臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第707號原 告 吳美娥訴訟代理人 何冠慧律師被 告 藍香柔訴訟代理人 黃正彥律師
黃雅萍律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告原起訴請求：（一）確認原告與被告於民國101年2月24日所簽立之協議書無效。（二）被告應於原告提出新臺幣（下同）300萬元同時將坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（權利範圍全部）及其上同段11建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○○號建物（權利範圍全部，上開土地及建物下稱系爭房地）全部移轉登記與原告。嗣於103年10月8日言詞辯論期日主張上開訴之聲明第1項不予請求，追加民法第87條通謀虛偽意思表示為訴訟標的，並變更訴之聲明為：被告應將系爭房地經臺南市永康地政事務於101年3月21日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予以塗銷（本院卷第72頁），經核係屬減縮應受判決之事項及基於兩造簽立協議書之同一事實，與上開法條規定之情形相符，自應准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告與訴外人即被告配偶李致禾認識後進而交往，嗣因被告發現上情，雙方遂於101年2月24日書立協議書約定：「本人藍香柔，以上稱甲方（其配偶李致禾，以下簡稱甲夫），同意納吳美娥為家人（以下稱乙方）並各立門戶，且甲方對甲夫下述行為將不再表示異議：1.甲夫可自由選擇居住所。2.甲夫與乙方之男女關係雖法律不容，但仍同意；且不再過問甲夫與乙方日後任何情事。3.乙方於臺南市○○區○○○路○○○○號之不動產1棟（市價約500萬元，即系爭房地），乙方願以300萬元正移轉該不動產予甲方」（下稱系爭協議書），並進而辦理系爭房地移轉登記於被告名下。惟系爭協議書違反民法一夫一妻制及公共秩序善良風俗，應屬無效，則被告因系爭協議書取得系爭房地而受有利益，即屬無法律上原因，原告因此受有損害，自得依民法第179條規定請求被告應將系爭房地回復登記至原告名下。
（二）依系爭協議書約定事項內容觀之，該協議書係在處理原告與被告之配偶間男女關係，且依協議書第3項內容可知，兩造均明白系爭房地市價為500萬元，而原告願意以300萬元之對價移轉與被告，其目的即在被告須接納原告為家人；另協議書第2項亦載明「甲夫（被告配偶）與乙方（原告）之男女關係為法所不許，但仍同意」，並進而辦理系爭房地移轉登記，而在我國法律明文採取一夫一妻制度且未將通姦罪除罪化之前提下，上開協議顯已違反民法一夫一妻制及公共秩序善良風俗而屬無效。
（三）兩造間就系爭房地之移轉登記，雖有買賣行為之外觀，但實際上移轉之原因關係乃依系爭協議書之內容，實屬通謀虛偽意思表示，且有背於公共秩序，應屬無效，則關於兩造間所為系爭房地移轉登記之物權行為，同依上開事由及兩造欠缺物權行為之意思，應併同債權行為歸於無效。至於被告所提出系爭房地之買賣契約書，形式上真正原告並不爭執，然兩造間之契約關係乃以系爭協議書為準，原告係依系爭協議書而收受被告所交付之300萬元，而系爭協議書既屬無效，自不應兩造另行簽立買賣契約而認定有效。
（四）被告提出之買賣契約書（兩造於101年3月3日所簽訂，下稱系爭買賣契約書）及申請所有權移轉登記所填載之買賣所有權移轉契約書，均屬通謀虛偽之意思表示，其中後者為公定移轉契約書，即實務上俗稱之公契，係作為土地及建物移轉現值申報之用，此從契約第12點所載之價金僅113萬7,600元而與被告提出交付原告300萬元之買賣價金不符，即足至明。又實際上系爭房地一直以來均是由原告出租與第三人，然系爭買賣契約書第8條卻約定：「土地建物並未曾與他人訂立租賃契約書」，顯與實際情形相反，由此可見兩造所以書立系爭買賣契約書，乃為委託地政士辦理系爭房地移轉登記之用，而非雙方之真意；另對照系爭買賣契約書第15條約定由雙方及地政士各執1份，亦可證明是委託地政士辦理移轉而通謀為之。又觀諸系爭協議書約定：「乙方於臺南市○○區○○○路○○○○號之不動產一棟（市價約500萬元），乙方願以300萬元正移轉該不動產予甲方」可知，系爭房地豈可能於系爭協議書簽立後相隔不到10日，即從市價500萬之價值陡降只剩下300萬元，並以該價格簽立系爭買賣契約書，故從上開3點足可證明本件兩造係通謀虛偽而訂立買賣契約。
（五）並聲明：被告應將系爭房地經臺南市永康地政事務所於101年3月21日，以買賣為原因辦理所有權移轉登記予以塗銷。
三、被告則以：
（一）依原告之主張可知，其係自認與李致禾有不當之男女關係，且為被告所不同意，才以簽立協議書之方式處理之。故兩造簽立系爭協議書既為處理原告與被告配偶間之不當男女關係，可見被告並不認同原告之身分。且依系爭協議書之約定事項第1項觀之，此為被告配偶住居所之選擇權，並非被告同意原告可與被告配偶同居，被告更未同意被告之配偶可與原告成立合法之家庭；再觀系爭協議書第2項所載內容，此為被告對於原告之前與被告之配偶發生不當之男女關係，同意不予追究，且之後亦不過問原告與被告之配偶間任何情事，僅為被告對於原告與其配偶間所發生之不當男女關係表示不予追究及不過問，並未同意被告配偶可以與原告成立夫妻關係或為妾，僅屬民法第1053條所列之「事前同意」或「事後宥恕」之情事，並未違反民法上一夫一妻之規定，自無違背公共秩序或善良風俗。基此，系爭協議書約定事項第1、2項之內容並無違反民法上一夫一妻制度，更無違反公共秩序善良風俗至明。
（二）系爭協議書第3項就買賣之標的、價金均有約定，意思表示已為合致，並未附加任何條件，為獨立之買賣契約關係，故系爭房地買賣契約應屬有效。況且，兩造除以系爭協議書約定原告將系爭房地出賣與被告外，另於101年3月3日至代書處就系爭房地訂立系爭買賣契約書，被告並於訂約之時交付訂金10萬元與原告收受，嗣原告將所有權移轉登記之必要文件交給代書辦理產權移轉，於101年3月8日向地政機關申請移轉登記及同年月21日產權移轉登記完成後，被告旋即於同年月23日將剩餘價金290萬元交付原告，足證兩造就系爭房地買賣之契約意思表示一致，被告已給付價金完畢，系爭房地買賣契約並無違背公共秩序，原告主張本件系爭房地買賣無效云云，顯與證據不合。
（三）土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書上蓋有兩造之印文，由此足認兩造有買賣系爭房地之真意，且意思表示合致，並無原告主張買賣契約無效之情事。另上開契約書（即俗稱之公契）載明土地買賣價款總金額為113萬7,600元，建物買賣價款總金額為35萬9,400元，二者合計149萬7,000元，並無原告主張系爭房地市價約500萬元之情形。又兩造於101年3月3日在代書事務所訂立之系爭買賣契約書（即民間俗稱之私契），約定系爭房地之買賣總價金為300萬元，係高於兩造向地政機關申請所有權移轉登記之金額，亦無原告主張以低於市場價格出售之情事。依此，兩造間就系爭房地之標的、買賣價金均已意思表示合致，原告雖主張系爭房地之買賣契約無效，惟並未舉證以實其說，且被告已給付價金與原告及辦理所有權移轉登記完畢，買賣契約自屬有效，原告迄今逾2年始主張契約無效，實無理由，且未舉證兩造間有何通謀虛偽意思表示，其主張自屬無據。
（四）並聲明如主文第1項所示。
四、兩造不爭執事項：
（一）訴外人李致禾與被告為夫妻關係，現婚姻關係仍存續，原告與李致禾於101年間為男女朋友關係。兩造與李致禾於101年2月24日簽立系爭協議書，協議書內容如原證一所示。
（二）兩造於101年3月3日就系爭房地簽立系爭買賣契約書，價格議定為300萬元，被告分別於101年3月3日、同年月23日給付10萬元、290萬元與原告。
（三）系爭房地於101年3月8日以買賣為登記原因，向臺南市永康地政事務所申請辦理所有權移轉登記，並於同年月21日完成所有權移轉登記於被告名下。
五、得心證之理由：
（一）被告之配偶李致禾於婚姻關係存續中，與原告交往成為男女朋友關係，經被告發現後兩造與李致禾遂於101年2月24日簽立系爭協議書，協議書內容為：「本人藍香柔，以上稱甲方（其配偶李致禾，以下簡稱甲夫），同意納吳美娥為家人（以下稱乙方）並各立門戶，且甲方對甲夫下述行為將不再表示異議：1.甲夫可自由選擇居住所。2.甲夫與乙方之男女關係雖法律不容，但仍同意；且不再過問甲夫與乙方日後任何情事。3.乙方於臺南市○○區○○○路○○○○號之不動產1棟（市價約500萬元，即系爭房地），乙方願以300萬元正移轉該不動產予甲方。」等語。嗣兩造於101年3月3日就系爭房地簽立系爭買賣契約書，契約書第2條載明買賣價格議定為300萬元，被告並於訂約時及101年3月21日完成所有權移轉登記後，分別於同年月3日、23日給付10萬元、290萬元與原告等情，有系爭協議書、系爭買賣契約書、系爭房地謄本及收據（本院103年度補字第227號卷第8至10頁、本院卷第33至38頁）在卷可稽，亦為兩造所不爭執，此部分之事實，自堪可認定。
（二）按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分仍為有效。民法第72條、第111條分別定有明文。次按民法第72條規定法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，係指法律行為之標的而言。至法律行為之緣由或動機，若未表現於外而成為標的之一部者，縱該緣由或動機有背於公共秩序或善良風俗，與法律行為之效力，尚不生影響（最高法院79年度台上字第1712號判決意旨參照）。查兩造與訴外人李致禾於101年2月24日簽立之系爭協議書，其中第1項所載「甲夫（即被告之配偶）可自由選擇居住所」一語，意指被告之配偶李致禾可依其意願選擇與原告或被告居住，另第2項「甲夫與乙方之男女關係雖法律不容，但仍同意；且不再過問甲夫與乙方日後任何情事」之內容，則指被告與其配偶李致禾於婚姻關係存續中，同意李致禾與婚姻關係外之第三人即原告繼續交往，對於李致禾與原告仍維持親密關係，不再過問，足證上開約定已違民法第1001條夫妻（即被告與李致禾）互負同居義務之規定，且與夫妻間忠誠義務及社會道德相悖，應屬無效，是原告主張兩造所簽立之系爭協議書違反善良風俗而為無效等語，就上開第1項、第2項約款，即屬可取。至系爭協議書第3項「乙方於臺南市○○區○○○路○○○○號之不動產1棟（市價約500萬元），乙方願以300萬元正移轉該不動產予甲方」有關移轉系爭房地之約定，雖同列於系爭協議書內，惟觀諸系爭協議書每1條款均為獨立之約定，任1條款間並無相互依存缺一不可之關係，亦即系爭協議書中第3項固約定原告願以300萬元之價格將系爭房地移轉與被告，然此約定並未附以條件或明文記載以上述第1項、第2項約定成就、不成就為移轉所有權之事由，亦未將此緣由或動機表現於外而成為兩造買賣系爭房地之一部分，由此可見該第3項之約定顯可獨立於其他條款而存在，不受第1項、第2項約定之影響，應屬有效；況且兩造於簽訂系爭協議書後，另依前揭約定於101年3月3日同至代書處簽立系爭買賣契約書，被告並於訂約時及完成所有權移轉登記後，依系爭買賣契約書議定之價格300萬元，分別給付10萬元、290萬元與原告，足見兩造間就系爭房地之買賣，應已達成合意並完成所有權移轉登記完畢，是原告主張系爭協議書簽立之目的係求被告接納原告為家人，已違反民法一夫一妻制及公共秩序、善良風俗，進而辦理系爭房地所有權移轉，應屬無效云云，委無足採。
（三）原告固仍主張系爭房地當時價值500萬元，出售價格卻約定為300萬元，且申請所有權移轉登記契約書（即俗稱公契），其上所載土地、建物價格合計僅149萬7,000元，亦與被告提出交付原告300萬元之買賣價金不符，足見系爭買賣契約書係兩造通謀虛偽意思表示而訂立，應屬無效云云。惟按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院62年台上字第316號判例意旨參照）。查本件兩造簽訂之系爭買賣契約書，其中就買賣標的、價金等要素，均已明載，有系爭買賣契約書在卷可查，且兩造均用印及提出相關證明文件送請地政事務所完成以買賣為原因之所有權移轉登記，被告亦已依約於訂約時及完成所有權移轉登記後，分別給付10萬元、290萬元與原告，而系爭協議書中第3項約定並非無效，復經本院認定如前，足見不論依系爭協議書第3項或系爭買賣契約書，兩造均依約定之內容辦理系爭房地所有權移轉登記及交付、受領價金，難謂有何通謀虛偽而故為上開之意思表示；又系爭房地於兩造簽訂系爭買賣契約書時是否價值500萬元，僅原告個人片面之主張，並無其他證據可佐，且系爭房地縱認有500萬元之價值而兩造約定以300萬元買賣，亦屬兩造合意以上開價格進行交易，無從依此而逕認有通謀虛偽之情事存在。再者，系爭房地申請所有權移轉登記之契約書（即俗稱公契），其上所載土地之價格乃依公告現值計算，建物部分則依稅捐機關核定之課稅現值加以記載，均屬有憑，且此價格與實際買賣價金有其差距，本即為不動產買賣及登記實務所知悉之顯著事實，亦難據此金額不同而為原告有利之認定。基此，原告以上開事由主張系爭買賣契約書因通謀虛偽意思表示而無效，洵屬無稽，難可憑採。至系爭買賣契約書第8條載明系爭房地未與第三人訂立租賃契約，原告雖爭執此與客觀事實及系爭協議書不符云云，然查，系爭房地出租與否，要非兩造簽立買賣契約之要素，並不影響契約之成立，且出租之事實縱認實在，亦屬另一債權契約及被告取得系爭房地所有權後如何處理之問題，要與通謀虛偽之意思表示無涉，是原告據此為前揭主張，顯屬牽強，亦非可採。
六、綜上所述，系爭協議書第1項、第2項約定之內容，雖有違公序良俗而無效，惟第3項有關系爭房地買賣之約定，乃屬獨立之約款，不因第1項、第2項約定無效而受影響，且兩造另簽訂系爭買賣契約書，並已依約完成登記及交付價金，並無通謀虛偽意思表示之情事存在。從而，原告以系爭協議書有違公序良俗及系爭買賣契約書因兩造通謀虛偽意思表示而無效，主張系爭房地移轉之物權行為亦屬無效，被告應將系爭房地經臺南市永康地政事務所於101年3月21日，以買賣為原因辦理所有權移轉登記予以塗銷，為無理由，應予駁回。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，依上開規定，第一審訴訟費用自應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 26 日
民事第二庭 法 官 林勳煜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
書記官 謝安青