臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第257號原 告 楊安琪
蔡沄蓁上 一 人訴訟代理人 方乾耀共 同訴訟代理人 蘇文斌律師
鄭方穎律師許婉慧律師被 告 億美建設有限公司兼法定代理人 洪明利共 同訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師吳佩諭律師李政儒律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告億美建設有限公司應分別給付原告楊安琪新臺幣壹佰捌拾肆萬壹仟陸佰捌拾伍元、原告蔡沄蓁新臺幣參佰壹拾萬元，及均自民國一百零三年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告洪明利應分別給付原告楊安琪新臺幣肆佰壹拾伍萬捌仟參佰壹拾伍元、原告蔡沄蓁新臺幣參佰壹拾伍萬元，及均自民國一百零三年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告蔡沄蓁其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告億美建設有限公司負擔百分之四十，被告洪明利負擔百分之五十九，餘由原告蔡沄蓁負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告楊安琪因家庭居住使用而有購屋需求，見被告億美建設
有限公司（下稱億美公司）刊登「植富生」建案之廣告，標榜該建案之客廳、廚房、孝親房及車庫均在1樓，且每間房間均為套房等語，因而受吸引，即分別向被告洪明利及億美公司購買臺南市○○區○○段○○○○段○000○0地號土地，及其上同段196建號即門牌號碼臺南市○○區○○街0段00巷000弄00號建物（建物下稱系爭15號建物，土地及建物下合稱系爭15號房地），土地價金為新臺幣（下同）415萬8,315元、建物價金為184萬1,685元，原告楊安琪已點交系爭15號房地。
㈡原告蔡沄蓁因家庭居住使用而有購屋需求，見億美公司刊登
上開「植富生」建案廣告，因而受吸引，透過訴外人即南北房屋安和店仲介胡嘉蓉，分別向被告洪明利及億美公司購買同段822之2地號土地，及其上同段194建號即門牌號碼臺南市○○區○○街0段00巷000弄00號建物（建物下稱系爭19號建物，土地及建物下合稱系爭19號房地），土地價金為320萬元，建物價金為310萬元，原告蔡沄蓁尚未點交系爭19號房地。
㈢詎料，原告於購買後始知，依系爭15號、19號建物（下合稱
系爭2棟建物）之竣工平面圖，億美公司上開廣告所稱「1樓孝親房」原應為廚房、「1樓廚房」原為法定空地、「2、3樓後方浴廁」原為室內陽台，前揭1樓孝親房、廚房、2及3樓後方浴廁均為違法增建，若遭強制拆除，不僅將使系爭2棟建物無廚房，原本之套房亦將因浴廁拆除而成雅房，屋內所有房間僅能共用主臥房之衛浴設備，顯難達成契約預定作為家庭使用之效用，然被告於簽約前均未告知原告上情。又系爭2棟建物均未施作防水工程，導致屋內多處嚴重漏水，牆面破損，亦無法達居住之效用。前揭物之瑕疵顯屬重大，爰先位依民法第359條前段規定解除系爭15號、19號房地之買賣契約，並依民法第259條請求被告返還買賣價金。又被告故意以前揭不實廣告，令原告陷於錯誤購買系爭15號、19號房地，原告依民法第92條第1項前段撤銷買賣之意思表示，且依民法第179條請求被告返還買賣價金，並請求本院擇一有理由者，為原告勝訴之判決。若原告先位請求無理由，則備位依民法第359條前段規定請求億美公司各減少系爭15號、19號建物之買賣價金150萬元，並依民法第179條規定返還該不當得利。
㈣聲明：
⒈先位聲明：
⑴億美公司應給付原告楊安琪184萬1,685元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑵億美公司應給付原告蔡沄蓁310萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑶被告洪明利應給付原告楊安琪415萬8,315元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑷被告洪明利應給付原告蔡沄蓁320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉備位聲明：
億美公司應分別給付原告各150萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告均辯以：㈠本件為現況交屋之成屋買賣，原告於簽訂買賣契約前，被告
洪明利均已明確告知系爭2棟建物增建部分之內容及位置，訴外人即仲介楊美莉、地政士張春秋亦已分別向原告說明本件買賣採現況交屋，若有未保存登記部分一併隨同移轉，兩造買賣契約復明定買賣標的包括未保存登記建物，而原告所爭執之廚房部分並不影響建物之通常效用，是系爭2棟建物並無物之瑕疵，更無以不實廣告詐欺原告之情事。至於系爭2棟建物縱有漏水、裂縫等瑕疵，然億美公司並未拒絕修繕，原告不得依民法第359條前段規定解除契約或請求減少價金。況原告蔡沄蓁尚未點交系爭19號房地，不得主張物之瑕疵擔保責任。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告楊安琪部分：
⑴原告楊安琪於民國103年6月18日分別與億美公司及被告洪明
利簽訂不動產買賣契約書，購買系爭15號建物，及坐落同段822之4地號土地，合計價金為600萬元（建物、土地價金各為415萬8,315元、184萬1,685元）。
⑵原告楊安琪依約交付價金後，被告已將系爭15號房地之所有
權移轉登記予原告楊安琪，並於過戶後於103年7月14日完成交屋，被告洪明利於交屋時一併交付建物設計藍圖（含各樓層之竣工平面圖）與原告楊安琪。
⒉原告蔡沄蓁部分：
⑴原告蔡沄蓁係經胡嘉蓉（南北房屋安和加盟店營業員）之銷
售，於103年6月13日分別與億美公司及被告洪明利簽訂不動產買賣契約書，購買系爭19號建物，及坐落同段822之2地號土地，合計價金為630萬元（建物、土地價金各為310萬元、320萬元）。
⑵原告蔡沄蓁已給付價金625萬元，尚有5萬元尾款未給付，被
告已將系爭19號房地之所有權移轉登記予原告蔡沄蓁，惟尚未完成交屋，被告洪明利亦尚未交付建物設計藍圖。
⒊系爭2棟建物共通部分：
⑴億美公司對外銷售房屋廣告載明：「植富生靜巷優の住居。
執˙富而生～洗鍊完工／地坪26.5～46.2。傳統獨院˙一Ｆ孝親房，廚房，客廳，1~併排雙車庫，採光綠能天井，代代電源省多多，白天免開燈。產權清楚˙在安南區中。同等格局˙同等建材，卻只有2分之1價」。並於系爭2棟建物所在社區對外架設廣告看板記載：「每一間房間全都是套房。客廳、廚房、孝親房、車庫全在一樓，樓下多一房，是您最佳明智抉擇」。
⑵依建物竣工平面圖記載，系爭2棟建物現「1樓孝親房」原為
廚房、現「1樓廚房」原為法定空地、現「2、3樓後方浴廁」原為室內陽台，以上增建均為億美公司所施作。
⑶原告與洪明利曾於103年8月4日就系爭2棟建物簽訂屋況協議書。
⑷針對系爭2棟建物是否漏水之問題，經兩造同意囑託台灣省
土木技師公會鑑定，經該會做成鑑定報告書，該會並以104年8月7日（104）省土技字第4026號函、104年10月6日（104）省土技字第5016號函為補充說明。
㈡爭執事項：
⒈原告以系爭2棟建物有違法增建、漏水、牆壁裂縫及破損為
由，依民法第92條第1項前段、第179條規定，主張撤銷買賣契約並請求返還買賣價金，是否有據？⒉原告以系爭2棟建物有前揭瑕疵為由，依民法第359條前段、
第259條規定主張解除契約，並請求返還買賣價金，是否有據？⒊原告以系爭2棟建物有前揭瑕疵為由，依民法第359條前段、
第179條規定請求各減少價金150萬元，是否有據？
四、得心證之理由：㈠原告主張億美公司對外銷售房屋廣告載明：「植富生靜巷優
の住居。執˙富而生～洗鍊完工／地坪26.5～46.2。傳統獨院˙一Ｆ孝親房，廚房，客廳，1~併排雙車庫，採光綠能天井，代代電源省多多，白天免開燈。產權清楚˙在安南區中。同等格局˙同等建材，卻只有2分之1價」。並於系爭2棟建物所在社區對外架設廣告看板記載：「每一間房間全都是套房。客廳、廚房、孝親房、車庫全在一樓，樓下多一房，是您最佳明智抉擇」，原告楊安琪於103年6月18日分別與億美公司及被告洪明利簽訂不動產買賣契約書，購買系爭15號建物，及坐落同段822之4地號土地，合計價金為600萬元（建物、土地價金各為415萬8,315元、184萬1,685元）。原告楊安琪依約交付價金後，被告已將系爭15號房地之所有權移轉登記予原告楊安琪，並於過戶後於103年7月14日完成交屋，被告洪明利於交屋時一併交付建物設計藍圖（含各樓層之竣工平面圖）與原告楊安琪；原告蔡沄蓁經胡嘉蓉（南北房屋安和加盟店營業員）之銷售，於103年6月13日分別與億美公司及被告洪明利簽訂不動產買賣契約書，購買系爭19號建物，及坐落同段822之2地號土地，合計價金為630萬元（建物、土地價金各為310萬元、320萬元）。原告蔡沄蓁已給付價金625萬元，尚有5萬元尾款未給付，被告已將系爭19號房地之所有權移轉登記予原告蔡沄蓁，然尚未完成交屋，被告洪明利亦尚未交付建物設計藍圖。而依系爭2棟建物之竣工平面圖記載，建物現「1樓孝親房」原為廚房、現「1樓廚房」原為法定空地、現「2、3樓後方浴廁」原為室內陽台，以上增建均為億美公司所施作，原告與洪明利曾於103年8月4日就系爭2棟建物簽訂屋況協議書等情，業據原告提出系爭15號、19號房地不動產買賣契約書、億美公司植富生建案廣告照片、建物竣工平面圖、其等與洪明利之協議書為證（見本院卷第10至19頁、第21至24頁、第76至78頁、第113頁、第249頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之
審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗；違反第25條之規定擅自建造或使用者，得處以罰鍰、勒令停工及強制拆除之，建築法第25條第1項前段、第39條、第86條第1、2款分別定有明文。是以，建築物如有增加面積、變更建築物設備內容或位置之必要，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則應依法申請辦理變更設計，至交屋後已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若欲進行二次施工，為前揭增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用增建之可能。倘未依法請領建造執照即行二次施工興建增建，則違反前揭建築法第25條規定，依同法第86條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。
㈢次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。
又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。民法第359條規定所稱解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院95年度台上字第2192號判決意旨參照）。
㈣依系爭2棟建物竣工平面圖記載，建物現「1樓孝親房」原為
廚房、現「1樓廚房」原為法定空地、現「2、3樓後方浴廁」原為室內陽台，以上增建均為億美公司所施作等情，業如前述。上開增建既涉及增加面積、變更建築物設備內容或位置，依前揭建築法規定，應依法請領建築執照始得增建，然億美公司未請領建築執照即逕為俗稱之二次施工，致上開增建均成為違建，依法將遭強制拆除。億美公司身為專業建商，熟稔建築法規，對於系爭2棟建物之建築執照及平面圖並無上開增建之設計應知之甚明，卻仍於其前揭銷售廣告以醒目之標題強調「一Ｆ孝親房、廚房」、「每一間房間全都是套房。客廳、廚房、孝親房、車庫全在一樓，樓下多一房，是您最佳明智抉擇」等語，作為廣招客源之賣點，顯係以「1樓有孝親房、廚房，每間房間均為套房」為其促銷之重點。原告因信賴該廣告內容，進而分別與被告洽談系爭15號、19號房地之買賣契約，足見系爭2棟建物含有「1樓孝親房、廚房、每間房間均為套房」，乃兩造間就系爭15號、19號房地買賣契約所預定之效用，並屬交易上重要之特性。依前述說明，上開增建既有遭強制拆除之風險，系爭15號、19號房地即無法達到契約預定之效用，而構成物之瑕疵。前開瑕疵復屬於無法補正之嚴重瑕疵，揆諸前揭說明，原告蔡沄蓁雖尚未交屋，亦得主張瑕疵擔保責任。從而，原告主張被告就系爭15號、19號房地應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。而上開增建若遭強制拆除，原告不僅無法使用現1樓廚房及2、3樓後方房間之浴廁，且須另將現1樓孝親房改建為廚房，與前揭廣告所標榜「1樓孝親房、廚房、每間房間均為套房」之規格大相逕庭，顯難實現原告原購買系爭15號、19號房地供家庭居住使用之目的，而原告解除契約將上開房地返還被告後，被告尚可另行出售與他人，是本院衡量前揭瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對被告所生之損害後，認為原告解除契約尚非有失平衡。準此，原告分別以系爭2棟建物存在前揭瑕疵為由，依民法第359條前段解除系爭15號、19號房地之買賣契約，應屬有據。
㈤被告雖抗辯原告楊安琪於訂約時均已明知系爭建物存在前揭
增建，且原告楊安琪交屋時已收受建物平面圖，並未就此提出異議，不得據以主張解除契約等語，惟查：
⒈依原告楊安琪與被告間就系爭15號房地之買賣契約，固均記
載：出售之標的若有增建物，則被告對增建部分之權利應併同移轉予原告楊安琪，並於第12條以手寫方式記載「依現況交付」等語，有前揭不動產買賣契約書在卷可參。然前揭契約書為林宜慶地政士事務所使用之定型化契約條款，其內容僅假設性記載出售標的「若」有增建物等語，並未具體載明系爭15號建物是否存在增建，復未載明增建之位置及內容，尚難以此遽認原告楊安琪知悉系爭建物有上開違法增建之瑕疵。而證人即林宜慶地政士事務所員工楊美莉於本院具結證稱：其於原告楊安琪簽訂系爭15號房地買賣契約書時，有向原告楊安琪說明，簽約是以權狀為準，交屋是以原告楊安琪所看到的房屋現況為準，其有讓原告楊安琪確認此點，原告楊安琪才簽名。其沒有向原告楊安琪說系爭15號建物增建的事情，因為原告楊安琪沒有問我等語（見本院卷第82頁）。
足見證人楊美莉既未明確告知原告楊安琪系爭15號建物存在增建，更未說明增建之確切位置及內容，僅籠統以簽約以權狀為準，交屋以現況為準等語帶過，自難認原告楊安琪已因證人楊美莉之說明而知悉系爭建物存在增建。況且，有關興建增建需請領建造執照及其審查許可之條件，係規定於建築法及相關法令，為建築業之專業法律知識，對於建商而言，固為其從事該行業必備之專業知識；惟就一般消費者而言，卻非一般生活之法律常識，亦非輕易可得而知之常識。一般消費者因獲取相關資訊不易，往往缺乏建築、買賣等專業或法律知識，以致幾乎僅能依憑廣告及現場人員之解說來認識其所購建物之各項交易條件。本諸誠信原則，億美公司理應明確告知原告關於增建部分非合法而有遭強制拆除之危險，不得將此出賣人應告知之義務轉換為由買受人主動詢問之義務。至被告辯稱洪明利於原告楊安琪及其母親看屋時，曾明確告知系爭15號建物增建之位置及內容，然其並未舉證以實其說，自難採信。從而，被告抗辯原告楊安琪於訂約時已知悉系爭15號建物存在前揭增建，並非有據。
⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2項固有明文。被告雖抗辯原告楊安琪於103年7月14日交屋時，已取得建物平面圖，經過逾3個月始提起本訴，應已承認其所受領之物等語，然原告楊安琪既不具建築專業，其縱於交屋時取得建物平面圖，亦須花費時間向建築專業人士諮詢，始能確認前揭增建之適法性。且依前揭屋況協議書，原告與被告洪明利於103年8月4日已就系爭2棟建物之瑕疵進行協商，兩造並於103年9月3日在臺南市消費爭議調解委員會就系爭2棟建物之違建及漏水進行調解，有該次調解筆錄在卷可稽（見本院卷第20頁），足見原告楊安琪並無怠於為通知之情事。從而，被告辯稱原告楊安琪已承認其受領之物而不得主張瑕疵擔保責任等語，亦非可採。
㈥被告另辯稱原告蔡沄蓁明知系爭建物存在前揭增建，不得據
以主張解除契約等語。惟依原告蔡沄蓁與被告間就系爭19號房地之買賣契約，固均記載：本買賣範圍包括共同使用部分之應有部分在內及未保存登記建物全部，應隨同主建物移轉；除雙方另有約定外點交日現況交屋等語，有前揭不動產買賣契約書在卷可參。然前揭契約為三好地政士事務所使用之定型化契約條款，並非特別針對系爭19號房地所擬定，此從系爭19號房地並無共同使用部分之應有部分，惟前揭契約內容仍約定買賣範圍包括共有使用部分之應有部分即明，且前揭契約內容未具體載明系爭19號建物是否存在增建，復未載明增建之位置及內容，尚難以此遽認原告蔡沄蓁知悉系爭19號建物有上開違法增建之瑕疵。而證人即地政士張春秋於本院雖具結證稱：其有特別向原告蔡沄蓁提到，登記面積「如果」有不符是以地政機關為準，「如有」未保存登記是隨同移轉，現況交屋的意思是以房屋現場看得到的都移轉，其有向原告蔡沄蓁說有未保存登記部分，但沒有特別說明違建或增建的位置在哪裡，是簽約後1個月原告蔡沄蓁才問其後面廚房之違建是否會被拆除等語（見本院卷第106頁）。觀察證人張春秋前後證述內容，其初以假設語氣告知原告蔡沄蓁系爭19號建物有可能存在未保存登記部分（即增建），後又改稱有告知原告蔡沄蓁有未保存登記部分存在，前後已有齟齬，且其自承億美公司未告知其何處為增建，其簽約當日是首次到系爭19號建物等情無訛（見本院卷第106頁正、背面），足見身為地政士之證人張春秋本身亦無法明確知悉該建物有無增建及其位置，自無可能明確告知原告蔡沄蓁該建物存在增建，實無從依證人張春秋前開證述為被告有利之認定，況縱認證人張春秋曾向原告蔡沄蓁提及系爭19號建物有增建，揆諸前揭說明，亦不應課予原告蔡沄蓁主動詢問違法增建位置及內容之義務。至被告辯稱洪明利及仲介胡嘉蓉曾告知原告蔡沄蓁及其配偶系爭19號建物增建之位置及內容等語，然其均未舉證以實其說，自難憑採。揆之前揭說明，被告辯稱原告蔡沄蓁於簽約前已知悉系爭19號建物存在前揭增建，實無足採。
㈦按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務；由他方所受領
之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。本件原告以起訴狀繕本送達翌日起為解除買賣契約之意思表示，堪認系爭15號、19號房地之買賣契約業經解除生效，被告自應依上述規定負返還已受領買賣價金及利息之義務。是以，原告楊安琪請求億美公司給付184萬1,685元、被告洪明利給付415萬8,315元，及均自起訴狀繕本送達翌日即103年11月4日（見本院卷第40頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自無不合；原告蔡沄蓁請求億美公司給付310萬元，及自103年11月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。至原告蔡沄蓁尚有5萬元土地買賣價金之尾款尚未給付，為兩造所不爭執，且有前揭土地不動產買賣契約書可參（見本院卷第17頁背面），是原告蔡沄蓁僅得請求被告洪明利返還其已給付之315萬元（計算式：320萬元─5萬元＝315萬元），及自103年11月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，逾此部分，則非有據。
五、綜上所述，原告以系爭15號、19號房地存在前揭違法增建之瑕疵為由，依民法第359條前段解除買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款請求被告返還買賣價金及其法定遲延利息，應屬有據。從而，原告楊安琪請求億美公司給付184萬1,685元、被告洪明利給付415萬8,315元，及均自103年11月4日起按週年利率5％計算之利息；原告蔡沄蓁請求億美公司給付310萬元、被告洪明利給付315萬元，及均自103年11月4日起按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告蔡沄蓁逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告就返還買賣價金之部分，另依民法第92條第1項前段及第179條為請求，因原告就上開法律關係間係主張選擇合併，是本院就此部分無再審酌有無理由之必要；而原告備位聲明請求減少買賣價金，因係以先位請求無理由為其停止條件，本院既然認定原告此部分之先位請求為正當，則備位請求即因停止條件未成就而無庸為判決，均併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 張家瑛法 官 張郁昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
書記官 楊意萱