臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第73號原 告 基益企業股份有限公司法定代理人 吳修賢訴訟代理人 莊信泰律師被 告 益通光能科技股份有限公司法定代理人 徐信群訴訟代理人 陳建勳律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國103年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰零玖萬捌仟零玖拾肆元，及自一○三年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用捌萬伍仟伍佰肆拾陸元，由被告負擔其中陸萬壹仟壹佰零肆元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份，於原告以新臺幣貳佰零肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰零玖萬捌仟零玖拾肆元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之（最高法院90年度臺抗字第287號裁定參照）。查本件原告公司起訴時原聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）8,537,332元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。後於民國103年5月14日具狀追加備位聲明：被告應給付原告6,402,999元及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經核原告公司上開所為聲明之變更，後請求與前請求之主要爭點具有共同性，前後請求所主張之利益在社會生活上可認係同一紛爭且具有關連性，原請求之訴訟及證據資料在繼續審理時，具有一體性，得期待於後請求之審理中予以援用，以求前後請求之一次性解決，應認前後請求之基礎事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法文所示，原告公司所為聲明之追加，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於民國101年12月22日簽訂租賃契約書，由原告出租臺
南市○○區○○段○○○○○○號、臺南市○○區○○路○段
000 號（下稱系爭房地），租賃期限至102年12月31日止，租金每月2,032,698元，租約因期間屆滿而消滅，被告公司依租賃契約第7條約定應按照原狀遷空，如不即時遷讓房屋須按月繳付租金4倍之違約金至遷讓完了之日為止。然被告公司於前揭租期屆滿後仍未搬遷，僅於103年2月10日匯款聲請人2,134,333元，倘本件租賃契約有效，被告公司尚積欠原告103年1月份之違約金8,537,332元，因被告公司至今尚未清償，原告爰依據租賃契約書第7條及第13條之約定，提起本訴，並請求如先位聲明所示。
㈡原告於起訴狀送達後，於103年5月2日催告被告公司監察人
是否追認系爭租賃契約之效力，被告公司之監察人於103年5月9日以臺南成功郵局第3140號存證信函，就系爭租賃契約為部份之追認，而拒絕追認系爭租賃契約中第2、6、7、13及14條之約定。若鈞院認為先位聲明無理由，請審酌被告公司監察人拒絕追認系爭租賃契約中第2、6、7、13及14條之約定，將系爭租賃契約內容共18條之約定割裂追認，已背離系爭租賃契約之定期性及整體性，導致法律行為之一部分無效，故系爭租賃契約依民法第111條規定應全部皆為無效。如鈞院認為系爭租賃契約因被告監察人之部分追認行為致全部租賃契約無效，則被告自101年2月15日起至今無權占有系爭土地，原告受有相當於租金數額之損害且被告自103年2月起至今尚未支付原告相當於租金損害之賠償金，原告以2,134,333元（2,032,698加上百分之5營業稅）計算每個月相當租金損害之賠償金，請求被告給付自103年2月至4月計3個月共6,402,999元之賠償金，原告爰依據民法第179條不當得利之法律關係請求如備位聲明所示。
㈢對被告抗辯之陳述：
１、如系爭租賃契約有效，兩造間亦無以無塵室得使用期間繼續租賃本田廠B、H兩棟廠房及以本田廠停車棚得使用期間繼續租賃使用原告所有○○○區○○段○○○○○○號土地之合意或真意：被告主張兩造有被告所主張之前揭合意，原告否認之，請被告舉證之。系爭租賃契約書第2條約定「租賃期限經甲乙雙方洽自西元2012年02月15日起至西元2013年12月31日止」。前揭契約文字已明白表示租賃契約之起迄日及定期租約特性，依據最高法院93年臺上字第988號判決意旨，契約之文字記載已明確表示當事人真意，自不得捨契約之文字而曲解契約之內容，將系爭租賃契約解釋為兩造有被告所主張之前揭合意或真意。兩造於審視系爭租賃契約後，方簽立系爭定期租賃契約，並經民間公證人公證，足見兩造對於系爭租賃契約內容之慎重。且系爭租賃契約定期性之真意已明白表示於契約文字上，兩造並無如被告所主張在無塵室、停車場得使用之使用期間內得繼續租賃使用系爭租賃物之情形，自不得以被告投入之資金多寡，反捨契約之文字而曲解契約之內容。且本件本田廠B、H兩棟廠房並非耕地，系爭租約亦非耕地租用契約，系爭租賃契約自無耕地三七五減租之適用或類推適用，是被告此一主張顯然無據。原告於103年3月14日發函被告公司表示租期屆滿後不續租，且原告亦於103年2月13日發函被告公司重申租賃關係消滅及被告短付103年1月份之違約金。是原告於本件定期租賃關係屆滿後即表示租賃關係消滅且被告應給付少付之違約金，故本案於系爭租賃契約屆滿後亦無民法第451條視為不定期租賃之適用。
２、如系爭租賃契約有效，系爭租約第7條約定之違約金亦未過高：依據系爭租賃契約第7條「乙方於租約屆滿時…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方不得異議」及第13條「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」約定，綜上契約之約定，被告於租期屆滿不遷離，已違反前揭約定，原告除得依第7條約定請求違約金外尚得請求訴訟費及律師費用等債務不履行之損害賠償，是由最高法院86年度臺上字第1620號及83年度臺上字第2879號判決意旨，可知系爭租賃契約第7條所定之違約金性質應屬懲罰性違約金之約定。而本件被告至今未搬離系爭房地，且自103年2月起至今未支付原告分文，被告惡意違約之情形顯然，且被告就本田廠B、H兩棟廠房○○○區○○段○○○○○○號等土地向鈞院聲請定暫時狀態假處分（102年度裁全字第162號）獲准後即供新臺幣1億2千萬執行假處分，被告寧繳鉅額擔保金亦不願履行前揭違約債務，如每月僅以按每月租金數額計算之違約金，則何以達成懲罰性違約金強制債務履行之目的。是原告請求以每月按租金5倍計算之違約金尚無過高情形。
㈣訴之聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應給付原告8,537,332元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告6,402,999元及自追加備位聲明狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告公司於訂約當時為被告公司之法人股東，並於90至103
年間受選為被告公司之董事，於90至100年間經董事互選為董事長，擔任被告公司之對外代表人，並指定吳世章代表行使職務。則參以民法第106條、公司法第223條規定，於未經被告公司之監察人承認前，兩造間所立租賃契約書中，除其約定內容實質上不因而發生新利害關係之衝突者外，對於被告公司尚未生效力。原證1租賃契約書第2條、第7條之約定，對於被告公司言，既因違反「自己代理禁止」原則而未生效力。則原告率以租賃契約書第7條後段之約定，執為本件請求之基礎，即嫌無據。
㈡被告為保持市場競爭力，亟須尋覓廠房設置無塵室，以確保
生產、供貨無虞。故在當時被告公司法人董事即原告公司指定代表吳世章之主導下與原告簽訂租約，相互約定由被告承租原告所有科工區本田廠B棟、H棟廠房，供設置無塵室使用。被告為此並已投入數十億之大筆資金在原告所有科工區本田廠B棟、H棟廠房內設置使用年限至少可達15年之無塵室。
而被告目的當在無塵室可使用年限內得繼續使用上開建物，此意思當亦為原告出租時所共知之事實。又於98年12月15日，原告與被告就本田廠停車場雨棚共同以買賣為原因向地政機關申辦所有權移轉登記至被告名下。惟未同時將坐落台南市○○區○○段○○○○○○號土地列入買賣範圍移轉，致發生建物所有人與基地所有人不同一之分離現象。依於雙方當事人在通常交易上合理所意欲或接受之契約條款判斷，兩造訂約時之真意，當本即隱含有本田廠停車場雨棚得使用期限內，本田廠停車場雨棚（建物）所有人得繼續、無償、佔有、使用基地之意思。故兩造所訂之書面租約，租期固然不足15年，然依於雙方當事人在通常交易上合理所意欲或接受之契約條款判斷，兩造訂約時之真意，當即已有在無塵室得使用期限內，比照耕地三七五減租條例第20條之意。從而，原告主張被告於前揭租期屆滿後仍未搬遷，違反租約第7條後段之約定，並請求按租金5倍計算之違約金乙節，應無理由。
㈢系爭租賃契約第2、6、7、13及14條之約定，已經被告公司
監察人拒絕追認而確定不生效力。本件原告既本於出租之意思交付本件租賃物予被告占有使用、被告亦相對基於支付租金之意思，按月付款予原告，且原告亦確實受領租金，則依於上開法律規定及實務見解，兩造間已因租賃意思之對立合致而就原告所有之系爭房地，以每月2,032,698元使用對價，有效成立另一新的不定期租賃契約，並非無權占有。從而，被告基於有效成立之租賃契約關係占有使用系爭土地、建物洵屬正當。是被告占有、使用系爭土地、建物，並非無權占有。原告依不當得利之法律關係請求被告賠償自103年2月至4月計3個月共6,402,999元損害金云云，委無足取。
㈣縱鈞院仍認為系爭租賃契約已確定全部無效、且兩造間也未
有效成立另一新的不定期租賃契約，惟被告使用原告所有系爭房地內之各個特定部分，並非全部均屬無權占有。原告遽以被告占有通行使用原告所有系爭房地均屬無法律上權源為由，率依租賃契約約定之每月租金數額為據，請求被告給付相當於上開每月租金數額之不當利得予原告，尚乏所據。
㈤如若鈞院綜合全部證據資料及辯論意旨後，仍認上開租約條
款有效，且被告逾102年12月31日繼續使用租賃物未返還，構成違約。則請審酌原告於被告未依約將訟爭房地遷空交還時，除因未能如期收回訟爭房地再行出租、或自用，每月受有相當於租金之損害外，尚難認另受有其他之損害等情，認每月按每月租金5倍計算違約金，顯然過高，賜將前開違約金酌減為每月按每月租金數額計算之違約金，以兼顧兩造之權益。
㈥訴之聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）原告先位聲明部份：
１、按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第3人之代理人，而為本人與第3人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。而該條禁止自己代理、雙方代理之規定，乃在保護本人之利益，縱有違反，僅屬無權代理行為，如經本人承認，亦得發生效力，自非當然無效。次按公司法第223條規定：「董事為自己或他人與公司為買賣、借代或其他法律行為時，由監察人為公司之代表」，旨在禁止雙方代表，以保護公司之利益，非為保護公益而設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，倘公司事前許諾或事後承認，即對於公司發生效力，此觀民法第106條及第170條第1項之規定自明（最高法院87年度臺上字第1524號判決、98年度臺上字第2050號判決意旨參照）。
２、稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按租金與標的物為租賃契約必要之點，最高法院89年度臺上字第676號判決意旨已為肯認。惟上開最高法院判決未提及租賃之期限，則租賃之期限是否亦為必要之點？按民法第450條第1項、第2項分別明定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」第442條則規定：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限。」其立法理由明揭：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也」。另司法院院解字第3489號解釋第㈠點亦明示：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之。至定期租賃契約，無論其訂約係在施行前抑在施行後，均無同條之適用。」是以定期租賃與不定期租賃，在其應適用之法條及其法律效果方面，均具有重大之差異，不容忽略。民法第422條亦規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」其立法理由謂：「查民律草案第637條理由謂存續期間，逾1年之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。其未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨時終止契約。故設本條以明示其旨。」準此，不動產之租賃為定期或不定期？若為定期租賃，其期限如何？當亦為租賃契約必要之點。當事人對此必要之點意思表示一致，契約始推定其成立。
３、經查，本件系爭租賃契約書為101年2月22日簽訂，惟於101年2月22日時，原告公司為被告公司之法人股東，並受選為被告公司之董事，此有系爭租賃契約書影本、被告公司及分公司基本資料查詢表、被告公司股東常會事錄及董事會議事錄附卷可稽（本院卷第34-42頁、第150-151頁）。則參酌上開判決要旨及公司法第223條規定，本件於未經被告公司之監察人承認前，系爭租賃契約書對於兩造公司均尚未生效。而被告公司監察人於103年5月9日以臺南成功路郵局第003140號存證信函覆原告公司，函覆內容為：「就本公司與貴公司間關於貴公司交付租賃物予本公司占有使用之準物權行為部份，茲此表示追認同意；惟就檢來租賃契約書中關於第2、6、7、13、14條約定內容顯失公平，嚴重影響本公司之權益，吾等監察人斯此代表本公司表示不予追認之意」（本院卷第69-70頁）。其中被告公司監察人拒絕追認系爭租賃契約中第2條之內容，即係租賃期限之約定。
４、按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。依上開所述，租賃期間為租賃契約必要之點，被告監察人拒絕追認該條文，則系爭租賃契約究應適用定期租賃或不定期租賃之法律關係？即無從認定，故除去該部份即不能成立，依民法第111條規定應全部皆為無效。從而，原告依據租賃契約書第7條及第13條之約定，請求被告給付違約金之先位聲明，即無理由。
（二）原告備位聲明部份：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294號判決意旨參照）。被告自101年2月間簽訂系爭租賃契約書起，即占有本件系爭房地使用，且至103年4月間，仍占有使用系爭房地。系爭租賃契約全部無效，已如上所述，則被告即屬無權占有系爭房地，是依上開說明，被告自應返還相當於租金之不當利益。
２、被告按月支付原告2,032,698元作為使用系爭房地之對價至103年1月止，為兩造所不爭執，堪認系爭房地具有該等價值。從而，原告以備位聲明請求被告支付自103年2月起至103年4月之相當於租金損害之賠償金，自當准許。
３、原告雖再以：兩造原約定百分之5營業稅由被告負擔，故以每月租金2,032,698元加上百分之5營業稅即2,134,333元，計算每個月相當於租金損害之賠償金云云。惟查系爭租賃契約因被告公司之監察人拒絕追認其中之必要之點，依民法第111條規定應全部皆為無效，已如上述。原告得請求被告支付者乃相當於租金之不當利益，若再請求百分之5營業稅，於法查無任何依據，自無理由。準此，原告得請求被告返還相當於租金之不當利益為6,098,094元【計算式：2,032,698×3＝6,098,094】，逾此金額之請求，即無理由。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付6,098,094元，及自訴狀繕本送達翌日即103年5月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用額經核為85,546元（即第一審裁判費），本院爰按原告勝訴之比例，依職權確定上開訴訟費用由敗訴之原告負擔其中61,104元，其餘由原告負擔。
八、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
民事第四庭 法 官 林念祖以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 14 日
書記官 蔡雅惠