臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第305號原 告 黃建銘訴訟代理人 吳炳輝律師被 告 邱銘澤上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬伍仟壹佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由：
一、本件原告起訴主張：㈠被告於民國（下同）102年l月17日向原告購買坐落臺南市○
○區○○段○○○○○○○號土地暨其上建物即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號二層樓房（下稱系爭不動產），然被告於履約期間未經原告同意即向原告委託之裝璜工程師父索取鑰匙，並另行出租予其他承租戶使用，因被告違約，業經原告解除兩造契約在案，此有存證信函及證人裝璜師證述可稽，堪可認定被告違約，原告迄未交屋；被告亦不否認兩造已解約，惟辯稱已點交系爭不動產予其配偶呂秀美，原告否認有點交之情，被告顯屬無權占有。
㈡被告辯稱原告於103年5月6日與訴外人呂秀美簽立系爭不動
產買賣契約，所訂買賣條件與前述103年1月17日合約相同，並以原告已向被告收取的價金，抵付其與呂秀美約定價金，房屋點交等項自亦一併移轉云云，顯屬不實；原告否認該二份合約相同性，係獨立不同之二份合約；自第二份合約觀之，亦無一併移轉點交之約定，顯見該二份合約當事人不同，本案則為原告與被告邱銘澤之合約，不容混淆為同一契約甚明，兩造既已解約在案，被告自應回復原狀，而其承租戶同為無權占有，依法應遷移騰空，以符解約後之現狀。
㈢本案第一份合約，被告僅付新台幣（下同）200萬元之訂金
，其餘款項並未給付，證人吳明昌所述已交付400萬元云云，並不實在。原告曾私下向吳明昌借貸200萬元並以該不動產抵押，而吳明昌係於第二份合約違約後，始塗銷200萬元抵押權設定，而另外400萬元則係原告向銀行抵押借貸，迄仍由原告支付分期付款金在案，貸款債務人仍為原告並非被告，如前所述，被告實際僅交付200萬元，而本案第一份合約依約應於850萬元全部給付完畢後，始有交屋之履行，此為一般不動產交易慣例，況證人吳明昌證述避重就輕且稱未參與交屋且何時交屋不清楚，顯與事實不符，益證本案第一份合約，原告並未交屋予被告甚明，而被告違反第一份合約遲延未辦理移轉登記系爭不動產所有權，係為規避其奢侈稅負擔而一再拖延，故於原告解約後又透過其配偶即訴外人呂秀美再次購買並簽署第二份合約，向原告購買系爭不動產，並無合意解除第一份合約，亦無所謂一併將交屋移轉予呂秀美承受等情，足徵被告辯稱已交屋為不實。
㈣綜上，證人吳明昌證述避重就輕且與事實不符，另被告自承
原告均已將相關權狀、印鑑證明交付其辦理產權登記，然因其自身疏漏致未辦理，說詞顯係矛盾，此為被告欲拖延二年始可免繳奢侈稅之故，不足採信；被告既違約，原告依法解約，於法有據等語。
㈤並聲明：
⒈被告應自門牌號碼臺南市○○路○段○○○號二層樓房騰空交由原告管領。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：㈠兩造就原告所有系爭不動產於102年1月17日簽立不動產買賣
契約，總價額850萬元，嗣被告付清該付之款項，原告也於102年1月17日將系爭不動產點交及交付鑰匙給被告配偶即訴外人呂秀美（第一次買賣契約），並約定103年4月間辦理過戶，不料原告於103年5月2日寄存證信函予被告終止買賣合約。
㈡依兩造於102年1月17日不動產買賣合約第一條：㈠土地座落
…㈡房屋座落於臺南市○○區○○里○○路○段○○○號全部壹棟面積建坪69.47平方公尺，含未保存登記建物全部，依現況設備交付…。原告因買賣關係而將買賣標的物全部交付，同時交付系爭房屋之鑰匙予承買人即被告，使承買人得開啟房屋使用，自屬合理。被告係依102年1月17日不動產買賣合約書第一條㈡末段約定「含未保存登記建物全部依現況設備交付」而占有系爭不動產，原告指為無權占有，於法無據。況系爭不動產之鑰匙是原告親自交予被告配偶呂秀美，原告稱被告未經伊同意向伊委託之裝璜工程師索取鑰匙云云，與事實不符，原告係建築商從事房屋買賣，系爭不動產買賣時，裝璜工程師由原告僱用，如非經雇用人同意之特別狀況，裝璜工程師絕不可能任意將鑰匙交給被告，原告於事隔2年多始主張，更顯無理。
㈢被告於103年5月初邀原告再商談系爭不動產買賣事宜，雙方
同意以102年1月17日為「預約」，並以被告配偶呂秀美為買受人，於103年5月6日簽立不動產買賣合約書（第二次買賣契約），以原告所有系爭不動產為買賣標的物，所訂買賣條件與102年l月17日簽署之合約相同，並以原告已自被告收取之價金抵付其與呂秀美第二次買賣契約約定之價金，房屋點交等項自亦一併移轉予第二次買賣契約的買受人呂秀美；雙方除簽署前開買賣契約外，另簽立內容為「民國103年5月6日甲方黃建銘出售系爭不動產予乙方呂秀美，若產生奢侈稅概由乙方呂秀美負擔與甲方無關。截至103年5月6日甲乙雙方款項已付清並釐清，往後若有任何稅賦及法律問題與甲方均無關連（針對此一房產買賣）。甲方：黃建銘。乙方：呂秀美。中華民國103年5月6日」之字據。然於約定移轉登記期日（103年5月22日）屆至後翌日，原告隨即於103年5月23日（當天為星期五）向臺南市臺南地政事務所辦理系爭不動產遞件變更撤銷印鑑登記，並旋即於次一上班日即103年5月26日（當天為星期一）以臺南海佃郵局第46號存證信函通知呂秀美，以呂秀美未於103年5月22日前產權登記完畢，且未塗銷以原告為債務人之抵押權登記，係未履行第二次買賣契約第3條所定之事項，通知呂秀美解除第二次買賣契約。
㈣嗣訴外人呂秀美對原告黃建銘提起不動產所有權移轉登記之
訴，業經鈞院103年度重訴字第131號已於103年11月13日宣示判決。據該案103年9月24日言詞辯論筆錄記載兩造不爭執之事項：
⒈被告（即本件原告黃建銘）於101年4月11日登記為坐落臺南
市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段1069建號建物（含未保存登記建物，即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號）之所有權人，原告（呂秀美）之配偶即訴外人邱銘澤與被告於102年1月17日就系爭建物850萬元達成買賣之合意並簽訂買賣合約（下稱第一次契約）。
⒉兩造（呂秀美、黃建銘）於103年5月6日就系爭不動產另成
立不動產買賣契約（下稱第二次契約），約定買賣價金為8,500,000元，原告（呂）並交付定金500,000元（按即第一次買賣契約的尾款），被告（黃）以原告（呂）未履行第二次買賣契約第3條所定之事項為由，…寄發存證信函向原告終止第二次買賣契約…」。
㈤訴外人呂秀美與原告黃建銘間之第二次買賣契約既已合法成
立，並奉鈞院103年度重訴字第131號判決賣方即原告黃建銘應依約辦理不動產所有權移轉登記，則原告於102年1月17日第一次買賣契約所（交付）予被告之系爭不動產，也因103年5月6日第二次買賣合約而移轉予訴外人呂秀美占有，原告自無從請求被告予以騰空交還。
㈥原告稱於103年5月6日與訴外人呂秀美簽立系爭不動產買賣
契約，所訂買賣條件與前述103年1月17日合約相同，並以原告已向被告收取的價金，抵付其與呂秀美約定價金，房屋點交等項自亦一併移轉，顯屬不實云云，惟查，兩造於102年1月17日簽訂不動產買賣合約，約定買賣總價金為850萬元，被告依約支付400萬元、承擔買賣標的物在合庫銀行北臺南分行抵押貸款400萬元，另有尾款50萬元，原告出賣人業已將房屋含未保存登記建物全部依現況設備交付；至原告又稱：「…否認該二份合約相同性，應為不同之合約；且亦無一併移轉點交之合約約定，顯見二份合約當事人不同，本案為被告邱銘澤之合約…」云云。然查，兩造於103年5月6日同意系爭不動產由訴外人呂秀美與原告簽立買賣合約，約定買賣總價金為850萬元（與102年1月17日合約同），付款方式為買方當時支付50萬元（即102年1月17日合約尾款），買受人呂秀美仍承擔買賣標的物400萬元抵押貸款，依該（103年5月6日）合約第一條第二項後段亦載明房屋部分：「含未保存登記建物全部依現況設備交付」等語；則原告稱「…且亦無一併移轉之合約約定」云云，係故意誤導。
㈦至103年5月6日買賣合約價金400萬元部分，原告已自被告邱
銘澤收取之價金，抵付其與訴外人呂秀美第二次（103年5月6日）買賣合約之價金；證人吳明昌（該2件合約撰稿人）於鈞院103年度重訴字第131號證稱：「邱銘澤是和被告（黃建銘）溝通說，願意付50萬元給被告（黃建銘），因為他產權要登記原告（呂秀美）名字，當時被告（黃建銘）也同意，…」，而103/5/6合約約定價金400萬元之支付，僅是「資金流程」之用，「…所以被告於第二份合約簽約時有另立字條說：截至103年5月6日甲、乙雙方款項已經釐清等語，即被告（黃建銘）收了邱銘澤的400萬元，當作第二份合約價金」。
㈧訴外人呂秀美在鈞院103年度重訴字第131號請求辦理不動產
所有權移轉登記事件，即以102年1月17日的合約是「預約」，即係102年1月17日合約第九條：本件不動產移轉登記時，權利人由乙方自由選擇之…；為此，103年5月6日合約即約定由訴外人呂秀美為登記權利人，則前後2次合約當事人不同，視同2件合約並非無理，惟被告並無主張前後二合約「混淆為同一契約」，僅說明二合約買賣標的相同，買賣價金相同。又原告既依103年5月6日合約收足系爭不動產約定之價金，並將房屋含未保存登記建物全部依現況設備交付，載明於買賣合約書，則被告邱銘澤自應依約移轉占有，將系爭不動產交付買受人即訴外人呂秀美，原告竟主張系爭不動產仍為被告占有之狀態，顯有誤會。
㈨綜上，二造間不動產買賣契約雖於103年5月6日經代書吳明
昌協調後同意解約，惟於同日原告與被告之配偶呂秀美另就系爭不動產簽訂相同價格之買賣契約，且雙方亦同意將第一份契約之價金轉做第二份契約之價金，簽約當日被告再交付原告500,000元。此外，雙方並另簽立書面契約，且載明買賣款項已付清並釐清等語，縱原告與被告於102年1月17日所簽訂之買賣契約已合法解除，惟原告嗣另將系爭不動產出售予被告夫婦且價金亦已給付完畢，則被告夫婦已取得系爭房屋所有權，其占有、使用系爭房屋，乃屬合法權利行使。此外，本件就系爭房屋所有權爭執，惟起訴後，鈞院另案103年度重訴字第131號判決亦同此認定並判決命原告應將系爭房屋所有權登記予被告之配偶呂秀美，益徵系爭不動產之所有權業已由被告等人取得等語。
㈩並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠兩造於102年l月17日就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號
土地暨其上建物即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號（下稱系爭不動產）簽立買賣契約，約定買賣價金850萬元，被告業已於102年l月17日給付原告訂金200萬元。
㈡兩造於102年1月17日簽署之系爭不動產買賣契約書（下稱第
一次買賣契約）第3條約定「…殘餘款依照左列約定辦法給付甲方（指原告）清楚。…⑶民國103年4月30日產權登記（買賣）完畢時，乙方（被告）應交付尾款新臺幣伍拾萬元送予甲方並交付權利書狀」；另於第4條約定「甲方於民國103年4月12日應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記」等語。於簽立上開買賣契約後，被告分別於102年l月l7日付訂金2,000,000元，同年2月4日付款2,000,000元。另系爭不動產前於101年間由原告向合庫北臺南分行抵押並貸得400萬元，該貸款除自102年2月4日後由被告按月清償外，且由被告另以現金交付102年2月前原告已清償之貸款本息123,240元。
㈢原告於103年5月2日以被告未依約於103年4月30日移轉所有
權登記之日給付尾款50萬元，寄發存證信函向被告邱銘澤解除買賣契約。
㈣原告於103年5月6日與訴外人即被告配偶呂秀美就系爭不動
產另簽立第二次買賣契約（下稱第二次買賣契約），雙方除約定買賣總價金為850萬元外，並於第二次買賣契約第3條約定：「⑴第一次於民國103年5月15日前，乙方（即呂秀美）應付甲方（即原告）新台幣壹佰萬元正、⑵民國103年5月22日前產權登記完畢時，乙方應交付甲方新台幣叁佰萬元正，甲方應清償第二順位抵押權人吳銘昌之借款，並塗銷第二順位抵押權」等語；被告於當日再交付定金50萬元。
㈤原告與呂秀美於103年5月6日除簽署前開契約外，另簽立字
據載明：「於103年5月6日甲方黃建銘出售系爭不動產與乙方呂秀美，若產生奢侈稅概由乙方呂秀美負擔，與甲方無關。截至103年5月6日甲乙雙方款項已付清並釐清，往後若有任何稅賦及法律問題，與甲方均無關連（針對此一房屋買賣…）（卷第103頁）㈥原告於約定移轉登記期日（103年5月22日）屆至後翌日即於
103年5月23日（星期五），向臺南市臺南地政事務所辦理系爭不動產遞件變更撤銷印鑑登記；並於次一上班日即103年5月26日（星期一）以臺南海佃郵局第46號存證信函通知呂秀美，以呂秀美未於103年5月22日前產權登記完畢，且未塗銷以原告為債務人之抵押權登記，並未履行第二次買賣契約第3條所定之事項，通知呂秀美解除合約。
㈦原告前因與被告配偶即訴外人呂秀美就系爭房屋買賣爭執，
經鈞院103年度重訴字第131號判決命原告應將系爭房屋移轉登記予被告之配偶呂秀美。
㈧系爭不動產目前出租予第三人。
四、兩造之爭執事項如下：㈠原告主張被告無權占有系爭不動產而訴請遷讓房屋，是否有
理由？⒈原告是否有將系爭不動產點交予被告管領使用？⒉被告就系爭不動產是否有合法占有或使用之正當權源？㈡本案原告主張就系爭不動產之第一次買賣契約、第二次買賣
契約之解約，是否有效？㈢除已給付定金200萬元之外，被告就系爭不動產之餘款650萬
元，是否業已給付？
五、得心證之理由：㈠依兩造不爭之事實:坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土
地暨其上建物即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號二層樓房，原告先後與被告及其妻呂秀美訂有買賣契約，約定買賣總價金為850萬元，兩契約價金均相同。系爭房地則已由本院103年重訴字第131號民事判決將系爭房地交付呂秀美。又上開兩次訂定買賣契約，被告夫妻均到場亦為兩造所不爭。
㈡被告就系爭第一份買賣契約分別於102年l月l7日付訂金2,00
0,000元，同年2月4日付款2,000,000元由原告收受。並由原告以系爭房地向合庫北臺南分行抵押並貸得400萬元抵付價金，該貸款除自102年2月4日後由被告按月清償外，且由被告另以現金交付102年2月前原告已清償之貸款本息123,240元。足見第一份買賣契約的價金，被告已給付800萬元。㈢依本院103年重訴字第131號民事判決認定之事實略謂:「被
告（即本案原告）既有先交付辦理系爭不動產移轉登記相關資料之義務，自不得於其未交付上開資料前，即空言主張買受人未辦理移轉登記而解除買賣契約。換言之，契約解除權之利使，乃屬不違約之一方，被告（即本案原告）既未將辦理移轉登記所需證件交付買受人，自難僅憑其口頭催促，買受人仍未依約期限內辦理移轉登記為由，而得任意解除第一次買賣契約，是被告（即本案原告）於103年5月2日以存證信函對訴外人邱銘澤為解除契約之意思表示，尚不生合法解除契約之效力。」原告對上開事實於審理中並無爭執，顯見上開記載之事實應屬實在。
㈣詳閱兩份買賣契約，買賣標的、價金均屬相同，第二份合約
價金則係由第一份合約所交付之價金抵付。又於第一份合約簽訂時，雙方於合約第九條約定:「不動產移轉登記時，權利人由乙方（即被告）自由選擇之」，被告稱當時即與原告約定權利人將登記為被告配偶呂秀美，原告對此復不爭執，再依原告與被告配偶呂秀美名義訂定之第二份契約內容觀之，除買賣標的、價金均屬相同外，依證人吳明昌於本院103年重訴字第131號民事案件中作證稱:「買方邱銘澤太太有告訴我接到上開存證信函，也有跟被告（即本件原告）協調此事，因我是簽約人，但對第一份合約我沒有留下合約影本等資料，故經過他告訴我才知道這件事，我跟被告談此事，被告出面後說要收第一份合約尚未收取的50萬元價款，經過協調於103年5月6日被告出面與邱銘澤及原告見面，買方就決定產權要登記給原告，即邱銘澤的太太，所以於103年5月6日訂立第二份合約」。同案就「第一份合約第9條之約定，即可登記原告所有，為何還要再簽第二份合約?」訊問證人，據吳明昌答稱；「因為第一份合約簽訂的承買人是邱銘澤，第二份合約因確定要登記原告，內政部地政司101年8月1日正式實施實價登錄制，權利人就是不動產登記所有權人，應於產權登記日完成一個月內向不動產所在地地政事務所確實辦理實價登錄，因為不動產公契上的產權登記人與私契不相符，我建議最好能跟公契上的買受人相符，所以建議他們簽立第二份合約，並配合價金的交付，因為第一份合約的買受人是邱銘澤，故我希望價金方面也能夠由原告支付。」兩造就證人上開證詞也並無爭執。
㈤原告於起訴狀載明係因「履約期間未經原告同意即向原告委
託之裝璜工程師父索取鑰匙，並另行出租與其他承租戶使用，俟因被告違約，業經原告解除兩造契約在案」，而訴請遷讓房屋，雖據提出土地買賣契約書影本、存證信函影本各乙份為證，然並未提出若何被告違約之證據為證，又依前開認定之事實及證人吳明昌於本院103年度重訴字第131號民事案件證述，顯見兩造第一份買賣契約與被告配偶呂秀美名義訂立之第二份買賣契約應係兩造就同一買賣標的所訂定之買賣契約，原告既不能舉證證明被告確有違反契約情事，且現實上系爭房屋已由被告佔有中，其佔有並非無權，原告自不得逕行訴請遷讓房屋，其主張排除侵害請求被告自門牌號碼臺南市○○路○段○○○號二層樓房騰空交由原告管領，非有理由，應予駁回。
㈥本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 何清池以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 10 日
書記官 莊月琴