臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第196號原 告 益通光能科技股份有限公司法定代理人 溫清章訴訟代理人 陳建勳律師
謝有利被 告 基益企業股份有限公司法定代理人 吳疆宇即吳修賢訴訟代理人 莊信泰律師
黃紹文律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，經本院於民國107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
被告應容忍原告通行使用其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地上如附件2A、B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為。
確認原告與被告間就原告所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物所占用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地如附件3所示位置（面積六五四‧八四平方公尺）之基地租賃關係存在。
被告應容忍原告所有之臺南市○○區○○段○○○○○號建物繼續占有使用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地如附件3所示位置（面積六五四‧八四平方公尺）之基地。
被告應容忍原告通行使用其所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物內如附件4黃色部分所示1-3樓之樓梯、宅門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟代理人時，不適用之。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。查本件原告之法定代理人於訴訟中已由徐信群變更為溫清章，且溫清章已於民國106年7月5日具狀向本院聲明承受訴訟，合於前揭規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時先位聲明部分原係請求：「一、確認原告與被告間就坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號，臺南市○○區○○路0段000號，如附件1所示範圍土地、建物之租賃關係存在。二、被告應與原告就坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號，臺南市○○區○○路0段000號，如附件1所示範圍之土地、建物，共同簽定租賃期間自103年1月1日起至107年12月31日為止，期間5年、每月租金為新臺幣（下同）2,134,333元（含稅）之租賃租約。」嗣於104年1月8日以民事減縮起訴聲明狀變更先位聲明為：「一、確認原告與被告間就坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號，臺南市○○區○○路0段000號，如附件1所示範圍土地、建物之租賃關係存在。」核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
三、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告起訴時備位聲明原係請求如附表一所示，嗣於105年3月15日以更正備位聲明暨準備書㈡狀更正備位聲明為如附表二所示，其後復於107年4月17日以民事更正聲明狀更正備位聲明為如附表三所示，核原告所為僅係聲明之更正，並未變更訴訟標的，揆諸前開規定，自應予准許。
四、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物）有租賃關係存在、兩造間就原告所有之同段16-10建號建物占用被告所有之同段
73、74地號土地（即如附件3所示位置、面積654.84平方公尺）之基地租賃關係存在、兩造間就坐落同段16-1、16-7建號建物之租賃關係存在等情，既為被告所否認，則兩造間就前開土地、建物是否有（基地）租賃關係存在自屬不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種危險得藉由確認判決加以排除，揆諸前說明，原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，合先說明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠先位聲明部分：兩造間就坐落臺南市○○區○○段00○00地
號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物）有租賃關係存在：
⒈被告於101年2月22日就其所有坐落臺南市○○區○○段○○
○○○○號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物），與原告簽訂租賃契約書，雙方約定租賃期間自101年2月15日起至102年12月31日止（下稱系爭租約，內容詳如補字卷第34、35頁），並經吳明烈民間公證人公證。而原告耗費數10億鉅資構建、裝設使用期限逾15年之「無塵室」、「太陽光電發電系統」及「其他生產設備」於系爭租賃物內外，以為營業生產使用之客觀情形觀之：其真意不可能僅在租賃使用系爭租賃物2至5年而已，是兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，確有於系爭租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約，直至太陽光電發電系統及無塵室可使用年限屆至時止之意思合致：
⑴原告為生產太陽能電池廠商，公司主要客戶有德國的So
lar FABRIK與SMD 、西班牙的SOLARIA、奧地利的PVT、日本MSK、瑞典PVE、義大利的SE PROJECT及英國的ROMA
G、BPSOLAR等。由於94、95年間，下游廠商之需求日益增加，為保持市場競爭力，亟須尋覓廠房設置無塵室，以確保生產、供貨無虞，故在當時原告公司法人董事即被告公司指定代表吳世章之主導下與被告簽訂租約（吳世章當時亦同時為原告公司之董事長，關於兩造租賃目的及租約內容，均由其一人決行），約定：由原告承租被告所有科工區本田廠如附件5所示B棟、H棟廠房，供設置無塵室使用。原告為此並已投入數10億之大筆資金在被告所有科工區本田廠B棟、H棟廠房內設置具備一定攤提折舊、使用價值年限之無塵室。
⑵而原告（當時董事長為吳世章）投入大筆資金在被告（
當時董事長亦為吳世章）所有科工區本田廠B棟、H棟廠房內設置具備一定攤提折舊、使用價值年限之無塵室，其目的當在無塵室可使用年限內得繼續使用系爭租賃物，此意思當亦為被告出租時所共知之事實（蓋吳世章於本院均證述其同時擔任兩造公司之董事長時，決策訟爭租賃期限多久，係以無塵室及太陽光電發電系統之會計帳載攤提折舊年限為考量重點。至無塵室及太陽光電發電系統之攤提折舊年限實為15年，乃證人吳世章明知之事實，其故意為5年之不實陳述，以偏頗被告部分，詳後述）。故兩造所訂之書面租約，租期記載固然為5年，然依於雙方當事人在通常交易上合理所意欲或接受之契約條款判斷，兩造訂約時之真意：當即已有在無塵室得使用期限內，比照耕地三七五減租條例第20條租期屆滿時，如承租人願繼續承租者，應續訂租約之規定，以換訂租約之方式，繼續租賃使用系爭租賃物之意思。是系爭租約之租期固於102年12月31日屆滿，但承租人（即原告）既然已有請求續租之事實，則依於最高法院51年度台上字第1858號判例意旨，縱為出租人（即被告）所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，故兩造間之系爭租賃關係存在。
⑶又原告（當時董事長為吳世章）於98年12月15日與被告
（當時董事長亦為吳世章）就本田廠停車場雨棚共同以買賣為原因向地政機關申辦所有權移轉登記至原告名下，惟未同時將停車場雨棚坐落之臺南市○○區○○段○○○○○○號土地列入買賣範圍移轉所有權，致發生建物所有人與基地所有人不同一之分離現象。依於雙方當事人在通常交易上合理所意欲或接受之契約條款判斷，兩造訂約時之真意：當本即隱含有在本田廠停車場雨棚（建物）及其上太陽光電發電系統得使用期限內，原告得繼續租賃使用系爭租賃物之意思。否則，無法合理解釋原告為何願意在被告所之系爭73、74地號土地投入鉅額價金購入停車場雨棚，再於停車場雨棚上裝設太陽光電發電系統之交易目的。若謂原告使用系爭租賃物，尚需取決於被告是否同意續租，則原告之交易支出及投資，豈非完全受制於被告。核此情節，當非兩造交易時合理所意欲或接受之狀況，且亦無法實現平均契約正義。
⑷另若兩造間之租賃關係因系爭租約期滿而當然消滅，將
造成無塵室、太陽光電發電系統及生產設備財產價值有如下之鉅額損失，足證兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，同為兩造公司董事長之吳世章，不可能做出於上開財產折舊攤提完畢前，兩造間之租賃關係於102年12月31日因租期屆滿而當然消滅，致損害原告公司財產利益之決策：
①無塵室部分：截至103年12月31日無塵室帳面金額為1
0億9,792萬7,638元；而由系爭無塵室相關系統建置之原廠商正裕科技股份有限公司（下稱正裕公司）提供之報價單可知：現有無塵室拆除後剩餘價值僅存6,576萬5,866元，帳面損失10億3,216萬1,772元；另將無塵室拆除、遷移至他處重置安裝成目前無塵室之規模，尚需花費7億7,438萬2,505元，是無塵室拆遷將致原告損失18億654萬4,277元。
②太陽光電發電系統部分：截至103年12月31日太陽光
電發電系統帳面金額為6,561萬8,851元；而由系爭太陽光電發電系統原負責建設與保養維修服務之廠商旭能聯合科技有限公司（下稱旭能公司）提供之報價單可知：現有太陽光電發電系統拆除後剩餘價值僅存609萬3,243元，帳面損失5,952萬5,608元；另將現有太陽光電發電系統拆除、遷移至他處重置安裝成目前太陽光電發電之規模，尚需花費2,383萬800元，是太陽光電發電系統拆遷將致原告損失8,335萬6,408元。
③太陽能電池生產設備部分：截至103年12月31日太陽
能電池生產設備帳面金額為14億3,652萬1,143元；而由負責太陽光電設備拆裝機與保養維修服務之廠商昱麟商貿有限公司（下稱昱麟公司）提供之報價單可知：將總數197台生產設備拆機、遷移至他處重置安裝，尚需花費2億1,769萬8,325元，是太陽能電池生產設備拆遷將致原告損失2億1,769萬8,325元。
④綜上，原告財產價值損失合計達21億759萬9,010元。
⑸至證人吳世章於本院證稱：「無塵室設立費用為何，其
不記得了，但不會很高」云云，明顯避重就輕，非屬實在。蓋證人吳世章於任職原告公司之董事長兼策略執行長期間（吳世章於95年2月9日經原告公司董事會通過聘任為策略執行長，至100年6月24日原告公司股東常會通過修改公司章程第21條，廢止策略執行長之設置後解除其職務），原告公司無塵室、太陽光電發電系統之構建、裝設工程發包相關事宜，非但係由吳世章決行，且參與議價，故其對於無塵室、太陽光電發電系統之工程成本完全知情，且由原告95年8月1日000000-0號簽呈、96年6月22日960622號簽呈、96年11月22日000000-0號簽呈、97年8月28日000000-0號簽呈可知，上揭簽呈資料皆依公司管理層級上呈，最後由斯時同時擔任原告、被告公司董事長之吳世章簽准或指示所屬核准在案，足徵證人吳世章為當時最高決策者，甚至親自參與議價，對於構建無塵室、太陽光電發電系統之相關發包情形、構置費用及工程承攬廠商等資訊完全清楚掌握。其中，僅就原告構建無塵室及太陽光電發電系統部份工程之發包費用（尚不含供水、供電、供氣、供空調、機台等工程項目費用）即分別高達11億元、1億2千萬元，因此吳世章所為之上開證詞，並非實在。
⑹就原告公司無塵室、太陽光電發電系統之攤提折舊、使
用價值年限為15年之情形，時任原告公司董事長之證人吳世章於決策租賃時完全知情，故其於本院證述：「5年在會計帳冊上已經攤提掉」云云，顯係迴護迎合被告租賃期限5年之主張，委無足取：
①證人吳世章雖證稱：「（無塵室的折舊多久才會符合
成本？）我的認知是5年，因為一般科技設備攤提在會計成本上大約是3-5年左右，所以我才會用5年，97年底以後要另覓發展。（太陽光電發電系統折舊年限就你認知是幾年？）發電設備折舊大約5年，5年在會計書冊上已經攤提掉」等語，惟房屋及建築耐用年限8-15年，原告公司95年至98年之財務報告有載明，而公司財務報告乃完整與正確地揭露公司經營資訊，經專業會計師查核簽證後，經公司董事長、經理人及會計主管簽章，並出具財務報告內容無虛偽或隱匿之聲明。無虛偽隱匿之聲明書應由董事長、經理人及會計主管簽章，併同財務報告公告、申報，並上傳公開資訊觀測站。倘公司財報不實，上揭人員須負行政、刑法等相關法律責任。吳世章斯時同時擔任原告及被告公司之董事長，對於上揭由會計師製作之原告公司財報內容必當審視後簽章，顯見吳世章對房屋及建築耐用年限8-15年乙節知之甚詳，實無不知道或誤認為3-5年之可能。。
②茲此再提呈原告公司自91年起至103年止公司內部財產目錄（原證34）為證，並說明如後：
原證34為原告公司內部財產目錄之電子文件紙本，
於負責人、主辦會計、製表處，當然無用印、簽章。再者，因原告於96年間電腦改版之故，是而91年至95年財產目錄之版本，與96年至103年財產目錄之格式不同，先此敘明。
依原證34-4（94年新設列帳）、34-5（94年年終結
算）、34-6（95年年終結算）財產目錄記載：「建築設備無塵室廠房（二廠），取得日期94/10/1取得原價70,880,000耐用年數15合計93,904,138」、「建築設備無塵室廠房（二廠），取得日期94/10/1取得原價70,880,000耐用年數15合計93,904,138」、「建築設備無塵室廠房（Ｂ），取得日期94/10/1取得原價70,880,000耐用年數15」、「建築設備無塵室廠房（Ｃ）取得日期95/12/28取得原價108,360,000耐用年數15合計202,264,138累計折舊合計16,282,177」等語，與被告不否認真正之原證31原告公司95、94年度資產負債表及95年固定資產變動明細表（原證35）所列：「房屋及建築（單位仟元）95年12月31日202,264 94年12月31日93,904」、「房屋及建築耐用年限8-15年」、「原始成本房屋及建築95.1.1餘額93,904 95.12.31餘額202,264累計折舊房屋及建築95.1.1餘額9,294 95.12.31餘額16,282」等內容互核完全一致，顯見原證34-5、34-6財產目錄確為真正。
依原證34-7原告公司96年12月固定資產目錄記載：
「房屋及建築無塵室廠房開始折舊2005 10年限180月取得原價70,880,000」、「房屋及建築無塵室廠房開始折舊200701年限180月取得原價108,360,000」、「資產分類小計取得原價202,264,138改良或修理478,000 累計折舊30,071,206」等語，與被告不否認真正之原證31原告公司96及95年度資產負債表及96年度固定資產變動明細表（原證36）所列：
「房屋及建築96年12月31日202,742 95年12月31日202,264」、「房屋及建築物8年至15年」、「成本（單位千元）房屋及建築年初餘額202,264本年度增加478年底餘額202,742累計折舊房屋及建築30,071」相核，完全一致，顯見財產目錄原證34-7確為真正。
依原證34-8-1至34-8-3原告公司固定資產目錄記載
：「房屋及建築無塵室廠房取得日期2008/7/11開始折舊200807年限180月」、「房屋及建築無塵室廠房取得日期2008/7/11開始折舊200807年限180月」、「房屋及建築六廠無塵室廠房取得日期2008/9/23開始折舊200810年限180月」、「房屋及建築七廠無塵室廠房取得日期2008/9/23開始折舊200810年限180月」、「取得原價754,479,170改良或修理57,591,573累計折舊58,098,690」等語，與被告不否認真正之原證31原告公司97及96年度資產負債表及97年度固定資產變動明細表（原證37）所列：「成本（單位千元）房屋及建築812,071」、「房屋及建築物8年至15年」、「成本房屋及建築年初餘額812,071累計折舊房屋及建築58,098」相核，完全一致，顯見財產目錄原證34-8確為真正。依原證34-9-1至34-9-2原告公司固定資產目錄記載
：「房屋及建築八廠無塵室廠房取得日期2009/1/6開始折舊200901年限180月」、「房屋及建築九廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月、房屋及建築十廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月、房屋及建築十一廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月、房屋及建築十二廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月」、「取得原價1,777,577,097改良或修理70,570,649累計折舊111,685,793」等語，與被告不否認真正之原證31原告公司98及97年度資產負債表及98年度固定資產變動明細表（原證38）所列：「成本（單位千元）房屋及建築1,848,148」、「房屋及建築物8年至15年」、「成本房屋及建築年底餘額1,848,148累計折舊房屋及建築111,686」相核，完全一致，顯見財產目錄原證34-9確為真正。
綜上說明，顯見原告提呈之原證34即91-103年間公
司內部財產目錄確屬真正。而揆諸原證34-4、34-5、34-6記載：「無塵室廠房（二廠）取得日期94/10/1耐用年數15」、原證34-6記載：「無塵室廠房
（C）取得日期95/12/28耐用年數15」、原證34-8-3記載：「無塵室廠房取得日期2008/7/11開始折舊200807年限180月；無塵室廠房取得日期2008/7/11開始折舊200807年限180月；六廠無塵室廠房取得日期2008/9/23開始折舊200810年限180月；七廠無塵室廠房取得日期2008/9/23開始折舊200 810年限180月」、原證34-9-2記載：「八廠無塵室廠房取得日期2009/1/6開始折舊200901年限180月、九廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月、十廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月、十一廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月、十二廠無塵室廠房取得日期2009/12/17開始折舊201001年限180月；停車場雨棚新建工程暨太陽能發電取得日期09/12/17開始折舊201001年限180」等文句，已足證明無塵室及太陽光電發電系統折舊年限確為15年，且為當時擔任公司董事長之吳世章於職務上所知悉之事實，是證人吳世章上開關於5年折舊年限之證言，顯不實在。
⑺此外，由原證32、33顯示：自97年至99年間，被告（含
吳世章暨其關係人）持有原告之股份分別高達37.27%、
42.75%、22.67%，100年、101年減少為10.85%、11.19%，迄102、103年間（即被告主張租賃關係消滅之時點），被告持有原告之股份更減至4.59%、6.29%之持股比率之變化，對照被告就兩造間租賃契約訂約、續約之態度轉變，益徵：97年至99年間被告（含吳世章暨其關係人）持有原告之大部份股權時，身為原告公司大股東之被告公司決策時當然不可能損害原告公司之利益而影響自身之股東權益，亦即訂立租賃契約時，不可能於明知需耗費鉅資構建使用年限為15年之無塵室及太陽光電系統在系爭租賃物內外之情形下，猶仍訂立僅為5年之定期性租約，自陷出租人到期不予續租致危害自身利益之決策，此乃當然之理。從而，97年至99年間，被告持有原告大部份股權，身為最大股東之被告公司董事長吳世章於95年-100年間亦同時擔任原告公司之董事長，在吳世章一手主導、操作下，花費巨資，分別在系爭租賃物內外設置無塵室及太陽光電發電系統，此一左手與右手簽立之租賃契約當時之締約真意當係：「在無塵室及太陽光電發電系統得使用之15年期限內，雙方仍以換訂租約方式繼續租賃使用土地、建物，直至無塵室及太陽光電發電系統之構建成本折舊攤提結束為止」之意思，方符事理、人情。至被告之所以於102年間改變初衷，不同意換訂租約使租賃關係繼續存續，則係被告對原告之持股僅剩4.59%，被告擬迫使原告向其買受系爭租賃物之心理變化所致。證人吳世章不但自始即知悉構建、裝設無塵室及太陽光電發電系統需耗費數10億元鉅資，亦明知使用年限可達15年，原告可向被告租賃使用系爭租賃物至上開財產攤提折舊完畢時止等情，是其到庭證稱不知造價、不會很高及使用年限僅約3至5年云云，無非在迴避其決策出租時之真意，顯不實在。
⒉系爭租約固因原告公司之監察人拒絕追認契約第2、6、7
、13、14條之約定而使該部分之約定確定無效，然其他部分仍屬有效：
⑴按民法第106條規定，應類推適用於自己代表及雙方代
表。尤其法人之代表機關擔當人，一方面以其個人資格，另一方面又以法人代表機關之資格，而為其個人與法人間之法律行為者，除有民法第106條但書所定情形者外，該代表行為即係無權代表行為；須由法人之其他代表機關予以承認，始對法人發生效力。又參酌公司法第223條之規定，如股份有限公司之董事，一方面以其個人資格，另一方面又以法人代表機關之資格，而為其個人與法人間之法律行為者，除有民法第106條但書所定情形者外，該代表行為即係無權代表行為；須由股份有限公司之其他代表機關即監察人予以承認，始對法人發生效力，至為顯然。本件被告公司為原告公司之法人股東，於90年至103年4月間受選為原告公司之董事，並於90年至100年6月間經董事互選為董事長，擔任原告公司之對外代表人，並指定吳世章代表行使職務，是參以上開規定及說明，於未經原告公司之監察人承認前，系爭租約中，除其約定內容實質上不因而發生新利害關係之衝突者外，對於原告公司尚未生效力。系爭租約第2、7條之約定，對於原告公司言，既因違反「自己代理禁止」原則而未生效力，則被告率以系爭租約第2、7條約定，主張租賃關係因租期屆滿而消滅，即嫌無據。
⑵系爭租約第2、6、7、13、14條之約定，固因原告公司
之監察人於103年5月9日以臺南成功路郵局003140號存證信函回覆拒絕追認，而使該部分之約定確定無效。然除去該部份，其他部分則因原告公司監察人表示「就本公司與貴公司間關於貴公司交付租賃物予本公司占有使用之準物權行為部份，茲此表示追認同意」等語，使其仍然具備租賃契約之必要之點，而得繼續成立生效。是原告與被告間就坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物，如附件1所示範圍土地、建物之租賃關係仍然存在。從而，原告請求確認先位聲明第1項自有理由。
⒊退步言，縱認系爭定期性租約依民法第111條本文規定應
全部無效，然亦已依民法第112條規定轉換為有效之不定期限租約或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約：
⑴參以最高法院102年度台上字第2301判決及民法第421條
第1項、第422條規定，可知租賃契約成立之必要之點為：租賃物、及租金。只要當事人雙方就租賃物、租金予以特定，租賃契約即可成立；且約定租賃期限逾1年之不動產租賃契約，未以字據訂立者，原定期性租賃之約定無效，並逕依民法第422條規定，法定轉換為不定期限之租賃。
⑵系爭定期性租約縱因原告公司監察人拒絕追認契約第2
、6、7、13、14條約定而確定不生效力，然被告既係本於出租之意思，自95年11月1日起陸續交付如附件1所示之房地予原告設置太陽光電發電系統及無塵室以占有使用，原告亦相對基於給付租金之意思，按月支付2,032,698元予被告達一定期間。而原告公司監察人復於103年5月9日以臺南成功路郵局003140號存證信函回覆被告「就本公司與貴公司間關於貴公司交付租賃物予本公司占有使用之準物權行為部份，茲此表示追認同意」等語，顯已具備他法律行為（即不定期租賃契約或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約）之要件，且依此其他法律行為（租賃關係）亦可達兩造締約當時由被告交付附件1所示房地予原告使用、原告按月支付2,032,698元予被告之同一目的，而得推認兩造於締約當初若知其定期性租賃契約無效時，亦有為他法律行為（即不定期租賃契約或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約），並使其他法律行為成立生效之意思；否則，原以支付租金意思占有使用系爭租賃物之事實狀態將因無法回復原狀而陷於混亂。從而，兩造間目前確實仍然存在合法有效之租賃關係，原告請求確認兩造間就坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及臺南市○○區○○路0段000號，如附件1所示範圍土地、建物之租賃關係存在，當有理由。
⒋再退萬步言，縱認系爭租約全部無效後，未因民法第112
條規定之事實轉換為有效之不定期限租賃或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約。惟系爭租約固因原告公司監察人拒絕追認契約第2、6、
7、13、14條約定而確定不生效力，然被告既係本於出租之意思自95年11月1日起陸續交付如附件1所示之房地予原告設置太陽光電發電系統及營造無塵室以占有使用，原告亦相對基於支付租金之意思，按月支付2,032, 698元予被告。而原告公司監察人復於103年5月9日以台南成功路郵局003140號存證信函回覆被告「就本公司與貴公司間關於貴公司交付租賃物予本公司占有使用之準物權行為部份，茲此表示追認同意」等語，則兩造間當已就租賃物、租金之租賃契約必要之點，因租賃意思之對立合致而有效成立另一新的不定期限之租賃契約或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約。從而，原告請求確認先位聲明第1項亦有理由。
⒌並聲明：確認原告與被告間就坐落於臺南市○○區○○段
○○○○○○號，臺南市○○區○○路0段000號，如附件1所示範圍土地、建物之租賃關係存在。
㈡備位聲明部分：
⒈原告請求被告應容忍其通行使用坐落臺南市○○區○○段
○○○號及74地號土地上如臺南市安南地政事務所105年1月20日土地複丈成果圖即附件2A、B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，為有理由：
⑴被告依兩造於98年10月20日所簽訂之買賣合約書（原證
5、6；補字卷第37至40頁），負有容忍原告通行使用如附件2所示之人行道、車道及大門之附隨義務：
①按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務與從給
付義務外，尚有附隨義務（包括協力及告知等義務）以輔助實現債權人之給付利益，且此項附隨義務係基於誠信原則及補充契約解釋（契約漏洞之填補）而生，並非源於締約當事人之明文約定。
②兩造於98年10月20日就被告所有系爭72地號土地及其
上16-12建號廠房訂立原證5買賣契約時，固未將「原告買入系爭房地後占有使用系爭房地期間，被告應提供系爭人行、車道、大門予原告出入通行使用」乙節明載於契約書內，而不宜逕認為被告基於出賣人之地位負有上開提供土地予原告即買受人出入通行使用之給付義務，惟：
兩造訂立原證5買賣契約時，為買賣標的物之系爭
房地係位於臺南科技工業區本田廠區範圍內之一隅，整個本田廠區範圍內之全部土地及其上廠房，當時均屬於被告所有，且對外之出入口僅有如附件2B部分所示之大門，使用系爭房地時，亦均係利用此一唯一之廠區大門，穿越經過如附件2A、B部分所示之人行、車道，與外界聯絡通行。再者，原告買入系爭房地之目的係作為製造、生產太陽能電池之廠房，以經營商業，是由兩造訂立原證5買賣契約時之現狀觀察：被告對於原告買入系爭房地之目在於長期占有使用，以經營商業；系爭房地位於本田廠區範圍內之一隅；本田廠區唯一之大門，設於被告所有74地號土地上；系爭房地與廠區大門間，隔有被告所有73、74地號土地；系爭房地當時之使用者均係穿越經過系爭人行、車道，通達廠區大門，以與外界聯絡往來之事實，顯然知之甚稔。而若非由被告提供系爭人行、車道、大門予原告出入通行使用，依其情形，又顯難圓滿實現原告向被告買入系爭房地之上開契約目的及利益，故依於誠信原則及補充契約解釋，自宜認為原證5買賣契約成立生效後，被告基於出賣人之地位除負有點交及移轉系爭房地所有權予原告之給付義務外，尚另負有「提供系爭人行、車道、大門予原告出入通行使用」之附隨義務，方足確保原告之契約目的或契約利益，得以圓滿實現滿足。
又兩造自簽訂原證5之買賣契約時起、至被告依於
買賣契約點交系爭房地予原告占有使用、及至102年12月31日被告全面撤離本田廠區，乃至今日，原告公司所有人員及往來客戶均係利用系爭人行、車道、大門出入使用系爭房地之事實，既為被告所不爭執，則就訂約後履約完成時，乃至於持續至今之客觀情狀觀察，亦足認被告於原證5買賣契約成立生效後，為確保原告之契約目的及契約利益得以圓滿實現滿足，亦已履行其所負「提供系爭人行、車道、大門予原告出入通行使用」之附隨義務至今。
從而，原告本於買賣關係請求被告持續維持其出賣人附隨義務之履行狀態，繼續容忍原告通行使用系爭人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，以圓滿實現原告向被告買入系爭72地號土地及其上16-12建號廠房之契約目的及利益，當有所據。
⑵原告所有之系爭72地號土地為袋地；原告主張通行被告
之人行道、車道、廠區大門，為損害最少之處所及方法：
①依附件5臺南科技工業區本田廠區圖所示：系爭72地
號土地之東北側鄰綠帶、土地之東南側緊鄰他家工廠廠區、土地之西北側為○○○區○○○○○路。而系爭72地號土地之西南側雖面20公尺寬之工業三路，惟因系爭72、73、74地號土地上之建物於起造時依建築法規所應留設之法定空地均已確定，經檢討建築基地法定空地分割辦法第3條及臺南科技工業區細部計畫都市設計規範第2章第2節之規定，已無法進行法定土地之分割與設置獨立出入口，有承辦本田廠區歷次建築工程設計（含建築執照、使用執照之申請、取得）之建築師陳榮巖之審查意見在卷可憑。
②再者，依臺南市政府工務局105年2月5日南市工管一
字第1050108638號函文載明：「經調卷檢視申請當時書圖文件說明如下：科工段16建號該建物領有本局98年南工使字第133號使用執照，基地坐落：科工段72、73、74等3筆地號，該基地除領有該建物使用執照外尚分別領有90年南工使字第0231號等18件使用執照(詳圖說)，爰上開19件建築物同屬建築法第11條所稱同一建築基地」、「本件科工段16號建號該建物如欲依『建築基地法定空地分割辦法』辦理法定空地分割申請作業程序時，仍應檢討該基地現行都市計畫相關規定」等語，足徵承辦本田廠區歷次建築工程設計之建築師陳榮巖之審查意見具有相當高之可信度。
③又依臺南市政府工務局南市工管一字第1041288763號
函文說明二、四分別載述：「二、依據『臺南市科工區（東區部分）都市設計審議規範（90.06.01起實施）』中有關工業區基地進出口規定如下：㈠基地同時鄰接主、次要道路時，不得在主要道路設置貨車進出口（如圖2-3廠房基地進出口規範說明圖）。㈡基地車輛進出口不得大於兩處，惟小汽車停車位設置數每超過150輛時，得增加一處進出口。㈢基地小汽車進出口寬度不得大於6公尺，貨車進出口寬度不得大於12公尺。㈣車輛進出口與道路交叉口距離不得小於15公尺」、「四、旨○○○區○○段72、73、74地號等3筆土地係以一宗建築基地申請建築，依建築法第11條第4項規定：應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」等語，核與陳榮巖建築師事務所出具之聲明書所載：「依據…相關法令規定是以72、73與74地號視為一宗土地概念進行檢討與申請之情況下，經評估分析欲進行土地分割與設置獨立出入口有違現行相關法令之規定」之意旨相符，亦可佐證建築師陳榮巖之審查意見具有相當高之可信度。④另臺南市政府工務局依上開臺南市科工區（東區部分
）都市設計審議規範之規定，固於前函說明第五點載明：「本案法定停車位超過150輛，得增加一處出口」等語；惟本案基地現於20公尺寬之工業三路側設置有一12公尺寬進出口，另於守衛室右側另增設一12公尺寬進出口，又於本田路側設置有6公尺寬小汽車進出口，是基地現況已設置有2大1小進出口，依上開臺南市科工區（東區部份）都市設計審議規範之規定，以72、73與74地號視為一宗建築基地檢討結果，顯已無法於72地號土地面工業三路側再新增另一出入口。
況上開工務局回函說明第六點亦載明；「旨揭建築基地新增出入口案，若涉及建築物、雜項工作物拆除，請依建築法相關規定申請拆除執照，若涉原法定空地上之法定停車位調整，請依『建築物使用類組及變更使用辦法』相關規定辦理，並向道路主管機關提出申請（涉及既有人行道、路樹等）」等語，是縱認本案建築基地因所有建築物法定停車位為218輛（室內53、室外165），而得再增設另一處出入口，然系爭72地號土地臨接工業三路側，目前設有垃圾處理場、氮氣供應槽區、臺電配電場、電表箱及法定車位等設施，72地號地界線又緊鄰他家工廠及綠帶，姑先不論道路主管機關是否許可既有人行道及路樹變更之申請，僅就72地號土地範圍內辦理設置出入口事宜，即已涉及上開四項現存設施之變動，而垃圾處理場建物所有權人為被告，臺電配電場、電表箱移位又涉及臺灣電力股份有限公司之權責，氮氣供應槽為原告營業上須庾不可或缺之設備，且N棟建築物橫跨72、73地號土地，地主分屬兩造，依法可否辦理增設，已滋疑義。即便可以，所涉事務包括：權利人同意、機關審查、既有設施拆除、遷移、新設，相當繁瑣，且非原告獨力所能完成，有其事實上之困難，不言可喻。
⑤綜上，系爭72地號土地之東北側鄰綠帶、東南側緊鄰
他家工廠廠區、西北側為○○○區○○○○○路。而西南側雖面20公尺寬之工業三路，惟因在系爭72地號土地內與工業三路間，現有垃圾處理場建物、氮氣供應槽區、臺電配電場、電表箱及法定車位等設施橫障設置於上；系爭72地號土地外與工業三路間又有既有人行道及路樹阻隔，明顯屬於其聯絡並不適宜，致不能為通常使用之袋地無疑。
⑥又被告既不爭執自被告於本田廠區興建廠房從事商業
活動開始，至98年10月20日出售並點交系爭72地號土地及16-12建號建物予原告占有使用，及至102年12月31日被告全面撤離本田廠區，乃至今日，兩造所有人員及往來客戶之出入通行，始終均是利用系爭人行、車道、大門，從無另設其他出入口之事實，則原告主張袋地通行之範圍，一直以來即已作為道路使用，供兩造通行使用迄今，縱使准許原告於通行必要之範圍內（即附件2A、B所示之系爭人行、車道、大門區域）繼續通行73、74地號土地，並未變更其本來為道路使用之用途，致增加土地所有人在使用上所受之限制及負擔，顯係對於周圍土地現況變動最少之方法，而符合民法第787條第2項前段「有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之」之規定。
⑦至被告抗辯原告通行範圍之寬度只要4公尺，即已足
夠云云，並不實在。蓋核原告業務上需使用之車型，最長車長達24公尺，車寬達2.5公尺，加上車輛之合理迴旋空間，明顯大於4公尺之左右兩側橫寬，被告限制原告通行範圍之寬度在4公尺以內，顯不符需求，而非合理。允宜仍舊依98年10月20日被告出售並點交系爭72地號土地及16-12建號建物予原告占有使用迄今，一直以來即已提供作為原告出入通行使用之如附件2A、B所示之系爭人行、車道、大門區域，較為合理。
⑧此外，被告抗辯原告只需由72地號土地與○○○區○
設道路接攘處出入，無通行使用附件2橘色部分所示73地號土地之必要云云，亦屬不實。蓋原告所有16-12建號廠房（即N棟廠房）所設之出入口位於附件2黃色部分所示之處，該出入口為原告公司人員、材料、貨品進出之出入口，若不利用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○號土地上如附件2橘色部分所示之既有人行、車道，斷無法與外界聯通。從而，原告基於袋地通行權，確亦有通行使用附件2橘色部分73地號土地之必要。
⒉系爭73、74地號土地與系爭16-10建號建物（停車場雨棚
）間有民法第425條之1第1項規定之適用，原告請求確認原告所有之系爭16-10建號建物占用被告所有之系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺）之基地租賃關係存在，為有理由：
⑴系爭16-10建號建物及其基地即系爭73、74地號土地所
有權原同屬一人即被告所有，嗣被告於98年12月15日僅將系爭16-10建號建物所有權讓與原告，是依於民法第425條之1第1項之規定，原告自得依於租賃關係繼續佔有使用基地。從而，原告訴請確認原告所有之系爭16-10建號建物所占用被告所有之系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺）之基地租賃關係存在，自有理由。
⑵至被告雖辯稱系爭16-10建號建物之主要用途為停車場
雨棚，非為房屋，無民法第425條之1第1項規定之適用云云，惟民法第66條第1項規定：稱不動產者，謂土地及其定著物。建築法第4條復規定：所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。換言之，土地及定著於土地上之建築物，為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，所有權人各得行使其權利，不因其於使用執照或建物謄本上登記用途為廠房或停車場雨棚而有別，故被告辯稱系爭73、74地號土地與系爭16-10建號建物間無民法第425條之1第1項規定之適用云云，已非可採。
況民法第425條之1第1項規定之本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。準此，被告就系爭16-10建號建物原有合法使用坐落土地之所有權，嗣其僅將該建物所有權讓與原告時，基於相類者相類處理之民事法則，當亦可類推適用，至為顯然。
⒊被告依兩造於98年11月25日所簽訂之買賣契約負有容忍之
附隨義務，故原告請求被告應容忍系爭16-10建號建物（停車場雨棚）繼續占用系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺）之基地，為有理由：
⑴系爭16-10建號建物及其基地即系爭73、74地號土地之
所有權本均為被告所有，嗣兩造於98年11月25日就系爭16-10建號建物簽立買賣契約，但買賣範圍不包括基地，故系爭73、74地號土地之所有權人目前仍登記為被告，致發生建物所有人與基地所有人不同一之分離現象。
然建物無法脫離基地之占有而單獨存在，乃公眾周知之客觀事實，被告所交付予原告之系爭16-10建號建物，必須繼續利用系爭73、74地號土地，方能達成原告買入系爭16-10建號建物之契約目的及契約利益，故依最高法院48年度台上字第1457號判例意旨及探求兩造締約之真意，並依於誠信原則及補充契約解釋，被告基於出賣人之地位，當亦負有提供所有系爭73、74地號土地予原告在系爭16-10建號建物得使用期限內得繼續占有、使用之附隨義務。
⑵從而，原告本於買賣關係請求被告持續維持其出賣人附
隨義務之履行狀態，容忍原告所有之系爭16-10建號建物繼續占有使用被告所有之系爭73、74地號土地，以圓滿實現原告向被告買入系爭16-10建號建物之契約目的及利益，當有所據。
⒋原告請求確認兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○
○○○號建物之租賃關係存在，並請求被告容忍原告繼續占用系爭16-1、16-7建號建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為，為有理由：依原告耗費數10億鉅資構建、裝設使用期限逾15年之無塵室及其他生產設備於系爭租賃物內，以為營業生產使用之客觀情形觀之，其真意不可能僅在租賃使用系爭租賃物2至5年而已，是兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，確有於系爭租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約，直至無塵室可使用年限屆至時止之意思合致，其餘理由均同「先位聲明部分」第⒈點所述之內容。
⒌原告請求被告應容忍原告通行使用其所有之系爭16-1建號
建物內如附件4黃色部分所示1-3樓之樓梯及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，亦有理由：
⑴被告所有之系爭16-1建號建物，層次僅為1至3樓，有臺
南市政府（90）南工使字第0231號使用執照可稽。嗣於97年間被告同意原告於其所有3樓建物屋頂平臺上自行出資另行構建第4層建物供原告設置六廠使用，經原告合法申請後起造完成4樓廠房即臺南市政府（97）南工使字第01013號使用執照所示建物，雖迄未向地政機關申辦第1次所有權登記完竣，惟依臺南市政府（97）南工使字第01013號使用執照所示，原告既為上開4樓廠房之起造人暨原始出資人，當然取得原始所有權。而因原告所有之4樓廠房於設計建築之初，基於被告同意原告在其所有之系爭16-1建號建物3樓屋頂平臺上繼續構建第4層建物及利用系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門往來通行之合意，是原告構建完成之第4層建物本身並無獨立出入之門戶，而是基於契約之利用關係利用系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯及宅門往來通行，並已行之有年。從而，原告主張依契約利用關係，請求被告容忍原告利用其所有系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門往來通行至4樓廠房，自有理由。
⑵又原告所有系爭4樓廠房無法單獨有通路與外界相通，
通行均須利用設於被告所有之系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門，方得出入，符合上開民法規範之袋地要件，是原告主張類推適用民法袋地所有人必要通行權之規定，請求被告容忍原告利用其所有系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門往來通行至系爭4樓廠房，亦有所據。
⑶另系爭4樓廠房既有使用1至3樓正中宅門之必要，則原
告主張依民法第800條第1項之規定請求被告容忍原告通行使用其所有系爭16-1建號建物內如附件4黃色部分所示之樓梯、宅門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為，自有理由。
⒍並聲明：
⑴被告應容忍原告通行使用其所有坐落臺南市○○區○○
段○○○號土地上如附件2臺南市安南地政事務所土地複丈成果圖A部分及74地號土地上如附件2臺南市安南地政事務所土地複丈成果圖B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為。
⑵確認原告與被告間就原告所有臺南市○○區○○段○○○○
○○號建物所占用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地如附件3臺南市安南地政事務所建物測量成果圖所示位置（面積654.84平方公尺）之基地租賃關係存在。
⑶被告應容忍原告所有之臺南市○○區○○段○○○○○○號
建物繼續占有使用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地如附件3臺南市安南地政事務所建物測量成果圖所示位置(面積654.84平方公尺)之基地。⑷確認原告與被告間就臺南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號建物之租賃關係存在。
⑸被告應容忍原告繼續占有使用臺南市○○區○○段○○○○
○號及16-7建號建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為。
⑹被告應容忍原告通行使用其所有臺南市○○區○○段○○
○○○號建物內如附件4黃色部分所示之樓梯、及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為。
二、被告則以：㈠先位聲明部分：兩造間就坐落臺南市○○區○○段00○00地
號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物）並無租賃關係存在：
⒈兩造間之系爭租約係訂有租期之契約，且租期之期間業已
明確載明於租約，而為兩造租約之重要之點，並已明確載明租期屆滿承租人即原告應將租賃物返還，是系爭租約於租期屆滿而當然消滅，並無於系爭租約租期屆滿時以換約之方式續訂租約之意思：
⑴兩造於101年2月22日簽訂之系爭租約已明確約定租期，
是被告否認原告主張兩造之系爭租約於租期屆滿後，因基於訂約時之真意，已有在租賃標的16-10建號、16-12建號建物及無塵室得使用之期限內，以換訂租約之方式，繼續租賃如附件1所示範圍之土地建物。蓋如有此涉及重大權益事項之意思合致，應會於訂約時將此一雙方真意訂明於租賃契約內，然依原告所提出之歷次租賃契約書，均無此項約定，甚且兩造於101年2月22日簽訂之系爭租約（當時吳世章已非原告公司之董事長，而係由徐信群為原告公司之代表人），其第7條即已明白約定：「乙方（即原告）於租約屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時簽讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方不得異議。」故系爭租約屆期除被告同意繼續承租外，原告即應遷空歸還房屋，此乃為雙方透過文義所明確約定之內容，至為灼然，是原告主張被告有同意續訂租約之義務或租約繼續，顯無所據。因此，兩造間之系爭租約既已載明承租標的之租賃期間至102年12月31日止，則原告於租期屆滿未經同意續訂租約之情形下，起訴請求確認兩造就系爭標的之租賃關係存在，自無理由。
⑵再者，系爭租約既訂明租期，則租期長短或是否定期顯
為系爭租約之重要之點，且系爭租約業已載明租期屆滿返還租賃物，並無所謂漏洞之存在。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本件系爭租約既已明訂租期，並載明租期屆滿返還租賃物，文字之約定已甚為明確，則如何能認定系爭租約係至以無塵室及太陽光電發電系統使用折舊攤提結束為止？且原告所主張之無塵室設施，太陽光電發電系統，太陽能電池生產設備均係機器設備零組件，均非屬土地或建物之附著物，並可拆裝、遷移，原告雖提出原證19主張無塵室截至103年12月31日之帳面金額為10億9792萬7638元，並以原證21主張若拆除重置與安裝，將造成18億654萬4277元之損失，惟原證19乃原告自行列計之金額，被告否認其真正；又原證21僅係廠商自行估價之金額，且依原告公司102年度年報第47頁已載明：為因應償還股東及銀行借款及本件租賃關係爭執之廠房將於102年底租約到期，已於102年3月14日辦理現金增資發行新股籌資，以利於現有機器設備搬移至新廠，且每年可節省24,392仟元之租金支出等語，可見機器設備於租期屆至應予遷移本即為原告所認知並預見而已籌謀遷移，是如原告之主張為實在，則原告在相關之年報資料上亦應會記載租約未屆期而得繼續租用，如何反會表示租約到期要將機器設備搬移，足證原告之主張非屬事實。另在該年報中亦未有揭露因租期屆滿及機器搬遷等將造成21億759萬9010元之重大財產損失之相關訊息，益徵原告之主張與事實不符，自不足採。
⑶原告雖謂97年至99年間，被告（含吳世章暨其關係）持
有原告之大部份股權，身為最大股東之被告董事長吳世章於95年至100年間亦同時擔任原告公司之董事長，在吳世章一手主導、操作下，花費巨資，分別在系爭租賃物內外設置無塵室及太陽光電發電系統，此一左手與右手簽立之租賃契約當時之締約真意當係：「在無塵室及太陽光電發電系統得使用之15年期限內，雙方仍以換訂租約方式繼續租賃使用土地、建物、，直至無塵室及太陽光電發電系統之構建成本折舊攤提結束為止」，故系爭租賃契約之期限自應依此解釋認定云云，然：
①原告公司原係被告公司之研發小組，於90年獨立組成
公司，而大陽能電池產業在此10餘年來，可謂有極大之發展，市場規模擴展甚大，產業發展需要投入資本購買設備與研發，於設立初期因發展費用很高，故才以承租廠商及設備之方式營運，乃由被告提供廠商出租與原告，但長期而言仍要另外找土地，故當出之考量即係以5年為期，原告公司於94年股票辦理上市櫃，公司發展已長景很好，再訂租約，即希望97年原告即可遷出另覓設廠，嗣因市場需求大，覓地來不及，才再續約延長至102年12月31日，此情業據吳世章到庭證述在卷，根本並無所謂租期至折舊攤提結束之約定，雖吳世章亦有提及5年係成本折舊之範圍，然此至多僅係考量之事項之一，與租期約定並非同一，主要係由公司成長階段及產業發展來考量公司之資本投入，即初期在發展階段，將主要資金投入研發與設備，節省廠房建物與土地之資本支出，但隨著產業之發展，公司需另覓土地興建廠房乃屬必需之過程，被告僅係初期提供協助之角色而已，徵諸太陽能電池產業之發展，此種考量本合乎產業經營之道。
②再者，原告稱兩造就系爭租約之時間係以無塵室及太
陽光電發電系統之構建成本折舊攤提結束為止云云，惟此不僅與兩造所簽訂之系爭租約約定不符，且依原告所提出之原證20至原證24，原告所稱之無塵室設施、太陽光電發電系統、太陽能電池生產設備顯係可拆裝遷移之設備，其中無塵室最早設立之時間為91年，最遲之空調機電工程則係在98年，迄今已達13年至6年之久，參以原告所提之行政院頒佈之限用年限表，房屋及建築為8至15年，機器設備為3至8年，則原告之相關設備顯已為合理之利用而有相當之折舊。又為因應產能更新或擴大，設備之更新遷移本屬常見之經營行為，況係資本出支龐大及產線更新快速之太陽能電池產業，被告一開始基於協助原告發展，將廠房建物出租與原告，然即使如此，亦要平衡考量被告之權益，系爭租約在租金之計算已給與優惠之價格，考量產業之發展亦給與5年之租賃之期間並有同意更新，可謂適當兼顧兩造之契約；且契約之內容本應期明確並可資執行，原告所主張之以無塵室及太陽光電發電系統之構建成本折舊攤提結束為止為租期之內容，不只與契約明文記載不符，其內容亦不明確而難以執行，原告所稱如非如此解釋則豈非不利於原告，但相反的如依原告之解釋，豈非不利於被告？故系爭租約租期之認定自係依系爭租約明文之記載為據。
③另原告公司提出其共設置12廠，並稱遷移會造成無塵
室設備重大損失云云，然12個廠中，其中最新設立第9至12廠，乃係在原告自己有產權之廠房（即N棟）內，其財產價值超過公司該項財產價值之3分之2，且根本不會產生遷移問題；另部分之設備係施作於生耀光電1廠，顯亦無遷移之問題，原告主張因租約到期遷移會造成原告設備之損失，要以此證明，兩造訂約之真意，租期要至無塵室及太陽光電發電系統之構建成本折舊攤提結束為止，實乃其一方片面之想像及主張，兩者實不具有關連同一性，此一主張非與契約文字約定不符，更違背契約內容明確性要求之常理，故原告所主張之可能損害數字顯有跨大不實，均不足以推論兩造關於系爭租約之期間有其所主張之意思合致存在。
⒉兩造於101年2月22日所簽訂之系爭租約，已因原告公司監察人拒絕追認契約之一部分致全部無效：
⑴不動產租賃是否為定期租賃、租期為何，當為租賃契約
必要之點，當事人對此必要之點意思表示一致，契約始推定其成立。本件兩造於租賃契約書訂有租期，且長短不一，可知租約之「定期性」向為兩造簽訂租約之必要之點（如兩造曾簽訂下列租約：①95年11月1日起至97年10月31日止，租期2年之房屋租賃契約書、②96年7月1日起至97年1 2月31日止，租期1年6月之房屋租賃契約書、③98年7月1日起至102年12月31日止，租期4年6月之房屋租賃契約書、④101年2月15日起至102年12月31日止之租賃契約書），是被告自無任令系爭租約成為不定期，致依土地法第100條等規定，造成被告難以收回使用、收益、處分之不利情形。
⑵系爭租約業經吳明烈民間公證人公證，依據公證內容之
記載：「公證人詢問當事人契約之真意，並告以契約之法律效果後，請求人承認契約內容與其真意相符，並簽名或蓋章…」等語，而系爭租約第2條記載租期自101年2月15日起至102年12月31日，顯見兩造所簽訂之系爭租約係以定期租約為簽約之必要之點，如原告欲簽立不定期租約，被告亦不會與原告簽立，以免影響被告公司之權益。
⑶原告公司之監察人拒絕追認系爭租約中第2、6、7、13
、14條之約定，將系爭租約內容共18條之約定割裂追認，然上開約定均經公證人認為無明顯違反法令而予以公證，是系爭租約合於契約自由原則，並經公證人認無違法之處而予以公證，因此原告拒絕追認系爭租約中第2、6、7、13及14條之約定，已背離系爭租約之定期性及整體性，導致法律行為之一部分無效，系爭租約依民法第111條規定應全部皆為無效。此外，此一爭點業經本院103年度重訴字第73號民事判決認定原告拒絕追認全部契約內容，依民法第111條應全部皆為無效。
⒊系爭租約若無效，被告認為本案尚無民法第112條規定之無效法律行為轉換成不定期或定期性租賃契約之適用：
⑴兩造所簽立之租約均係以書面訂立，且租約內容均為定
期租賃契約，有上開四份租賃契約可參，是定期性向為兩造簽訂租約之必要之點，故兩造並無預知定期性租約有無效之原因而有轉化成為不定期性租約之意思存在，被告亦無與原告簽訂不定期性租約之意思，因此本案並無民法第112條規定之適用。
⑵系爭租約租期自101年2月15日起至102年12月31日止，
原告雖主張系爭租約未經其公司監察人同意，經被告於103年5月2日以存證信函催告是否追認租約，原告於103年5月9日發函拒絕追認系爭租賃契約之前揭約定致租約全部無效等語。然兩造於原告拒絕追認租約效力前均係以定期租賃有效存在而為交付租賃物及收取租金之意思表示，兩造簽立租賃契約時亦均以書面方式簽立並簽立定期租賃契約，並不因事後原告拒絕追認致系爭租約之定期性轉化成不定期性，故本案亦無民法第422條規定之適用。
⑶依據兩造曾簽訂之定期租賃契約，其租期均在5年以下
，租約無效如得轉為以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約，則此一解釋勢必不利於出租人，致書面租賃契約淪為不可信之參考文書，契約之文義性亦將不復存在。
⑷至原告引用最高法院102年台上字第2301號判決，然該
判決為親子關係擬制之判決，與本案之案例事實無涉，尚無從爰引無相關之個案判決作為本案主張之依據。
⒋原告主張自95年11月1日起至本案起訴止，有不定期限租
賃或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約之適用，並無理由：
⑴定期性租約向為兩造造簽訂租約之必要之點，是兩造並
無僅以租賃物及租金即成立不定期租賃契約之意思及行為，亦無以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間而成立定期性租賃契約之意思及行為。
⑵原告公司之監察人於103年5月9日拒絕追認租約效力前
，系爭租約均係以定期租賃有效存在而為交付租賃物及收取租金之意思表示，兩造簽立系爭租約時亦均以書面、定期性方式簽立，並不因事後原告拒絕追認致系爭租約之定期性轉化成不定期性，或轉化為以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租約，是原告此一主張違背契約文義性要求及契約內容明確性原則。從而，原告主張自95年11月1日起有民法第422條規定之適用，於法尚無依據。
⒌並聲明：原告先位之訴駁回。
㈡備位聲明部分：
⒈原告請求被告應容忍其通行使用73地號土地上如附件2A部
分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為，並無理由：
⑴被告依兩造於98年10月20日所簽訂之買賣合約書（原證
5、6；補字卷第37至40頁），並無負有容忍原告通行使用如附件2A、B部分所示之人行道、車道及大門之附隨義務：
①依據兩造於98年10月20日所簽訂之買賣合約書（原證
5及N棟廠房買賣合約書內容，並未記載同意由原告通行附件2A、B部分所示人行道、車道及之大門之附隨義務，是原告主張被告基於前揭買賣契約而負有容忍原告通行前揭區域之附隨義務，並無依據。
②被告出售系爭72地號土地及N棟廠房予原告，並無提
供原告所主張通行附件2A、B部分所示之人行道、車道及大門之附隨義務：按所謂之附隨義務係於契約履行之誠信而產生，以使債權人之利益獲得滿足。惟在不動產買賣契約關係中，買受人所得主張之權利為標的物之所有權轉讓及交付，系爭72地號土地之不動產買賣合約書及N棟廠房買賣合約書均於98年10月20日簽訂，兩份合約書均僅約定系爭72地號土地及N棟廠房買賣相關之登記移轉及價款之交付事項，重在財產價值之移轉交易，對於土地使用之方式並未有任何之約定，是被告既已移轉系爭72地號土地所有權並交付土地及廠房，而使買受人之權利獲得滿足，則應認被告已完成全部之契約義務，自無所謂附隨義務未履行之情事。
③兩造於98年10月20日所簽訂之買賣合約書及N棟廠房
買賣合約書並未記載同意由原告通行等情形，反而兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時將之列入計算租金之面積，此有系爭租約之附件記載：「…二光能承租土地面積（㎡）2694」可參，並有原告於另案臺灣高等法院臺南分院104重上字第5號提出之附件三關於益通光能承租土地面積2,694㎡說明：「…2、因益通光能N棟廠房座落於72地與73地號之間，故需向基益企業股份有限公司承租73地號部分土地，其租賃範圍以H棟廠房邊界為限，向東南側延伸72地號，其面積2,694㎡」之記載可參。是原告於98年10月20日向被告購買系爭72地號土地及N棟廠房後，再於101年2月22日簽訂系爭租約時向原告承租前揭73地號上2694㎡之土地，而由前揭事實可知，被告並無原告主張之附隨義務存在。
④被告容許原告通行如附件2A、B部分所示之人行道、
車道及大門，係兩造原本關係密切，被告給予原告方便之睦鄰行為，斷不可將原告之善意行為解為甚或提升為原告負有私法上附隨義務。
⑵原告所有之系爭72地號土地並非為袋地：
①系爭72地號土地東南側為綠帶，西南側面臨20米寬之
工業三路，此為兩造所不爭執；又依臺南市安南地政事務所105年2月15日所函送之土地複丈成果圖即附件
2、6所示，系爭72地號土地西南側確係臨75地號土地即現況之工業三路，故系爭72地號土地顯非與公路無適宜之聯絡，自非民法第787條所稱之袋地。
②原告雖主張依建築基地法定分割辦法及臺南市科技工
業區細部計畫都市設計規範第2章第2節之規定，系爭土地無法進行分割與另行設置獨立出入口等語，惟：臺南市政府工務局105年2月5日南市工管一字第105
0108638號函文雖稱：「一、經調卷檢視申請時書圖文件說明如下：科工段16建號該建物領有本局98年南工使字第133號使用執照，基地坐落：科工段7
2、73、74等3筆地號，該基地除領有該建物使用執照外尚分別領有90年南工字第0231號等18件使用執照（詳圖說），爰上開19件建築物同屬建築法第11條所稱同一建築基地，先以敘明。二、本件科工段16建號該建物如欲依『建築基地法定空地分割辦法』辦理法定空地分割申請作業程序時，仍應檢討該基地現行都市計畫相關規定。」等語，然本件爭執乃系爭72地號土地可否在工業三路設置出入口之爭議，而非係同一建築基地之分割（相關建造申請時，系爭基地即已分為72、73、74地號）。次依臺南市政府都市發展局105年2月22日南市都設
字第1050157685號函覆稱：「有關可否於○○區○○段○○○號申設車輛出入口乙節，依本府102年10月發布實施之『變更臺南市安南區都市計劃（細部計畫）通盤檢討案』附錄五「科工區（東區部分）都市設計審議規範」第二章依㈡工業區基地進出口之第2點規定：『基地車輛進出口不得大於兩處，惟小汽車停車位設置收每超過150輛時，得增加一處進出口。』，故本區同一宗基地之建造執照申請案件，須符合上述規定。」等語；另參酌臺南市政府工務105年1月4日函覆臺灣高等法院臺南分院之函文則載稱：「二、依據『台南市科工區（東區部分）都市設計審議規範（90.06.01起實施）』中有關工業區基地進出口規定如下：㈠基地同時鄰接主、次要道路時，不得在主要道路設置貨車進出口（如圖2-3廠房基地進出口規說明圖）。㈡基地車輛進出口不得大於兩處，惟小汽車停車位設置數每超過150輛時，得增加一處進出口。㈢基地小汽車進出口寬度不得大於6公尺，貨車進出口寬度不得大於12公尺。㈣車輛進出口與道路交叉口距離不得小於15公尺。三、經查97年5月21日（97）南工造字第0448號建造執照其設計圖中之配置圖，其廠區出入口設置1處（如橙色標示），旨揭地號土地上所有建築物其法定停車位為218輛（室內：53輛、室外：165輛）、法定機車位為281輛（室內：127輛、室外：154輛）。五、依上述說明二規定，本案法定停車位超過150輛，得增加一處出口，若本案無涉法定空地分割則與『建築基地法定空地分割辦法』第3條無關，無受其限制」等語。
綜上函文意旨，系爭基地依法規可設置兩處車輛進
出口，且小汽車停車位設置數每超過150輛時，得增加一處進出口；而系爭基地目前僅設置一出入口，則在系爭72地號土地西南側之次要道路即工業三路另設一出入口，自在法規不得大於兩處之限制容許範圍內。從而，原告既可由系爭72地號土地直接連接園區道路為出入，則其主張袋地通行權自無理由。
③另原告主張系爭72地號土地內有垃圾處理廠、台電配
電箱、停車位阻隔且在系爭地號外有人行道及路樹阻隔，其聯絡並不適宜等語，惟系爭72地號土地內有垃圾處理廠、台電配電箱、停車位均得遷移設置於兩造各自所有之土地或其他土地上，可否設置另一出入口之重點在於依據上開臺南市政府函文意旨所示之法規得否另設一出入口，然上開函文意旨認為系爭72地號土地依據法規可設置兩處車輛進出口，而系爭72地號土地目前僅設置一出入口，自得依法設置另一出入口，且系爭72地號土地外有草地及路樹等均得以迅速排除出入障礙，尚非禁止設置另一出入口之法律依據及得以主張袋地通行之理由。
④至原告爰引陳榮巖建築師簽認之意見書主張依民法第
787條第1項規定有袋地通行權，然此一意見書顯與臺南市政府工務局南市工管一字第1041288763號函之前揭記載不符，故該意見書應不可採。
⑤退萬步言，縱認原告有袋地通行權，惟原告主張通行
之範圍並非損害最小之處所，應以被告主張如附件臺南市安南地政事務所105年2月15日安南地所二字第1050015947號函之複丈成果成果圖即附件6所示之粗黑斜線範圍：
原告雖提出原證46貨櫃車照片及全聯結車最小轉向
軌跡，惟依照片所示車寬最寬僅2.5M，而被告已在大門區域預留聯結車所需之轉向軌跡範圍，且貨櫃車行駛至原告所有之72地號土地即可利用原告所有之土地運載物品，自無原告主張自大門轉彎後直線寬度自7.65米劃至12.50米之必要。
原告利用大門後方14餘米寬之空間轉向後即得以利
用3.5M以寬之直線通行區域通行至原告所有之系爭72地號土地，並得以在系爭72地號土地上迴轉並載運載物，故被告主張之通行區域應屬損害最小之處所及方法。
⒉系爭73、74地號土地與系爭16-10建號建物（停車場雨棚
）間並無民法第425條之1第1項規定之適用，是原告請求確認原告所有之系爭16-10建號建物占用被告所有之系爭
73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺）之基地租賃關係存在，顯無理由：
⑴民法第66條第1項所稱之定著物係指非土地之構成部分
，繼續附著於土地獨立供人使用之物，故定著物須係社會觀念上視為獨立之物始足當之。而依建物登記第二類謄本之記載，系爭16-10建號建物之用途為停車場雨棚，既系爭16-10建號建物實際上僅為停車場雨棚，該雨棚係以鋼架為材料所搭建，棚頂係以懸臂支撐之開放構造物，均無圍牆窗戶無法足避風雨不具有構造上之獨立性，則此一雨棚並非民法上之建築物或房屋，是系爭16-10建號建物實際上僅為無法足避風雨之停車雨棚，非民法上之建築物或房屋，自無民法第425條之1第1項之適用。
⑵又雨棚與其搭蓋之基地乃不同之物，其交易或管理方式
均可獨立區分，被告出售系爭停車場雨棚予原告，僅係單純就停車場雨棚之所有權為移轉交易，並未涉及停車場雨棚範圍內土地之使用關係，故原告主張系爭停車場雨棚所占用之土地有民法第425條之1第1項之適用，並無足採。
⒊被告依兩造於98年11月25日所簽訂之買賣契約，並無負有
容忍之附隨義務，故原告請求被告應容忍系爭16-10建號建物（停車場雨棚）繼續占用系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺）之基地，為無理由：
⑴系爭16-10建號建物實際上僅為無法足避風雨之停車場
雨棚，非民法上之建築物或房屋，已如前述。被告僅出售系爭16-10建號之停車場雨棚予原告，並不負容忍停車場雨棚繼續占用系爭73、74地號之附隨義務，蓋所謂之附隨義務係於契約履行之誠信而產生，以使債權人之利益獲得滿足。惟在系爭停車場雨棚買賣關係中，買受人所得主張之權利為系爭停車場雨棚之所有權轉讓及交付，系爭停車場雨棚於98年11月25日成立買賣關係，僅重在財產價值之移轉交易，對於停車場雨棚範圍內之土地使用之方式並未有任何之約定，是被告既已移轉系爭停車場雨棚之所有權予原告，使其權利獲得滿足，則應認被告已完成全部之契約義務，自無所謂原告所主張之附隨義務存在。
⑵系爭停車場雨棚於98年11月25日買賣時並未約定同意由
原告通行等情形，反而兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時將之列入計算租金之面積，是原告於98年11月25日向被告購買系爭16-10建號建物（停車場雨棚）後，再於101年2月22日簽訂系爭租約時向被告承租系爭停車場雨棚下方之停車位，如有原告主張之附隨義務存在，應無原告向被告承租雨棚下方停車位之情形，足徵被告並無原告主張之附隨義務存在。
⒋原告請求確認兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○
○○○號建物之租賃關係存在，並請求被告容忍原告繼續占用系爭16-1、16-7建號建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為，為無理由：
⑴被告否認兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，有於系
爭租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約直至無塵室可使用年限屆至時止之意思合：答辯理由均同「先位聲明部分」第⒈點所述之內容。
⑵另租賃契約之定期性向為兩造簽訂租約之必要之點，兩
造於101年2月22日簽訂系爭租約前曾簽訂四份租約，而承租人於租賃物內耗資多少、承租人之無塵室得使期間為何？折舊、攤提年限為何、剩餘價值為何，應為原告訂約時所得預見並詳加考慮，依據兩造曾簽立之租約內容均為定期契約，顯見原告訂定系爭租約時均可預知租約具有定期性及可能於租期屆滿後產生遷離之危險，是自系爭租約之文義，已無可探求成為「系爭租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約直至無塵室可使用年限屆至時止之意思合致」可言，亦無探求真意及合意可言，且原告所提出之折舊、攤提年限、財務報表、財產目錄、帳面價值表、固定資產目錄等證據均不足證明兩造有以無塵室得使用期間為租賃期間繼續使用系爭租賃物之合意。
⑶此外，由證人吳世章證述：「（當初承租土地時，有無
一直承租到無塵室或太陽能光電發電系統要淘汰無法使用之意思？）移到其他地方還是可以使用，若折舊後，是會計認列，是否能再報損失。沒有，有一定期限，不能設備壽命多久承租多久的意思…。」等語，亦可證明系爭租約並無以無塵室得使用之年限做為租賃期間之意思。
⑷至原告主張比照耕地三七五減租條例第20條及依最高法
院51台上字第1858號判例意旨縱為出租人所拒絕，租賃契約亦非因租期屆滿而當然消滅。惟最高法院51台上字第1858號判例係對於耕地三七五減租條例第20條耕地租約於租期屆滿時而為解釋，然本件並非耕地租賃事件，自無耕地三七五減租條例第20條及最高法院51台上字第1858號判例之適用。
⒌原告請求被告應容忍原告通行使用其所有之系爭16-1建號
建物內如附件4黃色部分所示1-3樓之樓梯及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，亦無理由：
⑴系爭16-1建號建物（B棟廠房）之4樓不具備構造上及使
用上之獨立性，尚不得獨立為物權之客體，系爭4樓建物之所有權應歸屬被告：
①被告所有之系爭16-1建號建物（B棟廠房）之4樓雖係
原告出資搭建，但並無獨立出入口，僅能利用1至3樓內部原有樓梯出入，且其係直接搭附於B棟廠房3樓之上，不具備構造上及使用上之獨立性，是依民法添附之法理，系爭4樓建物不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，亦即系爭4樓建物之所有權應歸屬被告。
②退步言，被告所有系爭16-1建號建物（B棟廠房）之4
樓縱具有構造上之獨立性，然因其無獨立出入口，僅能利用1至3樓內部原有樓梯出入，未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬建物，其所有權應歸於消滅，被告之系爭16-1建號建物所有權因而擴張。
⑵原告主張依契約利用關係、類推適用民法第787條第1項
、第800條第1項之規定，請求被告容忍原告利用或通行使用系爭16-1建號建物內如附件4黃色部分所示1-3樓內部樓梯及宅門往來通行至4樓廠房，均無理由：
①系爭4樓建物之所有權既應歸被告所有，則原告主張
基於契約之利用關係，請求被告容忍原告利用或通行前揭範圍，應屬無據。又原告主張類推過用民法第787條1項之規定有必要之通行權，然系爭4樓建物之所有權應屬被告所有，自無類推適用之餘地。另B棟廠房既均歸屬被告所有，並非區分所有建築，自亦無民法第800條之適用。
②退步言，縱認系爭4樓建物無民法添附法理之適用，
則被告僅係在租賃期間中因原告之請求乃同意其搭建
4 樓，租約屆期後原告仍應負回復原狀之義務，是原告主張依契約利用關係、類推過用民法第787條第1項之規定，於租期屆滿後仍得使用1至3樓之出入口，並無所據。
⒍並聲明：原告備位之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈先位聲明部分：
⑴被告自95年11月1日起陸續與原告簽訂租賃契約書（內
容詳如補字卷第25-33頁原證四之4-1到4-4），並交付租賃標的物予原告占有使用，原告則按月給付租金予被告。
⑵被告於101年2月22日就其所有坐落臺南市○○區○○段
○○○○○○號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示），與原告簽訂租賃契約書，雙方約定租賃期間自101年2月15日起至102年12月31日止（即系爭租約，內容詳如補字卷第34-35頁），並經吳明烈民間公證人公證。
⑶被告公司於101年2月22日簽訂系爭租約時為原告公司之
法人股東，並於90年12月26日被選為原告公司之董事，於103年4月14日向經濟部申請解任董事之變更登記，並於103年4月17日報備獲准（自90年12月26日至100年6月被告公司之法人代表擔任原告公司之董事長）。
⑷原告公司之監察人就系爭租約之追認事宜，於103年5月
9日以臺南成功路郵局第003140號存證信函覆被告公司，函覆內容為：「㈠就本公司與貴公司間關於貴公司交付租賃物予本公司占有使用之準物權行為部份，茲此表示追認同意。㈡惟就檢來租賃契約書中關於第2、6、7、13、14條約定內容顯失公平，嚴重影響本公司之權益，吾等監察人斯此代表本公司表示不予追認之意。」（本院卷㈠第44-45頁背面）⒉備位聲明部分：
⑴被告於98年10月20日將其所有位於臺南科技工業區本田
廠區範圍內，即坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（面積5097.56平方公尺）及坐落同段72、73地號土地之同段16-12建號建物（即如附件5所示之N棟廠房，面積15158.52平方公尺）出售予原告，雙方並簽訂不動產買賣合約書、N棟廠房買賣合約書（原證5、6；補字卷第37-40頁），並於98年12月15日辦畢所有權移轉登記。
⑵系爭72地號土地東北側為綠帶；東南側緊鄰他家工廠廠
區；西北側為系爭本田廠區；西南側面臨20米寬之工業三路；系爭本田廠區之出入口僅有1個設於74地號土地上、如附件5橘色部分所示之大門，原告買受系爭72地號土地及16-12建號建物後，係利用前開大門出入。⑶坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及其上同段16
-10建號建物（停車場雨棚）原為被告所有，被告於98年11月25日將系爭16-10建號建物出售予原告（不包括坐落之土地），並於98年12月15日辦畢所有權移轉登記（原證13；補字卷第47-48、71頁）。
⑷原告向被告租用坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○
號建物（即如附件5所示之B棟、H棟廠房），並供廠房使用。
⑸被告於97年間同意原告於其所有之16-1建號建物3樓屋
頂平台上自行出資另行構建第4層建物供原告設置六廠使用，經原告向臺南市政府合法申請後起造完成4樓廠房，並取得臺南市政府（97）南工使字第01013號使用執照，且原告構建完成之系爭第4層建物並無獨立出入門戶，其出入均須利用設於被告所有之16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門。
㈡兩造之爭執事項：
⒈先位聲明部分：兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○
○號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物）有無租賃關係存在？⑴先位主張：
①兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，是否有於系爭
租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約直至太陽光電發電系統及無塵室可使用年限屆至時止之意思合致？抑或兩造間之租賃關係已因租約期滿而當然消滅？②系爭租約是否因原告公司之監察人拒絕追認契約之一
部分致全部無效？⑵備位主張：
①系爭租約若無效，依民法第112條之規定，是否另成
立不定期租賃關係？或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約？②原告主張自95年11月1日起至本案起訴止，有不定期
限租賃或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約之適用，有無理由？⒉備位聲明部分：
⑴原告請求被告應容忍其通行使用73地號土地上如附件2A
部分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為，有無理由？①被告依兩造於98年10月20日所簽訂之買賣合約書（原
證5、6；補字卷第37至40頁），是否負有容忍原告通行使用如附件2A、B部分所示之人行道、車道及大門之附隨義務？②原告所有之系爭72地號土地是否為袋地？原告主張通
行被告之人行道、車道、廠區大門，是否為損害最少之處所及方法？⑵系爭73、74地號土地與系爭16-10建號建物（停車場雨
棚）間是否有民法第425條之1第1項規定之適用？原告請求確認原告所有之系爭16-10建號建物占用被告所有之系爭73、74地號土地之基地租賃關係存在，有無理由？⑶原告請求被告應容忍系爭16-10建號建物（停車場雨棚
）繼續占用系爭73、74地號土地，有無理由？被告依兩造於98年11月25日所簽訂之買賣契約，是否負有容忍之附隨義務？⑷原告請求確認兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○
○○○○○號建物之租賃關係存在，並請求被告容忍原告繼續占用系爭16-1、16-7建號建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為，有無理由？①兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，是否有於系爭
租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約直至無塵室可使用年限屆至時止之意思合致？抑或兩造間之租賃關係已因租約期滿而當然消滅？②被告有無容忍原告使用系爭16-1、16-7建號建物之義
務？⑸原告請求被告應容忍原告通行使用其所有之系爭16-1建
號建物內如附件4黃色部分所示1-3樓之樓梯及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，有無理由？①系爭16-1建號建物之4樓之所有權歸屬何人？被告抗
辯依民法添附之法理，系爭4樓建物為其所有，有無理由？②原告主張依契約利用關係、類推適用民法第787條第1
項、第800條第1項之規定，請求被告容忍原告利用或通行使用系爭16-1建號建物內如附件4黃色部分所示1-3樓內部樓梯及宅門往來通行至4樓廠房，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠先位聲明部分：兩造間就坐落臺南市○○區○○段00○00地
號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物）並無租賃關係存在：
⒈先位主張：
⑴系爭租約已因原告公司之監察人拒絕追認契約之一部分致全部無效：
①按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律
行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。而該條禁止自己代理、雙方代理之規定，乃在保護本人之利益，縱有違反，僅屬無權代理行為，如經本人承認，亦得發生效力，自非當然無效。而法人之董事在實務上既為法人之法定代理人，除得本人事前許諾，或事後承認外，其雙方代理之行為難謂有效（最高法院65年台上字第840號判例參照）。惟按公司法第223條規定：「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表」，旨在禁止雙方代表，以保護公司之利益，非為保護公益而設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，倘公司事前許諾或事後承認，即對於公司發生效力，此觀民法第106條及第170條第1項之規定自明（最高法院87年度台上字第1524號判決、98年度台上字第2050號判決意旨參照）。是如股份有限公司之董事，一方面以其個人資格，另一方面又以法人代表機關之資格，而為其個人與法人間之法律行為者，除有民法第106條但書所定情形者外，該代表行為即係無權代表行為；須由股份有限公司之其他代表機關即監察人予以承認，始對法人發生效力，至為顯然。
②本件被告公司於101年2月22日簽訂系爭租約時，為原
告公司之法人股東，並於90年12月26日至103年4月14日間受選為原告公司之董事，於90年12月26日至100年6月間經董事互選為董事長，擔任原告公司之對外代表人，並指定吳世章代表行使職務，揆諸前開規定及說明，於未經原告公司之監察人承認前，系爭租約中，除其約定內容實質上不因而發生新利害關係之衝突者外，對於原告公司即尚未生效力。
③而被告於103年5月2日以台南成功路郵局第3092號存
證信函催告原告公司是否追認系爭租賃契約之效力，原告公司之監察人於103年5月9日以台南成功路郵局第3140號存證信函，就被告公司交付租賃物予原告公司占有使用之準物權行為之部分為追認，惟拒絕追認系爭租賃契約中第2、6、7、13、14條之約定，有存證信函2件在卷可稽，是以，系爭租約第2、6、7、13、14條之約定，即因上訴人公司之監察人拒絕追認而自始不生效力。
④又按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除
去該部分亦可成立者，則其他部分仍為有效，民法第111條定有明文。一部無效之問題，須以一個法律行為為前提，始得發生，而其情形大致有二：⒈法律行為之內容由數個條項而成，其中一個條項為無效者。⒉法律行為之內容雖屬單一，但其一部分超過法律所許可之範圍，其超過之部分為無效者。而法律行為之一部無效者，除法律另有規定外，應綜合法律行為之趣旨、交易之習慣、任意法規及法理，對其餘不完全之部分加以合理的修改，如依具體情事，並斟酌誠實信用原則，仍可認為：縱使其法律行為照被修改後之內容發生效力，亦不違反當事人之目的者，應解為：該法律行為照修改後之新內容，具有其效力；否則其法律行為全部無效。另稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。且民法第450條第1項、第2項分別明定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」第442條則規定：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限。」其立法理由明揭：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」另司法院院解字第3489號解釋第㈠點亦明示：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之。至定期租賃契約，無論其訂約係在施行前抑在施行後，均無同條之適用。」是以，定期租賃與不定期租賃，在其應適用之法條及其法律效果方面，均具有重大之差異，不容忽略。又民法第422條亦規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」其立法理由謂：「查民律草案第637條理由謂存續期間，逾1年之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。其未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨時終止契約。故設本條以明示其旨。」是以，不動產之租賃為定期或不定期，若為定期租賃，其期限如何，自為租賃契約重要之約定事項，不容忽視。
⑤查兩造自94年10月1日起即就坐落臺南市○○區○○
路○○○號建物陸續定有租賃契約，均定有租期且長短不一，有原告提出之租賃契約多件在卷可稽，可知租賃契約之定期性向為兩造租賃契約必要之約定項目。而系爭租約業經吳明烈民間公證人公證，依據公證內容之記載「公證人詢問當事人契約之真意，並告以契約之法律效果後，請求人承認契約內容與其真意相符，並簽名或蓋章…」而租賃契約書第2條記載租期自2012年2月15日起至2013年12月31日，顯見系爭租賃契約以定期租約為簽立契約之必要之點。然原告公司監察人拒絕追認系爭租賃契約中第2、6、7、13及14條之約定，將系爭租賃契約內容共18條之約定割裂追認，以單方之行為逕行選擇對己有利之約款而為追認，實已背離系爭租賃契約之完整性及公平性，導致法律行為之一部分無效，是系爭租賃契約依民法第111條規定，應全部皆為無效。
⑵兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，並無於系爭租約
租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約直至太陽光電發電系統及無塵室可使用年限屆至時止之意思合致，即兩造間之租賃關係已因租約期滿而當然消滅：兩造有無以無塵室及太陽能發電系統之使用年限做為租賃期間之意思，此涉及重大權益事項之意思合致，衡情於訂約之時，應會將此一雙方真意訂明於租賃契約內，然兩造之歷年所簽訂之租約均無此項約定，且於101年2月22日兩造簽訂之租賃契約書（當時吳世章已非原告公司之董事長，而係由徐信群為原告公司之代表人），其第7條即已明白約定「乙方（即原告）於租約屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時簽讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方不得異議。」故契約屆期除被告同意繼續出租外（此為被告之權利而非義務），原告即應遷空歸還房屋，此乃為雙方透過文義所明確約定之內容，至為明確，是原告前開主張，實乏所據。
⒉備位主張：
⑴系爭租約無效，且依民法第112條之規定，亦不成立不
定期租賃關係，亦無以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約：
①按無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因
其情形，可認當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效，民法第112條定有明文。無效法律行為之轉換，具有以下之意義：當事人非以取得特定法律效果為其直接目的，乃僅欲達成其社會、經濟上或其他目的而為某種法律行為時，若當事人所為因不具備該種法律行為之要件而無效，但同時因具備另一種法律行為之要件，且當事人亦得以此種法律行為達成其當初之目的者，仍可以其行為為後一種法律行為而承認其效力。
②原告主張被告係本於出租之意思交付系爭房地予原告
設置太陽光電發電系統及無塵室以占有使用，原告亦相對基於給付租金之意思，按月支付租金予被告達一定期間，原告公司監察人復於103年5月9日以存證信函回覆被告「就本公司與貴公司間關於貴公司交付租賃物予本公司占有使用之準物權行為部份，茲此表示追認同意」等語，已具備他法律行為（即不定期租賃契約或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約）之要件，亦可達兩造締約當時由被告交付系爭房地予原告使用、原告按月支付租金予被告之同一目的，而得推認兩造於締約當初若知其定期性租賃契約無效時，亦有為他法律行為（即不定期租賃契約或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約），並使其他法律行為成立生效之意思云云，然此為被告所否認，則原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。
③經查：
兩造除101年2月22日簽訂系爭租賃契約外，另自94年10月1日起多次以書面簽訂租賃契約，由原告所提出之全部租約觀之，前開租約均為定期租賃契約，可認「定期性」向為兩造簽訂租約之必要之點，自難認兩造間有預知定期性租約有無效之原因而有轉化成為不定期性租約之意思存在。而系爭租賃契約係因原告之監察人拒絕追認而歸於無效，業如前述，自不因事後原告拒絕追認，致系爭租約之定期性轉化成不定期性，而難認有民法第112條規定之適用。
至原告雖以系爭無塵室及太陽能光電系統造價不斐，兩造至少有以無塵室及太陽能光電系統之使用折舊年限為系爭契約之租賃期間之意思云云。惟：
A.原告為生產太陽能電池廠商，由於94及95年間，下游廠商之需求日益增加，為保持市場競爭力，亟須尋覓廠房設置「無塵室」，以確保生產、供貨無虞，故在當時原告公司法人董事即被告公司指定代表吳世章之主導下與被告簽訂租約（吳世章當時亦同時為原告公司董事長）。且由原告所提出之簽呈觀之，可知當時原告公司董事長吳世章（斯時亦同時擔任被告公司董事長）就原告四、五、六、七廠潔淨室（即無塵室）、本田路廠區太陽光電系統安裝工程、原告Ｎ棟、Ｈ棟潔淨室（即無塵室）機電工程之相關發包情形、構置費用及工程承攬廠商等資訊及兩造簽訂租約之目的均應知悉。
B.而證人吳世章於本院到庭證稱：「益通光能科技股份有限公司要承租不動產之目的是為了趕快做出產品，是被市場接受的產品，主要是承租廠房。母公司（指被告）設立光能公司，原先用意是就地發展，所以承租不動產，長期來講還是要另外找長期發展的土地，伊當初的考量大約是租5年左右，後來因為當時市場需求很大，另外覓地來不及，為了公司的利益因為擴廠需要另外加蓋無塵室，所以才會增加租賃面積，因為要新蓋無塵室及投入面積，才會另外簽約，再延長五年到2013年12月31日。」、「（問：當初承租土地時，有無要一直承租到無塵室或太陽能光電發電系統要淘汰無法使用之意思？）移到其他地方還是可以使用，若折舊後，是會計認列，是否能再報損失。沒有，有一定期限，不能設備多久就承租多久的意思…。」等語。另參酌原告所提出為被告所不爭執之無塵室及太陽能光電系統建置時間，可知原告最早自91年1月10日起即陸續建置無塵室（於92年2月26日完成），於96年11月23日興建太陽能光電系統（於97年11月17日完成），是前開無塵室及太陽能光電系統之折舊使用年限到期日不一，若果如原告所述兩造有以無塵室及太陽能發電系統之使用年限做為租賃期間之意思，則究係以何廠之無塵室或係以太陽能光電系統之使用期限為租賃期間，實難以認定。綜上，應認兩造當初簽訂租賃契約時，係以一定之租賃期間為系爭租賃契約之重要及必要之點，並無以無塵室及太陽能發電系統之使用年限作為租賃期間之意思。
C.是以，原告並未能舉證證明兩造有以無塵室及太陽能發電系統之使用年限做為租賃期間之意思表示合致，是原告前開主張，實乏所據。
⑵原告主張自95年11月1日起至本案起訴止，有不定期限租
賃或以太陽光電發電系統及無塵室可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約之適用，為無理由：
①按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘
泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。又當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求（最高法院93年度台上字第988號判決參照）。是契約之文字記載已明確表示當事人真意，自不得捨契約之文字而曲解契約之內容。
②經查，兩造曾簽立之租賃契約均係以書面訂立，且租
賃契約內容均為定期租賃契約，是「定期性」向為兩造簽訂租約之必要之點，業如前述，自難認兩造有僅以租賃物及租金合致即成立不定期租賃契約之意思及行為。又原告於租賃物內耗資多少，租賃契約租期幾年應為原告訂約時所得預見並詳加考慮，兩造曾簽立之租賃契約內容均為定期租賃契約，則原告訂定前揭租賃契約時均可預知租約具有「定期性」及於租期屆滿後有遷離之義務。況依原告101年度年報第85頁及102年度年報第47頁，已載明為因應償還股東及銀行借款及本件租賃關係爭執之廠房將於102年底租約到期，已辦理現金增資發行新股籌資，以利於現有機器設備搬移至新廠，且因遷移每年可節省24,392仟元之租金支出，足見租期屆至應予遷移本即為原告所認知及預見，且已籌謀遷移，且前開年報中亦未有揭露因租期屆滿將造成重大財產損失之相關訊息，是原告主張得以兩造間已就租賃物及租金等租賃契約必要之點達成合致為由，認已有效成立另一新的不定期租賃契約或以無塵室及太陽光電發電系統可使用年限為租賃期間之定期性租賃契約等情，顯與契約約定之文字不符，尚難憑採。
㈡備位聲明部分：
⒈原告請求被告應容忍其通行使用73地號土地上如附件2A部
分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為，為有理由：
⑴被告依兩造於98年10月20日所簽訂之買賣合約書，並不
負有容忍原告通行使用如附件2A、B部分所示之人行道、車道及大門之附隨義務：
①按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主
給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院100年度台上字第2號、98年度台上字第78號裁判參照）。是以，附隨義務之目的乃在於輔助實現債權人之給付義務或保護當事人人身或財產上之利益。
②又按於不動產買賣契約關係中，買受人所得主張之權
利為標的物之所有權轉讓及交付（民法第348條參照）。系爭72地號土地不動產買賣合約書及Ｎ棟廠房買賣合約書均於98年10月20日簽訂，兩份合約書各約定9條，均僅約定72地號土地及Ｎ棟廠房買賣相關之登記移轉及價款之交付事項，重在財產價值之移轉交易，其上並未記載被告應無償提供73地號土地上如附件2A部分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門予原告通行，亦未記載被告應無償同意原告占有使用16-12建號建物（即N棟廠房）之基地，被告將72地號土地及Ｎ棟廠房之所有權移轉登記與原告並交付使用時，應認即已履行買賣契約之義務，而使原告之給付利益獲得滿足。況兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，已將前開範圍列入計算租金之面積，此為兩造於臺灣高等法院台南分院104年度重上字第5號案件審理中所不爭執，是原告係基於系爭租約而通行被告所有前揭土地及占有基地，顯非基於系爭72地號土地不動產買賣合約書及Ｎ棟廠房買賣合約書而容許通行及使用，是以，原告前開主張，為不可採。
⑵原告所有之系爭72地號土地為袋地，其主張通行被告之人行道、車道、廠區大門，為損害最少之處所及方法：
①按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時
，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金，民法第787條第1項定有明文。
②查系爭72地號土地東北側為綠帶；東南側緊鄰他家工
廠廠區；西北側為系爭本田廠區；西南側面臨20米寬之工業三路；系爭本田廠區之出入口僅有1個設於74地號土地上、如附件5橘色部分所示之大門，原告買受系爭72地號土地及16-12建號建物後，係利用前開大門出入等情，為兩造所不爭。
③而系爭72地號土地西南側固毗臨20米寬之工業三路，
且臺南市政府工務局105年1月4日南市工管一字第1041288763號函覆第5點亦載有「本案法定停車位超過150輛，得增加一處出口」等語；惟依本件基地現況，已於20公尺寬之工業三路側設置有一進出口、另於守衛室右側另增設一進出口，有照片及圖說在卷可稽。
另因系爭72、73、74地號土地上之建物，於起造時依建築法規所應留設之法定空地均已確定，經檢討建築基地法定空地分割辦法第3條及臺南科技工業區細部計畫都市設計規範第二章第二節規定，已無法進行法定土地之分割與設置獨立出入口，亦有承辦本田廠區歷次建築工程設計（含建築執照、使用執照之申請、取得）之建築師陳榮巖出具之聲明書在卷可憑，是依臺南市科工區（東區部份）都市設計審議規範之規定，以72、73與74地號視為一宗建築基地檢討結果，似無法於72地號土地面工業三路側再新增另一出入口。
④另依上開工務局回函說明第六點亦載有「旨揭建築基
地新增出入口案，若涉及建築物、雜項工作物拆除，請依建築法相關規定申請拆除執照，若涉原法定空地上之法定停車位調整，請依『建築物使用類組及變更使用辦法』相關規定辦理，並向道路主管機關提出申請（涉及既有人行道、路樹等）」等語。而系爭72地號土地臨接工業三路側，目前設有垃圾處理場、台電配電場、電表箱及法定車位等設施，亦有人行道及路樹阻隔，此有照片在卷可憑，亦為被告所不爭，是於72地號土地範圍內辦理設置出入口事宜，即已涉及上開現存設施之變動，而垃圾處理場建物所有權人為被告，台電配電場、電表箱移位又涉及台灣電力股份有限公司之權責，所涉事務包括：權利人同意、機關審查、既有設施拆除、遷移、新設，相當繁瑣，尚非原告所獨力而能完成，是原告主張系爭72地號土地，因與公路無適宜之連絡，致不能為通常之使用，應為可採。
⑤又被告於本田廠區興建廠房從事商業活動之始，迨至
98年10月20日出售並點交系爭72地號土地及16-12建號建物予原告占有、使用，原告所有人員及往來客戶之出入通行，始終均係利用系爭人行、車道及大門通行，並無另設其他出入口之事實，為兩造所不爭執，是以，原告所主張袋地通行之範圍，一直以來即已作為道路使用供兩造通行使用迄今，是准許原告於通行必要之範圍內即73地號土地上如附件2A部分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門繼續通行，並未變更其本來為道路使用之用途致增加土地所有人在使用上所受之限制及負擔，顯係對於周圍土地現況變動最少之方法，而符合民法第787條第1項前段之規定。又原告所有16-12建號廠房（即Ｎ棟廠房）所設之出入口，乃原告公司人員、材料、貨品進出之出入口，若不利用被告所有前開既有人行、車道、大門，即無法與外界聯通。從而，原告訴人主張依民法第787條第1項，其得通行使用被上訴人所有73地號土地上如附件2A部分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門，應為有據。
⒉原告請求確認原告所有之系爭16-10建號建物占用被告所
有之系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺）之基地租賃關係存在，為有理由：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425之1條第1項定有明文。經查，臺南科技工業區本田廠區內全部土地（包括72、73、74三筆地號土地）及其上陸續興建完成之建物（部份完成保存登記，部份則僅至取得使用執照階段），除其中16-1建號建物1~3層廠房上新建之第4層建物外，原均屬於被告所有。嗣於98年11月25日，被告將占用部分73、74地號土地之16-10建號建物出售予原告，並移轉所有權、點交建物於原告占有使用，但買賣範圍不包括73、74地號土地，致生土地與地上建物分屬不同人所有之情形。但建物無法脫離基地之占有而單獨存在，依上開民法第425之1條第1項「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之規定，原告自得依租賃關係繼續占有使用基地。從而，原告主張依民法第425之1條第1項規定，其在16-10建號建物得使用期限內，有權繼續占有16-10建號建物基地部份，應屬有據，而為可採。
⒊原告請求被告應容忍系爭16-10建號建物（停車場雨棚）
繼續占用系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺），為有理由：原告得依租賃關係繼續占有使用16-10建號建物所在之基地，已如前述，從而，原告就其所有16-10建號建物坐落73、74地號土地上之停車位，自屬有權占有，原告請求被告應容忍系爭16-10建號建物（停車場雨棚）繼續占用系爭73、74地號土地如附件3所示位置（面積654.84平方公尺），為有理由。
⒋原告請求確認兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○
○○○號建物之租賃關係存在，並請求被告容忍原告繼續占用系爭16-1、16-7建號建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為，為無理由：兩造於101年2月22日簽訂系爭租約時，並無於系爭租約租賃期間屆滿時以換約之方式續訂租約直至無塵室可使用年限屆至時止之意思合致，即兩造間之租賃關係已因租約期滿而當然消滅，已如先位聲明部分所述，是被告自無容忍原告使用系爭16-1、16-7建號建物之義務，原告此部分之請求，尚難憑採。
⒌原告請求被告應容忍原告通行使用其所有之系爭16-1建號
建物內如附件4黃色部分所示1-3樓之樓梯及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，為有理由：
⑴系爭16-1建號建物之4樓之所有權歸屬原告，被告抗辯
依民法添附之法理，系爭4樓建物為其所有，為無理由：
①查被告所有之系爭16-1建號建物，層次僅為1至3樓，
有臺南市政府（90）南工使字第0231號使用執照在卷可稽，嗣於97年間被告同意原告於其所有3樓建物屋頂平臺上自行出資另行構建第4層建物供原告設置六廠使用，經原告合法申請後起造完成4樓廠房即臺南市政府（97）南工使字第01013號使用執照所示建物，雖迄未向地政機關申辦第1次所有權登記完竣，惟依臺南市政府（97）南工使字第01013號使用執照所示，原告既為上開4樓廠房之起造人暨原始出資人，當然取得原始所有權。
②被告雖辯稱依民法添附之法理，系爭4樓建物為其所
有云云，然按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具備構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體；惟若增建部分已具構造上之獨立性，且具使用上之獨立性而非助原有建築物之效用者，即其使用上與原有建築物非為一體，自非屬為附屬建物，亦無添附之問題。查系爭4樓既為原告所出資興建以設置六廠使用，此為兩造所不爭執，則其構造及使用上自已具獨立性，並非助1-3樓之效用，是被告辯稱系爭4樓因添附而歸其所有，自非可採。
⑵原告主張類推適用民法第787條第1項項之規定，請求被
告容忍原告利用或通行使用系爭16-1建號建物內如附件4黃色部分所示1-3樓內部樓梯及宅門往來通行至4樓廠房，為有理由：查原告所有系爭4樓廠房既無通路與外界相通，通行均須利用設於被告所有之系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門，方得出入，則原告主張類推適用民法袋地所有人通行權之規定，請求被告容忍原告利用其所有系爭16-1建號建物1至3樓內部樓梯、宅門往來通行至系爭4樓廠房，亦為可採。
五、綜上所述，兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及臺南市○○區○○路0段000號之部分建物（即如附件1所示範圍土地、建物）並無租賃關係存在，則原告先位請求確認該租賃關係存在，自無理由，應予駁回。而原告備位聲明部分：⑴因原告所有之系爭72地號土地是為袋地，是原告備位請求被告應容忍其通行使用73地號土地上如附件2A部分及74地號土地上如附件2B部分所示之人行、車道、大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為，為有理由；⑵系爭73、74地號土地與系爭16-10建號建物（停車場雨棚）間有民法第425條之1第1項規定之適用，原告請求確認原告所有之系爭16-10建號建物占用被告所有之系爭73、74地號土地之基地租賃關係存在，被告應容忍系爭16-10建號建物（停車場雨棚）繼續占用系爭73、74地號土地，亦有理由；⑶另系爭16-1建號建物上之4樓建物為原告所有，是原告請求被告應容忍原告通行使用其所有之系爭16-1建號建物內如附件4黃色部分所示1-3樓之樓梯及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物或其他類似足以妨礙原告通行之行為，亦有理由；⑷惟原告請求確認兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物之租賃關係存在，並請求被告容忍原告繼續占用系爭16-1、16-7建號建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為，則無理由，應予駁回。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦並舉證方法均經本院審酌，認對判決結果並無影響，爰不再一一詳為論述，併此敘明。
七、結論：原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 4 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 4 日
書記官 林政良附表一：
┌─────────────────────────────────┐│一、被告應容忍原告通行使用其所有坐落台南市○○區○○段○○○○○○號土││ 地上如附件2藍色部分所示之人行、車道，及設置於同段74地號土地上 ││ 如附件2橘色部分所示之大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他 ││ 類似足以妨礙原告通行之行為。 ││二、確認原告與被告間就原告所有台南市○○區○○段○○○○○○號建物所占 ││ 用被告所有坐落台南市○○區○○段○○○○○○號之基地租賃關係存在。││三、被告應容忍原告所有之台南市○○區○○段○○○○○○號建物繼續占有使 ││ 用被告所有坐落台南市○○區○○段○○○○○○號之基地。 ││四、確認原告與被告間就台南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號建物之租││ 賃關係存在。 ││五、被告應容忍原告繼續占有使用台南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號││ 建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為。 ││六、被告應容忍原告通行使用其所有台南市○○區○○段○○○○○號建物內如││ 附件3黃色部分所示之樓梯、及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物、 ││ 或其他類似足以妨礙原告通行之行為。 ││七、 訴訟費用由被告負擔。 │└─────────────────────────────────┘附表二：
┌─────────────────────────────────┐│一、被告應容忍原告通行使用其所有坐落台南市○○區○○段○○號土地上如││ 附件5A部分及74地號土地上如附件5B部分所示之人行、車道、大門，不││ 得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之行為。 ││二、確認原告與被告間就原告所有台南市○○區○○段○○○○○○號建物所占 ││ 用被告所有坐落台南市○○區○○段○○○○○○號之基地租賃關係存在。││三、被告應容忍原告所有之台南市○○區○○段○○○○○○號建物繼續占有使 ││ 用被告所有坐落台南市○○區○○段○○○○○○號之基地。 ││四、確認原告與被告間就台南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號建物之租││ 賃關係存在。 ││五、被告應容忍原告繼續占有使用台南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號││ 建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為。 ││六、被告應容忍原告通行使用其所有台南市○○區○○段○○○○○號建物內如││ 附件3黃色部分所示之樓梯、及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物、 ││ 或其他類似足以妨礙原告通行之行為。 ││七、 訴訟費用由被告負擔。 │└─────────────────────────────────┘附表三：
┌─────────────────────────────────┐│一、被告應容忍原告通行使用其所有坐落臺南市○○區○○段○○○號土地上││ 如附件2臺南市安南地政事務所土地複丈成果圖A部分及74地號土地上如││ 附件2臺南市安南地政事務所土地複丈成果圖B部分所示之人行、車道、││ 大門，不得為現狀變更、設置障礙物、或其他類似足以妨礙原告通行之││ 行為。 ││二、確認原告與被告間就原告所有臺南市○○區○○段○○○○○○號建物所占 ││ 用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地如附件3臺南市安 ││ 南地政事務所建物測量成果圖所示位置(面積654.84平方公尺)之基地租││ 賃關係存在。 ││三、被告應容忍原告所有之臺南市○○區○○段○○○○○○號建物繼續占有使 ││ 用被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地如附件3臺南市安 ││ 南地政事務所建物測量成果圖所示位置(面積654.84平方公尺)之基地。││四、確認原告與被告間就臺南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號建物之租││ 賃關係存在。 ││五、被告應容忍原告繼續占有使用臺南市○○區○○段○○○○○號及16-7建號││ 建物，不得為現狀變更、或其他類似足以妨礙原告占有使用之行為。 ││六、被告應容忍原告通行使用其所有臺南市○○區○○段○○○○○號建物內如││ 附件4黃色部分所示之樓梯、及宅門，不得為現狀變更、設置障礙物、 ││ 或其他類似足以妨礙原告通行之行為。 ││七、訴訟費用由被告負擔。 │└─────────────────────────────────┘