臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第952號原 告 莊和安訴訟代理人 何永福律師複代理人 嚴天琮律師被 告 呂明庚
李碧春黃燕玉張佳雯共 同訴訟代理人 謝凱傑律師複代理人 高嵐書律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國104 年2 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告呂明庚應給付原告新台幣肆拾萬元，及自民國一百零三年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰柒拾元由被告呂明庚負擔，餘新臺幣壹萬參仟壹佰零捌元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行，但被告呂明庚如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張被告共有坐落臺南市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），兩造於民國102 年6 月30日就系爭土地簽訂買賣契約，並約定由被告無償讓與其共有之同段843 、89
2 、893 地號土地（下稱843 、892 、893 地號土地）所有權，原告亦依系爭買賣契約第4 條約定給付被告簽約金共新臺幣（下同）160 萬元。又系爭土地為袋地，但原告購買系爭土地係擬建屋出售，故原告特別向被告詢問同段923 、92
4 地號土地（下稱923 、924 地號土地）是否為既成道路，被告均告知係既成道路，系爭土地建屋絕無問題。嗣原告發現923 、924 地號土地並非既成道路，且上開土地所有權人拒絕出具通行同意書，故系爭土地無法建屋。買賣雙方明知原告購買系爭土地係為建屋，既成道路存在與否為系爭買賣契約重要基礎，故系爭買賣契約因無既存道路對外聯絡而不成立。兩造就契約重要之點意思表示未合致，買賣契約不成立，被告應依民法第179 條規定返還無法律上原因所受之利益。再依證人即辦理系爭土地買賣、過戶事宜之代書王順寬之證詞及原告提出之102 年7 月原告與被告呂明庚及訴外人即被告黃燕玉當時之代理人即其夫陳明通、被告李碧春當時之代理人即其夫陳正義、被告張佳雯當時之代理人即其夫劉文瑞間就系爭土地召開之協調會錄音譯文（下稱系爭錄音譯文），可知被告於簽約當時，確實有說系爭土地有既成巷道對外通行，而被告呂明庚從事貼磁磚承包商、陳明通從事水電承包商、劉文瑞從事泥水總包，均從事建築相關工作，且陳正義為柳營農會果毅分部主任，渠等對於土地性質應有一定認知，且被告持有系爭土地長達6 年多，被告以不具有土地專業知識為由，意圖卸責，實不足採。是依最高法院100年度台上字第858 號民事裁判，可知被告故意告以系爭土地有既成巷道對外通行之不實事實，對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響，使原告陷於錯誤，另原告因錯誤而為意思之表示，原告已於102 年10月7 日以新營民治路郵局第13
6 號存證信函，向被告撤銷原告之意思表示，故系爭買賣契約因意思表示之撤銷而不成立，被告應依民法第179 條規定返還無法律上原因所受之利益。再者原告向被告購買系爭土地，不能指定建築線，有減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，且被告曾向原告保證系爭土地有既成巷道而能建築房屋，詎系爭土地在交付前，即存有未面臨現有巷道而無法指定建築線之瑕疵，原告依民法第359 條、第360 條規定之法定事由為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還定金及附加利息。至原告之職業，與被告是否以不實事實詐騙，分屬二事，重點在於被告是否有對於原告意思形成過程，將屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使原告陷於錯誤。是被告若不知923 、924 地號土地性質，保持沉默即可，無須積極明確告知原告存在既成巷道，且原告於協調會提出質疑時，被告及其代理人仍執同詞，再佐以被告及其代理人之身分，顯然對於何謂既成道路，並非不知，既然被告主動、積極將不真實事實表示為真，而致原告陷於錯誤，原告撤銷因此所為之意思表示，於法有據。若被告無詐欺情事，被告呂明庚大可拒絕原告請求返還40萬元，若係顧及雙方感情和諧，當不會嗣後又拒絕依約履行。另被告呂明庚已與原告合意終止系爭買賣契約並同意退還原告給付之40萬元定金，原告亦得依約請求被告呂明庚返還40萬元定金。為此依民法第179 條、第259 條第1 款、第2 款規定及原告與被告呂明庚合意解除系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：
（一）被告應連帶給付原告160 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
（二）原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以原告為建商，對於土地利用及開發有相當高度之專業知識，對於欲購買之土地使用狀況應詳加調查，且原告透過被告呂明庚向被告李碧春、黃燕玉、張佳雯告知，伊已經看了系爭土地好多次，非常的喜歡，希望可以跟被告買地，顯見原告已經就系爭土地做過多次實際調查。而陳正義、陳明通、劉文瑞於系爭買賣契約締結時，因不諳法律，亦不知土地之性質為何，僅就其所知據實告以系爭土地平常係由已供鄰人通行20多年之892 、893 、923 、924 地號土地聯外通行，被告無法分辨既成道路、私設道路，豈會向原告指稱
923 、924 地號土地為既成道路。況被告亦量及原告日後使用土地之便利性，遂另行約定將系爭土地周邊連接已供人通行20年以上之3 筆畸零地即843 、892 、893 地號土地無償讓與原告，顯見被告絕無任何故意欺瞞原告既成道路存在之行為。而923 、924 地號土地並非屬於系爭買賣契約標的，系爭土地得否符合指定建築線等建屋需求本為重要之事，當於兩造合意之契約上記載，惟系爭買賣契約僅為一般定型化契約，於「特約事項」之欄位上亦未記載上開原告主張事項，益證原告所言並不可採。被告僅順應原告要求售出，並回答系爭土地使用現況，並無詐欺原告之行為。再觀系爭錄音譯文，至多僅得證明兩造曾於系爭買賣契約簽訂後，對系爭土地建築問題進行討論、尋求解決方式。況原告就系爭錄音譯文，並未綜合交談脈絡互相參照，僅擷取陳正義、陳明通、劉文瑞部分話語，錯誤解釋為被告有詐欺原告之情，實屬斷章取義。依系爭錄音譯文，可知劉文瑞係認為只要長年通行，即為既成道路，是其說出「既成道路」一詞，僅係為表示當地居民多自892 、893 、923 地號土地出入。陳正義對於「既成道路」之定義並不清楚，僅在描述系爭土地所相鄰道路業經長久通行，並由區公所鋪設水泥之意。訂約當時兩造已考量原告購買系爭土地之需求係為建屋，而系爭土地南側之同段884 地號至901 地號土地又建有大批建物，並相鄰
892 、893 、923 地號土地，與系爭土地建築法規限制應屬相同，因此認為原告購買系爭土地應能建屋。況陳正義、劉文瑞、陳明通並非被告，原告提出系爭錄音譯文自無法證明被告曾保證923 、924 地號土地係為既成道路。又陳正義、劉文瑞、陳明通雖從事水電、磁磚拼貼等與建築業相關行業，但對於建屋前之行政流程與建照取得之相關知識均不熟稔，僅具有一般民眾對於「既成道路」之模糊認識，即經長久通行、區公所鋪設水泥與水溝蓋的道路，並自區公所、代書處輾轉得知相關片段、錯誤之知識，是自系爭錄音譯文可看出被告並無詐欺故意。以原告從事土地開發之經驗，應已先就系爭土地狀況調查詳細，現卻指述被告詐欺，實與常理有違。況依證人王順寬之證述，可知被告雖曾因王順寬詢問而提及既成巷道，但被告對於土地專業如何認定既成巷道並無所知，並未保證系爭土地絕對可以通行既成道路，且因被告所言符合道路現況，原告因已至系爭土地看地多次，自明瞭現場情形，故於簽約當時亦同意、附和被告所言，可知兩造簽約時僅僅談論系爭土地現況，被告僅就現狀陳述，實無詐欺原告之意。再者被告家中以裝設水電、拼貼磁磚為生，與擔任建商之原告本就認識，無須以詐騙方式使原告陷於錯誤，而自斷業界之生計，況系爭買賣契約順利履行，被告可藉此承攬未來建案裝潢之發包工程，縱被告呂明庚陳明願意退還自己部分的40萬元，亦僅因與原告間有長年工作上合作關係，考量雙方情感和諧而做出此決定，並非認諾原告之主張。是系爭買賣契約已有效成立，被告未曾告知原告有既成道路之存在，亦未有任何違反契約之情事，與民法第226 條規定之要件實不相符，原告此部分之主張殊不足採。系爭土地雖屬建地，然被告僅單純出售系爭土地，並未約定系爭土地必須得指定建築線，縱系爭土地因無法指定建築線，亦不構成瑕疵，原告依民法第359 條規定解除契約，自屬無據等語資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：兩造於102 年6 月30日就系爭土地（含無償贈與843 、892、893 地號土地）簽立買賣契約，原告於當日給付被告簽約金160 萬元。
四、原告主張兩造明知原告購買系爭土地係為建屋，既成道路存在與否為系爭買賣契約重要基礎，故系爭買賣契約因兩造就重要之點即無既存道路對外聯絡致意思表示未合致，而不成立，被告應依民法第179 條規定返還不當得利160 萬元云云，被告則辯稱：系爭買賣契約已經有效成立等語。經查系爭買賣契約係由原告委託之代書王順寬辦理簽約及所有權移轉等事宜，其上已就買賣之當事人、標的、價金、原告支付價金及被告產權移轉之流程，及稅費負擔、點交、違約罰則等契約重要之點為約定，但並未約定被告應保證系爭土地或被告無償贈與之843 、892 、893 地號土地得指定建築線，或
923 、924 地號土地為法令上定義之既成道路，系爭土地必可無條件通行或申請指定建築線在該2 筆土地等情，有原告提出之土地買賣契約書1 件在卷可稽，且經證人王順寬到庭結證屬實（見本院卷第8 頁至第11頁、本院103 年10月22日言詞辯論筆錄、本院卷第60頁背面），足認兩造已就系爭土地買賣之重要之點達成合意，系爭買賣契約業因兩造意思表示合致而成立，原告前開主張系爭土地有無既成道路之問題，要屬被告是否違反系爭買賣契約之範疇，並非系爭買賣契約意思表示未合致之問題。是原告以前開事由，主張系爭買賣契約並未成立，被告應依民法第179 條規定返還不當得利
160 萬元云云，要屬無據。
五、原告又主張系爭土地為袋地，但被告故意告知系爭土地聯外通行之923 、924 地號土地為既成道路，系爭土地建屋絕無問題等不實事實，致原告陷於錯誤而與被告簽立系爭買賣契約，並給付簽約金160 萬元，擬以系爭土地建屋出售。惟原告嗣後發現923 、924 地號土地並非既成道路，其所有權人拒絕出具通行同意書，致系爭土地不能指定建築線而無法建屋，因此原告於102 年10月7 日以新營民治路郵局第136 號存證信函，向被告撤銷原告之意思表示，故系爭買賣契約因被撤銷而不成立，被告應依民法第179 條規定返還定金160萬元。另系爭土地在交付前，即存有未面臨現有巷道而無法指定建築線之瑕疵，原告亦得依民法第359 條、第360 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還定金160 萬元及附加利息云云，被告則以前詞置辯。是本件之爭執在於：原告主張依照民法第92條規定因遭受被告詐欺，或依照民法第359 條、第360 條規定因系爭土地有民法第354 條之瑕疵，而解除系爭買賣契約，並依民法第179 條及第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還系爭160 萬元定金，有無理由？經查：
（一）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條定有明文。所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之（見最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號判例）。倘其主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之意思表示有錯誤，仍不能遽認係屬詐欺之行為。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號、44年台上字第75號判例參照）。本件原告既依民法第92條規定，撤銷其所為訂立系爭買賣契約之意思表示，即應就被告如何欲原告陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示等情，負舉證之責任。
（二）經查兩造買賣系爭土地之過程，據原告請求以證人身分訊問之被告呂明庚到庭證稱：我從80幾年就承攬原告的建物貼磁磚工作，因為原告是建商，那時候我剛好承攬原告的工作，我跟原告說我有一塊土地看他有沒有興趣，我帶原告去看過系爭土地，過了1 、2 年原告問我，系爭土地有沒有賣掉，我說沒有賣掉，原告要我去聯絡其他共有人一起到他家裡看要多少錢賣給他，當時大家就在原告家裡說好一坪多少錢，後來原告就請王順寬代書辦理簽約的事情，買賣契約簽好後的後續就是原告要處理的，我沒有跟原告說什麼，簽約的後續都是原告處理的，建屋我只知道技術，其他的事情我不知道。王順寬代書是原告叫到他家去寫契約的，都是在原告的家裡，也就是談好價錢的當天，原告就叫王順寬代書去他家寫買賣契約。我是做工的，對這個（即系爭土地並無道路可以出入）不太瞭解，原告是建商會比較瞭解。因為我承攬原告的工作已經1 、20年了，大家都是好朋友，我不願意拿這筆錢，所以願意退還，我自己的部分我願意解除契約，退還我收的40萬元，但原告還是要跟其他3 人談好解除買賣契約，因為我已經簽名要退還原告40萬元，所以縱使其他被告不願意與原告解約，我還是願意跟原告解除買賣契約等語（見本院103 年12月23日言詞辯論筆錄，本卷第93頁至第94頁）；核與系爭買賣契約書以手寫方式另記載：「呂明庚退回已收土地買賣簽約金新台幣肆拾萬元正予買方莊和安……103 年6 月
5 日書立。雙方確認簽名：原出賣人（持分1/4 ）呂明庚…原承買人莊和安」等語相符，亦有土地買賣契約書1 件存卷可查（見本院卷第11頁）。而呂明庚雖為本案被告之一，但基於其與原告之交情及承攬原告工作等因素，已承諾願意返還其收受之買賣定金40萬元，並與原告合意解除系爭買賣契約，則被告呂明庚對於本件訴訟之利害關係，與其餘被告並不相同，其自無偏頗其餘被告而為虛偽證述之必要，是其前開證詞應為可採。足認原告購買之前，已先看過系爭土地之現場情況後，才主動向被告呂明庚表示購買系爭土地之意願，系爭買賣契約之簽約事宜亦由原告主導，被告只是被動與原告洽商買賣價金及簽約。則原告本於長達1 、20年建商之專業，對於系爭土地是否為袋地、有無對外聯絡道路或既成道路、可否申請指定建築線、被通行土地之所有權人需要出具土地使用同意書等建屋有關事項，自無法諉為不知或不經過任何查證、確認，卻僅聽憑被告片面所言系爭土地連接既成道路，即與被告簽約購買系爭土地之理。是原告主張被告主動、積極明確告知原告存在既成巷道之不實事實，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，顯然違反原告之專業及經驗法則，亦違反土地出賣人僅單純出賣土地而不保證該土地必能做某特定用途使用之後續處理情形之社會交易常情，自無可採。
（三）又查證人王順寬結證稱：本件買賣雙方在簽約時，並沒有談到923 、924 地號土地的事情。當初我是臨時被叫去簽約的，我說要買賣哪些資料請拿給我看，買方就拿1 張地籍圖及要買賣的地號謄本，我要看賣方是誰，我當初在看地籍圖時，本件買賣的土地好像是不鄰路，要通過私設的道路才能連接馬路，我並沒有到現場看過。我提出本件買賣的土地好像要經過私設的道路之後，賣方先講說本件買賣的土地可以經過現有的既成巷道對外通行，賣方有說那
1 條現有的既成巷道已經鋪設柏油及水溝，那條既成巷道的名稱及坐落的地號我不知道。買方聽了賣方講的上開既成巷道的事情之後，買方就說對，現場是有1 條既成巷道，也鋪設了柏油，買方說他之前有到現場看過。我的感覺買賣雙方應該都知道既成巷道在私人的土地上，我沒有印象聽過賣方對買方說保證可以通行既成巷道這點。當初我被叫去簽約，依照我看地籍圖的直覺說出可能要通過私設的道路才能連接馬路，賣方就主動說現場有既成巷道，所以應該是我主動問的，我看完地籍圖才提出這個疑問。因系爭土地登記謄本是鄉村區乙種建築用地，所以可以建築，因為原告是在建屋的，簽約時閒聊，原告說他買地是為了要建屋。原告買賣之前都會到現場看土地，原告在80年之前就開始建屋，應該知道既成巷道的意義等語（見本院
103 年10月22日言詞辯論筆錄，本卷第60頁背面、第61頁、第62頁背面），為兩造所不爭執，可知原告基於20幾年建商之專業，確實知道何謂既成巷道，且原告在簽約之前，經由王順寬代書之告知而已知系爭土地要通過私設的道路才能對外通行連接馬路，該私設的道路即兩造所稱系爭土地旁之既成巷道並位於私人的土地上等情，被告並沒有向原告保證可以通行該私設的道路。則原告本於建商之專業，應知若要借用上開私設道路指定系爭土地之建築線以建屋，必須取得其土地所有權人之使用同意書始可，是原告顯然不可能輕信被告告知923 、924 地號土地係既成道路，系爭土地建屋絕無問題，即認為可以未經923 、924地號土地所有權人之同意而指定建築線於該私設道路。益證原告主張被告曾向原告保證系爭土地有既成巷道而能建築房屋云云，與原告之專業、簽約時之認知及王順寬之前開證詞不符，不足採信。
（四）再查代理被告李碧春、黃燕玉、張佳雯洽談系爭土地買賣之陳正義、陳明通、劉文瑞及被告呂明庚，與原告、訴外人即原告之股東陳立生、賴冠華，於系爭買賣契約簽訂後之102 年7 月召開的協調會中，劉文瑞說：有聽公所講也有聽人家講，道路如果20年過，就變成既成道路。…………因為那個是聽代書說的。……公所說他不敢擔當這個責任，這條路已經走了20年了，就可以認定為既成道路。……這條路已經走了20年，後面還有在出入就是既成道路。
陳明通說：應該說這一條路是公所認定的，變成既成道路。……：莊先生，你去接洽區長，區長怎麼說？原○○○區○○○○○道路。……陳明通說：對啊！那條私有道路啦……所以認定是公所的認定而已。……陳明通、陳正義說：這早之前他是公所的建設課的課長，都說記在圖裡。陳明通說：但是問題是，這塊土地本來可蓋房的，為什麼變成你們不能建房，這個我也想不透。……我也問建設科長，我也買下去時候了，這一條路是我們的，你們也不能把它圍起來，這是既成道路。陳正義說：既成道路，我們才買這塊土地，你們（原告及其股東）要建房屋，這已經是既成道路，我才會大膽說這個沒有問題。陳正義說：我才買下這塊土地的。陳明通說：我會給你從旁協助，給你幫助，這個我是無所謂，意思好像我在騙你們意思，你這樣子說有很多是不對，我說你買下去也是建房屋，我講難聽的話，我做水電，你們要賣房也可以讓我們做參考，我有這個觀念，我們怎可能會去騙你們。原告說：當時你們說這是現有道路，你們不是這樣說嗎？陳明通說：講到眼前這嘛是現有道路。陳正義說：現在也現有的。陳明通說：已經是既成道路。……原告說：現在的問題是說，你們認為是這是現行道路，我嘛認為你們講的也沒有錯。陳明通說：對～～～對～～～對。陳正義說：我也沒有騙你們啊等語，有原告提出之當天協調會錄音光碟、譯文各1 件（見本院卷第68頁背面至第76頁）附卷可稽，且為被告所不爭執，可知被告對於系爭私設的道路是否係區公所認定之既成道路，混淆不清，僅因系爭私設道路已經通行20年，而誤認系爭土地對外通行之923 、924 地號土地已成為既成道路，而告訴原告系爭土地有對外通行之既成道路。是被告抗辯：被告僅就其所知據實告以原告系爭土地平常係由已供鄰人通行20多年之923 、924 地號土地聯外通行，被告無法分辨既成道路、私設道路乙節，應為可採，則被告顯非故意以不實之事項告訴原告致原告陷於錯誤。況原告對於系爭土地之對外通行狀況及923 、924 地號土地為私設之道路等情，於簽訂系爭買賣契約之前，已經知悉，原告本於建商之專業，應知若要借用系爭私設道路指定系爭土地之建築線以建屋，必須取得其土地所有權人之使用同意書，不可能單信被告所言，已如前述，上開錄音內容又係在系爭買賣契約簽訂之後，其內容自不得做為被告於買賣之前或當時向原告承諾系爭土地必可建屋之證明，是系爭錄音光碟及其譯文之內容，亦不足做有利於原告主張之認定。
（五）是綜合上情，並對照系爭買賣契約並未約定被告應保證系爭土地或被告無償贈與之843 、892 、893 地號土地得指定建築線，或923 、924 地號土地為法令上定義之既成道路，系爭土地必可無條件通行或申請指定建築線在該2 筆土地等情，堪認被告出賣系爭土地時，僅向原告告知系爭土地有供通行20年之923 、924 地號土地之現狀道路對外通行，因被告不知具有法律上意義之既成道路與系爭土地旁現狀供通行20年的系爭私設道路有何異同，而誤說為既成道路，但原告簽約之前，已知923 、924 地號土地上之道路為私設道路，必須取得其土地所有權人之使用同意書，始可使用系爭私設道路指定系爭土地之建築線以建屋，被告並無主動、積極明確告知原告存在既成巷道之不實事實，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之情事，被告亦不曾向原告保證系爭土地有既成巷道而能建築房屋。是原告主張被告故意告知系爭土地聯外通行之923 、924 地號土地為既成道路，系爭土地建屋絕無問題等不實事實，致原告陷於錯誤而與被告簽立系爭買賣契約，並給付簽約金
160 萬元，原告得依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條定請求被告返還不當得利云云，亦屬無據。
（六）再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354 條、第359 條、第360 條分別定有明文。
（七）經查系爭買賣契約僅就系爭土地為買賣，約定價金為9,233,151 元，但並未約定被告應保證系爭土地得指定建築線，或923 、924 地號土地為法令上定義之既成道路，系爭土地必可無條件通行或申請指定建築線在該2 筆土地。被告亦不曾向原告保證系爭土地有既成巷道而能建築房屋等情，有如前述，足認依兩造之約定，系爭土地並無減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，亦無欠缺被告所保證品質之瑕疵，被告抗辯：被告僅單純出售系爭土地，並未約定系爭土地必須得指定建築線，縱系爭土地無法指定建築線，亦不構成瑕疵，原告不得解除系爭買賣契約乙節，要屬可採。再查依據建築法第42條：「建築基地與建築線應相連接。……」，同法第48條：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。……前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」；臺南市政府建築管理自治條例第9 條：「建築基地面臨現有巷道申請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。」倘若892 、893 地號土地依臺南市政府建築管理自治條例第6 條第1 項第3款規定，捐獻土地為道路使用，並依法完成土地移轉登記手續，符合「現有巷道」之要件，得指定建築線乙節，業經本院依職權向臺南市政府工務局（下稱臺南工務局）、臺南市柳營區公所（下稱柳營區公所）函查無誤，有臺南工務局103 年12月22日南市000000000000000號函、柳營區公所104 年1 月8 日柳所農建字第0000000000號函各1 件在卷足憑（見本院卷第97頁、第101 頁），且為兩造所不爭執，足見原告僅需將被告無償贈與之892 、893地號土地捐獻做為道路使用，並完成土地所有權移轉登記，系爭土地即可指定建築線於892 、893 地號土地，堪認系爭土地因此亦無不能指定建築線之瑕疵存在。是原告主張被告曾向原告保證系爭土地有既成巷道而能建築房屋，且系爭土地不能指定建築線，亦有減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，原告依民法第359 條、第360 條規定，得解除系爭買賣契約云云，仍非有據，則原告進而依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告連帶返還系爭16
0 萬元定金，亦屬無稽。
（八）末查系爭買賣契約第11條第2 款前段約定：買方違反本約任一條約定或逾期達5 日仍未付清其款或已付之票據無法兌現時，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作懲罰性違約金等語，有系爭買賣契約1 件附卷可稽（見本院卷第10頁）。經查系爭土地並無減少其通常效用或經濟價值之瑕疵，亦無欠缺被告所保證之品質，有如前述，足認被告就系爭買賣契約並無違約之情事。而原告未依約給付系爭土地於102 年7 月3 日、同年月12日、同年月19日之備證款、完稅款、尾款，經被告於102 年9 月26日以存證信函限期原告於文到10日內給付，原告迄未為給付，被告再於同年10月15日寄發存證信函以原告未依約給付上開款項為由，通知原告解除系爭買賣契約，原告業已收受上開
2 件存證信函之事實，有被告提出之重溪郵局第17號、第18號存證信函各1 件在卷可查（見本院卷第45頁至第47頁），且為原告所不爭執，則被告李碧春、黃燕玉、張佳雯（另被告呂明庚部分詳下述）依系爭買賣契約第11條第2款前段之約定解除系爭買賣契約，並沒收原告已給付之定金各40萬元，自屬有據，原告不得再請求被告李碧春、黃燕玉、張佳雯返還已收受各40萬元之定金。
六、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第229 條第2 項前段、第3 項、第259 條第1 款、第2 款、第203 條分別定有明文。經查被告呂明庚基於其與原告之交情及承攬原告工作等因素，已承諾願意返還其收受之買賣定金40萬元，並與原告合意解除其應有部分4 分之1 之系爭買賣契約，亦如前述，足認就被告呂明庚所有系爭土地應有部分4 分之1 ，原告已與被告呂明庚合意解除其買賣契約，則原告依據伊與被告呂明庚解除買賣契約之約定，請求被告呂明庚返還40萬元之定金，自屬可採。是原告請求被告呂明庚給付40萬元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，均屬有據。
七、綜上所述，原告依據民法第179 條、第259 條第1 款、第2款規定，請求被告連帶給付160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許；原告另依原告與被告呂明庚合意解除系爭買賣契約之約定，請求被告呂明庚給付40萬元及自103 年7月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
八、另按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第79條、第85條第1 項及第87條第1 項分別定有明文。經查本件訴訟費用為第一審裁判費16,840元、證人王順寬旅費638 元，共17,478元，有原告提出之本院自行收納款項統一收據2 件存卷可查，經核原告之訴為一部勝訴、一部敗訴，本院審酌原告勝訴部分40萬元占原告請求金額160 萬元之比例為4 分之1 ，因認本件訴訟費用應由被告呂明庚負擔4 分之1 即4,370 元，其餘13,108元由原告負擔，爰依上開規定依職權確定本件訴訟費用額如主文第3 項所示。
九、原告與被告呂明庚均陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 10 日
民事第一庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及其繕本，並按上訴金額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 10 日
書記官 陳著振