臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第63號原 告 均和資產管理股份有限公司法定代理人 朱祐宗訴訟代理人 余勝雄被 告 蔡春華兼 上一人訴訟代理人 郭豐興上列當事人間因遷讓房屋等事件，本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告郭豐興、蔡春華應將如附表所示不動產遷讓交還原告。
訴訟費用新臺幣陸萬伍仟壹佰伍拾貳元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾陸萬元為被告預供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣民國102年10月24日，鈞院民事執行處102年度司執字第55264號強制執行事件，債務人郭豐興所有如附表所示不動產（以下簡稱系爭不動產）經公開拍賣（以下簡稱系爭拍賣程序），由原告得標買受，繳足全部價金領得權利移轉證書並辦理變更登記在案。
（二）拍賣公告雖載明「據第三人蔡春華在場陳報，查封之建物均有4間套房……蔡春華自稱為管理人……」，惟本件標的物，被告等並無占有之權源，應遷出交付予原告：
1.被告蔡春華於查封時聲稱受委任管理標的物，其目的在於使拍賣標的物不點交藉此獲取不法利益；又蔡春華係被告郭豐興之配偶，實質占有人乃郭豐興，蔡春華依辦理強制執行事件應行注意事項第57條㈦規定仍係管理人；退步言，縱使存在所謂管理人占有使用，該管理人對原告亦屬無權占有。
2.系爭不動產係24間之出租套房，查封時僅有部分套房出租，其餘均為空屋，就已出租部分依民法第425條規定租賃關係對受讓人存在之法律效果原告並無異議，正因系爭不動產全係出租套房性質，基於買賣不破租賃原則，租賃關係對受讓人存在之法律效果，若標的物未能從被告等所謂「占有人、管理人」手中點交予拍定人或受讓人，則民法規定之租賃關係對受讓人存在之法律效果豈不淪為空泛而致名實不符。
（三）原告經由民事執行處公開拍賣程序，買受系爭不動產成為合法所有權人，被告等並無占有之權源，故應將系爭不動產全部遷讓交付予原告，爰聲明求為判決如主文第1項所示。
（四）對被告抗辯之陳述：
1.被告蔡春華係與被告郭豐興共同生活而同居一家之合法配偶，依辦理強制執行事件應行注意事項第57條㈦規定，性質上屬於強制執行法第99條及第124條所定之債務人。
2.被告等均未提出「查封之建物現由債務人之民間債權人占有使用，並委託第三人蔡春華代為管理，以其管理收益抵償債務」事實之證據，故原告否認之，亦即原告否認「民間債權人占有使用，並委託第三人蔡春華代為管理，以其管理收益抵償債務」之事實。
3.縱確存在「查封之建物現由債務人之民間債權人占有使用，並委託第三人蔡春華代為管理，以其管理收益抵償債務」之情形，惟其間之法律關係：⑴被告蔡春華係居於為他人占有之占有輔助人地位，⑵「民間債權人」係居於直接占有人地位，⑶被告郭豐興則係居於間接占有人地位。就本件原告而言，基於債之相對性原則、民法第767條規定及「民間債權人」不具占有連鎖之基礎，無法對所有權人即原告取得占有正當權源之前提下，原告爰依民法第767條、第179條等規定，請求被告蔡春華及「民間債權人」遷讓系爭不動產，並依據民法第348條請求被告郭豐興遷讓並交付系爭不動產。
4.非主物之成分，常助主物之效用而同屬於一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第68條定有明文，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權，又動產因附合而為不動產之重要成分者... 應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分.... 執行法院亦應一併點交。承前述，原告不認有「民間債權人」存在，被告蔡春華於性質上屬於強制執行法第99條及第124條所定之債務人，故其於102年7月5日民事陳報狀所臚列之房屋設備或器具，如⑴私設電表24只、水表24只；⑵增設不綉鋼水塔3座；⑶屋頂遮陽板2座；⑷各層前後突出遮陽板5樘；⑸防盜鋁窗24組；⑹管制鋁門前後各一樘等，性質上或為建物之附屬物或為常助主物之效用而同屬於一人之從物，於拍定時，已由原告取得所有權，被告等應一併點交。
二、被告抗辯略以：
（一）被告等為「有權占有」，原告無權以民法第767條規定訴請被告遷讓房屋：依最高法院81年臺上字第2673號、86年臺上字第724號、79年臺上字第1077號及33年上字第604號判決可證，本件出賣人即被告郭豐興對系爭不動產具有合法占有權源與使用收益之權，又被告蔡春華係具有合法占有權源之「他主占有」，法拍公告已有公示，亦為原告所明知，且被告郭豐興並未將對被告蔡春華之「所有物返還請求權」讓與原告。據此，原告主張「經由民事執行處公開拍賣程序，買受系爭不動產成為合法所有權人，被告等並無占有權源... 被告等應將系爭不動產遷讓交付於原告」及「以民法第767條、第179條規定請求被告遷讓房屋」自非正當，並無理由。
（二）因雙方買賣契約（法拍公告）約定「不點交」，故被告無義務「先行交付」系爭不動產：本件拍賣係「不點交」，亦為買受人即原告同意之約定（即同意出賣人暫不交付買賣標的物），故出賣人即被告自無義務依照民法第264條第2項規定先行交付系爭不動產。又因「契約另有約定（即買方同意『不點交』之約定）」，故出賣人即被告亦無依民法第369條規定同時交付系爭不動產之義務。
（三）原告違反買賣契約，被告有權暫不交付買賣標的物（系爭不動產）：本件法拍公示有「不在本次拍賣範圍內之設備與器材」，原告雖對上述附合物為誰所有有所疑問？並主張被告亦無權利要求原告應支付有益費用，然不論上述附合物為誰所有（實為被告蔡春華所有），亦為被告郭豐興未出賣之部分，此部分價金未包含於原告承買價格之中，原告亦應另依民法相關規定償還價金。但原告卻指稱其買受係「現況買受」，並於其起訴狀與準備書狀中明確否認雙方買賣約定內容（法拍公告內容），原告非但不解決「不點交」之爭執點，反而自行認定本件拍賣係「點交」之「現況買受」，並拒絕支付償金。爰此，被告自無義務先行交付系爭不動產，又倘依原告所稱本件係「現況買受」之點交事件，原告即可直接訴請鈞院民事執行處強制點交，何以提起本訴？
（四）原告之訴訟權利客體錯誤（不存在），依法應予駁回：被告於原告代理人余勝雄等人率眾不法侵奪系爭不動產之翌日已以存證信函告知原告「原告若不支付有益費用（未在拍賣範圍附合物之費用），被告將暫時不交付系爭房屋」，故雙方之爭執應為上述費用之多寡？而上述原告之可能支出（利益）遠低於「買賣價格」；按「占有使用土地可得之利益與取得土地所有權所得之利益並不相同」最高法院98年度臺抗字第748號裁定可參，況本件拍賣標的物為「不點交」，即原告於承買時已同意「不點交」，承買後自不得再以「交易價格」為據訴請被告「點交」。又原告主張「就部分套房以出租他人部分依民法第425條規定租賃關係對受讓人存在之法律效果，原告並無異議」，原告同意本件承租人繼續租賃占有系爭不動產，爰此，可推定原告真意係請求被告交付系爭不動產之「管理使用權」（即房東之地位），而非「遷讓房屋」，而其「管理使用權」之利益係被告每月收取租金減除必要費用之餘額或依土地法規定計算之收益租金，因此，原告訴請被告「交付出賣物之管理使用權」為訴訟標的，方為適法。
（五）原告指稱被告蔡春華未提示「民間債權人」為何人及其法律權源為由，疑認為被告蔡春華無占有權源，惟：被告蔡春華占有使用收益系爭不動產係基於其本身與被告郭豐興間之債權契約，據此，依民法第1023條第2項規定：「夫妻之一方以自己財產清償他方之債務時，雖於婚姻關係存續中，亦得請求償還。」依上述規定，足證被告二人雖為夫妻，雙方簽訂之債權契約，當然有效。職是，被告有無提示民間債權人為何人與上述債權契約無關，況且於系爭不動產被原告侵奪強占之日，被告對原告提起刑事告訴之筆錄中，被告亦明確提出債權人之身分（102年12月3日被告於新營分局鹽水分駐所所作筆錄），原告有何資格指摘被告「在前」經鈞院民事執行處到現場履勘與核實後之裁定不實？又被告蔡春華占有收益系爭不動產並非一、二天，係自91年間至今，左鄰右舍與十幾年來之房客皆知，且因系爭不動產經過多次法拍，鈞院亦有檔案資料可稽，並非被告可以隨意虛構。
（六）原告以最高法院92年度臺抗字第338號判決為據，主張本件「不在拍賣範圍內」之從物、附屬物皆因其取得所有權而取得，被告等應一併交付云云，惟本件「不在拍賣範圍內」之附合物屬被告蔡春華所有，非原所有權人郭豐興所有，因「非屬同一人所有」，故非「從物」；又被告郭豐興取得「不在拍賣範圍內之附合物」之所有權，但被告郭豐興因與蔡春華之債權契約尚未解除，未依民法第816條規定依關於不當得利之規定或依民法第955條或431條規定償還占有人（蔡春華）有益費用，而為執行法院裁定上述附合物不在本件拍賣範圍內，故依繼受之法理及法拍公告之規定，原告應繼受此一前手瑕疵而支付有益費用。
（七）又按占有係屬事實而非權利，但仍受法律之保護；對於物有事實上管領之力者，為占有人。民法第940條定有明文。故實際管領人為占有人，而本件直接占有人原為承租戶與管理使用之被告蔡春華，民間債權人已委任被告蔡春華管領，占有已經移轉，民間債權人並無實際管領系爭不動產，並非直接占有人；被告郭豐興係系爭不動產出賣人，原告為系爭不動產之間接占有人，惟因系爭不動產已標售出去，又原告代理人以侵奪方式一度強占系爭不動產，為處理此一糾紛與日後交付出賣物事宜，經與被告蔡春華協議，依民法第962條及第946條規定，共同管領系爭不動產，故被告郭豐興亦為直接占有人之一；原告兩次與被告接洽，皆由被告郭豐興與蔡春華以占有人身分與其接洽，原告故以被告郭豐興為被告，被告郭豐興為直接占有人之一，此事甚明。
（八）原告主張「就部分套房已出租他人部分依民法第425條規定租賃關係對受讓人存在之法律效果，原告並無異議」，依上述，原告至今仍同意繼受租賃關係，而租賃關係存在系爭不動產6戶之中，原告自認為民法第941條所定之間接占有人，又如何請求被告遷讓房屋？原告一方面同意系爭不動產繼續受他人「直接占有」，一方面又要被告遷讓房屋，實為矛盾；又上述租賃關係係被告蔡春華基於債權占有系爭不動產而以二房東之名義出租，故上述租賃關係將隨被告蔡春華占有之有無而存殁。而上述租賃行為係「套房出租」，亦係每間套房內之家具、家電等價值約新臺幣4萬元之「動產」為被告蔡春華所購置（另置建物附合物，不在本次拍賣範圍內），於被告蔡春華終止占有時，自當由其收回，屆時現有承租人又如何繼續租賃？
（九）並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張經系爭拍賣程序標得系爭不動產，並經本院於102年11月8日核發不動產權利移轉證書在案，原告並於102年11月22日辦理移轉登記完畢，惟被告郭豐興、蔡春華仍繼續占有使用系爭不動產等情，業據提出系爭不動產之土地、建物登記謄本為證，並經本院依職權調閱102年度司執字第55264號民事強制執行卷宗查閱屬實，而被告對其等仍繼續占有使用系爭不動產乙節亦不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給不動產權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。本件被告郭豐興雖原為系爭不動產之所有權人，然系爭不動產之所有權既由原告經民事強制執行之拍賣程序取得不動產權利移轉證書，揆諸前揭說明，原告自取得系爭不動產之權利移轉證書起即已取得系爭不動產之所有權。
（三）次按強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，故在拍賣條件中註明「不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，即拍賣條件註明「不點交」並未確定債務人有何占有權源。況，執行法院亦無確定實體法律關係之權利。本件被告被告雖抗辯系爭不動產拍賣時，關於點交情形係載明不點交，既未點交，被告既為原有權人，自係有權占有，並無義務交付系爭不動產云云；然揆諸前揭說明，被告以此為由爭執其有權占有系爭不動產云云，顯難憑採。
（四）再按，於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權之範圍因而擴張；而增建部分若已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。如主建物附加之增添建築物，已至非毀損或變更其本質，不能與主建物分離之程度之結合，自屬主建物一部分，由主建物所有權人取得所有權。本件被告另抗辯系爭不動產內有部分設備及器具不在本件拍賣範圍內，原告應支付有益費用始得請求被告遷讓云云。惟被告前揭抗辯之設備器具，如係屬於前揭說明之附屬物或不能分離而屬主建物者，無論係何人出資增設，按之前揭說明，自應由自拍賣取得系爭不動產之原告取得所有權。至於被告抗辯之設備及器具如係家具家電等動產，被告本可自行搬移收回，亦非得拒絕遷讓系爭不動產之法律上理由。是被告以此抗辯原告應支付有益費用始得請求被告遷讓系爭不動產云云，亦不足採。
（五）末按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段亦定有明文。本件原告既無法證明就系爭不動產有何占有權源，則原告依所有物返還請求權，請求被告郭豐興、蔡春華應將系爭不動產遷讓交還原告，為有理由，應予准許。
四、本件為判決基礎之事實及法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及調查證據之聲請，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判， 民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為65,152元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、據上論結，原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條、第85條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
書記官 李 鎧 安