉我也交給我哥哥全權處理，大家兄弟他拿我的名字跟別人簽合約，因為我與我大哥為共同拼事業；（法官：你大嫂陳阿寶有無負責公司哪方面業務？）有做出納，負責管錢。有實際參與公司經營；（原告即反訴訴訟代理人：陳阿寶於公司除了做出納，有無做房屋買賣？）銷售部分有另外請小姐幫忙銷售。（原告即反訴訴訟代理人：李春雄本人會親自做銷售嗎？）一定會看，但是接洽都是小姐做的；（原告即反訴訴訟代理人：之前辦房屋買賣最後都是由何人辦理土地及房屋移轉？）代書辦理，我不知道代書的名字，我知道蔡得心。蔡得心是仲介人，跟我哥哥認識，有在工地出入，我有看過，他也過世了。我是聽蔡得心他弟弟講的；（被告即反訴：原告你剛才稱房屋都是李春雄處理，李春雄實際有無處理到？）如果有我的印章，就是由李春雄全權處理。小姐會將買賣的事情交給李春雄；（被告即反訴原告：71年5月的時候，李春雄於何處？）那時公司的大小事都是由他處理的。我們於歸仁、嘉義朴子、仁武都有蓋房子。71年5月的時候李春雄在哪裡我不知道，他有時候在家裡或是工地不一定；（法官：71年間，合格建設公司有在正常營運？）我那時候在阿里山公路作休息站。所以我不太清楚。開了1 年10個月後，我又到台中水湳做大理石，所以我就很少過問公司的事情；（原告即反訴訴訟代理人：剛才你證稱契約及收錢都沒有過問，但你有無收過票據或契約再交給李春雄？）我不知道。都是小姐收了給哥哥及嫂嫂；（被告即反訴原告：你剛才稱於71年在阿里山做休息站，那你怎麼知道都是由小姐收錢再交回李春雄？）以前作業的方式都是這樣」。
㈢本院審酌前開證人即原始起造人李春雄之弟李其住證述：公
司股份是李春雄與陳阿寶夫妻共有的，陳阿寶有負責公司出納，負責管錢，有實際參與公司經營，由小姐收錢再交回李春雄，是公司一向作業方式，且前開證人余林㺱所為之證詞，對71年間反訴被告購買系爭房屋之過程及系爭買賣契約簽署經過均論述甚詳，核與系爭買賣契約內容相符，亦與證人李其住證述互核無誤。因此本院雖傳訊證人即建商李春雄未到，但以其公司興建之房屋甚多，李春雄勢必無法一一親自與購屋客戶訂約，以及其妻陳阿寶與其共有股份、負責公司出納及管錢，並實際參與公司經營之運作模式以觀，李春雄應有授權其妻陳阿寶與購屋客戶簽訂房屋買賣契約無誤。因此本件買賣契約由老闆娘陳阿寶代理其夫李春雄簽名，應非無權代理。此外，系爭房屋所在之臺南市○○區○○段00地號土地，因系爭買賣契約之約定，於71年7月8日即已移轉登記為反訴被告所有，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷173頁），至今已30餘年之久，訴外人李春雄從未向反訴被告否認簽約一事，或就該土地有任何請求，益見訴外人李春雄確有授權陳阿寶簽署系爭買賣契約。職是，上開證據已足以證明系爭買賣契約為真，反訴原告主張系爭買賣契約不成立云云，即難予採信。
㈣準此，反訴被告依有效成立之系爭買賣契約向李春雄購買系
爭房屋，李春雄並已將系爭房屋占有交付予反訴被告，反訴被告取得系爭建物之事實上處分權，反訴被告為系爭房屋有權占有人。綜上，反訴被告基於系爭房屋事實上處分權人之地位將占有使用系爭房屋，具有法律上之原因，核與不當得利「無法律上之原因而受利益……」之要件不符。反訴原告請求反訴被告給付不當得利云云，於法無據，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
肆、訴訟費用部份：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件本訴部份，訴訟費用22,681元（即第一審裁判費），應由敗訴之原告負擔；就反訴部分，訴訟費用16,444元（即第一審裁判費），應由敗訴之反訴原告負擔，附此說明。
伍、本件事證已臻明確，本訴及反訴兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，均經本院斟酌，認為均不足以影響本訴及反訴之判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴亦無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 林念祖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本並一併繳納上訴審裁判費）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 10 日
書記官 王慧萍