臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第161號原 告 亞洲航空股份有限公司法定代理人 常四偉訴訟代理人 李合法律師訴訟代理人 趙培皓律師訴訟代理人 劉芝光律師被 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明訴訟代理人 林秀娟複代理人 李政學複代理人 吳淑華上列當事人間確認租金債權不存在事件，經本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落臺南市○區○○段第150-1、153-2、154-1、155、155-2、156-l、157-1、158-l、184-1、189-2地號土地，自民國101年1月1日起至民國103年3月31日止，對原告之租金債權新台幣11,072,754元不存在。
確認被告就坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，及臺南市○區○○段○○○號、門牌號碼為臺南市○區○○里○○路○段○○○○號建物，自民國101年l月1日起至民國103年3月31日止，對原告之租金債權新台幣l,301,319元不存在。
訴訟費用新台幣120,944元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言，有最高法院52年台上字第1240號判例足資參照。原告主張兩造間有租約號：FZ0000000000號、FZ000000000號之基地租約及房地租約，被告所屬之臺南辦事處，於民國103年4月16日以台財產南南三字第00000000000號函原告，調漲租金並要求原告回溯補繳自101年1月1日起103年3月31日止、計27月之調漲後租金差額新台幣（下同）11,072,754元、1,301,319元，然原告否認被告之上開租金債權請求權存在，則被告就上開租金債權請求權是否存在，即影響原告之法律上地位，而上開不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，揆諸前揭判例，堪認原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告前與被告財政部國有財產署南區分署（原出租人財政部國有財產局台灣南區辦事處臺南分處，因組織改造，於102年1月1日起隸屬於財政部國有財產署南區分署管轄）於99年7月30日簽訂租約號：FZ0000000000號「國有基地租賃契約書」，租期自99年8月1日起至108年12月31日止，每月租金為683,499元；租賃標的為：臺南市○區○○段第150-1、153-2、154-l、155、155-2、156-l、157 -1、158-l、184-1、189-2地號等土地（下稱系爭基地租約）。另於101年4月6日簽訂租約號：FZ000000000號「國有房地租賃契約書」，租期為101年1月1日起至105年12月31日止，每月租金454,264元；租賃標的為：臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地及臺南市○區○○段○○○號、門牌號碼為臺南市○區○○里○○路○段○○○○號房屋之租賃契約（下稱系爭房地租約），並於簽約日完成公證。原告自始依前開二租賃契約約定，按期繳付租金，並無延欠之情。
（二）惟查，被告以原證三即「財政部國有財產署南區分署臺南辦事處103年4月16日台財產南南三字第00000000000號」函，卻逕自調漲前開二租賃契約之租金，並要求原告回溯補繳自101年1月1日起103年3月31日止、計27月之調漲復租金差額：
⒈前開二租賃契約，就系爭基地租約，被告要求原告補繳之
土地租金差額為11,072,754元；另系爭房地租約，被告要求原告補繳之房屋租金差額為961,119元、土地租金差額340,200元，計l,301,319元。
⒉被告主張：系爭二租約土地租金調漲之原因，係將計算年
租率之自「公告地價年息百分之五」調整為「公告地價年息百分之八」；房屋部分，則將每月租金自「24,265元」調整為「59,862元」。
⒊依上，被告要求原告回溯補繳101年1月起103年3月止之前開二租賃契約租金，總額為12,374,073元。
⒋被告要求原告回溯補繳前開租金差額之依據為財政部國有
財產局97年7月10日台財產局管字第00000000000號函送會議記錄，然此會議記錄屬被告內部之會議記錄；且事後，系爭二租賃契約簽訂時，原告不知悉有此會議記錄，被告亦未依法告知前開會議記錄內容，此應無拘束原告之效力。
（三）「按『當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。』民法第153條第1項定有明文。又公法上契約與私法上之契約，其主要之區別為契約之內容與效力，是均為公法所規定。苟契約之內容及效力，並無公法規定，而全由當事人之意思訂定者，縱其一方為執行公務，仍屬於私法上契約之範圍（最高法院61年臺上字第1672號判例要旨參照）。查兩造間簽訂之國有基地租賃契約書，契約之一造固有政府機關，惟契約標的為國有土地租賃權，乃以發生私法上之法律效果為目的，則系爭契約自屬私法契約而非行政契約，其契約之內容及變更，應由締約當事人以明示或默示達成意思表示一致，始得拘束兩造。」士林地方法院98年簡上字第69號判決意旨可資參照。經查，系爭二租賃契約書乃兩造立於平等地位所簽立具私法性質之契約，基於私法自治及契約自由原則，非經兩造另行協議，任一方應不得逕自變動包含租金數額或其租金計算標準在內之租賃條件。然被告卻引用財政部國有財產局97年7月10日台財產局管字第00000000000號函送之該局內部會議記錄，單方調漲租金，並要求原告回溯補繳系爭基地租約之土地租金差額11,072,754元，及系爭房地租約之租金差額1,301,319元，實於法無據。
（四）依據財政部國有財產局91年1月4日台財產局管字第0000000000號函、財政部國有財產局台灣南區辦事處臺南分處91年2月l日臺財產南南三字第0000000000號函，被告自91年1月起，連同本件所簽訂之系爭2租賃契約在內，均以「年租率五%」計算租金。雖被告抗辯稱，依系爭基地租約、系爭房地租約第3條第2項約定：「前項租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付。」之約定，回溯自101年1月起調漲系爭2租賃契約之租金。惟查：
⒈如原告起訴狀所述，被告係以原證三之函文通知補繳租金
，其主張之依據僅有財政部國有財產局97年7月10日台財產局管字第00000000000號函所附之會議記錄。
⒉次查，系爭2租賃契約書第3條第2項均以「前項租金」等
文字起始，即以系爭2租賃契約各自第3條第1項所載簽約時已約定之租約租金作為調整基準。換言之，系爭2租賃契約書各第3條第2項，係針對未來因「公告地價或租率調整」所生租金調整為規範內容，此為契約當事人於簽約時，就簽約後租金調整風險所作之預先約定。然本案中，被告所謂之「租率調整時間」發生在97年間（參原證三），即系爭2租賃契約書簽訂之前，自無據此適用系爭2租賃契約書第3條第2項約定之餘地。
⒊承前所述，依系爭2租賃契約書第3條第2項約定，於簽約
後因「公告地價或租率調整」所生租金漲跌，本為兩造所得預見，可據以規劃風險及安排營運資金。然原告無法依前開約定預見：被告將以「簽約前之租率調整為由，於簽約後變動租賃契約已合意訂明之租金」，此對原告無異產生突襲之效果，亦違反誠信原則。
⒋按「…前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由
財政部擬定報請行政院核定後發布之。」國有財產法第42條第4項定有明文。又按「本辦法依國有財產法（以下簡稱本法）第四十二條第四項統定訂定之。」、「租賃關係存續期間，法令規定逕予出租之租金率、土地申報地價、當期公告之正產物全年收穫總量或折收代金基準有變動時，其租金應配合調整。」、「本辦法所需申請書表及租賃契約書之格式，由管理機關定之。」國有非公用不動產出租管理辦法第1條、第28條第2項、第46條亦規定甚明。經查：
⑴依前引法令，被告機關「逕予出租國有非公用不動產」
，應依前引管理辦法第28條第2項、第46條之規定，約定「租金之調整」事項，並據此制定「租賃契約書」。
⑵而前引管理辦法第28條第2項亦係規定「租賃關係存續
期間…出租之租金率…有變動時」，方得要求「租金應配合調整。」系爭2租賃契約書第3條第2項約定內容與之相同，其適用應無不同。本案中，被告要求原告回溯補繳系爭2租賃契約之租金，亦違反前引管理辦法第28條第2項之規定，尚非可採。
（四）爰聲明：求為判決如主文第一、二項所示，訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）緣被告銜行政院之命，代理國庫辦理國有土地、房屋出租業務，出租國有房地，其租金額之調整，存在多數不確定因素，諸如申報地價調整、土地分割或合併、重測後之申報地價變動及租率調整（國有基地租約）、房屋課稅現值調整及租率調整（國有房屋租約）、折徵代金數調整（國有養、耕、林地租約），為免租金計收金額發生爭議，在承租人與被告簽訂國有基地（房屋、養地、耕地、林地、農作地）租賃契約時，於租約書上約定，如有上開租金額調整原因發生時，承租人應照調整後之租金自調整月份起繳付租金，承租人與被告簽訂國有房地租約後，應受租約條款之約束，是以被告並無通知承租人租金率調整之義務，合先敘明。
（二）次查，雖本件國有基地及房地，於被告自空軍總司令部接管後，被告所轄臺南辦事處（原財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處）係以通案之年租率百分之五計收租金而出租予原告，惟經被告上級機關97年5月12日檢討研議結果，認為維誠信，於該租約屆期前仍以接管後之租金率計收租金，然於該租約屆期，承租人申辦換約續租後應回復原機關出租當時之租金率核算租金，是以本件被告僅係回復原空軍總司令部出租當時之租金率，並無隨意調整租金率之情事，因本件原告須補繳之租金差額龐大，為求慎重，被告所轄臺南辦事處旋於103年4月16日以台財產南南三字第00000000000號函，通知原告自101年1月1日換約續租後，租金額應回復原自空軍總司令部出租當時之租金率核計，並補繳租金率百分之三之租金差額。
（三）再者，雖依原告民事起訴狀所附系爭基地租賃契約書所載之租金額，係以年租率百分之五核算，惟因原告係於99年7月30日向被告所轄臺南辦事處申辦換約續租，換約續租後租期自99年8月l日至108年12月31日止，然其中99年8月1日至100年12月31日仍屬原租賃契約期間範圍，是以該租約之租金額係以年租率百分之五核算並無違誤，另因本件租金率業經被告上級機關97年5月12日檢討研議結論應自101年1月1日起回復原出租機關之出租租金率核算租金。
是以原告應依兩造所簽訂之國有基地租賃契約書第3點後段之約定，自101年1月1日起按原空軍總司令部出租當時之租金率繳付租金。
（四）綜上所述，被告辯理國有基地及國有房屋出租計收租金，係依行政院所核定之租金率計算，本件系爭臺南市○區○○段第150-1、153-2、154-l、155、155-2、156-l、157-
1、158-l、184-1、189-2地號等土地及臺南市○區○○段○○○號、門牌號碼為臺南市○區○○里○○路○段○○○○號建物於空軍總司令部管理期間，考量土地地形方整、位置適中、面積多達8公頃餘，且為專案核定者，其租金率得與一般土地不同，原核定租金率年息百分之8計收租金出租予原告，被告接管後亦應以原管理機關當時核定之租金率計收租金，本件被告僅係回復原空軍總司令部出租當時之租金率爾，並無隨意調整租金率之情事，且按租用基地建築房屋，其租金之限制依土地法第105條準用同法第97條之規定，以不超過土地及其建某物申報總價年息百分之十為限，然本件被告通知原告應自101年1月起補繳百分之三租金率之差額，並無違反上開法律限制。
（五）爰聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於99年7月30日簽訂租約號：FZ000000000號國有基地租賃契約，租期自99年8月1日起至108年12月31日止，每月租金新台幣683,499元，租賃標的為臺南市○區○○段第150-1、153-2、154-1、155、155-2、156-1、157- 1、158-1、184-1、189-2等十筆土地（即系爭基地租約）。
（二）兩造於101年4月6日簽訂租約號：FZ000000000號國有房地租賃契約，租期自101年1月1日起至105年12月31日止，每月租金45,264元，租賃標的為臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及同段40建號（門牌號碼：臺南市○區○○路○段0000號）房屋（即系爭房地租約）。
（三）系爭基地租約、房地租約中有關土地租金之計算，係依財政部國有財產局91年1月4日台財產局管字第0000000000號函、財政部國有財產局台灣南區辦事處臺南分處91年2月1日台財產南南三字第0000000000號函，自91年起均以承租土地之公告地價百分之五計算（原證4、5）。
（四）被告所屬之臺南辦事處於103年4月16日以台財產南南三字第00000000000號函原告，稱依財政部國有財產局97年7月10日台財產局管字第00000000000號函送會議紀錄，應自101年1月1日換約續租起，土地租金改按當期公告地價百分之八計算，房屋月租金以59,862元計收；因此調漲前開租約之租金，並要求原告回溯補繳自101年1月1日起至103年3月31日止，計27月之調漲後租金差額，計系爭基地租約補繳11,072,754元，系爭房地租約補繳1,301,319元。
四、得心證之理由：
（一）按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第153條第1項定有明文。又公法上契約與私法上之契約，其主要之區別為契約之內容與效力，是否均為公法所規定。茍契約之內容及效力，並無公法規定，而全由當事人之意思訂定者，縱其一方為執行公務，仍屬於私法上契約之範圍（最高法院61年臺上字第1672號判例要旨參照）。查兩造間簽訂之系爭基地租約、系爭房地租約，契約之一造固為政府機關，惟契約標的為國有土地、國有房屋租賃權，乃以發生私法上之法律效果為目的，則系爭二租約自屬私法契約而非行政契約，其契約之內容及變更，應由締約當事人以明示或默示達成意思表示一致，始得拘束兩造。
（二）查被告所屬之臺南辦事處於103年4月16日以台財產南南三字第00000000000號函原告，稱依財政部國有財產局97年7月10日台財產局管字第00000000000號函送會議紀錄，兩造間之系爭租約，自101年1月1日換約續租起，土地租金改按當期公告地價百分之八計算，房屋月租金以59,862元計收，因此調漲前開租約之租金，原告應回溯補繳自101年1月1日起至103年3月31日止，共27月之調漲後租金差額，計系爭基地租約補繳11,072,754元，系爭房地租約補繳1,301,319元等情，然為原告所否認，則兩造所爭執者，在於被告依系爭二租約，是否有權調漲系爭基地租約租金11,072,754元、系爭房地租約租金1,301,319元？經查：
⒈按兩造於99年7月30日、101年4月6日簽訂之系爭基地租約
、系爭房地租約第三條第2項約定：「前項租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額『自調整之月份起』繳付」。此有該二契約書在卷足憑（見本院卷第11、12頁）。被告雖主張依上開契約文字，只要被告調整租率，即使溯及既往，原告就要按調整後之租金額繳納，該「自調整之月份起繳付」之文字，是指原告自該月份可以開始繳納溯及既往之租金，並非被告只能自該月起調整租金云云。然按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參見最高法院17年上字第1118號判例）。查上開契約文字的字面意義即是指租率調整時，承租人自調整之月份起，依調整後之租率繳納租金，甚為明確，設若租率之調整是可以溯及既往而非自調整當月起算，那契約文字應記載為：「承租人應照調整之租金額繳付」，不用贅列「自調整之月份起」等文字之必要。況依被告方式解釋契約，如公告地價在當月份調整，租金竟然可以溯及公告地價調整前之期間，亦以新公告地價計算之不合理現象；又租率之調整，可以由出租人在103年間主張自88年間兩造間有租賃契約時開始起調整，並命承租人補繳，此顯與兩造之約定之真意不符，對於交易之安全亦有違背。
⒉又按「…前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，
由財政部擬定報請行政院核定後發布之。」國有財產法第42條第4項有明文。又按「本辦法依國有財產法（以下簡稱本法）第四十二條第四項統定訂定之。」、「租賃關係存續期間，法令規定逕予出租之租金率、土地申報地價、當期公告之正產物全年收穫總量或折收代金基準有變動時，其租金應配合調整。」、「本辦法所需申請書表及租賃契約書之格式，由管理機關定之。」國有非公用不動產出租管理辦法第1條、第28條第2項、第46條亦規定甚明。兩造間之系爭基地租約、系爭房地租約，係被告機關依前述法令「逕予出租國有非公用不動產」而與原告訂立之租約，故述前管理辦法第28條第2項、第46條之規定，有關約定「租金之調整」事項，即足以據以解釋兩造系爭租約中租金調整之約定。經查：
⑴國有非公用不動產出租管理辦法第28條第2項規定：「
租賃關係存續期間，法令規定逕予出租之租金率、土地申報地價、當期公告之正產物全年收穫總量或折收代金基準有變動時，其租金應配合調整。」等語，另被告亦自承其代理國庫辦理國有土地、房屋出租業務，出租國有房地，其租金額之調整，存在多數不確定因素，諸如申報地價調整、房屋課稅現值調整及租率調整，為免租金計收金額發生爭議，在承租人與被告簽訂租賃契約時，於租約書上約定，如有上開租金額調整原因發生時，承租人應照調整後之租金自調整月份起繳付租金（見本院卷第49頁）。也就是兩造間原應依契約約定數額繳納、收取租金，但在租賃存續期間，如發生土地申報地價、租率變動之不確定因素時，被告才得據以調整嗣後發生之租金。查被告所屬之臺南辦事處於103年4月16日以台財產南南三字第00000000000號函原告，系爭基地租約、系爭房地租月之租率、房屋租金將調整，依上開管理辦法規定，自被告通知調整之103年4月起，始得依照新租率計算租金。
⑵雖被告抗辯稱，原告於88年以前向空軍總司領部承租系
爭基地及房地時，年租率即為百分之八，係被告接管後以通案之年租率百分之五計算租金出租於原告，惟被告之上級機關於97年5月12日檢討研議結果，認為在原租約租期屆滿後，就要依原標準即年租率百分之八計收，是以本件被告僅係回復原空軍總司令部出租當時之租金率，並無隨意調整租金率之情事云云，並提出財政部國有財產局97年7月10日台財產局管字第00000000000號函為證（見本院卷第51-54頁）。然查，如前所述，被告雖為政府機關，然兩造間簽訂之系爭基地租約、系爭房地租約，乃以發生私法上之法律效果為目的，其契約之內容及變更，應由締約當事人以明示或默示達成意思表示一致，始得拘束兩造。被告雖受上級機關指示，原租約租期滿之後就要按新租率與原告訂約，然兩造在99年7月30日、101年4月6日簽訂之系爭基地租約、系爭房地租約，係以當期公告地價百分之五及房屋月租金24,265元計收，達成意思表示一致，則被告自受該意思表示之拘束，不能藉口上級機關之指示而改變兩造之約定，被告此部分之抗辯為無理由。
五、綜上所述，兩造間之系爭基地租約、系爭房地租約已約定租率調整時，承租人應自調整月份起按新租率給付租金，被告既於103年4月16日發文原告通知調整租率，兩造間之系爭基地租約、系爭房地租約應自103年4月起按新租率計付租金，然被告要求原告回溯補繳自101年1月1日起至103年3月31日止，共27月之調漲後租金差額，計系爭基地租約11,072,754元，系爭房地租約1,301,319元，與兩造間之契約不符，則原告請求確認此部分之租金債權之請求權不存在，為有理由，應予以准許，爰判決如主文第一、二項所示。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費120,944元，而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書 記 官 楊宗倫