臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第103號原 告 劉 敏訴訟代理人 陳慶豐
江信賢律師蔡麗珠律師鄭家豪律師蘇榕芝律師被 告 謝典晃上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國103年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬柒仟參佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告委託訴外人大富發不動產事業有限公司（即永慶房屋健康店，下稱大富發公司）以總價金新臺幣（下同）6,600,000元向被告購買坐落臺南市○區○○段○○○○號、權利範圍100000分之781之土地及其上同段1521建號建物即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房地）之所有權。因被告於民國101年2月6日始取得系爭房地所有權，考量政府課徵奢侈稅，兩造於101年5月20日訂定協議書（下稱系爭協議書），原告並簽發發票日101年5月20日，票面金額90,000元之支票1紙及當場支付現金10,000元予大富發公司，經永慶房屋健康店陳永新簽收無訛。因被告於102年3月21日寄發存證信函主張原告未依約交付定金並逕自解約，原告遂於102年3月26日南下至永慶房屋健康店與被告通話，因被告預計於隔日出國，兩造遂約定待被告回國後約定時間洽談交付定金之事宜，原告並寄發存證信函通知被告請於102年5月2日至永慶房屋健康店協商系爭房地買賣契約，然被告並未出席且亦無意履行協議書，原告本欲將定金交付大富發公司，負責人陳永新卻拒絕收受。原告迫於無奈，就房屋仲介消費爭議事件向臺北市消費者保護官申訴協商，因大富發公司未派人到場而協商不成立。原告又於103年2月15日寄發存證信函請被告於103年2月20日簽訂買賣契約，惟被告仍未出席。觀之兩造所簽訂之協議書及原告之買賣議價委託書，兩造就買賣標的即系爭房地及買賣價金達成以6,600,000元出售合意，並就違約金損害賠償方式、買賣價金分期付款方式、稅負等買賣契約之其餘具體內容亦有約定，足認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，堪認兩造問已成立買賣契約。依最高法院101年度臺上字第1402號判決、最高法院65年度臺上字第1933號判決見解，契約一經成立，雙方均應受其拘束，除有合法原因外不能任意解除，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告，如於期限內不履行時，始得解除契約，觀諸系爭協議書並無約定原告應於何時支付1,000,000元定金，被告亦未定相當期限催告原告履行，原告豈知應於何時何地及以何種方式支付定金？揆之前開說明，被告徒以原告未支付定金為由並向原告寄發存證信函表示解除系爭買賣契約，自不生解約之效力。兩造間成立買賣契約關係，兩造互負履行契約之義務。原告多次請求被告出面處理，被告皆不聞不問，甚至避不見面，爰依據買賣契約請求被告履行契約，且提出自己之對待給付，請求被告將系爭房地所有權移轉登記為原告所有。
（二）縱認兩造間尚未成立買賣契約，細繹系爭協議書條款「今雙方同意由買方先付款新台幣壹佰壹拾萬元整予賣方作為訂金，雙方同意於民國103年2月20日簽訂不動產買賣合約」，顯見兩造已定期簽訂買賣契約，雙方互負訂立本約之債務，足認兩造成立預約關係。再者，依最高法院101年度臺上字第1402號判決及最高法院65年度臺上字第1933號裁判要旨，協議書中未約定原告何時支付1,000,000元定金，被告未定相當期限催告原告履行支付定金，原告亦無違反預約之債務不履行事由，是被告並無合法原因僅憑原告未支付定金為由向原告解除預約，自不生解約之效力。因被告迄今仍拒絕履行簽訂本約之義務，原告多次請求被告出面處理，被告皆不聞不問，甚至避不見面，故原告依據預約關係請求被告訂立買賣契約，並提出自己之對待給付。
（三）系爭協議書約定事項第4點約定：「雙方同意如屆時賣方不賣，視同違約，賣方同意退還買方已支付之價金新臺幣l10萬元整，並賠償買方新台幣110萬元整及支付代書及相關費用。」依最高法院102年度臺上字第69號判決意旨，立約定金亦有民法第249條規定之適用，系爭協議書並未特別約定兩造於期限內未訂立買賣契約，系爭協議書即失其效力。再者，原告多次請求被告簽訂契約，惟被告無正當理由拒絕履行債務，視同違約，依系爭協議書被告應返還原告已支付定金100,000元，並賠償原告1,100,000元及支付代書及相關費用。
（四）對被告抗辯之陳述：否認兩造有口頭約定要給付1,000,000元，若就價金之給付涉及買賣契約重要之履行應記載於契約上，本件並無被告所稱有口頭約定或書面記載。簽立系爭協議書時並沒有約定一週內要給付1,000,000元，因被告資料沒有帶來，要等被告將所有資料備齊，原告看過後才要付1,000,000元，原告不確定被告何時會將資料交給仲介，不可能同意一週內給付，所以才沒有押日期，原告亦未接到所謂仲介的通知等語。
（五）並聲明：
１、先位聲明：
（１）被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
（２）願供擔保，請准宣告假執行。
２、第一備位聲明：
（１）被告應就系爭房地以6,600,000元價格，與原告簽立買賣契約。
（２）願供擔保，請准宣告假執行。
３、第二備位聲明：
（１）被告應給付原告1,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（２）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於101年5月20日簽立系爭協議書時有先給付100,000元，口頭約定一週後再給付被告1,000,000元，被告則需補齊所有文件資料，系爭協議書簽立後1、2天，被告即將資料備齊交給仲介公司，後來一直放在代書那裡，但原告都沒有給付1,000,000元，也沒有消息，被告透過仲介洪惠楓聯絡原告，半年都沒有消息，被告嗣後又透過洪惠楓提出折衷方案，告知原告是否先給付500,000元，但原告還是沒有回應，差不多快1年後有寄存證信函通知原告解除契約，等語，資為抗辯。並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；分別為民法第229條第1項、第254條所規定。
（二）關於被告於101年間委託訴外人大富發公司出售系爭房地，原告亦委託大富發公司就購買系爭房地向被告議價，大富發公司乃派遣當時其職員洪惠楓處理被告出售系爭房地相關事務、派遣當時其職員王建樺負責原告購買系爭房地相關事宜，兩造經大富發公司斡旋後，於101年5月20日簽立協議書約定原告向被告購買系爭房地，該協議書並約定：「……今雙方同意由買方（即原告）先付款新台幣壹佰壹拾萬元整予賣方（即被告）做為訂金，雙方同意於民國103年2月20日簽訂不動產買賣合約。（成交價為新台幣陸佰陸拾萬元整）訂金新台幣壹佰壹拾萬元正，……（1015/20交付＄100,000元……另＄1,000,000元雙方同意於（空白）年（空白）月（空白）日交付予仲介公司……」等語，原告並當場交付票面金額90,000元之支票1紙及現金10,000元予大富發公司，經永慶房屋健康店陳永新簽收無訛，原告迄未給付上揭1,000,000元之款項，嗣被告於102年3月21日寄發存證信函通知原告解除契約即系爭協議書，原告於102年3月26日至永慶房屋健康店與被告通話，原告先後於102年3月28日、102年4月20日、102年5月18日、103年2月15日寄發存證信函予被告等情，有買賣議價委託書與要約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、系爭協議書各1份、支票1紙、存證信函5份附卷可稽（見本院103年度訴字第428號卷第13頁至第24頁、第26頁），並為兩造所不爭執，是該部分之事實，堪信為真實。
（三）原告主張：其與被告訂立系爭協議書購買系爭房地，依約定被告應移轉系爭房地所有權予原告，縱認系爭協議書為預約性質，被告亦應與原告訂立系爭房地之買賣契約，或被告拒不履約，被告亦應返還定金及給付違約金云云，然為被告所否認，並辯陳：系爭協議書已因原告遲未給付契約款項1,000,000元，業經其解除而無效等語，是本件爭點厥為系爭協議書是否因原告給付遲延而由被告解除而無效？經查：
１、查系爭協議書所約定應由原告給付之1,000,000元雖未載明應給付之時間，惟觀之兩造已於系爭協議書載明「另＄1,000,000元雙方同意於（空白）年（空白）月（空白）日交付予仲介公司」等語可知，兩造訂約當時確實有確定原告應給付上揭1,000,000元之意思；又查證人即訴外人大富發公司當時之職員洪惠楓於本院審理時證謂：「（該協議書上所載另外的100萬元雙方同意於年月日交付予仲介公司……，為何沒有將實際年月日填上？）口頭上是說那次簽約的下個禮拜就是5月27日前支付，通常代書都會押日期，……，好像是本來買方同意支付，但這當中可能劉小姐夫妻簽約當天有點意見，所以代書想說不要押日期，不過原告口頭上還是有承諾下個禮拜要支付，因原告是王建樺的買方，所以就由王建樺與原告他們聯繫，……雙方當時有認同一個禮拜內要付100萬元」等語（見本院卷第31頁、第32頁），另參以證人即系爭房地買賣之承辦地政士詹素雲於本院審理時證陳：「（該協議書上所載另外的100萬元雙方同意於年月日交付予仲介公司……，為何沒有將實際年月日填上？）我的印象是時間還未確定，我只是幫他們寫這份協議書，雙方還要另外約定時間交付這100萬元，……我的印象是因100萬元好像還要再準備一下吧，不過有約定交付的時間沒有很久，大概有說一個禮拜還是多久，……」等語（見本院卷第35頁反面），再酌以原告亦自認：當時係約定在被告提出系爭房地之相關資料文件後，即給付上揭1,000,000元乙節；綜合上揭情證，應認兩造係約定若被告在1星期內提出系爭房地之相關文件資料，原告即應於簽立系爭協議書1星期內給付上揭1,000,000元無疑。又查，被告於簽立系爭協議書後2日內即提出系爭房地之相關文件資料，並為王建樺所知情乙節，業經被告陳明在卷（見本院卷第34頁反面），復經證人洪惠楓、詹素雲於本院審理時證述明確在卷（見本院卷第33頁反面、第34頁、第36頁反面、第37頁），又考量原告係委託王建樺處理購買系爭房地相關事宜乙節，已經原告自認在卷（見本院卷第55頁反面），另斟酌社會交易常情，在委託仲介公司買賣不動產之時，常為避免買賣雙方私下交易以躲避給付佣金，多由仲介公司代雙方為意思表示及代受意思表示乙節，應認就系爭房地買賣事宜，王建樺有代原告受意思表示之權限，是王建樺既已知悉被告已於1週內提出系爭房地相關資料，則揆之上揭說明，原告自有於系爭協議書簽訂後1星期內（即101年5月27日前）給付上揭1,000,000元之義務，然原告並未依期限給付上揭1,000,000元，自應負給付遲延責任。
２、又查，被告因原告未按期給付上揭1,000,000元，遂於102年前委託大富發公司職員洪惠楓向原告表示至少先給付500,000元，洪惠楓乃將該情轉知大富發公司負責人吳波，再由吳波將該情轉知王建樺等節，業經被告陳述在卷（見本院卷第22頁反面），復經證人洪惠楓證述確實在卷（見本院卷第31頁反面、第32頁反面、第33頁），而原告雖一再主張：其未獲知上揭被告請求付款之通知云云，而王建樺既有代原告受意思表示之權限，已如前述，則王建樺既已知悉被告有催討上揭款項之情事，自應認原告已於102年前收到被告催討該款項之表示，惟其卻遲至被告於102年3月21日寄發存證信函通知原告解除契約前，猶未給付該款項，則揆諸首揭規定，被告解除契約即系爭協議書於法自無不合，是系爭協議書既經被告表示解除，系爭協議書自屬無效。
四、綜上所述，系爭協議書既因被告解除而無效，則原告以系爭協議書為據，先位請求被告移轉登記系爭房地所有權予原告，第一備位請求被告與原告訂立系爭房地之買賣契約，第二備位請求被告退還定金及給付違約金共1,200,000元暨遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，爰併予駁回之。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，自無另逐一論列之必要，併予敘明。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額67,340元（第一審裁判費為66,340元、證人旅費1,000元），應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
民事第一庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 17 日
書記官 陳淑芬