臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第841號原 告 董立仁訴訟代理人 蕭麗琍律師被 告 祭祀公業林妙法定代理人 林生才訴訟代理人 林媗琪律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國104年4月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰伍拾壹萬柒仟捌佰捌拾肆元，及自民國一百零三年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰伍拾壹萬柒仟捌佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告經由訴外人信固國際股份有限公司（下稱信固公司）
之介紹，於民國102年8月14日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）21,166,400元向被告購買其所有坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），兩造並於同日與合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）訂立不動產買賣價金信託契約，約定由原告將依系爭買賣契約應給付被告之價金交付合作金庫信託管理。原告於簽約後，即依約於同年8月27日將簽約款200萬元及完稅款1,481萬元存入合作金庫履約保證專戶，被告於其給付簽約款及完稅款後依約應將系爭土地所有權移轉登記予原告，詎代書執被告所交付之證件向臺南市歸仁地政事務所辦理登記，竟遭該所以：「本案因登記之祭祀公業林妙派下員提起派下員尚未確認之訴，其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，爰依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回」為由駁回，經其於10 2年10月14日以新化中山路郵局第55號存證信函催請被告依限將系爭土地所有權移轉登記予其所有，被告後雖來函表示願意協調相關事宜，惟仍然無法排除不能登記予原告之障礙，其乃於102年12月6日去函解除系爭買賣契約，並自合作金庫領回前所給付之款項16,810,000元。
㈡其後原告依照系爭買賣契約第八條違約之處罰約定：「賣方
違反第四條（所有權移轉）第一項或第二項、第六條（點交）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償」，於102年12月17日向鈞院提起損害賠償訴訟，請求被告賠償已支付之房地價款自102年8月27日至同年12月6日共102日，每日按萬分之二單利計算之金額342,924元（計算式：16,810,000×2/10000×102）＝342,924），以及房地總價款百分之十五之違約金3,174,960元（計算式：21,166,400×15/100＝3,174,960），總計共3,517,884元（計算式：342,924＋3,174,960＝3,517,884）。經鈞院以102年度訴字第1798號請求侵權行為損害賠償事件（下稱系爭民事事件）受理後，被告當庭表示會儘速解決其與派下員之紛爭，願意按照契約履行，否則即依約給付原告懲罰性違約金，兩造乃於103年2月13日以103年度移調字第17號在鈞院成立調解（下稱系爭調解），依系爭調解內容第1條則載明：「兩造同意於民國一○二年八月十四日就臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地所締結土地買賣契約，相對人至遲應於民國一○八年二月十三日前辦理所有權移轉登記完畢。如屆期仍無法履行，相對人願依該契約給付聲請人懲罰性違約金。」詎兩造於系爭調解成立後，系爭土地竟遭被告之債權人信固公司以102年度司執字第104369號（下稱系爭強制執行事件）向鈞院聲請查封拍賣，其中臺南市○○區○○○段○○○○號土地（下稱720地號土地）已於103年5月28日經拍定並移轉所有權，而720地號土地面積為4,377平方公尺，乃三筆土地中面積最大、價值最高之土地，該土地既經拍定，被告已全部給付不能，足見被告已無法履行移轉系爭土地所有權與原告之義務，自應依系爭調解內容第1條之約定，按照原契約之約定給付原告懲罰性違約金3,5l7,884元等情，爰依系爭調解內容第1條約定，求為判命如主文所示之判決等語。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈被告雖辯稱曾於拍賣前寄發存證信函予原告，通知原告依雙
方買賣合約之價格就系爭強制執行事件中就所拍賣之系爭土地投標，藉以免除給付義務云云。然而原告並無在系爭土地遭法院拍賣時前往競標之義務，且系爭土地之拍賣公告上備註欄載明：「五、本件拍賣之土地經註記：本件不動產現為本院102年度訴字第1255號確認派下權存在案件訴訟中。經查：該案尚未判決，應買人請特別注意並自行查證，以免日後遭受訴請塗銷所有權移轉登記之不利益」，是原告縱使標得系爭土地，日後仍有遭受訴請塗銷所有權移轉登記之不利益，自不可能冒然前去應買。而被告既與原告簽訂系爭買賣契約後再與原告在法院成立調解，負有將系爭土地在無負擔、無暇疵之狀態下移轉所有權並交付予原告之義務，被告在系爭土地被查封後，應速與其債權人解決債務糾紛，避免系爭土地繼續遭強制執行，豈得以一紙存證信函通知原告前去法院競標即得免除其給付義務？系爭土地中720地號土地業由第三人拍定，其餘718、718-2地號兩筆土地對原告已無任何實益，依民法第226條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償」，原告自得請求全部不履行之損害賠償。
⒉兩造於法院成立系爭調解時已載明：「如屆期仍無法履行，
相對人願依該契約給付聲請人懲罰性違約金」，而依契約計算之懲罰性違約金即為3,517,884元，並無民法第252條所規定違約金是否過高之問題。且原告因被告違約，除有金錢損失外，一年多來所花費之時間、精神損害實難以估算。原告之期待與規劃兩度落空，一再受到打擊，身心受創，請求被告賠償之金額僅在彌補損害而已，並未過高，更是被告先前所承諾願意支付，自無再由法院酌減之餘地。
⒊信固公司於103年5月間向原告透露該公司對被告有承攬報酬
之債權，已對被告之土地強制執行。原告認為事關自身權益，立即前往該公司詢問。該公司總經理即證人賴嚮景當時僅告知原告法院民事執行處拍賣之日期，但並未提供拍賣公告予原告。原告回來之後，委託代書上網查詢，赫然發現拍賣公告上備註欄載明：「五、本件拍賣之土地經註記：本件不動產現為本院102年度訴字第1255號確認派下權存在案件訴訟中。經查：該案尚未判決，應買人請特別注意並自行查證，以免日後遭受訴請塗銷所有權移轉登記之不利益」。原告再次詢問賴嚮景上開備註事項，賴嚮景回稱，如果有問題，法院會將款項退回給拍定人。但是原告請教律師之結果與賴嚮景所述差異甚大，乃於拍賣當日委請代書直接詢問鈞院民事執行處之書記官，所得之答覆與律師相同，迥異於賴嚮景所稱之「絕對沒問題」，原告自不可能冒然投標應買。賴嚮景自我曲解拍賣公告之備註事項，並於鈞院作證時刻意迴護被告，證詞顯非事實。
⒋原告並未承諾投標應買系爭土地，兩造於鈞院成立系爭調解
之後，雙方並無其他契約之約定，被告自應依照系爭調解筆錄所載，負有將系爭土地在無負擔、無瑕疵之狀態下移轉所有權並交付予原告之義務。被告之訴訟代理人於鈞院審理時，亦自承：「後來被告管理人林生才有去行使優先承買權，但執行處不准」。系爭720地號土地既經第三人拍定，被告未能行使優先承買權買回該土地，即已全部給付不能，自應按照系爭調解內容第1條所載，依兩造契約計算給付原告懲罰性違約金3,517,884元。
二、被告則以：㈠本件被告因委任信固公司承辦名下土地等事宜而積欠其報酬
，然因無力清償，名下土地方遭信固公司查封拍賣。因被告名下有多筆土地，且由系爭強制執行事件之執行卷中亦可得知，當時拍賣公告上甲標係臺南市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱1437地號土地），當時曾有第三人質疑此將會有超額執行之問題，然執行處回函表示「本院已予以分標拍賣，並基於考量債權最大清償原則及債務人損害最小原則，就單筆拍賣金額較高者列為標別較前者而先予拍賣，如其中一標已足清償債權，其餘標別即不予拍賣。」。故而依原本執行程序可知，原拍賣公告係以被告名下之1437地號土地為第一優先標別。信固公司為顧及兩造合約利益及原告意願，避免兩造將來仍有合約糾紛，乃邀約原告至信固公司由證人賴嚮景與之會談，席間原告表示其仍欲購買系爭土地，並要求信固公司拍賣系爭土地，使其能順利購買，故信固公司乃依原告要求向執行處表示欲拍賣系爭土地，並告知被告相關事宜，關此除業經證人賴嚮景作證屬實外，由執行卷中亦可得知信固公司為履行與原告間之承諾，乃於拍賣前撤回對甲標即1437地號土地之執行，而由執行處先予拍賣本件系爭土地。
㈡按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給
付義務，民法第225條第1項定有明文。查兩造間固簽有系爭買賣契約及系爭調解筆錄，惟被告並非故意不履行土地買賣合約，當時兩造均已備妥雙方之過戶文件予代書辦理所有權移轉登記，並送至地政事務所辦理相關程序，然因適逢被告遭非派下員之訴外人等無端於鈞院提起102年度訴字第1255號確認派下權訴訟（下稱系爭確認派下權事件），現業經鈞院駁回原告之訴，該訴外人等並依民事訴訟法第254條第5項聲請訴訟繫屬註記，以致無法順利完成移轉登記，實非被告不履行契約，故而嗣後方有原告聲請調解，兩造並成立調解筆錄之情。再查系爭土地經債權人信固公司聲請向鈞院定期拍賣時，被告為確保原告得以標得系爭土地以便履行本件土地買賣合約，曾於拍賣前即103年5月20日寄發存證信函予原告，通知原告鈞院已訂於103年5月28日定期拍賣之事宜，並請原告依雙方買賣合約之價格投標，以便順利得標，並以之為被告履行契約之方法，然原告當日雖有委託代書到場投標，但卻未將投標書投入票匭，以致720地號土地遭他人拍定，且依原告所附證物顯示，拍定之訴外人係以17,010,000元標得，如原告當時以雙方買賣價合約之價格投標，必能得標，然原告卻捨此不為，致系爭土地遭他人拍定，此實不可歸責於被告，被告自得依上開民法第225條第1項之規定，免除給付義務。
㈢況原告主張恐得標後日後遭塗銷乙節，經查系爭確認派下權
事件，業經鈞院駁回在案，且該案之原告均為第三、四房之人，縱認其為派下員，則依其所提之繼承系統表，其房份之比例亦僅有0.2278，是縱日後該他人經法院確認為派下員，且不欲將系爭土地賣予原告，然原告亦仍得依土地法第34條之1之規定買得系爭土地，而無權利瑕疵、遭塗銷等不利益之情。
㈣又縱認被告就本件有違反系爭調解內容第1條之情事而應損
害賠償，然依據兩造系爭買賣契約第8條第1項違約金之約定，係限於被告違反合約第4條第1項、第2項或第6條第1項前段者而言，然本件被告確實已於期限內交付相關文件予受託之代書，且原告亦尚未給付尾款，根本無合約第6條之適用，從而被告既未違反合約第4條第1項、第2項或第6條第1項前段之約定，原告即無從依兩造合約第8條之約定請求違約金，是原告之請求洵屬無據。
㈤另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條亦已明訂。再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，有最高法院49年台上字第807號民事判例可資參照。查本件違約金之金額依原告計算高達300餘萬元，然原告當時係於102年8月27日將簽約款200萬及完稅款l,481萬，共1,681萬元存入履約保證專戶中，並於102年12月6日領回系爭款項，則原告之損害至多僅有該段時間之利息而已，並未給付代書費，所給付一審律師費亦非必要費用，是退步言之，縱認原告因此受有損害，其損害亦不高，茲請依民法第252條酌減之。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、本件原告主張：其經由訴外人信固公司之介紹，於102年8月14日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以21,166,400元向被告購買其所有系爭土地，兩造並於同日與合作金庫訂立不動產買賣價金信託契約，約定由其將依系爭買賣契約應給付被告之價金交付合作金庫信託管理。其於簽約後，即依約於同年8月27日將簽約款200萬元及完稅款1,481萬元存入合作金庫履約保證專戶，被告於其給付簽約款及完稅款後依約應將系爭土地所有權移轉登記予原告，詎代書執被告所交付之證件向臺南市歸仁地政事務所辦理登記，竟遭該所以：「本案因登記之祭祀公業林妙派下員提起派下員尚未確認之訴，其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，爰依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回」為由駁回，經其於102年10月14日以新化中山路郵局第55號存證信函催請被告依限將系爭土地所有權移轉登記予其所有，被告後雖來函表示願意協調相關事宜，惟仍然無法排除不能登記予原告之障礙，其乃於102年12月6日去函解除系爭買賣契約，並自合作金庫領回前所給付之款項16,810,000元。其後原告依照系爭買賣契約第八條違約之處罰約定：「賣方違反第四條（所有權移轉）第一項或第二項、第六條（點交）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償」，於102年12月17日向本院提起損害賠償訴訟，請求被告賠償已支付之房地價款自102年8月27日至同年12月6日共102日，每日按萬分之二單利計算之金額342,924元（計算式：16,810,000×2/10000×102）＝342,924），以及房地總價款百分之十五之違約金3,174,960元（計算式：21,166,400×15/100＝3,174,960），總計共3,517,884元（計算式：342,924＋3,174,960＝3,517,884），經本院以系爭民事事件受理後，被告當庭表示會儘速解決其與派下員之紛爭，願意按照契約履行，否則即依約給付原告懲罰性違約金，兩造乃於103年2月13日以103年度移調字第17號在本院成立系爭調解，依系爭調解內容第1條則載明：「兩造同意於民國一○二年八月十四日就臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地所締結土地買賣契約，相對人至遲應於民國一○八年二月十三日前辦理所有權移轉登記完畢。如屆期仍無法履行，相對人願依該契約給付聲請人懲罰性違約金」。詎兩造於系爭調解成立後，系爭土地竟遭被告之債權人信固公司以系爭強制執行事件向本院聲請查封拍賣，其中720地號土地已於103年5月28日經拍定並移轉所有權，已給付不能等情，業據原告提出土地買賣契約書、合作金庫商業銀行不動產買賣價金信託契約、結算書及報告書、臺南市○○地○○○○○地00000000000000路○○○00號、第66號存證信函、臺南東城郵局第216號存證信函、本院103年度移調字第17號調解筆錄、法拍屋查詢系統為證，並經本院依職權調閱被告祭祀公業林妙全部報備資料、本院102年度訴字第1798號兩造請求侵權行為損害賠償事件全卷（內含本院103年度移調字第17號卷）、102年度司執字第104369號強制執行事件全卷、102年度訴字第1255號請求確認派下權事件部分影卷後查證屬實，且為被告所不爭，應堪信為真正。
四、被告雖辯稱：原告為買得系爭土地，曾要求信固公司將系爭土地拍賣，以便原告依據兩造系爭買賣契約約定價格向法院投標購得，作為被告履行系爭調解之方式，此提議已獲得其同意，並已通知原告到時應依約履行，詎信固公司依約請求將720地號土地優先拍賣後，原告竟拒不投標，致720地號土地遭他人標得，則720地號土地係因不可歸責於其之事由而給付不能，依民法第225條第1項之規定，其已免除給付義務；況系爭土地中僅720地號土地經法院拍賣而給付不能，其餘土地部分並無給付不能問題等語，並提出系爭強制執行事件民事執行單、本院民事執行處103年4月28日函、103年5月28日訊問筆錄、本院103年5月28日公告及臺南東城郵局103年5月20日第111號存證信函為證。然查：
㈠被告前揭所辯業為原告所否認，證人即信固公司總經理賴嚮
景於本院審理時雖證稱：信固公司受被告委託辦理祭祀公業解散事宜，經被告管理人同意可由信固公司將被告名下一筆土地拍賣取償之方式取得被告應給付之勞務費，因原告當時仍想買系爭土地，被告管理人亦不希望跟原告就前揭土地存有糾紛，其即邀同原告商量以拍賣系爭土地之方式，使原告取得系爭土地所有權，以為被告系爭買賣契約之履行，經原告及被告先後同意後，其即向法院指定拍賣系爭土地云云。但其所證亦為原告所否認，又證人賴嚮景於本院審理時亦不否認原告與其討論指定系爭土地拍賣事宜時，並未表示同意，而係說好他回去處理等語，而其就本院詢及原告說好回去要處理係屬何意時所證：「原告有跟信固公司業務楊小姐講他會去拍系爭土地。」、「（何時講的）拍賣以前，用電話講的。」等語，已為原告所否認，且顯屬傳聞，並不可採，是證人賴嚮景所證，自不足以證明曾原告同意以於系爭強制執行事件拍定取得系爭土地之方式，做為被告履行系爭調解之方法。
㈡且依據兩造所提出系爭強制執行事件之拍賣公告，系爭土地
之備註五即已載明：「五、本件拍賣之土地經註記：本件不動產現為本院102年度訴字第1255號確認派下權存在案件訴訟中。經查：該案尚未判決，應買人請特別注意並自行查證，以免日後遭受訴請塗銷所有權移轉登記之不利益。」等語。則兩造既已於103年2月13日成立系爭調解，依約被告即應依調解內容給付原告無權利瑕疵之系爭土地，證人賴嚮景於本院審理時既不否認原告曾就其所提以拍賣方式取得系爭土地之方法，日後是否可免遭受訴請塗銷所有權移轉登記之事存有懷疑且多次徵詢，足證原告就此方法是否可行頗為躊躇，當無在未獲被告保證之情形下，甘冒日後為他人訴請塗銷所有權移轉登記之風險，同意以前揭方式取得系爭土地之必要。況原告為向被告購買系爭土地，無論於簽訂系爭買賣契約，及其後於本院成立系爭調解時，對交易系爭土地之必要之點，甚而違約賠款均已詳加約定，若原告確有同意以拍賣方式取得系爭土地所有權，則在證人賴嚮景所證自原告知悉此事起至系爭土地拍賣之日止約有一個月的時間內，原告實無不要求被告與之簽訂特約以保其權益之可能，而被告既不爭執其就前揭履行交付系爭土地之方式，並未與原告另行簽訂書面契約，甚而因擔心原告未以系爭買賣契約所約定購買系爭土地之價格至法院出價拍定系爭土地，因而於103年5月20日寄發臺南東城郵局第111號存證信函通知原告應以兩造於系爭買賣契約所約定價格出面拍定系爭土地，均足見被告所辯：原告已同意在法院拍賣程序中拍得系爭土地，作為被告履行系爭調解內容之方法云云，顯與常情不符，並不足採。原告主張其並未同意在系爭強制執行程序中拍得系爭土地，以做為被告履行系爭調解內容之方法，亦無到場參與拍賣之義務等語，即屬有據，應堪採信。
㈢按因可歸責於債權人之事由，致給付不能者，債權人得請求
損害賠償；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益者，債權人得拒絕該部之給付，請求全部債務不履行之損害賠償，民法第226條第1項、第2項分別定有明文。查本件兩造於103年2月13日在本院成立系爭調解，依約被告應於108年2月13日前將系爭土地辦理所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭，且有系爭調解筆錄附卷可稽。而系爭土地中之720地號土地因被告積欠信固公司勞務費用，遭本院以1,701萬元之價格拍賣他人一節，則為被告所自承，且經本院依職權調閱系爭強制執行事件全卷查證屬實，則原告請求被告移轉該720地號土地之所有權，自係屬可歸責於被告之事由而給付不能。又原告向被告購買之系爭土地，雖然於扣除遭法院拍賣之720地號土地後，尚有718及718-2地號土地，然該二筆土地之面積分別為281及7平方公尺，相較720地號土地之4,377平方公尺，顯占原告所購買系爭土地之比例甚微，而原告同時向被告購買系爭土地自係為一體使用，則原告主張720地號土地遭他人拍定後，其餘土地對其已無任何實益，即屬有據，被告辯稱其就718及718-2地號土地而言，對原告並未有給付不能之情形云云，自屬無據，原告依據民法第226條第2項規定，自得請求被告賠償其因系爭土地全部不履行之損害賠償。
㈣綜上，兩造依據系爭調解內容第1條所為被告應於108年2月
13日前將系爭土地移轉登記予原告之約定，既因可歸責於被告之事由而全部給付不能，則原告依據前揭調解內容第1條後段：「如屆期仍無法履行，相對人願依該契約給付聲請人懲罰性違約金。」之約定，請求被告應給付其懲罰性違約金，即屬有據。
五、被告雖又辯稱：縱其有依系爭調解內容第1條後段所約定依系爭買賣契約給付原告懲罰性違約金之義務，但系爭買賣契約第8條第1項違約金之約定，係限於被告違反合約第4條第1項、第2項或第6條第1項前段者而言，而其於成立系爭調解後，均未曾違反前揭條文之約定，原告請求其給付懲罰性違約金，即屬無據；縱鈞院認兩造於系爭調解內容第1條後段所約定之懲罰性違約金數額確為原告所主張之3,517,884元，則其金額亦屬過高，應予酌減云云。然查：
㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，有最高法院88年度台上字第1671號、92年度台上字第1583號判決可供參考。本件原告主張兩造所成立系爭調解內容第1條後段所約定之懲罰性違約金，即係其於系爭民事事件所請求被告應給付賠償其已支付之房地價款自102年8月27日至同年12月6日共102日，每日按萬分之二單利計算之金額342,924元（計算式：16, 810,000×2/10000×102）＝342,924），以及房地總價款百分之十五之違約金3,174,960元（計算式：21,166,400×15/ 100＝3,174,960），總計共3,517,884元（計算式：342,924＋3,174,960＝3,517,884）等情，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯。惟查：
⒈本件觀諸兩造於103年2月13日就前揭訴訟所成立系爭調解筆
錄之內容：「一、兩造同意於民國一０二年八月十四日就臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地所締結土地買賣契約，相對人至遲應於民國一０八年二月十三日前辦理所有權移轉登記完畢。如屆期仍無法履行，相對人願依該契約給付聲請人懲罰性違約金。二、相對人於確認地政機關可辦理前項土地移轉手續時，應即通知聲請人付款，聲請人應於接獲相對人通知後十五日內會同相對人至地政機關確認可辦理移轉登記手續（兩造地址依土地買賣契約記載為準），於確認當日給付契約約定之簽約款及完稅款合計新臺幣壹仟陸佰捌拾壹萬元，尾款部分仍依契約約定履行。
三、聲請人其餘請求拋棄。四、聲請費用各自負擔。」等語，可知原告已就其於102年間對被告所提起系爭民事事件中所主張業已解約之系爭買賣契約，與被告達成訴訟上調解，同意仍以系爭買賣契約所約定價格向被告購買系爭土地，惟就被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告之期限延長至108年2月13日，並將原告應先行給付簽約款及完稅款予被告之時間延至原告經被告通知後十五日內一同前往地政機關確認系爭土地可辦理所有權移轉登記手續之當日給付，亦即原告在被告尚未排除無法移轉登記系爭土地予其之事由前，均無須給付被告任何買賣價金，是若被告所辯系爭調解內容第1條後段「如屆期仍無法履行，相對人願依該契約給付聲請人懲罰性違約金」等語，應解釋為被告僅需就兩造成立系爭調解後所違反系爭買賣契約第4條第1項、第2項、第6條之約定時，始可依系爭買賣契約第8條之約定，請求其支付與原告在兩造成立系爭調解後曾支付房地價款同額（若超過房地總價款百分之十五，則以房地總價款百分之15為限）之違約金等情屬實，則原告當永無向被告請求該系爭調解內容之懲罰性違約金機會之可能，而顯與常情不符，而不可採。
⒉反觀原告於102年8月14日與被告簽訂系爭買賣契約後，已依
約於同年8月27日將簽約款200萬元及完稅款1,481萬元存入兩造所約定之合作金庫履約保證專戶，以履行給付價金之義務，卻於辦理系爭土地所有權移轉登記時，始知系爭土地已遭訴外人對被告提起系爭確認派下權事件而無法為移轉登記，經原告對被告定期催告履行移轉所有權登記之義務未果，並解除兩造系爭買賣契約，向合作金庫取回前揭信託之價金後，原即有依系爭買賣契約第8條第1項約定，以被告違反系爭買賣契約第4條第2項「本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，應無條件於通知期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼」之約定，請求被告賠償已支付之房地價款自102年8月27日至同年12月6日共102日，每日按萬分之二單利計算之金額342,924元（計算式：16,810,000×2/10000×102）＝342,924），以及房地總價款百分之十五之違約金3,174,960元（計算式：21,166,400×15/100＝3,174,960），總計共3,517,884元（計算式：342,924＋3,174,960＝3,517,884）之權利。原告於其後於本院提出系爭民事事件中向被告請求賠償其前揭款項時，雖與被告成立系爭調解，但其調解內容第1條既係約定被告屆期不履行時，應給付原告懲罰性違約金，而該懲罰性違約金應依系爭買賣契約計算、給付，則原告主張兩造就前揭懲罰性違約金金額之約定，係以其原得於系爭民事事件中已發生損害且所得計算、請求給付之3,517,884元，亦即原告同意延長被告移轉系爭土地所有權之履行期限，但若被告屆期不能履行，即仍應賠償其原得請求之損害等共3,517,884元，作為懲罰性違約金之意，即與常情相符，應屬有據。而本件被告確有違反系爭調解內容第1條約定之情形，前已敘明，則原告依據兩造系爭調解內容第1條後段約定，請求被告應給付其懲罰性違約金3,517,884元，亦屬有據，應予准許。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條固定有明文。惟違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。若當事人係於發生債務不履行情事後，始約定一方應給付他方一定之金額，以賠償他方所受之損害，既非懲罰金或損害賠償額之預定，自與違約金之性質有間，即不得依上開法條之規定予以酌減，有最高法院99年度台上字第1525號判決可資參照。查本件兩造於系爭調解內容第1條所約定之違約金，既係原告於本院對被告提起系爭民事事件時即已發生，亦係被告於系爭調解時與原告洽談和解條件時所得數額，已如前述，則其名義雖為懲罰性違約金，但實際性質仍與違約金有間，法院並無依職權審酌一切客觀事實予以介入酌減之必要，是被告辯稱原告請求之本件懲罰性違約金顯屬過高，應予酌減云云，即屬無據，洵無足採。
六、綜上所述，兩造於成立系爭調解時，既於系爭調解內容第1條後段約定若屆期無法履行，被告即應給付原告於系爭民事事件起訴時依據系爭買賣契約所計算損害賠償等共3,517,884元做為懲罰性違約金，而被告於兩造於成立系爭調解後，因可歸責於己之事由，就系爭調解內容第1條應於108年2月13日前將系爭土地移轉登記予原告之約定已全部給付不能，則原告依系爭調解內容第1條後段之約定，請求被告應給付其3,517,884元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年7月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 8 日
民事第二庭 法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 11 日
書 記 官 盧昱蓁