臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第862號原 告 福光企業股份有限公司法定代理人 張璞稜訴訟代理人 查名邦律師被 告 林宋玉珠訴訟代理人 陳培芬律師上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國103年12月16 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣31,700元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告提起本訴原聲明第1項請求：被告應給付原告新台幣（下同）300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。嗣於訴狀送達後，當庭變更訴之聲明第1項為：被告應給付原告300萬元及自民國101年8月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第25頁）。經核上開原告所為訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣兩造於民國101年5月30日簽訂買賣意願書一紙（即原證一，下稱系爭買賣契約），買賣標的為被告所○○○區○○段1296、1297、1312-1、1313號4筆土地（下稱系爭土地），原告即依約給付被告定金300萬元，以讓被告完成系爭土地之分割，使原告能順利申請銀行貸款及辦理過戶（按金融機關放款之土地擔保品，必須為土地之全部，拒絕以分別共有土地為擔保之借款）。詎料，被告收受定金後，竟百般拖延，遲遲不肯辦理分割，以致無法順利向銀行貸款及辦理土地移轉登記予原告名下，雖經原告多次與被告協商，被告均藉故拖延，不予置理。詎被告竟發存證信函予原告，限期令原告支付所餘買賣價款，否則將解除意願書並沒收定金300萬元，有該存證信函一紙可稽（原證二），惟兩造訂立系爭契約時，即已約定所餘之價款應以被告先將系爭土地分割成被告單獨所有後，在辦理土地移轉至原告名下之同時向銀行貸款撥交給被告，資為其餘價款支付之條件，土地既未經分割為單獨所有，則原告支付買賣餘款之條件顯未成就，原告自無支付買賣餘款之義務。又系爭土地迄未辦理分割，乃可歸責於被告，是以原告曾要求被告應儘速依約取得系爭土地之單獨所有，並移轉所有權予原告名下，及同時向銀行取得借款，以支付所餘買賣價金，否則解除該土地買賣契約，準此；於送達本件書狀繕本之同時，原告特向被告為解除系爭買賣契約之意思表示。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第259條前段定有明文。原告既已依法解除系爭買賣契約，依上開條文所示，被告即負有返還該定金300萬元予原告之義務。又本件契約既經解除，被告前所取得之300萬元定金，其法律上之原因已不存在，原告因而受有損害，被告因而受利益，且其間具因果關係，被告自應負有返還該300萬元利益及受利益時起算利息之義務，此觀民法第179條後段規定之不當得利法則，甚為灼然。綜上所陳，被告負有給付原告300萬元及利息之義務。
（二）被告於簽立買賣意願書及收受定金300萬元後，怠於辦理土地分割之義務，雖經原告多次催請，均未獲置理，此由原告多次派員與被告協商之錄音內容及譯文，可資為證。又依系爭意願書第一條約定：「……正式簽約預定在民國101年12月14日，如買賣成交，尾款以銀行貸款支付，買賣金額雙方議定新台幣18,000元/坪……」等語，顯見雙方簽立系爭意願書時，約定之內容如後：
⒈被告負有配合原告辦理銀行貸款以作為買賣價款之一部分
，是以被告負有將系爭1312-1、1313地號土地辦妥分割，並移轉予原告以利向銀行貸得款項之義務（按金融機關以土地為擔保品之放款，必須為土地之全部，拒絕以分別共有土地之持分為擔保之借款）。
⒉本件意願書之履行期限為101年12月14日，亦即被告在該
期限前應先將系爭1312-1、1313地號土地辦妥分割，進而簽立正式買賣契約書及辦理土地移轉登記，換言之，本件契約之履行期限為101年12月14日。惟雙方簽立意願書且原告依約支付定金300萬元後，被告竟拒絕辦理土地之分割，頃雙方約定履約期限已逾（101年12月14日），被告仍未能履約，原告自得解除契約請求回復原狀（民法第259條第2款）及請求加倍返還定金（民法第249條第3款），核屬有理。
（三）關於林泳良對話錄音：⒈由102年10月31日錄音內容，林泳良（即被告之代理人）
有以下說話內容：「我去進行分割，宋先生（即1312-1、1313土地之其他共有人）能會面臨到需拆地或是罰款的問題，他現在不是很高興」。「（高坤裕問：你現在因為分割上有問題嗎？那塊地宋先生只佔20％左右而已，你分割上有問題可以來請教我們的蔡代書）不是啦，分割本來就是要分割，地是我的啊，我現在是指如果到時候宋先生去投書你們公司，那跟我沒關係啦，現在很多稅務局的在查他，他可能要補稅還是什麼的，他現在就是跟我有點翻臉」。「（張譯心即原告公司員工問：我第一期的款項360萬，這個可以當成是簽約金嗎？）那個是我分割完成就要給我的金額」、「每個地方的簽約都是這樣，我只要求再拿三百萬，你們說要貸款八成，我先拿了訂金再加簽約三百萬，成數差不多，反正錢的問題還算是小問題，現在是土地的分割才是問題。」「（蔡淑慧：你們當初都有講好，福光也有跟你說，你要分割好這樣福光才能去銀行貸款來給你，因為銀行有跟福光的老板娘說，銀行貸款要設定土地，但土地不能設定持分的。）我現在是想說你們先買二塊看這樣行不行」。
⒉另參以102年11月6日「（高坤裕問：你的分割處理得如何
？）這個我在處理，你們老板那邊指示如何？」、由以上對話，可知雙方簽立意願書時，即已言明被告應先就系爭1312-1、1313地號土地先行分割再辦理所有權移轉登記。
⒊參以102年10月31日之譯文內容：「（高坤裕即原告公司
員工問：我這個月月中就有給你合約書，你看看有問題你要來跟我們講。）我合約書放在我的代書那邊，我叫他看了。」。可見原告自始都有不斷催促被告辦理土地分割，且於102年間即已將正式買賣合約書交予被告，被告主張原告簽立買賣意願書後，未再與被告聯絡及怠於履行簽立正式合約書云云，顯非事實。
⒋再參以102年12月31日譯文內容：「林泳良：我現在是想
說你們先買二塊看這樣行不行。」「張譯心：我們當初講好的是四塊的地，意願書也是簽四塊地號。」「林：四塊先等一下，你們先買另外的二塊，另外那二塊等我分割再買。哪知道你們跟銀行貸款貸不出來，在那邊拖。」「張：你要賣我們的那二塊地沒有路可通行，銀行不可能會承貸這樣的土地。」「林：要分割我是沒關係，到時候如果那個宋先生跟你們公司投書還是怎樣的，這樣跟我是沒關係的。」足見被告應係於簽立買賣意願書之後，惡意違約拒絕辦理土地分割，並強行要求原告只購買系爭1296、1297地號二筆土地，顯已違約在先，並企圖侵吞原告所支付之300萬元定金。
⒌除了參酌上開102年10月31日、102年11月6日之譯文及103年3月3日、103年3月18日之譯文內容，可得知以下結論：
⑴兩造於101年5月30日簽訂買賣意願書時（原證一），雙
方已言明被告必須先行完成系爭土地其中二筆土地之分割，使原告能順利申請銀行貸款及辦理過戶（按金融機關放款之土地擔保品，必須為土地之全部，拒絕以分別共有土地為擔保之借款）。
⑵雙方簽立上開意願書後，被告拒絕辦理土地分割之前先
義務，在此期間，原告不斷與被告接觸，催促被告盡速辦妥土地分割等事項。
⑶被告發函終止雙方意願書及函文中指稱原告拒絕出面簽
立正式書面契約云云，實屬謊言，進而言之，被告違約拒絕辦理土地分割之義務，拖延期間逾二年有餘，顯見有關被告應盡速將系爭1312-1、1313地號土地分割之義務，被告並未與其他共有人談論，更遑論提起分割共有物之訴，其延宕時日，造成原告損害不貲，被告主張伊有權解除云云，顯乏其據，反觀本件因被告違約拒絕辦理系爭土地分割，以致雙方約定期限屆至，原告自得解除契約，自有理由。
（四）對於證人蔡政宏證詞之意見：依證人蔡政宏所證：「（法官問：兩造簽意願書時，合意要購買的標的包括哪些？）應該有四筆，就是第一、二項的四筆」、「（法官問：若四筆都要購買，為何要分二項來寫？且第一項細節都很清楚，但第二項只有寫有意願要搭配購買？）第二項其中一筆是持分的，這筆有鄰路，原告希望先分割完，再搭配購買，第一項的二筆土地沒有鄰路，第二項的要一起搭配，有鄰路銀行的申貸才會下來。因持分土地已經填好土，與第一項土地尚是魚塭有不同，持分土地的價格不一定是每坪18,000元，要再另談」及「（法官問：原告所繳的300萬訂金是指購買第一項兩筆，還是四筆土地的訂金？）應該是整個買賣完成的訂金，就是四筆土地」等語，可見簽立意願書當時之買賣標的應包括系爭1296、1297、1312-1、1313地號等四筆土地，而非限於1296、1297地號二筆土地。再對照102年10月31日錄音譯文，林泳良（被告之代理人）有以下對話內容：「我有去進行分割，宋先生（即1313之其他共有人）能會面臨到需拆地或是罰款的問題，他現在不是很高興」、「（高坤裕問：你現在因為分割上有問題嗎？那塊地宋先生只佔20％左右而已，你分割上有問題可以來請教我們的蔡代書）不是啦，分割本來就是要分割，地是我的啊，我現在是指如果到時候宋先生去投書你們公司，那跟我沒關係啦，現在很多稅務局的在查他，他可能要補稅還是什麼的，他現在就是跟我有點翻臉。」等語，及參以102年11月6日錄音譯文，林泳良一再表示：「（高坤裕問：你的分割處理得如何？）這個我在處理，你們老板那邊指示如何？」等語，即已明確表示伊有依約努力與其他地主進行協商要將1313地號土地辦理分割等事宜，蓋倘若兩造簽立意願書時無此合意，被告大可斷然拒絕分割，並要求原告盡速簽立正式之買賣契約及支付價款，又何需一再表態伊正在努力進行分割系爭土地，是以原告主張：因所要購買的四筆土地，其中1313地號土地為被告與他人共有，原告購買後無法向金融機關貸款，是以兩造簽立買賣意願意書時即已言明，被告負有將1313地號土地先行與其他地主辦妥分割後，雙方始再簽立正式買賣契約書等語，堪可採信，換言之；本件意願書之買賣標的應包括系爭1296、1297、1312-1、1313地號等四筆土地，甚為灼然。
（五）對於證人劉世峯證詞的意見：⒈證人劉世峯雖證稱：「（法官問：原告要購買的標的是哪
幾筆？）當時在談的只有1296、1297兩筆魚塭地，1313、1312-1是蔡政宏有提出來，林泳良說以後再處理，現在只賣1296、1297這兩塊地而已。」、「（法官問：商談過程中有提到被告要將1313地號分割為單獨所有嗎？）我參與的過程中，因林泳良不賣這兩筆，要分割應該是事後，原告又找理由要求被告去分割的。共有地要分割茲事體大，本件還在優先購買權的問題，若要分割在意願書一定會寫。」、「我參與的過程中，因林泳良不賣這兩筆，要分割應該是事後，原告又找理由要求被告去分割的。共有地要分割茲事體大，本件還在優先購買權的問題，若要分割在意願書一定會寫。」等語，惟核其證詞實與常情不相符合，茲說明如後：
⑴倘若兩造買賣標的僅限於1296及1297地號二筆土地，則
以執行代書業務數十年經驗的劉世峯（此為證人劉世峯當庭自述其執業逾數十年），於草擬系爭意願書內容時，大可將兩造買賣的標的，明確翔實地記載僅限於1296及1297地號，又何必再將另二筆土地記載在其中，是以意願書既已記明1312-1、1313地號二筆土地，兩造間必涵有該二筆土地亦係買賣標的之意思。
⑵又倘若兩造買賣之標的限於1296、1297地號二筆土地，
而買賣之金額又如此明確，亦即買賣重要事項已然明確一致，則雙方大可直接簽立正式的買賣契約書，又何需立先行簽立意願書（101年5月30日），多此一舉。甚且還約定未來簽立正式契約書的時間定在大半年之後（即101年12月14日），豈非怪事？⑶倘若被告無出售1312-1、1313地號二筆土地之意思，則
自始就不需要在該意願書上載入該二筆土地，既已載明於意願書，自應認其即為本件買賣意願書之標的。
⒉綜上所述；證人劉世峯所為證詞與常情相違，且與前揭錄
音譯文內容不相一致，應係附合被告之詞，自無足取。反之證人蔡政宏之所述，非僅合於簽立意願書當時之情狀，且與錄音譯文內容互核一致，自屬可採。
（六）並聲明：⒈被告應給付原告300萬元及自101年8月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件原告指稱兩造於101年5月30日簽訂系爭意願書，買賣標的為被告所有之系爭土地。原告即依約給付被告定金300萬元，以讓被告完成系爭土地之分割，使原告能順利申請銀行貸款及辦理過戶云云，完全與事實不符。
⒈被告否認上開原告所主張之事實，因此原告就上開300萬
元定金附有停止條件之事實負舉證責任。事實上，根據原告起訴狀原證一系爭意願書證物，綜觀意願書全文，兩造完全沒有約定原告給付被告300萬元定金之目的係供被告完成土地分割之相關任何文字，因此原告前項之主張係完全沒有事實上之根據。
⒉根據原告與被告在101年5月30日所簽訂系爭意願書內容第
一條已明白約定：「臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號等2筆土地（養殖用地），有意願買賣，本意願書經甲方（即原告）程序核定後，甲方（即原告）最遲于民國101年5月31日前需程序核定，如程序核定有意願時，需付定金。定金金額為新台幣300萬元整，並作為日後成交之簽約金之一部分。…」，甲方即原告公司在簽訂系爭意願書後即表示有意願購買系爭兩筆土地而完成三期共計300萬元定金給付予被告，惟嗣後原告藉口每坪18,000元賣價太高，而故意拒絕履行系爭意願書所約定兩造應於101年12月14日正式簽訂買賣契約之作為義務。被告曾多次口頭催告原告應依約定簽約，仍遭原告無理拒絕。被告在苦等一年多後仍未獲原告善意回應之情形下，不得已委託律師於103年3月27日以存證信函通知解除雙方所簽訂系爭意願書並依約沒收原告300萬元定金（請參見原證二）。因此被告係依意願書之約定沒收原告300萬元定金，係依法有據，因為原告違反意願書所約定應於101年12月14日履行正式簽訂買賣契約之作為義務。
⒊事實上，根據系爭意願書，兩造所約定之買賣標的即系爭
1296、1297二筆地號土地，上開兩筆土地所有權人為被告林宋玉珠，且上面完全沒有任何抵押借款之設定，因此原告本可直接持上開兩筆土地向銀行辦理融資借款，有土地登記謄本二件可稽（見被證一）。因此原告指稱被告應先就系爭土地辦理分割後始能向銀行貸款，顯與事實不符。⒋至於系爭意願書第二條雖有記載：「臺南市○○區○○段
○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等2筆土地，有意願買賣，需搭配齊賣。（註：共有土地訂有分管契約，他共有人有優先購買權。）」，上開意願書第二條約定之內容係屬未來性之約定內容，亦即假如買方即原告對上開1312-1、1313 地號等兩筆土地有意願購買者，則雙方於簽訂買賣契約本約時，賣方需搭配一同出售予買方而已。不過原則上原告皆負有依約定履行在101年12月14日正式簽訂買賣契約本約之義務，係不爭之事實。況且根據上開系爭意願書第二條之內容亦完全無被告應先履行1312-1、1313地號等兩筆土地先行辦理分割為單獨所有之約定內容，更足證明原告所主張不實。
（二）本件證人蔡政宏在本院證稱兩造所簽意願書合意購買之標的應該有四筆，原告所繳300萬元定金就是四筆土地定金，兩造簽訂買賣意願書時即已言明被告負有將1313地號土地先行與其他地主辦妥分割後，雙方始再簽訂正式買賣契約書等語。證人蔡政宏證詞完全與事實不符，不足採信。
（三）至於另名證人劉世峯係執業代書，系爭意願書係由證人劉世峯根據兩造買賣條件之約定，負責著手草擬意願書內容，因此對於兩造對於系爭1296、1297地號兩筆土地雙方買賣之條件當然十分清楚。此由證人劉世峯在本院證稱兩造當初簽意願書時所談買賣之土地只有1296、1297兩筆漁塭地，1313、1312-1兩筆土地是蔡政宏有提出，被告說以後再處理，1313地號分割是事後原告找理由要求被告去分割，共有地要分割茲事體大，本件還有優先購買權的問題，若要分割在意願書一定會寫，後來原告已不要求被告分割1313地號，打算以分期付款買第一項兩筆土地，原告要求分割持分的土地是已經過了訂約的日期原告才提出的新的條件，定金300萬元是僅限於1296、1297地號兩筆土地，1313、1312-1地號完全沒有提到價格問題等情。由上開證人證詞已明確證述兩造簽訂系爭意願書之過程，及簽訂意願書後原告又藉理由要求被告要分割1313共有土地，才導致兩造發生買賣爭執，以致原告未依意願書約定在101年12月14日簽訂買賣契約之事實。因此證人劉世峯證詞真實可採。
（四）本件原告指稱：「又倘若兩造買賣之標的限於1296、1297二筆土地，而買賣之金額又如此明確，亦即買賣重要事項已然明確一致，則雙方大可直接簽立正式的買賣契約書，又何需先行簽立意願書（101年5月30日），多此一舉。甚且還約定未來簽立正式契約書的時間定在大半年之後（即101年12月14日），豈非怪事？」云云，原告上開辯詞不足採信。根據兩造在101年5月30日所簽訂系爭意願書所載，雙方就1296、1297地號兩筆土地有明確約定每坪1萬8千元價格，原告於簽訂意願書後應給付300萬元定金分三期給付予被告，第一期在6月4日前給付150萬元，第二期在7月4日前給付75萬元，第三期在8月3日前給付75萬元，嗣原告將三期定金全部給付完畢後，雙方在系爭意願書上約定預定在101年12月14日正式簽約，因此雙方正式簽約時間訂在意願書簽訂後半年，於原告已完全履行給付三期定金後才正式簽約，完全合乎常情，並無違背常理之處。且事實上原告關於上開三期各期定金所開立之付款支票全部皆有拖延之處，第一期定金在101年6月6日始兌現，第二期定金在101年7月9日始兌現，第三期在101年8月17日始兌現，有被告將上開原告所開立之三張各期定金支票存入兒子林泳良所有臺南市臺南地區農會帳戶之對帳單可稽（見被證二）。
（五）本件原告爭執雙方簽訂系爭意願書時有約定被告負有辦妥1313地號共有土地分割之責任。惟綜觀意願書全部內容卻絲毫無任何有關分割共有土地之約定文字，則原告上開主張即有可議。除非1313地號土地全體共有人皆同意辦理協議分割共有土地，否則必須透過法院訴訟程序進行共有物分割訴訟，依一般實務經驗，辦理共有物分割進行一審訴訟期間大約至少8個月至1年，案情複雜之共有物分割訴訟一審訴訟期間更可達到1年半。惟本件簽訂意願書到雙方所約定簽訂本約期間僅半年左右，顯見雙方在簽訂意願書時不可能有約定被告需負有辦妥1313地號共有土地分割之義務或責任。
（六）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於101年5月30日簽訂意願書（即原證一系爭買賣契約），由被告出售土地予原告。依系爭買賣契約書，原告應支付定金300萬元。正式簽約預定在101年12月14日，買賣價金議定為每坪18,000元。
（二）原告依系爭意願書於101年8月17日已交齊定金300萬元。惟兩造目前尚未簽定正式契約，被告亦未依系爭買賣契約移轉土地所有權。
（三）被告於103年3月27日以永康大橋郵局第144號存證信函送達原告，主張原告未於101年12月14日與被告簽訂正式契約及給付買賣價金為由，被告解除系爭買賣契約，原告於103年3月28日收受該存證信函。
（四）原告以被告未依約將系爭買賣契約之標的即臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並移轉予原告為可歸責，乃以本件起訴狀之繕本送達被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告於103年6月25日收受起訴狀繕本。
四、本件兩造所爭執者，在於：「兩造間之系爭買賣契約標的，除了臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地外，是否包括同段第1312-1（所有權全部）、1313（應有部分439/2489）地號土地？」「被告依系爭買賣契約是否有將臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告之義務？」「原告以被告未將系爭臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告，有給付遲延之債務不履行情事，乃依民法第254條規定解除契約是否有理由？」「原告主張兩造間之系爭買賣契約已解除，依民法第259條、第179條之規定，請求被告返還已付之定金300萬元，是否有理由？」本院分述得心證之理由如下：
（一）關於兩造間之系爭買賣契約標的，除了臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地外，是否包括同段第1312-1（所有權全部）、1313（應有部分439/2489）地號土地？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條固有明文。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。又按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上第1710號判例參照）。
⒉查兩造於101年5月30日簽訂系爭買賣契約書，且就契約金
額、標的等必要之點，均已確認，而為正式買賣契約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第25頁），自有拘束兩造之效力。依系爭買賣契約書第1、2條約定：「一、臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號等2筆土地（養殖用地），有意願買賣，本意願書經甲方（即原告）程序核定後，甲方最遲于民國101年5月31日前需程序核定，如程序核定有意願時，需付定金。定金金額為新台幣300萬元整，並作為日後成交之簽約金之一部分。定金支付由甲方電匯給乙方（即被告），乙方收到後最遲2日內需告知甲方已收到金額（及簽收）。定金支付分為3期（支付日為民國101年）：第一期150萬元，101年6月4日前支付、第二期75萬元，101年7月4日前支付、第三期75萬元，101年8月3日前支付。甲方並允許乙方使用至民國102年2月28日。……正式簽約預定在民國101年12月14日。如買賣成交，尾款以銀行貸款支付。買賣金額雙方議定新台幣18,000元/坪。……
二、臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等2筆土地，有意願買賣，需搭配齊買（註：共有土地訂有分管契約，他共有人有優先購買權）。」等語（見本院卷第59頁）。由上開內容可知，系爭買賣契約雖提及系爭4筆土地，但係將系爭1296、1297地號土地與系爭1312-1、1313地號土地由系爭買賣契約第1項、第2項分別約定，並未如一般不動產買賣契約將系爭4筆土地一併寫於同一契約條文，顯見系爭買賣契約就系爭1296、1297地號土地與系爭1312-1、1313地號土地有意為相異之約定。再者，系爭1296、1297地號土地，就買賣標的、價金、定金交付分期日期及款項均明白約定；反觀，系爭1312-1、1313地號土地，就買賣契約必要之點即買賣價金並未約定，另需搭配買齊，並註明他共有人有優先承買權。足見，兩造並未就買賣系爭1312-1、1313地號土地，達成一致之意思表示，並無疑義；揆諸首揭說明，自應依其文義適用法律，而無再曲解文字之必要。
⒊又製作系爭買賣契約書之代書劉世峯到庭結稱：「（提示
意願書，問：有何意見？）這是我製作的，我是代書，當時林泳良跟我說他要賣地，我們陪他去談條件。意願書擬出來時我已與原告碰面三、四次了，代表原告的就是蔡政宏先生。我們當時在原告的會議室簽意願書的。（問：意願書的內容是根據誰的意思擬的？）林泳良與蔡政宏他們談的，我記錄下來再整理出來的。（問：101年5月30日簽約前，有將意願書草稿讓兩造看過嗎？）有，且意願書是拿給原告用印也經過了10天，才一份拿給林泳良。（問：
簽意願書時代表雙方的是何人？）我們事實上沒有三方聚在一起簽，是各自拿回去簽，議定以101年5月30日為簽約的日期。（問：原告要購買的標的是哪幾筆？）當時在談的只有1296、1297兩筆魚塭地，1313、1312-1是蔡政宏有提出來，林泳良說以後再處理，現在只賣1296、1297這兩塊地而已。（問：商談過程中有提到被告要將1313地號分割為單獨所有嗎？）我參與的過程中，因林泳良不賣這兩筆，要分割應該是事後，原告又找理由要求被告去分割的。共有地要分割茲事體大，本件還在優先購買權的問題，若要分割在意願書一定會寫。（問：簽意願書後，接下來的契約如何履行？）兩造101年12月14日要簽買賣契約，但原告一直拖不簽。（問：訂金是在簽意願書後，正式簽約前，原告就付了？）對，被告已經拿到300萬。（問：
簽意願書時有提到交付土地及移轉所有權的事？）那時有說是一般買賣，就是說增值稅林泳良付，正式簽約後就移轉所有權，土地可以讓被告使用到102年2月28日。（提示原證6錄音譯文，問：是否在103年3月18日與兩造就土地簽約有會談過？）有，但我的意思有些與譯文不同，兩造因意願書的糾紛，我陸續參與他們會談十幾次，但原告當時參與人員都說沒決定權，都說要回去請示，結果下次談條件又變了。後來原告已不要求被告分割1313地號，打算以分期付款只買第一項那兩筆地，被告基本上有同意，但還是在等原告代理人去請示，這之後我又陪林泳良去兩次，林泳良說扣掉訂金300萬後，訂約款再付500萬，其他的餘款分三年付清，但原告不同意，後來原告才提起本訴。原證四102年11月6日的譯文第一頁，原告的董事長特助張議心就有提到因為只買兩塊地沒有出路無法貸款，所以才需要另買兩塊地，證明這意願書本來就只有要買兩塊地而已，原告也緊鄰那兩塊地，不可能不知道沒有通路，他們買地是有整體規劃為廠房使用。（問：兩造簽意願書後，一直無法在101年12月14日簽正式簽約，被告是否請你與原告協商過？）都是林泳良親自去跟他們談，有時他會打電話找我一起去，有時候他找理長或朋友，我認為兩造無法簽約應該是原告貸款沒辦法貸那麼高，且價錢賣得比較好，所以原告找理由不想買，但訂金又不想放棄，就想辦法提條件讓林泳良答應。（問：陪林泳良與原告交涉時，原告是否要求要分割持分的土地一併購買？）那是後來，已經過了訂約的日期，原告才提出新的條件，我叫林泳良不能答應，因本來只有要賣兩塊地。（問：意願書下方刪除的文字的原因？）我不知道，是嗣後我看到林泳良的正本後才知道有刪除的字，我拿給蔡政宏的時候字是沒刪除的。意願書第二項的附記因我知道共有土地上因為不想分割，所以有分管契約，該土地上已有建物，一旦分割在稅金上面或也可能會有罰款的問題。（問：訂金300萬是只限於1296、1297兩筆土地？）是的，因只有賣這兩塊地。
1313、1312-1完全沒提到價格的問題，意願書會記載只是讓雙方知道有這兩塊地，原告有意願而已，但被告有說不一定賣給他，以後再談。（問：101年5月30日簽意願書時，你已當代書多久了？）我是95年才開始當代書。（問：
一直強調買賣只有1296、1297這兩塊土地，那何不直接寫買賣契約就好了，為何要寫意願書？）當時因原告要自己請代書寫買賣契約，他們有合作的代書。（問：前述有關原告的事，是如何得知的？）原告就是指明說要買這兩塊地。（問：是否知道1296、1297這兩塊可以向銀行貸款？）我不知道。（問：102年10月中時，林泳良是否有拿一個比較正式的契約給你看？）有。（問：是否聽過林泳良說要辦1313地號的分割？）嗣後知道，他請另一個代書辦的。（問：何時聽到的？）本案起訴後，他們來法院協調時，時間我忘記了，我是到1313地號土地聽到共有人宋先生說的。」等語（見本院卷第51-53頁）。依劉世峯之證詞，系爭買賣契約標的僅有系爭1296、1297地號土地，並不包括同段第1312-1（所有權全部）、1313（應有部分439/2489）地號土地甚明。
⒋至代表原告簽訂系爭買賣契約之前財務部經理蔡政宏到庭
結稱：「（問：原任職於原告公司？）是的，我是102年7月離職的。（問：離職前在原告的職務？）財務部經理。（提示系爭意願書，問：簽訂時你是否在現場？）在場人的誰？）有，我代表原告公司，在場人還有被告的代理人林泳良、代書劉世峯，因為是在原告公司簽的，只有我一人代表原告公司。（問：意願書是何人草擬的？）應該是劉世峯代書。（問：內容是何人告訴劉世峯的？）是我們告訴劉世峯契約內容，他草擬好後拿來我們公司讓我們用印，內容是我們公司看過的。（問：意願書第一條後段中間文字：『如有無法歸咎於雙方之重大事由，致無法成交買賣簽約，乙方應無條件無息退還訂金給甲方』，後來是何時被劃掉的？）上面沒有日期，應該是在同時，但我不太記得了。（問：除原告外，簽約前被告是否也有先拿到一份代書草擬的內容？）是的。（問：兩造簽意願書時，合意要購買的標的包括哪些？）應該有四筆，就是第一、二項的四筆。（問：若四筆都要購買，為何要分二項來寫？）且第一項細節都很清楚，但第二項只有寫有意願要搭配購買？）第二項其中一筆是持分的，這筆有鄰路，原告希望先分割完，再搭配購買，第一項的二筆土地沒有鄰路，第二項的要一起搭配，有鄰路銀行的申貸才會下來。因持分土地已經填好土，與第一項土地尚是魚塭有不同，持分土地的價格不一定是每坪18,000元，要再另談。（問：
若原告有要求將持分土地劃為單獨所有才買，為何不在意願書表明此點？）因意願書還不算契約，比較像是斡旋金，且我們對土地分割也不清楚，銀行貸款也是分頭進行。（問：原告是否考慮分割共有物需要相當時間，且被告不見得分到鄰路土地，這樣的契約就會有風險？）這只是意願書，不像正式契約寫的那麼清楚。（問：意願書提到何時正式簽約？何時交土地？何時移轉所有權？）當時有談一個大概日期，希望在年底前完成，應該是契約中所提的101年12月14日簽約完成，但沒有正式簽約的時間。（問：簽意願書是說在101年12月14日要把持分土地分割為單獨所有？）對，包括分割、包括銀行借貸都要一併處理。（問：交付土地及移轉所有權是否有談到？）沒有。（問：原告所繳的300萬元訂金是指購買第一項兩筆，還是四筆土地的訂金？）應該是整個買賣完成的訂金，就是四筆土地。（問：四筆土地中只有一筆即1313地號是持分的，同段1312-1地號為何沒訂在第一項的範圍中？）因林先生說這是通道，價格不是18,000元，價格要再議。…（問：
為何要分割1313地號不在意願書上明文記載？）我們有提過，但是沒記明的原因我不記得了，當時我們覺得分割沒那麼困難。（問：剛才說兩造約定在101年12月14日前要完成共有物分割是何人決定的？）意願書5月完成後兩造就分頭進行，我有請好幾家銀行來看土地申貸的條件，是四筆土地都一併看。（問：為何1312-1、1313沒約定價格？）因這兩塊鄰路，且已經填土，林泳良說價格要再議。」等語（見本院卷第49-51頁）。蔡政宏雖證稱系爭買賣契約標的為系爭4筆土地，惟查，系爭買賣契約係將系爭1296、1297地號土地與系爭1312-1、1313地號土地由系爭買賣契約第1項、第2項分別約定，且系爭1296、1297地號土地，就買賣標的、價金、定金交付分期日期及款項、均明白約定；而系爭1312-1、1313地號土地，就買賣契約必要之點即買賣價金並未約定，此由證人蔡政宏證稱：「林泳良說價格要再議」等語可知。足見，兩造並未就買賣系爭1312-1、1313地號土地，達成一致之意思表示，是蔡政宏上開證詞顯與系爭買賣契約不符，難以採信。
⒌據上，兩造並未就買賣系爭1312-1、1313地號土地，達成
一致之意思表示。是原告主張兩造間之系爭買賣契約標的，除了系爭1296、1297地號土地外，尚包括系爭1312-1、1313地號土地，洵屬無據。故兩造間系爭買賣契約並不包括系爭1312-1（所有權全部）、1313（應有部分439/2489）地號土地，堪予認定。
（二）關於原告主張被告依系爭買賣契約是否有將臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告之義務？⒈查依系爭買賣契約所載，兩造就系爭1312-1、1313地號土
地，僅約定「有意願買賣，需搭配齊買」，並無被告有將系爭1313地號土地分割為單獨所有之約定，有系爭買賣契約在卷可按。再者，依原告提出102年10月31日被告之代理人林泳良與原告公司人員之錄音譯文所示，林泳良即表明：「你們（指原告）先買另外兩塊（土地），另外兩塊（土地）等我分割再買」等語（見本院卷第33頁），核與劉世峯證述被告僅出售系爭1296、1297地號土地等情相符（見本院卷第51頁反面-52頁），自堪信為真實。是原告上開主張，洵屬無據。
⒉至證人蔡政宏雖證稱：「（問：若原告有要求將持分土地
劃為單獨所有才買，為何不在意願書表明此點？）因意願書還不算契約，比較像是斡旋金，且我們對土地分割也不清楚，銀行貸款也是分頭進行。（問：原告是否考慮分割共有物需要相當時間，且被告不見得分到鄰路土地，這樣的契約就會有風險？）這只是意願書，不像正式契約寫的那麼清楚。……（問：為何要分割1313地號不在意願書上明文記載？）我們有提過，但是沒記明的原因我不記得了，當時我們覺得分割沒那麼困難。」等語（見本院卷第50-51頁）。然查，系爭1313地號土地為共有，且其上並有建物，並訂有分管契約；而被告應有部分僅為439/2489，姑不論分割共有物需耗費相當時日，即便分割後，被告將分配於何處，得否臨路，均未可知。反之，若未分割而先行出售，則需考量共有人之優先承買權。因此，系爭1313地號土地是否需先行分割，關係兩造權益甚巨，豈有不將之載入契約之理，且與系爭買賣契約記載不符，是蔡政宏之證詞，難以採信。
⒊再原告雖提出102年10月31日、102年11月6日、103年3月3
日、103年3月18日林泳良與原告公司員工之對談錄音及譯文（即原證3-6，見本院卷第32-45頁）為證。惟查，原證3-6之對話錄音並非訂約當日之對話錄音，無從直接認定被告有先行分割系爭1313地號土地之義務；復觀原證3-6之譯文，亦無被告需依系爭買賣契約將系爭1313地號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告之約定；又被告本有於系爭買賣契約履行後，將系爭1312-1、1313地號土地再行出售，及將系爭1313地號土地分割之意，是對話中談及分割之事，實屬自然，但無從因此即認定「系爭買賣契約包括系爭1312-1、1313地號土地」、「被告有先行分割系爭1313地號土地之義務」。是原證3-6亦難據以認定被告依系爭買賣契約有將系爭1313地號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告之義務。
⒋據上，原告主張依系爭買賣契約，被告有將系爭1313地號
土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告之義務云云，並無理由。
（三）關於原告以被告未將系爭臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告，有給付遲延之債務不履行情事，乃依民法第254條規定解除契約是否有理由？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。民法第345條、348條第1項、367條、254條、258條第1項、95條第1項分別定有明文。
⒉查兩造簽訂系爭買賣契約約定，原告應於101年8月3日前
支付定金300萬元，並於101年12月14日正式簽約；而原告於101年8月17日交齊定金300萬元，亦有被告提出臺南市臺南地區農會臨時對帳單2紙（見本院卷第83-84頁），在卷可按；惟兩造迄未簽定正式契約，被告亦未依系爭買賣契約移轉土地所有權；嗣被告於103年3月27日以永康大橋郵局第144號存證信函送達原告，主張原告未於101年12月14日與被告簽訂正式契約及給付買賣價金為由，解除系爭買賣契約，原告於103年3月28日收受該存證信函；原告則以被告未依約將系爭買賣契約之標的即臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並移轉予原告為可歸責，乃以本件起訴狀之繕本送達被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告於103年6月25日收受起訴狀繕本等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。經查：
⑴原告固於以被告未依約將系爭買賣契約之標的即臺南市
○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並移轉予原告為可歸責，乃以本件起訴狀之繕本送達被告為解除系爭買賣契約之意思表示，然依系爭買賣契約，被告就系爭1313地號土地並無分割之義務，已如前述，是原告上開解除系爭買賣契約之意思表示，自不合法。
⑵又解除權為單獨行為，一經解除即發生效力。查系爭買
賣契約約定兩造應於101年12月14日簽訂正式契約，原告應向銀行貸款以支付尾款，惟原告遲未履行，依證人劉世峯之證詞，被告已多次催促原告履約，然原告因故不願履約，已逾兩造約定簽約日多時，更未向銀行貸款以支付尾款，延宕系爭買賣契約達二年之久，顯有給付遲延之情事。原告既經被告多次催告，期間長達兩年之久，顯已給予原告相當期限，從而被告於103年3月28日以存證信函解除兩造間系爭買賣契約，揆諸民法第254條規定，並無不合，是兩造間系爭買賣契約關係應自斯時起歸於消滅，被告就系爭買賣契約未履行之債務，即因解除而不存在，則原告嗣後（即103年6月25日）自無從對已消滅而不存在之系爭買賣契約關係，再為解除之意思表示。
⒊據上，原告以被告未將系爭臺南市○○區○○段○0000地
號土地分割為單獨所有，並將所有權移轉予原告，有給付遲延之債務不履行情事，乃依民法第254條規定解除契約，並無理由。
（四）關於原告主張兩造間之系爭買賣契約已解除，依民法第
259 條、第179條之規定，請求被告返還已付之定金300萬元，是否有理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：……二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款固定有明文。惟按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：…二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。民法第249條第2款亦定有明文。
⒉查系爭買賣契約，經被告以原告未於101年12月14日與被
告簽訂正式契約及給付買賣價金為由，於103年3月28日行使解除權而消滅，系爭買賣契約因可歸責原告之事由，致不能履行，已如前述，則揆諸民法第249條第2款規定，原告不得請求返還300萬元定金。故兩造間之系爭買賣契約雖已解除，惟法律既已規定被告能沒收定金，該受有定金300萬元之利益並非不當得利，原告亦不得依民法第259條第2款之規定請求返還。從而，原告依民法第259條、第179條之規定，請求被告返還已付之定金300萬元，即無理由。
五、綜上所述，本件原告主張被告怠於辦理土地分割，違反系爭買賣契約義務，而解除契約，並依不當得利之法律關係，請求被告應返還定金300萬元云云，即無可採。被告辯稱兩造僅就系爭1296、1297地號土地訂立買賣契約，亦未約定須先分割系爭1313地號土地，嗣原告遲未簽訂買賣契約，而解除契約，並沒收定金300萬元等情，應屬可信。從而，原告依民法第259條、第179條之規定，請求被告返還300萬元定金及其法定遲延利息，即非有據，應予駁回；其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、按訴訟費用由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為31,700元（第一審裁判費30,700元、證人旅費1,000元，共31,700元），而原告之訴為無理由，爰確定原告應負擔之訴訟費用如主文第二項所示。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 6 日
民事第三庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 6 日
書記官 楊宗倫