臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第148號原 告 陳美鶯訴訟代理人 張惟盛
莊信泰律師被 告 徐勝男訴訟代理人 徐慶瑞被 告 徐林鳳珠
徐來旺上列3人共同訴訟代理人 許世彣律師上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國104年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告徐勝男、徐林鳳珠及徐來旺應將坐落臺南市○○區○○○段○○○○號（面積八八三平方公尺）土地上之農作物清除，並將該土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰壹拾捌萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴時原係請求「一、確認原告與被告徐勝男、徐林鳳珠及徐來旺間就坐落臺南市○○區○○○段○○○○號土地之租賃關係（即知字第118號臺南縣私有耕地租約）不存在。二、被告徐勝男、徐林鳳珠及徐來旺應將坐落臺南市○○區○○○段○○○○號，面積883平方公尺土地上之地上農作物清除，並將土地交還原告。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於民國103年8月29日以民事追加備位聲明及準備書狀將上開聲明列為先位聲明，並追加備位聲明為「一、被告徐勝男、徐林鳳珠及徐來旺應將坐落臺南市○○區○○○段○○○○號，面積883平方公尺土地上之地上農作物清除，並將土地交還原告。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。」其後復於103年10月28日言詞辯論期日當庭撤回有關先位聲明第1項及備位聲明部分之請求，核係擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告提起本件訴訟前，無需先經鄉（鎮、市、區）公所耕地
租佃委員會調解，原告逕行起訴並無違反耕地三七五減租條例第26條之規定：
⒈訴外人鄭夏於42年1月1日就其所有坐落臺南市○○區○○
○段○○○○號土地（下稱系爭土地）與訴外人徐惡簽訂「知字第118號臺南縣私有耕地租約」（下稱系爭租約），租賃期間自42年1月1日起至47年12月31日止，嗣雙方依耕地三七五減租條例第20條之規定於系爭租約租賃期間屆滿時續訂租約，每次續約之租賃期間均為6年，並經改制前之臺南縣政府核定在案，目前系爭租約期間為自98年1月1日起至103年12月31日止。又訴外人徐惡死亡後，其繼承人即被告徐勝男、徐來旺、徐林鳳珠3人於96年8月17日共同承租系爭土地；原告則係於103年1月22因拍賣（原因發生日期103年1月20日）而取得系爭土地之所有權。惟被告所訂定之系爭租約因所承租之土地係他人之非農、漁、牧地，參照最高法院46年台抗字第24號判例、88年台上字第1號判例意旨及臺灣高等法院臺南分院97重抗1號民事裁判意旨，自無耕地三七五減租條例之適用，況原告依民法第767條第1項規定請求被告返還土地，並非根據耕地租佃關係而請求，故本件無耕地三七五減租條例第26條之適用。⒉又原告為避免應否經調解之程序爭議，曾向臺南市新化區
公所聲請調解而不成立，此有臺南市新化區公所以103年7月14日所民文字第0000000000號影本可參，嗣經臺南市新化區公所移請臺南市政府調處，臺南市政府以此項爭議，事屬私權，應循司法途徑解決並檢還本案調解筆錄等文件，是本案尚無未經調解之程序爭議。
⒊至被告雖辯稱原告曾主張被告違反耕地三七五減租條例第
16條規定終止租約云云，惟原告並無主張依據耕地三七五減租條例第16條規定終止租約，被告顯有誤察原告書狀之記載。
㈡原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭土地上之農作物清除，並交還系爭土地於原告，為有理由：
⒈系爭土地並無耕地租賃關係存在：
⑴兩造間之系爭租約，因系爭土地之地目為「建」而有無
效之情事：系爭土地於日治昭和年間為訴外人鄭夏所有，當時地目記載為「建物敷地」；於65年間臺南縣政府將系爭土地之地目標示為「建」；嗣原告向臺南市新化區公所申請耕地三七五租約（出租人）變更登記，臺南市新化區公所同意備查將系爭土地之地目自「畑」變更為「建」，故由此可知系爭土地為建地，並非農地、漁地或牧地。而系爭土地既為建地，並非農、漁、牧地，則兩造關於租賃系爭建地之意思表示尚未一致，且所訂定之系爭租約因所承租之土地係原告之非農、漁、牧地，已不符當時租用耕地耕作之租賃目的，故兩造間之系爭租約，因系爭土地之地目為「建」而無效。
⑵又兩造間之系爭租約因被告所承租之系爭土地係原告之
建地，非農、漁、牧地，是參酌最高法院88年度台上字第1號判例意旨，系爭租約並無耕地三七五減租條例之適用。
⒉系爭土地如有民法一般租賃規定之適用，則系爭租約並無
民法第451條規定視為不定期限繼續租賃之適用，系爭租約因租期屆滿而消滅：
⑴按定期租賃與不定期租賃，在其應適用之法條及其法律
效果方面均有重大差異，不容忽略，不動產之租賃究為定期或不定期？若為定期租賃，其期限如何？當亦為租賃契約必要之點，當事人對此必要之點意思表示一致，契約始推定其成立。而不定期租賃契約對於出租人有不利之影響，是依經驗法則及常理，原告之前手即訴外人鄭夏當不會訂定不利其權利之不定期租約。
⑵系爭租約租期6年之定期性向為兩造訂約之必要之點：
①訴外人鄭夏於42年1月1日與訴外人徐惡簽訂系爭租約
，租賃期間自42年1月1日起至47年12月31日止，嗣雙方依耕地三七五減租條例第20條之規定於系爭租約租賃期間屆滿時續訂租約，每次續約之租賃期間均為6年，目前系爭租約期間為自98年1月1日起至103年12月31日止。而由訴外人鄭夏自42年1月1日起至98年1月1日止，期間56年，共訂立9次6年期租賃契約之事實，可知6年定期性租賃契約為兩造之前手（鄭夏、徐惡）訂立契約之必要之點。
②再者，依據臺南市新化區公所租約異動登記之記載，
被告於96年8月17日共同承租系爭土地經備查登記，足證被告接受系爭定期性租約，而原告於103年1月22日取得系爭土地後申請系爭租約（出租人）變更登記，並經臺南市政府地政局於103年3月18日同意備查，亦證原告接受系爭定期性租約，是兩造對於系爭租約之定期性並無疑義。
⑶系爭租約係由承租人申請續定租約6年而成立：依據耕
地三七五減租條例第20條規定續定租約係由承租人提出申請續約，如出租人、承租人均未提出申請終止或續訂租約登記時，承辦之鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，此觀耕地三七五減租條例第20條、耕地三七五租約清理要點第5點、第7點第1、2項規定自明。
本案兩造之前手即訴外人鄭夏、徐惡因符合耕地三七五減租條例第20條之規定而續定系爭租約數次，且系爭租約係由訴外人徐惡以書面向臺南市新化區公提出續約之申請，並持續申請數次，顯見訴外人鄭夏、徐惡間有成立定期租賃契約之意思及行為。另由臺南市新化區公所103年11月4日所民文字第0000000000號函文記載，亦可證明系爭租約係由承租人填具「私有耕地租約期滿續定租約申請書」並檢附原租約正本、承租人自任耕作切結書及身份證等申請繼續承租6年，且歷次租約內容均與原租約（即42年1月1日簽訂之租約）相同。從而，系爭租約既係由承租人以書面持續申請續定6年期之租賃契約，則不論係基於契約文義或當事人間欲訂立定期租賃契約之意思，定期租賃契約向為兩造前手訂立契約之必要之點。
⑷系爭租約因租期屆滿而消滅：系爭租約期間為自98年1
月1日起至103年12月31日止，而原告於103年9月26日通知被告租期屆滿不再續約，有臺南地方法院郵局第1327號存證信函可證，況系爭租約自104年1月1日起已無耕地三七五租約強制續約6年之適用，故系爭租約為定期性租賃契約，依民法第450條第1項規定因租賃期間屆滿而消滅。
⒊倘系爭租約有民法第451條規定之適用，則原告以被告在
系爭土地上鋪設水泥地面、堆置建築模板而違反系爭租約第8條約定為由，主張依民法第438條第2項規定終止系爭租約，為有理由：
⑴由Google地圖於99年1月及102年4月拍攝系爭土地之圖
片、臺南市政府代為標售系爭土地清冊內之相片、103年6月9日拍攝之照片可證，被告自99年1月起至103年11月7日止在系爭土地上鋪設水泥地面、堆置建築模板。⑵被告在系爭土地上鋪設水泥地面、堆置建築模板覆蓋面
積高達255平方公尺，此有臺南市新化地政事務所104年1月22日所測字第0000000000號函附之土地複丈成果圖在卷可參，惟系爭土地面積883平方公尺，被告鋪設水泥地面、堆置建築模板覆蓋面積即高達255平方公尺（約28.87﹪），其影響周遭土地之面積甚或更高，是被告此一行為已嚴重系爭租約租用之耕作方法、目的。
⑶系爭租約至遲於000年00月00日生終止效力：原告買受
系爭土地後不久即請被告勿為，然被告均置之不理，嗣原告提起本訴並於103年8月14日、103年8月28日以書狀主張被告有前揭違約事實並終止契約，被告仍置之未理，原告遂於103年9月26日以臺南地方法院郵局第1327號存證信函通知被告「…此因台端積欠租金逾兩年總額以上且台端有鋪設水泥地面等違反租約情事，請台端回復土地之原狀，本人並依民法之規定終止與台端之前揭租賃契約…」等語，並經被告收受，顯見原告有阻止承租人違約使用之意思，嗣原告復於103年10月29日民事準備書㈢狀以前揭違約事由終止租約，被告遲至103年11月7日方將前揭水泥地面、建築模板拆除，然在系爭土地上留下大量之磚塊等建築廢棄物，是系爭租約至遲於000年00月00日生終止效力。
⒋倘系爭租約有民法第451條規定之適用，則原告以被告積
欠租金達兩年之總額為由，主張依據民法第458條第4款或第459條之規定終止系爭租約，亦有理由：
⑴原告於103年1月22日因拍賣而取得系爭土地之所有權，
並向臺南市新化區公所申請系爭租約（出租人）變更登記，即出租人由「鄭夏」變更為「陳美鶯」，經臺南市政府地政局於103年3月18日同意備查在案。是依出租人變更之事實可知，98年1月1日簽訂之系爭租約容因適用買賣不破租賃而有出租人變更之記載。
⑵被告自96年8月17日繼承起至今均未繳交租金：依據臺
南市新化區公所租約異動登記之記載，被告於96年8月17日共同承租系爭土地經備查登記，且被告自陳系爭土地之租金係前一代處理，所以繳到何時無法確認等語，足徵被告自96年8月17日繼承起迄今均未繳交租金。
⑶依據最高法院36年10月3日民事決議㈠意旨，租約之終
止權當然隨同出租人之地位移轉於受讓人即原告：原告雖於103年1月22日因拍賣而取得系爭土地，惟98年1月1日簽訂之系爭租約既對原告即受讓人繼續存在，原告即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，如原出租人鄭夏因支付租金遲延，業已發生或將來可發生的契約終止權，該租約之終止權利不能離出租人的地位而獨立存在，亦不因出租人地位的移轉而使已發生之終止權消滅，除已發生的契約終止權，經原出租人於讓與前拋棄外，租約之終止權當然隨同出租人的地位移轉於受讓人即原告（最高法院38年度台上字第195號、41年度台上字第1110號判例意旨及最高法院36年10月3日民事決議㈠意旨參照），是被告租金積欠達兩年以上之總額，原告依民法第458條第4款或第459條之規定終止租賃契約，應屬有據。至民法第458條或第459條「租金積欠達兩年之總額」終止之規定並無類似民法第440條第2項房屋租賃及第3項租地建屋遲付租金時應先催告之規定，故本件應無民法第440條第1項定期催告之適用。
⑷系爭租約於103年9月26日送達被告或於103年10月29日
送達被告訴訟代理人而終止：原告主張於103年10月29日以民事準備書㈢狀之送達為系爭租約之終止時點，被告訴訟代理人否認其有收受終止租約意思表示之權限，惟依民事訴訟法第70條規定，訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權限，收受終止租約意思表示應屬訴訟行為之範疇。退步言，倘被告訴訟代理人無收受終止租約意思表示之權限，則因被告於103年9月26日收受原告所寄發臺南地方法院郵局第1327號終止契約之存證信函，故系爭租約於103年9月26日因送達被告而生終止之效力。
⒌原告除主張上開終止系爭租約之事由外，並主張依民法第
450條第2項「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」及民法459條「收回自耕」之規定終止系爭租約。
㈢並聲明：
⒈被告徐勝男、徐林鳳珠及徐來旺應將坐落臺南市○○區○
○○段○○○○號，面積883平方公尺土地上之地上農作物清除，並將土地交還原告。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告提起本件訴訟前，應先經鄉（鎮、市、區）公所耕地租
佃委員會調解，原告逕行起訴違反耕地三七五減租條例第26條之規定：
⒈按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉
（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件原告於起訴前已單方向臺南市新化區公所申請耕地三七五租約變更登記，申請出租人變更登記由「鄭夏」變更為「陳美鶯」，有臺南市新化區公所103年2月19日所民文字第0000000000號函在卷可稽。
⒉原告起訴聲明原係請求「確認租賃關係不存在」，嗣又主
張被告違反耕地三七五減租條例第16條之規定終止租約，顯見本件係屬耕地租佃爭議事件，是原告於起訴前即應先經當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解、調處，始為合法。
㈡原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭土地上之農作物清除，並交還系爭土地於原告，顯無理由：
⒈系爭租約雖無耕地三七五減租條例之適用，然兩造間之系爭租約並無因系爭土地之地目為「建」而有無效之情事：
按系爭土地之地目，固於日治昭和年間地政資料記載為「建物敷地」、於36年間記載為「建」、於64年間記載為「建」、於84年間記載為「建」，為建地無誤，被告亦無爭執。又承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上字第1號判例意旨參照）。是訴外人鄭夏與徐惡於42年1月1日所訂立之系爭租約固因租賃之系爭土地並非農、漁、牧用地而為建地，惟依上開最高法院判例意旨可知，系爭租約因租賃標的非耕地而無耕地三七五減租條例之適用，尚非謂系爭租約無效。
⒉系爭土地雖無耕地三七五減租條例之適用，然應有民法一
般租賃規定之適用，且系爭租約有民法第451條規定之適用而視為以不定期限繼續租賃：
⑴依鄭夏（出租人）與徐惡（承租人）間所訂系爭租約之
約定內容以觀：第1條定有租用之土地標示及租額。第2條定有租賃之期間42年1月1日起至47年12月末日止共訂6年。第3條定有租率。第4條定有應納地租之繳納地點、繳納期間…等。足見鄭夏有將系爭土地交付徐惡使用、收益；徐惡則有支付租金與鄭夏之事實，故依民法第421條之規定，鄭夏與徐惡間就系爭土地所訂之租賃契約，雖不適用耕地三七五減租條例，然應成立有民法上一般土地之租賃關係。
⑵又系爭租約自48年起固因適用耕地三七五件租條例第20
條之規定，於符合「出租人鄭夏未申請收回自耕及承租人願意繼續承租」之情形下，於租約期間屆滿時續訂租約，每次續定租約期間均為6年，並經改制前臺南縣政府核定，目前記載系爭租約期間為98年1月1日起至103年12月31日止在案，惟系爭租約無耕地三七五減租條例之適用，已如前述，則系爭租約前揭自48年起，因錯誤適用耕地第三七五減租條例第20條之規定所為自48年1月1日起每6年續定租約之效力即有可議。
⑶訴外人鄭夏與徐惡間所訂定之系爭租約，租賃期限至47
年12月31日屆滿，屆滿後所為每6年續訂租約之效力雖屬可議而無生續約之效力，惟48年1月1日續訂租約6年，係因符合耕第三七五減租條例第20條所定「出租人未申請收回自耕及承租人願意繼續承租」之要件而續訂租約，換言之，鄭夏或其繼承人於47年12月31日租賃期限屆滿時，並無申請收回自耕或反對徐惡繼續使用、收益或就租賃條件另有要求協議等情形；而徐惡亦有繼續使用、收益之事實，故系爭租約自48年1月1日起因符合民法第451條所定「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，而逕屬不定期限繼續契約至今。是以，原告既於103年1月22日標買系爭土地繼受鄭夏為所有權人，自應繼受該不定期限之租約關係。
⒊原告以被告在系爭土地上鋪設水泥地面、堆置建築模板而
違反系爭租約第8條約定為由，主張依民法第438條第2項規定終止系爭租約，顯無理由：
⑴按民法438條固有規定，承租人應依約定方法，為租賃
物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。本件被告雖曾在系爭土地上有鋪設水泥地面且堆置廢棄之建築模板，惟於103年11月7日已移除。再者，訴外人徐惡訂立系爭租約之目的固為耕作，然耕作範圍需全區或半區？作物種類、耕作方式？等土地使用之方法，並無約定，且系爭租約既無耕地三七五減租條例之適用，承租人自無受是否「自任耕作」之限制，被告徐來旺基於個人之因素，於系爭土地之一部堆置建築廢棄物，或有可能妨害被告徐勝男、徐林鳳珠就系爭土地之使用、收益，然應無違反租賃物使用之情形。又該建築廢棄物所佔系爭土地面積之比例，依被告之指界為12.68% （112/883），依原告之指界為24.46%（216/883），即便認定有違反使用情形，其程度應非嚴重，且該建築廢棄物為被告徐來旺所堆放，被告徐勝男、徐林鳳珠並無違反之情形，故原告主張終止系爭租約全部，亦有可議。
⑵又原告主張系爭租約至遲於000年00月00日生終止租約
效力等語，惟依民法第438條第2項規定行使契約終止權應符合「承租人違反約定或租賃物之性質而定之方法，為租賃物之使用、收益」及「經出租人阻止而仍繼續為之」之要件，始得為之。本件被告徐來旺於系爭土地堆置建築板模是否屬於「承租人違反約定或租賃物之性質而定之方法，為租賃物之使用、收益」之情形，原有爭議，已如上述，且原告於103年8月14日民事準備書狀及103年9月26日臺南地方法院郵局第1327號存證信函，均未有阻止被告繼續違約使用租賃物及限期改善之情形，而係以該等文書直接為終止租約之表示。另原告於103年10月29日以民事準備書㈢狀所為終止系爭租約之表示，雖係以原告曾以臺南地方法院郵局第1327號存證信函催告被告回復原狀被告至今仍置之未理為終止租約之理由。然依上開第1327號存證信函所示，係原告針對終止租約後請求被告為回復原狀之催告，與民法第438條第2項所定阻止承租人繼續違反約定使用租賃物並回復原狀所為之催告，實屬兩事，易言之，原告迄未催告被告依約使用租賃物，而係均逕行為終止租約之表示，故被告主張依民法第438條第2項之規定行使契約終止權，應尚未符合「經出租人阻止而仍繼續為之」之要件。
⑶此外，原告主張被告堆置建築廢棄物，核屬違反系爭租
約第8條後段，有損害系爭土地之情事等語。惟被告徐來旺雖在系爭土地上堆置建築廢棄物，但並非如排放有毒事業廢水致圬染土地之情，造成土地在本質上之改變，且系爭建築廢棄物業已清理完畢（本院卷第117至126頁），亦為原告所自承，故被告並無改變租賃物之性質而有損害土地之情形。
⑷綜上，被告並無違反民法第438條之規定，原告主張依民法第438條第2項之規定終止租約，應無理由。
⒋原告以被告積欠租金達兩年之總額為由，主張依據民法第458條第4款或第459條之規定終止系爭租約，亦無理由：
⑴系爭土地之租金係被告之前一代即父執輩處理，被告並
無法確認系爭租約之租金繳納至何時。而按耕作地租賃於租賃期間屆滿前，有租金積欠達兩年之總額者，出租人固得終止契約，民法第458條第4款定有明文。然依最高法院36年10月3日民事決議㈠之見解，原告於103年1月20日拍賣受讓取得系爭土地所有權以前，已屆清償期之租金請求權，並不隨同鄭夏或其繼承人（即出租人）之地位移轉於原告。
⑵雖鄭夏或其繼承人因被告等（即承租人）支付租金遲延
，業已發生或將來可發生之契約終止權，當然隨同出租人之地位移轉於原告，惟承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，此觀民法第440條第1項自明。本件原告未曾依民法第440條之規定定相當期限催告被告向原出租人（即鄭夏或其繼承人）支付遲付之租金，原告自尚不得行使民法第458條第4款或第459條之契約終止權，故原告依此主張終止系爭租約，亦無理由。
⒌至原告除主張上開終止系爭租約之事由外，另主張依民法第450條第2項「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
」及民法第459條「收回自耕」之規定終止系爭租約，惟被告認此部分屬訴之追加而不同意。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈訴外人鄭夏於42年1月1日就其所有坐落臺南市○○區○○
○段○○○○號土地（即系爭土地）與訴外人徐惡簽訂「知字第118號臺南縣私有耕地租約」（即系爭租約），租賃期間自42年1月1日起至47年12月31日止，嗣雙方依耕地三七五減租條例第20條之規定於系爭租約租賃期間屆滿時續訂租約，每次續約之租賃期間均為6年，並經改制前之臺南縣政府核定在案，目前系爭租約期間為自98年1月1日起至103年12月31日止。
⒉關於系爭土地之地目，在相關文書之記載如下：
⑴日治昭和年間，地政機關之記載為「建物敷地」。
⑵36年間，地政機關之舊簿記載為「建」。
⑶42年1月1日，系爭租約上記載為「畑」。
⑷64年8月20日，臺灣省臺南縣土地登記簿之記載為「建」。
⑸84年10月27日，臺南市新化地政事務所登記為「建」。
⒊訴外人徐惡死亡後，其繼承人即被告徐勝男、徐來旺、徐林鳳珠3人於96年8月17日共同承租系爭土地。
⒋原告於103年1月22因拍賣（原因發生日期103年1月20日）而取得系爭土地之所有權。
⒌原告於辦竣土地所有權移轉登記後向臺南市新化區公所申
請系爭租約（出租人）變更登記，即出租人由「鄭夏」變更為「陳美鶯」，經臺南市政府地政局於103年3月18日同意備查在案。
⒍被告曾在系爭土地上有鋪設水泥地面且堆置廢棄之建築模板，惟於103年11月7日已移除。
㈡兩造之爭執事項：
⒈程序方面：原告提起本件訴訟前，是否應先經鄉（鎮、市
、區）公所耕地租佃委員會調解？原告逕行起訴有無違反耕地三七五減租條例第26條之規定？⒉實體方面：原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被
告應將系爭土地上之農作物清除，並交還系爭土地於原告，有無理由？⑴系爭土地有無耕地租賃關係存在？
①兩造間之系爭租約，是否因系爭土地之地目為「建」
而有無效之情事？②系爭租約有無耕地三七五減租條例之適用？⑵系爭土地若無耕地租賃關係存在，有無民法一般租賃規
定之適用？①系爭租約有無民法第451條規定之適用而視為以不定
期限繼續租賃？②系爭租約若有民法第451條規定之適用：
原告以被告在系爭土地上鋪設水泥地面、堆置建築
模板而違反系爭租約第8條約定為由，主張依民法第438條第2項規定終止系爭租約，有無理由？原告以被告積欠租金達兩年之總額為由，主張依據
民法第458條第4款或第459條之規定終止系爭租約，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠程序方面：原告提起本件訴訟前，無庸先經鄉（鎮、市、區
）公所耕地租佃委員會調解，原告逕行起訴並無違反耕地三七五減租條例第26條之規定：
⒈按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用
他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上字第1號民事判例參照）。查系爭土地之地目，於日治昭和年間地政機關之記載為「建物敷地」，於36年間地政機關之舊簿記載為「建」，於42年1月1日系爭租約上記載為「畑」，於64年8月20日臺灣省臺南縣土地登記簿之記載為「建」，於84年10月27日臺南市新化地政事務所登記為「建」等情，為兩造所不爭執，顯見系爭土地之地目應為「建」。至42年1月1日系爭土地之租約雖記載為「畑」，然對照地政機關之前後長達50年左右之記載，系爭土地之租約上有關系爭土地地目之記載顯係誤載無訛。是以，系爭土地之地目既為建，揆諸前開說明，自無耕地三七五減租條例規定之適用，自亦無適用耕地三七五減租條例第26條規定之餘地。
⒉況按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地
鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1、2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許（最高法院86年度台上字第1401號民事裁判參照）。
本件原告就系爭土地之租佃爭議，曾向臺南市新化區公所聲請調解而未果，此有臺南市新化區公所以103年7月14日所民文字第0000000000號函在卷可參（本院卷第145頁），而臺南市新化區公所雖亦移請臺南市政府調處，惟臺南市政府以此項爭議，事屬私權，應循司法途徑解決並檢還該調解筆錄等情，亦有台南市政府103年7月24日府地籍字第0000000000號函在卷足稽（本院卷第146頁），是依前開說明，原告既已向區公所申請租佃爭議之調解而遭拒絕，其逕行提起本件訴訟，於法尚無不合，是被告抗辯原告逕行起訴係違反耕地三七五減租條例第26條規定而不合法云云，自非可採。
㈡兩造間之系爭租約，不因系爭土地之地目為「建」而為無效
，僅係無耕地三七五減租條例之適用：再按依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第106條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用（最高法院91年度台上字第2628號民事裁判參照）。查系爭土地之地目為「建」，已如前述，是系爭租約自非屬耕地租用而無耕地三七五減租條例規定之適用；然兩造就系爭土地所訂定之租約，雖無耕地三七五減租條例之適用，但並未有無效之情事，自仍應適用民法有關於租賃之相關規定，尚難僅因系爭土地之地目為「建」即遽認該租約為無效。
㈢系爭租約並無民法第451條規定之適用：
⒈又按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕
外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應准續訂租約。出租人、承租人依本要點第4、5、6點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉(鎮、市、區)公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人。耕地三七五減租條例第20條及耕地三七五租約清理要點第5、7點分別定有明文。
⒉查訴外人鄭夏於42年1月1日就系爭土地與訴外人徐惡簽訂
系爭租約，租賃期間自42年1月1日起至47年12月31日止，嗣雙方依耕地三七五減租條例第20條之規定於系爭租約租賃期間屆滿時續訂租約，每次續約之租賃期間均為6年，並經改制前之臺南縣政府核定在案，目前系爭租約期間為自98年1月1日起至103年12月31日止；且訴外人徐惡死亡後，其繼承人即被告徐勝男、徐來旺、徐林鳳珠3人於96年8月17日共同承租系爭土地，而原告則於103年1月22因拍賣（原因發生日期103年1月20日）而取得系爭土地之所有權等情，為兩造所不爭執，顯見兩造及其前手就系爭土地之租約，因誤認有耕地三七五減租條例之適用，自42年1月1日起迄103年12月31日止，均係以6年為期續訂租約，足認兩造（及其前手）就系爭土地租約之期間已明示約定為6年，是原告主張系爭租約為定有期限，應堪採信。
⒊被告雖以：【訴外人鄭夏與徐惡間所訂定租約之租賃期限
至47年12月31日屆滿，於48年1月1日續訂租約6年，係因符合耕第三七五減租條例第20條所「定出租人未申請收回自耕及承租人願意繼續承租」之要件而續訂租約，即鄭夏或其繼承人於47年12月31日租賃期限屆滿時，並無申請收回自耕或反對徐惡繼續使用、收益或就租賃條件另有要求協議等情形；而徐惡亦有繼續使用、收益之事實】為由，而主張系爭租約自48年1月1日起因符合民法第451條所定之情形，而屬不定期限繼續契約至今云云，然依耕地三七五減租條例第20條之規定，續定租約需由承租人提出申請續約，如出租人、承租人均未提出申請終止或續訂租約登記時，承辦之鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，是以，本件兩造之前手即訴外人鄭夏、徐惡因誤認系爭土地符合耕地三七五減租條例第20條之規定而續定租約數次，該租約應均係由承租人即訴外人徐惡（或被告）以書面向臺南市新化區公提出續約之申請，顯見訴外人鄭夏、徐惡（或被告）間或自有成立定期租賃契約之意思表示及行為，是被告抗辯系爭租約為不定期契約云云，自非可採。
㈣系爭租約因租期屆滿而消滅：
⒈末按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為
民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。
此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號民事判例參照）。
⒉系爭租約期間為自98年1月1日起至103年12月31日止，此
為兩造所不爭執，且原告已於103年9月26日通知被告租期屆滿不再續約，亦有臺南地方法院郵局第1327號存證信函可證及回執在卷可稽（本院卷第70、71頁），則依前開說明，原告既已期限屆至前已向被告表示不續租，自係已明白反對被告於期限屆滿後繼續租賃，而無民法第451條之適用，是原告主張系爭租約之期限已屆至而請求返還系爭租賃物，於法自屬有據。
五、綜上所述，兩造間之租賃關係，既因租期屆滿而消滅，而被告迄今仍占用系爭土地，則原告本於民法第767條之規定，請求被告應將坐落系爭土地上之農作物清除，並將土地交還原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，上開其餘爭點，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予一一論述，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
民事第一庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 22 日
書記官 黃稜鈞